姚家小區(qū)西區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告

PAGEPAGE58姚家小區(qū)西區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告濟(jì)南福泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二○○五年五月總論第一節(jié)項(xiàng)目背景一、項(xiàng)目名稱：姚家小區(qū)西區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目二、建設(shè)地址：濟(jì)南市歷下區(qū)漿水泉路三、建設(shè)單位：濟(jì)南福泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》（2003-2020）2、《濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)“十五”發(fā)展規(guī)劃》3、《濟(jì)南市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于第一批歷史遺留經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目立項(xiàng)事宜的復(fù)函》（濟(jì)計(jì)投資函[2004]25號(hào)）4、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》5、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》6、城市居民居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范7、建設(shè)單位提供的其他資料六、項(xiàng)目提出的背景隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大改善。以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。2003年國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)［2003］18號(hào)），正式確立了房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，要求各地根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)多數(shù)家庭能夠購(gòu)買或承租普通商品住房，順利住上自己滿意的房子。根據(jù)山東省2010年城鎮(zhèn)住宅發(fā)展綱要和濟(jì)南市建設(shè)事業(yè)2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的要求，濟(jì)南市以建設(shè)現(xiàn)代化省會(huì)城市為目標(biāo)，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，進(jìn)一步加快舊城、舊村改造和新區(qū)開發(fā)的步伐，不斷提高城市居民居住質(zhì)量與水平。姚家小區(qū)西區(qū)改造開發(fā)項(xiàng)目作為舊城、舊村改造的歷史遺留項(xiàng)目，符合政策規(guī)定和城市發(fā)展的要求，市有關(guān)部門同意該項(xiàng)目進(jìn)入建設(shè)程序。因此，濟(jì)南福泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定抓住當(dāng)前有利時(shí)機(jī)，加快項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的進(jìn)程。七、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中關(guān)聯(lián)度較高的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，也是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，它的發(fā)展對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有十分重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)從1980年至1997年間，建筑業(yè)總產(chǎn)值增加30倍，提供財(cái)政收入增長(zhǎng)150倍，建筑業(yè)的增加值高達(dá)GDP的8.5%，大大超過(guò)了通常支柱產(chǎn)業(yè)占GDP5%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，而建筑業(yè)的發(fā)展中有85%是由住宅建設(shè)所提供的，住宅業(yè)每增長(zhǎng)10%，可以帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，顯而易見(jiàn)，住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用和關(guān)聯(lián)度越來(lái)越強(qiáng)。為此，國(guó)家特別把住宅建設(shè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)加以扶持，胡錦濤總書記在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上指出：“住房、汽車……等行業(yè)發(fā)展很快，與提高人民生活水平和質(zhì)量密切相關(guān)。這些領(lǐng)域市場(chǎng)潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對(duì)促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用?！?003年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上提出，要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，進(jìn)一步推進(jìn)住房制度改革，不斷完善住房政策體系，促進(jìn)住房消費(fèi)，以帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和近萬(wàn)億元消費(fèi)，同時(shí)促進(jìn)城鄉(xiāng)居民就業(yè)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體制改革。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)有利于加快促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提高城鄉(xiāng)居民的居住水平，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求。2、符合山東省和濟(jì)南市的住宅發(fā)展規(guī)劃日前，由山東省建設(shè)廳、發(fā)改委、財(cái)政廳、國(guó)土資源廳、物價(jià)局等五部門制定的《山東省安康居住工程實(shí)施方案》已獲省政府批準(zhǔn)?！斗桨浮分刑岢觯旱?007年，山東省要基本解決人均住宅建筑面積10平方米以下的居民家庭住房困難，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房條件，使城市居民人均住宅建筑面積達(dá)到27平方米；到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本擁有或租住一套建筑面積不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米，全面完成舊住宅小區(qū)的整治改造，令居住質(zhì)量和環(huán)境得到明顯改善。濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)“十五”發(fā)展規(guī)劃中提出：到“十五”末，完成房地產(chǎn)投資264億元，開發(fā)各類房屋面積1800萬(wàn)平方米，其中住宅1500平方米，要分別比“九五”增長(zhǎng)89%、64%和67%；消除人均居住面積不足4平方米的住房困難戶，使其人均達(dá)到12平方米，住房成套率到85%以上，全市房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)值不低于600億，增加財(cái)政收入不低于15億，增加就業(yè)人數(shù)不少于15萬(wàn)人。2005年是“十五”計(jì)劃實(shí)施的最后一年，也是關(guān)鍵的一年，所以，該項(xiàng)目的建設(shè)符合山東省和濟(jì)南市的住宅發(fā)展規(guī)劃。3、適應(yīng)加快推進(jìn)城市化的需要為充分發(fā)揮城市在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展中的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)城市環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，省委、省政府確定了全省城市化發(fā)展目標(biāo)：到2010年全省城市化水平達(dá)到50%左右，住宅人均使用面積達(dá)到30平方米。省政府第21次省長(zhǎng)辦公會(huì)提出：濟(jì)南市可按300萬(wàn)人口規(guī)模進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，到2010年人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到65%左右；2030年前后，在全市總?cè)丝谶_(dá)到750萬(wàn)～800萬(wàn)人的情況下，城鎮(zhèn)人口達(dá)到600萬(wàn)人，人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%，形成職能分工明確、空間布局合理、等級(jí)規(guī)模有序、設(shè)施完善高效的城鎮(zhèn)體系。濟(jì)南作為山東省省會(huì)城市，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。2003年全市城鎮(zhèn)人口297.21萬(wàn)人，人口城鎮(zhèn)化率為51%，這個(gè)規(guī)模與濟(jì)南在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的地位是不相稱的。為此，濟(jì)南市把推進(jìn)城市化進(jìn)程作為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略重點(diǎn)，納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃。濟(jì)南市建設(shè)事業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃提出：“十五”及以后一段時(shí)期，將進(jìn)入城市化加快發(fā)展的新階段，要把實(shí)施城市化戰(zhàn)略作為牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的重大措施，強(qiáng)力推進(jìn)城市化進(jìn)程；不僅要發(fā)揮城市吸納非農(nóng)業(yè)人口的功能，還要有效提高城市人口質(zhì)量，逐步提高城市居民的生存能力、就業(yè)能力、創(chuàng)業(yè)能力、貢獻(xiàn)能力；加快舊城改造和住宅建設(shè)，改善居民生活水平，以舊城改造帶動(dòng)新區(qū)建設(shè)。力爭(zhēng)到2005年，城市化水平達(dá)到55%，到2010年，城市化水平進(jìn)一步達(dá)到65%。隨著城市化速度的加快，住宅需求量勢(shì)必呈上升態(tài)勢(shì)，因此，該項(xiàng)目的建設(shè)，可有效擴(kuò)大濟(jì)南市的住宅供應(yīng)量，有利于推進(jìn)濟(jì)南的城市化進(jìn)程。4、有利于改善市民居住環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃（2003—2020）和濟(jì)南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的要求，濟(jì)南市決定對(duì)城市布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，采取了騰籠換業(yè)、舊城改造等一系列措施，不斷加快城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的步伐?！