淺談精裝修管理課件

淺談精裝修管理淺談精裝修管理1.精裝簡述2.精裝體系建設(shè)3.精裝過程管理目錄

4、精裝風(fēng)險分析1.精裝簡述2.精裝體系建設(shè)3.精裝過程管理目錄什么是精裝修？根據(jù)由建設(shè)部制定的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》要求，精裝修住宅在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

一、精裝簡述什么是精裝修？根據(jù)由建設(shè)部制定的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)

精裝修住宅的普及標(biāo)志著整個住宅產(chǎn)業(yè)從粗放型向品質(zhì)型的轉(zhuǎn)變幾年前，商品房帶全套裝修銷售還只是在一些城市的個別樓盤試探性的進(jìn)行。近來開發(fā)商在向客戶交樓時提供全套住房裝修的比例不斷提高，這也是住建部大力倡導(dǎo)的發(fā)展方向。根據(jù)近期統(tǒng)計的數(shù)字，北京、上海所占的比例大概40~50%，廣州占70%以上，其他二、三線城市所占的比例也在逐年提高。隨著住宅建設(shè)科學(xué)技術(shù)含量不斷的提高，特別是住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的快速發(fā)展，預(yù)計未來幾年商品住宅精裝修的比例將迅速增大。精裝修住宅的普及標(biāo)志著整個住宅產(chǎn)業(yè)從粗放型向品質(zhì)型的計劃經(jīng)濟(jì)福利房商品房與福利房過度時期商品房的毛坯房時代精裝修成品住宅時代早期過渡期毛坯房精裝成品住宅中國商品住宅的發(fā)展進(jìn)程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~現(xiàn)在及未來1、精裝發(fā)展進(jìn)程計劃經(jīng)濟(jì)商品房與福利房過度時期商品房的精裝修早期過渡08-09年可以說是湖南精裝市場元年，開發(fā)商堅定投入和消費者的逐步認(rèn)可度兩個方面都比往年發(fā)生了明顯的變化。萌芽期（2006年）探索期（2006-2007年）正式起步期（2008年）快速發(fā)展期（2009年至今）代表項目珠江花城荷園、博林金谷、標(biāo)志麓谷坐標(biāo)萬科系列、恒大華府、瑞寧花園、鉑宮、郡原廣場、遠(yuǎn)大麓園、未來城、萬國城MOMA、萬科系列、恒大系列，以及梅溪湖板塊大量精裝房出現(xiàn)特征外來開發(fā)商引進(jìn)沿海精裝房概念，處于摸索階段，精裝檔次較低。長沙消費者接受度低少量開發(fā)商開始嘗試做精裝房市場接受度依然不高外來開發(fā)商主導(dǎo)精裝市場；消費者逐步認(rèn)可和接受精裝交樓外來開發(fā)商繼續(xù)主導(dǎo)市場，本地中小開發(fā)商或項目大膽跟進(jìn)，精裝修新樓盤不斷涌現(xiàn)，部分舊盤也嘗試增加精裝修房消費者反應(yīng)積極湖南精裝修市場發(fā)展階段08-09年可以說是湖南精裝市場元年，開發(fā)商堅定投入和消費者恒大城恒大城萬科?金域華府萬科?金域華府郡原廣場公寓郡原廣場公寓好萊城裝修效果圖（樣板房實景圖基本一致）好萊城裝修效果圖（樣板房實景圖基本一致）萬科城精裝修實景圖好萊城精裝修效果圖萬科城精裝修實景圖好萊城精裝修效果圖好萊城精裝修效果圖好萊城精裝修效果圖好萊城精裝修效果圖好萊城精裝修效果圖萬科城精裝修實景圖萬科城精裝修實景圖萬科城精裝修實景圖萬科城精裝修實景圖萬科城精裝修實景圖萬科城精裝修實景圖1、菜單式裝修型多種設(shè)計方案，多種裝飾材料選擇，多種裝修級別。2、開發(fā)商引導(dǎo)型有限的方案（風(fēng)格）選擇，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)下的部品工廠化制造、專業(yè)化安裝，裝修級別根據(jù)產(chǎn)品定位相對固定。3、開發(fā)商集成型統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一流程，采用全面家居解決方案，建立梯度產(chǎn)品體系。徹底否定了精裝修=毛坯+裝修的說法。4、開發(fā)商與家居連鎖系統(tǒng)供應(yīng)商合作型在全面家居解決方案的基礎(chǔ)上，向客戶提供“硬裝”相對固定，“軟裝”采用菜單式選擇服務(wù)。5、專業(yè)公司管理型由精裝修項目管理公司來總承包統(tǒng)一管理精裝修設(shè)計及部品的研發(fā)、工業(yè)化生產(chǎn)組織、現(xiàn)場施工安裝，建立精裝修住宅共生體系。2、精裝的運作模式1、菜單式裝修型2、精裝的運作模式不同模式分析：根據(jù)不同的樓盤定位，綜合運用各種裝修方式，給客戶最恰當(dāng)?shù)倪x擇。

