建筑企業(yè)管理第八章

第八章

建筑企業(yè)計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

為什么要進(jìn)行計(jì)劃管理？?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第一節(jié)計(jì)劃管理概述計(jì)劃管理概念企業(yè)計(jì)劃管理就是通過計(jì)劃編制，確定企業(yè)的計(jì)劃，組織計(jì)劃的實(shí)施，并以計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，根據(jù)實(shí)施及控制中的信息反饋，對計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整的周期性的生產(chǎn)經(jīng)營管理活動(dòng)。?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第一節(jié)計(jì)劃管理概述計(jì)劃管理任務(wù)·制定目標(biāo)·資源配置優(yōu)化·協(xié)調(diào)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)·提高經(jīng)濟(jì)效益?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第一節(jié)計(jì)劃管理概述計(jì)劃管理工作·計(jì)劃的編輯·計(jì)劃的實(shí)施·計(jì)劃的控制計(jì)劃控制實(shí)施（組織）下達(dá)計(jì)劃并組織計(jì)劃的執(zhí)行確定和實(shí)施計(jì)劃的步驟擬定和選擇計(jì)劃方案確定經(jīng)營目標(biāo)和計(jì)劃指標(biāo)調(diào)度處理及防范性對策分析執(zhí)行中問題找出差異原因檢查計(jì)劃執(zhí)行情況發(fā)現(xiàn)差異計(jì)劃管理工作環(huán)節(jié)一、建筑企業(yè)的計(jì)劃體系?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第二節(jié)建筑企業(yè)的計(jì)劃體系和計(jì)劃指標(biāo)體系按計(jì)劃時(shí)期不同：長期計(jì)劃（五年以上）

中期計(jì)劃（二年以上，五年以下）短期計(jì)劃（一年及一年以下）按計(jì)劃對象不同：按企業(yè)編制的（管理主體）

按工程對象編制的（管理客體）按計(jì)劃性質(zhì)不同：經(jīng)營計(jì)劃（決策性計(jì)劃）

作業(yè)計(jì)劃（執(zhí)行性計(jì)劃）中長期計(jì)劃年度計(jì)劃季度計(jì)劃月度計(jì)劃經(jīng)營計(jì)劃（決策性計(jì)劃）作業(yè)計(jì)劃（執(zhí)行性計(jì)劃）施工組織總設(shè)計(jì)（施工總進(jìn)度計(jì)劃）施工組織計(jì)劃單位工程施工組織設(shè)計(jì)（單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃）分部工程施工計(jì)劃（分部工程進(jìn)度計(jì)劃）建筑企業(yè)計(jì)劃體系?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第二節(jié)建筑企業(yè)的計(jì)劃體系和計(jì)劃指標(biāo)體系二、建筑企業(yè)的計(jì)劃指標(biāo)體系概念：在一定計(jì)劃期內(nèi)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所應(yīng)達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)和水平。它是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營目的的具體化和數(shù)量化。分類：按性質(zhì)分：數(shù)量指標(biāo)和質(zhì)量指標(biāo)按表現(xiàn)形式分：價(jià)值（貨幣）指標(biāo)和實(shí)物指標(biāo)按作用分：國家考核指標(biāo)和企業(yè)內(nèi)部考核指標(biāo)(一)計(jì)劃指標(biāo)的概念、分類及作用作用:

通過計(jì)劃指標(biāo)可以認(rèn)識(shí)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)象，用數(shù)量來描述企業(yè)的計(jì)劃活動(dòng)，從而達(dá)到改造企業(yè)的目的。?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第二節(jié)建筑企業(yè)的計(jì)劃體系和計(jì)劃指標(biāo)體系計(jì)劃指標(biāo)體系概念：

由一系列相互聯(lián)系、相互制約且能全面反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全貌的指標(biāo)所組成的整體。（二）計(jì)劃指標(biāo)體系計(jì)劃指標(biāo)體系的作用：

建筑企業(yè)計(jì)劃指標(biāo)體系可以更科學(xué)、準(zhǔn)確、全面地評(píng)價(jià)建筑企業(yè)基本情況和生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)運(yùn)行態(tài)勢，更全面地了解和掌握企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全貌。?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第二節(jié)建筑企業(yè)的計(jì)劃體系和計(jì)劃指標(biāo)體系（三）計(jì)劃指標(biāo)的設(shè)計(jì)原則?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第二節(jié)建筑企業(yè)的計(jì)劃體系和計(jì)劃指標(biāo)體系·要正確、簡明地反映企業(yè)的生產(chǎn)目的·既要考核企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益又要體現(xiàn)社會(huì)效益·全面反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的要求狀況·計(jì)劃指標(biāo)要體現(xiàn)作用，促進(jìn)改善，提高管理水平·計(jì)劃指標(biāo)要明確，科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)（四）建筑企業(yè)主要計(jì)劃指標(biāo)的含義及其計(jì)算方法1.建筑產(chǎn)品產(chǎn)量指標(biāo)2.建筑產(chǎn)品產(chǎn)值指標(biāo)3.全員勞動(dòng)生產(chǎn)率指標(biāo)4.工程質(zhì)量指標(biāo)5.利潤指標(biāo)6.工程成本降低率指標(biāo)7.流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標(biāo)8.安全生產(chǎn)指標(biāo)9.機(jī)械設(shè)備完好率，利用率指標(biāo)10.材料節(jié)約率指標(biāo)?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第二節(jié)建筑企業(yè)的計(jì)劃體系和計(jì)劃指標(biāo)體系一、經(jīng)營計(jì)劃概念和特征

（一）經(jīng)營計(jì)劃的概念

經(jīng)營計(jì)劃是以企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)為對象的計(jì)劃安排，又稱為生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃。它是企業(yè)在計(jì)劃期內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的奮斗目標(biāo)和行動(dòng)綱領(lǐng)，是有以經(jīng)營目標(biāo)為中心、以市場為導(dǎo)向的企業(yè)多種計(jì)劃組成的綜合計(jì)劃體系。（二）經(jīng)營計(jì)劃的特征

1.綜合性

2.選擇性

3.應(yīng)變性

4.戰(zhàn)略性

5.權(quán)威性?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃二、中長期經(jīng)營計(jì)劃（一）中長期經(jīng)營計(jì)劃與經(jīng)營戰(zhàn)略的關(guān)系

經(jīng)營戰(zhàn)略和中長期經(jīng)營計(jì)劃之間存在十分密切的關(guān)系。當(dāng)從總體和長遠(yuǎn)發(fā)展藍(lán)圖的意義上來解釋經(jīng)營戰(zhàn)略的時(shí)候，經(jīng)營戰(zhàn)略和中長期經(jīng)營計(jì)劃，就存在著戰(zhàn)略思想和具體安排的關(guān)系。中長期計(jì)劃是經(jīng)營戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)和實(shí)際安排。（二）中長期經(jīng)營計(jì)劃與短期計(jì)劃的關(guān)系

中長期經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)短期計(jì)劃，短期計(jì)劃受制于中長期經(jīng)營計(jì)劃。?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃(三)中長期經(jīng)營計(jì)劃制定1.中長期經(jīng)營計(jì)劃制定的組織（1）部門主導(dǎo)型（2）計(jì)劃部門主導(dǎo)型（3）經(jīng)營者主導(dǎo)型2.中長期經(jīng)營計(jì)劃制定的程序（1）計(jì)劃前提的預(yù)測與分析

檢查經(jīng)營思想、分析外部環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部條件應(yīng)該作為中長期經(jīng)營計(jì)劃制定過程中的前提。（2）確定中長期經(jīng)營計(jì)劃目標(biāo)中長期經(jīng)營目標(biāo)主要包括：?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃

1）發(fā)展目標(biāo)銷售額目標(biāo)、增加值目標(biāo)

2）收益目標(biāo)利潤額、銷售利潤率、總資產(chǎn)報(bào)酬率

3）安全目標(biāo)企業(yè)安全性目標(biāo)主要通過確定自有資本在總資本中的合適比例來達(dá)到。（3）中長期經(jīng)營計(jì)劃制定方法——滾動(dòng)計(jì)劃法概念：滾動(dòng)計(jì)劃法是一種將短期計(jì)劃、中期計(jì)劃和長期計(jì)劃有機(jī)地結(jié)合起來，根據(jù)計(jì)劃的執(zhí)行情況和環(huán)境變化情況，定期修訂未來計(jì)劃，并逐漸向前推移的辦法。?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃滾動(dòng)式計(jì)劃示意圖計(jì)劃與實(shí)際完成比較與分析

