購物中心設(shè)備運(yùn)行管理課件

購物中心設(shè)備運(yùn)行管理

購物中心設(shè)備運(yùn)行管理2023/6/6購物中心設(shè)備運(yùn)行管理1、設(shè)備管理基本概念2、設(shè)備運(yùn)行管理2-1、設(shè)備運(yùn)行管理基本概念2-2、設(shè)備運(yùn)行管理要點(diǎn)2-3、設(shè)備運(yùn)行組織建設(shè)2-4、運(yùn)行管理方案與實施2-5、設(shè)備機(jī)房管理2-6、主力店設(shè)備管理2-7、風(fēng)險與突發(fā)事件管理一、設(shè)備管理基本概念

設(shè)備管理是以設(shè)備為研究對象，追求設(shè)備綜合效率，應(yīng)用一系列理論、方法，通過一系列技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織措施，對設(shè)備的物質(zhì)運(yùn)動和價值運(yùn)動進(jìn)行全過程管理（從規(guī)劃、設(shè)計、選型、購置、安裝、驗收、使用、保養(yǎng)、維修、改造、更新直至報廢）的科學(xué)型管理。它合理運(yùn)用設(shè)備技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，綜合設(shè)備管理、工程技術(shù)和財務(wù)經(jīng)營等手段，使設(shè)備壽命周期內(nèi)的費(fèi)用/效益比（即費(fèi)效比）達(dá)到最佳的程度，即設(shè)備資產(chǎn)綜合效益最大化。一、設(shè)備管理—周期與設(shè)備生命周期開發(fā)建設(shè)單位設(shè)備購置、安裝管理設(shè)備規(guī)劃設(shè)計造型購置安裝調(diào)試驗收保修期物業(yè)管理單位設(shè)備使用管理使用維護(hù)維修及改造報廢及更新一、設(shè)備設(shè)施管理4、最大效能5、保值、增值設(shè)備設(shè)施管理目的3、環(huán)保低碳2、安全可靠、經(jīng)濟(jì)、合理1、設(shè)備完好設(shè)備設(shè)施管理主要包括：能源管理、維修與保養(yǎng)管理、運(yùn)行管理執(zhí)行結(jié)果員工素養(yǎng)設(shè)備性能、指標(biāo)現(xiàn)場維修成本及損失知識、信息管理維修體系管理過程一、設(shè)備管理的評估要素（5階6維）TextinhereTextinhere管理者和操作者的過程設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行過程中數(shù)據(jù)采集歸類分析運(yùn)行方案設(shè)定調(diào)整對指導(dǎo)

二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備運(yùn)行管理的概念管理要點(diǎn)3.1運(yùn)行計劃的編制、實施3.2設(shè)備運(yùn)行巡視與檢查3.3設(shè)備的監(jiān)測（狀態(tài)、數(shù)據(jù)、分析）3.4周期性試驗、檢驗二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)同步磨損自動控制與手動控制相結(jié)合舒適性與節(jié)能要求服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營需求季節(jié)與應(yīng)急保障編制依據(jù)

二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)3.1運(yùn)行計劃的編制、實施（一）、服務(wù)品質(zhì)與經(jīng)營要求1、服務(wù)品質(zhì)：例如商場衛(wèi)生間提供熱水，商管熱水循環(huán)泵、或電熱水器就需根據(jù)服務(wù)承諾運(yùn)行；2、根據(jù)停車場空氣質(zhì)量，開啟排風(fēng)；3、經(jīng)營要求：例如商場自動扶梯根據(jù)商戶情況，合理調(diào)整運(yùn)行方向，保障商戶客流流向合理。

3.1運(yùn)行計劃的編制二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)（二）、季節(jié)與應(yīng)急保障1、根據(jù)季節(jié)變化調(diào)整運(yùn)行方案：例如夏季根據(jù)負(fù)荷變化開啟冷凍機(jī)；根據(jù)日落時間室開啟外景觀、泛光照明；根據(jù)天氣情況調(diào)整電動遮陽簾等。2、冬季防凍運(yùn)行：開啟電伴熱及防凍設(shè)備；系統(tǒng)防凍泄水等

