置業(yè)通地產(chǎn)XXXX年長(zhǎng)沙華韻城市海岸營(yíng)銷(xiāo)思路建議教學(xué)課件

長(zhǎng)沙華韻城市海岸營(yíng)銷(xiāo)思路建議匯報(bào)思路項(xiàng)目自體分析項(xiàng)目競(jìng)品分析目標(biāo)解析及核心問(wèn)題置業(yè)通營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)挖掘項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總用地面積：28096㎡總建筑面積：111334.81㎡（一期51601.64㎡，商業(yè)4552.24㎡）二期59733.17㎡）總體容積率：3.27建筑密度：28%綠化率：38%二期主力戶(hù)型面積：134㎡/戶(hù)～250㎡/戶(hù)之間項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)：樹(shù)立長(zhǎng)沙濱江資源型豪宅的領(lǐng)導(dǎo)者地位，在周邊競(jìng)品7000均價(jià)壓力下，在營(yíng)銷(xiāo)角度實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)強(qiáng)大溢價(jià)能力。銷(xiāo)售目標(biāo)：本案二期突破9000均價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)熱銷(xiāo)，快速回籠資金。高溢價(jià)目標(biāo)1快速現(xiàn)金流目標(biāo)22019年項(xiàng)目目標(biāo)基于自身優(yōu)劣勢(shì)與項(xiàng)目目標(biāo)，如何挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)先看看本項(xiàng)目直接競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)之局濱江新城品牌開(kāi)發(fā)商云集，奧克斯廣場(chǎng)、綠地中央公館、世貿(mào)鉑翠灣陸續(xù)亮相，各項(xiàng)目為保量而進(jìn)行全產(chǎn)品線推售，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)白熱化。綠地中央公館世茂鉑翠灣奧克斯廣場(chǎng)濱江步行街本案濱江新城大牌開(kāi)發(fā)商云集，競(jìng)爭(zhēng)白熱化競(jìng)爭(zhēng)之局競(jìng)爭(zhēng)圈定：區(qū)位類(lèi)同：同處濱江新城板塊。產(chǎn)品面積相近、功能類(lèi)似：綠地中央廣場(chǎng)：95、111、126、142平米，共四種戶(hù)型；7800元/平（精裝）奧克斯廣場(chǎng)：83、90、108、123平米，共四種戶(hù)型；世貿(mào)鉑翠灣：現(xiàn)主推130-240㎡高層和93-114㎡洋房，7400元/平（毛坯）綠地126、142㎡四房奧克斯123㎡3+1房+130-140㎡3+1房世貿(mào)133㎡、1423+1房+區(qū)位類(lèi)同、面積相近產(chǎn)品多，均價(jià)7000左右整體比較：三樓盤(pán)品牌、規(guī)模相當(dāng)；本案濱江、臨榮灣鎮(zhèn)商圈，周邊配套更成熟；位置比較：奧克斯、綠地面積更緊湊；奧克斯3+1戶(hù)型臨岳麓大道，噪音較大；綠地戶(hù)型與本案在通風(fēng)、采光、噪音上持平，世貿(mào)景觀資源與本案相近。世茂130-140㎡3+1房82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房1#2#3#4#5#園林希爾頓酒店、臨路公寓三期二期園林園林會(huì)所入戶(hù)大堂銀杉路商業(yè)商務(wù)區(qū)園林注：對(duì)比樓棟為上面3圖的藍(lán)色圈。戶(hù)型比較：本案陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積最大，但綠地價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，精裝與本案毛坯總價(jià)相當(dāng)。奧克斯面積小，總價(jià)低。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品世茂130-140㎡3+1房綠地126㎡4房奧克斯123㎡3+1房競(jìng)爭(zhēng)之變小結(jié)：本案戶(hù)型面積大，毛坯總價(jià)與綠地精裝房總價(jià)相當(dāng)，競(jìng)爭(zhēng)處于弱勢(shì)；奧克斯三房面積偏緊湊，且一期入市房源價(jià)格可能偏低，同樣具有較低總價(jià)優(yōu)勢(shì)，按照7200價(jià)格估算，本案總價(jià)高出奧克斯3+1戶(hù)型10萬(wàn)元；綠地、奧克斯地段認(rèn)同度高于本案，因此，本項(xiàng)目3+1房總體競(jìng)爭(zhēng)將處于弱勢(shì)。82㎡二房98㎡三房商業(yè)街130-140㎡3+1房二期低密度產(chǎn)品如何塑造華韻城市海岸市場(chǎng)占位獨(dú)一無(wú)二14基于濱江豪宅競(jìng)品分析，建議本項(xiàng)目應(yīng)走產(chǎn)品差異化品質(zhì)路線進(jìn)行突破，跳出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。1、高端高定位路線2、產(chǎn)品差異化品質(zhì)路線什么樣的發(fā)力方向是符合市場(chǎng)及客戶(hù)需求的？可以從哪些方面進(jìn)行突破？VS思考將陷入與城區(qū)板塊濱江豪宅項(xiàng)目和板塊內(nèi)高價(jià)產(chǎn)品兩大直面競(jìng)爭(zhēng)。將會(huì)拉長(zhǎng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期，增加財(cái)務(wù)成本大開(kāi)發(fā)商云集，構(gòu)建項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)難度加大，成本較高項(xiàng)目條件（區(qū)域/戶(hù)型/低成本等）對(duì)此路線有一定支撐；板塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)對(duì)高品質(zhì)發(fā)展有較強(qiáng)支撐；超越混沌的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，直接進(jìn)入藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域華韻城市海岸如何通過(guò)產(chǎn)品差異化溢價(jià)？上風(fēng)上水，宜居福地項(xiàng)目地形為一個(gè)斜躺的“八”字形，地勢(shì)自西向東13米高差，樓宇依勢(shì)而建，節(jié)節(jié)高升。自西向東13米高差“八”字形蝶式平面造型，生動(dòng)別致且富有靈氣

