商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)講解附大量案例

Ⅱ商業(yè)地產(chǎn)系列講座之商業(yè)空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)第六章

第一章第二章第三章 商業(yè)空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)第四章第五章商業(yè)空間選址

商業(yè)空間概況商業(yè)空間總體規(guī)劃商業(yè)空間建筑設(shè)計(jì)商業(yè)空間室內(nèi)設(shè)計(jì)商業(yè)空間VI形象設(shè)計(jì)商業(yè)空間概況第一章第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)概念第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況第三節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的評估、布局與經(jīng)營管理第五節(jié)商業(yè)步行街含義：商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑、旅游、賓館、辦公等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、主題公園、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)研究

歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價商店1878年1880－1930同一價格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級市場1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購物第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況商業(yè)地產(chǎn)研究

業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街

20世紀(jì)60年代時間第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況城市熱化背茂景下松的商谷業(yè)地牌產(chǎn)城市抹與商哈業(yè)地穩(wěn)產(chǎn)――“城”與“市”商業(yè)棍地產(chǎn)狠一般草都分譜布在辰城市萬最重詞要的受地段尿，最井顯要登的位鞏置，革代表韻著城汪市的朽形象糕，注概重商內(nèi)業(yè)地運(yùn)產(chǎn)項(xiàng)溜目與王整個投城市練的協(xié)熔調(diào)統(tǒng)補(bǔ)一，忌將能憑夠?yàn)橛畛鞘衅试龉馕固聿仕?。“城市”要有堆個觀駁念的捕更新?lián)?，不霸然，“城”建得“美侖融美奐”，“市”卻冷帥背呆晨滯了港。沒有“市”的“城”，怎剝么還懂叫“城市”？解讀“城”與“市”第二秒節(jié)永商業(yè)更地產(chǎn)酸發(fā)展剃概況城市泳化背窄景下扁的商習(xí)業(yè)地睬產(chǎn)從“城”與“市”的關(guān)科系看毯商業(yè)染發(fā)展一是因要特渴別重城視城盞市發(fā)物展的桐趨向慰，去此抓住拔商業(yè)晶發(fā)展需的機(jī)突遇；一是凍應(yīng)以立商業(yè)乓發(fā)展隸的前顏瞻性貢、拉梅動性差，影誼響、拋促進(jìn)涂城市耐建設(shè)塞的規(guī)鐵模轉(zhuǎn)冶型。崗對于勢大型刷商業(yè)命地產(chǎn)聾項(xiàng)目銜這種氧有大澆影響印力和針拉動帆力的沸商業(yè)棚巨市虹，更勒當(dāng)如熊此。解讀“城”與“市”第二清節(jié)效商業(yè)鵝地產(chǎn)衫發(fā)展冷概況城市揀化背留景下澆的商玻業(yè)地忌產(chǎn)綜觀尊中國并的商胞業(yè)版說圖，粉以廣笑州、曠上海授、北策京為承核心江的珠拘江三費(fèi)角洲拒、長級江三狹角洲章和京返津塘趙地區(qū)眨已經(jīng)宅開始只從行戶政區(qū)曬劃上巧的城市滲群落逐步鵝形成色從“中心忘城市—大城糧市—中型架城市—小城槽市”的逐口層輻倍射的扇城市流商圈摩，各街商圈駱內(nèi)呈咸現(xiàn)出鏡高度鍋一體鈔化的稱融合群局面麻?，F(xiàn)砍在，蟲廣州峽、上罩海、膏北京沙之間釋的商丹業(yè)較否量已乖經(jīng)上聯(lián)升到城市影商圈的高隸度。城市喘商圈咱的高追度第二酷節(jié)殲商業(yè)墾地產(chǎn)殖發(fā)展遮概況城市甩化背忙景下毅的商屆業(yè)地窗產(chǎn)未來份的商連業(yè)地參產(chǎn)人愁才，－－弓是既祥懂城市慶運(yùn)營又懂商業(yè)瀉規(guī)律和房地鐘產(chǎn)運(yùn)炎作的復(fù)喜合人建才－－享要站脂在城河市、冤地產(chǎn)獸與商濾業(yè)之例間，掉為商脈業(yè)地代產(chǎn)項(xiàng)勸目開孟展包翻括商疾業(yè)前您期定券位、茅營銷陪方案既、出忘售出另租的源完善景的服套務(wù)流酷程，圖明白喊應(yīng)該涉建多由大的你商業(yè)鬧，商畜業(yè)業(yè)盆態(tài)是按如何質(zhì)搭配雄的，榜實(shí)現(xiàn)恥商業(yè)析與城嘴市、神與房傲地產(chǎn)沙最有家價值漫的對丘接，過充分摩實(shí)現(xiàn)鏈城市朵與商我業(yè)、盛商業(yè)變與房卵地產(chǎn)慣的市重場聯(lián)普動。商業(yè)彼地產(chǎn)懂對人徑才的穩(wěn)要求第二喪節(jié)紹商業(yè)梳地產(chǎn)撫發(fā)展與概況城市紗化背捉景下凝的商孕業(yè)地翁產(chǎn)研究蠶商業(yè)穴業(yè)態(tài)暴的規(guī)姜律業(yè)態(tài)常的變粗化研究橡城市巡壽、商睬業(yè)與盈房地怕產(chǎn)的凡結(jié)合屑，是嫁目前親擺在礦商業(yè)體地產(chǎn)甲開發(fā)繪商面頃前最窩棘手退的問量題。城市仆化背拒景下蓮商業(yè)孝與地忘產(chǎn)的曠對接第二壟節(jié)討商業(yè)養(yǎng)地產(chǎn)霸發(fā)展卸概況商業(yè)萌地產(chǎn)燈誘惑天河認(rèn)城廣均場樣輝板效域應(yīng)天河抽城廣造場總誕投資12億元匠，建統(tǒng)筑面蠅積16萬平掉方米友，營眾業(yè)面蛙積10萬平無方米英的天海河城他廣場隸成為撕廣州率少有砍的大皂型高胳檔購梁物中蹄心，躁每天嗓的客錯流平款均達(dá)仙到20萬人鋒次，20恨02年整滑個購慚物中暮心的過營業(yè)階額達(dá)寇到36億元議，已頑成為極廣州奔最繁封華的碑商業(yè)上中心劇之一賴。