股利支付方式

（股利支付方式）1.現(xiàn)金股利現(xiàn)金股利是以現(xiàn)金支付的股利，它是股利支付的最常見(jiàn)的方式。公司選擇發(fā)放現(xiàn)金股利除了要有足夠的留存收益外，還要有足夠的現(xiàn)金，而現(xiàn)金充足與否往往會(huì)成為公司發(fā)放現(xiàn)金股利的主要制約因素。2.財(cái)產(chǎn)股利財(cái)產(chǎn)股利，是以現(xiàn)金以外的其他資產(chǎn)支付的股利，主要是以公司所擁有的其他公司的有價(jià)證券，如債券、股票等，作為股利支付給股東。3.負(fù)債股利負(fù)債股利，是以負(fù)債方式支付的股利，通常以公司的應(yīng)付票據(jù)支付給股東，有時(shí)也以發(fā)放公司債券的方式支付股利。財(cái)產(chǎn)股利和負(fù)債股利實(shí)際上是現(xiàn)金股利的替代，但這兩種股利支付形式在我國(guó)公司實(shí)務(wù)中很少使用。4.股票權(quán)利股票權(quán)利，是公司以增發(fā)股票的方式所支付的股利，我國(guó)實(shí)務(wù)中通常也稱其為“紅股”。股票股利對(duì)公司來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有現(xiàn)金流出企業(yè)，也不會(huì)導(dǎo)致公司的財(cái)產(chǎn)減少，而只是將公司的留存收益轉(zhuǎn)化為股本和資本公積。但股票權(quán)利會(huì)增加流通在外的股票數(shù)量，同時(shí)降低股票的每股價(jià)值。它不改變公司股東權(quán)益總額，但會(huì)改變股東權(quán)益的構(gòu)成。（股利分配政策）1、剩余股利政策

就是在公司有著良好的投資機(jī)會(huì)時(shí)，根據(jù)一定的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)（最佳資本結(jié)構(gòu)），測(cè)算出投資所需的權(quán)益資本，先從盈余當(dāng)中留用，然后將剩余的盈余作為股利予以分配。

剩余政策的優(yōu)點(diǎn)是能保持理想的資金結(jié)構(gòu)，使綜合資金成本最低，缺點(diǎn)是股利額隨投資機(jī)會(huì)變動(dòng)，不能與盈余較好的配合，不能很好地滿足股東分得紅利的愿望。

2、固定股利政策

就是將每年發(fā)放的股利固定在某一固定的水平上并在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)不變，只有當(dāng)公司認(rèn)為未來(lái)盈余會(huì)顯著地、不可逆轉(zhuǎn)地增長(zhǎng)時(shí)，才提高年度的股利發(fā)放額。

固定股利政策的主要目的是避免出現(xiàn)由于經(jīng)營(yíng)不善而削減股利的情況。

優(yōu)點(diǎn)：（1）穩(wěn)定的股利向市場(chǎng)傳遞著公司正常發(fā)展的信息，有利于樹(shù)立公司良好形象，增強(qiáng)投資者對(duì)公司的信心，穩(wěn)定股票的價(jià)格。

（2）穩(wěn)定的股利額有利于投資者安排股利收入和支出，特別是對(duì)那些對(duì)股利有著很高依賴性的股東更是如此。而股利忽高忽低的股票，則不會(huì)受這些股東的歡迎，股票價(jià)格會(huì)因此而下降。

缺點(diǎn)：股利與盈利能力相脫節(jié)，沒(méi)有考慮公司流動(dòng)性與內(nèi)部積累資金的要求，尤其是在盈利較少的年份，若仍要維持較高的股利，容易造成資金短缺，使公司財(cái)務(wù)狀況惡化。

3、固定股利比例政策

固定股利支付率政策就是公司確定一個(gè)股利占盈余的比率，長(zhǎng)期按此比率支付股利的政策。在這一股利政策下，各年股利額隨公司經(jīng)營(yíng)的好壞而上下波動(dòng)，獲得較多盈余的年份股利額高，獲得盈余少的年份股利額低。

優(yōu)點(diǎn)：能使股利與公司盈余緊密地配合，充分體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)收益的對(duì)等，體現(xiàn)多盈多分、少盈少分、無(wú)盈不分的原則。但是，極易造成公司不穩(wěn)定的感覺(jué)，對(duì)于穩(wěn)定股票價(jià)格不利。

缺點(diǎn)：在這種政策下各年的股利變動(dòng)較大，容易使外界產(chǎn)生公司經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定的印象，不利于股票價(jià)格的穩(wěn)定與上漲。

4、正常股利加額外股利政策

正常股利加額外股利政策就是公司一般情況下每年只支付固定的、數(shù)額較低的股利；在盈余多的年份，再根據(jù)實(shí)際情況向股東發(fā)放額外股利。但額外股利并不固定化，不意味著公司永久地提高了規(guī)定的股利率。

優(yōu)點(diǎn)：

（1）這種股利政策使公司具有較大的靈活性。當(dāng)公司盈余較少或投資需用較多資金時(shí)，可維持設(shè)定的較低但正常的股利，股東不會(huì)有股利跌落感；而當(dāng)盈余有較大幅度增加時(shí)，則產(chǎn)和永久性營(yíng)運(yùn)資金上，他們通常不愿意支付較多的現(xiàn)金股利而影響公司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略。

（八）資本成本

公司在確定股利政策時(shí)，應(yīng)全面考慮各條籌資渠道資金來(lái)源的數(shù)量大小和成本高低，使股利政策與公司合理的資本結(jié)構(gòu)、資本成本相適應(yīng)。