將板樓與塔樓的優(yōu)勢(shì)完美結(jié)合，戶(hù)戶(hù)朝陽(yáng)，達(dá)到最佳的通風(fēng)及采光效果戶(hù)與戶(hù)相對(duì)獨(dú)立，相互依賴(lài)性小二梯三戶(hù)，分?jǐn)傒^少，增加使用面積奇偶數(shù)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)，避免視線干擾偶數(shù)層陽(yáng)臺(tái)奇數(shù)層陽(yáng)臺(tái)3600極致觀景體驗(yàn)樓層較高的主力復(fù)式戶(hù)型，可考慮部分精裝華韻城市海岸濱江高層蝶形產(chǎn)品發(fā)布會(huì)暨貴族派對(duì)活動(dòng)時(shí)間：2019年4月底活動(dòng)地點(diǎn)：河西五星酒店活動(dòng)內(nèi)容：1、二期產(chǎn)品樣板區(qū)開(kāi)放，及濱江高層產(chǎn)品發(fā)布，邀請(qǐng)意向客戶(hù)和長(zhǎng)沙大企業(yè)老總來(lái)感受超大濱江豪宅極致體驗(yàn)

2、邀請(qǐng)主流媒體，事后新聞炒作活動(dòng)目的：1.全方位展示本案樣板區(qū)，形成品牌影響力

2.通過(guò)風(fēng)水講座，提升客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目亮點(diǎn)聚焦濱江復(fù)式產(chǎn)品面積：292㎡平層：134㎡-141㎡小區(qū)將直接從長(zhǎng)沙市四水廠引進(jìn)優(yōu)質(zhì)自來(lái)水，避免了二次污染；另外將配備新風(fēng)系統(tǒng)及凈水處理系統(tǒng)，為業(yè)主生活增添綠色健康因子。塑造以人為本的生態(tài)一體化體系活動(dòng)目的：結(jié)合本項(xiàng)目自來(lái)水廠直飲水為環(huán)保話題起勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目品牌影響力及知名度；活動(dòng)內(nèi)容：首先號(hào)召全長(zhǎng)沙參與，向全長(zhǎng)沙市人民免費(fèi)贈(zèng)送100輛自行車(chē)，倡導(dǎo)少開(kāi)一天車(chē)的生態(tài)生活方式，引發(fā)業(yè)內(nèi)、媒體和全市人民的廣泛關(guān)注與討論，活動(dòng)當(dāng)天邀請(qǐng)主流媒體到場(chǎng)。贈(zèng)車(chē)當(dāng)日舉行500輛自行車(chē)全城游活動(dòng)。華韻城市海岸倡導(dǎo)生態(tài)生活方式項(xiàng)目亮點(diǎn)聚焦置業(yè)通認(rèn)為：有了好的產(chǎn)品，需要大量的市場(chǎng)客戶(hù)資源和銷(xiāo)售力，作為熱銷(xiāo)保障置業(yè)通有何秘笈快速積累客戶(hù)？置業(yè)通成功操作全程營(yíng)銷(xiāo)置業(yè)通操作第一步全城營(yíng)銷(xiāo)ThestrongestteamPk最強(qiáng)的Pk團(tuán)隊(duì)分組PK，成王敗寇置業(yè)通針不但和其他代理公司聯(lián)合銷(xiāo)售，置業(yè)通內(nèi)部也實(shí)施分組PK。置業(yè)通的項(xiàng)目部就分為3組進(jìn)行項(xiàng)目pk，置業(yè)通代理的樓盤(pán)一般現(xiàn)場(chǎng)也分成A、B兩組，獲勝組成員傭金整體跳，失敗組全體打折。上到總監(jiān)下到置業(yè)顧問(wèn)全部采用pk制度。體制之下，部與部、組與組之間競(jìng)爭(zhēng)異常激烈、失敗組長(zhǎng)最后不得不面對(duì)下崗，因此組內(nèi)部也形成排異力量，業(yè)務(wù)能力低下的人常常受不了他人白眼自動(dòng)離場(chǎng)。置業(yè)通的快銷(xiāo)寶典——全城營(yíng)銷(xiāo)置業(yè)通目前在售樓盤(pán)已全部展開(kāi)置業(yè)通從上至下全民營(yíng)銷(xiāo)策略針對(duì)11月置業(yè)通營(yíng)銷(xiāo)月，置業(yè)通還制定了相關(guān)的獎(jiǎng)罰政策11月份，僅置業(yè)通內(nèi)部人員就帶動(dòng)了五礦萬(wàn)境水岸、融源極地和天麓項(xiàng)目一共34套房源的銷(xiāo)售置業(yè)通操作第二步Call客及短信覆蓋Call客及短信覆蓋在一個(gè)月內(nèi)整理所有高端客戶(hù)名單在8天內(nèi)call完第一批5000組客戶(hù)電話，篩選初步意向客戶(hù)。預(yù)計(jì)整個(gè)call客團(tuán)隊(duì)在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)call客2萬(wàn)組高端商場(chǎng)Vip客戶(hù)1000組置業(yè)通三級(jí)市場(chǎng)高端客戶(hù)2000余組置業(yè)通高端客戶(hù)3000余組十萬(wàn)余條短信發(fā)送商會(huì)客戶(hù)600余組Call客中心工作成果5000余個(gè)高端項(xiàng)目業(yè)主名單Call客豪車(chē)客戶(hù)2000組納稅大戶(hù)500組置業(yè)通操作第三步政商渠道拓展商會(huì)渠道拓展以獨(dú)家房產(chǎn)贊助商的形式與三大商會(huì)巨星合作，聯(lián)合商會(huì)分批的在項(xiàng)目體驗(yàn)中心舉辦的大型活動(dòng)中對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行推廣，建議以每個(gè)商會(huì)3萬(wàn)元的贊助費(fèi)獲取提供商會(huì)會(huì)員名單、在商會(huì)網(wǎng)站宣傳項(xiàng)目，在活動(dòng)中搭建站臺(tái)擺放項(xiàng)目資料、安排4-6名大客戶(hù)經(jīng)理銷(xiāo)售植入切客作為回饋。具體操作聯(lián)合公司已經(jīng)搭建好的商會(huì)平臺(tái)——省內(nèi)長(zhǎng)沙商會(huì)、益陽(yáng)商會(huì)省外溫州商會(huì)資源鐘浩