商業(yè)維地產(chǎn)壺的發(fā)量展態(tài)再勢第二恐節(jié)旦商業(yè)粒地產(chǎn)垮發(fā)展盆概況商業(yè)本地產(chǎn)止研究商業(yè)溫房地賠產(chǎn)的兵三重曬利誘罵惑：一重指利，討商業(yè)昌贏利報和物屋業(yè)升賽值；二重厲利，伙提升食開發(fā)逃企業(yè)宵知名介度，托增加印股票益在資繞本市棍場上盡的吸毅引力純；三重袋利，催以物塑業(yè)增該值和有現(xiàn)金亂流吸路引銀睛行，白增加羅授信謠額度旬。商業(yè)臟房地獻(xiàn)產(chǎn)魅焦力如隱斯，施各路耀玩家群紛紛段下水肯，按枝需各峰自設(shè)蹲計(jì)不些同模蜂式。陷只是浸地產(chǎn)銅一旦拋冠以剃“商磚業(yè)”舌的名班頭，座就不導(dǎo)再是菠單純街的地耐產(chǎn)項(xiàng)姿目，針房地疼產(chǎn)業(yè)騎迅速冒回收碧資金舌和物榴業(yè)經(jīng)質(zhì)營升樹值成甲為商芝業(yè)地院產(chǎn)商上的萬補(bǔ)有定遮律。商業(yè)俱地產(chǎn)勾的發(fā)聲展態(tài)冰勢第二瘋節(jié)框商業(yè)權(quán)地產(chǎn)塘發(fā)展鍛概況中外注商業(yè)鏟發(fā)展嶼規(guī)模忠對比閥分析商業(yè)滴地產(chǎn)蟻的發(fā)光展態(tài)第勢GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國中國零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.07

1.74%同發(fā)勞達(dá)國甚家相巖比，汪中國汪商業(yè)蘆總體般規(guī)模黃過小英，大分型商宅業(yè)所稈占市掌場份嚇額很笛小。第二吧節(jié)度商業(yè)區(qū)地產(chǎn)沃發(fā)展購概況中外寸連鎖邀商店穗比較商業(yè)鹿地產(chǎn)愁的發(fā)層展態(tài)桑勢創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)位達(dá)國衡家連猛鎖商吸店的徹階段處比較勁，可糟成為易商業(yè)泡地產(chǎn)率決策掩時的缺重要鏟參考第二益節(jié)眨商業(yè)廈地產(chǎn)覆發(fā)展探概況中外爪百貨檔商店岡比較商業(yè)租地產(chǎn)旗的發(fā)族展態(tài)粘勢創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)積達(dá)國叛家百鋒貨商數(shù)店的雙階段摸比較班，可妙成為劉商業(yè)赴地產(chǎn)鏈決策途時的訓(xùn)重要私參考第二筒節(jié)孩商業(yè)兄地產(chǎn)負(fù)發(fā)展毒概況中外停超級最市場縫比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)沾達(dá)國屑家超閃級市肆場的食階段也比較繭，可燥成為導(dǎo)商業(yè)孝地產(chǎn)追決策討時的鳥重要悅參考第二嫩節(jié)炕商業(yè)畝地產(chǎn)鍋發(fā)展午概況日本礦各類唉型購父物中子心比綢較參臨考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家第二汽節(jié)敞商業(yè)給地產(chǎn)慮發(fā)展怕概況商業(yè)諸低進(jìn)嚼入壁惠壘的您后果商業(yè)雁地產(chǎn)贈的發(fā)再展態(tài)詳勢在中煉國，放進(jìn)入著市場抖的壁焦壘過跟低使遺行業(yè)辱中的資企業(yè)室規(guī)模構(gòu)向兩庫極發(fā)麥展，定大企遵業(yè)盲仰目擴(kuò)封張和歇小企元業(yè)無涌節(jié)制改發(fā)展北，導(dǎo)嗽致“眼低市造場集膽中度朱和過找度競須爭”進(jìn)入市場壁壘低進(jìn)產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場過度競爭市場集中度低另一臨方面咸，地撞方行皇政壟逮斷造譽(yù)成異鍬地市其場的盼高進(jìn)蛋入壁興壘第二途節(jié)居商業(yè)竟地產(chǎn)框發(fā)展卷概況商業(yè)鼠地產(chǎn)丈研究總結(jié)定目前暖商業(yè)微物業(yè)榆市場兔的現(xiàn)貢狀不陣難看桑出：買開發(fā)朗商和鍋投資估者對笛于商稱業(yè)物喘業(yè)的竭開發(fā)搶和投搖資均乘表現(xiàn)往出極熱大的減熱情目。許挑多開噴發(fā)商戴在項(xiàng)景目前詢期就羊聘請舞專業(yè)哲公司眉從建腳筑結(jié)忠構(gòu)、仍主題糕定位祖、消寬費(fèi)人促群定確位、火行業(yè)企組合喂、店愧鋪劃豈分等吃方面訓(xùn)進(jìn)行右詳細(xì)指策劃倘。面佳對越雹發(fā)挑測剔的關(guān)投資廳者，排專業(yè)量化分挖工必甘然引河入商房誠業(yè)地聯(lián)產(chǎn)競竿爭之凍中。商業(yè)尚地產(chǎn)析的發(fā)清展與農(nóng)成熟紗，意掠味著消費(fèi)浮型地臟產(chǎn)正銜向生溝產(chǎn)型霜地產(chǎn)歉裂變。商業(yè)奇地產(chǎn)雁是“三高醬產(chǎn)品”：高風(fēng)以險、語高回竿報、豆高技?xì)g(shù)含情量。商業(yè)魔地產(chǎn)恒市場神發(fā)展屋條件第三趟節(jié)獄商業(yè)倘地產(chǎn)盡的開鵝發(fā)商業(yè)增地產(chǎn)教研究國外童參考橡：主要墓判斷昂元素?fù)В喝艘咕鵊D吼P、城追市家盛庭汽段車擁睡有量效、公汁共交葉通條邪件人均GD顏P3懇00爪0－40塊00美元尾時，暫家庭階汽車劍擁有禍率15－20％，善大型段商業(yè)肯地產(chǎn)傻發(fā)展添（Sh距op弟pi點(diǎn)ng歌Ma色ll）－靠－開始王發(fā)展人均GD細(xì)P1枝00忽00美元井，家湯庭汽且車擁父有率60％，憐大型村商業(yè)唇地產(chǎn)啞發(fā)展濱（Sh弦op隙pi詢ng偏Ma躁ll）－練－成熟醋發(fā)展商業(yè)胃地產(chǎn)備市場掩發(fā)展脾條件頑（Sh忽op皮pi斯ng畜Ma忌ll）第三參節(jié)護(hù)商業(yè)折地產(chǎn)狠的開柄發(fā)商業(yè)蹈地產(chǎn)京研究亞洲巷及國造內(nèi)（流含香墾港、掩新加比坡等悅）：主要測判斷哲元素棗：人季均GD果P、城沫市家捐庭汽富車擁觀有量幻玉、公蜜共交杯通條窄件、課人口由密度展、消葡費(fèi)總莖量都市鎮(zhèn)型大型臉商業(yè)沙地產(chǎn)細(xì)發(fā)展屠條件城市招人均GD珍P水平孕達(dá)到25咐00美元郊區(qū)姥型大型本商業(yè)創(chuàng)地產(chǎn)繩發(fā)展轉(zhuǎn)條件城市提人均GD版P水平蘇達(dá)到40屑00美元已、公苦路發(fā)血展極詢?yōu)槌淅罘?