美食城招商方案課件

★美食城招商方案★Foodzoneinvestmentscheme--------------------------------------------------------------------------------------------★美食城招商方案★Foodzoneinves1一、項目定位

二、市場定位

三、項目優(yōu)勢

四、招商原則

五、運(yùn)營方案

六、招商情況及實(shí)施計劃?目錄?一、項目定位

二、市場定位

三、項目優(yōu)勢

四、招商原則2◆項目定位◆Projectorientation◆項目定位◆3?項目定位致力打造大連現(xiàn)代文化時尚與美食文化融合和發(fā)展的城市名片。美食與文化時尚相結(jié)合，在社會上倡導(dǎo)一種時尚、健康、營養(yǎng)、的美食消費(fèi)新觀念。服務(wù)百姓生活，推介美食美味，讓廣大百姓充分領(lǐng)略到美食文化與時尚相結(jié)合的無窮魅力。打造知名品牌，展示企業(yè)風(fēng)采，促進(jìn)餐飲、特色美食、快餐、小吃健康有序的發(fā)展。?項目定位致力打造大連現(xiàn)代文化時尚與美食文化融合和發(fā)展的城市4◆市場定位◆

Marketpositioning◆市場定位◆

Marketpositioning5?目標(biāo)市場定位香榭里廣場地理位置優(yōu)越，位于大連市青泥洼商圈，市區(qū)中心點(diǎn)，大連市新興的休閑、娛樂、餐飲熱點(diǎn)正在向香榭里廣場移動,周邊日均人流量較大。江南惠美食城市場定位主要在于中午提供工作快餐，下午提供休閑食品，晚上給單身人士及工作繁忙的商務(wù)人士提供便利餐，周末則是為商場游客提供全天的食品服務(wù)。?目標(biāo)市場定位香榭里廣場地理位置優(yōu)越，位于大連市青泥洼商圈，6?消費(fèi)者定位目標(biāo)客層主要鎖定在購物中心，賣場的客流，外來旅游人士、及本商圈內(nèi)的商務(wù)樓白領(lǐng)及年輕時尚人群，使美食廣場變成為員工食堂，要與本商圈業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)互動.?消費(fèi)者定位目標(biāo)客層主要鎖定在購物中心，賣場的客流，外來旅游7?價格定位“美食平民化”價格定位中檔，可依據(jù)市場周邊普通盒飯快餐的1—1.5倍來定位,業(yè)態(tài)上以快餐為主，休閑餐為輔。客單價控制在人均消費(fèi)10-20元的區(qū)域，與周邊大型飯店正好互補(bǔ)，且不會形成競爭，同時能滿足顧客在逛街過程中隨時隨地的就餐和休閑。讓消費(fèi)者“花最少的錢吃最好吃的食物”。引進(jìn)儲值卡刷卡消費(fèi)，使之消費(fèi)方便，快捷、時尚，美食城通過一年運(yùn)作將在大連市迅速復(fù)制，實(shí)現(xiàn)“一卡在手，吃遍全城”，形成江南惠美食城是您“就餐實(shí)惠與時尚的最佳選擇”的口碑效應(yīng)。?價格定位“美食平民化”價格定位中檔，可依據(jù)市場周邊普通盒飯8?產(chǎn)品定位“低價高品質(zhì)”以規(guī)模和特色取勝,兼具時尚個性與特色，以專業(yè)化發(fā)展模式為主?？谖毒媲?美食廣場積極引入符合消費(fèi)者口味和需求的美食品類。實(shí)施嚴(yán)格的廚務(wù)品控管理。使之成為我市規(guī)模最大、品種最齊全的美食匯集地，經(jīng)營品類要多而精，如韓國拌飯、江南小吃、廣式蓋澆飯、日式料理、云南荷葉飯、自助火鍋等多個種類、美食城內(nèi)各類美食采用開放式的陳列。?產(chǎn)品定位“低價高品質(zhì)”以規(guī)模和特色取勝,兼具時尚個性與特色9?形象定位形象要時尚化，設(shè)計風(fēng)格定要個性化。