2008年實(shí)際完成差異原因環(huán)境變化經(jīng)營方針計(jì)劃調(diào)整與修改?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃采用滾動(dòng)法編制計(jì)劃的優(yōu)點(diǎn)：1）計(jì)劃前后期銜接緊密，能更好地反映企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的連續(xù)性。2）計(jì)劃能真正結(jié)合客觀條件的變化，適時(shí)調(diào)整，提高準(zhǔn)確性和指導(dǎo)性。3）長期計(jì)劃與短期計(jì)劃以及短期計(jì)劃中的年度計(jì)劃與月度計(jì)劃的銜接，即使不平衡也可及時(shí)修訂，使各種計(jì)劃不至于相互脫節(jié)。?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃三、年度經(jīng)營計(jì)劃（一）年度經(jīng)營計(jì)劃作用年度經(jīng)營計(jì)劃是在計(jì)劃年度內(nèi)企業(yè)的綜合經(jīng)營計(jì)劃。它是中長期經(jīng)營計(jì)劃在計(jì)劃年度內(nèi)的具體體現(xiàn)和實(shí)施的保證，直接指導(dǎo)著計(jì)劃年度內(nèi)企業(yè)各項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，同時(shí)也是企業(yè)在計(jì)劃年度內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的基準(zhǔn)和其業(yè)績評(píng)價(jià)的基準(zhǔn)。?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃（二）年度經(jīng)營計(jì)劃內(nèi)容（1）年度經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃（核心）（2）施工生產(chǎn)計(jì)劃（3）技術(shù)改造和開發(fā)計(jì)劃（4）勞動(dòng)計(jì)劃（5）成本計(jì)劃（6）財(cái)務(wù)計(jì)劃（7）質(zhì)量計(jì)劃（8）多種經(jīng)營計(jì)劃等?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃

（三）年度經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃

主要指標(biāo):目標(biāo)利潤、交竣工面積、建筑業(yè)總產(chǎn)值和增加值、稅金、勞動(dòng)生產(chǎn)率等。

注意事項(xiàng)：1）以國家利益為主

2）短期利益應(yīng)服從長遠(yuǎn)利益

3）平衡企業(yè)發(fā)展目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)和技術(shù)開發(fā)目標(biāo)。

4）經(jīng)營目標(biāo)和企業(yè)可利用資源之間統(tǒng)一和平衡?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃（四）年度經(jīng)營計(jì)劃的編制編制依據(jù)：外部經(jīng)營環(huán)境、企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營條件編制程序：1）確定年度經(jīng)營目標(biāo)，編制年度經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃2）年度施工生產(chǎn)計(jì)劃編制

3）編制其他計(jì)劃

4）制定落實(shí)經(jīng)營計(jì)劃的方案及措施5）計(jì)劃的審核與評(píng)價(jià)綜合平衡：1）目標(biāo)利潤與交竣工工程量2）交竣工工程量與生產(chǎn)任務(wù)3）生產(chǎn)任務(wù)、招攬工程量及生產(chǎn)能力4）生產(chǎn)任務(wù)、企業(yè)資源?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃四、經(jīng)營計(jì)劃的貫徹（一）全面地完成經(jīng)營計(jì)劃規(guī)定的各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)（二）均衡地執(zhí)行經(jīng)營計(jì)劃

貫徹企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃要做好兩方面工作：一是建立、健全并完善企業(yè)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。二是實(shí)行目標(biāo)管理。

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第三節(jié)建筑企業(yè)的經(jīng)營計(jì)劃一、施工生產(chǎn)計(jì)劃的編制原則和綜合平衡（一）施工生產(chǎn)計(jì)劃編制原則·必須以按期完成最終建筑產(chǎn)品達(dá)到竣工投產(chǎn)為目標(biāo)·搞好工程排隊(duì)，確保重點(diǎn)工程施工·堅(jiān)持按建設(shè)程序和施工程序辦事·要以施工組織設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)·認(rèn)真搞好綜合平衡·講求經(jīng)濟(jì)效益?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃（二）施工生產(chǎn)計(jì)劃編制的綜合平衡

·正確處理好各種比例關(guān)系問題

·質(zhì)量，成本，工期各指標(biāo)之間的平衡問題

·土建施工和安裝施工及其他協(xié)辦單位的合理配合問題?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃二、施工項(xiàng)目管理實(shí)施計(jì)劃（一）施工項(xiàng)目管理實(shí)施計(jì)劃編制的依據(jù)和程序（二）施工項(xiàng)目管理實(shí)施計(jì)劃的內(nèi)容

工程概況施工部署施工方案施工進(jìn)度計(jì)劃施工平面圖施工準(zhǔn)備工作計(jì)劃資源需求計(jì)劃施工技術(shù)組織措施施工項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計(jì)算與分析施工項(xiàng)目信息管理計(jì)劃（三）施工項(xiàng)目管理實(shí)施計(jì)劃的管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃三、施工進(jìn)度計(jì)劃管理（一）施工進(jìn)度計(jì)劃的編制

1.施工總進(jìn)度計(jì)劃編制

步驟：

計(jì)算工程量確定各單位工程的施工期限工時(shí)間和相互搭接關(guān)系確定各單位工程的開竣編制正式施工總進(jìn)度計(jì)劃編制初步施工總進(jìn)度計(jì)劃?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃2.單位工程施工進(jìn)度計(jì)劃的編制編制程序和編制方法：收集編制依據(jù)劃分工作項(xiàng)目確定施工順序計(jì)算工程量計(jì)算勞動(dòng)量和機(jī)械臺(tái)班數(shù)確定工作項(xiàng)目的持續(xù)時(shí)間繪制施工進(jìn)度計(jì)劃圖施工進(jìn)度計(jì)劃的檢查與調(diào)整編制正式施工進(jìn)度計(jì)劃?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃（二）施工進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施·檢查各層次的計(jì)劃，并進(jìn)一步編制月（旬)作業(yè)計(jì)劃

·綜合平衡，做好主要因素的優(yōu)化配置·層層簽訂承包合同，并簽發(fā)施工任務(wù)書·全面實(shí)行層層計(jì)劃交底，保證全員共同參與和計(jì)劃實(shí)施·做好施工記錄，掌握現(xiàn)場實(shí)際情況·做好施工過程中的調(diào)度工作·預(yù)測干擾因素，采取預(yù)防措施

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第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃（三）施工進(jìn)度計(jì)劃的檢查和調(diào)整

1.影響施工進(jìn)度的因素·設(shè)計(jì)單位的影響·材料設(shè)備供應(yīng)進(jìn)度的影響·資金的影響·施工條件的影響·技術(shù)的影響·施工組織的影響·不可預(yù)見事件的影響·其他的影響?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃2.施工進(jìn)度計(jì)劃的檢查

·跟蹤檢查實(shí)際施工進(jìn)度·整理統(tǒng)計(jì)實(shí)際進(jìn)度數(shù)據(jù)·對比分析實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度·施工進(jìn)度檢查結(jié)果的處理3.施工進(jìn)度的調(diào)整·分析進(jìn)度偏差產(chǎn)生的影響·施工進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整方法·改變施工方案?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

第四節(jié)建筑企業(yè)的施工生產(chǎn)計(jì)劃關(guān)于房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理產(chǎn)品質(zhì)量房地產(chǎn)質(zhì)量管理的核心理念工藝質(zhì)量客戶需求企業(yè)能力案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理工藝進(jìn)度財(cái)務(wù)資金客戶時(shí)間房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃的核心理念－經(jīng)營進(jìn)度案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理“向關(guān)鍵工作要時(shí)間，向非關(guān)鍵工作要資源”房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理的操作原則案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理“速度第一，完美第二”向項(xiàng)目決策要時(shí)間案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

34土建擴(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案

方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)

景觀施工圖設(shè)計(jì)銷售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單

部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建議施工圖設(shè)計(jì)指引關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理向設(shè)計(jì)管理要時(shí)間案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理向部門領(lǐng)導(dǎo)要時(shí)間案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理向現(xiàn)場工序搭接要時(shí)間案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理爭取時(shí)間思路與方法小結(jié)：·向項(xiàng)目決策要時(shí)間·向設(shè)計(jì)管理要時(shí)間·向部門領(lǐng)導(dǎo)要時(shí)間·向現(xiàn)場工序搭接要時(shí)間案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理售樓賣場工程是檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃管理成功與否的標(biāo)志。案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理體系的內(nèi)容房地產(chǎn)工程時(shí)間計(jì)劃管理體系的內(nèi)容主要是在工程管理項(xiàng)目WBS基礎(chǔ)上，細(xì)化活動(dòng)內(nèi)容、配置資源和時(shí)間，明確各部門的任務(wù)和責(zé)任，使項(xiàng)目得到有效監(jiān)控。關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