、矮城市望家庭兄汽車妄擁有饞率達(dá)15－20％商業(yè)擦地產(chǎn)輩市場害發(fā)展叫條件忙（Sh傾op開pi犬ng惡Ma淋ll）第三館節(jié)概商業(yè)泄地產(chǎn)綢的開溪發(fā)商業(yè)趣地產(chǎn)厭研究國內(nèi)兔之所撕以與勻歐美頑發(fā)展傳大型郵商業(yè)誦地產(chǎn)貫發(fā)展篇的GD忌P水平有明汗顯的習(xí)差距如，但斃仍然瓶具備華發(fā)展幻玉大型踩商業(yè)扮地產(chǎn)觸項(xiàng)目乏，主大要因滋素在田于其人口越密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)仗大于忌歐美縱城市泡的人看口密變度，消費(fèi)企總量決定材大型仗商業(yè)宗地產(chǎn)可發(fā)展胡的市鍬場潛孔力。商業(yè)賺房地棗產(chǎn)項(xiàng)禁目開依發(fā)的麻基礎(chǔ)志條件朵，是會項(xiàng)目雷所面逢對核床心商劉圈的卷消費(fèi)衡總量慚，因做為它印體現(xiàn)漲了核膛心商限務(wù)圈貝的人府口基緊數(shù)，流也體膜現(xiàn)了爹核心嘗商圈沒的能剪力，郊也包匆括了GD顆P的水紅準(zhǔn)。商業(yè)靠地產(chǎn)瞧市場貪發(fā)展討條件均（Sh應(yīng)op州pi桃ng巧Ma攻ll）第三剪節(jié)拳商業(yè)廟地產(chǎn)腸的開閉發(fā)商業(yè)衰地產(chǎn)圾研究商業(yè)悶地產(chǎn)齒開發(fā)卸定位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況

1000美元

百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代尺度撤一：裕經(jīng)濟(jì)布水平在世員界視能野里徑，各圓種零喘售業(yè)惱態(tài)的取出現(xiàn)貼具有忽一定飯的規(guī)挨律性廈。第三感節(jié)鄰商業(yè)啦地產(chǎn)隆的開蜻發(fā)商業(yè)傻地產(chǎn)背研究尺度線二：標(biāo)交通石狀況國外魯大型蜘商業(yè)士地產(chǎn)甘（Sh臭op另pi貍ng診M徐al佩l）的晚發(fā)展服經(jīng)驗(yàn)敏告訴止我們男，當(dāng)括一個每社會頭進(jìn)入語到汽守車時謀代，就才為Sh訪op怠pi竭ng雀M傳al線l的出繁現(xiàn)提馳供了繭可能嫩。從哭交通勻形式墓上來膛說，嬌所謂Sh辭op糖pi仇ng限M暴al墊l，尤占其是盜郊區(qū)晃的Sh脫op架pi島ng扒M鋪al盡l，必兩須依禾托于捎高速所公路續(xù)和城揚(yáng)市的清環(huán)路魚，這真意味懼著消帳費(fèi)者養(yǎng)比較懂依賴晶汽車貴。只彈有當(dāng)鐵一個象城市進(jìn)入難了汽車始社會綢，或定者說開始癢進(jìn)入汽車嶼社會揀，那炎么Sh持op還pi鉤ng玻M戶al淋l在一論個城墨市的追建設(shè)抗才能步真正顏的發(fā)究展起系來，孟否則奮只能圾是城虜市型志的購遇物中秘心。商業(yè)免地產(chǎn)陽開發(fā)份定位尺度第三監(jiān)節(jié)膨商業(yè)旗地產(chǎn)松的開辭發(fā)商業(yè)店地產(chǎn)日研究尺度伶三：依據(jù)隔城市喂化進(jìn)典程的遇國際繭規(guī)律晨來為膚大型廁商業(yè)譯地產(chǎn)既項(xiàng)目嬸做出潛定位世界械城市留化過艱程中看，城喇市商匯業(yè)中各心的喉變遷客有其附規(guī)律添性。我們政把城伏市的杯發(fā)展皆分為林三個蔑階段僅，1、城喘市化悔初級阿階段碼：城施市化扛率30車%以下育；2、城刷市化臨中級勢階段輝：城舉市化率率70卡%以下孝；3、城麗市化雄高級腥階段滋：城盤市化尋率70爹%以上雅。商業(yè)姐地產(chǎn)拔開發(fā)匆定位尺度第三擠節(jié)志商業(yè)啞地產(chǎn)分的開唯發(fā)商業(yè)證地產(chǎn)朽研究城市浙商業(yè)玻中心買將根猶據(jù)城嘆市化盲的進(jìn)鉛程而譽(yù)發(fā)生貧變化械。從筒這個景規(guī)律村性來古看，丈依據(jù)令城市要化發(fā)舟展水阻平來游發(fā)展買大型紅商業(yè)府地產(chǎn)弱是很浪好的戴選擇創(chuàng)。商業(yè)撓地產(chǎn)養(yǎng)開發(fā)乒定位初級賺階段城市考化率30償%以下商業(yè)旗向城慣市的幾何將中心聚集零售貨行業(yè)子的特渴征：－－向心亦聚集中級紗階段城市屢化率70%以下零售掏行業(yè)名的特寺征：－－離心驚分散商業(yè)標(biāo)向城組市的幾何爛中心發(fā)展高級追階段城市拳化率70局%以上零售度行業(yè)詳?shù)奶卣菊鳎海x心蹤蝶聚集商業(yè)滅離開魂城市朋的幾拾何中需心，磨向郊區(qū)硬聚集第三籃節(jié)駛商業(yè)醋地產(chǎn)零的開蒙發(fā)商業(yè)注地產(chǎn)父研究零售鵲商――商業(yè)往開發(fā)嶄商――房地歉產(chǎn)開溜發(fā)商――由于局居住帝開發(fā)服需要何有商咬業(yè)配六套設(shè)要施，殖因此媽房地航產(chǎn)開愛發(fā)商棍被迫皺進(jìn)入末商業(yè)迅項(xiàng)目毀開發(fā)弓領(lǐng)域丸。各種烈開發(fā)聚機(jī)構(gòu)――因?yàn)槌窊碛型斑m合算的商包業(yè)用轎地而敞進(jìn)行碧開發(fā)誦。其它汪類型駝的開崇發(fā)商――包括今其它粒行業(yè)綁轉(zhuǎn)型板進(jìn)入跑商業(yè)妄地產(chǎn)季項(xiàng)目床開發(fā)燙。商業(yè)魔地產(chǎn)腫開發(fā)古商的耽類型第三才節(jié)建商業(yè)還地產(chǎn)夾的開雀發(fā)商業(yè)配地產(chǎn)企研究商業(yè)企增加膊值對GD鋒P的貢竊獻(xiàn)度商業(yè)逐便利賽指數(shù)鋪比較外來護(hù)人口截占城逝市購辛買力扶的比板重商業(yè)奏集聚叉力商業(yè)桃地產(chǎn)榜指標(biāo)林體系爭的比蓄較第三炮節(jié)糟商知業(yè)地扭產(chǎn)的如開發(fā)商業(yè)褲地產(chǎn)構(gòu)用地帆的選嘗擇購物弦人口交通命易達(dá)瘋性分俊析競爭滔項(xiàng)目鉆發(fā)現(xiàn)區(qū)位稅分析用地李區(qū)位抓和交乏通人求口狀逮況分涂析第三輔節(jié)私商業(yè)旁地產(chǎn)鹽的開寇發(fā)商業(yè)淋地產(chǎn)剛用地輔的選畢擇用地傷形狀高差崇變化可進(jìn)辛入性視覺掘可達(dá)仔性用地閘物理充狀況巾評估第三仔節(jié)貸商業(yè)牢地產(chǎn)冒的開袖發(fā)商業(yè)窮地產(chǎn)炎用地懼的選稼擇比較惜恰當(dāng)窮的方核法有乘三：一是倍模仿才巴黎雜城市券的做燈法，側(cè)將商唯業(yè)地堡產(chǎn)項(xiàng)化目建論在各漿線地遙鐵的半終點(diǎn)酬或主脈要交粘通道鐵口；二是富在新籃建小沖區(qū)建米立規(guī)艘模適士當(dāng)?shù)幕ㄉ虡I(yè)滾地產(chǎn)帽項(xiàng)目已；三是揀在傳顏統(tǒng)社拳區(qū)采乞取老技網(wǎng)點(diǎn)緒重新濱整合欺的方倦法發(fā)助展商舍業(yè)地項(xiàng)產(chǎn)項(xiàng)竊目。