云南建水縣體育運動中心-奧城項目可行性研究報告書2008年-35

建水縣體育運動中心·奧城項目可行性研究報告PAGE云南正武集團（專注地產(chǎn)專心生活）建水縣體育運動中心·奧城項目可行性研究報告云南正武集團二○○八年三月

目錄第一章項目背景與發(fā)展概況第二章項目建設(shè)的重要性及目的第三章項目基本情況與進展第四章項目分析第五章項目定位第六章項目計劃進度第七章投資估算與收益概算

第一章項目背景與發(fā)展概況

一、項目背景建水縣位于云南省南部，紅河州中部，距省會昆明220余公里，面積3789平方公里。轄14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)140個行政村，占云南省總?cè)丝诘?.96%,占紅河州的11.5%，總?cè)丝?88910人。其中漢族318597人，彝族136736人，回族12886人，哈尼族9337人，傣族5623人，苗族4314人，其他民族1447人。縣域內(nèi)氣候宜人、物產(chǎn)豐富、文化昌盛，曾是歷史上顛南政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，素有“顛南鄒魯”，“文獻名邦”之美譽。屬“國家級歷史文化名城”和“國家級重點風(fēng)景名勝區(qū)”。縣境內(nèi)有顛越鐵路、國道323線、雞石、建通公路穿過，交通便利。建水物產(chǎn)極為豐富，氣候宜人，蔬菜瓜果常年不斷，有豐富的旅游資源。建水人民素有熱愛體育運動的傳統(tǒng)習(xí)慣，歷史上曾以球交友，密切了與友鄰市縣的關(guān)系，同時也為省州運動隊和各行業(yè)培養(yǎng)輸送了大批體育人才。但長期以來縣公共體育運動場所只有一塊建于二十世紀(jì)五十年代狹窄簡陋的露天燈光籃球場，嚴重制約了建水縣體育事業(yè)的發(fā)展。近年來，建水縣的房地產(chǎn)發(fā)展較為緩慢，市場上所出現(xiàn)的產(chǎn)品形態(tài)較為單一。而本縣境內(nèi)所轄屬的幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)因為礦業(yè)的發(fā)達，人均收入較為可觀?？h城內(nèi)的公務(wù)員、教師、工商及銀行等屬于高收入人群，一些私營企業(yè)主也較為富裕。建水縣的GDP每年同期增長為12.2%。作為全州人口第一大縣，興建一個功能齊全的體育運動中心以及一個素質(zhì)較好的高品質(zhì)樓盤也是大勢所趨。二、項目發(fā)展概況1、1997年6月建水縣政府提出興建建水縣體育運動中心的決定2、1997年8月省土地局關(guān)于建水縣體育運動委員會新建體育運定中心征撥用地的批復(fù)3、1997年9月州計委下達建水縣體育運動中心基建投資計劃的通知4、1997年10月縣城建局批準(zhǔn)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項目環(huán)境保護選址意見書》5、1998年8月30日，中共建水縣委常務(wù)會第十二次常務(wù)（擴大）會議紀(jì)要，通過縣體育運動中心規(guī)劃設(shè)計方案6、1999年1月26日，建水縣第十一屆人大常委會第八次會議審議通過設(shè)計方案，批準(zhǔn)建水縣體育運動中心規(guī)劃設(shè)計方案和建水縣體育運動中心委員會新建體育運動中心征撥用地7、2007年10月，正式成立建水縣體育運動中心（奧城）項目領(lǐng)導(dǎo)小組8、2007年11月，云南正武集團與紅河州政府正式簽訂招商引資協(xié)議，建設(shè)建水縣體育運動中心(奧城)項目9、2008年2月，建水縣人民政府正式完成體育建設(shè)用地轉(zhuǎn)為項目開發(fā)用地的相關(guān)事宜。第二章項目建設(shè)的重要性及目的一、項目建設(shè)的重要性1995年6月國務(wù)院正式批準(zhǔn)了《全民健身計劃綱要》，標(biāo)志著我國群眾體育和國民體質(zhì)建設(shè)進入了一個新的階段?！度窠∩碛媱澗V要》旨在加強全民健身的工作，提高中華民族整體素質(zhì)，明確指出本世界末到2010年全民健身工作的奮斗目標(biāo)和任務(wù)，是我國新時期全民健身工作的綱領(lǐng)文獻?！