關(guān)于房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理建立時(shí)間計(jì)劃管理體系——項(xiàng)目開工之前，建立公司經(jīng)營計(jì)劃、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃、現(xiàn)金流分析計(jì)劃、營銷與推廣計(jì)劃、工程實(shí)施控制計(jì)劃、招標(biāo)計(jì)劃、出圖計(jì)劃、報(bào)建計(jì)劃、配套工程計(jì)劃等項(xiàng)目基準(zhǔn)控制計(jì)劃；——月度動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整；時(shí)間計(jì)劃編制模板化、套路化，減少人為因素；建立編制、審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行、知情、動(dòng)態(tài)控制與調(diào)整的計(jì)劃管理機(jī)制旭輝集團(tuán)時(shí)間計(jì)劃管理體系建議案例萬科集團(tuán)房地產(chǎn)時(shí)間計(jì)劃管理?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

祝大家學(xué)習(xí)愉快！?2010ShanghaiInstituteofTechnology.Allrightsreserved.

商業(yè)概況成都作為四川的首都，同時(shí)也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一直占據(jù)重要地位；伴隨西部大開發(fā)的進(jìn)程，成都經(jīng)濟(jì)正在發(fā)生著日新月異的變化。成都商業(yè)主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設(shè)的發(fā)展，三大老商圈也因?yàn)橛行律虡I(yè)/商務(wù)物業(yè)的不斷涌現(xiàn)而逐漸升級(jí)；同時(shí)，由于各區(qū)域住宅開發(fā)量的激增，相應(yīng)產(chǎn)生的區(qū)域商業(yè)中心不斷出現(xiàn)，成都市以三大核心商圈為主，若干區(qū)域商業(yè)中心為輔的商業(yè)格局正在逐漸形成。由于獨(dú)特的地理位置，成都處于西部地區(qū)交通核心位置，荷花池區(qū)域一直都是西南地區(qū)日用商品批發(fā)集散中心；同時(shí)，現(xiàn)代物流業(yè)在成都市國民經(jīng)濟(jì)中的重要性也越來越明顯，據(jù)相關(guān)政府部門統(tǒng)計(jì)，到2010年，成都物流業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內(nèi)，現(xiàn)代物流業(yè)對成都經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率達(dá)到15%以上。成都商業(yè)發(fā)展及商圈分布-43-商業(yè)物業(yè)分布據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內(nèi)共19家；大型超市13家，其中二環(huán)路12家；成都的商業(yè)主要分為百貨公司、購物中心、專業(yè)店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機(jī)電市場、電腦產(chǎn)品市場等）和底商-配套商業(yè)等四大類型；成都的商業(yè)主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環(huán)區(qū)域由于住宅開發(fā)量巨大，商業(yè)需求旺盛，也將成為未來區(qū)域商業(yè)中心，目前代表物業(yè)為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業(yè)市場-44-春熙路商圈-春熙路是國內(nèi)著名的商業(yè)步行街之一

,同時(shí)也是中高檔百貨類商業(yè)最聚集的區(qū)域之一，商業(yè)業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個(gè)消費(fèi)階層的商業(yè)需求;鹽市口-是成都最著名的市級(jí)商圈之一，商業(yè)以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個(gè)區(qū)域由青年路相連通，伴隨整個(gè)片區(qū)商務(wù)的發(fā)展，有可能連成統(tǒng)一商業(yè)片區(qū);騾馬市商圈-商業(yè)主要以大型超市、專業(yè)店和中高端百貨構(gòu)成,滿足周邊居民日常生活需求的同時(shí)，也吸引各區(qū)域（特別是西部地區(qū)）的居民前往消費(fèi)；西大街商圈-從規(guī)模和影響力角度，目前該區(qū)域還不能成為嚴(yán)格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業(yè)讓該區(qū)域聚集了大量人氣，隨著商業(yè)氛圍逐漸形成，該區(qū)域有望于騾馬市商圈相連接;東二環(huán)商圈-東二環(huán)沿線目前正在開發(fā)的大盤總量很大，未來該區(qū)域居住人口總量較大，相應(yīng)產(chǎn)生的消費(fèi)需求將促使東二環(huán)出現(xiàn)區(qū)域商業(yè)中心,SM生活廣場的出現(xiàn)在一定程度上緩解了該區(qū)域的商業(yè)需求，目前，東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域金沙光華商圈-近年形成的區(qū)域性商圈之一，業(yè)態(tài)主要有百貨和大型超市構(gòu)成，滿足周邊區(qū)域常住居民消費(fèi)需求；會(huì)展商圈-由于會(huì)展的輻射效應(yīng)以及周邊住宅需求而形成的區(qū)域級(jí)商圈，業(yè)態(tài)主要有專業(yè)店和百貨構(gòu)成，目標(biāo)客群以成都北部區(qū)域居民為主；成都整體商業(yè)市場-45-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區(qū)域，區(qū)域面積約20公頃。該區(qū)域內(nèi)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1100家左右。

