貴陽花果園項目營銷方案

貴陽花果園項目營銷分享

——中國第一神盤2012年7月數(shù)據(jù)來源：根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)估算；成本數(shù)據(jù)來源網(wǎng)絡(luò)新聞稿11年全國單盤排行榜顯示，一是花果園創(chuàng)造了銷售面積第一，107萬平米，一年將近銷售1萬套；二是單盤銷售金額第一，61個億。單價比同城市的世紀(jì)金源還要高出1000元/平米?；ü麍@：業(yè)績多項全國第一樓盤，創(chuàng)造了很多紀(jì)錄?；ü麍@11年單盤銷售額突破60億元11年單盤銷售面積107萬平米12年月度成交套數(shù)1000套以上12年3月開盤銷售2200套全國第一全國第一全國第一全國第一12年五一長假成交677套全國第一12年5月平銷成交2270套全國第一10年底開盤，4天銷售5000套全國第一神馬是神盤？何為中國第一大盤？

神盤在哪里？

大盤操作新方法？

首置首改盤也怎么實現(xiàn)持續(xù)旺銷？

神盤人海戰(zhàn)術(shù)如何發(fā)揮？

誰是花果園？

年度銷售超過60億元，如何做到？

開發(fā)商介紹：宏立城集團——貴州本地企業(yè)，十年開發(fā)兩個樓盤，跨足地產(chǎn)所有行業(yè)鏈，并承包大部分市政工程，政府關(guān)系非常好。成立時間：1998年主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)、市政基礎(chǔ)設(shè)施、酒店投資管理、物業(yè)管理、文化傳媒、園林綠化、建材裝飾江湖地位：貴陽第二大本土房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目：山水黔城、花果園（2010）企業(yè)信息山水黔城：07年單盤銷售金額冠軍項目基礎(chǔ)信息介紹：貴陽城市中心一環(huán)旁的超級大盤，建筑面積1800萬㎡，大部分為45層超高層住宅；150萬㎡商業(yè)面積。區(qū)位貴陽市中心一環(huán)旁占地面積6000畝容積率6.4產(chǎn)品戶型49-164平米，120平米以下產(chǎn)品是主力，45層超高層住宅業(yè)態(tài)類型住宅、商業(yè)、寫字樓、公園、城市廣場、醫(yī)院、中小學(xué)總建筑面積1830萬㎡其中商業(yè)建筑面積150萬㎡其中山體公園4560畝景觀示范區(qū)16萬㎡物業(yè)管理開發(fā)商自營，物業(yè)費1.5元/平米45層超高層社區(qū)，外立面采用ARTDECO風(fēng)格，有效將樓盤形象拔升。內(nèi)設(shè)。內(nèi)有山體公園，并有16萬㎡的景觀，有景觀湖景。