拿地可行性培訓(xùn)講解

拿地可行性研究拿地可研的合作深度，一定程度反映甲乙雙方關(guān)系。理想的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，應(yīng)該參與到甲方的拿地決策當(dāng)中。場景1、開發(fā)商有意向地塊拿地可研常見工作場景場景3、開發(fā)商中長期拿地策略建議場景2、開發(fā)商有意向進(jìn)入新城市（或新區(qū)域）工作協(xié)同關(guān)系業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系戰(zhàn)略伙伴關(guān)系甲乙方關(guān)系程度你是我們的手和腳，我還希望你會動腦？一直跑腿干活，什么時候能參與圓桌決策呢？《拿地可研》課程前言甲乙雙方實現(xiàn)緊密合作。乙方很難參與到拿地決策。1、培訓(xùn)對象：策劃主管、策劃經(jīng)理級以上人員2、課程目標(biāo)：了解拿地可研“報告提綱”；掌握拿地可研“報告要點”；掌握開發(fā)商拿地可研的“思維邏輯”；掌握拿地可研“對接”。Objective課程目標(biāo)《拿地可研》課程目錄第一部分報告提綱：研究什么？第二部分報告要點：怎樣研究？第三部分拿地對接：拿地邏輯？地塊資料可研指引截止時間報告提綱：研究什么？場景一：開發(fā)商有意向地塊，需要代理行在短時間內(nèi)完成拿地可研分析？1、全面可研是否抓住了拿地研究要點？2、結(jié)論和觀點是否被甲方采用？1.分工會3.去調(diào)研4.趕報告2.去看地可研指引：調(diào)研提綱：開發(fā)商代理行成果自檢：2.過程：代理行趕結(jié)果1.開始：開發(fā)商提要求投入大量人員進(jìn)行勘察、調(diào)研出品《可研報告》3.結(jié)果：甲方基本不反饋乙方投入是否有成效。對接過程乙方狀態(tài)報告提綱：研究什么？《拿地可研報告內(nèi)容指引》：要求覆蓋面廣，內(nèi)容要求大而全，代理行只是起到可研執(zhí)行的部分工作。1、全面可研是否抓住了拿地研究要點？2、結(jié)論和觀點是否被甲方采用？可研指引：調(diào)研提綱：開發(fā)商代理行成果自檢：拿地決策小而精調(diào)研提綱大而全工作階段要求的差異代理行“拿地可研”服務(wù)自檢：1、全面可研是否抓住了拿地研究要點？2、結(jié)論和觀點是否被甲方采用？《拿地可研》課程目錄第一部分報告提綱：研究什么？第二部分報告要點：怎樣研究？第三部分拿地對接：拿地邏輯？土地屬性：四圖二表市場環(huán)境：總量、品類、品質(zhì)客戶定位：競品、本體產(chǎn)品方案：產(chǎn)品、強(qiáng)排、方案評價開發(fā)計劃描述：開工與銷售經(jīng)濟(jì)效益評估：投入、收益和現(xiàn)金流土地獲取風(fēng)險：地價款支付與交地進(jìn)度寫在舒前面場景2、拿閃地可筆研中及，怎例樣陳撞述要更點？1、全缺面可家研是冤否抓梅住了涉拿地異研究少要點靈？2、結(jié)虜論和仙觀點亦是否呀被甲艙方采旨用？可研尼指引圈：調(diào)研更提綱朱：開發(fā)允商代理失行成果叢自檢昂：冊數(shù)虛越多淚越好重點濱越清桌晰越鮮好土地揉屬性市場潑環(huán)境客戶譯定位產(chǎn)品斜方案開發(fā)請計劃經(jīng)濟(jì)芒效益獲取脫風(fēng)險1.土地礦屬性勾描述貢：四堡圖二讀表四圖處二表物：本豎體介壤紹最洗佳工想具，植用圖濤表示芽意，己簡潔濫又直延觀圖1：城瞞市方錫位及公商圈樂關(guān)系雷示意屢圖圖2：地欠塊四涂至及刻周邊酷道路聞示意示例報內(nèi)容示例獵內(nèi)容1.土地炭屬性姿描述儉：四純圖二俊表圖3：周培邊配序套現(xiàn)秤狀及帆規(guī)劃甚示意嚴(yán)圖圖4：不利因素及競爭關(guān)系示意圖長風(fēng)國際綠地世紀(jì)城首開國風(fēng)恒大綠洲保利香檳本地塊萬達(dá)廣場示例毀內(nèi)容示例檢內(nèi)容1.土地詢屬性償描述口：四烈圖二糕表表1要點笑：用村地性暴質(zhì)、噸容積衣率、泊可售諷建筑亡面積僅（包因含限炒制銷錯售類攏，如擇限價店房）巖、不扶可售塘建筑粱面積表1：項溪目經(jīng)椅濟(jì)技旁術(shù)指叮標(biāo)表用地性質(zhì)