二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)編制不常用設(shè)備的測試運(yùn)行計劃：如：發(fā)電機(jī)組定期測試、運(yùn)行；消防系統(tǒng)定期測試運(yùn)行；EPS系統(tǒng)切換試驗；二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理方案與實施同步磨損：水泵、風(fēng)機(jī)、機(jī)組等連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備運(yùn)行與備用定時切換（通常一周左右），保證同步磨損。（三）、關(guān)于同步磨損；二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理方案與實施二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理方案與實施（四）、手動與自動控制相結(jié)合自動控制與手動控制：1、根據(jù)需要自動調(diào)整運(yùn)行工況；2、定期校對傳感器精確度；3、重點(diǎn)設(shè)備自動控制需人工監(jiān)管、驗證。

（五）、舒適性與節(jié)能要求：1、根據(jù)制冷機(jī)的負(fù)荷情況調(diào)節(jié)冷凍機(jī)、冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔的運(yùn)行數(shù)量，設(shè)定合理的出水溫度從而達(dá)到節(jié)能目的；2、賣場及地下停車場按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置合理照度，保證舒適，同時根據(jù)營業(yè)特性調(diào)整，達(dá)到節(jié)能要求；3、檢測賣場溫濕度；4、過渡季節(jié)通過新風(fēng)量調(diào)節(jié)保證舒適與節(jié)能；5、調(diào)整變壓器運(yùn)行，減少空耗能耗。二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)

1、設(shè)施設(shè)備的使用要求

操作人員應(yīng)熟練掌握并嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行操作，并做好相應(yīng)的運(yùn)行記錄。要合理使用設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用設(shè)備設(shè)施，保持操作機(jī)構(gòu)靈敏可靠。3.1運(yùn)行計劃的實施二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)2、大型活動的實施及配合1）經(jīng)常性的舉辦各類大型活動，工程運(yùn)行管理在通常內(nèi)容的基礎(chǔ)上增加了大型活動的配合實施，包括各種設(shè)備的接駁、搭建、運(yùn)行保障等。2）為保證大型活動的實施效果，應(yīng)建立規(guī)范的程序和標(biāo)準(zhǔn)，最大限度地減少因配合不到位而造成活動失敗或不良影響

3.1運(yùn)行計劃的編制、實施二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)3、運(yùn)行計劃的編制基本內(nèi)容：設(shè)備名稱、開啟日期、開啟時間、關(guān)閉時間、運(yùn)行方式、運(yùn)行專業(yè)、巡視專業(yè)、管控負(fù)責(zé)人、注意事項等

3.1運(yùn)行計劃的編制、實施二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)4、設(shè)備運(yùn)行的實施要求

要求嚴(yán)格按操作規(guī)程操作；根據(jù)實際效果動態(tài)調(diào)節(jié)，使設(shè)備運(yùn)行更經(jīng)濟(jì)更合理；觀察設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，通過儀器儀表、聲音、氣味、溫度發(fā)現(xiàn)異常情況；設(shè)備故障應(yīng)停機(jī)檢查及排除，并做好故障排除記錄。二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)3.1運(yùn)行計劃的編制、實施5、其他內(nèi)容：1、培訓(xùn)：通過培訓(xùn)提高管理水平、幫助員工熟悉設(shè)施設(shè)備的構(gòu)造和性能。2、考核：通過考核改變員工的行為，提高員工的能力。3、檢查：各級管理人員定期對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢驗抽查，周期為日檢、周檢、月檢、季檢、年檢相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題通過分析現(xiàn)有過程的狀況確定改進(jìn)方案，實施改進(jìn)并評價改進(jìn)的結(jié)果3.1運(yùn)行計劃的編制、實施二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)3.2設(shè)備運(yùn)行巡視與檢查設(shè)備運(yùn)行巡視、檢查日常巡檢表格部門領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督復(fù)查機(jī)制第三方（品質(zhì)部）檢查機(jī)制二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)3.2設(shè)備運(yùn)行巡視與檢查—記錄按照公司所擬定的巡視制度要求進(jìn)行執(zhí)行，做好日常巡視、檢查記錄，監(jiān)控運(yùn)行狀態(tài)，確保正常運(yùn)行。二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)3.2設(shè)備運(yùn)行巡視與檢查—現(xiàn)場操作紅外線點(diǎn)溫儀測量電纜接頭溫度二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)每半個月晚間閉燈巡視變電站高壓設(shè)備，觀察是否放電情況3.2設(shè)備運(yùn)行巡視與檢查—現(xiàn)場操作BA系統(tǒng)，觀察設(shè)備運(yùn)行情況中央空調(diào)開啟觀察運(yùn)行數(shù)據(jù)二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)景觀照明巡視每月一次濕式報警器放水測試每天檢查消防、噴淋系統(tǒng)壓力巡視水泵和電動機(jī)運(yùn)行情況3.2設(shè)備運(yùn)行巡視與檢查—-現(xiàn)場操作二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)巡視制度落實的案例