地址顏的選折擇第三患節(jié)診商業(yè)輛地產(chǎn)珍的開樣發(fā)商業(yè)釣地產(chǎn)冬類型狐和規(guī)狠模常見晝的類危型有蒸：折扣澤型――專賣面型――景觀盞型――娛樂執(zhí)型――生活誰型――商業(yè)瘋地產(chǎn)居項(xiàng)目傅開發(fā)靠的類復(fù)型和習(xí)規(guī)模收的確霉定第三癥節(jié)辛商業(yè)委地產(chǎn)干的開柱發(fā)商業(yè)仰地產(chǎn)干研究超廣然域？商業(yè)窗地產(chǎn)敲小知認(rèn)識廣域？商業(yè)恐項(xiàng)目田分級互標(biāo)準(zhǔn)第三伍節(jié)練商業(yè)坡地產(chǎn)妻的開界發(fā)分類指標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬30萬平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費(fèi)者25萬20萬10萬平米購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬2.5萬平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬0.06萬平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門商品或?qū)I(yè)服務(wù)購買專門商品，尋求專業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者街長200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店配套服務(wù)新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融結(jié)合新城居民，商圈輻射范圍及外來消費(fèi)者25萬20萬12萬平米購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購物、旅游、為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來消費(fèi)者5萬2萬平米超市、餐飲、小商品市場、農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供日常商品提供生活與為農(nóng)民服務(wù)本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬0.8萬平米超市、便利店，菜市場，餐飲，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書報刊郵電、文化娛樂業(yè)第三降節(jié)幫商業(yè)漂地產(chǎn)病的開切發(fā)商業(yè)瓜地產(chǎn)護(hù)類型餐和規(guī)惡模常見均的類輩型有初：購物子中心――購物恩中心丈不完側(cè)全是居商業(yè)甚行為地，應(yīng)寫劃歸促為商率業(yè)地飯產(chǎn)范紗疇。商業(yè)牧街商業(yè)巷地產(chǎn)招項(xiàng)目窄開發(fā)鋒的類印型和說規(guī)模歐的確賣定第三桿節(jié)雷商業(yè)模地產(chǎn)姥的開幕發(fā)商業(yè)粒地產(chǎn)司研究大致始有三廈種。一種背是Sh竹op世pi子ng涌C栗en箱te故r這是接一種以主體認(rèn)性購好物中我心，伐它是普以某姜一大詠型商煮業(yè)業(yè)蓮態(tài)為瓶主體善再輔廁以其值他的猴一些哭商業(yè)傾業(yè)態(tài)決和服譜務(wù)業(yè)響態(tài)。屆主體歪性購酒物中薪心又矮分兩踢種，其一是他以大心型超梨市為箱主體弄，它繡的競堪爭優(yōu)筐勢是喜，能見夠進(jìn)販入居爺民社坑區(qū)，襪能夠掠彌補(bǔ)動大型眼超市與在商吉品線劈燕上的代不足辰，并泳可通堆過出獎租場撓地增喂加附役屬的黨一些沫商業(yè)嚴(yán)業(yè)態(tài)委和服羽務(wù)業(yè)俊態(tài)，紹既可阻降低孔經(jīng)營借成本城又可年增強(qiáng)熱對社帽區(qū)的認(rèn)服務(wù)頑功能亂；二夕是以盤大型筋百貨盜商店碼為主撒體的毅購物琴中心霞，往堅(jiān)往成擺為中料心城互區(qū)的按商業(yè)款中心照，但侵一般攻很難牧在社鍋區(qū)里蹲生存糊。商業(yè)踐地產(chǎn)鞠項(xiàng)目駁開發(fā)萌的類框型第三延節(jié)星商業(yè)襖地產(chǎn)盒的開害發(fā)商業(yè)沈地產(chǎn)件研究一種我是Sh少op商pi筍ng賽M雕al泊l，這種愁模式風(fēng)購物膚中心街是綜名合性泊和超爬大型環(huán)的，早與主井體性五購物納中心岔不同飼的是塵，這揪種購桿物中香心里托的商訴業(yè)形駕態(tài)是犁以三皆種商慶業(yè)業(yè)盯態(tài)為吩鼎足雕之勢骨，即醫(yī)百貨棍店、帶超市逮和許盾多專輸業(yè)專聞賣店概，再午輔以隸餐飲充娛樂峰業(yè)的槳店鋪項(xiàng)，它偉可以塔涵蓋辦所有閃零售童業(yè)和獅服務(wù)竹業(yè)的生內(nèi)容習(xí)。購最物中望心已吐經(jīng)不理是一朵種商桂業(yè)業(yè)違態(tài)，獲而是蜘一種艱商業(yè)腿的組帥織模忠式，起甚至岔于已鋪經(jīng)作盲為城雹市整狀體規(guī)庸劃中鋒的一紐奉種基哀本構(gòu)宴成，糟與機(jī)驕場、襲公園刑、體畢育中建心等臨城市直設(shè)施豈類似搭。商業(yè)顧地產(chǎn)傘項(xiàng)目捕開發(fā)忍的類場型第三城節(jié)觸商業(yè)井地產(chǎn)贈的開蜓發(fā)商業(yè)蛋地產(chǎn)番研究一種損是Ci肥ty培ma常ll：即城灑市廣茶場，濟(jì)與Sh偶o(jì)p伐pi衡ng溜Ma是ll不同萍的是棄，Ci旗ty肉ma偽ll并不枝限于轎購物輛以及飽配套腳的餐紗飲、融休閑造、娛棄樂等憤，還側(cè)將旅優(yōu)游、則餐飲役、休絡(luò)閑、慶娛樂口理念稠組建構(gòu)成動柳靜相壟宜、比具備俱基本膛城市拍功能尼的聯(lián)歡合體瘋。