總建筑面積

建筑密度

總用地面積

住宅建筑面積

綠地率

凈地面積

公建建筑面積

車位比

代征地面積

限高

退紅線要求

綜合容積率

建筑層數(shù)

交通規(guī)劃要點

凈地容積率

建筑間距要點

配套要求

用地性質(zhì)用地面積容積率建筑高度建筑規(guī)模地塊編號可出讓（可售）小計101057.165

253401.4376

居住44722.3422.860125222.5576A4-1居住兼容公建35534.72480142138.88A4-8、A4-10體育公園20800.1030.05301040A4-7不可出讓（不可銷售）小計18000

26720

托幼46000.8123680A4-3小學(xué)134000.6188040A4-4廉租房

15000

合計119057.165

280121.4376

示例膜內(nèi)容1.土地假屬性衛(wèi)描述鍵：四漠圖二捐表土地屬性因子現(xiàn)狀規(guī)劃實現(xiàn)時間綜合評定配套設(shè)施文脈屬性地塊的歷史乏善可陳，是個地道的新區(qū)，本項目地塊位于開發(fā)區(qū)與老鎮(zhèn)接合部暫無

4日常商業(yè)東側(cè)農(nóng)居有些零星小店暫無

3教育配套鎮(zhèn)中心小學(xué)將配套小學(xué)一所，中學(xué)一所

3娛樂休閑周邊幾乎無娛樂休閑配套，只有零星低檔餐飲暫無

3醫(yī)療配套醫(yī)院暫無

3交通條件公交便利周邊無公交線路，目前交通不便規(guī)劃有地鐵

2私車交通周邊道路條件良好東面有規(guī)劃道路

2交通擁堵四周道路基本為居住區(qū)出行道路，無交通擁堵無

1交通噪音周邊人車稀少，且無干道經(jīng)過，故無交通噪音影響無

1環(huán)境景觀可視景觀無無

4距離景觀區(qū)距河景最近處約1.5至2公里左右無

3空氣質(zhì)量尚可，主要影響來自工業(yè)區(qū)無

2城市角色土地區(qū)位等級三類暫無

4產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好工業(yè)將逐步外遷，具體暫無

2城市發(fā)展趨勢農(nóng)村、經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域及工業(yè)區(qū)城市東擴(kuò)，成為城市副中心的現(xiàn)代化大型居住區(qū)

3歷史接受接受度較低隨著居住用地的開發(fā)，區(qū)域接受度將大大提高

3表2：土緣瑞地價兼值綜沿合評蓄定表評定胖標(biāo)準(zhǔn)榴：1優(yōu)，2良，3中，4差表2要點貓：收翁集宗展地基鈔礎(chǔ)資運(yùn)料，秤客觀俘反映披其現(xiàn)廊狀及驗規(guī)劃如前景牲，初坦步判功斷土跟地綜蚊合價劈燕值示例窯內(nèi)容1.土地藍(lán)屬性隸描述沃：四辮圖二雕表土地遲屬性竊分析項目年價值除綜述可選慌產(chǎn)品筐品類占有朋稀缺件資源便捷泳城市么生活舒適弦居住低價間平質(zhì)高檔齒住宅城市脊住宅城郊色住宅郊區(qū)摔住宅現(xiàn)狀改善規(guī)劃土地蟻屬性紀(jì)描述曲完成抗后，萍需要訊對項煤目發(fā)哪展方煎向進(jìn)銷行初棵步預(yù)零判示例其內(nèi)容2.市場及環(huán)境亂：總宜量、易品類材、品茫質(zhì)2014年片區(qū)市場總體狀況（小店區(qū)）時間緯度2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年合計供應(yīng)量（萬平米）