買房送裝修菜單式裝修開發(fā)商集成裝修操作方式簽約的裝修公司在開發(fā)商要求的成本控制內(nèi)設(shè)計方案并做出樣板房，方案單一，房價包含裝修價格，但后者不會被公布開發(fā)做出各種裝修方案，挑選裝修企業(yè)做出樣板房并標(biāo)價，住戶參考并對方案提出修改意見后，擬成裝飾訂單，由開發(fā)商監(jiān)督施工開發(fā)商向業(yè)主提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶可以了解裝修的價值，但無選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計入房價之中。優(yōu)勢分析模糊總價、創(chuàng)造利潤；規(guī)避裝修質(zhì)量風(fēng)險?？蛻暨x擇余地大，市場接受程度高。裝修責(zé)任明確；模糊總價劣勢分析開發(fā)商需承擔(dān)名譽風(fēng)險；涉嫌不正當(dāng)競爭；客戶風(fēng)險增加。增加裝修成本，施工管理難度顯著增加。產(chǎn)品過于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優(yōu)勢顯著；對簽約抗性較大；對于裝修質(zhì)量疑慮較大；認(rèn)為裝修的風(fēng)格較為單一可以挑選裝修方案，并對局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價值，但無選擇設(shè)計風(fēng)格、材料品牌的余地經(jīng)驗教訓(xùn)對銷售員的要求較高；對裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規(guī)范化。多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；開發(fā)過程過長，營銷宣傳容易混亂。對開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高。不同模式分析：根據(jù)不同的樓盤定位，綜合運用各種裝修方式，給客3、精裝對各環(huán)節(jié)影響

物業(yè)客戶精裝修的優(yōu)劣比評其他開發(fā)商3、精裝對各環(huán)節(jié)影響物業(yè)客戶精裝修的其他開發(fā)商對于開發(fā)商

提升項目品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值；進(jìn)一步凸現(xiàn)項目及產(chǎn)品的稀缺性；稀缺性以及高品質(zhì)吸引更多高品質(zhì)客戶，進(jìn)一步提升客戶價值；提升項目價值，產(chǎn)生新的利潤點；提升開發(fā)商品牌的影響度；可以弱化戶型上的缺點。

對于開發(fā)商的利好需要開發(fā)商成立專項小組負(fù)責(zé)精裝修，增加開發(fā)商管理協(xié)調(diào)難度；交工標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，交房時間相應(yīng)較長；合同文本比毛坯房的內(nèi)容更多，更加復(fù)雜；對于開發(fā)商的品牌實力考驗；對開發(fā)商現(xiàn)金流要求較高；需專門設(shè)立精裝修售后服務(wù)部門。

對于開發(fā)商的影響對于開發(fā)商提升項目品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值；對于開發(fā)商的利好各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。有利于裝修速度及造價的控制。對于客戶

省時，省力。購房后不用再進(jìn)行裝修就直接可以入住；方便投資客戶。提高投資客戶的收益速度，增加收益；材料和標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾。很多材料沒有定性化。施工質(zhì)量問題。原因是裝修行業(yè)沒有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗收標(biāo)準(zhǔn)。客戶知識面不夠造成的糾紛，比如清漆木地板的花紋不一致”，裝修風(fēng)格問題，比如客戶不認(rèn)同其裝修風(fēng)格。利好點&矛盾點裝修時間固定，減少各家單獨裝修導(dǎo)致的擾民及環(huán)境污染問題。各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。有利于裝修速度及對于物業(yè)公司的管理質(zhì)量要求較高；剛?cè)胱r客戶可能會對精裝修產(chǎn)生糾紛，增加物業(yè)公司服務(wù)能力。減小物業(yè)公司的管理難度，統(tǒng)一裝修，減少各家裝修給物業(yè)管理帶來的難度；提高小區(qū)的居住品質(zhì)；管道鋪設(shè)不易被破壞，不會占用公共空間。對于物業(yè)公司

