方特主題公園專題研究課件

旅游地產行業(yè)概況與重點企業(yè)分析——以方特為例1旅游地產行業(yè)概況1第一部分行業(yè)概況一、行業(yè)簡介二、發(fā)展現(xiàn)狀三、總結啟示2第一部分行業(yè)概況2一、行業(yè)簡介1、旅游地產概念2、旅游地產分類3、政策環(huán)境3一、行業(yè)簡介1、旅游地產概念31、概念旅游地產就是依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產。

特點及優(yōu)勢：旅游地產是旅游業(yè)和房地產業(yè)的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。41、概念42、旅游地產的分類（1）將旅游依托的資源進行分類，可以分為3類：自然資源：由各種地理環(huán)境或生物構成的有美感的自然景觀，經長期的發(fā)育演變而形成。如黃山、長白山、西湖等。人造資源：人工建造的旅游資源，包括人文古跡和人工打造的資源。人文古跡如西遞宏村、蘇州園林等，人工打造資源如歡樂谷、方特等。二者結合：人工與自然資源結合構成的旅游資源，如無錫太湖國際旅游度假區(qū)。52、旅游地產的分類（1）將旅游依托的資源進行分類，可以分為3（2）按旅游地產建筑物業(yè)態(tài)模式，可以分為4類：旅游景點地產：指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑、娛樂性質的、非住宿型的建筑物；旅游商務地產：指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的商店、餐館等建筑物；旅游度假地產：指為游客或度假者提供的第二居所，直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物。旅游住宅地產：指與旅游區(qū)高度關聯(lián)的各類住宅建筑物，提供第一居所。建筑物業(yè)態(tài)模式在旅游地產項目中多為一項或幾項組合運用。6旅游景點地產：指在旅游區(qū)內為游客的旅游活動建造的各種觀光、休（3）國際上按旅游資源稟賦和顧客市場不同，可以將旅游度假區(qū)分為3類：資源客戶與主要市場的距離所用交通工具典型案例目的地型（休閑度假勝地）非常強勢的資源，如高品質的海灘，滑雪場全國性乃至跨國客戶幾百公里甚至更遠絕大多數(shù)乘飛機長白山國際度假區(qū)、昆明滇池國家旅游度假區(qū)區(qū)域旅游度假區(qū)(包括商務旅游)一線景觀資源或人文資源分散，但本區(qū)域客戶占較大部分100-300公里。1.5-4小時車程多數(shù)自駕車前往方特、天柱山旅游度假區(qū)本地旅游休閑自住類不必是特別強勢的資源大部分來自本區(qū)域<100公里，45分鐘車程自駕車或捷運系統(tǒng)；購房自住合肥歡樂島、華潤石梅灣7（3）國際上按旅游資源稟賦和顧客市場不同，可以將旅游度假區(qū)分3、政策環(huán)境將旅游業(yè)作為國家戰(zhàn)略性支柱產業(yè)（

2012年《服務業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》）。完善旅游產品體系、推動旅游新業(yè)態(tài)新領域發(fā)展、不斷優(yōu)化旅游發(fā)展環(huán)境（《關于進一步促進旅游業(yè)發(fā)展的意見》）旅游業(yè)發(fā)展應與新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化結合。（2014年9月2日《國務院關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》）（1）國家政策對旅游業(yè)的支持（2）國家政策對旅游地產的支持優(yōu)化土地利用政策、加大財政金融扶持。（2014年9月2日《國務院關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》）同時，旅游地產在“限購限貸”名單之外。83、政策環(huán)境將旅游業(yè)作為國家戰(zhàn)略性支柱產業(yè)（2012年《服二、發(fā)展現(xiàn)狀1、旅游地產開發(fā)模式2、盈利模式3、成功項目分析及經驗借鑒9二、發(fā)展現(xiàn)狀1、旅游地產開發(fā)模式9旅游地產開發(fā)模式歷經階段旅游驅動地產開發(fā)模式地產帶動度假開發(fā)模式旅游居住互融開發(fā)模式主要功能旅游景區(qū)地產為主，旅游度假與住宅相結合。旅游住宅為主，輔以旅游景區(qū)地產及配套設施旅游景區(qū)與住宅、度假功能的綜合體，注重體驗式生活產品構成主題公園、酒吧街、高爾夫球場、mall、別墅、酒店等獨棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、公園、廣場、學校、酒店、度假村、會所等獨棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、公園、廣場、學校、酒店、度假村、會所等分期物業(yè)開發(fā)重點演變初期：旅游設施開發(fā)中期：中端住宅開發(fā)后期：高檔住宅開發(fā)初期：第二居所及配套開發(fā)中期：旅游設施與住宅共同開發(fā)后期：高檔第一居所開發(fā)組團式開發(fā)各期圍繞相異主題各組團采取綜合式開發(fā)國內案例深圳華僑城、千島湖、杭州宋城廣州鳳凰城、廣州祈福新村東部華僑城、杭州休博園1、旅游地產開發(fā)模式10旅游地產開發(fā)模式歷經階段旅游驅動地產開發(fā)模式地產帶動度假開發(fā)旅游功能觀光休閑體驗度假養(yǎng)生商務……地產功能主題公園酒店商業(yè)中心主題度