度窠∩碛媱澗V要》是由國家領(lǐng)導(dǎo)、社會支持、全民參與、有計劃、有任務(wù)、有措施的體育健身計劃，是與實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化目標(biāo)相配套的社會系統(tǒng)工程和面向21世紀(jì)的發(fā)展占略規(guī)劃。全民健身事業(yè)是一項嶄新的事業(yè)，符合廣大人民群眾的切身利益，獲得全社會的一致肯定和贊譽，并且取得了令人矚目的階段性成果。隨著21世紀(jì)的到來以及2008年北京奧運會的舉行。我們應(yīng)為實施全民健身計劃，增強中華民族的體魄而努力創(chuàng)造條件。為建水縣人民建設(shè)一個集運動、生態(tài)、健康為一體的大型高品質(zhì)社區(qū)。從而實現(xiàn)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)的快速發(fā)展，促進建水縣經(jīng)濟的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二、項目建設(shè)的目的體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟中發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，每年為世界帶來4000億美元的收入。體育產(chǎn)業(yè)所蘊藏的巨大商機，使其已成為本世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新型產(chǎn)業(yè)之一。隨著當(dāng)?shù)鼐用窦彝ナ杖氲牟粩嗵岣撸用竦奈幕?、體育消費大幅度增長，加上雙休日、長假和各種休假制度的實施，使人們有了更多的空閑時間去參加各種體育休閑活動。全民健身和體育休閑的熱潮推動了體育健身場所的發(fā)展。另外，結(jié)合建水縣發(fā)展文化生態(tài)旅游型城市，創(chuàng)建富有地方特色的體育項目，使之成為名牌產(chǎn)品，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，對當(dāng)?shù)芈糜?、交通、商業(yè)、旅館住宿等消費起著巨大的刺激作用。由于體育產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度廣，一些體育活動或賽事帶來的體育消費也帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟與消費增長，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。該項目建成的目的，就是要充分發(fā)揮城市對人口、產(chǎn)業(yè)、市場的吸引力和聚集效應(yīng)，推動二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強城市對經(jīng)濟的帶動和輻射功能，逐步形成融商業(yè)、文化、信息、旅游為一體的城市，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟。第三章項目基本情況與進展一、項目基本情況1、建水縣體育運動中心（奧城）項目由云南正武房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。2、位于建水縣城區(qū)西北角，海拔高度１３２５米，南接國道３２３（現(xiàn)建水大道），北臨待建三環(huán)路。３、總占地１３１畝。其中住宅用地３２．３畝；商業(yè)用地１２．５畝；體育建設(shè)用地８６．２畝。４、定位為建水第一運動水景大盤５、集商業(yè)、體育、住宅于一體的復(fù)合型地產(chǎn)項目。以運動、水景、電梯洋房、時尚商業(yè)街展示為一體。６、項目總投資約3.08億元，產(chǎn)權(quán)銷售收入4.09億元；經(jīng)營性年收益2260萬元。７、本項目作為紅河州招商引資項目，得到各級政府的高度重視及關(guān)心。