與Sh南op鴉pi速ng吊Ma瓦ll相比燈，更務(wù)加全炕面的Ci掀ty碎ma耳ll更適佩合城洪市人脊多方堡面的核需求商業(yè)認(rèn)地產(chǎn)榮項(xiàng)目起開發(fā)們的類展型第三尋節(jié)地商業(yè)凍地產(chǎn)役的開跨發(fā)商業(yè)膛地產(chǎn)選研究商業(yè)戶評估呈、布奪局和盯經(jīng)營敬管理很多淹開發(fā)赤商都喘很熟劃悉房程地產(chǎn)句開發(fā)風(fēng)模式挖，在們前期萄規(guī)劃驕設(shè)計(jì)磚結(jié)束倘以后出，變額數(shù)就襲很少叛了，殺其建濃筑形死式比怎較單糧一。縱但商脫業(yè)地衣產(chǎn)開卡發(fā)還極要加牙入商范業(yè)經(jīng)榮營模筒式，淹必須辭進(jìn)行腎商業(yè)聰評估私和布砍局規(guī)蠻劃。第四容節(jié)棍商業(yè)亞地產(chǎn)巾的評半估、齒布局魚與經(jīng)碌營管優(yōu)理商業(yè)宵地產(chǎn)羅研究商業(yè)境評估1、商綱業(yè)評覽估最姻重要薄的是栗要決念定它漫的商族業(yè)業(yè)堪態(tài)，及是社火區(qū)性猜的還蒜是區(qū)租域性淡的。堤在開焦發(fā)商讀業(yè)地脆產(chǎn)項(xiàng)溝目之脾前，紹一定請要先光了解恩消費(fèi)認(rèn)群是及誰，寺按照擁消費(fèi)扛群的移行為什分析勿來進(jìn)齊行項(xiàng)占目定掙位。第四探節(jié)蜜商業(yè)琴地產(chǎn)漏的評她估、效布局途與經(jīng)工營管海理商業(yè)叛地產(chǎn)夢研究商業(yè)羞評估2、隨胡后就雜要進(jìn)蘋行商鴿業(yè)競碗爭對也手分濫析。冶市場斜常常落呈現(xiàn)逢不均猴衡發(fā)沸展，崗某個置區(qū)域谷缺少慶商業(yè)片沒人卻做，亂有的種地方豎商業(yè)貝設(shè)施豬已經(jīng)犯太多致，但音是大丈家還貞是愿敞意擠似在里碑面。渴究竟朋一個紫區(qū)域映需要冬多少您商業(yè)陣、多挺大規(guī)預(yù)?；蝠z者什怪么樣私的業(yè)嬌態(tài)，傲都要苗進(jìn)行遙分析護(hù)。3、再圣就是片城市覆宏觀偵經(jīng)濟(jì)驚分析恢。小鋤康社燭會和古沒解屑決溫?cái)★枂査犷}的渡社會喇對商提業(yè)的捆要求至不一腫樣，南在不蝴同發(fā)防展階毅段對杜商業(yè)舉的要舟求也蜜有不烘同。第四仗節(jié)鴨商業(yè)候地產(chǎn)與的評謊估、百布局刃與經(jīng)由營管睬理商業(yè)賽地產(chǎn)升研究商業(yè)聯(lián)布局撞規(guī)劃一個占成功介的商策業(yè)，扛不是趨將所傷有有券名的絕品牌春拉進(jìn)代去就鼓成功勞。組合巨和搭畜配非?？筷P(guān)鍵組。需肆要一購些主礦力店藍(lán)，也態(tài)需要睛一些炭愿意拜負(fù)擔(dān)覆很高嫁租金蘆的中浙小型蓬商家闖，比例多少讀，怎質(zhì)么搭葬配，孟要進(jìn)喝行經(jīng)鐮濟(jì)效傳益分瞞析。第四晴節(jié)丘商業(yè)船地產(chǎn)赴的評康估、霉布局榴與經(jīng)肆營管黑理商業(yè)嘆地產(chǎn)銹研究大型墳商業(yè)和地產(chǎn)蘋的主杯題及箱主題御區(qū)域名城規(guī)模主題區(qū)域日本福岡縣博多水城占地250萬平方英尺星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場馬尼拉超級MA摩爾

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上海的港匯廣場

超時空歷險區(qū)、迷幻震撼嘉年華區(qū)、青春科技運(yùn)動區(qū)、熱哥勁舞旅游休閑區(qū)

第四道節(jié)介商業(yè)炊地產(chǎn)近的評蕉估、穿布局認(rèn)與經(jīng)傍營管秩理商業(yè)證地產(chǎn)獸研究經(jīng)營洞大型翠商業(yè)殲地產(chǎn)稅要著左重考漏慮兩遞方面憶的問園題，組一是尿前期能的規(guī)柿劃，蛇二是纖后期扣的商瞇業(yè)運(yùn)維營管帥理。建設(shè)投模式投資略模式設(shè)計(jì)失模式管理送模式商業(yè)展地產(chǎn)攏的發(fā)冠展模檢式商業(yè)且地產(chǎn)彎是開爪發(fā)商賊、投居資者抹和經(jīng)舌營者怎三合姨一的近有機(jī)露整體裁，是潛一個曠不可堡中斷墊的鏈會條。第四貍節(jié)帆商業(yè)芹地產(chǎn)秩的評勉估、剃布局沈與經(jīng)僻營管衰理商業(yè)鉗地產(chǎn)側(cè)研究建設(shè)殿模式英、投痕資模觀式建設(shè)模式改建新建如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場等如：上海豫園商場、北京新東安市場等投資模式銀行貸款外資上海迪美購物中心、中旅商場等第四描節(jié)夏商業(yè)知地產(chǎn)柳的評周估、盈布局束與經(jīng)截營管燈理商業(yè)誓地產(chǎn)鞠研究設(shè)計(jì)瞎模式痛、管磁理模寄式設(shè)計(jì)頂模式管理模式合作管理（北京、深圳家樂福集團(tuán)直接管理）委托國外機(jī)構(gòu)管理（美國環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（豫園旅游商城：18家投資者）輸入管理（北京萬通新世界商城等）第四墨節(jié)淘商業(yè)供地產(chǎn)睬的評如估、跟布局勤與經(jīng)壞營管床理商業(yè)模地產(chǎn)底研究商業(yè)谷地產(chǎn)鞭項(xiàng)目掙開發(fā)春三階奧段開發(fā)何過程小三階祝段第一截階段委－－倆整體荒策劃犯布局第二流階段嬌－－售推廣琴和招丙商第三謠階段唯－－盲后期醫(yī)經(jīng)營出管理意。第四工節(jié)宏商業(yè)紡地產(chǎn)父的評競估、坑布局示與經(jīng)勇營管偶理商業(yè)鎮(zhèn)地產(chǎn)相研究后期餅經(jīng)營賀管理商業(yè)匯地產(chǎn)立項(xiàng)目換重在寫后期演經(jīng)營責(zé)管理勾。商家貼也會敘選擇蛙好的硬開發(fā)這商，憶有些豪擁有茄很長襪經(jīng)營頃歷史勻的商歷家，驗(yàn)一旦栗發(fā)現(xiàn)嶄適合都的商吳業(yè)項(xiàng)密目就誦會想拒方設(shè)范法進(jìn)灑場?？嬲业焦诳蛻糁氩坏荣嵱诰瞳F能完俘成招崖商。統(tǒng)開發(fā)淚商要剖有一倚個懂吃得商白家需晌求的此團(tuán)隊(duì)送，包揪括客個戶關(guān)苗系管惰理內(nèi)磚容。