項目營銷戰(zhàn)術(shù)分析總結(jié)：首置剛需超級大盤快速走量，值得借鑒花果園展示打擊高舉高打拓客渠道全面化營銷推廣強勢化生活配套營造快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略明確，以IRR為目標(biāo)成本體系是關(guān)鍵，能夠低價走量重中之重針對首置剛需心理選擇高舉高打景觀示范打擊力強制造落差吸引客戶旺銷保證全省拓客銷售人海戰(zhàn)術(shù)多方位拓展渠道大盤操作思路清晰營銷策劃主題連貫合理安排推售主題和節(jié)點多種媒體組合看得見的戰(zhàn)術(shù)背后的投入交通商業(yè)教育醫(yī)療公園高舉高打展示戰(zhàn)術(shù)：首置剛需盤也要拉升調(diào)性，提升客戶預(yù)期和感知度，制造反差——售樓處外噴泉+綠化組合改善城界售樓處是臨建，采取玻璃幕墻盒子形式建設(shè)，節(jié)省外部成本和提升速度玻璃盒子外用疊水和局部景觀做區(qū)隔售樓處外部重點發(fā)力在大門，采取高門頭和銅門配置，提升進入時的觀感高舉壇高打倡展示副戰(zhàn)術(shù)奸：——售樓婚處占代地面旦積近2萬平膝米,4個足呆球場乒大小銷，樣排板房引區(qū)、沾洽談驢區(qū)和援合同棍財務(wù)射區(qū)是練主要該空間掛，售云樓處緊展示狹區(qū)相順對小蹈。洽談的和財熱務(wù)區(qū)奔是主謹(jǐn)要賣遺壓營砍造區(qū)臨建閃，玻踢璃幕良墻做攻外立泉面，亡內(nèi)部列空間皺大型損化，槐售樓軍處搭虧建僅豆用15天完烏成高舉黎高打圈展示沙戰(zhàn)術(shù)至：提齡升調(diào)口性的井售樓甘處，杰售樓鑼處大李堂高9米，攤空間鈔感十待足，賤奢華膠吊頂凍和吊矮燈，鞭部分冤墻體既做石熄材處商理高舉針高打循展示練戰(zhàn)術(shù)兇：大胡型落生地沙鑼盤，報區(qū)域羽沙盤競墻體節(jié)大型逼化，候通過韻氣勢理實現(xiàn)垃震撼赴效果售樓船處項怖目沙革盤下康沉至能腳邊提，有富盆景志綠植夾分隔項目佳沙盤橋和區(qū)據(jù)域沙薦盤大墨型化疏，進泊行視塔覺沖逐擊首置筐首改呈樓盤宣，為萌了快乓速跑壟量，療預(yù)留是大型癥空間薦用于槐展示梅，提掙升樓慘盤整耗體形道象和鎮(zhèn)氣度鼻，便閱于大躁量客愛群涌替入看歪沙盤高舉氏高打敬展示除戰(zhàn)術(shù)紗：認(rèn)坡購區(qū)建價值拳點反脂復(fù)強百化，圾認(rèn)購邀簽字贈前要燭強化優(yōu)客戶毛信心敬，建道議參黃考兩排晨認(rèn)購浮區(qū)，倆充分體利用蔑認(rèn)購溝區(qū)的獸背景紡墻做五展示將項葬目主辮要賣兄點和拾項目蹤蝶銷售毒業(yè)績鍛做成蠢展板齡放在斯背景電墻處蘇，強市化客網(wǎng)戶認(rèn)漲購信胡息，殺認(rèn)購賞前再塌洗腦認(rèn)購歸區(qū)旁賢設(shè)有反平板奴電視堡，將玻項目羅核心遇價值袖賣點疫反復(fù)何播放回，占制據(jù)客壩戶視腿野高舉灑高打凍展示虹戰(zhàn)術(shù)即：現(xiàn)幅場明堆源自乘助查駕詢系助統(tǒng)，創(chuàng)新安查詢咬房源屆方式，便檔于大抹批客軟戶認(rèn)催購快洪速查童詢和晴逼定現(xiàn)場沉布置筋大量爸電腦木，預(yù)追裝明及源查各詢程娃序客戶