批量住宅項目精裝修施工管理思路

批量精裝修施工管理2016年1月2前言近年來，北京公司開發(fā)的公園1872和臻園項目均為精裝修交付，在項目的實施過程中，北京公司在精裝修管理方面既積累了寶貴的經(jīng)驗，也有一些慘痛的教訓。2014年度，北京公司精裝修項目實測實量成績?nèi)昶骄?0.11分，交付評估綜合得分65.8分，均位居控股前列。進入2015年，如何繼續(xù)保持并進一步提升工程管理能力，把精裝修質(zhì)量做得更好，以提升客戶滿意度、促進銷售，是北京公司的工程管理者一直在思考的問題。北京公司在控股運營管理中心推出《項目部標準化管理手冊》、《招商地產(chǎn)工程技術(shù)標準》、《項目安全管理標準動作》、《招商地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量實測實量操作指引》的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目精裝修特點創(chuàng)新了相應(yīng)環(huán)節(jié)的管理思路，在精裝修交付項目的工程管理上做了一些有益的嘗試。

項目概況臻園項目：總用地面積:10.7萬平方米

建筑面積:28萬平方米

開工時間:2013-07-20

竣工時間:2017-12-31

物業(yè)管理附加信息:5.58元/平方米·月

開發(fā)商:北京廣盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資商:香港九龍倉集團,招商局集團,華僑城集團

物業(yè)管理公司:招商局物業(yè)管理有限公司

工程進度:在建(2016-01)

產(chǎn)權(quán)年限:70年

該項目為70年產(chǎn)權(quán)

戶數(shù):總戶數(shù)1046戶，目前已經(jīng)交付494戶，在施382戶，剩余170戶裝修標準：精裝修批量精裝修施工管理思路精裝修項目質(zhì)量管理思路批量精裝修管理思路精裝修項目進度管理思路精裝修項目成本管理思路精裝修項目創(chuàng)新管理思路精裝修項目質(zhì)量管理思路（1）精裝修設(shè)計管理——嚴把施工圖審圖關(guān)：做到建筑圖、精裝圖

、現(xiàn)場相關(guān)功能空間的一致性；（2）招投標配合階段——配合封樣管理；符合項目情況的技術(shù)標編寫；合同工期管理；甲供材招標計劃；（3）項目實施階段——實測實量貫穿整個項目實施管理全過程；

重點工序質(zhì)量控制交底管理；批量精裝修研討——質(zhì)量管理思路精裝修項目質(zhì)量管理案例案例一：設(shè)計管理●土建施工階段的精裝修水、電點位及隔墻定位圖紙下發(fā)與過程監(jiān)控根據(jù)精裝修交付的設(shè)計要求，將電氣、給排水、暖通、空調(diào)等專業(yè)的精裝修末端設(shè)計圖紙的設(shè)計時間前置至建筑初步設(shè)計階段，這樣可以保證在土建施工圖紙完成后，精裝修的點位及隔墻分隔圖也一并完成，大大降低了后期因水、電、結(jié)構(gòu)改造帶來的工期及費用方面的損失；批量精裝修研討——質(zhì)量管理思路精裝修項目質(zhì)量管理案例案例二：實測實量案例：通過北京公司近年來對實測實量經(jīng)驗的積累，現(xiàn)階段在實測實量方面已逐步形成了全過程應(yīng)用的管理制度和企業(yè)文化：招投標階段：——通過技術(shù)標的形式對精裝修單位進行宣貫；——通過招標過程中的項目經(jīng)理推演環(huán)節(jié)，針對項目經(jīng)理及技術(shù)負責人

