廊坊天域?qū)W府項(xiàng)目營銷策劃方案

謹(jǐn)呈：廊坊天域房地產(chǎn)集團(tuán)——廊坊天域·學(xué)府項(xiàng)目營銷策劃方案一、廊坊目前的銷售環(huán)境？

（市場及競爭分析）

二、目標(biāo)客戶是誰？

（目標(biāo)客戶群）

三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的營銷策略是什么？

（產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、包裝策略、宣傳推廣策略等）第一部分：市場及競爭分析1、宏觀市場把握09年3月份以來，廊坊房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了復(fù)蘇，現(xiàn)在市場形勢較好；市場回暖，使開發(fā)商面臨的資金壓力和銷售壓力得以緩解，資金實(shí)力的雄厚促使了市場供應(yīng)的增加，新一輪的“供需矛盾”在未來一段時(shí)間將會(huì)呈現(xiàn)；09年7月份以來，市場出現(xiàn)了“量跌價(jià)漲”的現(xiàn)象。在這種現(xiàn)象反映出：市場有效需求出現(xiàn)了萎縮，客戶觀望氣氛逐漸濃重，市場價(jià)格在未來一段時(shí)間極有可能出現(xiàn)下滑?，F(xiàn)階段廊坊城市大改造，尤其今年城中村改造，新地塊上市。預(yù)計(jì)10年市場將競爭激烈。在售項(xiàng)目分布特點(diǎn)：——在售新項(xiàng)目主要分布在外環(huán)外，沿西外環(huán)外，北外環(huán)外與東外環(huán)；——在售現(xiàn)項(xiàng)目少數(shù)分布在外環(huán)內(nèi)，而且一般規(guī)模較?。怀鞘邢虮卑l(fā)展成為趨勢：未來廊坊市政府將搬至北環(huán)路以北，市文化藝術(shù)中心附近，未來房地產(chǎn)重心仍在城北。同時(shí)表明市區(qū)內(nèi)住宅用地的減少，居住在郊區(qū)化。截至2009年11月20日，廊坊市住宅可售套數(shù)為7609套，可售面積為85.8234

萬㎡，廣陽東區(qū)：城市核心價(jià)值高地廣陽西區(qū)：新興的生活中心區(qū)安次區(qū)：放量爆發(fā)的待發(fā)展區(qū)開發(fā)區(qū)：發(fā)展前景較為廣闊2、區(qū)域市場競爭分析馨鉆界成交價(jià)格：5640儷水嘉苑成交價(jià)格：5400月份成交量13套盛通國際成交價(jià)格：4500內(nèi)部團(tuán)購盛玉百呈成交價(jià)格：5491華夏奧運(yùn)成交價(jià)格：4980月成交量79套紫金華府成交價(jià)格：5560月份成交量13套開發(fā)區(qū)：旭輝·十九城邦成交價(jià)格：6500名人國際成交價(jià)格：6500分析：區(qū)域住宅的市場中，主要以小高層與高層為主，合計(jì)各占72%，低層為少數(shù)項(xiàng)目，為開發(fā)區(qū)的別墅項(xiàng)目，表明區(qū)域市場中低層項(xiàng)目為稀缺產(chǎn)品。2、區(qū)域市場競爭分析——建筑形式分析市區(qū)遍住宅狐規(guī)模綱小，充開發(fā)測區(qū)規(guī)門模較貪大；普通之住宅俯的規(guī)掠模小季，別妨墅規(guī)帽模較喇大；廣陽顆區(qū)項(xiàng)幅目規(guī)也模均20萬㎡稠以下矮，10萬㎡哥以上滔也僅級有三綁個(gè)分維別為20蜓08年新帥開盤舅的紫盡金華傭府、種東日雹瑞景閥、華封夏奧晨韻。開發(fā)振區(qū)項(xiàng)振目規(guī)備模較差大，壟恒盛?塞納袖河谷75萬㎡夸，旭脈輝·十九例城邦50萬㎡尿，與免本項(xiàng)宿目形壓成競僚爭。安次途區(qū)項(xiàng)姿目規(guī)坊模普堂遍較勢小。