61520406056

同物業(yè)類型供應(yīng)量

銷售量（萬平米）

16

同物業(yè)類型銷售量

均價（元/平米）

7200

同物業(yè)類型均價

總量敗，了解秀片區(qū)秧市場循總體蒼狀況鵝：供短應(yīng)、聞去化蔬、價螺格，融通過欄片區(qū)值在“雷空間閣上的艙橫向雅對比灑”和革“時珍間上僚的縱儉向?qū)け取逼?，判棋斷該纖片區(qū)費(fèi)的市株場增矮長潛說力。說明捏：統(tǒng)計鳳同物奸業(yè)類稿型數(shù)稈據(jù)應(yīng)泥區(qū)分抄普通信商品富住宅團(tuán)、公像寓、陷商業(yè)以20斤14年為餅例，20難14年以縣前為課歷史束供應(yīng)休，20計14年以貪后為懲潛在拴供應(yīng)舞。小店157個項目，占比全市38%，是太原重點片區(qū)。示例內(nèi)容潛在孔供應(yīng)歷史葉供應(yīng)示例腸內(nèi)容空間榨橫向居對比時間促縱向序?qū)Ρ雀偲讽椖棵Q：天元城距離宗地（公里）約5公里占地面積（萬平米）2開發(fā)商天元置業(yè)容積率4.6建筑面積（萬平米）9.7開盤時間2013/8/31開發(fā)現(xiàn)狀共一期項目主打特色飄窗贈送客戶類型產(chǎn)品類型戶型類型戶型面積規(guī)模比例戶型均價戶型總價月去化速度備注社會新銳高層LOFT、兩房兩廳50-11060%470030-50萬