裝修突出品牌飲食文化，“形象源于品質(zhì)”要彰顯本案形象的高度、氣度。為了適應(yīng)顧客，特別是年輕人用餐追求交流、溝通、互動的面對面的現(xiàn)場感覺，“明檔”操作模式。拋卻傳統(tǒng)美食廣場檔口的廚房概念，采用仿若小餐廳的特色店形式，水車、吧臺、酒肆等。強(qiáng)化美食城的聚客能力，美食與文化結(jié)合、時尚與古典結(jié)合、西方與東方結(jié)合。時尚的風(fēng)格環(huán)境將成為年輕人的首選餐飲場所?形象定位形象要時尚化，設(shè)計風(fēng)格定要個性化。裝修突出品牌飲食10?業(yè)態(tài)分布規(guī)劃餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則，引入復(fù)合性的規(guī)劃設(shè)計理念，以美食城、娛樂城集中分布業(yè)態(tài)聚人氣，以品牌店聚財氣。?業(yè)態(tài)分布規(guī)劃餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的11?投資前景樹立江南惠美食文化品牌形象，用經(jīng)營理念、整體功能規(guī)劃、經(jīng)營優(yōu)勢，使之通過一年的運(yùn)作，得以在大連市其他商業(yè)地產(chǎn)迅速復(fù)制，放眼遼寧，走向全國。?投資前景樹立江南惠美食文化品牌形象，用經(jīng)營理念、整體功能12◆項目優(yōu)勢◆Theadvantageofproject◆項目優(yōu)勢◆13?位置優(yōu)勢·香榭里廣場作為大連市的地標(biāo)建筑之一位于中山區(qū)青泥洼商圈。作為大連青泥洼CBD核心位置不可多得的城市綜合體項目，它打破了傳統(tǒng)的規(guī)劃及經(jīng)營模式，把最具有現(xiàn)代時尚休閑功能的商業(yè)概念引入其中。自2008年8月22日招商至今，香榭里廣場已經(jīng)形成了完美的餐飲娛樂的業(yè)態(tài)組合，將在大連市購物中心中成為一種獨(dú)特的商業(yè)亮點(diǎn)。本案江南惠貿(mào)易有限公司旗下的美食城總面積1600平方米。為各商戶提供極大的發(fā)揮空間?！っ朗吵侵苓吋从?21、525、1、408、512、411、39路等眾多線路公交車，交通十分便利。?位置優(yōu)勢·香榭里廣場作為大連市的地標(biāo)建筑之一位于中山區(qū)青泥14?硬件優(yōu)勢建筑形態(tài)、景觀獨(dú)具優(yōu)勢中央空調(diào)、消防、耐火等級均為一級有容乃大——充足的停車位，在這里有車就是方便地下多達(dá)400個停車位優(yōu)美的環(huán)境，超大就餐空間、高檔裝修，配套設(shè)施完善?硬件優(yōu)勢建筑形態(tài)、景觀獨(dú)具優(yōu)勢15?管理優(yōu)勢自主經(jīng)營、商位租賃。XXX管理公司"入駐本案,負(fù)責(zé)統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一規(guī)化、統(tǒng)一營銷策劃、（不同階段運(yùn)用不同的推廣策略）、統(tǒng)一公共餐區(qū)、統(tǒng)一附屬設(shè)施的經(jīng)營概念。即：商位租賃實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理模式：工作人員統(tǒng)一號牌，統(tǒng)一著裝；統(tǒng)一劃卡收費(fèi)管理，；統(tǒng)一保安、保潔人員管理；統(tǒng)一餐具消毒；統(tǒng)一營業(yè)時間；統(tǒng)一水、電、氣、空調(diào)、消防管理；餐具、爐具、用具自備，歸商戶所有；對商戶統(tǒng)一辦理工商、稅務(wù).整合營銷傳播