別墅2、區(qū)砌域市肉場競斗爭分響析——產(chǎn)品京規(guī)模擊對比根分析分析傳：區(qū)域褲市場橡在售拜項(xiàng)目企的容辭積率財(cái)多數(shù)傷在之間守，約夏占在暮售項(xiàng)四目總押數(shù)的75坑%，1.忍0以下怠項(xiàng)目度僅有3個(gè)，劉為開面發(fā)的謝別墅婚，表病明目爹前市飾場中樸低容繪積率城的高哪端產(chǎn)額品在委市場喚上是疊稀缺男資源藥。2、區(qū)壟域市糟場競跳爭分質(zhì)析——容積紙率對貢比分昨析分析承：區(qū)拖域市溫場的御綠化腔率以35機(jī)%界限刊，各換占約渾一半買，別合墅項(xiàng)站目綠蛇化率柴高，刮在50陡%以上箱，外歐環(huán)邊勻的項(xiàng)前目綠體化較作高。2、區(qū)模域市藏場競烈爭分降析——綠化裕率對貍比分清析分析五：江碼南水尾郡、巨東日竹瑞景限、華源夏奧呀韻的猶銷售直率分踏別為84稅%、62鬼%和88池%，2、區(qū)失域市請場競吸爭分耳析——供給謝量與災(zāi)消化冷量對眨比分花析136922021929分析婆：市場趙中68水%的項(xiàng)超目價(jià)償格在45月00黃—5磨50魄0之間盈，是刺目前幟市場預(yù)上的眾主流錫產(chǎn)品割價(jià)格薪區(qū)間依。目前蒙市場齊在售仔項(xiàng)目笛開發(fā)錯(cuò)區(qū)、照廣陽逐區(qū)、偽安次鋤區(qū)價(jià)相格基悲本呈羞遞減鍋趨勢報(bào)，主暢要是劇由于麥位置鐮與產(chǎn)雨品品煎質(zhì)不況同；幻玉當(dāng)前角報(bào)價(jià)專相差劃幅度挨較小長，市抱區(qū)銷蒙售均砍價(jià)從49件00元/㎡爹—6需50云0元/㎡。2、區(qū)吃域市怒場競煎爭分蔬析——報(bào)價(jià)駁區(qū)間肥比例價(jià)分析分析鈴：區(qū)丙域在槳售項(xiàng)灘目總蜻價(jià)30避-8絲式0萬元/套之扔間的市占80近%以上賴，少覺數(shù)項(xiàng)踏目總砍價(jià)在10輕0萬元稈以上瘦，主鈔要是辦由于良戶型嘆面積貫較大粱所致恨，同完時(shí)表溫明區(qū)酷域居叛民需誕求支吐付能善有限相。2、區(qū)勢域市彎場競化爭分安析——總價(jià)品區(qū)間舌比例擾分析區(qū)域相內(nèi)各糧項(xiàng)目法主力彎戶型糾面積冶以兩臘居與約三居治為主烏：——小兩啞居：61增㎡—跌80伙㎡；大娃兩居80婆㎡—撫10貓0㎡——小三呢居：80懷㎡—放10新0㎡，大邊三居10深0㎡信-1佩40毅㎡分析潮：區(qū)域創(chuàng)內(nèi)主當(dāng)力戶坐型在60通—1管00頂㎡之間鉆，銷余售情恩況良萍好，卷說明棉區(qū)域已內(nèi)購擺房者殺支付劫能力簡不是胞很強(qiáng)喊。2、區(qū)確域市建場競閥爭分構(gòu)析——戶型巾比例碌分析區(qū)域鄰市場默以高桌層、分小高康層為胃主，游多層姨為輔拖。高卵層建塔筑多帆為24層、18層，小高陜層產(chǎn)施品在嗚區(qū)域貧市場牛中現(xiàn)丙階段勉屬于敢稀缺嚇產(chǎn)品社。區(qū)域鵲市場蓬項(xiàng)目憤均價(jià)50鞋00元/平方皮米--春60淡00元/平方牽米之間縣，地啞段成飛為影筒響價(jià)燒格的餅主要桑因素善。其鐮中華是夏奧袍韻洋注房以唐洋房豪產(chǎn)品驅(qū)價(jià)格豈明顯釀高于竿周邊走其他韻項(xiàng)目越。區(qū)域敲市場欲產(chǎn)品帥以常興規(guī)型作戶型冷為主劈燕，其初中80嚴(yán)—9柄0的兩絞室戶狠型，10饑0—蝕12會(huì)0的三攤室戶屯型占據(jù)喪市場洞絕對餓主力某，無湯明顯該的產(chǎn)修品特減色。區(qū)域著市場掩在售激體量期在50萬平猾方米育左右時(shí)，在未游來一糊年內(nèi)毀由于壩廊坊讓大改柱造，央市場南新增提體量稅會(huì)不鍋斷加身大，角市場都供需沾矛盾擁在未喚來一妄年內(nèi)持會(huì)格歌外突貓出。20該10年廊索坊市蔑場將偉面臨閉新的苗一輪您價(jià)格崖競爭鍵。2、區(qū)批域市供場小拍結(jié)項(xiàng)目肯名稱固：東日菠瑞景項(xiàng)目首地址到：永興葡路與塞北五灑環(huán)交舌匯處送南側(cè)整體際規(guī)劃招：總建前筑面露積14綠64泳75平方雷米22棟樓13晌57套建筑勵(lì)類別即：多層病、小外高層戶型底設(shè)計(jì)驚：64以-1膊80平方雹米（豈主力品戶型80夫——哲10敬0平方園米2、3居）裝修愉情況頑：毛坯物抖業(yè)虜費(fèi)：多層1元/平方劈燕米/月、柿小高良層1.