望子成龍高層兩房兩廳、三房兩廳100-14037%470047-66萬

健康養(yǎng)老高層兩房兩廳100-1202%450045-55萬

富貴之家高層四房兩廳1700.70%4400748000

經(jīng)濟(jì)務(wù)實

結(jié)論天元城項目為近郊湖景項目，其戶型配比基本合理，2房占到50%，目前銷售率超過75%，成交客戶大多為25-35歲，兩房的需求和銷售速度好于三房。2.市場趙環(huán)境估：總旋量、振品類領(lǐng)、品雄質(zhì)品類：通握過分謊析競置品價己格、頭產(chǎn)品斤、去班化速宰度三棉項指底標(biāo)，浸推導(dǎo)皮區(qū)域椅市場鳳主流串客戶盈，前遇置審撈視不嶼同客堪戶細(xì)債分市夕場的箱競爭曠壓力跨。區(qū)域綢主流輝客戶準(zhǔn)構(gòu)成品類競爭嘆關(guān)系置：不睡同價鴨格檔笑次市摧場份旅額示例崖內(nèi)容產(chǎn)品價格去化豈速度客戶顛構(gòu)成品類筒（價急格檔任次）產(chǎn)品顛構(gòu)成去化芒速度2.市場娘環(huán)境猜：總俱量、號品類型、品嫩質(zhì)產(chǎn)品求預(yù)備良：尋協(xié)求需拜求敏偵感點抱與成懶本管日控的疲平衡品質(zhì)競爭諸關(guān)系拿：分掩析性宏價比示例氏內(nèi)容示例木內(nèi)容示例世分析盈：面積79荷m2，戶銷型設(shè)釀計滿離足更史高品壯質(zhì)追眾求。戶型優(yōu)點示例職小結(jié)雄：在滿磨足總忌價的倆同時丈，抓泳住需夕求敏饑感點呢，超織越客勇戶期揚(yáng)望，室最大檔化的捕滿足細(xì)了客幸戶對貞產(chǎn)品銹更高本品質(zhì)秒的追平求。示例臉分析思：樣板畢間后效期單狀展示判示意析。品質(zhì)：通掩過對克競品單具體鞏產(chǎn)品繼的分騙析，塞看是直否滿挽足了線客戶夢對產(chǎn)秧品更走高品餐質(zhì)的滿追求訴，為使后期蘇產(chǎn)品督選型共作前區(qū)置分圾析。3、客餐戶定結(jié)位：堵競品熱、本其體區(qū)域輝主流午客戶訓(xùn)分析：結(jié)幻玉合區(qū)發(fā)域市悶場各牙競品宣項目巷客戶偏細(xì)分喂結(jié)論際，推僅導(dǎo)區(qū)降域市推場主旗流客箱戶構(gòu)喬成關(guān)懲系，夠同時股回答自“什寒么樣懇的客紹戶在彎我們歡的競腸品中誦選擇議了什泊么類次型的劇產(chǎn)品巡壽”。競品1客戶1（%）總價面積戶型扯（產(chǎn)怠品）競品2客戶2（%）客戶1（%）客戶2（%）總價面積戶型剩（產(chǎn)除品）區(qū)域著市場區(qū)域磨市場溫主流冷客戶客戶1（%）客戶2（%）客戶3（%）3、客剩戶定避位：芝競品貿(mào)、本臭體推薦道：《客戶傻需求諷與土脈地屬扮性匹桿配度找分析年工具》本體督潛在筑客戶脫分析：不風(fēng)同客陡戶對嬸土地哭屬性只因子立具有堪剛性痕偏好炸，可海以結(jié)侄合前稀述土趨地屬茶性綜徐合分晃析P1予3，進(jìn)侮行適工當(dāng)匹靠配，篩選穿出對恐本項引目土肺地屬書性認(rèn)柳可度據(jù)較高渾的細(xì)掠分客竿戶，回答雙“什奮么樣膛的客大戶認(rèn)勇可我例們項乖目地估段位撈置”償?shù)膯柦愁}?！獭獭獭淌袌龌榧?xì)分目標(biāo)繡市場加選擇本項吧目潛膽在客千戶示例攏內(nèi)容匹配不同眼客戶侍對土牲地屬傻性因遣子的霉剛性彈偏好本項塌目土蝦地屬將性綜行合分轟析青年際之家兩代調(diào)情深老人多三代中年許富貴弄之家3、客紋戶定熟位：尊競品恨、本來體區(qū)域還現(xiàn)有奴客戶P1雙8本項壤目潛禾在客拒戶P1歉9項目區(qū)發(fā)展榨方向村預(yù)判P1可4本項捏目客戶燭定位，重搞點解快決“予本項啟目要蠅賣給壯誰的奇問題災(zāi)？”競品及目標(biāo)哨客戶對項如目地遙段認(rèn)胸可的醋潛在址客戶土地致屬性層改善撲后，坦項目程價值國所對濁應(yīng)的腿目標(biāo)章細(xì)分侍市場本項目客戶選擇比例％％％％％％％％％％家庭生命周期社會新銳望子成龍健康養(yǎng)老富貴之家經(jīng)濟(jì)務(wù)實青年之家青年持家小太陽后小太陽三代孩子老人123富貴之家1富貴之家2經(jīng)濟(jì)務(wù)實1經(jīng)濟(jì)務(wù)實2客戶背景特征年齡

職業(yè)

家庭收入

學(xué)歷

置業(yè)動機(jī)分析（棲居、改善、空巢、投資）

說明挎：客戶袍類型嚷按家腿庭生檔命周垂期劃菜分，參考漲于萬圖科常咸用客俊戶劃終分方姑法，君詳見倒百度芒。示例鑼內(nèi)容4.產(chǎn)品捏方案頓：產(chǎn)僻品、時強(qiáng)排賓、方叢案評低價方案（一）客戶分類產(chǎn)品建筑類型戶型特征容積率產(chǎn)品類型面積比例戶型類型戶型面積比例朝向社會新銳青年之家2.2小高層55%兩房95平方米%宜南北5%小三房110平方米%宜南北青年持家

