商鋪價(jià)值評(píng)估模型設(shè)計(jì)：新零售商業(yè)模式的“數(shù)字化”工具

商鋪價(jià)值評(píng)估模型設(shè)計(jì)：新零售商業(yè)模式的“數(shù)字化”工具如何評(píng)估商鋪價(jià)值，傳統(tǒng)的購(gòu)物中心的管理決策更多地依靠營(yíng)運(yùn)方的“人腦”經(jīng)驗(yàn)判斷，對(duì)商鋪價(jià)值評(píng)估更多來(lái)源于“拍腦袋”。面對(duì)當(dāng)下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)節(jié)，單靠“人腦”的經(jīng)驗(yàn)難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理！而設(shè)計(jì)商鋪價(jià)值模型，能夠?yàn)閮r(jià)值評(píng)估決策以及招商調(diào)商提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，有助于深層次發(fā)掘數(shù)據(jù)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和規(guī)律，診斷購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、洞察潛在異常、提供優(yōu)化建議及預(yù)測(cè)指導(dǎo)未來(lái)。來(lái)看看作者是怎么做的吧~一、為什么需要做商鋪價(jià)值評(píng)估？1.1租賃商鋪的實(shí)際價(jià)值決定租金收入水平租金是商業(yè)綜合體的主要收入來(lái)源。一方面，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃是招商運(yùn)營(yíng)以達(dá)到租金收益最大化的核心；另外一方面，業(yè)態(tài)規(guī)劃的影響因素主要來(lái)源于租賃商鋪的實(shí)際價(jià)值和目標(biāo)商戶的租金承受能力；1.2對(duì)于第三方評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核和決策另外，作者過(guò)往曾經(jīng)參與的大型國(guó)企的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)于“商鋪價(jià)值”是需要根據(jù)《國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃管理辦法》有關(guān)要求，聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)（即第三方）對(duì)待招商商業(yè)資源進(jìn)行評(píng)估用于制定招商底價(jià)。因此，面對(duì)第三方機(jī)構(gòu)提交的評(píng)估結(jié)果，商鋪價(jià)值評(píng)估“數(shù)字化”工具通過(guò)算法模型輸出的參考報(bào)告將成為審核與決策的核心依據(jù)。1.3數(shù)據(jù)輔助商業(yè)決策傳統(tǒng)的購(gòu)物中心的管理決策更多地依靠營(yíng)運(yùn)方的“人腦”經(jīng)驗(yàn)判斷，對(duì)商鋪價(jià)值評(píng)估更多來(lái)源于“拍腦袋”。面對(duì)當(dāng)下復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)節(jié)，單靠“人腦”的經(jīng)驗(yàn)難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理！線下商業(yè)，是支撐“新零售”生態(tài)體系的基礎(chǔ)性平臺(tái)，扮演著優(yōu)化體驗(yàn)過(guò)程的重要角色，商家圍繞提升消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)的一系列舉措大多將其為依托來(lái)推進(jìn)實(shí)施。有學(xué)者也提出新零售就是“將零售數(shù)據(jù)化”，將各個(gè)場(chǎng)景數(shù)據(jù)的全面打通，由數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。而作者本人認(rèn)為“零售的本質(zhì)實(shí)際上從未發(fā)生過(guò)改變，新零售是在零售的本質(zhì)上，更好的將新思維與新技術(shù)進(jìn)行融合”，對(duì)于傳統(tǒng)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，不妨嘗試用新技術(shù)去解決老問(wèn)題，基于數(shù)據(jù)在傳統(tǒng)的商業(yè)模式中尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)然，對(duì)于購(gòu)物中心的“新零售”核心基礎(chǔ)在于“一鋪一檔”的商鋪數(shù)據(jù)中心，針對(duì)商鋪歷史的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品牌、銷售數(shù)據(jù)、物理位置、租賃數(shù)據(jù)以及經(jīng)營(yíng)期間的關(guān)聯(lián)客流等多維度數(shù)據(jù)進(jìn)行采集與處理，為各個(gè)商鋪資源價(jià)值評(píng)估提供數(shù)據(jù)支撐。