餡或是快銷售策人員既可以瓣自行劇操作恥明源們系統(tǒng)當(dāng)，查予看現(xiàn)布有房歲源，黑只能證查看絡(luò)面積繳和價寨格此系潑統(tǒng)便膜于大畫量客數(shù)戶在倚現(xiàn)場掏看房糧選房袍，銷硬售人汗員可褲以快孝速查襲詢可貍售房絕源，僑現(xiàn)場打逼定高舉煌高打減展示餓戰(zhàn)術(shù)丙：大們體量噴現(xiàn)場胳洽談樸區(qū)，勝密集信排布躺，形拿成賣呆壓現(xiàn)場慨座椅者沙發(fā)蕩密集慚排布童，類純似火沉車站狹和機肺場，孩形成羽大量大客戶爸密集本洽談他態(tài)勢端，對削客戶擠形成肌壓力洽談省區(qū)基漂本無尺私密雄性，表密集脈排布林，銷呼售人功員密昏集分利布在今洽談角區(qū)，扮不斷農(nóng)帶客顫戶到團洽談輪區(qū)，告對前臘期客潔戶形當(dāng)成壓覽力高舉撥高打削展示維戰(zhàn)術(shù)房誠：室驢外臨婚湖處掘再度泛設(shè)置感大量鈴洽談脖座椅假，依捆靠景斃觀沖中擊逼濃定高舉弄高打攀展示般戰(zhàn)術(shù)家：集取中簽監(jiān)約場氧地，蓬類銀朽行式湊場地奇布置唉，氣蓮勢足快，適從應(yīng)大豆規(guī)模塘簽約乎需求現(xiàn)場敘簽約湯區(qū)設(shè)只計類嗚似銀故行，憤客戶演集中處坐在面場中抖心，其簽約煌區(qū)在顫一周仍圍繞例客戶廢排布簽約棍區(qū)日誼常布曉置人須手突兔破50人，遍分成搏多個羊號碼爭區(qū)，湊讓客窗戶等籍候后管念名蚊字讓應(yīng)客戶估去不健同號判碼區(qū)妻簽約高舉限高打搜展示說戰(zhàn)術(shù)值：臨系時樣無板間繞在玻季璃盒密子內(nèi)銅，注艦重室修內(nèi)綠兩化營岔造樣板飽間為夸臨時茫樣板謙間，汽設(shè)置蔑在玻簡璃幕厘墻盒披子內(nèi)樣板形間區(qū)任注重慣室內(nèi)嗽綠化濟，利秋用天納棚玻姐璃采掉光，榴布置喚大量助盆景索和綠男植，評提升隔樣板萬間外汗部展糊示效龜果樣板頓間中居心區(qū)恥做水黑景和育兒童簽活動寬區(qū)，巡壽便于怎孩子捎在活船動區(qū)槽玩耍辛，而蟻家長贈進入勞樣板洪間參航觀高舉憑高打寒展示雨戰(zhàn)術(shù)際：材釣料部軟品集瓜中現(xiàn)鴉場展猴示震撼注景觀水展示神戰(zhàn)術(shù)解：挖安出人毫工湖羨，做鄰大尺紗度湖年景來毅震撼瓣客戶震撼另景觀堆展示織戰(zhàn)術(shù)棄：景積觀示存范區(qū)峰公園半化，廉導(dǎo)視察、座縣椅公屈園配緞置震撼勤景觀耽展示仍戰(zhàn)術(shù)澤：珍源貴樹奔種點綴芝種植，菩薪提樹愿胸徑弟突破1.悄78米震撼鍋景觀咬展示撓戰(zhàn)術(shù)廳：普借通軟添景種桑植公城園化凝，注辦重草多臘、樹毒多，層信次密樣集，窄景觀印注重磁大景蔽營造緒，細(xì)歇節(jié)粗找糙，或但客拿戶基漆本被刑震撼震撼院景觀疾展示菊戰(zhàn)術(shù)驕：普彈通軟遙景種壯植公船園化死，注集重草手多、啦樹多鍛，現(xiàn)另場營晴造大包型草傷坪，消用于脊周末石舉辦愛現(xiàn)場耽活動被和婚從禮，權(quán)帶動鈴剛需率群體震撼暖景觀瘡展示庭戰(zhàn)術(shù)尸：動賠物也扔是展竿示道系具，塑放養(yǎng)舌動物震撼羨景觀肯展示摧戰(zhàn)術(shù)候：硬迎景粗躁糙，悄地面復(fù)水泥右磚，挽但路輸邊灌襯木和辮喬木鄉(xiāng)豐營造姿好，撫吸引嫌注意判力。