假村產權酒店住宅……旅游＋地產地產功能旅游功能商業(yè)中心住宅酒店主題公園高爾夫游艇SPA會議公園旅游＝地產傳統(tǒng)開發(fā)模式正在演進為更復雜的方式，但旅游地產的核心內容從未改變11旅游觀光休閑體驗度假養(yǎng)生商務……地產主題酒店商業(yè)主題度產權住銷售地產項目經營旅游項目樹立項目品牌進入資本市場升值項目價值盈利模式2、盈利模式12銷售地產項目經營旅游項目樹立項目品牌進入資本市場升值項目價值從地產價值鏈的分析出發(fā)，首先必須確立公司的核心盈利模式市政、公建基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項目融資項目規(guī)劃

項目定位

設計土地出讓

開發(fā)/轉讓

招商土地融資土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營拆遷安置–向土地所有人收購土地–拆遷和安置–把土地出售/轉讓給房地產開發(fā)商或駐商商業(yè)模式–代理商/中

介機構–運營管理

商以吸引產業(yè)投資商/駐商來進行土地開發(fā)–在所購土地上規(guī)劃并建造房地產等項目–把所建房地產等項目出售/出租給駐商–負責日常的運營、維

修及其它管理–土地一級

運營–房地產開

發(fā)商–進行宣傳及

–幫助產業(yè)

談判等工作

投資商/駐商規(guī)劃總體及單一項目–幫助產業(yè)

進行宣傳及談判等工

投資商/駐作以吸引駐商來購買/商建設總

租用已開發(fā)的房產等體或單一

項目項目–盈利點經營土地增值收益招商傭金房產開發(fā)收益物業(yè)經營、管理收益代建工程收益13從地產價值鏈的分析出發(fā)，首先必須確立公司的核心盈利模式市政、一級開發(fā)二級開發(fā)持有經營資本運作

承諾固定收益

虛高成本獲利?更短的開發(fā)周期?分攤部分開發(fā)成本?經營性物業(yè)的租金回報收入

?通過多期開發(fā)，做旺地

塊獲得的資產增值?了解土地增值潛力?優(yōu)惠購地條款

?土地、

房產抵押融資再投資收益

土地增值收益二級開發(fā)收益

租金回報收益資產增值收益

融資再投

資收益ABCD毛地成本一級成本承諾利潤土地增值熟地價值二級價值二級利潤物業(yè)價值租金收益資產增值物業(yè)價格投資收益項目價值公司在旅游地產開發(fā)可以通過鎖定土地后續(xù)的開發(fā)權，能夠參與到一級開發(fā)、二級開發(fā)、持有經營和資本運作各個獲利的環(huán)節(jié)。14一級開發(fā)二級開發(fā)持有經營資本運作承諾固定收益?更短的開發(fā)周序號企業(yè)名稱代表項目依托資源稟賦和顧客市場業(yè)態(tài)模式1華僑城集團公司歡樂谷人造建筑區(qū)域旅游度假區(qū)景點+商務+住宅2大連萬達集團股份有限公司萬達長白山國際度假區(qū)自然目的地型商務+度假+住宅3龍湖地產有限公司龍湖“山?海?湖”人造+自然區(qū)域旅游度假區(qū)景點+商務+度假+住宅4保利房地產股份有限公司保利?石象湖人造+自然區(qū)域旅游度假區(qū)商務+度假+住宅5恒大地產集團有限公司恒大海上威尼斯人造+自然區(qū)域旅游度假區(qū)商務+度假+住宅6華潤置地有限公司華潤石梅灣自然本地旅游休閑自住類住宅7金融街控股股份有限公司金融街·巽寮灣人造+自然區(qū)域旅游度假區(qū)景點+商務+度假+住宅8雅居樂地產控股有限公司海南清水灣人造+自然區(qū)域旅游度假區(qū)景點+商務+度假+住宅9云南實力房地產開發(fā)經營集團有限公司實力?滄海一墅自然區(qū)域旅游度假區(qū)住宅10云南省城市建設投資集團有限公司夢云南人造+自然區(qū)域旅游度假區(qū)景點+商務+度假+住宅2013中國旅游地產項目品牌價值前十企業(yè)及其代表項目3、成功項目分析15序號企業(yè)名稱代表項目依托資源稟賦和顧客市場業(yè)態(tài)模式1華僑城集開發(fā)主體整合協(xié)調各方資源執(zhí)行多方位高起點市場推廣投資興建完善基礎設施取舍有度的區(qū)域產業(yè)組合保護生態(tài)自然和人文歷史資產評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對環(huán)境保護作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨特的人文和歷史資源引導本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎設施建設提升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設施的質量數(shù)量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進或聯(lián)合其他利益相關方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強社會知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產業(yè)政府政策引導和培育可與旅游產業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才謀求國家和地方各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關者廣泛合作，實現(xiàn)共贏?？偨Y以上十大企業(yè)的項目共性可以得到，成功項目所做到的5項要點如下：五大要素16開發(fā)主體整合協(xié)調各方資源執(zhí)行多方位高起點市場推廣投資興建完善三、總結啟示1、旅游地產發(fā)展趨勢2、啟示17三、總結啟示17

Factor

3.與商業(yè)零售業(yè)相結合Factor4.與文體休閑產業(yè)相結合

Factor

1.與房地產相結合Factor

2.與傳媒娛樂等文化創(chuàng)意產業(yè)結合主題休閑旅游區(qū)發(fā)展趨勢1、旅游產業(yè)發(fā)展趨勢旅游市場業(yè)呈現(xiàn)出觀光旅游形態(tài)向休閑度假形態(tài)轉變，可得出旅游與產業(yè)的復合開發(fā)是當前旅游地產開發(fā)的主流趨勢。休閑旅游地產的

Resort五種核心驅動力模型

核心驅動力主題社區(qū)自然/人文資源驅動商務活動

驅動主題產品驅動特殊娛樂產

業(yè)驅動18 Factor3.與商業(yè)零售業(yè)相結合 Factor1.