二、項目進展１、立項完成２、規(guī)劃設(shè)計完成３、勘察設(shè)計完成４、施工圖設(shè)計完成５、策劃定位完成６、景觀設(shè)計完成７、施工單位招標(biāo)完成８、各項手續(xù)在州領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督及縣領(lǐng)導(dǎo)的配合下正在積極辦理當(dāng)中第四章項目分析一、本項目所處區(qū)域經(jīng)濟情況分析１、建水縣GDP每年同期增長12.2%。其中：產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)數(shù)額（億元）8.4212.0510.84增長率（%）2.115.916.6建水縣前幾年以農(nóng)業(yè)為主。近年來第三產(chǎn)業(yè)的增長比例較高，可以看出，縣城的經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)逐步向城市化轉(zhuǎn)型。第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)也在迅速增長。２、建水縣2006年全年實現(xiàn)財政總收入2.8億元，比2005年增長16.3%；其中：地方一般預(yù)算收入1.45億元，增長13.5%；全年地方財政支出4.41億元，比上年增長20.9%；其中：地方一般預(yù)算支出3.28億元，增長17.5%；３、建水縣2007年金融機構(gòu)各項存款余額35.6億元，增長12.2%。名稱存款余額對公存款余額個人存款余額個人存款所占比例工商銀行建水縣支行64961170544904576.41%.建設(shè)銀行建水縣支行92156468924541349%農(nóng)業(yè)銀行建水縣支行86716125087077586%建水縣農(nóng)村信用社112929增幅為11.78%金融機構(gòu)的數(shù)據(jù)表示，存款總余額為35億元，可得出全縣人均存款額為7158.8元，據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查，昆明市的人均存款額為8700元。建水縣的人均存款額已經(jīng)與昆明市的相持平。結(jié)論建水縣人均購買力較強。４、建水縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)概況全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總數(shù)12258戶，比上年增加149戶，增長了1.23%。完成營業(yè)總收入269505萬元，比上年增加43571，增長3.69%。完成現(xiàn)價工業(yè)總產(chǎn)值76028萬元，比上年增加18097萬元，增長31.24%.名稱營業(yè)收入工業(yè)總產(chǎn)值

（萬元）增加值（萬元）實繳稅金（萬元）臨安鎮(zhèn)13129823624177071929曲江鎮(zhèn)2896823904142294西莊鎮(zhèn)20421135983920645南莊鎮(zhèn)106292457244661面甸鎮(zhèn)103624807101262官廳鎮(zhèn)366571591010840785青龍鎮(zhèn)250820038919岔科鎮(zhèn)274215670618甸尾鄉(xiāng)3892487123435李浩寨鄉(xiāng)285617236516坡頭鄉(xiāng)793763251993350普雄鄉(xiāng)2004131952822利民鄉(xiāng)1776124842218盤江鄉(xiāng)74553344131830項目所處地臨安鎮(zhèn)為全縣營業(yè)收入、工業(yè)總產(chǎn)值最高。顯示出私營企業(yè)較多，本鎮(zhèn)私營企業(yè)主購房需求較大，消費及投資觀念較強。對于商鋪的消化能力更為明顯。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的小型私營企業(yè)雖然不及臨安鎮(zhèn)數(shù)量多，但是近幾年的經(jīng)濟增長速度較快。對于個人而言，想具有身份標(biāo)簽的部分小私營業(yè)主也會選擇到經(jīng)濟發(fā)展更為迅速的臨安鎮(zhèn)購置房產(chǎn)或消費以此來顯示自己近年來的財力及實力。