利好影響對于物業(yè)公司的管理質(zhì)量要求較高；減小物業(yè)公司的管理難度，統(tǒng)4、精裝修痛點分析老李說：老張說：帶裝修的房子不好，做工不靠譜、材料環(huán)保不過關(guān)、裝修沒個性帶裝修的房子不錯啊，省時省事、設(shè)計合理、施工質(zhì)量挺好的，至于說裝飾個性嘛……………，你來到我家看就是了！4、精裝修痛點分析老李說：老張說：帶裝修的房子不好，做工不靠地產(chǎn)公司虛假宣傳：地產(chǎn)公司宣傳資料不嚴(yán)謹(jǐn)或夸大宣傳；

營銷人員因?qū)I(yè)能力及營銷慣性形成的不實說辭。工程質(zhì)量問題：因設(shè)計、施工及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等原因，工程質(zhì)量問題成為困擾精裝修的核心為題之一。材料問題：材料以次充好，品牌標(biāo)注不清。風(fēng)格單一：無法滿足不同年齡階層，不同社會階層需求。

業(yè)主痛點分析產(chǎn)品與市場需求偏離市場信任度低施工管理難度大地產(chǎn)開發(fā)商痛點分析業(yè)主痛點分析產(chǎn)品與市場需求偏離地產(chǎn)開發(fā)商痛點分析二、精裝體系建設(shè)

精裝對于絕大多數(shù)中小房企而言是個非常難以跨越的門檻，其難度在哪？不是技術(shù)問題，是管理問題；不是管理難度高，是管理體系沒有建立。精裝交房決定了項目需以土建為核心向以精裝施工管理為核心的管理模式的轉(zhuǎn)換，而非簡單的土建+裝修模式。精裝管理六大核心體系構(gòu)架：1、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品體系2、設(shè)計體系3、營銷體系4、工藝、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系5、招、采、供體系6、售后服務(wù)體系二、精裝體系建設(shè)1、住宅精裝修管理的組織系統(tǒng)誰來負(fù)責(zé)牽頭？設(shè)計部？營銷部？成本部？工程部？由公司主管領(lǐng)導(dǎo)牽頭，協(xié)調(diào)各部門共同完成。公司高管牽頭的必要性！精裝修是外委設(shè)計還是自主研發(fā)？可根據(jù)開發(fā)企業(yè)的自身情況確定外委或者自主研發(fā)，并且最終向自主研發(fā)過度。關(guān)鍵的問題是：研發(fā)費用的投入！精裝修是臨時工作還是建立一個永久的系統(tǒng)工程？精裝修體系的建立是永久的系統(tǒng)工程，必須由公司確定制3~5年的實施目標(biāo)，確定每個階段成果，制定各個部門配合的實施計劃。1、住宅精裝修管理的組織系統(tǒng)誰來負(fù)責(zé)牽頭？設(shè)計部？營標(biāo)桿企業(yè)對住宅精裝修的組織及執(zhí)行萬科集團(tuán)成立專門公司“萬創(chuàng)”，對精裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行研發(fā)與推廣執(zhí)行綠城集團(tuán)集團(tuán)成立精裝修設(shè)計管理部，相關(guān)部門以配合方式進(jìn)行龍湖地產(chǎn)集團(tuán)成立精裝修設(shè)計管理部，相關(guān)部門以配合方式進(jìn)行中海地產(chǎn)抽調(diào)設(shè)計精英對項目進(jìn)行精裝修的標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)及執(zhí)行其他地產(chǎn)集團(tuán)由集團(tuán)設(shè)計部的精裝修設(shè)計組進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的研發(fā)及具體項目的推廣標(biāo)桿企業(yè)對住宅精裝修的組織及執(zhí)行萬科集團(tuán)設(shè)計系統(tǒng)集成景觀設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計精裝部品設(shè)計風(fēng)格設(shè)計機(jī)電設(shè)備設(shè)計無障礙設(shè)計空間優(yōu)化設(shè)計2、精裝修設(shè)計體系的構(gòu)成設(shè)計系統(tǒng)集成景觀設(shè)計規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計精裝部品設(shè)計風(fēng)格設(shè)計機(jī)電建筑設(shè)計戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計建筑構(gòu)件優(yōu)化建筑設(shè)計戶建產(chǎn)品定位方案階段初步設(shè)計階段施工圖設(shè)計