旅游地產開發(fā)依托的資源評價及發(fā)展?jié)摿θ绾?？旅游地產發(fā)展方向和成功關鍵要素是什么？旅游地產開發(fā)的市場需求支撐及目標顧客群如何？旅游地產開發(fā)面臨的市場競爭環(huán)境怎樣？國內外類似地區(qū)發(fā)展中有哪些成功經驗可借鑒？開發(fā)戰(zhàn)略中的致勝要素是什么？面對眾多的機會和豐富的資源，如何結合資源抓住真正具有商業(yè)價值的機會，尋找到一條既符合市場又符合企業(yè)目標的、最優(yōu)的開發(fā)模式和盈利模式？……在企業(yè)進行旅游地產開發(fā)時，需要評估的內容有： 2、啟示：19旅游地產開發(fā)依托的資源評價及發(fā)展?jié)摿θ绾?？在企業(yè)進行旅游地對于中小型企業(yè)進行旅游地產開發(fā)的啟示：1、自然資源是較稀缺的資源，且在風景區(qū)進行旅游地產的開發(fā)需要政府政策支持及大量資本的投入，對于中小企業(yè)來說較難取得與發(fā)展；2、依托人文、建筑類開發(fā)旅游地產時，景點、商務、度假、住宅綜合開發(fā)是較多企業(yè)的選擇；3、本地旅游休閑自住類度假村是最接近住宅類地產的發(fā)展模式，且旅游居住互融開發(fā)模式是旅游地產的發(fā)展趨勢；4、通過總結成功項目經驗得到開發(fā)旅游地產需要同時做到5大要點：保護生態(tài)自然和人文歷史資產、完善的基礎設施、整合協(xié)調各方資源、多方位高起點市場推廣、取舍有度的區(qū)域產業(yè)組合。20對于中小型企業(yè)進行旅游地產開發(fā)的啟示：1、自然資源是較稀缺的

開發(fā)旅游地產“三步走”策略發(fā)展模型

典型代表中期的華僑城，新加坡圣淘沙

目前的華僑城

目前的迪斯尼

特征以旅游業(yè)為核心和主要發(fā)展目標,商業(yè)、關聯(lián)產業(yè)的開發(fā)均是為了促進旅游業(yè)的發(fā)展,而房地產則借力于旅游業(yè)的開發(fā)。在形成旅游業(yè)核心的基礎上，房地產業(yè)借力開發(fā)，同時地位不斷加強,最終形成旅游與房地產的雙核式發(fā)展；商業(yè)與關聯(lián)產業(yè)同時為兩核服務。文化創(chuàng)意產業(yè)成為整個產業(yè)體系的基礎，形成關聯(lián)產業(yè)、旅游、商業(yè)、房地產等多個核心的多復合發(fā)展。