野5元/平方膊米/月銷售波價(jià)格株：多止層50顧00撥—5陷50住0元/平方疤米、童小高醋層49統(tǒng)00厲--揭-5蘭40姜0元/平方顯米、辰部分照景觀誘樓層撇，起潔價(jià)55假00元/平方六米現(xiàn)有繩優(yōu)惠應(yīng)：目前之無優(yōu)營惠銷售判情況暢：目前洗在售詞一期妨房源凡，銷匯售率赤在60望%待開然房源甩：多層琴、高姓層項(xiàng)目脫優(yōu)勢梨：地誰理位烏置較距好，滲未來辯發(fā)展臺(tái)區(qū)域龜優(yōu)勢必較強(qiáng)奪：項(xiàng)雜目戶漂型配各比豐服富：賭價(jià)位烤相比摩相鄰階項(xiàng)目燦具有喊性價(jià)稱比優(yōu)紡勢3、區(qū)延域市哪場競算爭樓坐盤分望析項(xiàng)目惑名稱奪：江南紙水郡項(xiàng)目界地址航：光明衫西道率與西顫外環(huán)治交叉晴口西列北側(cè)開姿發(fā)稈商：腹榮盛泥房地梅產(chǎn)發(fā)仰展股逢份有昌限公墳司整體冠規(guī)劃涌：總建匯筑面土積18萬平買方米20棟樓19敬54套建筑典類別藥：小演高層董、高損層住倒宅戶型吊設(shè)計(jì)均：56紙-1惑40平方華米（顏主力鑼戶型扒為80界——犧11懂0平方骨米2居、3居）裝修辨情況團(tuán)：毛坯物蝴業(yè)艙費(fèi)：1元/平方疏米/月銷售脆價(jià)格檢：目惡前銷據(jù)售的戶為一擇期剩軋余15層以魚上高氏層，助起價(jià)咽為47飲80元/平方嶄米。壘二期倉即將絕入市即，均千價(jià)為51寒00元/平方殊米現(xiàn)有蠶優(yōu)惠迎：購龜買現(xiàn)避房50元/平方篇米優(yōu)壘惠，柜期房腎目前顛優(yōu)惠語未定銷售挑情況逗：目前軋一期亮共5棟基娃本售裹馨，暴二期9棟含瞎多層灘、小坐高層閱、高腦層在09年10月份擔(dān)陸續(xù)青推出3、區(qū)迫域市菠場競核爭樓滅盤分霉析項(xiàng)目納名稱秘：金碧勒倫溫壇泉公識寓項(xiàng)目慰地址洽：新開頓路與概金星毫道交賽口開煎發(fā)疏商：金碧派倫房駐地產(chǎn)近開發(fā)星有限泥公司整體嘴規(guī)劃場：總建乘筑面鍬積16萬平貿(mào)方米建筑平類別安：多層嚇、高接層戶型日設(shè)計(jì)煤：40蔽-1希60平方舍米夜戶框型為40耳--隊(duì)60平方同米1居、90平方茫米2居、12斗0—宴16岡0平方擁米3居、4居裝修金情況償：毛坯物愿業(yè)恩費(fèi)：0.廣8元/平方搭米/月銷售執(zhí)價(jià)格逐：一述期均峰價(jià)：53疾00元/平方潛米哈二敏期均樹價(jià)：55嚼00元/平方奔米現(xiàn)有贈(zèng)優(yōu)惠樂：二像期認(rèn)帶購10粉0-續(xù)--依20商0元/平方孝米優(yōu)剃惠銷售撈情況聾：一滾期開偷盤5棟（內(nèi)高層3棟、些多層2棟）結(jié)已售求馨入作住、紅二期而即將紫推出2棟高縮慧層共計(jì)約20兆0套房符源，舌預(yù)計(jì)10月底行或11月份騰開盤3、區(qū)套域市差場競逃爭樓接盤分傅析項(xiàng)目引名稱盟：華夏搞奧韻令一誕棟洋何房項(xiàng)目擺地址奧：北環(huán)帝路與濫西外結(jié)環(huán)路槍交匯為處開噸發(fā)格商：冠華夏獅幸福寺基業(yè)苦股份惹有限濱公司整體葬規(guī)劃弓：總建搞筑面夜積20萬平督方米建筑棗類別現(xiàn)：多層尿、小甲高層得、高斃層戶型鉤設(shè)計(jì)胸：13喉0-舟--御-1蜘60平方飛米花乒園洋嬸房裝修泄情況鐘：毛坯物寧業(yè)租費(fèi)：1-憐--姑1.命5元/平方易米/月銷售陶價(jià)格剛：為鬧多層址洋房1層約65旱00元--兄-6汪70設(shè)0元/平方刺米、2層64扔00誰--忠-6雜50井0元/平方當(dāng)米，輝三層66饅00元/平方攏米層惹差卵：10脆0-晝20華0元/層現(xiàn)有有優(yōu)惠憲：每里個(gè)樓死層贈(zèng)副送4—亭7平米單面積民作為耍優(yōu)惠銷售盆情況瞞：該項(xiàng)茶目為績含多影層、幣小高聲層、克高層稱大型富社區(qū)掙目前預(yù)一期此、二而期銷展售交三砌期花惕園預(yù)聞?dòng)?jì)9月底纖開盤劉。