笆濉奔敖窈髸r(shí)期，濟(jì)南市的城建工作將堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，進(jìn)一步強(qiáng)化城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境設(shè)施建設(shè)和特色建設(shè)，結(jié)合舊城改造和住宅建設(shè)的需要，按照舊區(qū)改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的原則，綜合開發(fā)，配套建設(shè)，改善居住環(huán)境，提高城市居民的居住水平，以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的居住需要。該項(xiàng)目為大型居住區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上力求使各項(xiàng)生活設(shè)施配套完善，布局合理，營(yíng)造出優(yōu)美、舒適、安逸的生活環(huán)境，為社區(qū)內(nèi)居民提供一個(gè)現(xiàn)代住宅新居。另外，通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)土地進(jìn)行綜合開發(fā)，既開發(fā)建設(shè)居民住宅，又加上周圍配套建設(shè)學(xué)校、幼兒園、停車場(chǎng)、社區(qū)文化活動(dòng)中心等服務(wù)設(shè)施，對(duì)加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，為居民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，增加居民收入，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起到積極的促進(jìn)作用。第二節(jié)項(xiàng)目概況一、建設(shè)地址項(xiàng)目地處濟(jì)南市歷下區(qū)漿水泉路，位于解放東路以南、經(jīng)十東路以北，北有歷下政務(wù)大廈、歷下行政審批中心，西臨風(fēng)景秀麗的硯池山，附近有山東政法學(xué)院、山東輕工學(xué)院、山東武術(shù)學(xué)院、山東武警醫(yī)院、中潤(rùn)世紀(jì)城及圣洋海鮮大型批發(fā)市場(chǎng)等。該項(xiàng)目為濟(jì)南市東部開發(fā)的黃金地帶，是濟(jì)南歷下區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中心，交通便利，商業(yè)及文化氣氛濃重。二、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃用地面積8756平方米約13.13畝，總建筑面積58000平方米，其中：住宅建筑面積38000平方米、可提供住房320套，配套公建商業(yè)建筑面積20000平方米。三、項(xiàng)目投入總資金及效益初步測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為16500萬(wàn)元，其中：建筑安裝工程費(fèi)用11020萬(wàn)元，其他費(fèi)用3480萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)用2000萬(wàn)元。項(xiàng)目建成、房屋全部出售后可實(shí)現(xiàn)銷售收入25850萬(wàn)元、利潤(rùn)5400萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為48.8%，全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為32.7%，投資回收期為2年，項(xiàng)目具有一定的盈利能力。敏感性分析表明，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表表1-1序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1總用地畝13.132總建筑面積平方米58000其中：住宅建筑面積平方米38000公建建筑面積平方米14000地下車庫(kù)平方米70003居住戶數(shù)戶3204總投資萬(wàn)元165005銷售收入萬(wàn)元258506銷售利潤(rùn)萬(wàn)元54007投資利潤(rùn)率%48.88所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%48.89所得稅前投資回收期年210所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%32.711所得稅后投資回收期年2市場(chǎng)需求分析第一節(jié)濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀當(dāng)前，我國(guó)住宅發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段，住宅建設(shè)成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力量。房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)年增長(zhǎng)保持在19%以上，年增長(zhǎng)額保持在固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)額的30%左右，直接和間接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)在2個(gè)百分點(diǎn)左右。2003年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資超過(guò)10000億元，同比增長(zhǎng)29.7%，占同期固定資產(chǎn)投資的23.7%，城鄉(xiāng)住宅投資占房地產(chǎn)投資的79.06%，個(gè)人購(gòu)買商品房的比重已達(dá)94.2%。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化步伐加快和居民收入的提高，住宅建設(shè)特別是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長(zhǎng)期保持在較高水平，并成為貫穿我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)始終的重要推動(dòng)力量。按照2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到32平方米估算，2003年～2020年間，我國(guó)城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積應(yīng)當(dāng)達(dá)到140億平方米左右。2003年，在經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的推動(dòng)下，山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資仍呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資接近582億元，其中住宅投資達(dá)409億元，竣工房屋面積達(dá)7539萬(wàn)平方米，竣工住宅超過(guò)21萬(wàn)套，市場(chǎng)需求旺盛，全年實(shí)際銷售2005萬(wàn)平方米，發(fā)展前景看好，支柱作用進(jìn)一步顯現(xiàn)。2004年市場(chǎng)對(duì)商品住宅的需求主要來(lái)自三個(gè)方面：一是每年不斷增長(zhǎng)的首次置業(yè)者的主動(dòng)性購(gòu)房需求；二是新城規(guī)劃、舊城改造和市區(qū)道路改造工程的實(shí)施帶來(lái)的拆遷戶被動(dòng)性購(gòu)房需求；三是隨著各地房改房的上市，特別是省直房改房的上市，將激發(fā)新一輪追求“居者優(yōu)其屋”的二次購(gòu)房需求。據(jù)調(diào)查，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有83.4%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)消費(fèi)者購(gòu)房能力較高，96.9%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售情況樂(lè)觀，97.7%的企業(yè)對(duì)未來(lái)兩年商品房銷售前景看好。從政策上看，無(wú)論是央行的房貸新政策還是國(guó)務(wù)院2003年18號(hào)文件，對(duì)中低價(jià)位普通商品住房都是重點(diǎn)扶持。二、濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)情況“九五”以來(lái)，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)家宏觀政策的指導(dǎo)下進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的階段，基本保持了穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。目前，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)220多家，注冊(cè)資金近80億元，年開發(fā)能力800萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)業(yè)已成為濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，顯示出對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁拉動(dòng)作用。（一）主要開發(fā)現(xiàn)狀1、2003年房地產(chǎn)開發(fā)情況。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資將近90億元，同比增長(zhǎng)17.4%。施工面積818萬(wàn)多平方米，同比增長(zhǎng)13.9%。竣工面積295萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.5%。土地購(gòu)置面積315萬(wàn)平方米，同比下降3.6%。竣工住宅21170套，同比增長(zhǎng)14%。全年實(shí)際銷售面積256多萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%。新區(qū)安置用房建設(shè)竣工面積約40萬(wàn)平方米。2、商品房空置情況。全市空置面積約74.6萬(wàn)平方米，與去年持平。其中住宅53.4萬(wàn)平方米，辦公用房空置面積為8.6萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房空置面積為4.4萬(wàn)平方米?？罩靡荒暌陨系姆课?.7萬(wàn)平方米，一年以下的房屋57.9萬(wàn)平方米。3、商品房銷售情況。商品房平均價(jià)格每平方米2580元，同比增長(zhǎng)11.2%。購(gòu)房者95%的為自住。購(gòu)買對(duì)象中本地城市居民占多數(shù)，本地農(nóng)民及外地戶藉居民不足5%。個(gè)人購(gòu)房率達(dá)到95%。4、拆遷及舊區(qū)改造情況。今年濟(jì)南市圍繞“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)進(jìn)行街區(qū)整治和道路改造，共完成拆遷132萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.6%。被拆遷居民購(gòu)買新建商品房的約占四成，購(gòu)買二手房、手續(xù)不全的低價(jià)房占四成。5、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況。濟(jì)南市2003年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資500多億元，增長(zhǎng)24.8%；完成GDP總量1367.8億元，增長(zhǎng)14.5%；完成房地產(chǎn)投資近90億元，增長(zhǎng)17.4%，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總量的17.8%，占GDP總量的6.6%。（二）房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問(wèn)題1、土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)不足，價(jià)格偏高。今年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)17.4%，而土地購(gòu)置面積同比下降3.6%。主要原因是土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行效率不高，一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)不足，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格過(guò)高。