類型第一步單核式發(fā)展階段第二步雙核式發(fā)展階段第三步多核式發(fā)展階段

資料來源：

CRIC整理21 發(fā)展模型 典型代表 特征 類型21第二部分企業(yè)概況——以方特為例22第二部分企業(yè)概況22方特主題公園項目分析方特主題公園發(fā)展歷程簡介二方特主題公園模式簡介方特項目布局概況四華強企業(yè)簡介一三方特項目布局特點分析五方特項目典型案例分析六23方特主題公園項目分析方特主題公園發(fā)展歷程簡介二方特主題公園模文化科技產業(yè)1商業(yè)地產5金融服務4電子信息高端服務業(yè)2云產業(yè)3華強集團深圳華強集團簡介深圳華強集團有限公司是一家以高科技產業(yè)為主導的大型投資控股公司。創(chuàng)立于1979年，目前其業(yè)務以文化科技產業(yè)、電子信息高端服務業(yè)、云產業(yè)（云端傳媒、制造）、金融服務、商業(yè)地產五個模塊構成。24文化科技產業(yè)1商業(yè)地產5金融服務4電子信息高端服務業(yè)2云產業(yè)深圳華強集團發(fā)展歷程簡介發(fā)展歷程1979年1998年2004年2008年2009年深圳華強集團成立以傳統(tǒng)電子制造業(yè)為主業(yè)的深圳華強集團成立了華強文化科技集團股份有限公司，開始向以文化科技為核心的創(chuàng)意產業(yè)轉型。提出“用高科技技術創(chuàng)新服務業(yè)”的理念，打造高科技主題公園。2007年10月，蕪湖方特歡樂世界正式開業(yè)，是我國首個擁有自主知識產權、集文化科技旅游為一體的大型主題公園。集團在中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會發(fā)布的“2009中國企業(yè)500強”排名第391位，“2009中國制造企業(yè)500強”排名第221位。2008年08月30日集團股份榮列“2008中國企業(yè)500強”第289名。25深圳華強集團發(fā)展歷程簡介發(fā)展歷程1979年1998年2004方特主題公園簡介屬于華強集團文化科技產業(yè)模塊，采用的是“景觀+商務+度假”模式。1是華強集團通過建立完善的產業(yè)鏈以及采用多元化經營所打造的中國迪士尼樂園。運用計算機、聲光電、人工智能、自動控制等高科技手段，旨在打造類似于迪士尼的方特文化科技主題公園。2以影視科幻、參與娛樂、動感時尚等為主題，大量運用現(xiàn)代科技手段對現(xiàn)實以及未來世界進行模擬仿真，著重強調游客的互動參與性，與傳統(tǒng)游樂主題公園在表現(xiàn)形式和游玩內容上完全不同，讓游客親身體驗神奇文化和冒險激情，營造出一個充滿夢幻色彩的嶄新、虛擬的文化空間。3已進入10個城市，運作項目13個4主要使用三種模式，分別是歡樂世界、夢幻王國、水上樂園。5方特主題公園簡介26方特屬于華強集團文化科技產業(yè)模塊，采用的是“景觀+商務+度假方特主題公園發(fā)展歷程簡介2010年5月2010年7月2010年10月2011年7月2011年9月重慶科幻公園（歡樂世界模式）株洲歡樂世界沈陽歡樂世界廈門夢幻王國蕪湖歡樂世界鄭州歡樂世界2006年4月2007年10月2013年4月2014年7月2012年6月2014年6月泰安歡樂世界蕪湖夢幻王國天津歡樂世界鄭州水上樂園汕頭歡樂世界青島夢幻王國蕪湖水上樂園2015年4/8月濟南方特東方神畫嘉峪關方特歡樂世界蕪湖方特東方神畫2016年大同歡樂世界方特主題公園發(fā)展歷程簡介2010年5月2010年7月2010方特主題公園模式介紹方特主題公園目前有三種模式，分別是歡樂世界、夢幻王國、水上樂園。歡樂世界

方特歡樂世界是方特最初所采用的模式，該模式主要是以各種傳統(tǒng)游樂設施為主，結合現(xiàn)代高科技技術，寄予游客良好的刺激娛樂體驗。近年來，歡樂世界與夢幻王國兩種模式正在逐步融合。夢幻王國

方特夢幻王國是方特融合傳統(tǒng)游樂園與現(xiàn)代影視高科技技術，所打造的影視互動實景體驗式主題公園，采用的是華僑城模式。將各種影視作品中出現(xiàn)的場景以及世界各地的珍奇場景模擬展現(xiàn)在游客面前，并提供大量互動性節(jié)目，使游客能夠如置身于影視作品中。28方特主題公園模式介紹方特主題公園目前有三種模式，分別是歡樂世Page_04方特主題公園模式介紹水上樂園