（九）投資者結(jié)構(gòu)或股東對(duì)股利分配的態(tài)度

公司每個(gè)投資者投資目的和對(duì)公司股利分配的態(tài)度不完全一致，有的是公司的永久性股東，關(guān)注公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，不大注重現(xiàn)期收益，他們希望公司暫時(shí)少分股利以進(jìn)一步增強(qiáng)公司長(zhǎng)期發(fā)展能力；有的股東投資目的在于獲取高額股利，十分偏愛(ài)定期支付高股息的政策；而另一部分投資者偏愛(ài)投機(jī)，投資目的在于短期持股期間股價(jià)大幅度波動(dòng)，通過(guò)炒股獲取價(jià)差。股利政策必須兼顧這三類(lèi)投資者對(duì)股利的不同態(tài)度，以平衡公司和各類(lèi)股東的關(guān)系。如偏重現(xiàn)期收益的股東比重較大，公司就需用多發(fā)放股利方法緩解股東和治理當(dāng)局的矛盾。另外，各因素起作用的程度對(duì)不同的投資者是不同的，公司在確定自己的股利政策時(shí)，還應(yīng)考慮股東的特點(diǎn)。

公司確定股利政策要考慮許多因素，由于這些因素不可能完全用定量方法來(lái)測(cè)定，因此決定股利政策主要依靠定性判定。中國(guó)指數(shù)研究院1月5日發(fā)布《2015年中國(guó)房地產(chǎn)政策盤(pán)點(diǎn)》，2015年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持促消費(fèi)、去庫(kù)存的總基調(diào)，供需兩端寬松政策頻出，改善行業(yè)運(yùn)行環(huán)境促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好。需求端中央多輪降準(zhǔn)降息降首付，擴(kuò)大需求、促進(jìn)消費(fèi)、去化庫(kù)存；供應(yīng)端調(diào)控土地規(guī)模結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障房貨幣化安置。多輪政策組合刺激下，樓市持續(xù)回暖，但中小城市庫(kù)存壓力仍然嚴(yán)峻，年末中央多次表態(tài)化解房地產(chǎn)庫(kù)存，未來(lái)政策仍有望繼續(xù)放松。同時(shí)隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全，戶籍制度改革、土地改革、房產(chǎn)稅等穩(wěn)步推進(jìn)，也將不斷激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)化活力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。1.中央著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，完善房地產(chǎn)制度建設(shè)1.1中央多輪會(huì)議著墨房地產(chǎn)，促消費(fèi)、去庫(kù)存總基調(diào)貫穿始終兩會(huì)提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，積極鼓勵(lì)住房需求。2015年3月，全國(guó)兩會(huì)召開(kāi)，提出要“加快培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，穩(wěn)定住房消費(fèi)。堅(jiān)持分類(lèi)指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”兩會(huì)仍將分類(lèi)指導(dǎo)、因地施策作為2015年房地產(chǎn)政策總基調(diào)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求。4月底中央政治局會(huì)議提出“要完善市場(chǎng)環(huán)境，盤(pán)活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制?！?015年宏觀經(jīng)濟(jì)依然嚴(yán)峻，房地產(chǎn)業(yè)首要任務(wù)是保持市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費(fèi)，為整體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)保增長(zhǎng)目標(biāo)提供保障。中央對(duì)房地產(chǎn)穩(wěn)消費(fèi)的表態(tài)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。年末中央多輪會(huì)議定調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。年末中央多次表態(tài)去庫(kù)存促消費(fèi)，11月10日，習(xí)近平主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)強(qiáng)調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房消費(fèi)。12月18-21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。12月28日住建部召開(kāi)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)。要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。此前十八屆五中全會(huì)全面放開(kāi)二孩政策，也將進(jìn)一步擴(kuò)大總體住房需求。1.2完善房地產(chǎn)制度建設(shè)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)住房租賃市場(chǎng)加快發(fā)展。住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起到十分重要的作用。通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題已成為城鎮(zhèn)居民家庭實(shí)現(xiàn)住有所居的重要方式。1月14日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確提出多管齊下發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)REITs試點(diǎn)，多來(lái)源增加住房租賃市場(chǎng)資金供給。1月28日，住建部、財(cái)政部和中國(guó)人民銀行聯(lián)合對(duì)外發(fā)布《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》，提出放寬提取住房公積金支付房租條件的通知，進(jìn)一步加大對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，購(gòu)買(mǎi)庫(kù)存商品房作為公租房及租賃轉(zhuǎn)化源頭。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)住房租賃規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展。中央進(jìn)一步深化改革創(chuàng)新，加快制度建設(shè)，激發(fā)市場(chǎng)活力。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”仍將是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。中央在既定的新常態(tài)基調(diào)下調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更注重深化改革和調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。宏觀政策方面將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。同時(shí)中央還提出保持穩(wěn)增長(zhǎng)與調(diào)結(jié)構(gòu)的平衡，注重加大結(jié)構(gòu)性改革力度，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局，向結(jié)構(gòu)調(diào)整中獲取新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，將改革舉措有效轉(zhuǎn)化成發(fā)展動(dòng)力。國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)，著力抓好已出臺(tái)改革方案的落地實(shí)施，抓緊推出一批激活市場(chǎng)、釋放活力、有利于穩(wěn)增長(zhǎng)保就業(yè)增效益的改革新舉措，使改革新紅利轉(zhuǎn)化為發(fā)展新動(dòng)力。