待開聾房源滑：六棟植多層翁花園民洋房3、區(qū)妙域市俱場競緒爭樓熔盤分千析項(xiàng)目議名稱服：名人蛙國際項(xiàng)目遷地址困：金光餓道與哥和平殼路交炊匯處諸（市創(chuàng)公安顏局對師面）開絨發(fā)蓬商：朵廊坊扁宏泰癥集團(tuán)建筑竭類別景：高層笨住宅適、酒炊店式吵公寓整體進(jìn)規(guī)劃還：規(guī)嗓劃占渡地面襪積29末31降9總建滋筑面甲積79鞭33懼5平方合米9棟41樣8套戶型姻設(shè)計(jì)暴：80繭-2角60平方蜂米80帆—9地0平方掙米2居、10針0—縫12刊0平方叢米3居、15稻0-信--獸26動(dòng)0平方姑米4居物叢業(yè)柱費(fèi)：1元/平方伴米/月裝修辦情況象：毛坯銷售殺價(jià)格慎：均耕價(jià)：65焦00元/平方但米層經(jīng)差糠：30陷--邀-6賠0元/層銷售俯情況矮：目前蛛為一爪期4、5、6、7、8、9、號染樓接叼受認(rèn)廉購，8號樓閉已全身部認(rèn)核購?fù)炅锂吰鋺钟嘁鸭艺J(rèn)購50保%房源瞎。優(yōu)惠比措施邀：現(xiàn)蔬繳納20萬認(rèn)戴購金緊可享瓶受9.則7折優(yōu)版惠3、區(qū)責(zé)域市席場競蝴爭樓凍盤分菠析項(xiàng)目票名稱洪：旭輝·十九啊城邦項(xiàng)目歪地址革：東方鉗大學(xué)枝城內(nèi)夾畢升代路1號開緊發(fā)綿商：去旭輝酷集團(tuán)建筑脫類別愁：聯(lián)排比別墅陣、高禿層板差樓整體堤規(guī)劃沒：規(guī)吧劃占奇地面瓶積25萬平液米總建志筑面稼積50萬平億米戶型歪設(shè)計(jì)燦：26混0-絞32腔0平方壩米物得業(yè)即費(fèi)：1.話8-腫2元/平方蘭米/月裝修開情況荷：毛坯銷售喜價(jià)格志：均良價(jià)：70伐00元/平方奸米銷售挎情況胖：目前撿別墅伍已售10論0多套鹿，銷丘售率綠超過50困%。優(yōu)惠扛措施新：目助前認(rèn)軍購客漢戶可返享受9.鉤6折優(yōu)勞惠44棟4號別條墅目漲前特涂價(jià)16幫8萬3、區(qū)旁域市技場競餐爭樓塔盤分熱析項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑面積價(jià)格（單價(jià)/平方米)主力戶型平方米銷售現(xiàn)狀備注東日瑞景多層、小高層、高層14.6475平方米均價(jià)5200元60---80兩居90---130三居目前銷售為一期已售65%該項(xiàng)目為開發(fā)商自售項(xiàng)目進(jìn)度較慢江南水郡小高層、高層18萬平方米均價(jià)5100元80---130兩居、三居目前一期剩余15層以上少量房源上市公司開發(fā)、客戶認(rèn)知度高金碧倫溫泉公寓多層、小高層、高層16萬平方米一期均價(jià)5300元二期均價(jià)5500元90兩居120---160三居一期售完入住二期11月份開盤開發(fā)商自售：項(xiàng)目地處市中心綠化景觀具有特色華夏奧韻（一棟洋房）多層、小高層、高層20萬平方米均價(jià)6300元130---220三居、四局一期、二期已售60%三期9月底開盤知名開發(fā)商、價(jià)格較高產(chǎn)品高端定位名人國際高層住宅酒店式公寓79335平方米均價(jià)6500元80—90兩居100—120三居150—160四居每棟樓僅剩余部分尾房地理位置優(yōu)越、配套完善。開發(fā)商自售儷水嘉園高層板樓79075平方米均價(jià)5000元/平方米1居、2居、3居、4居已售馨臨近本案最近樓盤具有一定借鑒性旭輝·十九城邦聯(lián)排別墅50萬平方米均價(jià)7000元/平方米260-320目前一期聯(lián)排別墅已售50%以上開發(fā)商自售項(xiàng)目，綠化率高3、區(qū)穩(wěn)域市刮場競橫爭樓世盤分饞析第二悔部分請：目葵標(biāo)客滲戶群區(qū)域展住宅屯市場漢在售麗項(xiàng)目匹客群閣分析在售粘項(xiàng)目籠客戶堪群以技廊坊罵本地欄人為順主，據(jù)各個(gè)四區(qū)域鼻客群記自己求的特亮點(diǎn)：廣陽責(zé)區(qū)在杰售項(xiàng)支目是退本地打居民借最為錘認(rèn)可伐的地尤區(qū)，紫本區(qū)港域中滲本市財(cái)客群剪占80以上%，包倍括政臭府官嚷員、粥企業(yè)墳職員吸、管休道局攀職員獵、開攝發(fā)區(qū)坐中高羽層管滑理者拘與白獎(jiǎng)?lì)I(lǐng)等導(dǎo)，個(gè)賺體老識板、奧廊坊蚊中高莊收入她者，淚以及子少量揀的北陜京人吊、天膛津人橡、石盯家莊糊、唐道山。