濟(jì)南市按年竣工295萬(wàn)平方米計(jì)算，投入市場(chǎng)的土地面積約3000～4000畝，而從實(shí)行“招拍掛”以來(lái)成交的開發(fā)用地面積不足需要的六分之一。2、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不盡合理，供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。由于受土地緊缺和地價(jià)偏高的影響，新上開發(fā)項(xiàng)目多為中、高檔項(xiàng)目，普通商品房明顯偏少，政府的拆遷安置用房嚴(yán)重短缺，適合中、低收入家庭購(gòu)買的商品房不足。目前我市空置商品房中，中、高檔住宅和寫字樓占80%。從當(dāng)前的市場(chǎng)銷售看，中檔房的銷售較好，低檔房次之，高檔房較差。房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)向中低檔普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)將更加明顯。調(diào)查顯示：68.2%的企業(yè)未來(lái)兩年房地產(chǎn)開發(fā)首選普通住宅。第二節(jié)濟(jì)南市住房市場(chǎng)情況分析2003年，在宏觀經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行的背景下，隨著濟(jì)南新的城市規(guī)劃的實(shí)施，住房一、二級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)保持購(gòu)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平做出了積極貢獻(xiàn)。一、綜合情況2003年全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持續(xù)快速增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)讓件數(shù)超過(guò)2萬(wàn)件，達(dá)到24315件，同比增長(zhǎng)36.5%，轉(zhuǎn)讓面積突破300萬(wàn)平方米，達(dá)到321.95萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.8%，轉(zhuǎn)讓金額53.31億元，增長(zhǎng)近10億，增幅22.1%。全市住房抵押8584件，同比增長(zhǎng)1.5倍；抵押面積106.05萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)99.9%；抵押金額25.85億元，增長(zhǎng)94.5%。詳細(xì)情況見(jiàn)下圖：圖1全市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓面積突破300萬(wàn)平方米二、住房一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)2003年，全市商品住房成交8886件，比上年增長(zhǎng)49.6%，成交面積109.54萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)33.9%，成交金額24.79億元，增長(zhǎng)56.7%。住房一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1、“普通商品住房”供需兩旺2003年，我市“普通商品住房”成交7890件，占商品住房成交總件數(shù)的88.8%。在我市商品住房交易件數(shù)、面積、金額三項(xiàng)指標(biāo)保持34%～57%的高增長(zhǎng)情況下，“普通商品住房”成交件數(shù)尚能達(dá)到88.8%，足以證明我市2003年“普通商品住房”供應(yīng)基本滿足了市場(chǎng)需求。圖2商品住房戶型面積成交情況對(duì)比從圖2可以看出：不超過(guò)130平方米的中小戶型成交6443件，占商品住房成交總件數(shù)的72.5%；其中70～130平方米之間的戶型最為市場(chǎng)所認(rèn)可，共計(jì)5710件，占64.3%。從這個(gè)意義上說(shuō)，適合普通居民改善居住條件的戶型基本滿足了市場(chǎng)需求。另外，除70～130平方米的主導(dǎo)戶型外，130平方米以上的大戶型成交量明顯高于70平方米以下的小戶型。這種狀況一方面說(shuō)明居民改善居住條件的期望值較高，一級(jí)市場(chǎng)發(fā)展還很有潛力，但同時(shí)從購(gòu)房抵押情況來(lái)看，居民在購(gòu)買商品房時(shí)，大部分是采用貸款購(gòu)買的方式，這其中雖然有居民購(gòu)房觀念在逐步改變的因素影響，但也說(shuō)明目前市場(chǎng)上供應(yīng)的“普通商品住房”戶型面積偏大，居民的經(jīng)濟(jì)承受能力還達(dá)不到購(gòu)買大戶型的條件，市場(chǎng)還是應(yīng)該以70～130平方米左右的“普通商品住房”為主。2、多層住房占住房戶型面積成交情況對(duì)比在濟(jì)南市商品住房市場(chǎng)上，多層、高層和小高層樓房的銷售量比例出現(xiàn)變化。2003年，我市銷售的多層樓房占商品住房銷售總件數(shù)的比重為66.7%；高層、小高層商品住房成交2959件，同比增長(zhǎng)3.5倍，占商品住房成交量的33.3%，比上一年提高22個(gè)百分點(diǎn)。但是，買一套高端高層住房的平均價(jià)格是多層住房的兩倍多，不是一般居民所能承受的。3、個(gè)人購(gòu)買商品住房實(shí)現(xiàn)歷史性突破2003年，我市個(gè)人購(gòu)買商品住房件數(shù)、面積的比例均超過(guò)90%以上。個(gè)人購(gòu)買商品住房成交8691件，占商品住房成交總量的97.8%，成交面積99.35萬(wàn)平方米，占90.7%；成交金額22.18億元，占89.5%，分別比2002年提高了17.7、25.4和20.8個(gè)百分點(diǎn)。居民的住房消費(fèi)水平和住房商品化程度同步快速提升，實(shí)現(xiàn)了自1998年停止福利分房以來(lái)的歷史性突破?；蛟S，我們還可把這種突破看作我市住房消費(fèi)已經(jīng)全面進(jìn)入商品化時(shí)代的一個(gè)歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。4、價(jià)格增長(zhǎng)速度在高位平穩(wěn)運(yùn)行2003年，我市商品住房平均價(jià)格為2263元/平方米，同比增長(zhǎng)17.0%，其增長(zhǎng)速度比全國(guó)4.7%的平均水平高出12個(gè)百分點(diǎn)，不可謂不高，卻又居高不驚，運(yùn)行平穩(wěn)，盡顯成熟穩(wěn)健之態(tài)。尤其是下半年的走勢(shì)，與上半年分析中的預(yù)測(cè)完全吻合，并與2002年的走勢(shì)形成鮮明對(duì)照。第三節(jié)濟(jì)南市房地產(chǎn)布局分析濟(jì)南的交通主干道大多是東西走向，這就決定了濟(jì)南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點(diǎn)，居民住宅大多集中在東西偏南方向。但是，近年來(lái)隨著濟(jì)南城市新的總體規(guī)劃的出臺(tái)，濟(jì)南市房地產(chǎn)布局也隨之發(fā)生了很大變化，由東部、南部，逐漸向西部、北部擴(kuò)展，人們購(gòu)買房產(chǎn)不僅僅重視位置，同時(shí)也從價(jià)格、地段、戶型、配套能力、物業(yè)管理服務(wù)等多個(gè)方面綜合考慮。顯然，這種局面的出現(xiàn)有利于濟(jì)南市各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的均衡發(fā)展。東部區(qū)域，潛力無(wú)限。東部地區(qū)是省城傳統(tǒng)的科技文教區(qū)，具有交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因此一直是房地產(chǎn)商投資開發(fā)的熱點(diǎn)，這一區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，人文環(huán)境優(yōu)秀，特別是有眾多的大中專院校和許多教學(xué)質(zhì)量較好的中小學(xué)為依托，吸引了大批購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)房置業(yè)。尤其是在千佛山周圍地區(qū)形成了中創(chuàng)開元山莊、中潤(rùn)富華園、中潤(rùn)裕華園、邦泰·綠苑、中聯(lián)花園等一批高檔住宅區(qū)，這里不但可以享受千佛山的自然風(fēng)光，而且具有很高的投資價(jià)值。隨著濟(jì)南市東部新城區(qū)規(guī)劃的出臺(tái)，“東拓”的具體實(shí)施，經(jīng)十東路景觀大道的建成，東部區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)一批規(guī)劃合理、配套齊全的大型住宅社區(qū)，其開發(fā)也必將隨之在不斷向東延伸，以雅居園和中潤(rùn)世紀(jì)城為代表，東部地區(qū)已成為房地產(chǎn)開發(fā)最有前景和希望的地方。南部區(qū)域，環(huán)境位置優(yōu)越，物以稀為貴。南部區(qū)域有著優(yōu)越的自然環(huán)境，從舜華園、舜玉花園、陽(yáng)光舜城、泉景四季花園、齊魯駿園、到玉函南區(qū)、玉函東區(qū)等各種不同檔次的樓盤能夠滿足不同層次購(gòu)房者的需要，已初步形成區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)。此外，在南部山區(qū)的仲宮鎮(zhèn)，加州花園和金宮山莊別墅的開發(fā)，使人們看到了開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)郊別墅的潛力。而且，隨著濟(jì)南市“南控”的實(shí)施，南部區(qū)域可供房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)用地越來(lái)越少，目前僅有的幾個(gè)住宅小區(qū)也即將成為絕版，因此這一地區(qū)正不斷受到人們的追逐。西部區(qū)域，別有洞天。西部區(qū)域隨著近幾年的開發(fā)，規(guī)模不斷擴(kuò)大，交通條件、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等都得到很大改善，涌現(xiàn)出不少價(jià)格貼近百姓、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的小區(qū)，像王官莊小區(qū)、實(shí)力花園、明星小區(qū)等。另外隨著工廠的搬遷和舊城改造，西部區(qū)域又出現(xiàn)了匯統(tǒng)花園、陽(yáng)光小區(qū)、三箭如意苑、陽(yáng)光100、外海西子花園等檔次較高、規(guī)模較大的住宅區(qū)，為人們?cè)谖鞑康貐^(qū)安居置業(yè)開辟了新的天地。北部區(qū)域，舊貌換新顏。以天橋區(qū)為主的北部地區(qū)過(guò)去以物美價(jià)廉取勝，如金牛小區(qū)、西苑小區(qū)、太平洋花園、千鶴園小區(qū)、天福苑小區(qū)等。而如今也出現(xiàn)了許多中高檔樓盤，如泉星小區(qū)、魯能康橋、大明翠庭等，大明翠庭憑借臨近大明湖的優(yōu)勢(shì)，觀景位置較好的住房?jī)r(jià)位已達(dá)6000元/平方米。加之近期濟(jì)南市大的舊城改造項(xiàng)目也主要集中在北部的天橋區(qū)，這必然會(huì)提升北部的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘北部地區(qū)房地產(chǎn)投資開發(fā)的市場(chǎng)潛力。第四節(jié)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)分析一、從宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析1998年，我國(guó)出臺(tái)政策改福利分房為貨幣化分房，由此培育了廣闊的住宅需求市場(chǎng)。1999年，政府將個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房公積金貸款的最長(zhǎng)期限由20年延長(zhǎng)到30年，并推出了多種住房消費(fèi)貸款方式，制定實(shí)施了減免房地產(chǎn)交易稅，發(fā)展和完善房屋交易中介機(jī)構(gòu)等一系列優(yōu)惠政策和措施，增強(qiáng)了居民住房消費(fèi)的信心和購(gòu)買力。在政府一系列優(yōu)惠政策和措施的鼓勵(lì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房產(chǎn)交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)漸趨規(guī)范和完善，為居民買房、賣房提供了合法固定的場(chǎng)所和通暢的信息來(lái)源，使之能夠既清晰地了解房產(chǎn)市場(chǎng)行情，又有利于促進(jìn)商品住宅的消費(fèi)和流通。