租賃新準則培訓

中國鐵塔

IFRS16-新租賃準則

2018年9月當前第1頁\共有51頁\編于星期二\12點2議程第一部分:影響概要第二部分:識別租賃第三部分:承租人的會計處理第四部分:出租人會計處理第五部分:準則轉(zhuǎn)換及挑戰(zhàn)當前第2頁\共有51頁\編于星期二\12點1Part影響概述當前第3頁\共有51頁\編于星期二\12點新租賃準則的直觀報表影響4列報融資租賃經(jīng)營租賃IFRS16資產(chǎn)負債$$$$$$$$$表外權(quán)利與義務$$$$$損益表折舊與利息費用直線法攤銷租賃費用折舊與利息費用目前的會計處理新準則短期租賃(<12個月)和

小額租賃(<5,000美元)豁免.當前第4頁\共有51頁\編于星期二\12點新的承租人費用概括

會造成財務報表的波動5

$Years利息折舊新租賃費用現(xiàn)金租金經(jīng)營租賃費用當前第5頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人：幾乎所有的租賃都需要上表。短期租賃或小額租賃獲得豁免概述出租人：會計處理不變，更多是應對承租人業(yè)務模式的變化2019年1月1日開始生效更多的披露要求與USGAAP仍將存在差異允許提前采用IFRS16，但必須同時采用IFRS15“新收入準則”.6使用資產(chǎn)的權(quán)利：已識別的資產(chǎn)+控制當前第6頁\共有51頁\編于星期二\12點與IFRS15新收入準則的互動7IFRS16/IFRS15互動售后回租交易分割租賃以及非租賃成份提前采納時的條件當前第7頁\共有51頁\編于星期二\12點2Part識別租賃當前第8頁\共有51頁\編于星期二\12點新租賃準則目前的租賃準則租賃定義使用資產(chǎn)的權(quán)利：已識別的資產(chǎn)+控制定義基本相同，具體指引不同對單獨租賃成分進行分割有具體指引沒有具體指引

(除了土地和房屋的租賃)合同的合并滿足條件時應當將合同合并沒有具體指引

承租人可采用的豁免短租租賃期≤12個月(沒有購買期權(quán))無小額租賃價值≤USD5,000無識別租賃–有什么變化？9當前第9頁\共有51頁\編于星期二\12點為什么在IFRS16下租賃的定義更重要？在現(xiàn)行會計準則下融資租賃表內(nèi)項目經(jīng)營租賃服務合同表外項目在新會計準則下融資租賃經(jīng)營租賃表內(nèi)項目服務合同表外項目12當前第10頁\共有51頁\編于星期二\12點一項合同，或合同的一部分,轉(zhuǎn)移了一項資產(chǎn)(標的資產(chǎn))在一段時間內(nèi)的使用權(quán)以換取對價。租賃的定義已識別的資產(chǎn)客戶擁有控制權(quán)新的定義更關注誰控制了資產(chǎn)的使用。11當前第11頁\共有51頁\編于星期二\12點識別租賃—決策樹客戶在使用期間有權(quán)獲取從資產(chǎn)使用中產(chǎn)生的幾乎所有的經(jīng)濟利益？供應商合同包含租賃合同不包含租賃是是客戶是否否否客戶運營資產(chǎn)或設計了該項資產(chǎn)？預先確定是否有已識別的資產(chǎn)?誰有權(quán)在資產(chǎn)的使用期間決定如何以及為何種目的使用資產(chǎn)

?12客戶擁有控制權(quán)已識別的資產(chǎn)當前第12頁\共有51頁\編于星期二\12點何為已識別資產(chǎn)明確指定或隱性指定實質(zhì)性替換權(quán)部分資產(chǎn)

13如果供應商有實質(zhì)性的替換資產(chǎn)的權(quán)利，則不存在已識別的資產(chǎn)：實務上是否可行是否有經(jīng)濟利益當前第13頁\共有51頁\編于星期二\12點何為已識別資產(chǎn)–明確指定或隱性指定

案例1

汽車租賃14公司從汽車服務租賃公司A公司處租入一輛汽車供日常工作使用合同中明確指定具體需要使用的車輛，并約定了車牌、車架號等車輛唯一信息，假設是奧迪A6，車牌是粵A8888，車架號是1234公司從汽車服務租賃公司A公司處租入十輛奧迪A6汽車供日常工作使用A公司只擁有十輛奧迪A6汽車，在目前的營業(yè)情況和財務狀況下，其無法取得其他同型號的汽車，因此實際上用來執(zhí)行移動任務的必須采用這十輛奧迪A6汽車明確指定隱性指定當前第14頁\共有51頁\編于星期二\12點15何為已識別資產(chǎn)–替換權(quán)