中央政策繼續(xù)補(bǔ)充完善長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，包括新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度、財(cái)稅制度等方面，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)釋放消費(fèi)潛力。2.金融信貸調(diào)整成為年內(nèi)主基調(diào)，構(gòu)建寬松金融環(huán)境2.1降準(zhǔn)降息等貨幣政策組合發(fā)力，力促市場(chǎng)消費(fèi)央行年內(nèi)五次降息，利率降至歷史低點(diǎn)。3月1日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；5月11日、6月28日、8月26日再分別下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。10月24日起，央行年內(nèi)第五次降息，五年以上長(zhǎng)貸利率降至4.9%，五年以上公積金貸款利率降至3.25%，均處于歷史低點(diǎn)。央行多種方式釋放流動(dòng)性，進(jìn)一步改善企業(yè)融資環(huán)境。2月5日起，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；4月20日起下調(diào)各類(lèi)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)；6月28日定向降準(zhǔn)；9月6日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；10月24日起，再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持銀行體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)。今年以來(lái)，央行四次普遍降準(zhǔn)，流動(dòng)性大幅釋放，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力將進(jìn)一步緩解。此外，央行還實(shí)施了擴(kuò)大逆回購(gòu)、中期借貸便利（MLF）、抵押補(bǔ)充貸款（PSL）等多種貨幣政策工具組合，并改革存款準(zhǔn)備金考核制度、擴(kuò)圍信貸資產(chǎn)質(zhì)押再貸款試點(diǎn)增加市場(chǎng)流動(dòng)性和可貸資金的舉措，引導(dǎo)擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)信貸投放行為，增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金流動(dòng)性，進(jìn)而達(dá)到改善市場(chǎng)預(yù)期、提振實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。金融改革穩(wěn)步推進(jìn)。9月6日，央行放開(kāi)商業(yè)銀行和農(nóng)村合作機(jī)構(gòu)等存款利率上限，這標(biāo)志著我國(guó)的利率管制已基本放開(kāi)，利率市場(chǎng)化進(jìn)入新階段。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要加快金融體制改革，盡快形成融資功能完備、基礎(chǔ)制度扎實(shí)、市場(chǎng)監(jiān)管有效、投資者合法權(quán)益得到充分保護(hù)的股票市場(chǎng)，抓緊研究提出金融監(jiān)管體制改革方案。五中全會(huì)也提出要“改革并完善適應(yīng)現(xiàn)代金融市場(chǎng)發(fā)展的金融監(jiān)管框架”，未來(lái)適應(yīng)現(xiàn)代金融市場(chǎng)發(fā)展的金融框架將逐步成形。此外，12月11日，中國(guó)外匯交易中心在中國(guó)貨幣網(wǎng)正式發(fā)布CFETS人民幣匯率指數(shù)，有助于推動(dòng)人民幣匯率市場(chǎng)化，匯率形成機(jī)制的逐步完善將進(jìn)一步推進(jìn)市場(chǎng)化的改革和機(jī)制完善。2.2房貸首付持續(xù)下調(diào)，鼓勵(lì)自住及改善需求房貸標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)放寬。繼2014年“930”政策之后，信貸政策持續(xù)放松，“330”政策明確降低商貸二套房首付比例，鼓勵(lì)改善性住房需求，同時(shí)也降低了公積金購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例；“831”政策明確對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，公積金最低首付款比例降至20%；新“930”政策指出在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，商貸首套房最低首付比例降至25%。目前首套房商貸達(dá)到了五年內(nèi)最低點(diǎn)，同時(shí)根據(jù)2014年“930”政策，已結(jié)清首套房貸款的家庭購(gòu)買(mǎi)二套房首付最低也有望執(zhí)行首套房貸款政策而下調(diào)。信貸政策的逐步放寬，明顯降低了首置和部分改善需求的購(gòu)房門(mén)檻，延續(xù)了樓市交易熱度，并在一定程度上緩解了各級(jí)城市的庫(kù)存壓力。3.公積金政策逐步放寬，持續(xù)降低購(gòu)房門(mén)檻3.1中央公積金持續(xù)放寬，多項(xiàng)措施加大使用效率公積金支持力度持續(xù)加大。今年以來(lái)，國(guó)家公積金政策積極調(diào)整，除了降低首付比例、提高貸款額度外，還通過(guò)放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業(yè)貸款掛鉤等，進(jìn)一步加大公積金使用效率。3月20日住建部召開(kāi)的全國(guó)加強(qiáng)住房公積金管理電視電話會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要發(fā)掘住房公積金的巨大潛力，用好用足住房公積金。9月30日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行再發(fā)布《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》，要求提高實(shí)際貸款額度、拓展貸款資金籌集渠道、全面推行異地貸款業(yè)務(wù)等。年末國(guó)務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，在放寬提取和使用條件的同時(shí)，提出公積金資產(chǎn)證券化，增強(qiáng)資金流動(dòng)性、促進(jìn)資金保值增值，進(jìn)一步推進(jìn)公積金制度改革。國(guó)管公積金政策持續(xù)放寬。目前國(guó)管公積金已上調(diào)首套自住房貸款最高額度至120萬(wàn)元，首套結(jié)清購(gòu)買(mǎi)二套房，貸款最高額度提至80萬(wàn)元，首付均已調(diào)整至兩成。3月18日，國(guó)管公積金《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》，借款申請(qǐng)人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房且貸款受理前1年之內(nèi)未提取住房公積金的，將原規(guī)定的個(gè)人賬戶余額不足2萬(wàn)元按照2萬(wàn)元計(jì)算，調(diào)整為個(gè)人賬戶余額不足5萬(wàn)元按照5萬(wàn)元計(jì)算。11月12日，國(guó)管公積金發(fā)布《關(guān)于調(diào)整中央國(guó)家機(jī)關(guān)住房公積金個(gè)人貸款措施的通知》，進(jìn)一步加大貸款支持力度，職工購(gòu)買(mǎi)首套房申請(qǐng)貸款不再考慮近1年內(nèi)是否提取過(guò)住房公積金，且計(jì)算貸款額度時(shí)賬戶余額不足7萬(wàn)元均按照7萬(wàn)元計(jì)算。公積金貸款門(mén)檻的持續(xù)放寬，在一定程度上能夠減輕購(gòu)房者壓力，刺激需求釋放。3.2地方積極跟進(jìn)靈活調(diào)整細(xì)則，放寬公積金政策促消費(fèi)各地密集調(diào)整政策，公積金貸款量顯著增長(zhǎng)。根據(jù)中央繼續(xù)推進(jìn)住房公積金改革、用好用足公積金的指示，多省市密集調(diào)整公積金政策，多種方式積極提高公積金使用效率，刺激潛在需求釋放，覆蓋范圍逐漸擴(kuò)大。公積金政策的持續(xù)放松促使公積金貸款發(fā)放量明顯增長(zhǎng)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三個(gè)季度，新發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款7585億元，比去年全年發(fā)放額還多991億元；個(gè)貸率從68.9%提高到76.1%；結(jié)余資金從1.1萬(wàn)億元減少到9600億元。