2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布18號(hào)令，將房地產(chǎn)業(yè)列為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是一種定性的政策支持。2004年，我國(guó)又陸續(xù)出臺(tái)了一系列土地市場(chǎng)政策和金融政策，如關(guān)于8月31日協(xié)議出讓土地的期限，以及將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）資本金比例從20%提高到35%及以上等，都是為了規(guī)范土地使用、控制房地產(chǎn)的信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道，防止產(chǎn)生市場(chǎng)泡沫，避免導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。金融系統(tǒng)也制定了專門的措施以防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)新增信貸需求采取更嚴(yán)格的條件限制，從目前的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源看，企業(yè)銀行貸款比例下降，且貸款對(duì)象一般是有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)；個(gè)人購(gòu)房貸款絕大部分是住房按揭、抵押貸款，且貸款對(duì)象一般有固定收入來(lái)源，金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)率大為減少，房屋市場(chǎng)逐漸走向成熟。二、從濟(jì)南市住房消費(fèi)需求分析1、從社會(huì)需求總量分析濟(jì)南市住宅總量需求來(lái)源于三個(gè)方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快城市人口增加的住房需求；舊城、舊村改造的需求。（1）居民住房改善的需求隨著生活水平的提高，人們要求居住的標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)越高，住房從量到質(zhì)的變化因素的拉動(dòng)，使居民住宅消費(fèi)今后將呈現(xiàn)較強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。今年11月13日，建設(shè)部政策研究中心宣布了在2020年建設(shè)小康社會(huì)的居住目標(biāo)，屆時(shí)城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到35平方米，每套住宅平均面積在100～120平方米左右。日前，山東省在《山東省安康居住工程實(shí)施方案》也提出：到2007年，城市居民人均住宅建筑面積要達(dá)到27平方米；到2010年，城市人均住宅建筑面積達(dá)到30平方米，而濟(jì)南市今年城市居民人均住宅面積只有18.85平方米，按今年市區(qū)人口335萬(wàn)，到2010年增加11.15平方米計(jì)算，潛在的住宅需求量為3735.25萬(wàn)平方米。（2）城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快所增加的住宅需求按照濟(jì)南市新的城市發(fā)展規(guī)劃，濟(jì)南城區(qū)的范圍將擴(kuò)大一倍，到2010年，市區(qū)所能容納的人口數(shù)將增加到400多萬(wàn)，另外城市新增人口按保守估計(jì)約為25萬(wàn)，人口增加的住宅需求約為2700萬(wàn)平方米，這無(wú)疑給房地產(chǎn)開發(fā)提供了更為廣闊的空間，使房地產(chǎn)業(yè)得以大規(guī)模發(fā)展。（3）舊城、舊村改造的需求舊城改造對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)不僅僅是創(chuàng)造新的熱點(diǎn)區(qū)域，而且大規(guī)模的拆遷，直接造就了大規(guī)模的購(gòu)房需求，特別是貨幣化補(bǔ)償?shù)膶?shí)施，創(chuàng)造了一個(gè)數(shù)量龐大的有一定購(gòu)買力的購(gòu)房群體。按照濟(jì)南的住宅發(fā)展規(guī)劃，到2010年，濟(jì)南市舊城區(qū)共有70多個(gè)區(qū)片亟待改造，需拆除危陋房屋340余萬(wàn)平方米，安置這些區(qū)片的居民和單位大概需新建住宅1500萬(wàn)平方米；全市近郊42個(gè)舊村居改造需建住宅超過(guò)1800萬(wàn)平方米。2、從居民消費(fèi)購(gòu)買力分析根據(jù)濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)資料，2003年，濟(jì)南市國(guó)民經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)速度加快、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、效益改善、質(zhì)量提高、活力增強(qiáng)、后勁倍增的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)13.9%，市場(chǎng)物價(jià)出現(xiàn)恢復(fù)性上升，濟(jì)南城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量進(jìn)一步提高，全年職工工資總額126.4億元，比上年增長(zhǎng)12.8%；在崗職工平均工資16232元，增長(zhǎng)12.8%；城市居民人均可支配收入為11013元，增長(zhǎng)9.17%；人均消費(fèi)性支出8395元，增長(zhǎng)7.4%；居民儲(chǔ)蓄存款758.4億元，比年初增長(zhǎng)17.8%；城鄉(xiāng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，城市恩格爾系數(shù)為31.1%，比上年減少1.8個(gè)百分點(diǎn)。有經(jīng)濟(jì)發(fā)展做基礎(chǔ)，有居民收入或支出的增長(zhǎng)做支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)周期的上升期，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大發(fā)展?jié)摿?，第五?jié)項(xiàng)目市場(chǎng)前景初步分析一、項(xiàng)目開發(fā)的有利條件1、項(xiàng)目地塊位于城市東部，按照濟(jì)南城市發(fā)展規(guī)劃，“東拓”戰(zhàn)略的實(shí)施，將推動(dòng)?xùn)|部新區(qū)迅速發(fā)展。加上經(jīng)十東路的便捷，高新區(qū)的成熟，漿水泉路的貫通，交通條件便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，必將成為購(gòu)房者心目中的首選之一。2、項(xiàng)目周圍配套設(shè)施齊全，附近有萬(wàn)嘉隆超市、兩所小學(xué)、省婦幼保健醫(yī)院、山東政法學(xué)院、山東輕工學(xué)院、山東武術(shù)學(xué)院、山東武警醫(yī)院、中潤(rùn)世紀(jì)城及圣洋海鮮大型批發(fā)市場(chǎng)等，生活條件便利，有利于降低項(xiàng)目開發(fā)的配套成本。3、地塊方正，具備開發(fā)住宅的良好條件，待拆民房居住條件差，拆遷難度較小。4、地區(qū)周圍高等院校較多，人文環(huán)境較佳，臨近中潤(rùn)世紀(jì)城，樹立了本地高尚住宅區(qū)的良好形象。二、項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力分析1、東部重點(diǎn)類別項(xiàng)目分析（1）中潤(rùn)世紀(jì)城中潤(rùn)世紀(jì)城緊鄰二環(huán)東路和經(jīng)十東路，板式小高層設(shè)計(jì)，采用大面積落地窗結(jié)合大面積過(guò)渡綠化帶規(guī)避噪音；以香港影星結(jié)合飽和式廣告提升項(xiàng)目影響力；以圍合式建筑布局，現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，外觀氣派，同時(shí)也注重細(xì)節(jié)，比如在入戶大堂設(shè)計(jì)休息椅和天氣預(yù)報(bào)板。樓盤面積為12萬(wàn)m2，一期工程從2003年6月開始銷售，平均售價(jià)5200元/m2，在整個(gè)銷售過(guò)程中，152～158m2易售。而項(xiàng)目只是相對(duì)高檔，在中檔項(xiàng)目品質(zhì)接近它后已經(jīng)無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。（2）富翔天地該項(xiàng)目地處花園路邊，交通、配套都很方便。力推德式風(fēng)格建筑，借助一期深入人心的多層低密度住宅和成熟的園林景觀吸引客戶，二期模仿深圳天鵝堡，并借花園路改造完成提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。樓盤面積為18萬(wàn)m2，二期工程從2004年8月開始銷售，平均售價(jià)4280元/m2，由于先前打下的客戶基礎(chǔ)以及周邊成熟的配套，銷售速度較快，特別是90m2、110m2和137m2的戶型很是搶手。但該樓盤戶型仍較傳統(tǒng)。（3）上?；▓@該樓盤雖同處東部，但靠近工業(yè)北路，目前周邊交通較不便，環(huán)境較差，基礎(chǔ)設(shè)施還在建設(shè)。項(xiàng)目二期工程從2004年9月開始銷售，售價(jià)在3100元/m2到3400元/m2，采用現(xiàn)房分批推售，中戶型，低密度和綜合配套，來(lái)樹立企業(yè)信譽(yù)度和展示實(shí)力，以吸引客戶。讓客戶感到實(shí)在，針對(duì)客戶心理，達(dá)到很好效果。2、市場(chǎng)空白點(diǎn)分析（1）在戶型功能方面，東部地區(qū)缺乏設(shè)計(jì)公私分離，干濕分離，潔污分離等實(shí)用功能的戶型。（2）在生活配套發(fā)面，東部地區(qū)缺乏能夠提供一個(gè)全天候的活動(dòng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，會(huì)讓人產(chǎn)生冬天不能在室外活動(dòng)的缺憾。（3）在物業(yè)管理方面，東部地區(qū)定位高檔的項(xiàng)目，物業(yè)管理水平普遍不高，因此，作為項(xiàng)目外部形象代表的物業(yè)管理還有很大提升空間。（4）東部地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目缺乏綜合的共享空間。（5）由于東部是濟(jì)南IT、高校文化、科技園等產(chǎn)業(yè)的主要分布區(qū)域，因此該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目大多以文化、時(shí)尚、歐化的概念為主題，但在如何將項(xiàng)目主題概念與實(shí)際的小區(qū)生活相結(jié)合上，這些項(xiàng)目卻大多沒(méi)有做到位或者為了節(jié)約開發(fā)成本而在后期將之淡化。四、項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略1、客戶需求和項(xiàng)目的整合通過(guò)對(duì)人們的生活方式、價(jià)值觀念、心理需求以及市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)趨勢(shì)等方面的具體研究，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，針對(duì)目標(biāo)客戶，提供有效供給，以保證項(xiàng)目的成功，盡可能的實(shí)現(xiàn)最大經(jīng)濟(jì)效益。2、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)導(dǎo)入對(duì)市區(qū)形成同品質(zhì)下的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，對(duì)郊區(qū)形成同價(jià)格下的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)；配套項(xiàng)目不僅要齊全，而且要有特色，要成為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，甚至提升為分主題；與濟(jì)南現(xiàn)有的眾多開放項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目要形成差異化優(yōu)勢(shì)，從而易于被人稱頌和傳播，以此提高項(xiàng)目的美譽(yù)度，同時(shí)也有利于提升公司在濟(jì)南的知名度。