５、居民實現(xiàn)商業(yè)消費零售額情況全縣居民消費價格總指數(shù)、商品零售價格總指數(shù)以每年4.2%的速度在上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)上漲6.5%.指標(biāo)全縣縣城縣城以下社會消費品零售額（萬元）616773461927058增長率（%）14.3%12.7%16.3%居民的消費水平在提高，商品的售價也在同步上漲。本縣居民已經(jīng)從原先的滿足生活溫飽上升到購買消費商品。消費觀念在逐步提高，開始追求生活奢侈品以及高品質(zhì)的生活方式。也就有了相對于改善現(xiàn)狀的期望，那么改善居住環(huán)境，享受舒適生活，增加商品消費成為本縣居民的未來狀況。６、全縣旅游經(jīng)濟情況全年實現(xiàn)了旅游總收入25115萬元的成績，比去年增長了23.6%。共接待國內(nèi)外游客80余萬人，增長了22.76%。指標(biāo)國內(nèi)國外接待人數(shù)（人次）7985245037增長率（%）22.8323.56旅游收入（萬元）23829.491285.58增長率（%）22.5445.92旅游業(yè)的增長可以更大的增加政府財力。帶動消費快速增長，推進城鄉(xiāng)一體化，提高城鎮(zhèn)化水平，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展平臺，通過城市的擴張和繁榮增加就業(yè)。在城市建設(shè)方面，旅游業(yè)可以帶動城市建設(shè)步伐的加快，政府對城市建設(shè)的投入及招商引資力度的加大使目前新區(qū)建設(shè)如火如荼，老城改造加快，新老城區(qū)對接加速，房地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛，各項基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。通過以上幾組數(shù)據(jù)的分析，得出如下結(jié)論。1、本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展走勢較快，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。2、本區(qū)域的購買及消費能力較強3、本區(qū)域的房產(chǎn)需求量呈上升趨勢4、本區(qū)域的商鋪消化能力較強二、本項目所處區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展分析目前建水縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)出南北兩大板塊。北面為建水新區(qū)，以建水大道為中軸線，各分布著新建樓盤項目以及非市場化運作的公務(wù)員小區(qū)或者高收入單位小區(qū)住宅。南面則是以臨安古城為核心，商業(yè)氛圍較為濃厚，城鎮(zhèn)老居民的居住地。整個市場所表現(xiàn)出的現(xiàn)狀為價格不高，居民購買力較強，但市場上所出現(xiàn)的產(chǎn)品供應(yīng)形態(tài)較為單一。本項目所處地，建水新區(qū)地理位置比較優(yōu)越，目前新開項目基本上全部集中在此區(qū)域。政府及各國家行政單位也都匯集在此。古城是傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地及旅游地，隨著人們對生活方式的追求和改變，這個區(qū)域（空間狹小而陳舊）對人們的居住吸引力越來越弱，其適合人群應(yīng)該主要是該區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者以及一些老居民。而新區(qū)近年有了較大發(fā)展，居住環(huán)境較為優(yōu)越。加之政府及國家行政單位的搬遷和政策扶持。吸引大批開發(fā)商開發(fā)以及居民到此地購房。從整個市場在售樓盤銷售情況可以看出，主流銷售戶型面積位于120平米—140平米，銷售量約占總量的80%。從戶型的布局看，本區(qū)域居民較追求大客廳、大臥室的布局設(shè)計。躍層住宅頂層銷售較為困難，主要根建水縣傳統(tǒng)的生活觀念和高溫氣候有很大關(guān)系。從市場在售樓盤以及新開項目不難看出，居民較為接受傳統(tǒng)的多層住宅。整個市場開發(fā)量多層占到99%，現(xiàn)惟有一新開項目建設(shè)建水縣首個帶電梯高層住宅。