望子成龍小太陽2.2小高層10%小三房110平方米%應(yīng)南北后小太陽2.2小高層30%三房125平方米%應(yīng)南北三代孩子

健康養(yǎng)老老人123

富貴之家富貴之家1

富貴之家2

經(jīng)濟(jì)務(wù)實經(jīng)濟(jì)務(wù)實1

經(jīng)濟(jì)務(wù)實2

關(guān)于縫產(chǎn)品：根交據(jù)客保戶定塵位，畢選擇咐對應(yīng)遭（標(biāo)拾準(zhǔn)化以、成雅熟化伯）的史產(chǎn)品蜓建筑曉類型亂、單莖體和留戶型雜，加壤速開圓發(fā)節(jié)頸奏。建筑筐類型單體戶型示例睬內(nèi)容建筑撿類型戶型示例戒內(nèi)容示例卷內(nèi)容4.產(chǎn)品素方案案：產(chǎn)供品、撕強(qiáng)排喊、方旺案評乏價關(guān)注塑限高園和容除積率燦：容積脫率拆墓分對準(zhǔn)單體遭選型悄的影聲響關(guān)注冒內(nèi)外虛環(huán)境男：理解偉土地棒自身霸以及蔬周邊瞇狀況敵，判步斷“開規(guī)劃某景觀根單體月的影蹈響”地塊拌價值寶排序貼：理解朝土地朵的價氏值，鏟尋求溪“土地快價值纏最大注化的債產(chǎn)品擴(kuò)解決旨方案”關(guān)于辮強(qiáng)排：通過杜地塊敵價值猾排序正，結(jié)通合限紛高和投容積戰(zhàn)率、員內(nèi)外筋環(huán)境鵝進(jìn)行型方案繼總體鑼規(guī)劃凱，前朵置實錄施方友案強(qiáng)抱排設(shè)辨計。級級級級示例獸內(nèi)容示例舉內(nèi)容4.產(chǎn)品桶方案犯：產(chǎn)刮品、遍強(qiáng)排季、方濾案評緊價總平架布局蕩評價方案底總體絮評價：總撇平布虛局、雕市場陣機(jī)會尺、財或務(wù)指腹標(biāo)和嫁開發(fā)擦節(jié)奏駁四要平素市場郊機(jī)會恩評價財務(wù)笑指標(biāo)貝評價開發(fā)彼節(jié)奏循評價銷售妨速度懶評價價格俯空間潛評價競爭貼力評用價產(chǎn)品努創(chuàng)新醒評價綜合泉單方阻成本單方巨凈利包潤項目戚凈利俱潤銷售糊凈利胸率開發(fā)歇速度矮評價開盤殲時間資評價現(xiàn)金丟流評抓價總面農(nóng)積&容積坦率套數(shù)浩比面積勇比可售蹤蝶面積二點挪一線勺節(jié)點賀評價產(chǎn)品災(zāi)解決弱方案吸引噴力評巡壽價模你型4.產(chǎn)品槳方案扔：產(chǎn)宮品、介強(qiáng)排倆、方鮮案評惡價因素方案1方案2方案3方案總平圖總面積

戶均面積

套數(shù)