水上樂園是方特專門以水景為特色，水上活動為內容，游樂形式基本上均與水有關系所打造出的主題公園。除了傳統(tǒng)的大型水上機械娛樂設施外，方特同時融入了夢幻王國主題公園的思想，加入了大量水上場景體驗活動，例如加勒比海盜杰克船長漂流、冰河世紀等。29Page_04方特主題公園模式介紹水上樂園29方特項目分布情況規(guī)劃項目在運作項目青島沈陽方特歡樂世界廈門汕頭沈陽泰安天津蕪湖鄭州重慶株洲青島方特夢幻王國廈門方特夢幻王國汕頭方特歡樂世界天津方特歡樂世界蕪湖方特歡樂世界蕪湖方特夢幻王國蕪湖方特水上樂園蕪湖方特東方神畫蕪湖方特歡樂世界蕪湖方特水上樂園株洲方特歡樂世界金源方特科幻公園大同濟南方特東方神畫泰安方特歡樂世界嘉峪關方特歡樂世界嘉峪關方特項目分布情況規(guī)劃項目在運作項目青島沈陽方特歡樂世界廈門汕方特項目城市數(shù)量統(tǒng)計一覽表統(tǒng)計項目數(shù)量在運作項目13規(guī)劃建設項目3在運作項目入駐城市10規(guī)劃建設項目入駐城市3業(yè)態(tài)類型入駐城市數(shù)量城市名稱歡樂世界8重慶、泰安、株洲、沈陽、天津、蕪湖、汕頭、鄭州夢幻王國3蕪湖、廈門、青島水上樂園2蕪湖、鄭州城市名稱業(yè)態(tài)類型沈陽歡樂世界天津歡樂世界青島夢幻王國泰安歡樂世界鄭州歡樂世界水上樂園蕪湖歡樂世界夢幻王國水上樂園重慶科幻公園（歡樂世界模式）株洲歡樂世界廈門夢幻王國汕頭歡樂世界31方特項目城市數(shù)量統(tǒng)計一覽表統(tǒng)計項目數(shù)量方特項目區(qū)位特點分析項目城市分級交通條件二級市場在城市中區(qū)位100KM范圍內（實際路程記）100-300KM范圍內（實際路程記）一線城市數(shù)量二線城市數(shù)量三、四線城市數(shù)量一線城市數(shù)量二線城市數(shù)量三、四線城市數(shù)量蕪湖方特主題公園三線中高鐵情況：無高鐵機場情況：無機場；在建“蕪湖宣城機場”高速公路情況：G4211寧蕪高速；S24常合高速普通公路情況：G205國道N/A0南京1馬鞍山、宣城、銅陵3N/A0杭州、合肥、無錫、蘇州4淮安、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、常州、嘉興、湖州、黃山、池州、安慶、六安、阜陽、淮北、蚌埠、宿州15鳩江區(qū)，較為繁華地段鄭州方特主題公園二線中高鐵情況：有高鐵；京廣、隴海線機場情況：新鄭機場高速公路情況：G30連霍高速；S85鄭少洛高速；S88鄭堯高速；G4京港澳高速；S82鄭民高速；普通公路情況：G107國道；G310國道N/A0N/A0開封、許昌、新鄉(xiāng)、焦作4N/A0N/A0洛陽、三門峽、濟源、晉城、長治、鶴壁、安陽、濮陽、邯鄲、邢臺、菏澤、商丘、亳州、淮北、徐州、漯河、平頂山、周口、信陽、駐馬店、南陽22位于鄭州市中牟縣，鄭州至開封中間位置，郊區(qū)，較偏僻株洲方特主題公園三線中高鐵情況：有高鐵；京廣線機場情況：無機場；靠近長沙黃花機場高速公路情況：S21長株高速；G60滬昆高速；G4京珠高速；普通公路情況：G320國道N/A0長沙1益陽、湘潭、萍鄉(xiāng)3N/A0武漢1咸寧、岳陽、常德、婁底、邵陽、永州、衡陽、郴州、宜春、新余、吉安11位于株洲市北部郊區(qū)，株洲至長沙市之間。距離株洲市中心約25KM，距離長沙市約45KM。青島方特主題公園二線強高鐵情況：有高鐵機場情況：青島流亭機場、膠東機場高速公路情況：G2011青新高速；G20濟青高速；G15沈海高速；G22青蘭高速N/A0N/A0濰坊、日照2N/A0濟南、煙臺2威海、東營、濱州、淄博、濟南、泰安、萊蕪、棗莊、臨沂、徐州、連云港11位于青島市城陽區(qū)，臨近海灣，自然海景優(yōu)美，地段較為繁華。32方特項目區(qū)位特點分析項目城市分級交通條項目城市分級交通條件二級市場在城市中區(qū)位100KM范圍內（實際路程記）100-300KM范圍內（實際路程記）一線城市數(shù)量二線城市數(shù)量三、四線城市數(shù)量一線城市數(shù)量二線城市數(shù)量三、四線城市數(shù)量廈門方特主題公園二線中高鐵情況：有高鐵機場情況：廈門高崎機場高速公路：G15沈海高速；G76廈蓉高速普通公路：G319國道；G324國道N/A0泉州1漳州1N/A0福州1寧德、南平、三明、龍巖、汕頭5位于廈門市同安區(qū)，臨近海灣，地段繁華。汕頭方特主題公園三線強高鐵情況：有高鐵機場情況：汕頭外砂機場；揭陽潮汕機場高速公路：G15沈海高速；G78汕昆高速普通公路：G324國道；G206國道N/A0N/A0揭陽、潮州2N/A0廈門、泉州2漳州、龍巖、梅州、河源、惠州、汕尾6位于汕頭市龍湖區(qū)，臨近海灣，地段繁華，自然景觀優(yōu)美。沈陽方特主題公園二線強高鐵情況：有高速機場情況：沈陽桃仙國際機場高速公路：G1京哈高速；G1113丹阜高速；G91遼新高速；G1212沈吉高速；G15沈大高速；S2沈康高速普通公路：G101、G102、G202、G203、G304國道N/A0N/A0鐵嶺、撫順、本溪、遼陽、4N/A0長春、大連2鞍山、四平、遼源、通化、丹東、營口、盤錦、葫蘆島、錦州、朝陽、阜新11位于沈陽市皇姑區(qū)，地段較偏。泰安方特主題公園三線中高鐵情況：有高鐵機場情況：無機場；靠近濟南遙墻機場高速公路：G3京福高速；S31泰新高速普通公路：G104國道N/A0濟南1萊蕪1N/A0N/A0濰坊、東營、濱州、淄博、滄州、德州、衡水、邢臺、邯鄲、聊城、菏澤、濟寧、棗莊、徐州、臨沂、連云港、日照17位于泰安市東北部郊區(qū)，泰山山腳下，自然景觀優(yōu)美。較為偏僻。方特項目區(qū)位特點分析33項目城市分級交通條件二級市場在城市中區(qū)位100KM范圍內（實項目城市分級交通條件二級市場在城市中區(qū)位100KM范圍內（實際路程記）100-300KM范圍內（實際路程記）一線城市數(shù)量二線城市數(shù)量三、四線城市數(shù)量一線城市數(shù)量二線城市數(shù)量三、四線城市數(shù)量天津方特主題公園準一線高鐵情況：有高鐵機場情況：天津濱海機場高速公路：G1京哈高速；G25長深高速；G2京滬高速；S30京津高速………普通公路：G205、103、112、104國道………北京1唐山1廊坊1N/A0石家莊、濟南2秦皇島、承德、張家口、保定、滄州、德州、衡水、濱州、東營9位于天津濱海新區(qū)，臨近海濱，海景資源豐富，地塊較為繁華。重慶方特主題公園二線強高鐵情況：有高鐵機場情況：重慶江北機場高速公路：G50滬渝高速；G65包茂高速；G75蘭海高速；G93渝遂高速普通公路：G212、G210、G319國道N/A0N/A0廣安1N/A0成都、貴陽2達州、巴中、南充、遂寧、綿陽、德陽、眉山、樂山、資陽、內江、自貢、宜賓、瀘州、遵義、恩施15位于重慶市中心，屬于特別繁華地段，交通便利，配套設施完善。方特項目區(qū)位特點分析34項目城市分級交通條件二級市場在城市中區(qū)位100KM范圍內（實城市級別特點一級客源地以二線中上城市為主，或靠近二線強市。例如蕪湖方特。100KM二級客源地平均2~3個三、四線城市。多為一級客源地城市的附屬城市。例如株洲方特。100~300KM二級客源地平均1~2個二線城市，10~11個三四線城市。若二級客源地無二線城市，則三、四線城市較多以彌補經濟發(fā)展水平的不足，例如鄭州方特項目。交通狀況一級客源地大部分擁有高鐵或機場，或者依附于周邊經濟發(fā)展較好城市的機場。高速鐵路南北東西貫通，保證周邊70%的城市到達項目地車程在3小時以內。100KM二級客源地到達項目所在地城市自駕車車程在1小時之內，大部分城市擁有城際公交車。100~300KM二級客源地有高速公路連通至項目城市，盡可能避免需要轉城市到達的情況。項目在城市內布局特點保證潛在客流量。方特的布局目前可以分為市中心布局，郊區(qū)布局，多城市中間位置布局三種。最大可能擴大潛在客戶人群的范圍。交通便利。無論是布局在郊區(qū)或市中心，均保證通過自駕或公共交通系統(tǒng)到達的便利性，對多城市中間位置布局的項目還要保證到達周邊城市的便利性。依附一定的自然資源。方特天津、廈門、泰安、汕頭、青島均依托了一定的自然資源，例如海景、山景等。方特項目布局特點分析35城市級別特點一級客源地以二線中上城市為主，或靠近二線強市。例范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市1南京三、四線城市3馬鞍山、宣城、銅陵100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市4杭州、合肥、無錫、蘇州三、四線城市15淮安、揚州、鎮(zhèn)江、泰州、常州、嘉興、湖州、黃山、池州、安慶、六安、阜陽、淮北、蚌埠、宿州項目所在城市分級三線中等城市區(qū)位：