2011年1月CBD萬達(dá)廣場技工在設(shè)備巡檢時，發(fā)現(xiàn)B座照明供電母線運(yùn)行溫度異常，經(jīng)檢查為母線接頭墊片碎裂，造成虛接導(dǎo)致母線溫度過高。工程部強(qiáng)電技工很好的落實巡視制度，巡視設(shè)備到位把設(shè)備運(yùn)行安全隱患及時發(fā)現(xiàn)排除，避免故障的擴(kuò)大。檢查中母線溫度異常母線故障排查母線故障處理3.2設(shè)備運(yùn)行巡視與檢查—-現(xiàn)場操作二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)1、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)計參數(shù)、設(shè)備參數(shù)、環(huán)境參數(shù)）2、運(yùn)行數(shù)據(jù)的監(jiān)測

（提供各項合理參照數(shù)據(jù)，提高購物

中心整體營運(yùn)品質(zhì)）3、運(yùn)行數(shù)據(jù)分析（評估各系統(tǒng)的能效和可靠性）例如：中央空調(diào)運(yùn)行，逐日統(tǒng)計室外溫度、機(jī)組負(fù)荷、能耗等，分析運(yùn)行的合理性。二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)3.3設(shè)備的監(jiān)測----數(shù)據(jù)統(tǒng)計、分析3.4周期性試驗、檢驗

周期性預(yù)防檢測、試驗范圍應(yīng)包括政府強(qiáng)制性的、行業(yè)慣例的、內(nèi)部特殊要求的系統(tǒng)或設(shè)備，購物中心具體檢測內(nèi)容包括特種設(shè)備及計量器具的檢測二、設(shè)備運(yùn)行管理—運(yùn)行管理要點(diǎn)

二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備運(yùn)行組織建設(shè)1、人員配配置2、崗位職責(zé)、管理制度、操作規(guī)程的建立

在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的工程副總、部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則；一

確保信息收集和反饋的原則二1、人員配置一一

按需增減人員確保設(shè)備正常運(yùn)行及人員安全

按專業(yè)系統(tǒng)分工配置的原則三四

二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備運(yùn)行組織建設(shè)二二一二一2、崗位職責(zé)、管理制度、操作規(guī)程的建立細(xì)化責(zé)任管理，明確了崗位責(zé)任制、上下級關(guān)系一

明確規(guī)定工程人員值班安排、責(zé)任范圍、值守要求及工作內(nèi)容、工作標(biāo)準(zhǔn)等二三指導(dǎo)運(yùn)行操作，規(guī)范操作流程

二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備運(yùn)行組織建設(shè)設(shè)備運(yùn)行管理制度工程部安全管理制度工程部機(jī)房管理制度工程部交接班管理制度工程部運(yùn)行值班巡視制度設(shè)備缺陷管理制度交接班管理制度

二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備運(yùn)行組織建設(shè)

二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備運(yùn)行組織建設(shè)工程部機(jī)房管理制度:１.變配電機(jī)房管理制度２.電梯機(jī)房管理制度３.發(fā)電機(jī)房管理制度４.冷水機(jī)房和風(fēng)機(jī)房管理制度５.消控中心和弱電機(jī)房管理制度６.鍋爐房和換熱站管理制度等設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程1、配電室高低壓設(shè)備操作規(guī)程2、發(fā)電機(jī)操作規(guī)程3、冷水機(jī)組操作規(guī)程4、中控室設(shè)備操作規(guī)程5、水泵操作規(guī)程6、消防水停、送操作規(guī)程