3、新生活方式的導(dǎo)入項(xiàng)目提供給業(yè)主的不僅僅是一個(gè)生存空間，更重要的是要倡導(dǎo)一種新的生活方式，倡導(dǎo)一種運(yùn)動(dòng)、健康、崇尚人文自然的文明生活方式。這種生活方式帶來(lái)的不僅僅是個(gè)人身心的滿足，還有家庭關(guān)系的和睦，人際關(guān)系的融洽，整個(gè)社區(qū)的和諧。第三章建設(shè)場(chǎng)址及條件第一節(jié)建設(shè)場(chǎng)址姚家小區(qū)西區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目地處濟(jì)南市歷下區(qū)姚家鎮(zhèn)漿水泉路，位于解放東路以南、經(jīng)十東路以北?？傄?guī)劃用地面積約13.13畝。場(chǎng)址地形規(guī)則，已是國(guó)有出讓土地，土地用途為住宅小區(qū)用地。第二節(jié)建設(shè)條件一、工程地質(zhì)條件項(xiàng)目場(chǎng)址尚未進(jìn)行地質(zhì)勘察。二、氣象條件濟(jì)南市地處中緯度地帶，屬北溫帶濕潤(rùn)大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤(rùn)季風(fēng)性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。年平均氣溫14.3℃累年極高氣溫42.5℃（1955年7月24日），累年極低氣溫-17.9℃（1953年1月17日），平均風(fēng)速2.7m/s最大風(fēng)速32.7m/s夏季主導(dǎo)風(fēng)向西南風(fēng)頻率為26.28%冬季主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)頻率為26.27%年平均降水量669.3mm年最小降水量320.7mm年最大降水量1283.4mm（1973年）最大積雪深度19cm最大凍土深度44cm年平均氣壓1013.6Pa絕對(duì)濕度月平均8.54毫巴相對(duì)濕度月平均57.33%。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀1、供電：場(chǎng)址臨近220KV姚家變電站，西漿線從場(chǎng)區(qū)附近穿過(guò)，可供項(xiàng)目接入使用。2、供水：漿水泉南路沿線鋪設(shè)有城市供水管網(wǎng)，可供項(xiàng)目接入使用。3、排水：漿水泉南路沿線鋪設(shè)有城市排水管網(wǎng)。4、通信：該區(qū)域通信可向網(wǎng)通濟(jì)南通信公司或其它通信服務(wù)商申請(qǐng)接入。5、有線電視：濟(jì)南市有線電視網(wǎng)已覆蓋該區(qū)域，有線電視信號(hào)可以接入。6、燃?xì)猓貉貪{水泉南路鋪設(shè)有天然氣管道，項(xiàng)目用氣可向市管道天然氣公司申請(qǐng)接入。7、供熱：沿漿水泉南路鋪設(shè)有城市供熱管網(wǎng)，可供項(xiàng)目接入。8、交通：場(chǎng)址鄰近城市快速主干道經(jīng)十東路和二環(huán)東路，可快速通往經(jīng)十路和繞城高速公路，對(duì)外交通便捷。公共交通現(xiàn)有49、50、107、31、62、115、96等多條公交線路從場(chǎng)址周圍經(jīng)過(guò)，方便通往市區(qū)。第四章總體規(guī)劃方案第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)一、主要設(shè)計(jì)依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》2、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）3、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGL37-87）4、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）2001版5、《城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)程》（JGJ50-2001）6、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分DBJ14-S2-98）7、《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ100-98）8、《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）9、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及設(shè)計(jì)要求第二節(jié)指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則一、指導(dǎo)思想根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合濟(jì)南市城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，以現(xiàn)代生態(tài)園林型居住社區(qū)為設(shè)計(jì)框架，有機(jī)組織空間布局，強(qiáng)化城市用地的功能布置，促成生態(tài)、文化與居住三者的有機(jī)統(tǒng)一。設(shè)計(jì)中發(fā)掘、利用地區(qū)自然、歷史與人文要素，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌控制，營(yíng)造一個(gè)舒靜優(yōu)雅、交通便捷、功能齊備、層次豐富、和諧健康的現(xiàn)代化居住社區(qū)。二、設(shè)計(jì)原則1、貫徹“以人為本”的原則，以提高人居環(huán)境質(zhì)量和建設(shè)生態(tài)型社區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，滿足人居住宅的舒適性、安全性和功能經(jīng)濟(jì)性。2、貫徹“尊重自然”的原則，強(qiáng)調(diào)自然綠色與居住空間的融合，減輕對(duì)自然環(huán)境的影響破壞，營(yíng)造良好的社區(qū)小氣候。3、充分考慮項(xiàng)目獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，因地制宜，統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)與城市的相互關(guān)系，在保證城市設(shè)計(jì)格局統(tǒng)一的前提下，努力做到內(nèi)、外景觀的和諧。4、注重項(xiàng)目個(gè)性和特色的塑造，加大居住區(qū)知識(shí)、技術(shù)、文化藝術(shù)方面的內(nèi)涵。有效利用道路交通、綠化景觀的合理劃分和建筑物特色，增強(qiáng)項(xiàng)目的識(shí)別性和領(lǐng)域感。5、適應(yīng)汽車交通進(jìn)入社區(qū)的趨勢(shì)，建立便捷、安全的道路交通系統(tǒng)，安排足夠的停車場(chǎng)地，尋求車行、人行恰當(dāng)分離的途徑。6、充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會(huì)化以及社區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。7、堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。第三節(jié)總體規(guī)劃方案一、道路系統(tǒng)項(xiàng)目采用人車分離的交通組織方式，機(jī)動(dòng)車通行空間與居民步行活動(dòng)空間分離，使居民在交通便利的前提下，充分享受社區(qū)內(nèi)寧?kù)o、安全的居家生活。社區(qū)內(nèi)道路環(huán)形布置，將區(qū)內(nèi)各個(gè)功能組團(tuán)、公共活動(dòng)場(chǎng)所串聯(lián)起來(lái)，并與漿水泉路城市道路緊密連接。社區(qū)道路按3級(jí)設(shè)置，分別為城市次干道、社區(qū)主干道和樓前道路。城市次干道是聯(lián)系社區(qū)和城市的主要道路，規(guī)劃道路紅線寬30米，其中車行道寬15米，兩側(cè)各設(shè)7.5米寬人行道和綠化帶。社區(qū)主干道是社區(qū)內(nèi)緊密連系各組團(tuán)相互往來(lái)的主要道路，道路寬12米，其中車行道寬7米，兩側(cè)布置人行道寬2.5米，并設(shè)置綠化帶。樓前道路聯(lián)系各住宅樓出入口以及組團(tuán)道路，結(jié)合住宅庭院綠化場(chǎng)地靈活設(shè)計(jì)，道路寬度為2.5～5米不等。三、綠化項(xiàng)目綠化分為自然生態(tài)綠化、中心綠地、道路綠化和居住組團(tuán)綠化。自然生態(tài)綠化以保護(hù)原有植被為主，增加覆蔭面積。中心綠地在各地塊中心分別布置。道路兩側(cè)控制3～5米綠化，布置以高大樹木，創(chuàng)造壯觀的視覺(jué)效果，隔離噪音和粉塵。宅間路的綠化與居住綠化相結(jié)合。組團(tuán)綠化以草坪和花卉為主，適當(dāng)種植部分灌木，建筑物四周建造環(huán)繞綠化帶。整個(gè)社區(qū)綠化形成疏密有致、層次分明、分布合理的綠化空間體系，美化、凈化環(huán)境。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、用地平衡表用地平衡表表4—1序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量比率備注總用地平方米87561008756m2一可規(guī)劃用地平方米8318958318m21住宅建筑用地平方米7005807000m22配套公建用地平方米881僅門衛(wèi)。其余在樓內(nèi)，其按5%考慮23綠化和廣場(chǎng)用地平方米7008不包括3層頂廣場(chǎng)綠化，其按45%考慮4道路和停車場(chǎng)用地平方米5256不包括地下停車場(chǎng)，其按25%考慮二城市道路用地平方米4385438m22、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表4—2序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注一總用地面積畝13.138756m2二總建筑面積m2580001住宅建筑面積m2380002配套公建商業(yè)面積m2140003地下車庫(kù)m27000三居住戶數(shù)（套）戶32090m2～150m2/戶四居住人數(shù)人11203.5人/戶五容積率%6.6六高層日照間距1:1H七建筑平均層數(shù)層23八建筑密度%80九綠地率%45綠化和廣場(chǎng)三、配套公建技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表配套公建技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表4—3序號(hào)類別項(xiàng)目名稱數(shù)量建筑面積（m2）一商業(yè)文體商業(yè)、停車場(chǎng)、娛樂(lè)中心117600二醫(yī)院衛(wèi)生站1250三行政管理小區(qū)綜合管理處1300居委會(huì)、門衛(wèi)等400四市政公用煤氣調(diào)度站3150公共廁所4400中水處理站1150換熱站3150變電室12600合計(jì)20000第四節(jié)建筑方案一、方案總體構(gòu)思建筑物設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，充分體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。設(shè)計(jì)構(gòu)架根據(jù)各地塊特點(diǎn)，以空間環(huán)境變化為亮點(diǎn)，注重人文和自然特色的融合，突出園林式景觀環(huán)境和社區(qū)規(guī)劃，傾力創(chuàng)造人與自然的高度和諧，營(yíng)造典雅、時(shí)尚的生活社區(qū)，形成溫馨、親和的居住感受。建筑物依勢(shì)而建，高低起伏，建筑序列層次豐富。建筑立面采用豐富的建筑語(yǔ)言表露其典雅、時(shí)尚的風(fēng)格特色，與周邊住宅小區(qū)形成明顯的視覺(jué)差異。建筑設(shè)計(jì)富于變化的同時(shí)強(qiáng)調(diào)空間的近人尺度和舒適，將不同層次的空間功能需求融匯統(tǒng)一。建筑單元布局注重人與人之間的溝通和聯(lián)系，致力于營(yíng)造良好的鄰里交往空間和氛圍，突出社區(qū)和諧溫暖的人情味。二、平面設(shè)計(jì)社區(qū)住宅平面設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代家庭生活的行為特征，合理組織住宅內(nèi)各功能空間的平面關(guān)系，突出各空間的專用性，體現(xiàn)以起居廳室為家庭活動(dòng)中心的原則。平面設(shè)計(jì)同時(shí)滿足良好的自然通風(fēng)和空間視覺(jué)效果要求。戶型分為二室二廳、三室二廳等，戶型建筑面積分別為90～120平方米不等。