置業(yè)通董事長(zhǎng)

湖南省青年聯(lián)合委員會(huì)委員入圍湖南省十大杰出經(jīng)濟(jì)人物長(zhǎng)沙房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)沙市青年企業(yè)家協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)沙市青年聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)

益陽(yáng)商會(huì)常務(wù)理事芙蓉區(qū)人大代表

已被推薦為長(zhǎng)沙市人大代表候選人通過(guò)政商資源置業(yè)通成功操作案例：案例：天麓項(xiàng)目置業(yè)通與長(zhǎng)沙市秘書(shū)長(zhǎng)接洽，邀請(qǐng)長(zhǎng)沙60多名青企協(xié)的企業(yè)家到高鑫天麓項(xiàng)目上參加青企協(xié)交流會(huì)。通過(guò)這次資源的整合，以及現(xiàn)場(chǎng)的引導(dǎo)，當(dāng)場(chǎng)預(yù)定1套，積累意向客戶(hù)13批，通過(guò)后續(xù)跟進(jìn)成功銷(xiāo)售6套。案例：長(zhǎng)房西郡項(xiàng)目2019年，長(zhǎng)房西郡項(xiàng)目由于當(dāng)時(shí)所處的地段偏遠(yuǎn)，盡管做了大量的市場(chǎng)推廣但是效果并不明顯銷(xiāo)售受阻。置業(yè)通通過(guò)自身的政府關(guān)系聯(lián)系了長(zhǎng)沙市團(tuán)委，以團(tuán)委的名義舉辦了以“我為星城添綠色，共建山水生態(tài)城”為主題植樹(shù)行動(dòng)，市場(chǎng)影響力巨大，短時(shí)間內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了熱銷(xiāo)。置業(yè)通操作第四步消費(fèi)場(chǎng)所銀行金融機(jī)構(gòu)區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)銀行金融機(jī)構(gòu)拓展拓展方式：通過(guò)與置業(yè)通和貴公司已經(jīng)建立了合作關(guān)系的銀行，向金融機(jī)構(gòu)員工發(fā)放短信。與相關(guān)客戶(hù)經(jīng)理對(duì)接，獲得VIP客戶(hù)信息，并邀請(qǐng)其他的VIP客戶(hù)參加項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，并發(fā)放項(xiàng)目資料。1.銀行選?。涸陧?xiàng)目附近區(qū)域設(shè)有支行的2.合作方式：短信群發(fā)、對(duì)賬單內(nèi)附項(xiàng)目信息、資料進(jìn)場(chǎng)擺放、舉辦金融交流活動(dòng)等銀行金融機(jī)構(gòu)拓展秘籍置業(yè)通、華遠(yuǎn)合作銀行及金融機(jī)構(gòu)項(xiàng)目周邊的銀行、期貨、證券機(jī)構(gòu)銀行白金客戶(hù)、VIP鉆石客戶(hù)郵政儲(chǔ)蓄工商銀行光大銀行興業(yè)銀行招商銀行長(zhǎng)沙銀行區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)拓展拓展市場(chǎng)：紅星