部分城市庫(kù)存壓力下調(diào)整力度加大。降低公積金首付方面，多地已將公積金首套房貸最低首付比例降至20%。其中湖南進(jìn)一步放寬，對(duì)擁有1套住房但未結(jié)清個(gè)人商業(yè)住房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，最低首付款比例由40%降低至30%。針對(duì)公積金貸款申提門(mén)檻放松，“閩七條”規(guī)定還清首次住房公積金貸款可第二次申請(qǐng)住房公積金貸款，貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率。廣西對(duì)住房公積金繳存職工的貸款申請(qǐng)，不再查詢借款人家庭持有住房套數(shù)，職工家庭可申請(qǐng)兩次住房公積金個(gè)人住房貸款。石家莊公積金貸款支持首套及二套普通住房需求。烏魯木齊職工首次購(gòu)買(mǎi)住房貸款額度未達(dá)到本人最高貸款額度雖首貸未還清，仍可以申請(qǐng)第二次貸款，但兩次貸款額度之和不得超過(guò)本人最高貸款額度。針對(duì)存量房公積金貸款放寬，鄭州規(guī)定繳存職工使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)存量商品住房的，貸款比例調(diào)整為最高不超過(guò)房產(chǎn)總價(jià)的60%。蘇州將存量房最高貸款限額上調(diào)，單人從現(xiàn)行的21萬(wàn)元上調(diào)至45萬(wàn)元，家庭從現(xiàn)行35萬(wàn)元上調(diào)至70萬(wàn)元。北京、上海等多地提高貸款額度上限，太原等地年內(nèi)多次上調(diào)公積金最高貸款額度。此外，呼和浩特等地延長(zhǎng)公積金貸款期限。部分城市積極探索公積金證券化，盤(pán)活存量資金，提高公積金利用率。為盤(pán)活公積金使用效率，地方積極探索公積金信貸資產(chǎn)證券化。上海國(guó)際信托有限公司于12月4日發(fā)行上海首例公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)支持證券（ABS），此前已有個(gè)人住房抵押貸款支持證券（RMBS）發(fā)行，此次則是將信貸資產(chǎn)證券化拓展到公積金領(lǐng)域，有助于激活住房公積金信貸資產(chǎn)的存量，進(jìn)一步增強(qiáng)地方公積金資金流動(dòng)性，有望獲得更多城市效仿。4.財(cái)稅政策積極跟進(jìn)，促進(jìn)地方因地制宜多管齊下活躍市場(chǎng)4.1財(cái)稅政策積極調(diào)整，減稅降費(fèi)促需求釋放營(yíng)業(yè)稅免征期限調(diào)整，房屋轉(zhuǎn)讓、租賃手續(xù)費(fèi)減免。今年以來(lái)中央財(cái)稅政策積極調(diào)整，3月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期已由5年調(diào)整為2年。7月國(guó)家稅務(wù)局總局發(fā)布《關(guān)于簡(jiǎn)化個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與與不動(dòng)產(chǎn)土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)的公告》，個(gè)人在辦理無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)時(shí)，可以不用再向稅務(wù)部門(mén)提交有關(guān)贈(zèng)與公證材料。個(gè)人以離婚財(cái)產(chǎn)分割、贈(zèng)與特定親屬、贈(zèng)與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人三種方式無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)時(shí)，可直接申請(qǐng)免營(yíng)業(yè)稅。9月國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部已于日前印發(fā)了《關(guān)于降低房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)受理商標(biāo)注冊(cè)費(fèi)等部分行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確提出，新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，由現(xiàn)行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現(xiàn)行每平方米6元降為每平方米4元。同時(shí)明確，中小城市住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可進(jìn)一步適當(dāng)降低。10月10日，財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委下發(fā)《關(guān)于取消和暫停征收一批行政事業(yè)性收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知》，房屋租賃手續(xù)費(fèi)被取消。部分城市取消外資購(gòu)房限制，釋放外籍人士購(gòu)房需求。8月19日，中央六部委聯(lián)合公布《住建部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理有關(guān)政策的通知》，對(duì)2006年中央出臺(tái)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》中有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)房的部分政策進(jìn)行調(diào)整，取消對(duì)境外個(gè)人在國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的限制條件。4.2地方多管齊下活躍市場(chǎng)交易，熱點(diǎn)城市有保有壓更重分類(lèi)指導(dǎo)地方積極調(diào)整，多管齊下穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。各地結(jié)合本地的實(shí)際情況，相繼出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。多地采取財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、放寬購(gòu)房限制等方式。山西取消商品房購(gòu)房限制，是繼甘肅、四川、安徽之后第四個(gè)全面取消限購(gòu)的省份；六安、寧波等地加大財(cái)政補(bǔ)貼；山東、佛山、蘭州等地出臺(tái)稅費(fèi)減免措施；沈陽(yáng)、江門(mén)、福州等地取消對(duì)境外個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)的購(gòu)房限制。此外，杭州、云南、寧波、大連、上海松江區(qū)等地出臺(tái)鼓勵(lì)高層次人才的購(gòu)房或租賃補(bǔ)貼措施。瀘州發(fā)布《關(guān)于2015年促進(jìn)房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展28條措施的實(shí)施細(xì)則》，除了給予購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼外，還對(duì)個(gè)人住房按揭貸款享受利息補(bǔ)貼。長(zhǎng)沙將二手住房交易個(gè)人所得稅核定征收稅率依法由1.88%暫調(diào)至1%。部分城市還通過(guò)調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)普惠剛需。京津冀一體化帶動(dòng)三地樓市熱潮，京冀政策迭出穩(wěn)定市場(chǎng)。北京住建委出臺(tái)五項(xiàng)措施嚴(yán)厲打擊北京通州惡意哄抬房?jī)r(jià)行為，指出要在通州區(qū)執(zhí)行現(xiàn)有的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，加強(qiáng)土地市場(chǎng)的秩序管理及房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)分析，同時(shí)還要加大執(zhí)法力度以及輿論宣傳和引導(dǎo)。河北省住建廳、省國(guó)土資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)河北省北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，強(qiáng)化商品房預(yù)售方案管理，規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，力促北京周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。