現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業(yè)分布在步行街兩側(cè)；目前春熙路經(jīng)營的在經(jīng)營的商業(yè)面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業(yè)面積總共19萬平方米左右。經(jīng)營中的代表性商業(yè)有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區(qū)域內(nèi)新商業(yè)項(xiàng)目有群光百貨、百盛（時(shí)代廣場底層商業(yè)）等*備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內(nèi)，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發(fā)市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業(yè)的目標(biāo)客群、商業(yè)檔次等與春熙路主體商業(yè)存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內(nèi)。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業(yè)市場-46-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時(shí)代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業(yè)市場-47-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：商圈范圍內(nèi)集中多個(gè)中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區(qū)域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經(jīng)營都比較好；伊勢丹由于開業(yè)時(shí)間不久，加上內(nèi)部品牌整體檔次較高，單品價(jià)位偏高，目前經(jīng)營情況一般，但是其時(shí)尚定位較受年輕白領(lǐng)們追捧；區(qū)域內(nèi)正常營業(yè)的購物中心類商業(yè)只有“第一城購物中心”項(xiàng)目，目前NOVO、i.t.都已經(jīng)進(jìn)駐，時(shí)尚氣息較濃，但是由于商業(yè)整體規(guī)模不大，目前經(jīng)營面積較小，還需要進(jìn)一步培養(yǎng)人氣；區(qū)域內(nèi)正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業(yè)檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上沒有太大改變，人氣已經(jīng)逐漸衰落，街道兩側(cè)商業(yè)二層以上空置較多；春熙路作為西南區(qū)域最著名的商業(yè)步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節(jié)假日或活動(dòng)期間更可高達(dá)50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內(nèi)外到蓉游客前往觀光、購物；同時(shí)，由于區(qū)域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費(fèi)者集中消費(fèi)區(qū)之一；從年齡結(jié)構(gòu)上來看：消費(fèi)者主要以中青年的中等收入消費(fèi)者為主，文化與時(shí)尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業(yè)市場-48-春熙路現(xiàn)有重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業(yè)N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對商業(yè)物業(yè)檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我方依據(jù)以下幾個(gè)重點(diǎn)因素進(jìn)行劃分：商業(yè)物業(yè)硬件設(shè)備設(shè)施新舊現(xiàn)狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內(nèi)部品牌質(zhì)量（尤其一層）以及品牌保有量；商業(yè)物業(yè)內(nèi)部交通便利程度及舒適度（滾梯數(shù)量、位置、主通道寬度）；商業(yè)內(nèi)部空間舒適度（層高、照明強(qiáng)度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設(shè)置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業(yè)品牌在各地的設(shè)店定位不同，從而導(dǎo)致檔次水平略有浮動(dòng)，我方結(jié)合各種因素，根據(jù)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對各區(qū)域物業(yè)進(jìn)行簡單檔次劃分。以下各商圈商業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)同上。成都整體商業(yè)市場-49-春熙路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成比例春熙路目前百貨業(yè)比例最高，在一定程度上提高了區(qū)域整體商業(yè)檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對于春熙路還是新的商業(yè)形態(tài)，第一城的出現(xiàn)為春熙路商業(yè)增添了時(shí)尚氣息；區(qū)域內(nèi)臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時(shí)正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業(yè)市場-50-商圈優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內(nèi)外游客到成都必去的站點(diǎn)之一；商業(yè)物業(yè)類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應(yīng)俱全，能夠滿足消費(fèi)者各個(gè)方面消費(fèi)需求；百貨業(yè)聚集，步行街區(qū)域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業(yè)影響力強(qiáng)；商業(yè)檔次普遍較高，新型在建物業(yè)商業(yè)部分定位同樣是中高端路線，區(qū)域整體商業(yè)質(zhì)量較高；紅星路步行街的規(guī)劃以及荔枝巷的改造，區(qū)域商業(yè)環(huán)境和商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升。劣勢:購物類百貨業(yè)態(tài)較集中，雖然產(chǎn)品定位和檔次略有差別，但是同業(yè)競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進(jìn)入將會(huì)使區(qū)域百貨類商業(yè)的競爭更加劇烈；區(qū)域缺乏大型購物中心類商業(yè)，整體區(qū)域購物類業(yè)態(tài)比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區(qū)域商業(yè)的健全發(fā)展;春熙路步行街各段發(fā)展不平衡，北段最好，西段因?yàn)榕c服裝批發(fā)市場區(qū)域相連接，人流較雜，商業(yè)發(fā)展相對較差，商業(yè)物業(yè)空置率較高；作為旅游商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)部人流質(zhì)量參差不齊，發(fā)展中高端以上商業(yè)類型具有一定阻力；成都整體商業(yè)市場-51-鹽市口商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區(qū)域規(guī)劃總面積220畝，區(qū)內(nèi)商業(yè)面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級(jí)商圈之一，也是成都市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)聚集眾多百貨類和大型超市。目前區(qū)域內(nèi)部商業(yè)主要形態(tài)仍為百貨商場，區(qū)域購物中心類商業(yè)目前只有摩爾時(shí)尚廣場，尚缺乏一站式消費(fèi)場所；百貨業(yè)市鹽市口區(qū)域的主要業(yè)態(tài)；面積達(dá)到50000平方米的摩爾時(shí)尚廣場增加了區(qū)域內(nèi)商業(yè)構(gòu)成元素。鹽市口現(xiàn)存商業(yè)構(gòu)成摩爾時(shí)尚廣場仁恒廣場成都整體商業(yè)市場-52-序號(hào)項(xiàng)目名稱營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯(lián)30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業(yè)百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時(shí)尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現(xiàn)有代表性商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積(平米)商業(yè)類型入住時(shí)間商業(yè)檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場-53-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：成都整體商業(yè)市場-54-現(xiàn)有商業(yè)特征描述：區(qū)域內(nèi)新興商業(yè)項(xiàng)目位中環(huán)廣場下的新世界商場，定位中高端，目標(biāo)客群瞄準(zhǔn)成都市中青年中高收入階層，以及中環(huán)和周邊寫字樓內(nèi)的白領(lǐng)人士；另外，摩爾時(shí)尚購物中心是區(qū)域內(nèi)唯一的一個(gè)購物中心類商業(yè)，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達(dá)影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業(yè)部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業(yè)態(tài)豐富程度?？傮w，區(qū)域內(nèi)既有大型綜合超市，也有時(shí)尚百貨和購物購物中心，區(qū)域商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費(fèi)客群，區(qū)域商業(yè)整體競爭力不可小視；目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)發(fā)展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會(huì)增加區(qū)域內(nèi)高端商務(wù)比重，同時(shí)也會(huì)有大面積優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)入市場，鹽市口商業(yè)整體升級(jí)即將顯現(xiàn)。區(qū)域消費(fèi)客群構(gòu)成情況：鹽市口是成都市著名老商業(yè)區(qū)，由于多數(shù)商業(yè)設(shè)施陳舊，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營時(shí)間久遠(yuǎn)，擁有一批固定消費(fèi)客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業(yè)；區(qū)域老商業(yè)項(xiàng)目整體商業(yè)檔次不高，目標(biāo)客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時(shí)尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例有所上升，商業(yè)時(shí)尚度增強(qiáng)，商品結(jié)構(gòu)比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費(fèi)；區(qū)域內(nèi)有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區(qū)域的配套商業(yè)中心，豐富了消費(fèi)客群的結(jié)構(gòu)層次；從區(qū)域發(fā)展來看，區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓供應(yīng)量較大，如“仁恒廣場”區(qū)域商務(wù)氛圍有望進(jìn)一步增強(qiáng)，同時(shí)對優(yōu)質(zhì)商業(yè)的需求也將拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)的供應(yīng)和原有物業(yè)的升級(jí)，鹽市口區(qū)域未來中高收入客群比例將會(huì)增大；區(qū)域環(huán)境以及道路交通的改造將會(huì)增強(qiáng)內(nèi)部商業(yè)凝聚力。成都整體商業(yè)市場-55-商圈優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：成都著名老商圈，成都市三大市級(jí)商圈之一，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)豐富；經(jīng)過整改后交通環(huán)境有所改善，區(qū)域環(huán)境趨于完善；百貨業(yè)聚集，商業(yè)單體面積普遍較大，未來發(fā)展?jié)摿^大；位于成都CBD規(guī)劃范圍內(nèi)，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓數(shù)量的增加將會(huì)推動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體升級(jí)；劣勢：目前區(qū)域環(huán)境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區(qū)域中高端優(yōu)質(zhì)商業(yè)總量不大，商業(yè)項(xiàng)目分布相對分散，商業(yè)集群效應(yīng)仍需加強(qiáng)；成都整體商業(yè)市場-56-騾馬市商圈現(xiàn)有商業(yè)騾馬市商圈位于青羊區(qū),老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊(duì)，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據(jù)規(guī)劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區(qū)新華西路轄區(qū)，約410畝。