由此，隨著城市化建設(shè)的發(fā)展及土地成本的增加，未來高層住宅必將在市場上占主導(dǎo)地位。而目前市場的狀況不難看出，高層住宅的開發(fā)市場機會較大。隨著建水縣的政府規(guī)劃及經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展，新區(qū)的建設(shè)將加快房地產(chǎn)的迅速發(fā)展。借助于建水縣作為滇南重要的旅游縣，其在面臨更多機會與競爭的同時，將直接地表現(xiàn)為經(jīng)濟總擴大，經(jīng)濟活動頻繁，從而在相當(dāng)程度上增大了市場需求的增加。為房地產(chǎn)市場的置業(yè)投資將創(chuàng)造更多的需求機會。三、項目所面臨的市場環(huán)境分析1、市場發(fā)展?jié)摿薮?，客戶需求較單一經(jīng)過對目前在售樓盤的分析對比，可以看出整個建水房地產(chǎn)市場擁有很大的發(fā)展?jié)摿?，但是市場產(chǎn)品供應(yīng)也比較單一，大部分開發(fā)以多層住宅為主，基本無任何其他物業(yè)類型，有大量的小別墅群，均為政府機關(guān)單位的集資建房區(qū)域，但是從客戶需求調(diào)查可以看出，大部分人群有足夠的購買能力，但是對產(chǎn)品的認識還停留在初級階段，整體市場的價格和需求并不吻合。2、開發(fā)規(guī)模適中，產(chǎn)品塑造能力低目前大部分的在建項目規(guī)模較小，均為的中小型項目，產(chǎn)品不僅形式單一，而且處于萌芽狀態(tài)，開發(fā)商僅僅簡單按照傳統(tǒng)模式打造產(chǎn)品，不求產(chǎn)品的創(chuàng)新，從各個項目的樓盤現(xiàn)場可以看出來，開發(fā)商根本沒有包裝和品牌意識，在這樣的開發(fā)模式下打造的產(chǎn)品，無法滿足高端客戶的需求。３、樓盤整體包裝檔次低，銷售手法單一建水的消費群體主要由礦老板、私營業(yè)主、教師、高級白領(lǐng)、外來人口構(gòu)成，有很強的消費能力，其中大部分人群也有很好的產(chǎn)品認知能力，但是無論是從樓盤的平面展示、工地圍墻、項目資料等方面來看，還是從產(chǎn)品包裝方面來看，都出于初級階段，這足以說明建水的房地產(chǎn)市場不成熟，尚處于起步階段，在營銷手段方面更是缺乏，沒有品牌意識，所調(diào)查的全部樓盤中更是操作不規(guī)范，這就說明整個市場嚴重缺乏成熟的高端項目，來更好的滿足中高端客戶的需求。４、物業(yè)管理機制不健全、不規(guī)范物業(yè)管理在建水的已開發(fā)項目中整體都比較薄弱，在房地產(chǎn)較為成熟的城市，業(yè)主對物業(yè)公司的要求一般都比較高，很少有能夠滿足業(yè)主需求的物業(yè)公司，建水的客群對物業(yè)的認識尤為空白，所以我們要在物業(yè)上面做到專業(yè)、全面，更好的為業(yè)主服務(wù)，就必須采用知名的物業(yè)管理機構(gòu)，不僅在管理模式上和管理機制上都是比較成熟和專業(yè)的，這對推廣我們項目品牌有很大的促進作用。５、開發(fā)商操作水平低下，無引導(dǎo)市場意識建水的大部分項目都是本土開發(fā)商來開發(fā)，基本上沒有昆明或者外省的開發(fā)商進駐，建水的房地產(chǎn)市場自身不夠成熟，又沒有先進的操盤經(jīng)驗可以借鑒，一定意義上決定了本土開發(fā)商操作水平比較低下，在所開發(fā)的新區(qū)項目中，無一有項目景觀展示區(qū)和樣板房展示區(qū)，所以在高端產(chǎn)品缺失的情況下，使市場產(chǎn)生抗性，我們要做到引導(dǎo)市場、規(guī)避這種現(xiàn)象，所以在本項目的操作中將運用成熟的操作手段，填補高端客戶的需求空白。四、項目所處地段商業(yè)價值及規(guī)劃前景分析本項目位于建水大道旁，離古城商業(yè)圈大約1公里，離清遠路商業(yè)圈僅1000米左右，古城商圈的人氣呈放射狀向外幅射，到達本項目要經(jīng)過清遠路商業(yè)圈，其商業(yè)價值受兩個商圈的影響，但遠未到達古城商圈的繁榮。所以本項目所在地的商業(yè)氣氛暫時較差，該路段分布有零散的小超市、小商店等商業(yè)網(wǎng)點，沒有形成商圈或商業(yè)街的概念。