進行實測實量的測試，對不達標的單位不允許參加投標；合同簽署階段：——以合同附件的形式再次對精裝修單位進行約定；——合同中設(shè)置了嚴格的實測實量獎罰條款；批量精裝修研討——質(zhì)量管理案例項目影實施樓階段申：——宵每周昌定期唱組織土監(jiān)理針單位層、總吐包單矛位對睛精裝飽修完食成面膏進行長實測橫實量檢情查；——創(chuàng)建立饞分戶鳴實測炊實量逗數(shù)據(jù)棉檔案股制度慰，發(fā)燒現(xiàn)問坑題點憤，按乘照檔給案數(shù)蔥據(jù)過程甜中進傘行消烈項，對重損點、湊難點腎工序鴿進行洪分析芝總結(jié)災(zāi)（例既如玻枝化磚墻猴面鋪擔貼工傍藝）弦，形王成現(xiàn)課場管械理的滅可視瓶化；——紀嚴格全落實尼合同究中約豎定的恥實測評實量探獎罰完條款沫；批量運精裝壟修研獨討——質(zhì)量到管理談案例精裝敞修項滔目質(zhì)牽量管仙理案個例案例玻三：拾甲供回石材煤管理近案例針對脹以往釣甲供纖石材身觀感防質(zhì)量眠較難祖控制唯的管象理難匹點，畫項目輩部提絨出在退精裝田修招切標階辜段引畜入“下石材羽專員落”的士概念照，即祖中標妄單位霧應(yīng)在魯甲方束石材漁供應(yīng)膠加工病廠設(shè)呆置石待材駐揚場專夏員，醒在確楊定甲充供石槽材中尾標單袋位后緊，甲冷方項莊目部色、采形購部偏、設(shè)梯計部繁在石沿材指爛定加菊工廠男中選已取符伯合設(shè)肺計封拜樣要涌求、由觀感其質(zhì)量擱穩(wěn)定紡的石艘材大鳥板并忽做標匆記，憂后期幫由精踩裝修訊單位踐的駐暈場石菊材專常員監(jiān)咬督廠并家從假甲方襲指定侍的大蹄板中嶼選材臣，進足行石枕材加閃工，縮慧同時躁項目鉤部還樓通過弄以下峽途徑撿進行鳥過程徒控制類：——錄石材御出廠良前將演預(yù)拼耳效果拿拍照唐上傳必、確鳴認；——原石材嬌到場帥后進貼行觀盈感質(zhì)軟量抽帝檢；——濕對施略工過王程中握發(fā)現(xiàn)療的觀浪感不聞合格氧或斷童裂的蕉石材揉，現(xiàn)欠場采院取銷悶毀或國做標記退存場等校措施中。批量團精裝湊修研傻討——質(zhì)量衰管理煮案例精裝吹修項捎目進度管理臂思路（1）合抵同框牢架管睜理——總工陡期（層總包室工期剩）、抱里程利碑節(jié)搏點要蒼求；（2）三飼級進庫度管吸理——構(gòu)建稿總包寸、精攀裝修快、甲磁供材舒進度哲計劃畜管理淺體系莫：（3）穿起插施常工體盾系的位建立——采取公分段懇交接堡、分閘批進猾場計排劃的漿策略；（4）垂路直與街水平爹運輸娛的管奴理——室外撕電梯我與室鏡內(nèi)電竊梯的扒規(guī)劃尚；地商上運嚼輸與地代下運晚輸?shù)闹灰?guī)劃殺；批量羽精裝左修研普討——進度存管理自思路精裝虜修進啟度管全理案桿例——穿插李施工熱體系畝的建溪立臻園塞項目從南區(qū)程共三紙棟樓毀前后叫封頂趟相差早一個康月，失在這脊一個法月中欄如何棄安排登總包腸與精屬裝修緊的交徹接？鞭成為帶南區(qū)寸按期豆交工脈的關(guān)跪鍵。精裝草修施慚工準洲備工踢作前殖置、足界面江問題客處理紹：——奧在總柜包施剩工中投分別壘針對據(jù)外墻栗內(nèi)保廉溫做斷法，輝電梯蜓井道款吸音眠板做煤法、筍廚房價、衛(wèi)垃生間還采用利加氣筐混凝殺土條勤板墻樓做法養(yǎng)以及棟管井建采用遣輕鋼犁龍骨錢水泥慈壓力裕板封附包等哈做法臘，召釣開專運題協(xié)健調(diào)會漏進行蠟作業(yè)礎(chǔ)面處醫(yī)理方固案的比確認碌，在躲很大描程度雄上削迷弱了汁因作推業(yè)面總與圖柄紙不放符進段行再利處理稿對精省裝修沈工期維的影邪響；批量攻精裝著修研資討——進度徹管理描案例批量太精裝慢修研漂討——進度抹管理錄案例精裝偷修進趙場前應(yīng)的三帽棟樓便進度遙情況批量仇精裝舍修研齡討——進度仔管理哨案例精裝碑修進若場前固交界愿面的歪三類繼施工雙隱患精裝阿修進凱度管劍理案典例——穿插蠟施工弓體系奶的建污立外裝壘、初暴裝、擁精裝椅穿插廢工序門示意頑：批量賽精裝收修研舞討——進度土管理扁案例精裝詞修進講度管熄理案煉例——穿插哀施工身體系遇的建凍立主要軋移交否工作容面體閃系：批量病精裝妨修研功討——進度志管理符案例梳理俗甲供腐材配蘆合計揚劃——焦臻園輔項目倚的甲攀供材換單位瘋多達20家，璃如何舊合理葛安排借各自楚的進假場計允劃？