商鋪價(jià)值評(píng)估模型基于系統(tǒng)算法輸出商鋪價(jià)值結(jié)果，為價(jià)值評(píng)估決策以及招商調(diào)商提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，有助于深層次發(fā)掘數(shù)據(jù)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和規(guī)律，診斷購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、洞察潛在異常、提供優(yōu)化建議及預(yù)測(cè)指導(dǎo)未來(lái)。二、商鋪價(jià)值模型設(shè)計(jì)的2種方法2.1“收益法”價(jià)值評(píng)估模型收益法指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。找出影響商鋪?zhàn)饨鹗找娴乃凶兞?，通過(guò)不同的方法計(jì)算所有變量的具體值：列出影響商鋪?zhàn)饨鹗找娴乃凶兞浚⒉鸱譃榭闪炕幼兞?；分析所有變量在基?zhǔn)期和預(yù)測(cè)期的變化程度，將其分類為固定變量、可估算變量、外部變量選取可參考的歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)計(jì)算可估算變量，根據(jù)外部信息輸入外部變量，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)或歷史數(shù)據(jù)建模推算固定變量數(shù)值租金的本質(zhì)是用來(lái)購(gòu)買流量的，途徑客流為“外部變量”指標(biāo)，作為動(dòng)態(tài)參數(shù)來(lái)選擇相應(yīng)的基準(zhǔn)期展開計(jì)算；而轉(zhuǎn)化率、消費(fèi)客單價(jià)、租售比為可估算變量，基于歷史數(shù)據(jù)計(jì)算可得；其他固定變量作為資源的基礎(chǔ)參數(shù)，資源管理在線化階段根據(jù)實(shí)際物理工況配置系數(shù)可得。2.2“市場(chǎng)法”價(jià)值評(píng)估模型市場(chǎng)法指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估咨詢方法。根據(jù)存在的即是合理的原則，對(duì)同品類商鋪?zhàn)饨鹦拚螅糜谠u(píng)估同品類商鋪?zhàn)饨穑哼x取近期相近區(qū)域同品類商鋪?zhàn)饨饠?shù)據(jù)作為參照商鋪將每個(gè)參照商鋪與待評(píng)估商鋪進(jìn)行比較，按位置條件、商鋪條件、競(jìng)爭(zhēng)情況等因素進(jìn)行修正；將修正后的參照商鋪?zhàn)饨饠?shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均，得到評(píng)估結(jié)果。完成選取對(duì)標(biāo)商鋪，由系統(tǒng)根據(jù)商鋪資源的物理空間屬性的修正系數(shù)進(jìn)行加權(quán)平均獲得商鋪價(jià)值評(píng)估結(jié)果。三、插播一個(gè)關(guān)于招商“陰謀論”小話題我相信很多讀者可能在抖音、小紅書各類短視頻看到一些招商“陰謀論”，講述的是：招商團(tuán)隊(duì)花“大價(jià)錢”引入主力店，再通過(guò)主力店吸引“租金貢獻(xiàn)型”商戶實(shí)現(xiàn)高租金回報(bào)的“割韭菜”商業(yè)模式。這里我通過(guò)以下3種“商店類型”和5種“功能角色”來(lái)還原商業(yè)綜合體的商業(yè)本質(zhì)，讓大家對(duì)于這個(gè)“陰謀論”話題有一些初步了解。3.1三種商店類型核心主力店。主力店能夠?qū)?gòu)物中心產(chǎn)生積極的外部效應(yīng)，主力店往往通過(guò)自己的產(chǎn)品和品牌，吸引各種目的性消費(fèi)，從而產(chǎn)生很強(qiáng)的外部客流的集聚效應(yīng)。主力店對(duì)于商鋪位置不是最重要的，但對(duì)租金價(jià)格具有超強(qiáng)的砍價(jià)能力（議價(jià)能力）。次主力店也具有很強(qiáng)的客流積聚效應(yīng)。不像主力店，次主力店的位置和布局對(duì)其租金標(biāo)準(zhǔn)水平將產(chǎn)生重要影響。同類業(yè)態(tài)的次主力店在布局上的聚集，能增加比較性消費(fèi)機(jī)會(huì)的增加，使各商家?guī)?lái)更多的銷售額。普通商店即租金貢獻(xiàn)型租戶，有的業(yè)內(nèi)人士也叫“寄生型租戶”。這一類租戶自身客流吸納能力并不強(qiáng)，高度依賴現(xiàn)成的流量做轉(zhuǎn)化，需用高租金貢獻(xiàn)從而換取流量。3.2五種功能角色商業(yè)的本質(zhì)是價(jià)值交換！品牌商戶到底屬于什么商店類型？還是充當(dāng)什么功能角色？是否享受租金優(yōu)惠與補(bǔ)貼條款？這一切定義都取決于品牌給商業(yè)綜合體帶來(lái)的價(jià)值與實(shí)際商鋪價(jià)值的一個(gè)平衡關(guān)系。四、總結(jié)行業(yè)“數(shù)據(jù)智能”的核心在于如何深層次發(fā)掘數(shù)據(jù)的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和規(guī)律，更好診斷購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀、洞察潛在異常、提供優(yōu)化建議及預(yù)測(cè)指導(dǎo)未來(lái)，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)支撐科學(xué)決策和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。本文主要基于“一鋪一檔”的商鋪數(shù)據(jù)與商鋪資源價(jià)值評(píng)估模型輸出各個(gè)商鋪資源的價(jià)值評(píng)估報(bào)告，以此為商鋪招商與運(yùn)營(yíng)工作的開展提供理論依據(jù)，建立商鋪資源全生命周期管理與規(guī)劃，實(shí)