怎么數(shù)讓這均個商忠場可攜持續(xù)廊發(fā)展縱？干這是靠在后行期經(jīng)內(nèi)營中萬很重衡要的煎內(nèi)容飼。當(dāng)西然物稠業(yè)經(jīng)居營管攜理是殿最基稿本的歷，對壇于物彼業(yè)經(jīng)你營管重理必歡須要撲高標(biāo)川準(zhǔn)。幟危機(jī)逝管理眉對商衣場相班對更竄重要戴，這飲種場崖所的廚公眾袍性非搜常突飼出，垃任何隊(duì)一個戒意外游可能點(diǎn)對這納個商槽場形享成致別命的發(fā)影響歷。第四松節(jié)疲商業(yè)協(xié)地產(chǎn)彼的評鈔估、協(xié)布局稻與經(jīng)庫營管阿理商業(yè)授地產(chǎn)六研究塊－－戒商業(yè)緒街風(fēng)起低云涌制的造蠢街運(yùn)絨動，陳是社荒會城歲市化狀、資花源區(qū)叮域化能、產(chǎn)齒業(yè)聚澇集化候的必刑然結(jié)繪果。成功鐘商業(yè)勝街要屑訣－－“商業(yè)擋街至頭少要漏成為享一個巧區(qū)域稈的名線片”、－－“在強(qiáng)松調(diào)建瀉筑本哭體所遷表現(xiàn)羅出的勤美感環(huán)和潛稠在聚救客能惡力的資同時炭，繼仇而全仙面提竄升城牌市商層圈內(nèi)播部的孔聚合匆和整淚體輻丘射力”。第五交節(jié)治商業(yè)粥步行毯街商業(yè)集地產(chǎn)絮研究晝－－緣瑞商業(yè)害街商業(yè)濃開發(fā)烘和經(jīng)炕營是都兩個傅不同伙的概辰念，亞如果愁開發(fā)務(wù)商在步物業(yè)瘋銷售鉗之前成有一畫個完微整詳糕細(xì)的嚇商業(yè)五開發(fā)腥計(jì)劃斯，將越不至賓于出堤現(xiàn)“銷售灰的結(jié)淺束就葡是商鴨業(yè)街境生命滔的結(jié)獄束”這樣牙的尷倆尬局市面。第五臂節(jié)悶商業(yè)倉步行推街商業(yè)渡地產(chǎn)碌研究起－－話商業(yè)蜓街世界滴一流潮商業(yè)賣街的粱六個顛關(guān)鍵秀影響偶因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系第五昆節(jié)襲商業(yè)赤步行都街商業(yè)舞地產(chǎn)月研究黎－－柄商業(yè)匆街世界覺一流彈的商違業(yè)街獵具有虛三大爐特征間：全爆球聲慎譽(yù)、草密集播的客伸流量峽和可麻靠的索收入尖。世界只一流扁商業(yè)葉街的倒三大脫特征特征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國知名8014第五拌節(jié)狗商業(yè)礎(chǔ)步行昂街商業(yè)專地產(chǎn)佛研究淹－－暮商業(yè)戶街商業(yè)失步行港街的既三個哈空間柄維度捧－－長、寬、瓶高步行擔(dān)街的黎長度商業(yè)亭街的撤一般雀長度蒙為50輕0－70強(qiáng)0米，樂最高鎖限為10填00－15腳00米（巾王府康井步膊行街81峽0米、籍重慶欣解放蜘碑步抹行街40斷0米、眨沈陽茄中街霉步行銅街95紫0米、沫上海范南京庫東路14疫00米哈躍爾濱閃中央枕大街習(xí)商業(yè)迷街86宇0米、你日本滾銀座11省00米、鑄香榭犧麗舍剃大街18冬80米）商業(yè)列步行舉街的擺三個察空間架維度殖選擇第五攤節(jié)陸商業(yè)坦步行腹街商業(yè)紹地產(chǎn)紗研究牛－－缸商業(yè)眾街商業(yè)撈步行領(lǐng)街的龜三個碼空間鉆維度宅－－截長、寬、高步行恢街的寬度商業(yè)注街適蚊宜寬燃度為20－30米，竟小型納步行孫街寬哪度以20米左怎右為畝宜（業(yè)王府婦井步用行街38米、霞上海秤南京趙路30米）每人扒要有份不低交于4平方碰米的疲面積更。商業(yè)蘭步行迷街的脈三個肯空間鳳維度剩選擇第五狀節(jié)裝商業(yè)羽步行蜂街商業(yè)糞地產(chǎn)們研究暢－－技商業(yè)沸街商業(yè)喜步行典街的躁三個擴(kuò)空間烤維度袋－－拆長、侵寬、高步行盟街的調(diào)高度商業(yè)助街寬班度和囑高度勉的比丸例最猛好為1：1，最敵高不攤要超敲過1：2（上毯海南登京東握路步銜行商巴業(yè)街翁、哈未爾濱默專業(yè)蠻大街盤步行嗚街、細(xì)沈陽亦中街端步行浩街都共為1：1的比亂例）從一超般的油情況伙看，跪步行仇街兩羞旁的趴店鋪祥建筑鄙為二亭至三性層為倆宜，優(yōu)最高承不要惹超過上四層軍，地攀下延狹伸則和最多離不要搏超過鄭兩層湖。商業(yè)取步行壤街的倡三個度空間恨維度脂選擇第五覆節(jié)眼商業(yè)榆步行昏街商業(yè)圓地產(chǎn)兩研究“豪布宏斯卡”(H踢OP施SC匪A)第五古節(jié)燥商業(yè)刃步行頌街商業(yè)棗地產(chǎn)負(fù)研究從世庸界范磁圍來握看，杯商業(yè)閑街在前城市貫建設(shè)胃與發(fā)該展的秘過程叮中，驢有過尸輝煌集的繁饅榮，夠但也被隨著庫城市軍發(fā)展肢加快螺出現(xiàn)暈過衰攤退的偉狀況朝。為誼了迎墻接嚴(yán)菊峻的恐挑戰(zhàn)絹，振防興商渣業(yè)街吼，國瘦外采飄取了浴“豪擔(dān)布斯灶卡”辦原則粉的措戒施，庫來重氏塑商瘡業(yè)街棒的功濟(jì)能。“豪布惡斯卡”(H圾OP倉SC培A)第五多節(jié)脈商業(yè)胡步行震街商業(yè)缺地產(chǎn)可研究“豪煮布斯姨卡”(H身OP杏SC猜A)是6個英化語單愁詞的威第一娛個字深母組繩合的藝譯音乒。H－－Ho崗te棵l練(酒店)O－－Of粗fi是ce藏(辦公晌樓)P－－Pa凡rk網(wǎng)in銀g鑄(停車腿場)S－－Sh提op返pi解ng濕(購物)C－－Co菜nv郊en舅ti盯on尺(集會)A－－Ap絨ar匆tm詠en獄t獨(dú)(公寓)把商業(yè)運(yùn)街變圖成生送活街，即能變傳煤統(tǒng)的往“購刷物街縱”為宮“生趴活街渴”，創(chuàng)將商菜業(yè)街懸建成狡一個度集購療物、輝娛樂枕、餐宗飲、嫂休閑循、居銅住為計(jì)一體揉的生賊活空省間?！昂啦煎e斯卡”(H史OP遙SC解A)第五誼節(jié)傍商業(yè)鋸步行椅街商業(yè)絮地產(chǎn)皂研究細(xì)分手功能蒙區(qū)劃窄的“豪布看斯卡”規(guī)則脹，“中央棉商務(wù)催區(qū)產(chǎn)中業(yè)“三三垃二二”配比腸，即30營%%辦公改區(qū)，30乎%%零售倡，20丹%%服務(wù)放，20充%%高檔朵公寓甜；“豪布雖斯卡”(H丸OP援SC扶A)第五清節(jié)再商業(yè)垮步行箭街商業(yè)齡選址第一辛節(jié)徐選址當(dāng)?shù)幕洷疽砬蟆徫锾m中心第二效章第二殊節(jié)延選址修的基社本要絮求——百貨猶商店第三斗節(jié)洗選址菌的基斬本要坦求——專業(yè)秤店第四芝節(jié)千選址營的基傲本要沖求——超市第五建節(jié)醒選址煙的基籌本要精求——便利抗店第六忘節(jié)離選址印的基蓬本要網(wǎng)求——餐飲第七陜節(jié)本選址進(jìn)的基介本要濾求——休閑細(xì)娛樂零售摘購物炎型餐飲磚休閑柿娛樂脈型一蝕選止址的掀基本謎原則二均選址吐的基犯本要挖求選址罩的基纖本原草則選址既的重縱要性選址蜘，并微不只濾是一夜個選惕址而瞧已。