借如何山安排哨精裝搭修的座配合幼計劃搏，尤驅(qū)其是訂供貨蜻+安宜裝單羽位的自配合盈計劃炮？是慣精裝爪修管船理的重點爸、難拉點：在項意目實伴施期李間，絲式每確擱定一賤家甲雖供材炕的供館貨及令安裝能單位顏，項捏目部盼就會瓶安排漂一次泳專項孝協(xié)調(diào)咽會，撲根據(jù)幟現(xiàn)場夠情況床確認畢進場日時間子，并摔由甲鴨供材則單位虎明確壺現(xiàn)場模需要檢配合雞完成禍的工另作內(nèi)魄容及徹交接陡時間吼，后怪期項愈目部褲也會剃針對脈配合潑作業(yè)飾面上旬的完霸成情且況進涂行實既時監(jiān)咐控，滿最終盲滿足殺甲供鞠材與用精裝叫單位隨的無鹽縫銜蜂接。批量罪精裝哈修研貸討——進度魂管理每案例精裝蓮修進厭度管瓜理案幕例——三級喉進度串管理抓體系副的建蓬立精裝按修項咐目成本管理彼思路（1）精盯裝修己設(shè)計獨優(yōu)化陣管理——樣板吸間先多行；（2）WB協(xié)S分解驅(qū)管理——實現(xiàn)屢管理瀉內(nèi)容頂精細祥化；（3）二胖級成滑本控內(nèi)制管緒理——它a:投資挪估算頑；b:精裝態(tài)修樣雄板間倍成本他優(yōu)化贏測算井（指承導(dǎo)精訊裝修招投蘇標）蒙；批量霜精裝膛修研拔討——成本廚管理鑰思路精裝否修項龜目成濕本管險理案吐例案例桂一：昆精裝爭修成投本優(yōu)都化管搏理案蠻例●在臻型園項虜目售市樓處角樣板權(quán)間施傅工完邀成后倍，通示過前文期設(shè)低計溝票通，抹針對倦現(xiàn)場悠施工藏中的唯實際園情況注，提塵出合決理的沒成本昨優(yōu)化壞建議嚇，為好后期尼成本吉控制遇及成林本節(jié)融約奠腿定基忙礎(chǔ)：——許建議繡取消蠟了衛(wèi)終生間翁窗簾選盒內(nèi)竟的燈貨帶設(shè)芹計，級最初薯的設(shè)計翁思路籌是為山樣板寬間提盼高照橡明亮柳度而俗設(shè)計封的，慰在大貨忌中是港可以向取消擱的，儲此項廁建議麻實現(xiàn)海成本泛節(jié)約洞幾十萬高元；批量豬精裝昨修研柄討——成本藍管理搖案例精裝胖修項執(zhí)目創(chuàng)新管理吐思路呢嘗試（1）精政裝修置管理滋創(chuàng)新般思路——成立珍專屬奴部門嗎，系量統(tǒng)負懸責精繞裝修佛對接省工作駝；（2）建畜立“爭以終庫為始帖”的虧專業(yè)防管理瘋思路——使各振專業(yè)嚇工程蠟師在詢工作壞的配洞合意識膝得以類統(tǒng)一當；（3）低抽成本問運作稈模式滲下的保精裝袋修項霧目質(zhì)克量控毛制——尋求磚精裝妥修管乳理的捷平衡點種；（4）精象裝修熱精細程化管澡理體捕系的呀建立——設(shè)計叔先行詳；（5）在畫“互翻聯(lián)網(wǎng)+”的新跨形勢現(xiàn)下如信何引晌導(dǎo)精踩裝修按的發(fā)響展趨攤勢。批量炮精裝琴修研杏討——創(chuàng)新響管理嚴思路隨著判各城劉市公掀司精夢裝修宜項目參的增掩多，嗚精裝給修的倒物業(yè)述形態(tài)俗增多利，建淘議結(jié)杯合城具市公電司自零身特橋點，歪在總起部或奸城市盼公司從成立滿精裝荒修的熄專屬輪部門——從設(shè)譽計、開采購鬼、成靜本控典制及究施工膠管理積等維需度合準力將床精裝獻修工晶作系香統(tǒng)化薄、標叢準化返。通兆過工后作成謀果輸喬出等獅內(nèi)容全來劃價清工做作界明面，攀這樣飯可以嘩更有巡壽效地戒避免費現(xiàn)場盆“越矮權(quán)管俊理”柿、“奇管理負不到嚷位”痕等現(xiàn)厭象發(fā)形生。自同時織部門鋤堡壘裙、多窗重管陳理等蹦管理盲難點節(jié)也會結(jié)得到麥一定輪的改撫善。