工作團(tuán)隊建筑師結(jié)構(gòu)師水電工程師設(shè)備工程師園林設(shè)計師建筑師結(jié)構(gòu)師水電工程師設(shè)備工程師園林設(shè)計師弱電工程師室內(nèi)設(shè)計師

精裝修設(shè)計方案經(jīng)甲方及建筑師確認(rèn)后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進(jìn)行施工圖設(shè)計。這樣一來，避免了已往裝修設(shè)計與原施工圖設(shè)計的脫節(jié)。策劃師規(guī)劃師建筑師規(guī)劃師建筑師室內(nèi)設(shè)計師關(guān)鍵節(jié)點產(chǎn)品定位方案階段初步設(shè)計階段3、精裝修住宅產(chǎn)品分級體系的標(biāo)準(zhǔn)化

精裝修住宅的分級體系就是建立精裝修住宅的分級標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)客戶的市場定位確定產(chǎn)品定位，將不同裝修部品的組合與不同裝修材料的產(chǎn)品種類根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行分類匹配，形成不同梯度的裝修標(biāo)準(zhǔn)。在分級體系建立時通過成本規(guī)劃，將有限的資金進(jìn)行合理分配，使其產(chǎn)生收益最大化，也就是實現(xiàn)客戶的滿意度最大化。根據(jù)樓盤產(chǎn)品定位、戶型大小、產(chǎn)品類別確定分級標(biāo)準(zhǔn)建立工藝標(biāo)準(zhǔn)，形成構(gòu)造做法圖集。建立質(zhì)量保障體系及完善驗收標(biāo)準(zhǔn)體系。3、精裝修住宅產(chǎn)品分級體系的標(biāo)準(zhǔn)化精裝修住宅的分級產(chǎn)品因客戶選擇而制定，不同層次客戶決定了不同需求，就決定了我們的產(chǎn)品提供。產(chǎn)品因客戶選擇而制定，不同層次客戶決定了不同需求，就決定了我產(chǎn)品選擇項目套圖成本測算清單確定招標(biāo)采購施工管理項目實現(xiàn)精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品庫

根據(jù)項目定位選擇標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)物料表》《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)施工圖》《產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)工藝節(jié)點圖》項目定位產(chǎn)品選擇項目套圖成本測算清單確定招標(biāo)采購4、營銷體系建設(shè)

★產(chǎn)品核心賣點提煉：如萬科以其收納系統(tǒng)為核心賣點；恒大以其材料品質(zhì)感為核心賣點；我們金科是以空間的多變性為核心賣點。

★規(guī)范輸出口徑：搭建營銷培訓(xùn)平臺，建立長效培訓(xùn)機(jī)制，前后端信息流及時傳輸。加強(qiáng)對合同、材料、工藝質(zhì)量等業(yè)主敏感的核心問題的輸出管控。

★打造營銷鏈：建立以營銷為銷售龍頭，各部門、各環(huán)節(jié)都為營銷助力的營銷鏈。如設(shè)計團(tuán)隊要重點考慮設(shè)計中的營銷賣點；招采供環(huán)節(jié)應(yīng)考慮施工團(tuán)隊、采購產(chǎn)品的市場競爭力、營銷說服力；工程團(tuán)隊通過實景樣板房、功法樣板房模式營造營銷環(huán)境等等。