熱點(diǎn)省市加強(qiáng)商品房管控，嚴(yán)控?zé)岫却_保市場(chǎng)健康運(yùn)行。天津發(fā)布通知規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)在取得限價(jià)商品住房銷(xiāo)售許可證之日起10日內(nèi)，要一次性推出許可銷(xiāo)售的全部房源，不得分樓座或分批次銷(xiāo)售。江蘇省出臺(tái)《江蘇省省級(jí)黨政機(jī)關(guān)辦公用房管理暫行辦法》明確省級(jí)黨政機(jī)關(guān)辦公樓不得追求成為城市地標(biāo)建筑，嚴(yán)禁配套建設(shè)大型廣場(chǎng)、公園等設(shè)施；嚴(yán)禁以租用過(guò)渡房名義變相購(gòu)建使用辦公用房；領(lǐng)導(dǎo)干部不得長(zhǎng)期租用賓館、酒店房間辦公等內(nèi)容。深圳市開(kāi)始在全市范圍部署開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，加大日常巡查力度，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。三亞嚴(yán)格管理商品房預(yù)售資金，購(gòu)房人繳納的購(gòu)房款將直接進(jìn)入三方監(jiān)管賬戶，企業(yè)不能私自提取使用。杭州10月1日起實(shí)行新修訂的《杭州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理若干規(guī)定》規(guī)范商品房預(yù)售行為。江蘇明確各地要實(shí)現(xiàn)差別化的價(jià)格管理政策。5.加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給體系質(zhì)量和效率中央強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)供給側(cè)改革。11月10日習(xí)近平在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上還提出“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”。11月11日，在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，李克強(qiáng)也提出培育形成新供給新動(dòng)力擴(kuò)大內(nèi)需。11月17日，李克強(qiáng)在“十三五”《規(guī)劃綱要》編制工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，在供給側(cè)和需求側(cè)兩端發(fā)力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)邁向中高端。中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，著力加強(qiáng)結(jié)構(gòu)性改革，在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，提高供給體系質(zhì)量和效率。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是適應(yīng)和引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重大創(chuàng)新，是適應(yīng)國(guó)際金融危機(jī)發(fā)生后綜合國(guó)力競(jìng)爭(zhēng)新形勢(shì)的主動(dòng)選擇，是適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的必然要求。年末中央多次提及供給側(cè)改革意味著未來(lái)政策不僅從需求端刺激消費(fèi)，還將通過(guò)供給端發(fā)力增效。未來(lái)通過(guò)調(diào)整供應(yīng)端優(yōu)化供應(yīng)體系及結(jié)構(gòu)，將成為緩解市場(chǎng)壓力，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的又一大助力。土地控供應(yīng)調(diào)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化增量盤(pán)活存量提高利用效率。3月份國(guó)土部、住建部曾發(fā)文要控制土地供應(yīng)規(guī)模，提出未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，同時(shí)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。通過(guò)對(duì)供應(yīng)端的調(diào)節(jié)有助于保障市場(chǎng)供需均衡，一定程度上盤(pán)活市場(chǎng)存量，減輕庫(kù)存壓力。9月國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委下發(fā)《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地的意見(jiàn)》，11月國(guó)務(wù)院《關(guān)于積極發(fā)揮新消費(fèi)引領(lǐng)作用加快培育形成新供給新動(dòng)力的指導(dǎo)意見(jiàn)》和《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，以及12月國(guó)土部、住建部、國(guó)家旅游局《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見(jiàn)》，從加大新供用地保障力度、鼓勵(lì)盤(pán)活利用現(xiàn)有用地等方面采取措施，集中釋放用地政策紅利，促進(jìn)新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)提高土地利用效率，為現(xiàn)有土地庫(kù)存消化探索新的空間。地方同步調(diào)節(jié)供給在緩解庫(kù)存壓力的同時(shí)，也將通過(guò)新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、產(chǎn)城融合發(fā)展推進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。佛山、南京等多地出臺(tái)政策優(yōu)化住房套型結(jié)構(gòu)，適應(yīng)市場(chǎng)需求；海南等地強(qiáng)調(diào)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和節(jié)奏、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，通過(guò)鼓勵(lì)政府購(gòu)買(mǎi)或租賃商品住宅用作保障性住房、加大棚戶區(qū)改造力度等方式多渠道消化庫(kù)存商品住宅。完善固定資產(chǎn)投資制度，合理降低投資門(mén)檻。9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，其中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目維持20%不變，其他項(xiàng)目由30%降為25%。此前住建部放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域注冊(cè)資本金限制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金門(mén)檻的降低，將大大緩解房企資金壓力，加之前期政策促進(jìn)下的去庫(kù)存的回籠資金，促使房地產(chǎn)積極調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，擴(kuò)大行業(yè)投資需求，維持行業(yè)供求平衡，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。地方層面也不斷放寬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管。重慶市政府發(fā)布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的通知》，對(duì)非企業(yè)原因閑置的房地產(chǎn)用地，可適當(dāng)調(diào)整開(kāi)工和竣工時(shí)間；對(duì)資金困難的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目，不簡(jiǎn)單地抽貸、停貸和壓貸，鼓勵(lì)企業(yè)持續(xù)開(kāi)發(fā)。北京擬松綁預(yù)售資金監(jiān)管，昆明進(jìn)一步延緩項(xiàng)目施工日期的期限，重慶對(duì)資金困難的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目不簡(jiǎn)單地抽貸、停貸和壓貸。