谷木棧罵道和債水景兔配合裳好震撼政景觀始展示耕戰(zhàn)術(shù)齡：塔吊櫻標(biāo)注笛號碼墾，代史表銷葉售樓勇號，解和決客郵戶疑擔(dān)問。恨整體爹景觀的布置公園側(cè)化，活咱動場天地多展示虎區(qū)設(shè)拌計：刺內(nèi)外繭反差權(quán)，前攤后反環(huán)差，檔景觀亂是最裙后打悼擊洗柜腦區(qū)外部燙城界城市淚主干毯道車料多噪局音大臟亂直差城市預(yù)界面極差老家肌屬院刮、城塞中村售樓踢處景觀究示范駁區(qū)大尺南度售房誠樓處與外滾部臟告亂反剪差與老胳舊建食筑反雄差大體撇量公朵園示封范區(qū)與周雞邊環(huán)包境徹情底反鄰差最后狼打擊話區(qū)展示共戰(zhàn)術(shù)惹小結(jié)車：整掩體邏娘輯在仆于制會造大請氣度讓場景標(biāo)，通妙過尺攀度和嗚氣度要等提朵升項抱目整趣體觀倉感，碼提升額客戶梅心理喪預(yù)期嚷，再儀釋放濃低價查，形胖成心濕理沖粱擊，婦制造拔旺銷9米層稀高、占獻地面哈積大將，尺導(dǎo)度上厭震懾大項定目沙敘盤、矛大區(qū)議域沙勒盤，船提升裹沙盤誕說服蹄力密集捆洽談殊區(qū)、那認(rèn)購扶區(qū)形咐成賣窩壓售樓裂處樣板社間景觀網(wǎng)示范烏區(qū)大尺頂度大氣結(jié)度售樓嚇處內(nèi)泄多個什臨時翻樣板添間，錫玻璃毫幕墻肥采光中央坊做水損景和筑兒童撤活動客區(qū)，攝提升攏功能煙性樣板貨間周乖邊綠佛化密畜植16萬平赤米景殘觀示火范區(qū)礦，尺止度打覆擊力康強景觀亭做法公園香化，與彩周邊渠城中吊村實藥現(xiàn)反熔差景觀功能婆化，提茅供可利做婚學(xué)禮草法坪和林活動擔(dān)場地拓客習(xí)渠道甚多樣憶化：燙置業(yè)呈顧問區(qū)人海野戰(zhàn)術(shù)僑，售酷樓處種與外徑展聯(lián)襯動殺冷客銷售銷人員詠數(shù)量共20桐00名置業(yè)伸顧問售樓兵處常愿駐60腥0名置業(yè)該顧問14滔00名置業(yè)瘦顧問越分布摘在貴殲陽市希和貴欣州其青他縣鎮(zhèn)市基本犧月月醋開盤呆，形渴成大肯型供前應(yīng)沖庭擊市兄場，性讓其俗他競覽品無胖機可賴尋銷售孟人員丙管理全部矛開發(fā)鋪商自銷圾團隊，無聰代理焰公司20離00名置增業(yè)顧諒問分迫成40個組，每腔個組柱有組騰長和拔主管金管理銷售萬現(xiàn)場椅訂房自己遠(yuǎn)查詢銅自助徑明源，降嬌低主糾管管軋理難津度銷售伐主管蹤蝶和部端長會礦在自俘己負(fù)央責(zé)的袍區(qū)域儀流動弓巡查捆，解虹決客樣戶問縮慧題采取高傭沿金方式宣刺激敵置業(yè)快顧問輩，銷售寨提點斤千分優(yōu)之三（銷初售一搖套10筆0㎡30萬左召右的類房子行，可鵲以拿勁將近10屯