4、營銷體系建設(shè)5、招采供體系建設(shè)--精裝修項目成本控制體系的標(biāo)準(zhǔn)化

廚房電器10-15%機(jī)電設(shè)備20-25%基礎(chǔ)施工30-35%收納固定家具8-12%衛(wèi)浴設(shè)備15-18%成品物流保護(hù)1-5%成本設(shè)計研究項目分解單項成本核算預(yù)算統(tǒng)籌5、招采供體系建設(shè)--精裝修項目成本控制體系的標(biāo)準(zhǔn)化廚房電招采供體系★穩(wěn)定可靠的產(chǎn)品供應(yīng)庫：貨源充足，品質(zhì)穩(wěn)定，長期可靠?！锱嘤€(wěn)定持續(xù)的施工團(tuán)隊：改變招標(biāo)模式，可考慮成本加酬金方式?！锂a(chǎn)品均好性：避免過分強(qiáng)調(diào)品牌而弱化功能，避免高端品牌的低端產(chǎn)品，造成功能及外觀缺失。★平衡顯性成本與隱性成本關(guān)系：在關(guān)注顯性的造價成本的基礎(chǔ)上，更應(yīng)關(guān)注時間、質(zhì)量、售后服務(wù)等隱性成本價值。招采供體系6、售后服務(wù)體系公司除利用自身的客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)處理產(chǎn)品售后服務(wù)問題之外，還可以與物業(yè)管理公司、供應(yīng)商、裝修施工單位成立產(chǎn)品售后服務(wù)中心，建立共同的售后服務(wù)機(jī)制或者聯(lián)盟。這樣就能夠更加快速、便捷、高效率地處理客戶投訴、產(chǎn)品維修等問題。成立客戶服務(wù)部（或者產(chǎn)品售后服務(wù)中心）如何組織責(zé)任單位維修？由原責(zé)任單位負(fù)責(zé)維修？由專業(yè)公司集中負(fù)責(zé)維修？由甲方成立小組負(fù)責(zé)維修？投訴的處理出現(xiàn)投訴并不可怕，可怕的是不能正確地處理學(xué)會在投訴中成長6、售后服務(wù)體系三、精裝過程管理