6.創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障房建設(shè)，完善多層次住房供應(yīng)體系我國(guó)保障性安居工程工作有序推進(jìn)。2015年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到，今年要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，保障性安居工程安排740萬(wàn)套，其中棚戶區(qū)改造580萬(wàn)套，增加110萬(wàn)套，把城市危房納入棚改的政策范圍內(nèi)。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2014年底，全國(guó)共改造各類(lèi)棚戶區(qū)住房2080萬(wàn)套、農(nóng)村危房1565萬(wàn)戶。6月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》，確立制定城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三年計(jì)劃（2015—2017年）的工作目標(biāo)，改造包括城市危房、城中村在內(nèi)的各類(lèi)棚戶區(qū)住房1800萬(wàn)套，農(nóng)村危房1060萬(wàn)戶。中央城市工作會(huì)議表示力爭(zhēng)到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。根據(jù)此前中央提出至2020年末完成3650萬(wàn)戶改造，使1億人口搬出棚戶區(qū)、城中村的工作目標(biāo)，任務(wù)仍然十分艱巨。保障性住房貨幣化安置工作大力推進(jìn)。2015年我國(guó)創(chuàng)新機(jī)制推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，推進(jìn)存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與保障性住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。8月住建部、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)棚改貨幣化安置的通知》，要求各地區(qū)按照原則上不低于50%的比例確定棚改貨幣化安置目標(biāo)，并把目標(biāo)分解到市、縣，落實(shí)到具體項(xiàng)目。12月28日全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置，努力提高安置比例，明年新安排600萬(wàn)套棚戶區(qū)改造任務(wù)。地方同步跟進(jìn)中央政策，山東、陜西、遼寧等多個(gè)省市出臺(tái)相應(yīng)政策支持保障房和棚改安置房的貨幣化分配。保障房創(chuàng)新融資機(jī)制，健全多層次住房供應(yīng)體系。兩會(huì)提出在基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等領(lǐng)域，積極推廣政府和社會(huì)資本合作模式；創(chuàng)新和完善地方政府舉債融資機(jī)制。保障性住房資金來(lái)源方面，除了中央的補(bǔ)助資金，住建部強(qiáng)調(diào)吸引社會(huì)資金的重要性，按照國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)的部署，今后要積極創(chuàng)新融資機(jī)制。REITs將是未來(lái)保障房建設(shè)吸引社會(huì)資金流入的重要渠道。5月22日，財(cái)政部等六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于運(yùn)用政府和社會(huì)資本合作模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的通知》，鼓勵(lì)地方運(yùn)用PPP模式推進(jìn)公共租賃住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理。6月30日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見(jiàn)》，提出推廣政府與社會(huì)資本合作模式。在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)中積極推廣特許經(jīng)營(yíng)等各種政府與社會(huì)資本合作（PPP）模式。9月2日，住建部住房保障司副司長(zhǎng)劉霞接受中國(guó)政府網(wǎng)訪談時(shí)表示，住建部將創(chuàng)新融資體制機(jī)制，推廣特許經(jīng)營(yíng)等各種政府與社會(huì)資本合作PPP模式，促進(jìn)棚戶區(qū)改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)。此外，國(guó)內(nèi)獨(dú)家試點(diǎn)運(yùn)營(yíng)住房?jī)?chǔ)蓄業(yè)務(wù)的中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，已被納入國(guó)家多層次住房政策體系。地方因地施策推進(jìn)保障房建設(shè)。目前多地響應(yīng)中央推進(jìn)保障房建設(shè)新思路，安徽省財(cái)政廳同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等有關(guān)部門(mén)對(duì)全省推進(jìn)PPP模式公租房項(xiàng)目試點(diǎn)工作作出規(guī)定，要求運(yùn)用PPP模式逐步建立“企業(yè)建房、居民租房、政府補(bǔ)貼、社會(huì)管理”的新型模式。深圳探索保障房區(qū)位補(bǔ)償機(jī)制和價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，允許購(gòu)租偏遠(yuǎn)地區(qū)的保障房申請(qǐng)人適當(dāng)享受較大面積保障房。蕪湖市試點(diǎn)公租房共有產(chǎn)權(quán)登記模式。北京、杭州等多省市加大公租房補(bǔ)貼力度。7.多項(xiàng)改革加快落實(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全7.1戶籍制度改革進(jìn)程加快，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)向前戶籍制度改革不斷深化，強(qiáng)化居住證附載服務(wù)功能。今年以來(lái)我國(guó)戶籍制度改革屢有突破。年初中央審議通過(guò)《關(guān)于全面深化公安改革若干重大問(wèn)題的框架意見(jiàn)》，在推進(jìn)戶籍制度改革方面，正式提出要取消暫住證制度，全面實(shí)施居住證制度，建立健全與居住年限等條件相掛鉤的基本公共服務(wù)提供機(jī)制。3月兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告中提出強(qiáng)化居住證負(fù)載服務(wù)功能，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付與市民化掛鉤，重申戶籍制度改革的重要性。12月，《居住證暫行條例》公布，提出做好居住證持有人的權(quán)益保障、服務(wù)和管理工作。十三五規(guī)劃建議也提出深化戶籍制度改革，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口舉家進(jìn)城落戶，并與城鎮(zhèn)居民有同等權(quán)利和義務(wù)。實(shí)施居住證制度，努力實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口保障力度。農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化是戶籍制度改革的重要方面，今年以來(lái)中央加大農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等戶籍人口保障力度，通過(guò)提高居住證持有人享有的公共服務(wù)水平、健全財(cái)政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機(jī)制等方面，加快推進(jìn)市民化進(jìn)程。8月27日，人社部等四部門(mén)發(fā)布《關(guān)于做好進(jìn)城落戶農(nóng)民參加基本醫(yī)療保險(xiǎn)和關(guān)系轉(zhuǎn)移接續(xù)工作的辦法》通知，指出做好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶工作，把進(jìn)城落戶農(nóng)民納入城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度體系，在農(nóng)村參加的基本醫(yī)療保險(xiǎn)規(guī)范接入城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)，確保基本醫(yī)保待遇連續(xù)享受。