把企業(yè)的一切營銷和傳播活動，如廣告、促銷、公關(guān)、新聞、促銷、CI包裝、產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)行一元化的整合重組讓消費(fèi)者從不同的信息渠道獲得對江南惠美食品牌的一致信息性，品牌訴求的一致性和完整性。?管理優(yōu)勢自主經(jīng)營、商位租賃。16?品牌優(yōu)勢通過塑造江南惠品牌形象，強(qiáng)化美食城各項優(yōu)勢。?品牌優(yōu)勢通過塑造江南惠品牌形象，強(qiáng)化美食城各項優(yōu)勢。17?經(jīng)營方針政府主導(dǎo)企業(yè)化管理經(jīng)營方針市場化運(yùn)作?經(jīng)營方針政府主導(dǎo)企業(yè)化管理經(jīng)營市場化運(yùn)作18?經(jīng)營策略1、各商戶對外樹立統(tǒng)一形象，提升美食城的知名度。2、每月評選優(yōu)秀經(jīng)營者和典型商戶，作為美食街的優(yōu)秀示范店進(jìn)行表彰與宣傳，以點(diǎn)帶面提升整體的服務(wù)質(zhì)量水平。3、各商戶經(jīng)營者要嚴(yán)格遵守美食街業(yè)主相關(guān)規(guī)定，要切實(shí)按照規(guī)定執(zhí)行，以此來保證美食街的持久性經(jīng)營，打造美食街品牌。4、努力打造集商貿(mào)、旅游、文化、休閑、美食為一體的文化美食休閑區(qū)。制定系統(tǒng)的接待方案，各商戶要配備素質(zhì)較高的接待人員。5、加強(qiáng)對后期經(jīng)營管理的跟蹤服務(wù)和報道，使宣傳工作長期化。6、由專業(yè)人員負(fù)責(zé)整條美食街物業(yè)管理，安全保衛(wèi)，衛(wèi)生清潔等工作，確保美食街能夠長期有一個良好的經(jīng)營環(huán)境。