姿如紫鋤金華滴府購開買以渴個(gè)體開老板抽占不辜少比科例，埋整體熱客戶絞群素筒質(zhì)相歇對較抓高。安次喊區(qū)在等售項(xiàng)津目以裹本市夏居民皺與下尋轄區(qū)喇縣購供房者辜為主仗，由格于相就對低庭廉的身價(jià)格菌對周猾邊下杏轄區(qū)滾縣購刃房者槐有較著強(qiáng)的食吸引憐力，蕩如馨作視界鑄目前卡的特津價(jià)房會(huì)為36富60元/平方鋤米。光一套責(zé)房子剝足50萬，依對投懸資者尖也有額很強(qiáng)德的吸先引力炮。整派體客額戶素橋質(zhì)相攝對較睬低開發(fā)草區(qū)在夾售項(xiàng)蚊項(xiàng)目嗓客群滋以開劉發(fā)的仰工作尖中的居中層罪以上角領(lǐng)導(dǎo)境居多棍，本支地，絹少量私北京獄、天周津人奇士，畫作為集度假通用途賓。通過食本區(qū)劍域市示場的飄調(diào)研擇以及治我司稈對本失案的勵(lì)形象嶺定位強(qiáng)，本港案的橋目標(biāo)蔽客戶炎群主犧要包調(diào)括以拒下三就類：廊坊陰市區(qū)遮常住業(yè)居民滋，包耕括：益企事付業(yè)員玩工、友個(gè)體市經(jīng)營臥者等周邊盡縣、攝鎮(zhèn)的街居民伐，他狼們家擊庭的巡壽某成拉員在地緣熟性客百戶市中朵心外鑼溢客贏戶這部垮分群右體以乒家庭君某成深員在縫市區(qū)襪工作饅為主愉，對滑城市覽生活瀉有自發(fā)己的揪一種康向往問，渴腎望在留城市鴉安家聯(lián)，享倉有教紹育配庫套、私醫(yī)療障配套蛛等?？蛻裘┒ㄎ贿@部仁分群蝦體以角首次犯置業(yè)灶者為稼主，蜜他們調(diào)充滿部激情土，生春活正目存在省奮斗磁階段臭，沒寶有雄漂厚的銜經(jīng)濟(jì)痕實(shí)力仙，卻納擁有兼對品拍質(zhì)生旨活的洗向往除。少碗量二仍次置潛業(yè)者紹，追導(dǎo)求品蘿質(zhì)生園活。區(qū)域根外客奔戶以北裁京、手天津漏少量賢客戶雁為主這部起分客慰戶群蛋體購勿買動(dòng)逃機(jī)較猴為復(fù)和雜，純或看驚重價(jià)勉格優(yōu)索勢，絕或看裹重地叛區(qū)升營值潛恥力。目標(biāo)掉客群瞧來源誘及購春買動(dòng)洞機(jī)廊坊晚市區(qū)繡：廣陽養(yǎng)區(qū)及耕安次鴉區(qū)政歲府或叼事業(yè)依單位抬中高齊層領(lǐng)爛導(dǎo)干西部、笛公務(wù)楚員，看大型錫企事薦業(yè)高象層。開發(fā)勞區(qū)：東方擾大學(xué)笨城教瘡職員細(xì)工、石入駐再企事槳業(yè)管吵理人斷員，床中、參高層徹技術(shù)留管理妙人員衰。廊坊刷下轄寺市縣升：固安虧縣、森永清覺縣等嘩下轄媽區(qū)縣凈的私主營企興業(yè)主菠、政丑府或禁事業(yè)候單位松中高避層領(lǐng)雜導(dǎo)干繞部、容公務(wù)培員。北京儉、天雀津及碧其他朗區(qū)域泄：具有虹不確抽定性主要袖區(qū)域若的鎖扛定：擺廊凡坊市幼區(qū)+開發(fā)沒區(qū)近鄰甩工作血地的擁升級渠版居逼所，背在方觀便居蓬住的帖同時(shí)炮，兼酬具投絕資功科能廊坊蘋區(qū)域暢小型饒公司攏商務(wù)削人士進(jìn)為家模人購萌買，者居住居升級周邊魚鄉(xiāng)鎮(zhèn)珠富裕愛人群汪購置影產(chǎn)業(yè)投資行，期賢待獲進(jìn)得升松值收謹(jǐn)益第三推部分毒：營孟銷策能略產(chǎn)羊品蘇借假勢照發(fā)派力媒粒體能組賞合仇宣奇?zhèn)餍呜M象廟賣陳點(diǎn)秋擦劃亮價(jià)彼格執(zhí)平升開縫高匙走快速潤回籠代資金賽，現(xiàn)炕金流充收益屢最大施化；兌現(xiàn)缸產(chǎn)品懶價(jià)值臭，利削潤最蛋大化良；把握拘入市啊時(shí)機(jī)紋及入柄市價(jià)救格，捉規(guī)避槐各類蓋風(fēng)險(xiǎn)閣；創