中央城市工作會(huì)議提出還提出，要加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的戰(zhàn)略研究，統(tǒng)籌推進(jìn)土地、財(cái)政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領(lǐng)域配套改革。以實(shí)施居住證制度為抓手推動(dòng)城鎮(zhèn)常住人口基本公共服務(wù)均等化。多省市出臺(tái)戶籍改革方案。在中央層面不斷推進(jìn)的同時(shí)，地方層面也加快落實(shí)。多地出臺(tái)戶籍制度改革措施，放寬落戶條件，并實(shí)施居住證制度。重慶《關(guān)于做好住房金融服務(wù)工作》暫時(shí)取消非本市戶籍居民家庭在辦理住房貸款時(shí)提交繳納社會(huì)保險(xiǎn)、個(gè)人所得稅納稅證明的有關(guān)要求。安徽出臺(tái)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)省三年行動(dòng)計(jì)劃(2015-2017年)，提出農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化“153”行動(dòng)，包括戶籍制度改革、“五有并軌”、“三權(quán)落實(shí)”。12月10日，北京政府就《北京市居住證管理辦法（草案送審稿）》和《北京市積分落戶管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，本次改革對(duì)于積分落戶和居住證的申領(lǐng)條件均作出要求，將有效的對(duì)北京實(shí)施人口控制，把調(diào)整疏解與人口總量和布局化有機(jī)的結(jié)合。福建、沈陽(yáng)等地也積極實(shí)施積分落戶政策，保定還提出進(jìn)一步放開(kāi)人才落戶。7.2財(cái)稅土地改革加快推進(jìn)，長(zhǎng)效機(jī)制逐步健全不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合加快推進(jìn)。3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，并率先在南京、哈爾濱、廈門(mén)等12個(gè)城市試行。8月6日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)工作的通知》，明確各地要按照2015年下半年信息平臺(tái)上線試運(yùn)行，2016年基本完成各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)，2017年基本建成覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息的總體部署。此后發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出要加強(qiáng)房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理有序銜接。自不動(dòng)產(chǎn)登記條例實(shí)施以來(lái)，以《條例》為核心的登記依據(jù)逐步健全，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)廣泛征求社會(huì)各界及相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)，地方加快不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合。9月30日，國(guó)土資源部消息稱，截至目前，全國(guó)所有省份完成了省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合工作，170多個(gè)市（州）完成市級(jí)職責(zé)整合，縣（區(qū)）級(jí)完成職責(zé)整合數(shù)量已經(jīng)超過(guò)1000個(gè)。財(cái)稅改革逐步落實(shí)。1月28日，國(guó)家稅務(wù)局就提出推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)，并將范圍逐漸擴(kuò)大。5月18日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中也明確，力爭(zhēng)全面完成營(yíng)改增，將營(yíng)改增范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。8月底財(cái)政部表示適時(shí)將房地產(chǎn)等行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)，推進(jìn)消費(fèi)稅改革，研究全面實(shí)施資源稅費(fèi)及個(gè)人所得稅改革方案。9月28日，重慶發(fā)布通知，10月起征收本年度個(gè)人住房房產(chǎn)稅，2015年個(gè)人住房房產(chǎn)稅申報(bào)繳納將于10月1日啟動(dòng)，對(duì)象是獨(dú)棟商品住宅或建面單價(jià)超過(guò)13192元的住房，以及在此間無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含)以上的普通住房，本次征收區(qū)域?yàn)橹鞒蔷艆^(qū)。土地制度改革試點(diǎn)落實(shí)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有序推進(jìn)。1月22日，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，要求建立健全各類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易的平臺(tái)，引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化、市場(chǎng)化。2月1日，中央一號(hào)文件公布，再次提出農(nóng)村土地制度改革作為農(nóng)村改革的重要方面。2月6日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定報(bào)請(qǐng)全國(guó)人大授權(quán)在土地制度改革試點(diǎn)地區(qū)暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法。2月27日，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)第十三次會(huì)議閉幕會(huì)召開(kāi)，會(huì)議通過(guò)了關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定，明確了授權(quán)的范圍、內(nèi)容和時(shí)限，為相關(guān)改革試點(diǎn)提供了法律依據(jù)。8月24日國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)，意見(jiàn)賦予“兩權(quán)”抵押融資功能，開(kāi)展“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)。地方政府加快土地制度改革步伐。廣東市政府下發(fā)《廣州市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，其中規(guī)定在集體建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，其使用權(quán)可以出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。湖南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好為農(nóng)民工服務(wù)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)明確妥善處理好農(nóng)民工及其隨遷家屬進(jìn)城落戶后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體經(jīng)濟(jì)收益分配權(quán)問(wèn)題，保障農(nóng)民工公平分享土地增值收益。北京市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，將建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，為各類(lèi)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)依法流轉(zhuǎn)交易提供服務(wù)。7.3區(qū)域一體化進(jìn)程加快，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展“一帶一路”綱領(lǐng)文件出臺(tái)，構(gòu)建全方位對(duì)外開(kāi)放新格局。