銷售均價

產(chǎn)品構(gòu)成面積比

套數(shù)比

客戶細(xì)分

容積率

市場機(jī)會比較銷售速度評價

價格空間評價

競爭力評價

產(chǎn)品創(chuàng)新評價

財務(wù)指標(biāo)比較總?cè)莘e率

綜合單方成本

單方凈利潤

項目凈利潤

銷售凈利率

現(xiàn)金流評價開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評價

開盤時間評價

二點一線節(jié)點評價示例送內(nèi)容推薦搞：《方案戴總體狂評價貿(mào)表》5.開發(fā)刻計劃腸描述染：開衰工與亦銷售

2014年2015年2016年2017年合計開發(fā)計劃（m2）82,57773,40875,072

231,057銷售面積（m2）

70,40085,26631,678187,344銷售額（萬元）

54,20870,77128,193172,356銷售單價（元/m2）

7,7008,3008,9009,200項目佳開發(fā)符計劃倆：綜頌合地來塊價變值分籮析和寺施工賣條件烘兩大濫因素桐，開京工量坦需要四結(jié)合家年度棍銷售瓦計劃壘進(jìn)行屑調(diào)整郊。一期二期三期示例味內(nèi)容示例握內(nèi)容用圖油示意墓開發(fā)押計劃用表案示意擇開發(fā)辣計劃6、經(jīng)求濟(jì)效聰益評梅估：論投入宵、收猶益和喘現(xiàn)金敗流累計林正向群現(xiàn)金除流時灘間投入收益現(xiàn)金降流資金漠峰值爪時間三年嘉內(nèi)結(jié)喪算比奮例資金情峰值內(nèi)部糠投資度收益語率銷售朝凈利稿率項目躁總投咽資銷售兵收入開發(fā)聽成本可售彩樓面屬地價項目賺投資括收益借分析獨(dú)模型周：投入梅、收脈益和超現(xiàn)金民流項目妨投資罵收益跨評估桃三大域件：憤投入持、收禁益和喂現(xiàn)金掏流7、土潑地獲揮取風(fēng)薪險：練地價課款支鋸付與圓交地創(chuàng)進(jìn)度土地碗權(quán)屬異狀況仿與項倒目背丹景土地隆獲取旱方式及程跌序地價臥及支愁付節(jié)榴奏拆遷太及交瓜地競爭探對手駛及威慶脅程故度合作恒項目齡風(fēng)險愛類型公開精出讓梢市場冊風(fēng)險昌類型項目幟風(fēng)險芹：項箏目手薦續(xù)風(fēng)再險（屋土地女確權(quán)承和規(guī)表劃報槽批）嫁、已支開發(fā)劣項目盟遺留源問題感、拆恢遷交荷地風(fēng)核險合作虛方風(fēng)屯險：斤合作朵方履矮約能嘗力、耳收購軌公司席風(fēng)險管理刑風(fēng)險到：收灣購公騰司風(fēng)歉險、偽經(jīng)營它管理碧風(fēng)險財務(wù)監(jiān)風(fēng)險款：付盼款風(fēng)遞險、績稅務(wù)閱風(fēng)險場、收臘益分蘿配風(fēng)賺險地價些和交晝地時勝間，殘是土隔地市臥場最郊敏感皺的兩伶大因控素。小結(jié)澆：課歐程回多顧1、怎棋樣描且述土板地屬漸性？4、產(chǎn)象品解碼決方槽案怎丟樣做扒？3、怎直樣定枕位客帖戶？2、怎鬼樣分胸析市么場環(huán)告境？7、怎霜樣拆忽解土糖地獲護(hù)取風(fēng)蒙險？6、怎乓樣評弄估項鉤目經(jīng)號濟(jì)效鴉益？5、怎鋼樣設(shè)貍計項或目開品發(fā)計憶劃？《拿地桂可研》課程娘目錄第一貝部分報告舍提綱釋：研類究什哥么？第二錘部分報告侄要點地：怎江樣研殊究？第三丘部分拿地屈對接澤：拿磁地邏纖輯？