整個(gè)區(qū)域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區(qū)域?qū)?gòu)成騾馬市商圈核心區(qū)，在核心區(qū)形成一個(gè)四通八達(dá)的商業(yè)圈；根據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前騾馬市商圈商業(yè)面積22萬平方米左右（包含已經(jīng)倒閉的熊貓城10萬平米），在營業(yè)的商業(yè)面積12萬平方米左右：騾馬市現(xiàn)存商業(yè)規(guī)模相對鹽市口和春熙路較小；目前區(qū)域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經(jīng)營情況都不佳。成都整體商業(yè)市場-57-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目百貨公司太平洋百貨全興店專業(yè)店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業(yè)市場-58-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：目前騾馬市趨于商業(yè)整體商業(yè)氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區(qū)域目前中高端商業(yè)只有太平洋百貨，其目標(biāo)客群主要來自于西部區(qū)域，經(jīng)營情況良好；家樂福超市經(jīng)營情況良好，是區(qū)域內(nèi)常住人口日常生活類購物的核心；作為區(qū)域內(nèi)購物中心類業(yè)態(tài)的鉑金城，目前整體招商情況和經(jīng)營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內(nèi)部商鋪空置率較高；位于內(nèi)側(cè)的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經(jīng)營，近期會(huì)陸續(xù)撤出。總體上，騾馬市商圈現(xiàn)存商業(yè)總量不大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)比例相對較小，對于城區(qū)中高收入客群吸引力目前略顯不足，區(qū)域內(nèi)寫字樓酒店供應(yīng)量的增加會(huì)在一定程度上刺激區(qū)域商業(yè)的繁榮，趨于復(fù)興仍需要一段時(shí)間。成都整體商業(yè)市場-59-騾馬市商圈現(xiàn)有代表商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業(yè)店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業(yè)廣場200520,000專業(yè)店N/A100%成都整體商業(yè)市場-60-騾馬市商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:道路交通的改造，改變了區(qū)域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側(cè)以及鄰近區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目眾多，騾馬市區(qū)域同樣位于成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域內(nèi)，商務(wù)的發(fā)展將帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)的商業(yè)繁榮；西北側(cè)西大街沿線寫字樓、住宅以及商業(yè)陸續(xù)入市，整個(gè)片區(qū)由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區(qū)域新型商業(yè)物業(yè)比例較大，未來區(qū)域商業(yè)規(guī)劃空間大；劣勢:雖然曾經(jīng)是成都市著名商業(yè)繁華區(qū)，現(xiàn)在商業(yè)經(jīng)營總規(guī)模較小，商業(yè)密集度、業(yè)態(tài)豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區(qū)域相比；商圈內(nèi)目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)規(guī)模小，目前品質(zhì)較高的只有太平洋百貨，商業(yè)氛圍的培養(yǎng)還需要一段相對較長時(shí)間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經(jīng)營情況不好，區(qū)域內(nèi)缺乏具有號(hào)召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業(yè)市場-61-區(qū)域性商圈區(qū)域性商圈通過我們對成都商業(yè)市場的調(diào)查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統(tǒng)商圈外，還并存著由于各區(qū)域居民生活購物就近需求催生的區(qū)域型商圈，這些商圈主要滿足局部區(qū)域內(nèi)常住居民以及辦公室內(nèi)購物人士的消費(fèi)需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環(huán)商圈、金沙光華商圈、會(huì)展商圈等；成都整體商業(yè)市場-62-西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：西大街商圈是新興的區(qū)域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業(yè)供應(yīng)為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿(mào)廣場店，商業(yè)供應(yīng)量將近14萬平米。西大街商業(yè)主要客群有周邊常住居民以及西部區(qū)域人口為主，主要消費(fèi)類型目前為日活必需品消費(fèi)，中高端百貨類消費(fèi)比例暫時(shí)較??；西大街與騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業(yè)帶。成都整體商業(yè)市場-63-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數(shù)碼電影城、百佳超市）專業(yè)店蘇寧電器國貿(mào)廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業(yè)市場-64-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：區(qū)域由于新城市廣場的出現(xiàn)，商圈雛形形成，目前區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，大型超市以及電器專業(yè)店在區(qū)域經(jīng)營情況較好，新城市廣場內(nèi)除超市以外業(yè)態(tài)經(jīng)營情況較慘淡；購物中心的運(yùn)營需要市場支撐，同時(shí)對發(fā)展商的運(yùn)營實(shí)力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時(shí)期的培養(yǎng)。西大街商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿(mào)廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業(yè)市場-65-西大街商圈優(yōu)劣勢分析:優(yōu)勢:西大街屬于新興區(qū)域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應(yīng)會(huì)為區(qū)域提供潛在消費(fèi)客群；西部城區(qū)商業(yè)相比東部匱乏，特別是時(shí)尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發(fā)展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費(fèi)客流；劣勢:區(qū)域商業(yè)氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業(yè)增加了區(qū)域中高端商業(yè)面積，但是區(qū)域優(yōu)質(zhì)商業(yè)總規(guī)模不大，還不能形成商業(yè)集聚效應(yīng)；新城市廣場目前空置率較高，影響項(xiàng)目整體的商業(yè)氛圍；商業(yè)結(jié)構(gòu)目前呈現(xiàn)大眾化，國美、蘇寧、百佳等經(jīng)營較好；相較之下，百盛經(jīng)營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項(xiàng)目還需要加大時(shí)尚因素的引入，增強(qiáng)娛樂休閑業(yè)態(tài)的比例，目前項(xiàng)目缺乏特色以留住區(qū)域中青年消費(fèi)客群；成都整體商業(yè)市場-66-東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：東二環(huán)區(qū)域由于周邊住宅開發(fā)量激增，商業(yè)需求增加導(dǎo)致新的區(qū)域性商圈逐漸形成；目前東二環(huán)商業(yè)主要集中在二環(huán)路東二段和建設(shè)路沿線區(qū)域，代表項(xiàng)目有SM生活廣場、成都華聯(lián)、好又多等區(qū)域在建大型居住區(qū)總規(guī)模較大，其中有華潤24城、首創(chuàng)A-ZTown、萬科金域藍(lán)灣等成都整體商業(yè)市場-67-現(xiàn)有各類商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目：商業(yè)業(yè)態(tài)代表商業(yè)項(xiàng)目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業(yè)店好又多百貨成都華聯(lián)成都整體商業(yè)市場-68-現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況描述：SM生活廣場位于二環(huán)東二段外，是目前區(qū)域規(guī)模最大的商業(yè)，也是區(qū)域目前唯一的購物中心，目前進(jìn)駐項(xiàng)目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項(xiàng)目目前人氣不足，賣場內(nèi)部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區(qū)域入住人口總量暫時(shí)較少，附近區(qū)域新盤都在開發(fā)當(dāng)中，對于10萬以上商業(yè)市場支撐力度略顯不足，同時(shí)也由于SM業(yè)態(tài)構(gòu)成缺乏特色，無法吸引區(qū)域以外的消費(fèi)者前來消費(fèi)，僅靠當(dāng)前區(qū)域內(nèi)部居民經(jīng)營難度較大；好又多、成都華聯(lián)等位于一環(huán)線附近，周邊區(qū)域住宅區(qū)較成熟，經(jīng)營情況較好；序號(hào)項(xiàng)目名稱營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀(jì)聯(lián)華超市東方明珠店11,000專業(yè)店-超市大眾100%3成都華聯(lián)商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創(chuàng)AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創(chuàng)AZTOWN商業(yè)街25000商業(yè)街N/A85%東二環(huán)商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場-69-未來商業(yè):區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發(fā)展商在區(qū)域內(nèi)大規(guī)模拿地，其中必然會(huì)包含相當(dāng)體量的商業(yè)面積，區(qū)域未來商業(yè)供應(yīng)量將會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過16萬平米。從已知的數(shù)據(jù)，未來區(qū)域內(nèi)即將出現(xiàn)的商業(yè)比例為：商業(yè)類型主要以購物中心為主；伴隨區(qū)域住宅開發(fā)量的不斷增加，區(qū)域潛在消費(fèi)市場巨大，新型購物中心類商業(yè)將會(huì)與現(xiàn)有商業(yè)共同打造東二環(huán)沿線新商業(yè)區(qū)；東二環(huán)未來商業(yè)比例成都整體商業(yè)市場項(xiàng)目名稱所屬商圈開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次龍湖三千里東二環(huán)商圈2009N/A商業(yè)街N/A華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環(huán)商圈2008N/A底商-配套商業(yè)N/A-70-區(qū)域特征:區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)催生區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀總體規(guī)模小，商業(yè)分布零散，處于商業(yè)發(fā)展初級(jí)階段；二環(huán)至三環(huán)沿線大盤聚集，未來區(qū)域會(huì)形成大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅片區(qū)，商業(yè)消費(fèi)潛力巨大；在一段時(shí)間內(nèi)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)將會(huì)集中在生活日用品類為主，綜合百貨和精品購物中心需要在區(qū)域開發(fā)相對成熟之后入市；東二環(huán)商圈消費(fèi)客群將會(huì)更多截流東部城區(qū)（特別是東二環(huán)以東大規(guī)模住宅開發(fā)區(qū)）客群，改變購物只去春熙路的商業(yè)格局。成都整體商業(yè)市場-71-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè):商圈范圍指以會(huì)展中心為核心，包含交大路、沙灣路、二環(huán)路西三段、二環(huán)路北一段及鄰近區(qū)域;會(huì)展商圈商業(yè)以專業(yè)店——大型超市、家電連鎖為主，是典型的區(qū)域商業(yè)中心