要在商幕業(yè)地汗產(chǎn)項(xiàng)掘目的掛整個堪宏觀義決策在當(dāng)中敘，選駱址往嫂往是長一個舍承前有啟后廊的關(guān)諒鍵環(huán)辣節(jié)。進(jìn)是一員個科毒學(xué)、列理性郵、全睬面的格決策能過程堆。選址轟前期盤分析為了熟判斷閥選址拳是否達(dá)正確炮，項(xiàng)誘目用艱地是柜否值并得開導(dǎo)發(fā)，壞就需綠要對氧城市疤經(jīng)濟(jì)近進(jìn)行無綜合御的分永析研挪究，獸收集躲用地供周圍病必要青的經(jīng)聰濟(jì)和資人口婚基礎(chǔ)父資料衫，這療些工冬作都錫是選互址的筆重要惑決策鳴依據(jù)輸。城市宮規(guī)劃前分析商業(yè)夾建筑但的選駐址決魔策首銹先應(yīng)患當(dāng)建掩立在遮城市盒發(fā)展洲規(guī)劃狐的基擦礎(chǔ)之僚上。業(yè)態(tài)聰種類一畝零售奏業(yè)態(tài)零售棄購物釋型購物齊中心專賣象店超市便利物店專業(yè)牙店倉儲強(qiáng)店百貨翻商店業(yè)態(tài)正對比業(yè)態(tài)購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經(jīng)營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實(shí)行會員制的商店規(guī)模5萬-15萬平米為宜規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營重點(diǎn)，滿足食品一次性購全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經(jīng)營商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品零售蠢業(yè)態(tài)(一)業(yè)態(tài)至對比購物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉儲店客戶目標(biāo)顧客以流動顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購物方式柜臺銷售和開架銷售相結(jié)合開架自選、自我服務(wù)、平價銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統(tǒng)一結(jié)算開架售貨、批量作價經(jīng)營特色賣場租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場租賃制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規(guī)模集中式營銷。由賣場租賃發(fā)展到自營品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價、服務(wù)群眾生活，營業(yè)時間長零售史業(yè)態(tài)(二)選址跳要素砌：區(qū)位頑：1、中分心商獨(dú)業(yè)區(qū)骨或城研鄉(xiāng)結(jié)愈合部轉(zhuǎn)的交剃通要躁道；2、交虜通易胞達(dá)性播：車響稱10廈-3涉0分鐘3、購邊物人妖口分多析用地夜經(jīng)濟(jì)差狀況商：進(jìn)行允可獲撕得性窮分析用地熔物理蝕狀況浩：1、用振地形鴨狀：縫土地?cái)?shù)完整首、規(guī)遺則、利長寬汽比適釣當(dāng)2、用騾地平淡整性揪：地喪豎向罷高差謎變化姓不宜贏過大3、用設(shè)地可順進(jìn)入胃性：閉容易甩進(jìn)入家、無幅交通師堵塞4、郊紐奉區(qū)用巷地的迷視覺霉可見膛性5、用貞地周堂圍狀蔽況第一扇節(jié)襪選邀址的皂基本淺要求——購物身中心購物網(wǎng)中心類型業(yè)態(tài)效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動作用；廣告效應(yīng)；長期租約不利影響：租期很長，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報遠(yuǎn)高于主力店；在營業(yè)時間、管理成本、經(jīng)營靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源功能冤組合迫：集弊購物哲、餐往飲、直娛樂扎、休松閑、咸運(yùn)動減、旅已游、誰游樂杠于一演體。趴一些深大型餓的購尾物中六心甚沉至包陽含了退酒店探和辦津公的復(fù)功能鑰。黃金窄比例城：最佳卷功能筐比例拼是零柳售、融餐飲貴、娛石樂為52：18：30業(yè)態(tài)喚組合庸：主裹力店子、次閥主力劫店、墊獨(dú)立鴨店。宵“主仆力店機(jī)是恒俱星，服圍繞怪主力胞店周貨邊運(yùn)泉行是碼小行亞星般杠的次漏主力躍店、飾品牌逆店”丑。第一麥節(jié)孝選布址的型基本沙要求——購物透中心一、贊中高戴檔百庫貨123方便習(xí)顧客紫購物明：交通找便利工；靠近床人群糕聚集磨的場所渣，可禮方便厲顧客言隨機(jī)物樂；人口陰居住羽稠密瓶區(qū)或機(jī)昌關(guān)單耀位集戲中的蠶地區(qū)崖；符合班客流巨規(guī)律搶和流向鑼的人混群集哭散地段。有利謹(jǐn)于商單場開爸拓發(fā)展：提高援市場逐占有平率和覆某蓋率曠，以梯利企紡業(yè)長復(fù)期發(fā)啄展；有利悟于形膨成綜牛合服伶務(wù)功感能，冰發(fā)揮墨特色禍；有利據(jù)于合魚理組烈織商養(yǎng)品運(yùn)匯送。有利寺于獲餐取最割大的經(jīng)濟(jì)掉效益第二殿節(jié)爪選錘址的握基本揪要求——百貨丟商店項(xiàng)目或建筑麗面積各：20腹,0掩00平方而米—4得0,欣00總0平方特米(單層張面積4,暖00里0平方倡米以只上)；3—廣5層，勁首層逗層高餅不低唉于5米，叼二層昆以上村層高故不低霸于4.鍵5米。廣場荒面積灰：門柜前廣偉場面釣積不牲低于1,候00晨0平方魂米；停車愿位與膨商場強(qiáng)面積遭比不撲小于輸：1個/1稍00平方命米（隔含地崖面、全地下弄停車先位）椒。業(yè)態(tài)每組合片：百貨塌＋超匠市純百怠貨百貨盟＋超委市＋X（X可以為家倚居、朵電器、息餐飲殿、兒是童娛極樂、怒美容忍健身濁等）45678合作麻方式漆：租賃購置忙房產(chǎn)合資易興建合資街經(jīng)營加盟管理炮輸出潤等。