三、立面設(shè)計(jì)建筑物立面設(shè)計(jì)采用典雅、時(shí)尚的外觀線條和色彩，建筑單元交錯(cuò)布置，構(gòu)造高貴、明快的現(xiàn)代建筑特色。整個(gè)社區(qū)建筑物輪廓優(yōu)美、富于變化，形成鮮明的個(gè)性。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)《濟(jì)南市新型墻體材料發(fā)展應(yīng)用與建筑節(jié)能管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目建筑物全部采用框架結(jié)構(gòu)形式，不使用粘土磚作承重或填充墻體材料。燃?xì)庹尽Q熱站、中水處理站、門衛(wèi)值班室等其它配套公建設(shè)施均為一層結(jié)構(gòu)。第五節(jié)公用工程一、供水1、給水系統(tǒng)項(xiàng)目用水由市政供水管網(wǎng)接入，住宅用水需將城市管網(wǎng)供水加壓后使用。在建筑物底層設(shè)給水加壓泵房。在場(chǎng)址四周設(shè)環(huán)狀給水管網(wǎng)，與消防系統(tǒng)合用，各住宅、公建分別設(shè)給水進(jìn)戶裝置，建筑物內(nèi)根據(jù)需要設(shè)置配水點(diǎn)。2、用水量測(cè)算項(xiàng)目用水主要為生活用水、配套公建用水、綠化用水和消防用水。①生活、清潔用水量項(xiàng)目居住戶數(shù)320戶，加上商業(yè)用房，平均每戶按5人計(jì)，社區(qū)常住居民1600人，日用水定額按120升/人·日測(cè)算，項(xiàng)目生活用水量為192立方米／日。②配套公建用水配套公建用水量按生活用水量的25%計(jì)，公建用水量為48立方米／日。③綠化用水本項(xiàng)目綠化面積約3600平方米，綠化日用水量定額取2L/平方米·日，每2日澆灑1遍，綠化用水量為14.4立方米/日。④未預(yù)見(jiàn)水量按以上用水量之和的10%計(jì)算。未預(yù)見(jiàn)水量為25.4立方米/日。⑤消防用水社區(qū)人口近1600人，同一時(shí)間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)取1，一次滅火用水量為15升/秒，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間按2小時(shí)計(jì)算，項(xiàng)目消防用水量為108立方米。經(jīng)過(guò)測(cè)算，項(xiàng)目用水量為279.8立方米/日（不含消防用水量）。二、排水項(xiàng)目排水主要為生活污水和雨水，排水系統(tǒng)采用雨污分流制。1、生活污水主要有餐飲廢水、盥洗水和糞便污水等。糞便污水經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后排至市政污水管網(wǎng)。其它污水通過(guò)中水管網(wǎng)排入中水處理系統(tǒng)。室內(nèi)排水管為PVC排水管，室外地下排水管為混凝土管。2、項(xiàng)目雨水管沿道路鋪設(shè)。建筑物屋面雨水采用內(nèi)落水。場(chǎng)區(qū)雨水經(jīng)道路匯集后通過(guò)雨水管網(wǎng)排至中水處理站，經(jīng)處理后作中水使用。三、中水根據(jù)《濟(jì)南市城市中水設(shè)施建設(shè)管理暫行辦法》的規(guī)定，項(xiàng)目配套建設(shè)中水設(shè)施。中水設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)交付使用。在地下一層西南角設(shè)中水處理站，在各用水建筑物內(nèi)設(shè)中水管道。除糞便污水外，其它污水進(jìn)入中水處理系統(tǒng)，經(jīng)中水設(shè)施處理后，用于洗車、沖洗廁所、澆灌花木、清潔道路等。四、供電1、供電電源項(xiàng)目場(chǎng)址臨近220KV姚家變電站，西漿線從場(chǎng)區(qū)附近穿過(guò)，項(xiàng)目電源分區(qū)引入。地下一層內(nèi)建設(shè)1處變電室，分別向各用電分區(qū)供電。2、負(fù)荷等級(jí)項(xiàng)目消防電梯、火災(zāi)應(yīng)急照明、加壓送風(fēng)機(jī)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)供電屬二級(jí)負(fù)荷，其他用電為三級(jí)負(fù)荷。二級(jí)電力負(fù)荷為雙回路供電，經(jīng)雙電源切換后引至各用電設(shè)備。3、敷設(shè)方式變電室電源進(jìn)線采用電纜由室外埋地引入總進(jìn)線配電柜。降壓后由配電柜再引出分支電纜至電氣豎井。建筑物每層設(shè)配電箱，采用放射式供電至各用電單元。室內(nèi)配電線路采用銅芯線，穿鋼管沿墻、板暗敷。4、照明照明設(shè)計(jì)包括正常照明、應(yīng)急照明和室外景觀照明。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GBJ133-90的中值選取。公建建筑主要光源采用節(jié)能型熒光燈。住宅樓室內(nèi)燈位預(yù)留，安裝白熾燈。在建筑物疏散通道、樓梯口等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈，在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。應(yīng)急照明電源采用集中應(yīng)急照明配電箱，應(yīng)急照明采用三線制。5、負(fù)荷計(jì)算采用負(fù)荷密度法計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷。住宅用電量按50W/㎡估算，住宅用電量為1900KW。公建用電量按30W/㎡估算，公建用電量為600KW。其它用電量按以上用電量之和的10%估算，約為250KW。該項(xiàng)目用電總量為2750KW。五、防雷接地建筑物屋面女兒墻設(shè)Φ8避雷帶，利用結(jié)構(gòu)柱內(nèi)主筋做引下線，用基礎(chǔ)鋼筋做接地極，基礎(chǔ)內(nèi)主筋互相聯(lián)結(jié)。引下線鋼筋在距室外地坪-0.80米處予留接地扁鋼，設(shè)置人工接地極。配電室設(shè)總等電位聯(lián)結(jié)端子箱，電氣豎井內(nèi)每層設(shè)等電位聯(lián)結(jié)端子箱。六、燃?xì)忭?xiàng)目燃?xì)庥沙鞘泄艿捞烊粴庖?。各住宅單元留設(shè)管道燃?xì)饨涌凇Ｈ細(xì)庹{(diào)壓站布置在地下一層內(nèi)。七、供暖1、采暖熱源項(xiàng)目采用城市集中供熱采暖，熱源由經(jīng)十東路熱力管網(wǎng)引入，經(jīng)換熱站換熱后供各用戶使用。在地下一層內(nèi)設(shè)置一處換熱站。2、熱負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目為城市居民居住區(qū)，采暖熱指標(biāo)按建筑面積取85W/m2，項(xiàng)目采暖建筑面積為58000m2，采暖熱負(fù)荷約為4930KW。3、采暖系統(tǒng)項(xiàng)目采用熱水供暖系統(tǒng)，由換熱站引出的供熱主管經(jīng)室外暖氣溝分別接入各建筑物內(nèi)，熱水干管在管道井內(nèi)安裝敷設(shè)。供暖熱媒采用80/60℃熱水。采暖室外設(shè)計(jì)溫度為-7℃，室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度臥室為18℃，廚房15℃，廁所25℃，起居室18℃。項(xiàng)目采暖擬采用分戶熱計(jì)量，每戶采暖入口安裝分戶計(jì)量表一只。八、空調(diào)通風(fēng)1、空調(diào)項(xiàng)目擬采用分體式空調(diào)或戶式中央空調(diào)。建筑物外墻預(yù)留空調(diào)管路孔洞，建筑物內(nèi)陽(yáng)臺(tái)等處予留有空調(diào)室外機(jī)位置，房間內(nèi)布設(shè)空調(diào)專用動(dòng)力線，墻壁予留空調(diào)插座?？照{(diào)器的選用由用戶自行選擇。2、通風(fēng)采用自然與機(jī)械強(qiáng)制通風(fēng)相結(jié)合，以自然通風(fēng)為主，地下室等地方采用機(jī)械強(qiáng)制通風(fēng)，安裝雙速風(fēng)機(jī)、排煙補(bǔ)風(fēng)機(jī)等設(shè)備。通風(fēng)設(shè)備采用低噪聲通風(fēng)設(shè)備。九、有線電視社區(qū)有線電視系統(tǒng)由濟(jì)南市有線電視網(wǎng)接入。每幢住宅樓為一個(gè)獨(dú)立的有線電視系統(tǒng)。有線電視電纜埋地引入建筑物內(nèi)。建筑物內(nèi)予留有線電視插座。建筑物每層設(shè)分支器分配器，由分配器分至各用戶。十、通訊、網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目通訊、網(wǎng)絡(luò)采用綜合布線系統(tǒng)。電話采用電纜、網(wǎng)絡(luò)采用室外光纖埋地引入建筑物內(nèi)。建筑物內(nèi)電話線及網(wǎng)絡(luò)線采用超五類非屏蔽雙絞線。建筑物地下室設(shè)交接間，由交接間引至各用戶。交接間至豎井及豎井內(nèi)垂直部分沿線槽明敷，由豎井引至各用戶采用鋼管暗敷。每住宅單元均設(shè)置壁嵌式終端箱，每戶均有一個(gè)或若干個(gè)電話及網(wǎng)絡(luò)插座盒。十一、可視對(duì)講系統(tǒng)住宅樓內(nèi)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)。在單元入口處設(shè)可視對(duì)講主機(jī)，每個(gè)用戶單元設(shè)對(duì)講分機(jī)。十二、消防1、建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防車道，利用建筑物四周道路系統(tǒng)，為消防救護(hù)提供有利的交通應(yīng)急條件。2、建筑物周邊設(shè)環(huán)狀消防管網(wǎng)與給水系統(tǒng)合用，場(chǎng)區(qū)內(nèi)沿道路設(shè)置室外地上式消火栓，間距不超過(guò)120米。3、建筑物每層在消防電梯前室及內(nèi)廊設(shè)消火栓，高層消防給水由泵房提供。消火栓系統(tǒng)采用DN65消火栓。對(duì)變電室等不易采用水消防的部位，應(yīng)設(shè)手提式干粉滅火器或其它便攜式消防器材。4、高層住宅內(nèi)設(shè)火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。物業(yè)管理中心設(shè)置集中報(bào)警控制器，各建筑物為報(bào)警子系統(tǒng)，建筑物大廳設(shè)置區(qū)域報(bào)警控制器。消防電話、消防通訊總線由消防控制中心引入。樓梯、走廊、電梯前室等公共部分設(shè)置感煙探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕等。十三、管線綜合社區(qū)室內(nèi)外供水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊網(wǎng)絡(luò)、有線電視等所需管線采用綜合設(shè)計(jì)，全部穿管暗敷。社區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)設(shè)專門的管道溝。各類管線布置充分考慮規(guī)范要求，間距、排列科學(xué)、合理。第五章節(jié)能節(jié)水措施第一節(jié)節(jié)能措施按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)要求，為降低建筑物的能源消耗，本項(xiàng)目擬采取以下節(jié)能措施：一、選用節(jié)能型變配電設(shè)備。變壓器選用新型高效節(jié)能型，并采用合適的低壓電容補(bǔ)償柜，提高功率因數(shù)。二、選用變頻變流控制電梯等設(shè)備，達(dá)到降低能耗的目的。三、室外暖氣溝和非采暖房間的采暖管道以及熱水管道采取保溫措施，盡可能降低沿途熱損失。四、采用能耗低的換熱和中水處理設(shè)備，以減少能耗。五、室內(nèi)外照明以節(jié)能型燈具為主，部分場(chǎng)所采用聲控裝置。六、推廣使用新型節(jié)能墻體材料及外墻保溫技術(shù)。七、加強(qiáng)管理，制定能源管理制度，達(dá)到綜合節(jié)能的目的。第二節(jié)節(jié)水措施項(xiàng)目用水主要是生活用水、公建用水及綠化用水。為控制用水，達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施：一、采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，嚴(yán)禁使用鑄鐵閥門和螺旋升降式水嘴，強(qiáng)制推廣使用陶瓷密封水嘴和一次沖洗水量為6升的坐便器。二、配套建設(shè)污水處理和中水回用系統(tǒng)，處理后的中水可用于沖洗廁所、澆灌花木、清潔道路或清洗車輛等，提高水的重復(fù)使用率，節(jié)約水資源。三、控制綠化用水。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)間進(jìn)行，避免水份較快蒸發(fā)。四、加強(qiáng)物業(yè)管理，經(jīng)常檢查設(shè)施的完好情況，及時(shí)檢修有問(wèn)題的設(shè)備。