價值誘呈現(xiàn)扁：表撞達(dá)符損合邏業(yè)輯市場環(huán)周期堂：拿朵地策材略拿地哀驅(qū)動愈因素巾：優(yōu)貴勢、寫缺口項目迫效益武評估島：現(xiàn)惠金流釋，算赤大賬宴與算訪小賬城市棍地圖表：區(qū)彼域成氏熟度月、地總塊價娛值洼退地找地藝：增恒量、悟存量寫在間前面站在伯代理庫公司弱角度寶的拿某地可應(yīng)研站在款開發(fā)蜻企業(yè)認(rèn)角度呆的拿曲地可岸研反思儀“換所位思恐考”廣：不延同角閘色，桿拿地退可研閱的差攻異性覽在哪醫(yī)里？嚴(yán)謹(jǐn)宗、翔源實的脊報告真金萍白銀秘的投換入拿地代理挖行不借能只有善乙方雄思維報告…1、價敏值呈排現(xiàn)：擠表達(dá)振符合減邏輯要研晉究什關(guān)么？要怎歡樣研歌究？要怎兩樣對店接？開發(fā)習(xí)商拿權(quán)地（骨新項索目發(fā)攤展）的邏腎輯思蟻考圖會不會拿會在哪拿拿地研究什么可研結(jié)論對決策的影響《拿地筆可研》課程核心娘內(nèi)容甲方滅拿地井是“慘要做寄正確坐的事無”，送乙方挖協(xié)作禍?zhǔn)恰俺幸翊_地珍做事沿”。屠如果像乙方梁表達(dá)奶不符帽合甲欲方思秘考邏碎輯，媽注定嶼不會滴有好利結(jié)果份。不可程忽略怎樣升對接2、市謎場周奔期：珠拿地名策略應(yīng)該渡主動眉判斷抽開發(fā)漢企業(yè)對是否拴具有逗成熟哨的拿耽地策帥略，慢而不帖是冒思失地必問“媽還拿別地嗎廈？現(xiàn)踢在都躬什么變時候透了?？稀表樦芗灼谀锰偷兀耗嬷艿榔谀眉Z地：規(guī)避葬周期由拿地貞：追漲無殺跌咸，大漸多數(shù)素公司規(guī)如此國內(nèi)譽(yù)很少懲企業(yè)搭能做動到類似減定投堤，與彎上年胖凈資責(zé)產(chǎn)掛的鉤，浙鎖定例每年年的買建入金滲額拿地旋可研尸忙閑丹不均謎，是困與市琴場有姻關(guān)、鹽還是圍與甲爐方有虎關(guān)？3、拿半地驅(qū)請動因侵素：片優(yōu)勢與、缺凡口市場領(lǐng)導(dǎo)型市場挑戰(zhàn)型市場追隨型市場補(bǔ)缺型3）戰(zhàn)怎略集栗團(tuán)分絕析工胸具：企業(yè)雄地位1、財就務(wù)優(yōu)多勢2、價糖格競疊爭力3、產(chǎn)恩品質(zhì)量量4、用序戶忠維誠度5、市降場份奶額1）關(guān)遮鍵戰(zhàn)難略因愛素分姿析模斗型：競爭等優(yōu)勢1、擴(kuò)激張型約：拿地介規(guī)模懂多于疼上年炸去化峰水平2、穩(wěn)鑼健型蓬：拿地贏規(guī)模還與上醉年去改化持鄰平3、收棋縮型鴨：拿地屬規(guī)模沫明顯梢低于要上年含去化2）業(yè)書績增瘡長策課略：市場攤表現(xiàn)紙（新朝項目照發(fā)展透策略井）房地低產(chǎn)行旱業(yè)競尊爭格擇局的盜動態(tài)毫變化樂，最盆前置凈的就望是拿此地（倍新項礎(chǔ)目發(fā)矩展）迫的變濟(jì)化，學(xué)開發(fā)勁企業(yè)許新項蔬目發(fā)航展策脫略就顯是最赴核心也的經(jīng)明營策浩略。原因舍，分析趴開發(fā)跳商是污否具秩備？現(xiàn)象赤，保守保或激肥進(jìn)拿桐地是亭有原室因的鳳？結(jié)果挽，老大蓮的地爬位不虛是一鎖天建遞成的挑。優(yōu)勢逆分析：1）關(guān)圍鍵戰(zhàn)卵略因渣素；2）業(yè)膚績增干長策晃略；3）企智業(yè)地菌位判栽斷示例剪內(nèi)容缺口脆分析：戰(zhàn)狹略計海劃缺郊口決圓定中疼短期疑經(jīng)營惠策略王，表京現(xiàn)在崖房地辦產(chǎn)行凱業(yè)就丟是土兔地儲錄備是覽否能羨夠滿癢足未夢來三逢至四碎年的鑒發(fā)展魂要求即。05年3124銷售絡(luò)額（遞億元禽）市場金補(bǔ)缺強(qiáng)者市場形追隨要者市場彩挑戰(zhàn)青者市場警領(lǐng)導(dǎo)變者需要概儲備陷多少項地？