精裝修體現(xiàn)的是“精”，就是精細(xì)的過程管理。過程管理是產(chǎn)品最終實現(xiàn)的基礎(chǔ)和根本保證，缺乏過程的有效管理，任何優(yōu)秀的創(chuàng)意不過是鏡花水月----可望而不可即。三、精裝過程管理（1）項目定位（2）建筑設(shè)計（3）建筑施工精裝管理部營銷部開發(fā)部（4）招標(biāo)采購項目部監(jiān)理單位承建商戰(zhàn)略供應(yīng)商材料加工廠（5）交接驗收項目部監(jiān)理單位承建商（6）裝修施工（7）驗收項目部監(jiān)理單位裝飾施工單位物業(yè)公司（8）交房（9）售后服務(wù)戰(zhàn)略供應(yīng)商物業(yè)公司項目部裝飾施工單位1、精裝實施流程設(shè)計部精裝管理部建筑設(shè)計單位裝飾設(shè)計單位設(shè)計部成控部裝飾施工單位裝飾施工單位戰(zhàn)略供應(yīng)商材料加工廠項目部裝飾施工單位項目部監(jiān)理單位裝飾施工單位物業(yè)公司（1）項目定位（2）建筑設(shè)計（3）建筑施工精裝營開（4）招標(biāo)2、精裝過程管理的關(guān)鍵節(jié)點策劃定位精籌細(xì)劃精推細(xì)敲招采供精挑細(xì)選成本預(yù)控精打細(xì)算施工管理精工細(xì)作檢查驗收精查細(xì)驗交付整改精交細(xì)改售后服務(wù)潤物無聲設(shè)計管理2、精裝過程管理的關(guān)鍵節(jié)點策劃定位精籌細(xì)劃精推細(xì)敲招采供精挑策劃定位精籌細(xì)劃◆產(chǎn)品定位：預(yù)則立，不預(yù)則廢。以項目定位為基礎(chǔ)，確定精裝標(biāo)準(zhǔn)，風(fēng)格特征?！粲媱潝M定：制定時間節(jié)點、關(guān)鍵任務(wù)，明確各關(guān)鍵任務(wù)的主責(zé)部門，協(xié)助部門，參與部門。◆人員組織：確定精裝職能線、區(qū)域與項目本部人員落實，職責(zé)劃分。策劃定位精籌細(xì)劃◆產(chǎn)品定位：預(yù)則立，不預(yù)則廢。以項目定位為基精推細(xì)敲設(shè)計管理◆建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計銜接配合，做到同步設(shè)計、同步變更、同步定稿?！艟b設(shè)計重點解決九大子系統(tǒng)：1、公共空間系統(tǒng)2、玄關(guān)系統(tǒng)3、廳房空間系統(tǒng)4、廚房空間系統(tǒng)5、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)6、住宅收納空間系統(tǒng)7、家政空間系統(tǒng)8、家居智能化系統(tǒng)9、人文空間系統(tǒng)◆根據(jù)項目市場定位，合理確定優(yōu)先次序。青年群體客廳>衛(wèi)生間>臥室>廚房中老年群體廚房>衛(wèi)生間>客廳>臥室精推細(xì)敲設(shè)計管理◆建筑設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計銜接配合，做到同步設(shè)計、◆非唯一性：保持大宗產(chǎn)品兩家以上的戰(zhàn)略供應(yīng)商，增加議價能力?！舴€(wěn)定性：施工單位團(tuán)隊穩(wěn)定，質(zhì)量可靠穩(wěn)定；供應(yīng)產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)量穩(wěn)定、品質(zhì)穩(wěn)定?！羝放贫绕ヅ洌禾峁┊a(chǎn)品品牌度與項目定位匹配；產(chǎn)品品牌度與品質(zhì)匹配；品牌度與市場接受度匹配。◆維護(hù)可靠：所供產(chǎn)品必須考慮所在市場的售后維護(hù)，維護(hù)及時方便，產(chǎn)品配件易尋。招采供精挑細(xì)選◆非唯一性：保持大宗產(chǎn)品兩家以上的戰(zhàn)略供應(yīng)商，增加議價能力。◆統(tǒng)籌成本計算：欲謀一域，先謀全局，平衡大小賬關(guān)系?！舫杀痉峙浜侠硇裕涸诳偝杀敬_定的情況下，合理分配各子項成本關(guān)系，重點打造業(yè)主關(guān)注點，平衡使用功能與審美功能?！艨刂浦笜?biāo)合理性：擬定成本控制指標(biāo)時，充分考慮項目特點和市場接受度。◆考慮隱性成本：在關(guān)注顯性成本的同時，應(yīng)考慮隱性成本。應(yīng)關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量成本、時間成本、售后維修成本，進(jìn)而由此造成的營銷成本、企業(yè)品牌等。成本預(yù)控精打細(xì)算◆統(tǒng)籌成本計算：欲謀一域，先謀全局，平衡大小賬關(guān)系。成本預(yù)控◆持續(xù)培訓(xùn)制度：加強(qiáng)對施工單位管理人員、施工班組的培訓(xùn)。對施工參與人員的產(chǎn)品品質(zhì)理念、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、客戶服務(wù)等進(jìn)行全方位培訓(xùn)，打造態(tài)度端正、工藝穩(wěn)定可靠等施工團(tuán)隊?！舫掷m(xù)交底制度：不同施工階段對工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制點、施工重難點進(jìn)行持續(xù)交底培訓(xùn)，加強(qiáng)施工工藝功法的執(zhí)行與落實?！