00元）拓客調(diào)渠道患多樣非化：州本地北精準(zhǔn)粥拓客椒與外綱地拓厚客相釣結(jié)合本地壩拓客項目獵為大堆型城貪改項宋目，腎針對回遷喚居民專項予拓客聽團購全市駛超市捷、商向場鋪趣設(shè)外字展，向有專門換巴士殺外地接送辦看房定向漢政府界（有腐利益民輸出眾之嫌久）、嘆事業(yè)叼單位傾、大貼型國泊企和前欺期老寫業(yè)主懷團購?fù)獾仄韧乜统F側(cè)陽外泉其他肉縣市攤客戶善工作弓日在警當(dāng)?shù)赝ネ庹咕V點登雕記，若周末郊根據(jù)徹登記僅情況纖到各淺縣市燥接客生戶到業(yè)貴陽香看房外地推被接雞來客擴戶中筋午由勉開發(fā)觀商負(fù)歇責(zé)免費羽提供億午餐，貴烈州較爛偏遠(yuǎn)強地區(qū)撲客戶錦當(dāng)日擴無法償返回負(fù)，開摟發(fā)商獲提供耽晚上免費盡酒店柔住宿明確府界定燙縣市紗登記尚和售餡樓處薄登記麗，激勵霸縣市野外展送團隊，凡赴在縣梨市外伸展點管登記校并成我交客扣戶，緒較在料售樓塑處登烘記成馳交總父價減免30管00秘-5測00逐0元不虎等周末找集中因接待各地游外來用客戶綁，售榮樓處驗形成顧大型鏡賣壓湯，促堡進成稀交營銷貌推廣仔強勢亭：通災(zāi)過三姨大攻敏勢做估好項百目前上期落煤地工隆作，掘品牌男先行朝，借間助事盡件，撥開放孔前密臉集媒年體轟晌炸營銷抱推廣雜強勢停：強括勢集皺中火資力媒盲體宣補傳模亦式，芹相對耀粗放路暴力季，首暈次亮未相采格取了20連版報廣營銷吐推廣察強勢簡：項沫目營匯銷主肥題清跑晰，貿(mào)多種即產(chǎn)品泛分批毫次入報市，愛銷售恨策略級統(tǒng)籌炕考慮座，配品合整變個開姓發(fā)節(jié)水奏完善狡配套圾：項港目自闊建大原體量恰生活儉、環(huán)睡境配暗套16萬濕緣瑞地公坑園45棟60畝山蕉體公筍園27萬平?jīng)]米城連市中委心廣楚場30平米哲商業(yè)捉購物絹中心3所中替學(xué)、5所小留學(xué)自建膊三甲翁醫(yī)院催一所貴州粥首家IM巾AX影院一所皇五星躍級酒息店五縱針六橫直市政哄道路健體系40片網(wǎng)勺球場存、40片羽捆毛球閉場26煩0米地勢標(biāo)雙事子塔燈寫字甜樓中水劍處理山系統(tǒng)再、雨兼水回唇收系濟統(tǒng)……銷售肺價格談沖擊楊：目療標(biāo)在房誠于快鐘速跑先量，估跑出湊前期黑成本晚，項娘目采織取低猛價傾益銷，種成本室控制跑體系彈還需爸進一窄步了墓解項目它區(qū)位城市耗一環(huán)謊旁生活坦配套蹄便利色，但摘街景蘆差周邊惹項目剛價格普通守商品信房，賊體量攀小、丙環(huán)境脈一般盆，品匪牌不勒強普遍倆銷售們價格剝在80斷00元左僵右11年銷及售均蝦價57動36元；12年調(diào)磨控后第徹底出裸奔補：36搜00畝-3酷80窩0元/平米12年3-更4月份醒開盤挽銷售諒照片總結(jié)默：首鏡置首潑改剛借需跑編量盤撐，項調(diào)目展杠示和寇拓客雄營銷誕思路豈值得謹(jǐn)借鑒項目嗓檔次中檔腳首置靜首改劃剛需的跑量損大盤展示撲策略面對度首置宮首改伍客群薄也可甘以做高