戰(zhàn)略進(jìn)計劃譽(yù)缺口摔分析傅模型踏：市紀(jì)場地字位量淡化工出具開發(fā)商項目資源盤點進(jìn)入城市時間累計完成項目個數(shù)在建項目個數(shù)項目儲備個數(shù)上年度開發(fā)面積本年度開發(fā)面積累計未開發(fā)面積說明越：土溫地儲繳備也村成為姓資本億市場卵上評吵價房筐企業(yè)逝股票損價值妻最重代要的思指標(biāo)敵，在露很長滅一段匹時間錯內(nèi)，賄也是戴唯一眠指標(biāo)習(xí)。3、拿傲地驅(qū)塘動因棕素：謠優(yōu)勢從、缺議口4、項周目效粘益評垂估：司現(xiàn)金凳流，廣算大程賬與割算小絞賬現(xiàn)金熟流：地悟塊（歉新項無目）置品質(zhì)覽的評兇價基螞準(zhǔn)，竭即是自否能餐夠貢田獻(xiàn)現(xiàn)笨金流腔，其孟它次選之?？沙钟m(xù)經(jīng)踢營，汽貢獻(xiàn)益現(xiàn)金尖流未來機(jī)的利玩潤需甩求，貢獻(xiàn)目利潤城市柜戰(zhàn)略談布局，進(jìn)油入重司點戰(zhàn)蚊略城貿(mào)市產(chǎn)品負(fù)線組閥合，提高羽市場藝覆蓋森率建立因競爭助壁壘，獲蛇得戰(zhàn)盞略合襯作機(jī)萌會滿足患未來嫌幾年挨發(fā)展象戰(zhàn)略細(xì)分膊區(qū)域收市場鞋進(jìn)入診，項目紗合理粱布局新項視目價快值評論估基宜準(zhǔn)：早上能起來澤關(guān)心慘的第慎一件輪事就程是：突公司得現(xiàn)金迎流夠慰嗎？算項旬目大爭賬，感同時眼也應(yīng)枯算各嘉方小對賬。侍在做粒財務(wù)芳方案慶分析吩時，聰應(yīng)分液開核里算項躲目整銳體收嚇益與抽歸屬怒各方寸的收塊益。4、項同目效增益評犧估：員現(xiàn)金登流，智算大褲賬與最算小銜賬單獨(dú)尺開發(fā)禮項目繼：非住兆宅可個售建貢筑面悉積與拖項目倆總面慶積關(guān)嘆系：撿如酒狗店、紛寫字剩樓、確商業(yè)景與項紛目總史面積獎關(guān)系污；非住叢宅利攜潤測葡算與橫項目招總利惡潤的限比例細(xì)關(guān)系映：內(nèi)部襖收益至率；銷售休凈利誓率；資金蓄峰值撇；資金妄缺口葡解決水方案;累計同凈現(xiàn)懶金流滔量為正沫的時屋間.算大簽賬：財率務(wù)核剖心指康標(biāo)新市迫場環(huán)駛境需蠻要補(bǔ)會充研緩究：可公讀開發(fā)辟售的宣建筑青面積淺占比喪關(guān)系蜓：如境限價最房與態(tài)商品貓房建羽筑面飄積比特例關(guān)懷系合作蠻項目風(fēng)：項目湖與歸轟屬各關(guān)合作趁方的柔權(quán)益鹽比例對關(guān)系艦：如項卷目非辣住宅宋占比稱是否終達(dá)40才%，但瘦歸屬然萬科溪可售陵面積你比例次未達(dá)免到20起%，對減萬科納來說難就可柱行；算小桃賬：不炊同類道型項萬目的橋財務(wù)轎控制留要求5、城糕市地鴿圖：途區(qū)域因成熟看度、頭地塊厭價值舅洼地推薦陸：項絨目發(fā)命展策閘略分痕析工蹲具：箏安索怎夫模諸型，診可以建將項扒目操幫盤難酒易度雅進(jìn)行跡前置隱評估忍。市場滲透策略產(chǎn)品開發(fā)策略市場開發(fā)策略多樣化策略（安廢索夫忽模型中）現(xiàn)有短產(chǎn)品新產(chǎn)筐品現(xiàn)有癥市場新市豆場新項水目“孩產(chǎn)品-市場斧”組截合策座略：區(qū)域由市場默進(jìn)入撿的依剪據(jù)市場螺成熟房誠度市場稿透明志度市場損規(guī)模增長漏幅度市場雕覆蓋惡度企業(yè)拋實力產(chǎn)品疫成熟票度管理貪成熟滋度營銷愿應(yīng)變平能力合作斧資源翻整合慘能力成熟稅開發(fā)盜商依煩然在潔安索昨夫模擦型框境架范