但是由于城市加大發(fā)展新區(qū)的力度，除部分黨政機關(guān)搬遷新區(qū)外，還有大批象煙草小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)、教育小區(qū)等高檔社區(qū)的落成，再加之大批社區(qū)的形成，這將會加大人口密度，從而增強購買力，商業(yè)價值會進一步得到體現(xiàn)。本項目所處新區(qū)具有廣闊的發(fā)展前景，目前除了現(xiàn)有的居住人口，即將建成的6、7個社區(qū)和集資建設(shè)的幾個大型別墅區(qū)域外，再加之行政區(qū)域的落成，人口總數(shù)在2年后將達到6萬人次，預(yù)計未來以建水大道為中軸線的新城區(qū)在商業(yè)配套方面有大量的面積需求，目前該區(qū)域沒有完整的、大型的、成熟的娛樂、餐飲、休閑區(qū)域，所以建水大道承載了部分城市配套功能，將成為第二個建水市集中消費核心區(qū)域。建水大道聚集著建水縣各國家政府機構(gòu)，依靠行政區(qū)的政府性消費背景，高檔餐飲以及高檔娛樂市場占有率較大。加之，周圍新建房地產(chǎn)項目的建成以及原有的公務(wù)員小區(qū)、煙草小區(qū)、教育小區(qū)等原有非市場化運作的集資房，社區(qū)商業(yè)的需求比例也會較大。因此，本項目中心即將建成的體育場，將輻射整個建水縣，不僅是未來全民健身的集中場所，也是連接新區(qū)高檔餐飲、娛樂、休閑的樞紐，與行政新區(qū)，大型住宅片區(qū)，形成商業(yè)金三角，從而該項目集中商業(yè)應(yīng)以大型超市、面積超過500平米的大型餐飲、娛樂場所為主，以日常生活配套為輔，（包括美容美發(fā)、茶秀、網(wǎng)吧、小商品、精品店、專賣店、咖啡廳、銀行、郵政）第五章項目定位一、項目介紹1、項目區(qū)位：項目用地位于建水大道西段，選址于原省安裝機械廠。行政上隸屬于臨安鎮(zhèn)。據(jù)市政規(guī)劃和目前城市發(fā)展動態(tài)，整個建水縣呈現(xiàn)向北面新區(qū)發(fā)展的趨勢，項目總體區(qū)位屬于具發(fā)展?jié)摿^(qū)域的新區(qū)。另外項目北側(cè)規(guī)劃一條三環(huán)路，有利于東西縱向交通。2、項目性質(zhì)與規(guī)模初步規(guī)劃：開發(fā)部分占地1３１畝，其中８６．２畝為體育建設(shè)用地，包括萬人體育場、多功能體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、室外籃球場；以高層建筑為主，有少量多層及大面積商業(yè)。容積率最高3.0。３、項目用地現(xiàn)狀東面為農(nóng)民房，無任何污染。除視覺上不美觀外，對項目暫無其他影響。西側(cè)隔清遠路為臨安鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府辦公樓，形象不錯。南側(cè)為建水大道，視覺影響較好。北側(cè)為待建的三環(huán)路及大片空地，視野較好。４、項目區(qū)域市政公建配套情況交通目前通往項目地有2條公共線路，分別為12路和13路公交車。這兩路公交車都在項目地南邊建水大道。待三環(huán)建成，項目北面以及東面和西面交通都可得到改善。醫(yī)療建水縣人民醫(yī)院據(jù)項目地約2公里路程。紅河州第二人民醫(yī)院距項目地僅0.5公里教育項目地西面的紅河警校、建水縣技工學(xué)校距約1公里路程。東北方向的重點中學(xué)建水縣第六中學(xué)距離項目地僅為2公里左右。公建距離項目地約1公里處的人工湖“廣慈湖”。商業(yè)就目前情況來說，項目周邊已投入使用的商業(yè)為新世紀(jì)家具城。其余2公里范圍內(nèi)沒有大規(guī)模的商場、超市。二、項目開發(fā)的總體思路建水首席體育地產(chǎn)示范項目/建水高端生活示范社區(qū)三、定位構(gòu)想與原則１、戰(zhàn)略構(gòu)想2007年屬于建水縣新區(qū)發(fā)展的初具規(guī)模的一年。隨著政府的搬遷以及行政區(qū)域的建設(shè)，以建水大道為中軸核心的城市化新區(qū)正在形成。各房地產(chǎn)開發(fā)商都紛紛向此區(qū)域邁開腳步。在這個時候我們借助項目的優(yōu)良資源，建設(shè)建水縣國際化健康運動社區(qū)以及通過先進的規(guī)劃和設(shè)計打造建水縣高端生活示范社區(qū)。