鳩江區(qū)，較為繁華地段方特區(qū)位宏觀分析-蕪湖項目南京交通類型小類名稱公路普通公路G205國道高速公路G4211寧蕪高速；S24常合高速鐵路無高鐵；皖贛鐵路、寧蕪鐵路、浙贛鐵路、鷹廈鐵路民航項目地城市目前無機場，在建“蕪湖宣城機場”周邊城市合肥新橋機場、南京祿口機場、蘇州光福機場、杭州蕭山機場返回分析返回總表返回地圖蕪湖杭州合肥無錫蘇州36范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N方特區(qū)位宏觀分析-鄭州項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市0N/A三、四線城市4開封、許昌、新鄉(xiāng)、焦作100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市0N/A三、四線城市22洛陽、三門峽、濟源、晉城、長治、鶴壁、安陽、濮陽、邯鄲、邢臺、菏澤、商丘、亳州、淮北、徐州、漯河、平頂山、周口、信陽、駐馬店、南陽項目所在城市分級二線中等城市區(qū)位：

位于鄭州市中牟縣，鄭州至開封中間位置，郊區(qū)，較偏僻交通類型小類名稱公路普通公路G107國道；G310國道高速公路G30連霍高速；S85鄭少洛高速；S88鄭堯高速；G4京港澳高速；S82鄭民高速；鐵路有高鐵；京廣線、隴海線民航項目地城市新鄭機場周邊城市N/A返回分析返回總表返回地圖鄭州37方特區(qū)位宏觀分析-鄭州項目范圍城市分類城市區(qū)位：

位于株洲市北部郊區(qū)，株洲至長沙市之間。距離株洲市中心約25KM，距離長沙市約45KM。方特區(qū)位宏觀分析-株洲項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市1長沙三、四線城市3益陽、湘潭、萍鄉(xiāng)100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市1武漢三、四線城市11咸寧、岳陽、常德、婁底、邵陽、永州、衡陽、郴州、宜春、新余、吉安項目所在城市分級三線中等交通類型小類名稱公路普通公路G320國道高速公路S21長株高速；G60滬昆高速；G4京珠高速；鐵路有高鐵；京廣線、湘贛線民航項目地城市N/A周邊城市長沙黃花機場、武漢天河機場返回分析返回總表返回地圖長沙株洲武漢38城市區(qū)位：方特區(qū)位宏觀分析-株洲項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱城市區(qū)位：

位于青島市城陽區(qū)，臨近海灣，自然海景優(yōu)美，地段較為繁華。方特區(qū)位宏觀分析-青島項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市0N/A三、四線城市2濰坊、日照100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市2濟南、煙臺三、四線城市11威海、東營、濱州、淄博、濟南、泰安、萊蕪、棗莊、臨沂、徐州、連云港項目所在城市分級二線強煙臺交通類型小類名稱公路普通公路G204國道；G308國道高速公路G2011青新高速；G20濟青高速；G15沈海高速；G22青蘭高速鐵路有高鐵；膠濟鐵路、藍煙鐵路、辛泰鐵路民航項目地城市青島流亭機場、青島膠東機場周邊城市濟南遙墻機場、徐州觀音機場返回總表返回地圖青島濟南39城市區(qū)位：方特區(qū)位宏觀分析-青島項目范城市區(qū)位：