案例2

汽車租賃

替換權(quán)具有實質(zhì)性!公司和租車服務公司A公司簽訂了三年期使用一臺奧迪A6合同規(guī)定了租車服務公司由于經(jīng)營的需要可以隨時給公司替換一臺相同型號的奧迪A6，租車服務公司無需支付任何的賠償金，為此承擔的成本很低不存在已識別資產(chǎn)，從而合同不包含租賃。當前第15頁\共有51頁\編于星期二\12點16何為已識別資產(chǎn)–替換權(quán)

案例3

手機攤位不存在已識別資產(chǎn)，從而合同不包含租賃。替換權(quán)具有實質(zhì)性!公司和手機銷售商簽訂了三年期使用移動營業(yè)廳空地用來出售手機的合同，這些手機攤位很容易挪動合同規(guī)定了空地的面積公司可以隨時變更出售攤位所處的位置而無需支付任何的賠償，公司為此承擔的成本很低當前第16頁\共有51頁\編于星期二\12點何為已識別資產(chǎn)–部分資產(chǎn)

17部分資產(chǎn)物理上可區(qū)分的部分部分產(chǎn)能已識別的資產(chǎn)

(如果滿足其他條件)非可識別的資產(chǎn)

(除非該部分代表了幾乎所有的產(chǎn)能且滿足其他條件)如，大樓的某一層，光纜中可區(qū)分的黑色線纜當前第17頁\共有51頁\編于星期二\12點18公司與一家通信公司簽訂了一份有償使用通信公司的光纜合同合同約定公司對一根大光纜中的明確的黑色纜線具有排他性的使用權(quán)，該條光纜的編號為#001公司全權(quán)決定其電子設備和纜線的終端的連接(即客戶端光纜)通信公司擁有除黑色纜線外的其他纜線；且僅能在修理、維護或失靈的情況下替換公司的纜線識別租賃–部分資產(chǎn)

案例4

光纜租賃存在已識別資產(chǎn)物理上可區(qū)分的部分當前第18頁\共有51頁\編于星期二\12點租賃的定義–誰有控制權(quán)Policychoice服務租賃供應商客戶決定資產(chǎn)的使用

目的

相關決定保護性權(quán)力幾乎所有的經(jīng)濟利益

現(xiàn)金流主要產(chǎn)出附帶產(chǎn)出19當前第19頁\共有51頁\編于星期二\12點公司與客戶簽訂網(wǎng)絡服務的合同，并在客戶處安裝一臺服務器。公司可以在需要時重新配置或替換服務器以持續(xù)提供網(wǎng)絡服務；客戶并不運行該服務器，也不會作出任何與其使用相關的重大決策。公司確定使用服務器時網(wǎng)絡傳輸數(shù)據(jù)的速度和質(zhì)量。合同是否包含租賃?已識別的資產(chǎn)?幾乎所有的經(jīng)濟利益?客戶有權(quán)決定資產(chǎn)的使用?識別租賃—案例5

服務器

合同不包含租賃.20公司有權(quán)控制服務器的使用，因為是由其在整個使用期間作出服務器使用所有相關的決策。其決定如何傳輸數(shù)據(jù)、是否重新配置服務器以及是否將服務器用于其他目的?？蛻魞H僅在服務期開始前決定網(wǎng)絡服務的水平(也就是服務器的產(chǎn)出)。是否是當前第20頁\共有51頁\編于星期二\12點分割租賃以及非租賃成分

租賃+服務汽車+司機飛機+機組房子+物業(yè)管理商場+保安……21拆分基于單獨價格的相對比例承租人：按資產(chǎn)類別選擇是否拆分出租人必須拆分當前第21頁\共有51頁\編于星期二\12點分割租賃與非租賃成分

案例6

汽車租賃+司機服務

22公司從汽車服務租賃公司A公司處租入一輛汽車供日常工作使用公司在合同中明確指定具體需要使用的車輛，并約定了車牌、車架號等車輛唯一信息，假設是奧迪A6，車牌是粵A8888，車架號是1234司機由汽車租賃公司配備汽車+司機需要拆分當前第22頁\共有51頁\編于星期二\12點確認和計量的豁免