(chuàng)造畜品牌亂效應(yīng)弦，提視升現(xiàn)罵在將午來產(chǎn)線品價(jià)全值我們耀的目齊標(biāo)建筑遞面積獄：15梳3平米戶型毯格局切：四室捎兩廳娛兩衛(wèi)戶型豎點(diǎn)評朋：格局浩方正藏，明信廚、村明廳入戶濫門與怕廚房閑門相奔挨太迫近，慎影響桿生活腫品質(zhì)走廊綢浪費(fèi)圈面積·建筑猜面積奪：11徹3平米戶型混格局吩：三室壁兩廳爹二衛(wèi)戶型像點(diǎn)評喂：雙衛(wèi)刷設(shè)計(jì)符，主財(cái)衛(wèi)干露濕分橡離，揭明廚錘、明跨衛(wèi)、秒明廳廚房潮緊鄰賴衛(wèi)生壺間，拐影響年生活鼓品質(zhì)名人常國際膚戶型微分析1、產(chǎn)座品借鳥勢發(fā)悲力建筑咱面積控：63平米戶型說格局匠：一室炭兩廳戶型昨點(diǎn)評質(zhì)：明廚粗明廳餐廳緊空間榨浪費(fèi)者面積酸過大序，不網(wǎng)利于勾合理話利用廚房瞧與衛(wèi)離生間霸門對勇開，趟影響圍生活柱品質(zhì)建筑園面積墊：10嶼0平米戶型姿格局須：三室謎兩廳加兩衛(wèi)戶型茫點(diǎn)評覺：布局蘋稍顯范混亂瘋，戶聞型設(shè)癢計(jì)無軌新意東日方瑞景攻戶型所分析1、產(chǎn)脊品借乓勢發(fā)雄力本項(xiàng)裳目戶枕型：市場舍戶型衣：產(chǎn)品霞設(shè)計(jì)彎新穎方正筍實(shí)用理、布蛛局合釋理具有脊較高乖品質(zhì)超大娘景觀緊陽臺(tái)明廚尋、明晌衛(wèi)設(shè)悼計(jì)產(chǎn)品蝕設(shè)計(jì)頭無新餡意格局僚分布功常規(guī)滿足些一般宅購房蛾需求對比對比附分析螺，本叉項(xiàng)目震在戶草型上賞擁有犯眾多潮優(yōu)勢就，是溉目前秘市場那稀缺昌產(chǎn)品林，應(yīng)飾抓住級入市鋒時(shí)機(jī)秋，將坊每個(gè)捷點(diǎn)作陷為項(xiàng)舉目戶匙型亮題點(diǎn)進(jìn)論行宣素傳，井促使透客戶持充分訂對本瞎項(xiàng)目切戶型榨產(chǎn)品翁的認(rèn)衣可。1、產(chǎn)污品借桌勢發(fā)敲力體驗(yàn)垮式營漠銷（大獲取練最大散效益饒）情景煙示范縮慧區(qū)——未來糾生活糞示范。建緞議先咸行建最立情飯景示息范區(qū)死，通喂過售樓途中心鉗、入烈口大務(wù)堂、考樣板漿間、腦建筑投工藝茄、材留質(zhì)、祥園林緊景觀等方拔面提防前直段觀的蘭情景黎展示餅，通煉過直兵觀的帖情景通展示疲，讓蹦客戶榜直觀省的體劍驗(yàn)到逮項(xiàng)目趨與眾模不同這的價(jià)吐值，泉以及泳未來械生活圾的舒運(yùn)適享緊受，位建立伍消費(fèi)瀉者的氧購買重信心僚，從覽而快犁速?zèng)Q子策購春買，負(fù)達(dá)到貸促進(jìn)請成交顫的目閑的。把“璃生活假情境殺”通溝過客距戶的舟“體糖驗(yàn)”城傳愚遞出褲去，這樣椅做的調(diào)效果櫻非常憲明顯蔬，因扶為親垃歷是漫最真瓣實(shí)的果體驗(yàn)，并慘將樓搬盤品陳質(zhì)傳躲遞給儉身邊令親朋矩好友用，達(dá)痕到口予碑傳落送，很宣傳晌項(xiàng)目麥的目楚的，用從而喪積累陷更多王影響彎客戶。1、產(chǎn)煩品借表勢發(fā)病力售樓捎處包執(zhí)裝1、產(chǎn)克品借隙勢發(fā)騾力本案繭售樓谷處為朝項(xiàng)目笨信息趴及形孕象的挽主要怠對外艙展示耕渠道斧，因目此做拒好售皮樓處當(dāng)?shù)陌裳b，著以給弟客戶敲留下以深刻苦的印筑象，役是爭悉取客蓄戶在燃第一挪時(shí)間幸成交吧的重缺要手鋒段?；钆浜显珥?xiàng)目暮整體葬建筑竿風(fēng)格露，建除議本悼案售犬樓處浩以歐牢式風(fēng)拍格為清主，己通過畝細(xì)節(jié)樹達(dá)到馳充分聯(lián)展示睜項(xiàng)目雨品質(zhì)澡的目破的。毅望開橫發(fā)商準(zhǔn)配合土，力戶求最塌大化復(fù)利用被校門別口底雞商現(xiàn)衛(wèi)場資密源，疏達(dá)到辣項(xiàng)目社展示析最佳烘效果成。備注塊：具架體包勸裝方伴案詳真見《售樓間處包植裝方戀案09攀11乘10妙》，已哭提交蕩。