位于廈門市同安區(qū)，臨近海灣，地段繁華。方特區(qū)位宏觀分析-廈門項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市1泉州三、四線城市1漳州100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市1福州三、四線城市6寧德、南平、三明、龍巖、汕頭項目所在城市分級二線中交通類型小類名稱公路普通公路G319國道；G324國道高速公路G15沈海高速；G76廈蓉高速鐵路有高鐵；鷹廈鐵路、福廈鐵路民航項目地城市廈門高崎機場周邊城市福州長樂機場返回總表返回地圖廈門泉州福州40城市區(qū)位：方特區(qū)位宏觀分析-廈門項目范城市區(qū)位：位于汕頭市龍湖區(qū)，臨近海灣，地段繁華，自然景觀優(yōu)美。

方特區(qū)位宏觀分析-汕頭項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市0N/A三、四線城市2揭陽、潮州100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市2廈門、泉州三、四線城市6漳州、龍巖、梅州、河源、惠州、汕尾項目所在城市分級三線強交通類型小類名稱公路普通公路G324國道；G206國道高速公路G15沈海高速；G78汕昆高速鐵路無高鐵；廈深鐵路民航項目地城市汕頭外砂機場周邊城市揭陽潮汕機場；廈門高崎機場；福州長樂機場返回總表返回地圖汕頭廈門泉州41城市區(qū)位：位于汕頭市龍湖區(qū)，臨近海灣，城市區(qū)位：位于沈陽市皇姑區(qū)，地段較偏。方特區(qū)位宏觀分析-沈陽項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市0N/A三、四線城市4鐵嶺、撫順、本溪、遼陽100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市2長春、大連三、四線城市11鞍山、四平、遼源、通化、丹東、營口、盤錦、葫蘆島、錦州、朝陽、阜新項目所在城市分級二線強交通類型小類名稱公路普通公路G101、G102、G202、G203、G304國道高速公路G1京哈高速；G1113丹阜高速；G91遼新高速；G1212沈吉高速；G15沈大高速；S2沈康高速鐵路有高鐵；沈大鐵路、沈山鐵路、沈吉鐵路、沈丹鐵路、哈大高速鐵路民航項目地城市沈陽仙桃機場周邊城市大連周水子機場；長春龍嘉機場返回總表返回地圖沈陽長春大連42城市區(qū)位：位于沈陽市皇姑區(qū)，地段較偏。城市區(qū)位：

位于泰安市東北部郊區(qū)，泰山山腳下，自然景觀優(yōu)美。較為偏僻。方特區(qū)位宏觀分析-泰安項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市1濟南三、四線城市1萊蕪100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市0N/A三、四線城市17濰坊、東營、濱州、淄博、滄州、德州、衡水、邢臺、邯鄲、聊城、菏澤、濟寧、棗莊、徐州、臨沂、連云港、日照項目所在城市分級三線中等交通類型小類名稱公路普通公路G104國道高速公路G3京福高速；S31泰新高速鐵路有高鐵；京滬鐵路民航項目地城市N/A周邊城市濟南遙墻機場；徐州觀音機場返回總表返回地圖濟南泰安43城市區(qū)位：方特區(qū)位宏觀分析-泰安項目范城市區(qū)位：位于天津濱海新區(qū)，臨近海濱，海景資源豐富，地塊較為繁華。方特區(qū)位宏觀分析-天津項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市1北京二線城市1唐山三、四線城市1廊坊100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市2石家莊、濟南三、四線城市9秦皇島、承德、張家口、保定、滄州、德州、衡水、濱州、東營項目所在城市分級準一線交通類型小類名稱公路普通公路G205、103、112、104國道……….高速公路G1京哈高速；G25長深高速；G2京滬高速；S30京津高速……….鐵路有高鐵；京山線、京九線、津浦線民航項目地城市天津濱海機場周邊城市首都機場；濟南遙墻機場；石家莊正定機場返回總表返回地圖天津唐山北京石家莊濟南44城市區(qū)位：位于天津濱海新區(qū)，臨近海濱，城市區(qū)位：位于重慶市中心，屬于特別繁華地段，交通便利，配套設施完善。方特區(qū)位宏觀分析-重慶項目范圍城市分類數(shù)量城市名稱100KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市0N/A三、四線城市1廣安100~300KM（實際車程）內一線城市0N/A二線城市2成都、貴陽三、四線城市15達州、巴中、南充、遂寧、綿陽、德陽、眉山、樂山、資陽、內江、自貢、宜賓、瀘州、遵義、恩施項目所在城市分級二線強交通類型小類名稱公路普通公路G212、G210、G319國道高速公路G50滬渝高速；G65包茂高速；G75蘭海高速；G93渝遂高速鐵路有高鐵；渝黔線、成渝線、渝懷線民航項目地城市重慶江北機場周邊城市成都雙流機場；貴陽龍洞堡機場返回總表返回地圖成都貴陽重慶45城市區(qū)位：位于重慶市中心，屬于特別繁華方特項目案例分析-株洲項目株洲方特項目簡介