第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)第一節(jié)項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀項(xiàng)目場(chǎng)址地處濟(jì)南市歷下區(qū)漿水泉路，位于解放東路以南、經(jīng)十東路以北，北有歷下政務(wù)大廈、歷下行政審批中心，西臨風(fēng)景秀麗的硯池山，附近有山東政法學(xué)院、山東輕工學(xué)院、山東武術(shù)學(xué)院、山東武警醫(yī)院、中潤(rùn)世紀(jì)城及圣洋海鮮大型批發(fā)市場(chǎng)等。該項(xiàng)目為濟(jì)南市東部開發(fā)的黃金地帶，是濟(jì)南歷下區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中心，交通便利，商業(yè)及文化氣氛濃重。場(chǎng)址周圍沒(méi)有污染工業(yè)企業(yè)，環(huán)境現(xiàn)狀較好。第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目主要建設(shè)居民住宅和配套公建。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，產(chǎn)生的粉塵、噪聲及部分建筑垃圾會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定的影響。項(xiàng)目建成使用后，產(chǎn)生的生活污水、生活垃圾和廢棄物對(duì)環(huán)境有一定污染，經(jīng)過(guò)治理措施可以滿足環(huán)保要求。項(xiàng)目建設(shè)將使場(chǎng)址環(huán)境條件得到提高，有效地改善區(qū)域環(huán)境和城市面貌。第三節(jié)環(huán)境保護(hù)措施一、環(huán)保依據(jù)及采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》2、《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3075-823、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-824、《生活雜用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》GJ25.1-895、《糞便無(wú)害化衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB7957-87二、主要環(huán)保治理措施1、污水項(xiàng)目糞便污水經(jīng)生化處理后排入市政污水管網(wǎng)。其它生活污水經(jīng)中水處理設(shè)施處理后可循環(huán)使用。2、垃圾廢棄物生活垃圾等廢棄物實(shí)行袋裝化，由保潔人員清理、集中后運(yùn)往垃圾處理場(chǎng)。3、加強(qiáng)環(huán)境綠化，種植各類花木，美化環(huán)境，凈化空氣，減少環(huán)境污染。第四節(jié)環(huán)境影響評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響及環(huán)境保護(hù)措施的分析，項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求，不會(huì)對(duì)周圍自然環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境造成破壞。通過(guò)對(duì)污染源的治理，并實(shí)施園林景觀、植樹綠化，項(xiàng)目建設(shè)能達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求，項(xiàng)目建設(shè)有利于當(dāng)?shù)丨h(huán)境的改善。第七章安全、衛(wèi)生與消防第一節(jié)危害因素及危害程度分析一、主要隱患部位本項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中易造成危害的主要隱患部位有施工現(xiàn)場(chǎng)的電氣線路、各種機(jī)電設(shè)備和起重設(shè)備、腳手架、混凝土攪拌機(jī)、變壓器周圍、各種坑、井、溝以及貯存易燃易爆器材的倉(cāng)庫(kù)等。本項(xiàng)目建成投入使用后，無(wú)有毒有害物質(zhì)產(chǎn)生，無(wú)高空、高溫、高壓和輻射、振動(dòng)、噪聲等危險(xiǎn)性作業(yè)場(chǎng)所，主要隱患部位為樓宇內(nèi)的電氣線路、燃?xì)夤艿馈⑼L(fēng)設(shè)施、樓梯間通道等。需對(duì)可能產(chǎn)生的觸電、火災(zāi)、墜落等傷害故采取必要防范措施。二、有害物質(zhì)種類及危害性分析本項(xiàng)目的有害污染物質(zhì)主要為建設(shè)中的粉塵、噪聲、有害氣體及投入使用后的生活污水及垃圾等。這些物質(zhì)容易造成職業(yè)病、影響人們的休息，易于發(fā)生呼吸道疾病，影響人體健康。第二節(jié)安全設(shè)施依據(jù)國(guó)家對(duì)勞動(dòng)者的職業(yè)安全及勞動(dòng)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)可能發(fā)生的觸電、火災(zāi)、機(jī)械傷害等事故應(yīng)加強(qiáng)防范措施，所有電氣設(shè)備的安全性能不得低于國(guó)家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)的要求，操作人員必須進(jìn)行安全技術(shù)培訓(xùn)，建立健全安全操作規(guī)程。項(xiàng)目投入使用后，屬人口密集區(qū)，為易傳播各種流行性疾病的公共場(chǎng)所，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》及其他相關(guān)條例的要求，制定相應(yīng)的衛(wèi)生管理辦法，健全衛(wèi)生檢疫防疫制度，對(duì)配套公建區(qū)等客流量較大的場(chǎng)所采取合理有效的消毒衛(wèi)生措施，防治傳染性疾病的發(fā)生。另外，還須在電氣線路、燃?xì)夤艿馈翘菘?、電梯間等處設(shè)置警示牌和應(yīng)急照明，提高居民的安全防范意識(shí)。第三節(jié)消防設(shè)施一、各建筑物之間的防火間距符合規(guī)范要求。二、室外消防給水管網(wǎng)布置成環(huán)狀，環(huán)狀管網(wǎng)的輸水干管及向環(huán)狀管網(wǎng)輸水的輸水管不少于兩條。三、室外消火栓沿道路設(shè)置，距路邊不超過(guò)2米，距房屋外墻不小于5米，室外消火栓間距不超過(guò)120米。四、住宅建筑的底層采用耐火極限不低于3小時(shí)的隔墻和耐火極限不低于1小時(shí)的非燃燒體樓板與住宅分隔開。五、變壓器與配電室之間設(shè)防火隔墻，商業(yè)用房的安全出口與住宅部分隔開。第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目計(jì)劃于2005年7月底前完成立項(xiàng)、規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、拆遷等前期準(zhǔn)備工作，2005年8月開工建設(shè)，建設(shè)期2年，期間完成項(xiàng)目的土建、安裝、裝飾、道路綠化等項(xiàng)工程，預(yù)計(jì)2007年8月工程全部竣工。項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)開展銷售，預(yù)計(jì)工程竣工后兩年內(nèi)完成銷售工作。第一節(jié)投資估算一、投資估算的編制依據(jù)1、《山東省建筑安裝工程綜合定額濟(jì)南地區(qū)價(jià)目表》（2001年）2、《全國(guó)統(tǒng)一市政工程預(yù)算定額山東省單位估價(jià)表》（2001年）3、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）4、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）5、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》6、類似工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7、設(shè)備及材料按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格估算8、建設(shè)單位提供的其它資料二、投資估算編制說(shuō)明1、項(xiàng)目總占地8756平方米(約合13.13畝)，土地成本為每畝173.34萬(wàn)元，包括征地費(fèi)、土地出讓金等（2000萬(wàn)元）、拆遷安置費(fèi)（276萬(wàn)元）等與征地有關(guān)的全部費(fèi)用。2、投資估算中城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用，依據(jù)濟(jì)南市現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。3、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等按照建設(shè)部頒發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及山東省、濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并參照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行估算。4、預(yù)備費(fèi)用按建筑安裝工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算。三、投資估算經(jīng)初步估算，本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資為16500萬(wàn)元。投資構(gòu)成為：1、建筑安裝工程費(fèi)11020萬(wàn)元，包括土建、安裝、裝飾、給排水、消防、變配電、天然氣、暖氣、道路、綠化等工程的建設(shè)費(fèi)用。2、其他費(fèi)用4680萬(wàn)元，包括土地成本、城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等。3、預(yù)備費(fèi)用800萬(wàn)元。投資估算詳見(jiàn)表10-1、10-2和10-3。投資估算匯總表表10-1序號(hào)項(xiàng)目名稱估算投資額（萬(wàn)元）備注1建筑安裝工程費(fèi)用110202其他費(fèi)用46803預(yù)備費(fèi)用800按建筑安裝工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算總投資16500

表10-2建筑安裝工程費(fèi)用估算明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算基數(shù)（㎡）單價(jià)估算投資額（萬(wàn)元）1住宅3800057001.1住宅380001500元/㎡57002配套公建1350020252.1商業(yè)文體設(shè)施125501500元/㎡1882.52.2行政管理及其他公用設(shè)施7001500元/㎡1052.3醫(yī)院（衛(wèi)生室）2501500元/㎡37.53地下車庫(kù)65001500元/㎡9754公用工程4.1給排水及消防5800050元/㎡2904.2強(qiáng)電工程58000120元/㎡6964.3弱電工程5800030元/㎡1744.4燃?xì)夤こ?.4.1燃?xì)忾_戶費(fèi)3202200元/戶70.44.4.2燃?xì)夤こ藤M(fèi)開戶費(fèi)的10%7.044.5暖氣工程4.5.1開戶增容費(fèi)58000110元/m26384.5.2室外工程費(fèi)開戶增容費(fèi)的5%31.94.6有線電視320300元/戶9.65其他室外工程5.1區(qū)內(nèi)道路5800050元/m22905.2綠化及廣場(chǎng)5800020元/m21165.3其他合計(jì)11020其他費(fèi)用估算明細(xì)表表10-3項(xiàng)目名稱估算投資額（萬(wàn)元）備注1土地成本227613.13畝×173.34萬(wàn)元/畝2城建綜合配套費(fèi)1426.85.8萬(wàn)平方米×246元/平方米3人防工程費(fèi)1745.8萬(wàn)平方米×30元/平方米4規(guī)劃管理費(fèi)14.55.8萬(wàn)平方米×2.5元/平方米5施工圖審查費(fèi)15.085.8萬(wàn)平方米×2.6元/平方米6消防費(fèi)11.65.8萬(wàn)平方米×2元/平方米7勘察設(shè)計(jì)費(fèi)308.56建筑安裝工程費(fèi)用的2.8%8工程監(jiān)理費(fèi)88.16建筑安裝工程費(fèi)用的0.8%9質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)22.04建筑安裝工程費(fèi)用的0.2%10散裝水泥保證金295.8萬(wàn)平方米×5元/平方米11新型墻體保證金46.45.8萬(wàn)平方米×8元/平方米12前期工作費(fèi)267.86合計(jì)4680第二節(jié)資金籌措及使用計(jì)劃一、資金籌措項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金165000000元，全部由建設(shè)單位自籌解決。