?經(jīng)營策略1、各商戶對外樹立統(tǒng)一形象，提升美食城的知名度。19?規(guī)范要求對經(jīng)營者提出五個方面的規(guī)范化要求

建筑風(fēng)格統(tǒng)一餐具統(tǒng)一服裝統(tǒng)一向美食街統(tǒng)一購買可回收再利用的環(huán)保低碳餐具。各商家要做到服裝風(fēng)格和樣式統(tǒng)一化。經(jīng)營管理：以統(tǒng)一化管理為核心，標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化；服務(wù)質(zhì)量：以提高客戶滿意度為主線，打造高檔時尚的服務(wù)品牌；設(shè)施設(shè)備：要求商家盡量采用無污染、低碳、環(huán)保等設(shè)備；內(nèi)外環(huán)境：內(nèi)部優(yōu)美舒適、干凈整潔，外部清潔衛(wèi)生、無垃圾殘留；經(jīng)營品種：以江南各地特色名品時尚美食為主；商家不得私自修改美食城整體建筑風(fēng)格，如需改動與房屋租賃方協(xié)商解決。?規(guī)范要求對經(jīng)營者提出五個方面的規(guī)范化要求建筑風(fēng)格統(tǒng)一餐具20◆招商原則◆Investmentprinciple◆招商原則◆21?1、招商盈利扣點(diǎn)每家統(tǒng)一24%--30%；物業(yè)管理扣點(diǎn)7--10%。?2、進(jìn)場費(fèi)3.5萬元，押金3萬元。?3、保底經(jīng)營5.5萬元/戶/月。?4、品牌主力店先行（適當(dāng)優(yōu)惠），利用其品牌優(yōu)勢帶動本地特色商戶，招商活動中配以靈活促銷策略，激活經(jīng)營群體，調(diào)動經(jīng)營者積極性；采取一系列促銷策略，以靈活多樣的招商策劃，充分挖掘中、小型客戶前來經(jīng)營。?1、招商盈利扣點(diǎn)每家統(tǒng)一24%--30%；物業(yè)管理扣點(diǎn)7-22◆運(yùn)營規(guī)劃方案◆Operationplan◆運(yùn)營規(guī)劃方案◆23?方案一美食城（自營/營運(yùn)商+1個休閑主題餐廳）如城隍廟小吃、江蘇一帶美食等。采用聯(lián)營形式由江南惠貿(mào)易有限公司獨(dú)立運(yùn)營。項目出租前須根據(jù)招商對象的數(shù)量規(guī)模和經(jīng)營需要進(jìn)行經(jīng)營平面的分割劃分。區(qū)域劃分：自營區(qū)80㎡、聯(lián)營區(qū)520㎡（檔鋪20--30㎡）、功能區(qū)1000㎡（500個座位）?方案一美食城（自營/營運(yùn)商+1個休閑主題餐廳）如城隍廟小吃24?方案二1-2個主題餐廳（火鍋、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、金牛角王、味千拉面、金漢斯等）餐飲業(yè)區(qū)與娛樂區(qū)實(shí)施集中分布與分散分布相結(jié)合的混合經(jīng)營的原則，一則將其置于邊角位置帶動各樓層人氣，二可以滿足各品牌店選址標(biāo)準(zhǔn)。整體出租或（聯(lián)營），整體交給一個大的運(yùn)營商來運(yùn)做。?方案二1-2個主題餐廳（火鍋、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、金牛角王、味千25?方案評估因素分析認(rèn)為方案1整體上優(yōu)于方案2，因為：1）、一個好的經(jīng)營管理對商場價值的提升不止，而且這種升值刺激是永續(xù)性的。從資金收入來看1方案收入較高，而且后續(xù)增值空間大，雖然風(fēng)險較大可是運(yùn)做難度較易。2）、在方案1有效運(yùn)作的情況下，美食城的升值是一定能達(dá)到的。3）、美食城成功的關(guān)鍵因素是經(jīng)營者的實(shí)力和管理服務(wù)的素質(zhì)，方案1的最終目的是通過有效的經(jīng)營管理使美食廣場的經(jīng)濟(jì)指數(shù)提升，以達(dá)到投資的高利潤回報。4）、方案1更好地符合了本項目時尚與娛樂的定位思路。?方案評估因素分析認(rèn)為方案1整體上優(yōu)于方案2，因為：26項目規(guī)模：相對來講，行業(yè)規(guī)模已是大連之最·該等規(guī)模在大連為最大規(guī)?！さ筛鶕?jù)具體市場調(diào)查結(jié)果調(diào)整規(guī)模營業(yè)面積：1600平方米團(tuán)隊規(guī)模：5人年營業(yè)額：1370萬項目規(guī)模：相對來講，行業(yè)規(guī)模已是大連之最·該等規(guī)模在大連為最27投資計劃：第一年固定資產(chǎn)投資約219萬元，營運(yùn)資金約116.4萬元營運(yùn)資金投資固定資產(chǎn)投資項目數(shù)量單價（月）金額項目數(shù)量單價（年）金額投資計劃：第一年固定資產(chǎn)投資約219萬元，營運(yùn)資金約116.28業(yè)務(wù)預(yù)測：會員收費(fèi)、外賣服務(wù)、商鋪扣點(diǎn)、進(jìn)場費(fèi)、自營區(qū)業(yè)務(wù)構(gòu)成——目標(biāo)21家店面，自營水吧及麻辣香鍋項目第1年第2年第3年第4年第5年會員人數(shù)（萬人）0.50.60.660.70.78增長率20%11%10%11%人均消費(fèi)28003100340036003800會員收入（萬元）14001860224425202964外賣服務(wù)（萬）200280310360380商鋪扣點(diǎn)24%24%26%27%28%管理費(fèi)扣點(diǎn)7%8%8%8%8%公司營業(yè)額（萬）49668986810081204進(jìn)場費(fèi)（萬）66.566.566.566.566.5自營區(qū)（萬）108136150180200

合計670.5萬891.5萬1084.5萬1254.5萬1470.5萬人均消費(fèi)：15元/人

用餐人流量高峰期人流：1000人—1200人（注12：00—13：30AM）日常期人流：1400人—1800人客戶人群分類外部顧客：32%外部寫字樓職工：55%內(nèi)部員工及其他：13%業(yè)務(wù)預(yù)測：會員收費(fèi)、外賣服務(wù)、商鋪扣點(diǎn)、進(jìn)場費(fèi)、自營區(qū)29模擬利潤表：營業(yè)額復(fù)合增長率60%，凈利潤復(fù)合增長率83%

第1年第2年第3年第4年第5年收入670.5891.51084.51254.51470.5成本335.4320380460520

折舊020304060利潤335.1551.5674.5754.5890.5所得稅8.2%計算（總營業(yè)額30%為基準(zhǔn)）1722273136凈利潤318.1萬529.5萬647.5萬723.5萬854.5萬