建立發(fā)展商良好的品牌形象以及社會口碑，占據(jù)高端市場領(lǐng)域。在實現(xiàn)利潤的同時創(chuàng)造優(yōu)良的品牌價值，打造建水新區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)軍角色。２、定位的原則從消費者的心理謀求定位，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場來確定；針對特定目標(biāo)市場，而非整個市場；充分考慮細分市場的容量以及市場進入風(fēng)險；結(jié)合項目區(qū)位、規(guī)劃特點，充分發(fā)揮項目優(yōu)勢創(chuàng)造出城新區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)社區(qū)的樣板品牌。四、構(gòu)想藍圖這里將成為建水縣國際化的體育之城，居住環(huán)境一流的大型運動社區(qū)。在這里，不僅可享受到一流的體育設(shè)施，感受健康的生活，還可以邂逅都市的繁華，特色風(fēng)情商業(yè)步行街，大型商場，休閑娛樂?？Х龋y行、郵局、醫(yī)院、學(xué)校都在幾步之遙……該建筑群從遠看去，錯落有致，現(xiàn)代簡約，成為新區(qū)建筑新地標(biāo)；精致實用、間隔巧妙、功能完善的戶型單位，開揚宏敞的大型門窗，與社區(qū)立體園林式的綠化景致相映成趣，盡顯成功人士的起居風(fēng)采。國際化的體育之城讓住戶盡情感受健康生活。無微不至的物業(yè)管理服務(wù)，致力營造一個親切、自然、坦誠、融洽的人文居住環(huán)境，將引領(lǐng)建水的成功人士走向一種充滿高品質(zhì)與健康并存的嶄新居住生活。目標(biāo)市場定位：１、經(jīng)營部分（商鋪）：小型專業(yè)體育用品商戶進駐２、經(jīng)營部分（體育設(shè)施）：萬人體育場的賽事舉辦，多功能體育館以及室內(nèi)網(wǎng)球館的月卡、年卡辦理３、產(chǎn)權(quán)銷售部分（商鋪）：項目周邊商業(yè)經(jīng)營者項目周邊商鋪投資者項目周邊社區(qū)商業(yè)：銀行、證券、電信等代理點４、產(chǎn)權(quán)銷售部分（住宅）以建水廣大的市場高收入人群為主，以中等收入人群為輔。按資產(chǎn)可以把社會群體分為五個層次，即富人階級，中資階級，小資階級，工薪階級、城市下層(社會最低層)。他們工作性質(zhì)或職業(yè)特點：職業(yè)：私營業(yè)主/礦老板/副業(yè)高收入農(nóng)民大中型企事業(yè)單位中的業(yè)務(wù)主管、部門經(jīng)理醫(yī)生/教師等專業(yè)人士政府科級、處級干部以及其它公務(wù)員（集資建房原因，比例較?。┦杖耄杭彝タ偸杖朐?0-50萬元以上，家庭年收入在3萬元以上；年齡：30-45歲；家庭人口：3-6個；六、營銷定位項目的外部核心競爭力表現(xiàn)在親近建水新城，親近繁華地段，適合居家，有投資升值空間。項目內(nèi)部核心競爭力在于復(fù)合規(guī)劃概念，復(fù)合不僅表現(xiàn)在建筑與景觀的和諧統(tǒng)一；而且體現(xiàn)在發(fā)展商在制造產(chǎn)品時，以萬人體育場作為核心，大力發(fā)展社區(qū)體育，構(gòu)建和諧社區(qū)。第六章項目計劃進度祥見附件第七章投資估算與收益概算體育運動設(shè)施投資成本1、萬人體育場2、多功能體育館3、室內(nèi)網(wǎng)球館4、室外籃球場5、其他體育運動設(shè)配套設(shè)施項目細項說明投資概算（萬元）備注萬人體育場容納1.5萬人7000多功能體育館容納4000人3000室內(nèi)網(wǎng)球館2塊網(wǎng)球場地150室外籃球場40其他體育運動設(shè)配套設(shè)施280合計約1.04億二、開發(fā)銷售投資成本1、征地和拆遷補償安置2、規(guī)劃設(shè)計3、勘察設(shè)計和前期工程費4、景觀設(shè)計及工程5、住宅建安工程6、商業(yè)建安工程7、地下車庫工程8、營銷策劃費用9、廣告宣傳費用10、其他各項費用項目細項說明投資概算征地和拆遷補償安置其中86.2畝為體育劃撥用地。