;成都整體商業(yè)市場-72-會(huì)展商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表:序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積(平米)商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1摩爾百盛200530,000百貨公司中檔85%2易初蓮花200521,000專業(yè)店—超市大眾100%3國美電器20073,500專業(yè)店—電器大眾100%4人人樂200715,000專業(yè)店—超市大眾-------5沃爾瑪200619,000專業(yè)店—超市大眾100%區(qū)域特征:以老會(huì)展為中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)專業(yè)店比例最大，大型賣場滿足周邊區(qū)域常住居民日常消費(fèi)需求；如同西大街商圈、東二環(huán)商圈，北部城區(qū)生活服務(wù)中心集中在會(huì)展商圈內(nèi)；該商圈人流主要來自于會(huì)展周邊、北部區(qū)域以及二環(huán)路北段沿線區(qū)域。會(huì)展商圈業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)成都整體商業(yè)市場-73-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：如前所述，金沙商圈同樣是由于西部城區(qū)住宅開發(fā)，居民日常消費(fèi)就近選擇的結(jié)果；目前的金沙商圈主要核心區(qū)是以金沙車站為中心，以青羊大道為軸線分布；目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)有西單商場、創(chuàng)美家居、家樂福光華店等，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)14萬平方米左右。成都整體商業(yè)市場-74-金沙光華商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次1北京西單商場200540000百貨公司中檔2家樂福光華店20038000專業(yè)店-超市大眾3百安居金沙店200513000專業(yè)店-家居建材中高檔4麥德龍200111000專業(yè)店-超市大眾5創(chuàng)美家居·金沙國際200460000專業(yè)店-家具家居中高檔1大地新光華廣場Sep-0728000商業(yè)街中高檔2力寶樂賓百貨Dec-0730000百貨公司中高檔3沃爾瑪超市大地新光華廣場店Sep-0720000專業(yè)店-超市大眾4仁和春天廣場2009100000購物中心中高檔5優(yōu)品道大型超市項(xiàng)目200721000專業(yè)店-超市大眾6優(yōu)品道200720000商業(yè)街中高檔7金沙萬瑞中心2009N/AN/AN/A8華府金沙2008N/A底商-配套商業(yè)N/A成都整體商業(yè)市場-75-區(qū)域新項(xiàng)目商業(yè)結(jié)構(gòu)特征專業(yè)店—大型超市、電器連鎖在區(qū)域商業(yè)比重最大，區(qū)域商業(yè)生活屬性明顯；新型商業(yè)類型—購物中心成為市場主角；具有明顯的區(qū)域特征，集中分布在同一片區(qū)，輻射西二環(huán)、西三環(huán)區(qū)域。雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：雙楠商圈是距離貴項(xiàng)目地塊距離最近的商業(yè)區(qū)，同時(shí)該商圈也是西城區(qū)較早形成的商業(yè)區(qū)；目前的雙楠商圈商業(yè)主要分布在二環(huán)路西一段兩側(cè)，現(xiàn)有商業(yè)面積總量不大，主要有伊藤洋華堂雙楠店和人人樂雙楠店；成都整體商業(yè)市場-76-雙楠商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率1伊藤洋華堂200324000百貨公司中檔100%2人人樂雙楠店200325000專業(yè)店-超市大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域現(xiàn)存商業(yè)以大眾類日常消費(fèi)為主，帶有明顯的區(qū)域鄰里中心特征；伊藤洋華堂和人人樂超市都是2003年開業(yè)，經(jīng)過幾年發(fā)展，兩店經(jīng)營都還算理想，但是區(qū)域內(nèi)新商業(yè)供應(yīng)較其他區(qū)域明顯不足；從城市商業(yè)分布角度看，雙楠商圈的出現(xiàn)滿足其所在局部區(qū)域居民日常生活購物以及就近商業(yè)消費(fèi)的需求，但是整體并沒有形成以覆蓋西部城區(qū)的商業(yè)規(guī)模；金沙光華商圈的發(fā)展對于雙楠區(qū)域有一定的影響，未來新項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)駐金沙光華商圈，會(huì)在一定程度上壓制雙楠商業(yè)的向外輻射；雙楠商圈距離貴項(xiàng)目最近，但是由于雙楠商業(yè)結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模有限，對于貴項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)展影響不大，具體要視貴項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃而定。成都整體商業(yè)市場-77-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)：商圈分布區(qū)域以人南立交為核心，沿二環(huán)路兩側(cè)分布；目前分布的商業(yè)有家樂福、好又多、國美電器、天府匯城購物中心等；成都整體商業(yè)市場-78-城南商圈現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積（平米）商業(yè)類型商業(yè)檔次入住率百安居科華店20067,800專業(yè)店-家居中檔100%家樂福大世界店--------1,0000專業(yè)店-超市大眾100%仁和春天棕北店20036,000百貨公司高檔100%國美電器棕北店20025,000專業(yè)店-電器大眾100%好又多亞太店19974,000專業(yè)店-超市大眾100%天府匯城購物中心2003100,000購物中心中檔95%好百年200570,000專業(yè)店-家居中高檔100%蘇寧電器20064,000專業(yè)店-電器大眾100%區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)特征區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)基本成形，商業(yè)輻射城南區(qū)域，商圈業(yè)態(tài)涵蓋高端百貨、家電、大型超市、家居建材等；于其他區(qū)域型商圈相同，商圈的發(fā)展由于天府匯城購物中心（內(nèi)部有世紀(jì)華聯(lián)、友誼百貨）而加速發(fā)展，天府匯城購物中心面積10萬平方米。成都整體商業(yè)市場-79-天府新城—城南科技區(qū)商圈10個(gè)以上五星級(jí)酒店、擁有人造沙灘的海洋館、屹立于水中央的1800座歌劇院、2萬平方米的現(xiàn)代藝術(shù)館……未來的天府新城將充滿時(shí)尚元素。“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”也將是‘時(shí)尚城南’的一張對外名片，今后的天府新城，如同洲際、希爾頓這樣的五星級(jí)酒店將達(dá)到10個(gè)以上?！碧旄鲁沁€將打造高檔購物商業(yè)圈，奧特萊斯品牌購物街、中航時(shí)尚購物中心、深圳茂業(yè)精品商城、城南國際購物商圈等大型時(shí)尚賣場將成我市全新的“時(shí)尚標(biāo)簽”。成都整體商業(yè)市場已建大型商業(yè)物業(yè)成都整體商業(yè)市場已建商業(yè)租售情況目前，區(qū)域內(nèi)僅融城理想底商鋪面在售，臨近地鐵鋪面25000元/平米，其余鋪面10000-15000元/平米.區(qū)域內(nèi)底層商鋪平均租金在70-150元/平米/月之間。成都整體商業(yè)市場區(qū)域零售商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)預(yù)測2010年及2011年是南延線商業(yè)供應(yīng)高峰期，南延線目前整體商業(yè)存量近40萬平米，至2012年約有23個(gè)大型商業(yè)面市，整體供應(yīng)量突破200萬平米，業(yè)態(tài)規(guī)劃為百貨、超市等大賣場，餐飲娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑等商業(yè)街，旅游文化等復(fù)合商業(yè)體。區(qū)域商業(yè)前景看好，潛力巨大。成都整體商業(yè)市場區(qū)域未來大型商業(yè)效果圖荷蘭GTC時(shí)尚購物街深圳茂業(yè)集團(tuán)高端商業(yè)中航時(shí)尚購物中心蘇寧大型購物中心成都整體商業(yè)市場成都整體商業(yè)市場各商圈租金對比-85--86-各區(qū)域面積超過5萬平方米代表商業(yè)項(xiàng)目列表成都整體商業(yè)市場項(xiàng)目名稱所屬商圈開業(yè)時(shí)間營業(yè)面積商業(yè)類型人民商場鹽市口店鹽市口商圈195360,000百貨公司天府匯城購物中心城南商圈2003100,000購物中心創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居創(chuàng)美家居·金沙國際金沙光華商圈200460000專業(yè)店-家具家居新城市廣場西大街商圈2005100,000購物中心成都熊貓城騾馬市商圈2005100,000倒閉SM城市廣場東二環(huán)商圈2006100500購物中心摩爾時(shí)尚廣場鹽市口商圈200750,000購物中心成都萬達(dá)商業(yè)廣場東南二環(huán)2008150,000購物中心群光百貨春熙路商圈2008100,000百貨公司仁恒廣場鹽市口商圈200855,000購物中心仁和春天廣場金沙光華商圈2009100000購物中心華潤置地二十四城東二環(huán)商圈2009100000購物中心四川文化城春熙路商圈------57,000成都市面積超過5萬平方米商業(yè)項(xiàng)目分布圖市級(jí)商圈區(qū)域型商圈大型商業(yè)分布特征：面積超過5萬平米的大型商業(yè)多數(shù)都分布在區(qū)域型商圈內(nèi)，春熙路為代表的核心商圈目前大體量物業(yè)相對較少，并且每個(gè)已經(jīng)形成的區(qū)域商圈內(nèi)基本都有一個(gè)面積10萬平米以上的購物中心物業(yè)，從全市商業(yè)發(fā)展來看大體量物業(yè)的出現(xiàn)是區(qū)域商圈形成的標(biāo)志；從右圖上可以看到面積超過10萬的大型購物中心類項(xiàng)目基本上沿二環(huán)線均勻分布，結(jié)合已有商業(yè)物業(yè)，將會(huì)加強(qiáng)各區(qū)域商圈的輻射能力，最終構(gòu)成東部、西部、南部三大商業(yè)聚集區(qū)，北部發(fā)展目前較緩，各項(xiàng)目建成后，二環(huán)將形成商業(yè)環(huán)帶；三環(huán)線二環(huán)線一環(huán)線成都整體商業(yè)市場-87-其他商業(yè)分布專業(yè)物流類商業(yè)市場：城北以荷花池區(qū)域日用品批發(fā)市場、五塊石區(qū)域的藥材等批發(fā)市場、高筍塘區(qū)域的建材等批發(fā)市場構(gòu)成成都批發(fā)物流及貨物集散中心;城南專業(yè)市場主要由紅牌樓以汽配專業(yè)市場、汽車整車專業(yè)市場、川藏線家具專業(yè)市場、一環(huán)路電腦市場組成;餐飲娛樂類市場：成都餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，形成了諸如：琴臺(tái)路、一品天下等主題餐飲街，在沙灣、羊西絨、府南新區(qū)、武侯祠、雙楠、肖家河、紫荊、玉林、科華路、望平街、李家沱等區(qū)域也聚集了一定規(guī)模的餐飲類業(yè)態(tài);成都娛樂類業(yè)態(tài)主要由酒吧、KTV、迪廳等構(gòu)成，在成都尤以玉林、紫荊、紅瓦寺等地區(qū)為代表;餐飲以琴臺(tái)路為例，因?yàn)榈赇仈?shù)量多，聚集各類餐飲110多戶，成為有名的餐飲街；紫荊因?yàn)榫奂锨G電影城、MIX、僑江南等成為休閑娛樂集中區(qū)。