第二爛節(jié)畏選芹址的務(wù)基本筋要求——百貨棕商店代表微品牌新世女界天虹搶百貨第二祖節(jié)餅選僚址的遞基本宮要求——百貨第商店百貨姐商店要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40萬以上物業(yè)要求建筑樓高三層以上面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500㎡單層店面積：15,000㎡以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m×8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/㎡停車場100個/10000㎡合作方式免租期1年左右租賃年限10—20年第二叔節(jié)免選乖址的超基本孔要求——百貨詞商店品牌財(cái)特點(diǎn)百貨列店連浴鎖營原運(yùn)商發(fā)展縮慧定位:“高檔姜奢侈妙品”發(fā)展綿方針箭：主趟攻高田端消許費(fèi)市錦場、樣高檔傾名品鎖百貨昆、時錫尚百滿貨顧客善定位中高雜收入瘋階層發(fā)展慈狀況目前培擁有30家自丟營店抄及經(jīng)蒸營10家管壁理店部。，稀業(yè)務(wù)剃已快南速擴(kuò)儀張至頁全國26個城坦市.已經(jīng)潤呈現(xiàn)喊出購另物中示心的叮特點(diǎn)冶。第二闖節(jié)找選商址的興基本嘗要求——百貨攜商店上海自九?？郯偈⑸虾＞藕０偈儇洏I(yè)態(tài)布局6F文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居.5F游戲廣場、美食小吃；2-4F化妝品、男女休閑裝、時裝、包袋、運(yùn)動用品、內(nèi)衣1F皮具、國際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳銀行；-1F平價超市第二改節(jié)追選訊址的辜基本臟要求——百貨微商店新世碌界品牌叼特點(diǎn)市場粒定位業(yè)：中辜高檔券路線繞的目標(biāo)蜜顧客患：高漫雅、搖時尚罪的中坊青年針對洲不同遍城市酷的消饞費(fèi)特旅征而穴制訂開不同鍵的市沙場策書略經(jīng)營際戰(zhàn)略高雅紀(jì)、時置尚的千中高翅收入陰階層發(fā)展避狀況分布壓于全房誠國20多個陪大中沙城市第二蔑節(jié)懲選擱址的礎(chǔ)基本妻要求——百貨蔥商店新世益界案科例沈陽中華路新世界業(yè)態(tài)布局6F家居配飾、家居用品5F運(yùn)動服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士內(nèi)衣4F男士正裝、配飾3F少淑女裝、時尚手表2F女士職業(yè)裝、女士配飾、化妝品1F國際名品、珠寶、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世擾界第二匙節(jié)丸選托址的幣基本鬼要求——百貨餡商店品牌兇特點(diǎn)20馬08年5月5日，籍茂業(yè)精國際則于香緩港上猜市19羅97年3月開售設(shè)了甘首家霉百貨兇店――深圳作東門獅店.公司禽在珠蓄三角鈔、長膏三角泊、西筋南區(qū)完共擁密有15家百驢貨門窯店.中國魄百貨敘業(yè)的纖龍頭20緊05年6月，碗公司哄成功呈收購A股上退市公紹司成薯商集灑團(tuán)經(jīng)營貝定位時尚牲生活棒方式汁締造某者發(fā)展薦狀況20姨08年01月20根07年10月四川羅綿陽何店開軟業(yè);江蘇勁無錫鹽清揚(yáng)冤店正夢式開活業(yè);2黎00千6年06月輝成商雅集團(tuán)配完成浩股權(quán)撓分置綱改革;第二趙節(jié)咬選縱址的悉基本資要求——百貨偷商店品牌末特點(diǎn)太平國洋SO渣GO百貨富集團(tuán)雀秉持“改綱革、鬼速度編、挑割戰(zhàn)”的經(jīng)轟營行乳動方周針，仙以專犬業(yè)、僻系統(tǒng)武的管告理制江度。跳全力榨投資湖開拓扭百貨疤事業(yè)勿連鎖緩規(guī)模娃，未劍來將金更積旋極在獨(dú)全國櫻各城卷市開絨拓新寫店。經(jīng)營疤定位時尚劑生活著方式憑締造丘者發(fā)展艦狀況太平愉洋百仆貨集長團(tuán)為漠臺北冶太平秘洋SO源GO百貨短集團(tuán)騎事業(yè)挪之一載。太浮平洋SO才GO百貨訓(xùn)創(chuàng)立譯于19疼87年11月11日，識為一引個綜惠合型眉的百熊貨事薪業(yè)體孟。19魯93年開蓮始進(jìn)窄入大濕陸百號貨零慕售市狀場，想目前也太平之洋SO傅GO百貨病集團(tuán)畏在海嫁內(nèi)外挽共設(shè)飽有14家店爬。第二日節(jié)憂選馳址的勝基本嗎要求——百貨通商店上海徐家匯太平洋百貨業(yè)態(tài)布局1F化妝品香水鐘表名品女鞋2F少女流行服飾休閑鞋表飾品眼鏡少女休閑裝彩妝護(hù)膚品3F服飾少淑服飾餐廳雜貨內(nèi)衣補(bǔ)妝室4F淑女套裝黃金珠寶皮包皮件餐廳售后服務(wù)中心5F紳士雜貨男仕內(nèi)睡衣襪子西服襯衫領(lǐng)帶男仕精品用品皮包皮件旅行箱男鞋煙具用品商務(wù)休閑服鐘表內(nèi)衣餐廳修改室6F休閑服飾牛仔服飾休閑包鞋少男服飾戶外旅游用品運(yùn)動服飾7F保健器材手機(jī)相機(jī)烹煮鍋具衛(wèi)浴芳香用品美容SPA館&教室貴賓廳電器用品瓷器家用寢具PDA翻譯機(jī)MP3文教8F童裝童鞋育嬰室孕婦裝及用品賀卡活動會館嬰童家具玩具嬰兒用品兒童學(xué)習(xí)用品B1香煙洋酒冰淇淋茶葉壽司巧克力面包蛋糕比薩休閑小食第二理節(jié)位選販址的耐基本潔要求——百貨艷商店品牌攝特點(diǎn)集鍋團(tuán)列：中國柏一航成立良時間：19湊84年經(jīng)營尚方式扛：中外斬合資全國昂分布查：33家直忌營商呀場及1家特盈許經(jīng)沖營商蘿場。榮定譽(yù)愧：連彼續(xù)7年中國零售河百強(qiáng)經(jīng)營米模式價、理縮慧念模夏式：“竹百貨+超市+X天虹滿商場：“深便捷巾、一邁次購鳥足、騾質(zhì)量欄可靠天虹挖百貨：“服務(wù)逃專業(yè)坐、時對尚品欠牌選恒擇性裳強(qiáng)、臂環(huán)境茅優(yōu)雅冤”發(fā)展絕狀況“深圳爽市信羊譽(yù)好陜商店程”“中溉國零烏售百皂強(qiáng)企聲業(yè)”“中漁國連添鎖百頌強(qiáng)企亞業(yè)”“廣塵東連捉鎖商保業(yè)最量佳門士店”全國痕首家熱在線碌支付酷網(wǎng)上暴購物次商城04年銷啄售額25億元鳥人民花幣天虹柜百貨第二增節(jié)雨選寒址的跡基本尼要求——百貨計(jì)商店案例貿(mào)對比案例天虹茂業(yè)太平洋新世界百盛地址南山區(qū)文心五路保利文化廣場C區(qū)深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路2009號上海市徐匯區(qū)衡山路932號沈陽巿和平