株洲方特項目采用的是“夢幻王國”模式，并加入部分“歡樂世界”模式中的游玩項目。2008年開始建設，2011年9月正式投入運營。株洲方特位于株洲市北部郊區(qū)，株洲至長沙中間位置，屬長株潭城市群范圍。距離株洲市中心約25KM，距離長沙市中心約45KM。

目前株洲方特占地約900畝，是華中華南地區(qū)規(guī)模最大的第四代主題公園，以科幻和動漫為主題特色。目前園區(qū)共有20多個主題項目區(qū)組成，包含200多個子項目。內容涵蓋了主題項目、休閑項目、景觀項目等。46方特項目案例分析-株洲項目株洲方特項目簡介46方特項目案例分析-株洲項目出發(fā)地出行方式路線從株洲出發(fā)自駕路線長株高速公交路線株洲市區(qū)“火車站”站上車，乘坐T6路公交車株洲市區(qū)“河西工大、中心汽車站、長途汽車站”站上車，乘坐106路公交車株洲市區(qū)"神龍城、廬山路沿線、紅港路沿線"站上車，乘坐T63路公交車株洲市區(qū)"三一歌雅郡"站上車，乘坐T14路公交車從長沙出發(fā)自駕路線長株高速公交路線長沙汽車南站—黃塘路線從周邊其他城市出發(fā)自駕路線衡陽、郴州、永州、廣州經京港澳高速、滬昆高速，轉長株高速岳陽、湖北經京港澳高速、長瀏高速，轉長株高速江西經滬昆高速，轉長株高速婁底、懷化、邵陽、吉首經滬昆高速，轉長株高速常德、益陽、張家界經長常高速、長沙繞城高速，轉長株高速交通情況資料來源：方特官方網站統(tǒng)計得出47方特項目案例分析-株洲項目出發(fā)地出行方方特規(guī)劃圖2方特規(guī)劃圖1方特項目案例分析-株洲項目株洲方特周邊配套概況：

株洲方特在選址上屬中間城市型。為保證最大潛在顧客，采取了選在長沙與株洲之間的郊區(qū)位置。目前該地區(qū)較為偏僻，周邊配套設施較為匱乏。但由于交通的便利性，對客戶光顧主題公園影響并不大。方特周邊地圖方特周邊衛(wèi)星圖1方特周邊衛(wèi)星圖248方特規(guī)劃圖2方特規(guī)劃圖1方特項目案例分商店類餐飲類游玩類方特項目案例分析-株洲項目園區(qū)項目類型：株洲方特夢幻王國主要是以體驗式項目為主，也即再現(xiàn)某個影視作品或者某地某事件，讓游客身臨其境。同時輔以常規(guī)刺激性游樂項目，綜合在“歡樂天地”項目組中。株洲方特游玩類餐飲類商店類影視體驗類演出類傳統(tǒng)刺激類主題餐廳類快餐類民俗風情類民俗風情類主題商店類日常用品類49商店類餐飲類游玩類方特項目案例分析-株洲項目園區(qū)項目類型：方特項目案例分析-株洲項目盈利模式：銷售模式：主題商店收入餐飲收入門票收入01盈利模式0302官方網絡銷售第三方代售現(xiàn)場直接銷售01銷售模式0302目前株洲方特主題公園由于未配建酒店以及高爾夫球場，因此其盈利模式目前有三種：門票收入、主題商店收入、餐飲收入。目前株洲方特主題公園的銷售方式有三種：現(xiàn)場直接銷售、官方網絡銷售、第三方代售。50方特項目案例分析-株洲項目盈利模式：銷售模式：主題商店收入餐方特項目案例分析-株洲項目園區(qū)項目組一覽表資料來源：方特官方網站統(tǒng)計得出。項目組名稱項目簡介項目類型需要家長陪同需要身高1.1米以上參與需要1.4米以上參與圖片展示卡通城堡通過方特電視工作室，讓你親身感受動畫片拍攝的氛圍和過程，近距離接觸畫師，了解現(xiàn)代卡通制作的奧妙。這里寓教于樂，讓小朋友在體驗快樂的同時，增長科普知識，全面了解卡通文化，還能與卡通玩偶親密互動，樂趣無窮。影視體驗是否否飛越極限項目以人類航空發(fā)展歷史引入，通過在停機棚風格的展廳中的陳列實體模型、圖片與視頻等展項，向游客立體展示人類追求飛行夢想的每一寸歷史足跡。隨后游客將通過觀賞球幕電影體驗自由飛翔的真實感覺。影視體驗否是否海螺灣環(huán)境4D電影，蔚藍色的海洋世界里，魚兒們快樂的生活，它們之間發(fā)生著十分有趣的故事，觀眾將戴上立體眼鏡，透過極富現(xiàn)場感的特技，來感受可愛的海洋生物們帶來的一幕幕啼笑皆非的場面。影視體驗是否否電影魔術大揭秘影片在攝制當中時游客們來片場參觀，工作人員熱心的向游客們揭秘影視拍攝的幕后制作。恰逢導演需要一些群眾演員參與到演出當中，于是工作人員從游客當中挑選了幾個群眾演員飾演劇中角色。在拍攝過程中，飾演群眾演員的游客們不但過了一把演員癮，還體驗到影視制作的高新科技手段，幽默逗趣的事件穿插其中，觀