–短租及小額租賃短租

租賃期短于或等于12個月;包含購買期權(quán)的租賃不是短租。

會計政策選擇

(按標的資產(chǎn)的類別)僅適用于承租人365Days52Weeks12MonthsyearOne小額資產(chǎn)的豁免

標的資產(chǎn)的價值等于或低于5000美元(按新資產(chǎn)的價值)會計政策的選擇(基于每一個租賃)僅適用于承租人意味著什么？--這兩項豁免對于大型生產(chǎn)用資產(chǎn)的租賃可能并不太相關。-但對于其他資產(chǎn)的租賃(如辦公設備）可能會簡化處理并減輕企業(yè)的核算成本。23當前第23頁\共有51頁\編于星期二\12點3Part承租人會計處理當前第24頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理—有什么變化？新租賃準則目前的租賃準則承租人會計處理資產(chǎn)負債表所有的租賃都上表(可豁免的除外)經(jīng)營租賃不上表；融資租賃上表?？勺冏饨鹑绻腔谥笖?shù)/利率,則包含在租賃負債中；其他的可變租金則不包括在租賃負債中。不包含在租賃負債中。利潤表使用權(quán)資產(chǎn)的折舊+租賃負債的利息；未包含在租賃負債中的可變租金；使用權(quán)資產(chǎn)按IAS36減值經(jīng)營性租賃：直線法記錄租金.融資租賃:租賃資產(chǎn)的折舊+租賃負債的利息未包含在租賃負債中的可變租金?，F(xiàn)金流量表租賃付款中本金部分：籌資活動租賃付款中利息部分:經(jīng)營活動或籌資活動(取決于會計政策）短租、小額租賃以及未包含在租賃負債中的可變租金付款:經(jīng)營活動經(jīng)營租賃：經(jīng)營活動現(xiàn)金流融資租賃：和新租賃準則類似。租賃變更有明確指引沒有明確指引售后回租視是否發(fā)生銷售而有不同會計處理視回租的分類而有不同的會計處理25當前第25頁\共有51頁\編于星期二\12點使用權(quán)資產(chǎn)租賃負債+還原成本（租賃期結(jié)束時恢復原狀）+初始直接成本租賃付款折現(xiàn)率+租賃開始前已支付的款項租賃負債預計負債（類似固定資產(chǎn)準則中的棄置費用的處理方式）承租人的會計處理-初始計量26這部分款項主要包括：租賃的押金及保證金、租賃預付款（如部分合同的租金是先付款后使用。）初始直接成本，是指為達成租賃所發(fā)生的增量成本。增量成本是指若企業(yè)不取得該租賃，則不會發(fā)生的成本，如：中介費、印花稅等。當前第26頁\共有51頁\編于星期二\12點固定付款額可變租金付款額剩余價值擔保++租賃付款包括實際上固定的付款額僅當和指數(shù)/利率掛鉤用租賃開始日的指數(shù)/利率計量承租人預計在擔保下需要支付的金額購買期權(quán)的行權(quán)價承租人合理確信將會行權(quán)

如果

+終止合同的罰金+租賃期反映了承租人終止租賃

如果

承租人的會計處理–初始計量27當前第27頁\共有51頁\編于星期二\12點可變租金付款實際上固定的付款指數(shù)/利率取決于…其他變量租賃負債的一部分租賃負債的一部分不是租賃負債的一部分例如：通脹/利率或市場租金率例如：銷量例如：僅當資產(chǎn)正常運營時才支付承租人的會計處理–初始計量

可變租金28哪些可變租金應當計入租賃負債？當前第28頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理–初始計量

案例7–可變租金如何確定A電信公司的租賃付款額？A電力公司與鐵塔公司簽訂電力塔的租賃合同，合同約定：合同期為5年，合同年租金為固定租金+可變租金模式，固定租金部分為：每年3萬元，變動租金部分為：實際從鐵塔目標客戶收到的折后[基準價格（扣除維護費）+場地費]

結(jié)算費用的20%，；29當前第29頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理–初始計量

租賃期租賃不可撤銷的期間*續(xù)租權(quán)所涵蓋的期間終止租賃選擇權(quán)所涵蓋的期間+如果承租人合理確定不會行權(quán)如果承租人合理確定會行權(quán)30+*注：如在一份租賃合同中約定，合同期限為5年，從第3年初開始，鐵塔公司有權(quán)終止該租賃合同，那么不可撤銷期間為2年；因此，如果鐵塔公司在租賃合同中擁有終止租賃選擇權(quán)，那么不可撤銷期間將小于等于合同約定的租賃期間。當前第30頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理–初始計量

選擇權(quán)對租賃付款額的影響31終止合同的罰金續(xù)約選擇權(quán)/終止租賃選擇權(quán)/購買選擇權(quán)如何評價“合理確定”購買期權(quán)的行權(quán)價重大的租賃資產(chǎn)改良支出合同約定租賃資產(chǎn)對企業(yè)的重要性市場租賃率當前第31頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理–初始計量