舉摸高打制造扶反差戶是關(guān)臘鍵：越是議低端穗盤，敵越要鈔做得攏豪認(rèn)購素區(qū)背紹景墻溫洗腦說宣傳與可以皆學(xué)習(xí)景觀柏示范鴿區(qū)公圣園化可以框借鑒濱，尤塌其是愚大草卵坪和赴休憩鉗區(qū)域鄉(xiāng)豐可以使學(xué)習(xí)拓客的營銷針對蹲剛需綁大盤毫，客雄戶是捐關(guān)鍵專項漁團購不能蜂少，摧分門療別類痕要跟租進全市昆拓客謝以及外地食市拓挺客相結(jié)樸合相似豎項目諒：世微紀(jì)金很源世怖紀(jì)城權(quán)，團嘴購為秤主同層時促捏進零毒售的選銷售框手法不、加摟上多館項產(chǎn)伸品特所點超伏出客些戶預(yù)芹期，08年上膜半年典創(chuàng)造11洞0萬平波米記矛錄概況涂：位網(wǎng)于金棚陽新跪區(qū)、鍵總建苗面60瘡0萬平腳米營銷斧：靠旦團購松和優(yōu)污惠價謙格（零售科價34押00元/平，令團購28踢00元/平）使醫(yī)人氣胃和信付息迅亡速傳裂播。折在貴似陽和茅地州螞，用反類似勉潘石偷屹在濁山西添的做俯法，望和各滅大企涂事業(yè)那單位奇去談產(chǎn)品今：沒疫有大屑的硬帳傷?？叵喾礉?，大日配套披、綜碰合體賓、純犁板樓榜、大孩樓間蹲距、都高層句觀光紐奉電梯岔、簡背裝等初超預(yù)觸期的言配置業(yè)，使極這張箭“實堆惠牌篩”更畝具說經(jīng)服力寫字快樓：雪也團守購，1棟以2億元緒價格栽優(yōu)惠悔賣給胞了金狂陽區(qū)繩管委呆會，涼換來傍了金領(lǐng)陽區(qū)血的團蜓購優(yōu)躁惠政牲策和遲項目跟容積艘率的儀調(diào)整虛（從2.家5調(diào)到4）；1棟正涌和南辯方電域網(wǎng)在盒談；1棟零檢售（沸單價45隸00元/平）伙，基沸本售萍完成本支：樓面習(xí)地價40紐奉0元/平，毒含稅昆費的貼綜合伶成本25濫00元/平，這準(zhǔn)和自下建工親程隊夕、裝頃修隊怕、產(chǎn)奴品簡移單復(fù)廳制密腹切相詢關(guān)觀光煙電梯全板帳樓規(guī)擺劃大樓絨間距非周石末、忘非開紙盤的只銷售開現(xiàn)場超高勢層寫越字樓厚和酒澤店已候近竣休工，田增強劣購房董者對堡未來胳配套屬的信絡(luò)心資料工來源特：世霧紀(jì)城黃銷售鍛現(xiàn)場漂調(diào)研倍、合境富輝次煌貴酸陽公搞司住宅街鋪輪銷售住宅獵售罄Ma廢ll、酒蚊店開估業(yè)抵疊押貸腐款前期1.借5年10個月住宅笑項目臘結(jié)束13個月住宅適售罄住宅香項目童結(jié)束3年案例勢模式軌分析輸：合否肥世著紀(jì)城10天出個方案腿，1個月貼出戶頸型圖垮，10個月土封頂鏟并銷大售，1個月由后街辰鋪銷秩售，13個月南回籠遠(yuǎn)資金共，整獄體項濫目3年內(nèi)球售罄首批淚現(xiàn)樓絡(luò)銷售數(shù)據(jù)告來源揀：根遺據(jù)CR筐IC系統(tǒng)燈數(shù)據(jù)濫評估惠測算續(xù)所得案例壟：合摩肥世紀(jì)汁城項每目在長土地都獲取10個月兄內(nèi)開灰盤，30個月做內(nèi)銷湖售完鳥