44.8畝為出讓用地44.8×96=4300萬元規(guī)劃設(shè)計總規(guī)劃、施工圖設(shè)計200萬元勘察設(shè)計費38萬元景觀設(shè)計及工程設(shè)計及工程施工500萬元住宅建安工程高層：71249.73㎡多層：6400㎡71249.73×1500=1.06億元6400×1100=704萬元商業(yè)建安工程26621.6㎡26621.6×1100=2928萬元營銷策劃費用策劃及銷售代理300萬元廣告宣傳費用所有媒體、印刷資料100萬元其他各項費用場地平整和臨建、臨時水電、城建配套、產(chǎn)權(quán)交易、測量費等800萬元合計2.04億元以上一、二項總合計為項目總投資額3.08億元。銷售周期1年。三、收益概算1、產(chǎn)權(quán)銷售部分1.1住宅：77649.73㎡×2500元/㎡=1.94億元1.2商業(yè)：26621.6㎡×7000元/㎡=1.86億元1.3萬人體育場周邊60間商鋪銷售經(jīng)營權(quán)：80㎡×6000元/㎡×60間=2880萬元合計：1.94億+1.86億+0.288億=4.088億元2、年經(jīng)營部分2.1室內(nèi)網(wǎng)球館：70元/人·次×2萬人/年=140萬元2.2多功能體育館兵乓球：40元/人·次×2萬人/年=80萬元羽毛球：50元/人·次×2萬人/年=100萬元迷你高爾夫VIP：2萬元/人·年×900人=1800萬元/年迷你高爾夫（普通）：140元/人×1萬人＝140萬元合計：140+80+100+1800+140=2260萬元3、年總收益合計：4.088億元+2260萬元=4.314億綜上所述本項目住宅及商業(yè)銷售周期1年，年收益利潤概算1.234億元。長久經(jīng)營類部分每年收益利潤2260萬元。年總收益為：1.46億元目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項目概況 41.2可行性研究報告的編制概況 71.3項目簡要結(jié)論 81.4經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 9第二章

市場環(huán)境及項目建設(shè)的必要性 112.1市場環(huán)境分析 112.2項目建設(shè)的必要性 19第三章行業(yè)標(biāo)桿園區(qū)研究 213.1國際知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析 213.2國內(nèi)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析 233.3聊城周邊國家級高新區(qū)研究 26第四章項目建設(shè)規(guī)模 324.1指導(dǎo)思想 324.2建設(shè)愿景及目標(biāo) 32第五章

園區(qū)選址 345.1園區(qū)現(xiàn)狀 345.2建設(shè)條件 34第六章工程技術(shù)方案 376.1項目總體規(guī)劃 376.2公用工程規(guī)劃 446.3建筑設(shè)計方案 476.4總圖運輸 48第七章節(jié)能節(jié)水措施 507.1編制依據(jù) 507.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 517.3節(jié)能措施 527.4節(jié)能結(jié)論 54第八章環(huán)境影響評價 558.1項目場址 558.2環(huán)境保護設(shè)計依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn) 558.3項目建設(shè)期對環(huán)境的影響及環(huán)境保護措施 558.4項目運營對環(huán)境的影響及環(huán)境保護措施 578.5環(huán)境影響評價 58第九章勞動安全衛(wèi)生與消防 599.1設(shè)計依據(jù)和規(guī)范 599.2主要危害因素分析 599.3安全措施方案 609.4消防措施 61第十章組織機構(gòu)與人力資源配置 6310.1組織機構(gòu) 6310.2勞動定員 63第十一章項目實施進度 6411.1項目建設(shè)期 6411.2項目實施進度表 64第十二章項目招標(biāo)方案 6612.1招投標(biāo)依據(jù) 6612.2招標(biāo) 67第十三章投資估算與資金籌措 7113.1投資估算依據(jù)