創(chuàng)新辜管理貪思路陽之——成立橋精裝往修管喉理專貫屬部價門案例梳列舉災(zāi)：臻園笨項目豪北區(qū)濱精裝蘆修管刪理難笑點：——精裝澆單位譯中標反價格棍水平絕較低歷；——中標恢單位圣未曾跪與北畢京公慨司有丸過合棄作，手增加叼現(xiàn)場圾管控雖的不牙確定如性；——施工拘期內(nèi)忽濕作招業(yè)跨幸冬施墳、跨騙春節(jié)茅，絕軋對工副期較鏈短；針對召上述母難點迎，實曾操中面進行醫(yī)進行茄了如發(fā)下動傭作：創(chuàng)新革管理哭思路生之——低成嘗本模曉式下烏質(zhì)量化控制招標擺文件鍵及合狠同交爭底在精捷裝修母單位驕進場珠初期申，集最中安待排施什工單足位現(xiàn)搶場項蕩目部鼓的全剪體管彩理人福員及癥監(jiān)理朵單位融工程棵師，啞以專印題會司的形著式進最行招蒙標文郵件及訂合同漆的交梨底，子針對便招標虎文件膽及合裕同中忘關(guān)于趙工期窄、質(zhì)啟量、斯與總付包的川界面奪劃分矛以及部實測喉實量攔要求玩，進睛行系禿統(tǒng)的夢梳理蛛和明尿確，脹并最膏終以福會議捐紀要質(zhì)形式綠下發(fā)常至各湖施工粗單位珠及監(jiān)幸理單杠位，停避免蘭現(xiàn)場軟產(chǎn)生煌不必掙要的耍簽證默糾紛跳及窩陰工、梳漏做殘等現(xiàn)鎮(zhèn)象；創(chuàng)新強管理刺思路挖之——低成慰本模鐵式下筍質(zhì)量槽控制實測涂實量員專題辣交底悔會針對咱實測央實量攪的關(guān)著注內(nèi)援容，皺召集董監(jiān)理鞠、總豈包對豆精裝披修單密位進聽行宣紐奉貫，粘交底貼直接壟到基左層勞并務(wù)單鍛位，及在強揉調(diào)實蔬測實旗量重勁要性月的同除時，挨對基鼠礎(chǔ)的因各類斥精裝稀修基無層質(zhì)魯量標索準做糖重點夠關(guān)注懂，同罩時明筆確合乓同中陷實測分實量刷的獎旺罰制遙度；創(chuàng)新曲管理艦思路咳之——低成詞本模及式下芝質(zhì)量賤控制通過估管理析節(jié)奏挨的變魂化考臨察施壩工單在位現(xiàn)筐場管兩理能絲式力進場迅初期姑，項宋目部昆通過狡一系唯列的墻管理張動作弓對精蠻裝修量單位顫進行展交底我，完寸成上漏述管祥理動克作后朵，至耳少利爬用兩彩至三螞個星涂期的冊考察魚期讓速施工紛單位遇自主冶安排才施工芽任務(wù)辛，最膠后項幣目部蘿通過秩現(xiàn)場躲巡查芒、巡嫌視發(fā)魔現(xiàn)問味題并軋匯總蕩，尤勵其針優(yōu)對存掉在重定大質(zhì)無量隱愉患的粱部位否（防焦水基領(lǐng)層、賭吊頂戰(zhàn)基層撐、石準材造伸型墻老基層擴等）晌進行律集中麻處理魯，其鹽中包犁括各仇項交扯底中紡反復(fù)撥強調(diào)惹的注漢意事伴項，芝針對木這些酒問題犬加大衫懲罰漆力度啦，力負爭一沉次性踩的規(guī)征范精斑裝修淚單位姨的管然理能損力。創(chuàng)新走管理癥思路河之——低成肯本模約式下罩質(zhì)量軌控制通過投采取敵以上崇措施換，臻遲園北焦區(qū)精糞裝修道從2冠01芒4年脖10脂月份拾進場忌至今非，先腸后經(jīng)廚歷了評兩個諸季度掙的第檢三方幻玉實測劃實量往，且盤實測毛成績患均在臣90布分以茅上，搏特別堂是在軋歷經(jīng)稱了冬厲施、盟春節(jié)總后2應(yīng)01勻5年肢第一勻季度努的實畜測中增，北濁區(qū)精為裝修震實測龜成績晴91禿.0燭5分遮，其龍中墻癢面、覆頂面伍的平啞整度杯、水魂平度身均取永得了雀滿分隱的成壞績。另外游，在工一期井南區(qū)沖及北絲式區(qū)精懸裝修圍交付鐵評估鐵中，雕分別唉取得辟了76岔.5昌5分和74本.5旱2分的喪較好鋼成績?nèi)馈?chuàng)新巡壽管理嬌思路丙之——低成決本模逐式下夏質(zhì)量遲控制行業(yè)先領(lǐng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