樣板城區(qū)范需例鬧中釣取靜--剃-本案抱所在領(lǐng)位置簡避開飾了嘈鏟雜的稼道路袍，是芽鬧中遵取靜折之所筍；休閑蜓社區(qū)--老-獨(dú)具冶特色酸的小該區(qū)休響閑景度觀布脆置；戶型屈結(jié)構(gòu)--酬-獨(dú)特忍的戶出型為圓市場書首創(chuàng)待。我們放現(xiàn)階甩段可痕利用忘的最大索賣點(diǎn)：區(qū)域倘成熟歇度、往準(zhǔn)現(xiàn)埋房銷童售、喘低容扣積率岔項(xiàng)目形象墊賣點(diǎn)扇擦亮2、價(jià)格極平開陣高走經(jīng)過闖我司炒對于胞周遍秘區(qū)域店進(jìn)行蛾調(diào)研催后，旗考慮允在當(dāng)諷前市謊場的程情況橋下，本案昌的參榴考入聰市價(jià)弊格為56興00城--制58鋒00元/平方差米是睜比較站合適夕的考慮愿到后必期產(chǎn)線品線辣的豐辨富、窩工程寧進(jìn)度腥的推儀進(jìn)以屈及我賽司多擊年來員的操促盤能無力等賭對項(xiàng)代目價(jià)駁值的驗(yàn)提升纏，項(xiàng)至目整防體均誕價(jià)為煉：項(xiàng)目京整體密均價(jià)積：60濁00元/㎡（毛闊坯物獎(jiǎng)業(yè)價(jià)詞格）2、價(jià)格遼平開絮高走“平抵開高相走，恩逐漸作上揚(yáng)系”策略采取平開寶高走的價(jià)線格策避略。依市場吐反饋聲情況富拉升看價(jià)格。2、價(jià)格藝平開元高走廊坊尺市目輛前在她售項(xiàng)鞏目雖獎(jiǎng)然較掏多，霸但與慚本案也品質(zhì)竟有直蠟接競靠爭項(xiàng)韻目的真并不留多。姓儷水封嘉園紀(jì)已售鍵罄，辜名人室國際芒剩余蟻尾房碑不多肚，其透他在前售項(xiàng)救目推室出的溜余貨炊也會(huì)廢基半沒在半筒年內(nèi)騙消化及。而緣瑞剛剛娃入市皺的旭珠輝十甲九城員邦，千及正汪在籌寄備的掠鳳凰撿花園固，可巾能對蠅本案視造成臘一定漫的影盡響：本案逐總貨胳值不屠過21摧4套，對拌于其滋它項(xiàng)晌目從管貨量訊上看謎并不尾構(gòu)成細(xì)相互輸?shù)耐空\脅。殺而鳳挖凰花皂園、訪十九伏城邦駝體量效較大傅，產(chǎn)墾品線窮豐富非，總學(xué)價(jià)較略本案匪有直介接競索爭，惠而且范推貨爽時(shí)間攏預(yù)測革在20格10年上染半年頓，戶拼型區(qū)扯間與短本案否也有艦重疊鹿，因此確，我元司建學(xué)議本炸案入痰市節(jié)培奏：各階牧段銷傘售工早作籌里備及拐推廣揪主題第一噴階段跟：鋪均墊期（售狂樓處汽包裝換到位摔）第二煙階段廈：內(nèi)起部認(rèn)究購期（銷頸售物盲料準(zhǔn)畫備:工程局部配漿合確仗定戶緣瑞型及駱銷售妻面積延，相獨(dú)應(yīng)宣六傳材姑料制零作印轟刷開周盤前吧準(zhǔn)備五完畢草）（廣童告設(shè)桃計(jì)制飄作）第三販階段菠：認(rèn)匆購期（銷煤售人賀員培但訓(xùn)到頓位、師銷售歇手續(xù)擔(dān)辦理輸完畢沒）推廣杯方向貢：大帽客戶改營銷殺、企沿業(yè)團(tuán)筑購聯(lián)熊誼活敗動(dòng)第三典階段施：開佳盤強(qiáng)蝴銷期推廣手方向逢：項(xiàng)會(huì)目完峰整形跨象，捕品質(zhì)鉤為先薯的主耗題第四斜階段蛇：持雨續(xù)強(qiáng)濕銷期推廣司方向徑：強(qiáng)尖調(diào)項(xiàng)棋目各寇賣點(diǎn)第五塊階段析：持登續(xù)掃育尾期推廣廳方向突：有薪針對奴性的爛促銷李宣傳訴、車陷位、頓商鋪悉銷售構(gòu)筑撓立體障化宣用傳綜館合體小區(qū)巡展派單短信（不低于每周2次）報(bào)紙夾報(bào)（廊坊日報(bào)）戶外（售樓處前矩形展板）整合營銷企業(yè)團(tuán)購聯(lián)誼活動(dòng)售樓處開放活動(dòng)直接性營銷渠道3、媒備體組獸合宣濱傳推廣腎將以賢戶外生廣告山、短擇信、都夾報(bào)軟、現(xiàn)削場實(shí)懸景展禿示、肝小區(qū)勵(lì)巡展圍派單轎、大駕客戶屆營銷遠(yuǎn)等直參效營詢銷與哀大眾虎傳播童結(jié)合喬的整扔合營雞銷。跌集中殊資源驗(yàn)、順統(tǒng)一芳整體眨宣傳壁出街乎時(shí)間殖，形鈴成立痕體式動(dòng)的宣謀傳迅諸速形揮成轟爪動(dòng)效條應(yīng)。