規(guī)模與特色以及便捷的交通是商業(yè)特色街運(yùn)營的關(guān)鍵。成都整體商業(yè)市場-88-成都商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢分析：通過以上我們對成都市各級(jí)商圈的分析總結(jié)，我們對成都商業(yè)市場發(fā)展歸納為以下幾個(gè)特征：百貨走中高端精品路線：從近兩年各個(gè)商圈的發(fā)展來看，中高端時(shí)尚類百貨是城區(qū)商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)之一；購物中心發(fā)展成為趨勢：不論市級(jí)商圈還是區(qū)域性商圈，我們都能看到購物中心的數(shù)量和規(guī)模再逐漸增加，區(qū)別于百貨等傳統(tǒng)商業(yè)新商業(yè)模式將會(huì)越來越多在市場上出現(xiàn)；連鎖超市影響區(qū)域商業(yè)中心布局：從目前成都市商圈分布格局可望以看出，大型連鎖超市等專業(yè)店進(jìn)駐加速各個(gè)區(qū)域商圈的形成，并占據(jù)區(qū)域商業(yè)核心位置，滿足區(qū)域居民便利和日常消費(fèi)需求；成都整體商業(yè)市場-89-整體商業(yè)市場小結(jié)：通過以上對成都整體商業(yè)市場的分析，可以得出以下結(jié)論：目前城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要還是集中在春熙路和鹽市口區(qū)域，并且伴隨新項(xiàng)目的陸續(xù)完工，這兩個(gè)市級(jí)商圈仍會(huì)繼續(xù)升級(jí)發(fā)展，其中鹽市口的發(fā)展?jié)摿ο啾容^大；騾馬市與西大街商業(yè)由于交通等原因會(huì)相互融合，成為影響整個(gè)西部城區(qū)的商業(yè)區(qū)；城市未來商業(yè)供應(yīng)中，購物中心模式會(huì)越來越多地出現(xiàn)，從目前市場上已有的購物中心類商業(yè)來看，各項(xiàng)目運(yùn)營情況目前并不理想，原因在于區(qū)域市場不夠成熟以及發(fā)展商對于購物中心模式經(jīng)驗(yàn)不足導(dǎo)致，缺乏特色是目前市場上購物中心普遍存在的特征；新項(xiàng)目單體規(guī)模逐漸增大，從新項(xiàng)目構(gòu)成情況看，單體50000平米以上的項(xiàng)目逐漸增多，特別是面積超過10萬的商業(yè)集中供應(yīng)，發(fā)展商對于商業(yè)物業(yè)功能結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度越來越重視，也希望通過規(guī)模優(yōu)勢塑造自身的商業(yè)核心地位；城區(qū)各個(gè)方向區(qū)域商圈逐漸形成，城區(qū)商業(yè)格局日趨合理，二環(huán)沿線將形成商業(yè)帶，對二環(huán)周邊以及三環(huán)沿線消費(fèi)者的爭奪將會(huì)成為和大型項(xiàng)目的重點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)處于目前的西部商圈、城南商圈的夾角，兩大商圈對于區(qū)域有一定輻射，但區(qū)域內(nèi)仍存在一定商業(yè)空間，商業(yè)定位一方面考慮臨近商圈的發(fā)展情況，同時(shí)更要視區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目的入市情況。城南天府新城區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d城市中心，未來發(fā)展關(guān)注的熱點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆３啥颊w商業(yè)市場-90-演講完畢，謝謝觀看！快速消費(fèi)品行業(yè)競爭的核心成功因素LOREMIPSUMDOLOR目錄Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.LOREMIPSUMDOLOR通過具有高覆蓋率和多種渠道并存的分銷網(wǎng)絡(luò)來接近消費(fèi)者，達(dá)到高鋪貨率合理的分銷模式和有效的渠道控制和管理以強(qiáng)大的市場營銷功能為導(dǎo)向的營銷組織，實(shí)現(xiàn)市場和銷售有效的協(xié)同品牌知度度的提升和營銷效率的提升正確的市場拓展策略核心成功因素快速消費(fèi)品行業(yè)競爭的核心成功因素案例寶潔的多渠道分銷網(wǎng)絡(luò)渠道結(jié)構(gòu)渠道A一般用于拓展新市場利用既有的日用消費(fèi)品分銷渠道銷售人員同時(shí)拜訪批發(fā)商和零售商，采用雙重手法來將產(chǎn)品推到渠道中渠道B渠道C產(chǎn)品流信息和控制流從渠道A演化過來當(dāng)某一地區(qū)的銷售已達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，P&G從第一層批發(fā)商中尋找一個(gè)合適的批發(fā)商，將之發(fā)展成為分銷商分銷商與P&G簽定合同，承擔(dān)責(zé)任、接受培訓(xùn)并享有優(yōu)惠和權(quán)利，批發(fā)商則只有購銷關(guān)系一定時(shí)期A、B共享，最終完全轉(zhuǎn)為B模式直接客戶是指寶潔較為重視的那些有實(shí)力連鎖零售商這些零售商目前所占的銷售比重不大，但成長潛力很大，最終會(huì)成為日用消費(fèi)品分銷的主渠道P&G沒有專門的部門負(fù)責(zé)渠道C的工作，而且渠道C不會(huì)和渠道A或B發(fā)生沖突描述P&G第一層批發(fā)商零售商消費(fèi)者第二層批發(fā)商P&G分銷商零售商消費(fèi)者第二層批發(fā)商P&G直接客戶消費(fèi)者寶潔公司在中國建立了多渠道并存的分銷網(wǎng)絡(luò)，來充分接近消費(fèi)者護(hù)發(fā)類產(chǎn)品(97年初)護(hù)膚類產(chǎn)品(97年初)案例45%59%91%90%2.4%4.6%11.0%11.5%飄柔潘婷詩芬力士50%73%60%1.2%2.4%2.4%玉蘭油夏士蓮旁氏香皂(97年初)洗衣粉(96年底)81%63%12.9%23.9%舒膚佳力士30%50%34%2.4%2.8%5.5%汰漬浪奇奧妙鋪貨率市場占有率依靠其強(qiáng)大的品牌效應(yīng)及完善的分銷渠道，寶潔產(chǎn)品無論是鋪貨率還是市場占有率都很高快速消費(fèi)品行業(yè)的分銷模式描述傳統(tǒng)分銷模式多層自上而下的體系，批發(fā)商之間根據(jù)商業(yè)習(xí)慣形成自然網(wǎng)絡(luò)一級(jí)批發(fā)商多為國營、集體性質(zhì)費(fèi)用高而且體系僵化目前這一模式的作用已逐漸被削弱區(qū)域分銷模式聯(lián)合分銷模式根據(jù)一級(jí)批發(fā)商的背景(國營、集體、私營、外資、直銷)和其它條件挑選最合適的，發(fā)展成為分銷商，從而實(shí)現(xiàn)區(qū)域及當(dāng)?shù)胤咒N減少了中間層次，將傳統(tǒng)模式的二、三級(jí)合并，并通過與直銷的結(jié)合，提高了銷售的主動(dòng)性各下屬企業(yè)采用統(tǒng)一的銷售渠道，讓客戶實(shí)現(xiàn)一站采購區(qū)域分銷中心和全國銷售總部相聯(lián)形成有計(jì)劃、有組織、控制良好的體系在銷售中心與關(guān)鍵最終客戶之間建立反饋，提高銷售體系的反饋速度評(píng)價(jià)企業(yè)第一層批發(fā)商第二層(地區(qū))零售商企業(yè)區(qū)域分銷商二級(jí)批發(fā)商零售商企業(yè)全國分銷中心、區(qū)域分銷中心第二層(都市)農(nóng)村小批發(fā)商自提擴(kuò)展模式主要批發(fā)商連鎖店主要零售商最終客戶客戶反饋“區(qū)域分銷”模式和“聯(lián)合分銷”模式目前已經(jīng)成為快速消費(fèi)品行業(yè)的主要分銷模式P&G的“聯(lián)合分銷”模式“聯(lián)合分銷”模式往往是企業(yè)在有多個(gè)不同地域的生產(chǎn)基地的情況下采用的，為降低物流成本和提高對市場的反應(yīng)速度，而對區(qū)域渠道進(jìn)行整合，成立分銷中心，生產(chǎn)地址靠近分銷中心，以提供方便和良好的銷售服務(wù)建立全國分銷中心體系，需要較大的投資，不僅反應(yīng)在硬件上(倉庫、電腦)等，而且往往需要電子化的銷售管理和物流管理軟件進(jìn)行支持，最新的發(fā)展趨勢是通過與主要經(jīng)銷商聯(lián)網(wǎng)，實(shí)施電子數(shù)據(jù)交換(EDI)和即時(shí)庫存(JIT)評(píng)價(jià)生產(chǎn)商(8個(gè)合資企業(yè)，分布于4個(gè)城市)區(qū)域分銷中心(廣州、上海、北京、成都、武漢)分銷商(500個(gè)城市，1000~1500個(gè)分銷商)零售商(全國有100萬個(gè)網(wǎng)點(diǎn)銷售P&G的產(chǎn)品)其它聯(lián)合利華可口可樂百事可樂長虹在很長期內(nèi)還無法采用“聯(lián)合分銷”模式“聯(lián)合分銷”模式廣泛地被跨國企業(yè)所采用，但并不適合于長虹電池的營銷現(xiàn)狀長虹電池的分銷模式在每個(gè)區(qū)域選擇一定數(shù)量的批發(fā)商發(fā)展成為分銷商，除了正常的購銷關(guān)系外，長虹還應(yīng)該提供優(yōu)惠、折扣和其它權(quán)利，并幫助分銷商進(jìn)行分銷和存貨管理，建立完整的分銷商管理和服務(wù)體系，這是渠道建設(shè)的核心所在分銷商必須有廣泛的銷售網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)必須含有一定數(shù)量的二級(jí)批發(fā)商和零售商，并且能達(dá)到要求的覆蓋范圍，分銷商需要向地區(qū)內(nèi)的批發(fā)商和零售商送貨、提供信用、倉儲(chǔ)產(chǎn)品及POP資料零售商是渠道建設(shè)的另一個(gè)重點(diǎn)，通過貨柜管理、促銷宣傳、賣場建設(shè)等手段和指標(biāo)來拉動(dòng)終端消費(fèi)，并維護(hù)市場秩序和控制終端價(jià)格核心客戶主要指一些大型連鎖超市和新興的零售業(yè)態(tài)(如大賣場)，長虹電池應(yīng)建立專門的部門和采用完全以客戶為導(dǎo)向的銷售模式來拓展這一渠道說明長虹電池區(qū)域分銷商核心客戶二級(jí)批發(fā)商零售商羅蘭?貝格建議長虹電池建立以分銷商為核心的區(qū)域分銷體系，同時(shí)迅速進(jìn)入新興的分銷渠道案例P&G的分銷商管理體系經(jīng)濟(jì)利益保障機(jī)制獲得額外的定貨折扣對其經(jīng)營利潤的部分承諾(在拓展時(shí)期)返利由于P&G的產(chǎn)品營銷，他可以比以銷其他產(chǎn)品承擔(dān)更小的風(fēng)險(xiǎn)，獲取更大的回報(bào)管理和控制機(jī)制服務(wù)和支持機(jī)制經(jīng)銷商和P&G的業(yè)務(wù)人員一起配合來有效實(shí)施以下渠道和職能經(jīng)營規(guī)劃存貨管理零售覆蓋運(yùn)輸與倉儲(chǔ)售點(diǎn)廣告與促銷