二、資金使用計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期2年，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，確定分年度資金使用計(jì)劃。資金籌措及使用計(jì)劃見(jiàn)表10-4。資金籌措與使用計(jì)劃表表10-4單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期合計(jì)2005年10月2005年12月2006年5月1開發(fā)建設(shè)總投資660066003300165002資金籌措660066003300165002.1自籌資金3000200050002.2滾動(dòng)開發(fā)資金3600460003300115000第十一章經(jīng)濟(jì)效益分析及社會(huì)效益評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)效益分析遵循的依據(jù)1、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》二、經(jīng)濟(jì)效益分析說(shuō)明本項(xiàng)目按可出售房屋測(cè)算其效益，即以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式所獲取的收益為基礎(chǔ)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和評(píng)價(jià)。三、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1、銷售收入（1）銷售價(jià)格根據(jù)濟(jì)南市商品住宅行情和項(xiàng)目地理位置，參照周邊地區(qū)類似項(xiàng)目銷售價(jià)格，確定本項(xiàng)目住宅、公建和地下車庫(kù)的銷售價(jià)格。住宅銷售均價(jià)為4500元／平方米，可出售商業(yè)公建、地下車庫(kù)銷售均價(jià)為8500元／平方米。（2）銷售面積本項(xiàng)目可出售住宅建筑面積為38000平方米，其中：住宅180000平方米，回遷面積20000平方米，可出售商業(yè)公建、地下車庫(kù)面積20000平方米。（3）銷售收入經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目銷售收入為25850萬(wàn)元。銷售收入計(jì)算詳見(jiàn)表11-1。銷售收入計(jì)算表表11-1序號(hào)項(xiàng)目平均單價(jià)計(jì)算基數(shù)銷售收入(萬(wàn)元)1商品住宅1.1高層住宅4500元/m218000m281001.2回遷住宅2500元/m23000m27502商業(yè)公建、地下車庫(kù)8500元/m220000m217000合計(jì)25850根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，計(jì)劃項(xiàng)目建成后兩年內(nèi)全部售出。各年度銷售計(jì)劃見(jiàn)表11-2。銷售計(jì)劃表表11-2單位:萬(wàn)元年份項(xiàng)目第1年第2年第3年銷售比例15%65%20%銷售收入3877.516802.551702、稅金及附加（1）經(jīng)營(yíng)稅金及附加本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加為營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅和教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的7%和3%。（2）土地增值稅土地增值稅按四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。（3）所得稅企業(yè)所得稅稅率按33%計(jì)算。3、總成本費(fèi)用本項(xiàng)目總成本費(fèi)用，由項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。（1）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資為16500萬(wàn)元。（2）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目銷售期間發(fā)生的房屋交易費(fèi)、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用等。房屋交易費(fèi)按銷售收入的0.5%計(jì)算。銷售費(fèi)用為房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)等，按銷售收入的2%計(jì)算`。管理費(fèi)用為組織和管理項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、各項(xiàng)稅費(fèi)等，按銷售收入的3%計(jì)算。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)一、主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)根據(jù)上述財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，其主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)詳見(jiàn)表11-3。主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表表11-3序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)一經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1銷售收入萬(wàn)元2經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元3開發(fā)建設(shè)總投資萬(wàn)元4運(yùn)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元①房屋交易費(fèi)萬(wàn)元②管理費(fèi)用萬(wàn)元③銷售費(fèi)用萬(wàn)元5增值額萬(wàn)元6土地增值稅萬(wàn)元7銷售利潤(rùn)萬(wàn)元8所得稅萬(wàn)元9稅后利潤(rùn)萬(wàn)元二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%3所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）萬(wàn)元4所得稅后投資回收期年5所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%6所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）萬(wàn)元7所得稅前投資回收期年二、盈利能力分析1、利潤(rùn)總額根據(jù)損益表（附表12-2）計(jì)算可知，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入..萬(wàn)元，可獲銷售利潤(rùn)..萬(wàn)元，扣除所得稅..萬(wàn)元后，稅后利潤(rùn)為..萬(wàn)元，表明項(xiàng)目具有一定的盈利能力。2、投資利潤(rùn)率根據(jù)損益表（見(jiàn)附表12—2）和開發(fā)建設(shè)總投資計(jì)算出投資利潤(rùn)率為12.21%。利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)率=×100%=48.8%總投資三、不確定性分析1、敏感性分析本項(xiàng)目分別就銷售收入、開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)成本作了單因素變動(dòng)對(duì)所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響的敏感性分析。敏感性分析結(jié)果見(jiàn)下表和圖11-1：敏感性分析表表11－4項(xiàng)目變化率（%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）建設(shè)投資+10-102.4422613.52銷售收入+10-1021.791.1918772-153673.534.80基本方案：內(nèi)部收益率：32.7%凈現(xiàn)值：5400萬(wàn)元投資回收期：2年IRR（%）建設(shè)投資銷售收入2520基本方案15（IRR=15.74%）10基準(zhǔn)收益率(IC=10%)5因素變化率-10-50510（%）圖11－1敏感性分析圖從表和圖中可以看出建設(shè)投資和售房收入兩個(gè)因素變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益非常敏感。如果建設(shè)投資和售房分別向不利方面變動(dòng)10%，全部投資內(nèi)部收益率分別下降至2.24%和1.19%，低于10%的基準(zhǔn)收益率。2、臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。根據(jù)敏感性分析，計(jì)算各因素的臨界點(diǎn)詳見(jiàn)表11-5。臨界點(diǎn)分析表11－5敏感因素基本方案結(jié)果臨界點(diǎn)計(jì)算內(nèi)部收益率（%）32.7期望值30.00建設(shè)投資（萬(wàn)元）16500最高值銷售收入（萬(wàn)元）25850最低值四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)上述分析可以看出，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益良好，房屋全部出售后可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5400萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為48.8%。財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目全部投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為32.7%、投資回收期為2年。從敏感性分析可以看出，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但銷售收入下降和投資增加對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響較大。因此，應(yīng)制定科學(xué)合理的營(yíng)銷措施和方案，注意銷售定位和控制投資開發(fā)成本，縮短銷售期，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以期取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。社會(huì)效益評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極作用。項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益。第十二章結(jié)論與建議結(jié)論一、項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策，有利于加快濟(jì)南城市化建設(shè)的進(jìn)程，對(duì)促進(jìn)濟(jì)南城市環(huán)境面貌的改變，具有積極意義。二、項(xiàng)目建設(shè)能夠?yàn)閺V大居民提供布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化住宅，有利于改善居民居住條件，提高生活居住水平，具有良好的社會(huì)效益。三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，項(xiàng)目的開發(fā)可取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。。目錄第一節(jié)宏觀環(huán)境分析 3一、中國(guó)人口出生率情況 3二、中國(guó)居民收入情況 5三、計(jì)劃生育政策發(fā)展形勢(shì) 7四2008年-09年“嬰兒潮”的影響 8第二節(jié)嬰幼兒用品行業(yè)分析 10一、嬰幼兒用品市場(chǎng)分析 10二、嬰幼兒用品消費(fèi)者購(gòu)買行為分析 11三、對(duì)嬰幼兒用品經(jīng)營(yíng)的啟發(fā)