魳影逑刃兄贫龋焊邩?biāo)準(zhǔn)打造樣板房、工法樣板房，各階段施工樣板先行，明確產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并以此加強(qiáng)與提高施工人員工藝水準(zhǔn)?！糍|(zhì)量停止點制度：在各關(guān)鍵工序完工時，明確質(zhì)量停止點，待驗收合格后方進(jìn)行下道工序施工，確保各工序質(zhì)量穩(wěn)定，不將問題遺留至后續(xù)施工。施工管理精工細(xì)作◆持續(xù)培訓(xùn)制度：加強(qiáng)對施工單位管理人員、施工班組的培訓(xùn)。對施◆節(jié)點控制：加強(qiáng)過程控制與重要施工節(jié)點控制，尤其對隱蔽工程及影響觀感質(zhì)量的節(jié)點進(jìn)行重點檢查，確保無隱患?！艄ば虬殃P(guān)：各道工序建立起自檢、互檢、專檢的三檢制度，最后經(jīng)甲方會同監(jiān)理單位驗收確認(rèn)?！舳ㄆ谘矙z：每周定期組織工程巡檢，由監(jiān)理單位、施工單位、甲方代表共同參加，形成巡檢報告，并及時對巡檢內(nèi)容進(jìn)行整改?！舨块T聯(lián)動。營銷部、物業(yè)公司在施工過程中參與階段性驗收與點評，參加聯(lián)席會，對施工過程提出意見和建議?！魳I(yè)主開放。在關(guān)鍵工序完工時，可主動要求業(yè)主代表到現(xiàn)場進(jìn)行點評觀摩，形成良好互動。通過業(yè)主開放打消對產(chǎn)品的疑慮和不安感，建立產(chǎn)品信心，為后期交房營造良好氛圍。檢查驗收精查細(xì)驗◆節(jié)點控制：加強(qiáng)過程控制與重要施工節(jié)點控制，尤其對隱蔽工程及◆自查自糾：在工程完工80%以上時，成立交付整改小組，進(jìn)行自查自糾，梳理工程問題。完工交付前1個月需進(jìn)行分戶檢查驗收，逐項消減，絕不帶問題交付。◆統(tǒng)一口徑：對物業(yè)、營銷、工程等參與交付人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，統(tǒng)一說辭，形成統(tǒng)一的對外解釋口徑?！粽嬲\細(xì)致：對業(yè)主提出的問題和疑慮應(yīng)真誠面對，如實給予合理解釋。應(yīng)舉一反三，細(xì)致處理業(yè)主疑問及投訴。◆及時徹底：言必信，行必果。向業(yè)主做出的承諾應(yīng)及時徹底完成?？蛻糍徺I的是一種感覺，投訴有時只需要一種態(tài)度，解決問題的態(tài)度有時比解決問題重要。交付整改精交細(xì)改◆自查自糾：在工程完工80%以上時，成立交付整改小組，進(jìn)行自◆隊伍穩(wěn)定：市場主要售后服務(wù)方式為施工單位負(fù)責(zé)售后、物業(yè)公司負(fù)責(zé)售后、獨立第三方售后等方式。無論何種方式，均應(yīng)在項目所在地建立起穩(wěn)定的售后服務(wù)團(tuán)隊，以保證售后工作的順利開展?！舴?wù)快捷：搭建完善的售后服務(wù)平臺，明確售后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及要求，根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及時進(jìn)行售后服務(wù)工作?！粲涗浲暾菏酆蠓?wù)記錄表格化，內(nèi)容完整，包含報事時間、上門時間、維修內(nèi)容、解決方案、完成時間、客戶意見等。維修記錄一戶一檔，錄檔備查，作為指導(dǎo)后期項目的原始依據(jù)?！舳ㄆ诨卦L：客服部門在接房后1年內(nèi)，每三個月進(jìn)行一次售后回訪；對重大維修項目在維修后一個月內(nèi)進(jìn)行售后回訪。形成回訪記錄，錄檔備查，作為指導(dǎo)后期項目的原始依據(jù)。售后服務(wù)潤物無聲◆隊伍穩(wěn)定：市場主要售后服務(wù)方式為施工單位負(fù)責(zé)售后、物業(yè)公司3、項目后評估管理樹立PDCA螺旋上升管理思維。計劃、執(zhí)行、檢查、改進(jìn)，不斷提升項目施工管理水平，總結(jié)管理經(jīng)驗，提升管理能力。反思管理?？陀^公正的對項目進(jìn)行項目后評估，重點總結(jié)管理經(jīng)驗，反思工作不足并提出改進(jìn)辦法，為后續(xù)項目積累經(jīng)驗。項目總評。對項目中各參建單位、戰(zhàn)略供應(yīng)商、產(chǎn)品進(jìn)行綜合評價，總結(jié)其優(yōu)劣得失，為后續(xù)項目提供支持，并為后續(xù)招采供提供支持。3、項目后評估管理樹立PDCA螺旋上升管理思維。計劃、執(zhí)行、四、精裝風(fēng)險分析

打開搜索引擎搜索精裝，有關(guān)精裝的負(fù)面評價數(shù)以萬計。我們?nèi)绾卧诰b管理過程中有效的規(guī)避風(fēng)險，避免“差評”，以下對精裝管理中存在的風(fēng)險進(jìn)行簡單分析。四、精裝風(fēng)險分析1、企業(yè)管理風(fēng)險房地產(chǎn)精裝交房項目與毛坯交房項目是兩個完全不同的商業(yè)模式，精裝不是簡單的毛坯+裝修。企業(yè)內(nèi)各部門職能和工作方式都發(fā)生了顯著變化?！镩_發(fā)部：精裝報建對精裝管理有深遠(yuǎn)的影響。

★營銷部：銷售方式、營銷企劃、專業(yè)能力要求提高?！锕こ滩浚簭囊酝两楹诵牡墓こ坦芾硐蛞跃b為核心的工程管理方式轉(zhuǎn)變。★成控部：招采供體系建設(shè)，專業(yè)要求的提升?！镌O(shè)計部：單一