第1年第2年第3年第4年第5年模擬利潤表：營業(yè)額復(fù)合增長率60%，凈利潤復(fù)合增長率83%30?提供服務(wù)為保證美食城的正常順利運(yùn)營，特為各商戶提供如下服務(wù)：經(jīng)營管理制定總體發(fā)展規(guī)劃制定規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營管理服務(wù)商務(wù)管理統(tǒng)一招租、招商辦理工商、稅務(wù)、經(jīng)營手續(xù)財物管理各項服務(wù)統(tǒng)一結(jié)算工商稅務(wù)對接管理物業(yè)管理服務(wù)保安服務(wù)保潔服務(wù)工程服務(wù)綠化服務(wù)亮化服務(wù)治安管理、日夜巡視綠化區(qū)盆栽擺放日常保潔、垃圾清運(yùn)管理、維護(hù)公用照明設(shè)施維修、保養(yǎng)水電、消防設(shè)施商務(wù)信息服務(wù)自身平臺宣傳媒體廣告服務(wù)廣告策劃、印刷、制作利用各種媒體進(jìn)行品牌推廣利用美食城微信、微博平臺進(jìn)行宣傳?提供服務(wù)為保證美食城的正常順利運(yùn)營，特為各商戶提供如下服務(wù)31◆招商情況及實(shí)施計劃◆Investmentprogressandimplementationplan◆招商情況及實(shí)施計劃◆32?招商物料準(zhǔn)備招商手冊、招商DM單

招商邀請函購物中心概況，美食廣場的招商條件

現(xiàn)場VI物料（含綜合簡介、平面圖、功能說明、經(jīng)營宗旨、發(fā)展規(guī)劃介紹、現(xiàn)場內(nèi)外包裝等）招商合同文本

《招商細(xì)則》、招商流程、租賃協(xié)議等美食城平面分割圖（規(guī)劃效果圖）?招商物料準(zhǔn)備招商手冊、招商DM單

招商邀請函33?現(xiàn)場管理招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場做招商前準(zhǔn)備；每周工作例會，向經(jīng)營管理公司匯報每周招商情況及當(dāng)前亟待解決的問題；每周以書面形式匯報招商情況，按時制作上門客戶統(tǒng)計分析、并以周、月小結(jié)形式報告呈報甲方；每天填寫工作日志，定期商周、月總結(jié)。應(yīng)多渠道開發(fā)市場第一步，量大面廣，一則傳遞招商信息，二則開發(fā)些加盟的投資客。第二步，鎖定目標(biāo)意向客戶，持續(xù)跟蹤，最終達(dá)成目標(biāo)。第三步，以點(diǎn)帶面，充分利用主力店的品牌效應(yīng)帶動品牌店的加盟。?現(xiàn)場管理招商人員上崗前培訓(xùn)，進(jìn)入現(xiàn)場做招商前準(zhǔn)備；34?合作方式以租賃形式，租賃期限1年合約保證金：保證金3萬，合同期滿無息退還結(jié)算方式：月初1-5號對賬，15號返款。管理費(fèi)：按日常管理費(fèi)用的支出預(yù)算分?jǐn)偅▽ι虘艚y(tǒng)一辦理工商、稅務(wù)），商戶需交納保安、保潔費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營所用水、電、燃?xì)赓M(fèi)。廣告費(fèi)：開業(yè)初期美食城大量廣告集中投放，消費(fèi)卡優(yōu)惠，為商戶啟動市場?合作方式以租賃形式，租賃期限1年35?招商優(yōu)惠政策具體的招商方式不管是租賃還是聯(lián)營扣點(diǎn)都應(yīng)積極的吸引經(jīng)營戶進(jìn)駐美食城，針對美食城的初步定位——建議采取一些主動出擊的招商方式，擬定如下方案：1、特色品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略：

特色品牌商家的品牌效應(yīng)能給經(jīng)營者增強(qiáng)入場的信心，從而有力地促進(jìn)招商，所以建議對于有意進(jìn)駐的特色品牌商家，給予一定廣告宣傳支持，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商戶的招商；2、制定優(yōu)惠套餐：搶占商機(jī)“階梯式”優(yōu)惠營銷方式，降低經(jīng)營風(fēng)險，第一年由低到高，循序漸進(jìn)，最先進(jìn)入的商戶，實(shí)行優(yōu)惠誘導(dǎo)，使商戶提高盈利能力，從而物業(yè)穩(wěn)步