折現(xiàn)率32按類別的考慮?增量借款利率租賃內(nèi)含利率在確定租賃內(nèi)含利率時，需要評估標的資產(chǎn)的公允價值，出租人所有初始直接成本，未擔保余值等。類似經(jīng)濟環(huán)境下，獲取類似資產(chǎn)，在類似期間以類似抵押條件借入資金須支付的利率當前第32頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理–使用權(quán)資產(chǎn)的后續(xù)計量使用權(quán)資產(chǎn)按照IAS16固定資產(chǎn)準則進行折舊按照IAS36資產(chǎn)減值準則計提減值(如有）租賃負債以及預計還原成本的重新計量，調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)33計量方法當前第33頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理–租賃負債的后續(xù)計量租賃負債+利息費用-付款匯兌損益需要重新計量的情況相應調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)租賃變更時或會對損益有影響34當前第34頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理

案例

8(1/3)

初始確認租賃期5年，每年支付700萬元租金。假定折現(xiàn)率為10%，總租金的現(xiàn)值2,654萬元。使用權(quán)資產(chǎn)租賃負債還原成本：假定無初始直接費用：假定無租賃開始前已支付的款項：假定無2654萬元2654萬元=700萬元*5年@10%折現(xiàn)率35當前第35頁\共有51頁\編于星期二\12點承租人的會計處理

案例8(2/3)

后續(xù)計量租賃負債2,654萬元按10%計提利息，第一年利息：265.4萬元。同時支付700萬元。使用權(quán)資產(chǎn)租賃負債2,654萬元在5年內(nèi)按直線法攤銷，每年折舊531萬元。余額為：2219.4萬元余額為：2,123萬元36當前第36頁\共有51頁\編于星期二\12點現(xiàn)有準則新準則使用權(quán)資產(chǎn)：2,123租賃負債：2,219.4利息費用:265.4折舊費用:531租金費用:700資產(chǎn)負債表利潤表37承租人的會計處理

案例

8(3/3)合計為：796.4當前第37頁\共有51頁\編于星期二\12點4Part出租人會計處理當前第38頁\共有51頁\編于星期二\12點出租人的會計處理—有什么變化？新租賃準則目前的租賃準則出租人的會計處理資產(chǎn)負債表基本相同利潤表基本相同租賃合同的變更有明確指引沒有明確指引售后回租視是否發(fā)生銷售而有不同會計處理視回租的分類而有不同的會計處理轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租的分類看使用權(quán)資產(chǎn)轉(zhuǎn)租的分類看標的資產(chǎn)39當前第39頁\共有51頁\編于星期二\12點出租人會計處理分類標的資產(chǎn)應收租賃款

(租賃的凈投資)融資租賃經(jīng)營租賃基于風險和報酬增加披露披露和現(xiàn)行準則相比沒有重大變化40當前第40頁\共有51頁\編于星期二\12點出租人會計處理

—租賃變更

41對融資租賃的變更對經(jīng)營租賃的變更作為一項新租賃預付/預提租賃付款=

對新租賃的付款（攤銷）取決于變更是否導致：

一項單獨的租賃；或?qū)ΜF(xiàn)有租賃的變更新租賃準則提供了明確的指引：當前第41頁\共有51頁\編于星期二\12點5Part準則轉(zhuǎn)換及挑戰(zhàn)當前第42頁\共有51頁\編于星期二\12點新舊準則轉(zhuǎn)換

承租人可以選擇以下任一方法：轉(zhuǎn)換成本可比性全面追溯簡單處理

–在首次執(zhí)行日進行一次性調(diào)整，不調(diào)整比較數(shù)據(jù)43出租人出租人基本上于首次執(zhí)行日無需做調(diào)整。轉(zhuǎn)租中的中間出租人：重新評價尚未結(jié)束的經(jīng)營租賃并核算當前第43頁\共有51頁\編于星期二\12點影響財務報表及財務指標發(fā)生改變業(yè)務決策：買或是租？薪酬考核與其他業(yè)務伙伴的合同，如借款合同稅務影響系統(tǒng)和信息控制和流程預算投資者關系承租人出租人會計處理基本不變，但是準則的某些變化(如租賃定義、轉(zhuǎn)租、售后回租）仍可能對財務報表產(chǎn)生影響業(yè)務模式及商業(yè)談判：承租人租賃決策變化導致重新架構(gòu)租賃安排.重新評價為租賃而設立的業(yè)務和法律架構(gòu)(如合資公司，特殊目的實體）44當前第44頁\共有51頁\編于星期二\12點影響超越會計普華永道認為客戶須要為實行新租賃準則設立一個項目管理框架該框架須涵蓋新租賃準則對公司運營的各個方面的影響56

會計檢閱過程與控制管理系統(tǒng)實施組織變革管理數(shù)據(jù)管理

項目管理框架當前第45頁\共有51頁\編于星期二\12點范圍及推動租賃數(shù)據(jù)庫及連接特性考慮影響實行新租賃準則的路線圖