2月1日推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)工作會(huì)議在北京召開(kāi)，安排部署2015年及以后一段時(shí)期推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)的重大事項(xiàng)和重點(diǎn)工作。3月28日，國(guó)家發(fā)展改革委、外交部、商務(wù)部28日聯(lián)合發(fā)布了《推動(dòng)共建絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和21世紀(jì)海上絲綢之路的愿景與行動(dòng)》，涉及18個(gè)省，并提及要發(fā)揮港澳臺(tái)地區(qū)在“一帶一路”的作用。遼寧、河南、重慶等地也開(kāi)始積極接洽，多地聯(lián)動(dòng)發(fā)展，“一帶一路”戰(zhàn)略初見(jiàn)成效。京津冀新增長(zhǎng)極加快推進(jìn)。7月10日至7月15日，北京、天津、河北分別召開(kāi)會(huì)議，學(xué)習(xí)和落實(shí)《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，并審議通過(guò)了《中共北京市委北京市人民政府關(guān)于貫徹（京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要）的意見(jiàn)》、《天津市貫徹落實(shí)（京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要）》實(shí)施方案（2015-2020）和《中共河北省、河北省人民政府關(guān)于貫徹落實(shí)（京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要）的實(shí)施意見(jiàn)》。會(huì)議期間，三地分別明確分工和定位，為京津冀協(xié)同發(fā)展做出指導(dǎo)。8月23日，京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人就京津冀協(xié)同發(fā)展有關(guān)問(wèn)題答記者問(wèn)，對(duì)京津冀協(xié)同發(fā)展功能定位、空間布局、發(fā)展目標(biāo)時(shí)間表及重點(diǎn)領(lǐng)域一體化推進(jìn)等方面作出明確闡述。根據(jù)規(guī)劃時(shí)間表，近三年北京主要疏解非首都功能，至下一個(gè)三年，控制北京常住人口和公共服務(wù)共享共建成為重點(diǎn)，北京以2300萬(wàn)人為高限，環(huán)境、交通、房?jī)r(jià)等大城市病也逐步緩解。遠(yuǎn)期十年，實(shí)現(xiàn)北京首都核心功能優(yōu)化。環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游等城市群發(fā)展規(guī)劃不斷落實(shí)。4月5日，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意《長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》，為探索新型城鎮(zhèn)化道路、促進(jìn)區(qū)域一體化奠定了基礎(chǔ)。《規(guī)劃》明確的提出推進(jìn)長(zhǎng)江中游城市群發(fā)展的指導(dǎo)思想和基本原則，旨在打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長(zhǎng)極、中西部新型城鎮(zhèn)化先行區(qū)、內(nèi)陸開(kāi)放合作示范區(qū)。9月15日，國(guó)務(wù)院批復(fù)《關(guān)于環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展綱要》，建立由北京市牽頭的環(huán)渤海地區(qū)合作發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制。中央城市工作會(huì)議提出要以城市群為主體形態(tài)，科學(xué)規(guī)劃城市空間布局，實(shí)現(xiàn)緊湊集約、高效綠色發(fā)展。要優(yōu)化提升東部城市群，在中西部地區(qū)培育發(fā)展一批城市群、區(qū)域性中心城市，促進(jìn)邊疆中心城市、口岸城市聯(lián)動(dòng)發(fā)展，讓中西部地區(qū)廣大群眾在家門(mén)口也能分享城鎮(zhèn)化成果。新區(qū)及自貿(mào)區(qū)建設(shè)加快推進(jìn)。4月21日，中國(guó)（廣東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)（天津）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國(guó)（福建）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)同步掛牌，我國(guó)自貿(mào)區(qū)正式進(jìn)入建設(shè)的“2.0”時(shí)代。4月27日，深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)正式掛牌成立，該自貿(mào)區(qū)投資規(guī)模達(dá)到1035億元的20個(gè)重大項(xiàng)目正在集中開(kāi)工。此外，今年以來(lái)我國(guó)新區(qū)建設(shè)加快，國(guó)務(wù)院批復(fù)湖南湘江新區(qū)、南京江北新區(qū)、福州新區(qū)、云南滇中新區(qū)、哈爾濱新區(qū)等。8.2016展望：政策聚焦去庫(kù)存，鼓勵(lì)新市民需求，完善租賃市場(chǎng)宏觀環(huán)境將更寬松。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并特別指出積極的財(cái)政政策要加大力度，實(shí)行減稅政策，階段性提高財(cái)政赤字率，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，為結(jié)構(gòu)性改革營(yíng)造適宜的貨幣金融環(huán)境，降低融資成本，保持流動(dòng)性合理充裕和社會(huì)融資總量適度增長(zhǎng)，擴(kuò)大直接融資比重，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，完善匯率形成機(jī)制。未來(lái)有貨幣政策和財(cái)稅政策進(jìn)一步放松有利于市場(chǎng)供求兩端的可能性較大。在房地產(chǎn)需求端，相關(guān)貨幣信貸政策有望保持穩(wěn)定并適度寬松，為促進(jìn)需求釋放提供支持；在房地產(chǎn)供應(yīng)端，通過(guò)擴(kuò)大直接融資比重、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)性減免稅費(fèi)等更多形式為房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式將持續(xù)發(fā)生變化，房地產(chǎn)金融整合的大格局將持續(xù)升級(jí)。新市民需求受鼓勵(lì)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存壓力依然較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)回落，后續(xù)需求乏力，年末高層提出化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存之后，刺激消費(fèi)、加快庫(kù)存去化將繼續(xù)是未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是高庫(kù)存城市房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)。中央提出通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，未來(lái)針對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房的定向支持政策或?qū)⒊蔀楦骷?jí)政府去庫(kù)存政策著力點(diǎn)，政府或?qū)⒓哟髮?duì)農(nóng)民在中小城鎮(zhèn)首次購(gòu)買(mǎi)住房政策的支持力度，例如給予財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、利息補(bǔ)貼等支持政策。另外，在鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房的同時(shí)，政府也將同步推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，加大對(duì)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的實(shí)時(shí)性福利待遇，