企業(yè)夾團(tuán)購鴉活動(dòng)說明由于齒本項(xiàng)恥目暫家尚不委具備死接訪仁條件味，為作了更濫好的伍完成弄開盤凈前的爹蓄水劍工作饑，針葡對團(tuán)摧購客仇戶我流們建奪議推蛋出以涂活動(dòng)如為主駝，以括促銷核為輔哈的走稿出去捧的營導(dǎo)銷策今略。噴實(shí)現(xiàn)很項(xiàng)目宵口碑母建立最的基疼礎(chǔ)?！醪侥酆Y選肅團(tuán)購房誠意向潑客戶總監(jiān)宜上門漆拜訪已廊坊寨當(dāng)?shù)冂牭恼谈竽Ｊ聵I(yè)省單位窯、俱刻樂部柜團(tuán)體華，初衰步確牲定團(tuán)亮購意作向。上門寨拜訪誰：直荷接拜有訪客讓戶，奧初步遣建立訊團(tuán)購巾意向起。（至場少有悅項(xiàng)目石宣傳袖折頁脅、開廚發(fā)商哄企業(yè)醉宣傳日冊）半。團(tuán)薦購說苗辭，猜說明鈔團(tuán)購嚴(yán)優(yōu)惠來政策草、項(xiàng)坐目賣罵點(diǎn)、叛開發(fā)崗商實(shí)汪力等怖。最蒼終共京同組詳織活僻動(dòng)電話追訪：確立團(tuán)購意向，邀請參加活動(dòng)。初步篩選團(tuán)購意向客戶上門拜訪廊坊當(dāng)?shù)氐恼笫聵I(yè)單位、俱樂部團(tuán)體，初步確定團(tuán)購意向。上門拜訪：直接拜訪客戶，初步建立團(tuán)購意向。（至少有項(xiàng)目宣傳折頁、開發(fā)商企業(yè)宣傳冊）。團(tuán)購說辭，說明團(tuán)購優(yōu)惠政策、項(xiàng)目賣點(diǎn)、開發(fā)商實(shí)力等。最終共同組織活動(dòng)團(tuán)購辭優(yōu)惠賢辦法蔑：同一櫻單位答或團(tuán)本體客冒戶同戴時(shí)購服買五債套或家五套鴿以上元者均疼可在僅正常朗折扣總基礎(chǔ)箭上再羊享受私一定斤的優(yōu)嶺惠。饅（套序數(shù)及固折扣珍待商碌榷）團(tuán)購媽流程索：開發(fā)商確認(rèn)簽字客戶填寫團(tuán)購確認(rèn)單（一式三份）簽署購房合同時(shí)出示團(tuán)購確認(rèn)單直抵房款核實(shí)團(tuán)購確認(rèn)單返還給客戶案場經(jīng)理確認(rèn)企業(yè)悶團(tuán)購?；顒?dòng)初步仇篩選你團(tuán)購琴意向例客戶總監(jiān)腹上門標(biāo)拜訪堂廊坊深當(dāng)?shù)剡f的政堅(jiān)府企怖事業(yè)斯單位齡、俱摧樂部駕團(tuán)體撲，初色步確皂定團(tuán)策購意泉向。上門柴拜訪德：直為接拜督訪客么戶，姜初步信建立周團(tuán)購孤意向廊。（至鼻少有模項(xiàng)目利宣傳午折頁磚、開蒙發(fā)商零企業(yè)衣宣傳耍冊）宜。團(tuán)以購說部辭，難說明驢團(tuán)購靠優(yōu)惠扭政策螞、項(xiàng)介目賣柏點(diǎn)、憑開發(fā)由商實(shí)馳力等嚷。最攔終共鍬同組萬織活怠動(dòng)8：00工作人員到位8：30內(nèi)場銷售物料、簡餐等布置完畢舞獅、鑼鼓演出人員到位9：00鑼鼓隊(duì)熱場（內(nèi)場鋼琴曲伴奏）開始客戶陸續(xù)到訪9：30-10：00鞭炮燃放舞獅表演，領(lǐng)導(dǎo)為獅子點(diǎn)睛請賓客入場（售樓部）10：00內(nèi)場項(xiàng)目正式發(fā)售，接受誠意金（到訪客戶均有精美小禮品派送）活動(dòng)流程活動(dòng)脖主題救：“品號質(zhì)樓豎盤·全城麥競賞紛”售樓臘處開秧放活病動(dòng)方掃案活動(dòng)侄細(xì)則旦：售樓籠處開漫放當(dāng)允天以肯鞭炮卡、舞絕獅、屯鑼鼓控演出慕方式慮烘托梁現(xiàn)場炮熱烈衡的氣猶氛。開發(fā)械商領(lǐng)企導(dǎo)為舍獅子虧點(diǎn)睛序，同查時(shí)宣嘩布“虛天域監(jiān)學(xué)府璃”售鹿樓處畝正式辣開放烏。售樓蜘處內(nèi)芽部播皮放優(yōu)鏟雅鋼否琴曲票，為支到訪雷客戶刮提供脖簡餐逃。開放路當(dāng)天大接受縫誠意系金派坐發(fā)VI慈P卡，槳凡當(dāng)呀天繳縱納誠潮意金子的客傲戶開本盤當(dāng)記天享蓬受一由定的擦優(yōu)惠匹折扣翁。宣傳諸配合項(xiàng)目備注夾報(bào)《廊坊日報(bào)》短信5萬條（一周