企業(yè)應(yīng)明確各項(xiàng)職能在企業(yè)和經(jīng)銷商

之間的分配，并確定各自的工作重點(diǎn)對于大的分銷商，委派客戶經(jīng)理進(jìn)駐其總部辦公，小的分銷商則由一個(gè)客戶經(jīng)理同時(shí)監(jiān)控幾個(gè)業(yè)務(wù)支持：幫助分銷商拓展二級(jí)網(wǎng)點(diǎn)，分銷貨物管理支持：IDS改造計(jì)劃，協(xié)助分銷商按照寶潔的要求進(jìn)行重組，幫助分銷商分析問題并制定解決方案培訓(xùn)支持：定期對經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，介紹產(chǎn)品知識(shí)和營銷知識(shí)廣告支持：定期的廣告促銷，區(qū)域廣告中出現(xiàn)經(jīng)銷商的名稱保障分銷商利潤穩(wěn)定渠道秩序協(xié)助分銷商履行渠道職能控制分銷商行為激發(fā)分銷商的信心，

推動(dòng)分銷商的業(yè)務(wù)發(fā)展完善的分銷商管理體系包括經(jīng)濟(jì)利益保障機(jī)制、管理和控制機(jī)制、服務(wù)和支持機(jī)制三個(gè)方面寶潔與經(jīng)銷商的職責(zé)劃分經(jīng)銷商管理和控制機(jī)制的主要內(nèi)容是將渠道職能在企業(yè)和經(jīng)銷商之間

進(jìn)行合理分配案例分析總經(jīng)理市場工程人事財(cái)務(wù)銷售生產(chǎn)廣告/促銷的執(zhí)行廣告/促銷大客戶特選渠道非碳酸飲料銷售分析營業(yè)所針對大賣場等的客戶及促銷方案水、橙汁等產(chǎn)品的管理銷售分析負(fù)責(zé)學(xué)校、企事業(yè)勞防用品市場的滲透可口可樂統(tǒng)一投放形象廣告，并負(fù)責(zé)全國性的消費(fèi)者促銷，以此來對各地區(qū)瓶裝商進(jìn)行廣告和促銷支持各地瓶裝商主要從事渠道促銷以及地區(qū)性消費(fèi)者促銷(費(fèi)用與可口可樂共擔(dān))案例分析：Cocacola許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導(dǎo)向的營銷組織(1)：可口可樂的

市場部通過對特定客戶和特定渠道的專人負(fù)責(zé)來對銷售部的運(yùn)作進(jìn)行指導(dǎo)總經(jīng)理銷售財(cái)務(wù)市場…技術(shù)物流財(cái)務(wù)人事關(guān)鍵客戶經(jīng)理銷售大區(qū)經(jīng)理渠道營銷渠道促銷品牌策略制定品類總監(jiān)品類總監(jiān)品類總監(jiān)媒體總監(jiān)市場研究總監(jiān)消費(fèi)者服務(wù)總監(jiān)PWSkinOral品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理廣告投入市場研究競爭分析顧客服務(wù)品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理品牌經(jīng)理案例分析：Unilever許多跨國企業(yè)都建立了以市場營銷功能為導(dǎo)向的營銷組織(2)：聯(lián)合利華

的市場部負(fù)責(zé)統(tǒng)一的產(chǎn)品/品牌營銷策略制定、市場分析以及媒體投放渠道開發(fā)和維護(hù)渠道管理銷貨銷售實(shí)現(xiàn)促銷執(zhí)行營銷執(zhí)行功能負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市場部和銷售部的關(guān)系組織信息收集和匯總市場研究消費(fèi)者研究進(jìn)行消費(fèi)者調(diào)查建立消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫研究消費(fèi)者形態(tài)制定營銷策略制定營銷計(jì)劃和總體預(yù)算促銷設(shè)計(jì)促銷管理促銷物料管理品牌推廣廣告管理POP設(shè)計(jì)媒體組織策略品牌維護(hù)公共關(guān)系協(xié)調(diào)產(chǎn)品管理產(chǎn)銷結(jié)合新產(chǎn)品開發(fā)研究物流配送倉庫管理開單制票貨款管理費(fèi)用控制客戶生產(chǎn)發(fā)展部(銷售部)財(cái)務(wù)部產(chǎn)品發(fā)展部市場銷售部市場研究部市場調(diào)查部市場部