二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備運(yùn)行組織建設(shè)設(shè)備間硬件標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化系統(tǒng)化標(biāo)準(zhǔn)化二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備機(jī)房管理總部建造標(biāo)準(zhǔn)二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備機(jī)房管理非涉水機(jī)房：地坪涉水機(jī)房：鋪磚中控室：防靜電地板1、管理制度、操作流程、各種票證上墻二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備機(jī)房管理2、標(biāo)識要清晰、正確，樣式統(tǒng)一，位置一致、規(guī)范二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備機(jī)房管理二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備機(jī)房管理設(shè)備間內(nèi)的消防器材和工（用）具擺放位置要準(zhǔn)確、合理

設(shè)備間內(nèi)的消防器材和工（用）具擺放位置要準(zhǔn)確、合理

設(shè)備間要整潔、明亮、溫濕度適宜，通風(fēng)良好，須有防鼠、防蟲措施3、設(shè)備間要有巡視表，巡視表中要注明機(jī)房巡視的要點(diǎn)；重點(diǎn)機(jī)房要有系統(tǒng)、登記制度二、設(shè)備運(yùn)行管理—設(shè)備機(jī)房管理

1、監(jiān)督管理要求

每月應(yīng)定期組織巡檢，并形成記錄，雙方確認(rèn)。對于巡檢發(fā)現(xiàn)使用設(shè)施設(shè)備存在的問題，提出整改意見并于整改后組織復(fù)檢。除了每月對主要設(shè)施設(shè)備定期巡檢外，對其它設(shè)施設(shè)備進(jìn)行不定期抽檢或主題抽檢。每次不定期抽檢間隔不應(yīng)超過3個月。二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理

1）各運(yùn)行記錄

2）定期檢測記錄3）變配電所運(yùn)行記錄4）電梯運(yùn)行記錄5）定期檢測記錄

6）各機(jī)房巡視記錄7）中央空調(diào)冷水機(jī)組及其配套泵類運(yùn)行記錄

2、定期巡檢、抽檢內(nèi)容二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理運(yùn)行記錄資料完整現(xiàn)場運(yùn)行記錄齊全、填寫清楚2、定期巡檢、抽檢內(nèi)容8）設(shè)施、設(shè)備檢測資料9）消防、電梯等設(shè)施設(shè)備年度檢測資料10）壓力容器年度檢測資料11）安全用具檢測資料12）計量用具檢測資料13）排煙、噪音等環(huán)保檢測資料二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理2、定期巡檢、抽檢內(nèi)容14）各機(jī)房環(huán)境狀況15)變配電所、冷水機(jī)房的環(huán)境狀況16)電梯機(jī)房環(huán)境狀況二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理2、定期巡檢、抽檢內(nèi)容

17)重點(diǎn)機(jī)房的運(yùn)行狀態(tài)檢查配電室消防器材合理配電室安全用具齊全供回水壓力是否在正常范圍二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理2、定期巡檢、抽檢內(nèi)容

18)工作人員是否持有效上崗證

如：變配電、電梯等特殊工種工作人員是否持有效上崗證電工特種作業(yè)操作證飲用水從業(yè)人員健康證二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理

3．經(jīng)驗教訓(xùn)

在購物中心實際運(yùn)行管理中，因主力店管理設(shè)備管控不到位，嚴(yán)重影響了購物中心的正常營運(yùn)和經(jīng)營。作為購物中心管理方必須在日常的運(yùn)行管理中加強(qiáng)主力店的管控。設(shè)備運(yùn)行達(dá)到管理方設(shè)備運(yùn)行的各項指標(biāo)和規(guī)定。以確保整體物業(yè)運(yùn)行安全。二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理4、主力店設(shè)備管理案例下面見附圖列舉了幾個實例照片，均因?qū)χ髁Φ旯芾碓O(shè)備因監(jiān)管不力，造成非直管設(shè)備出問題實例照片:二、設(shè)備運(yùn)行管理—主力店設(shè)備管理扶梯扶手帶損壞；3、施工改造后留下遺留問題無人整改設(shè)備機(jī)房存放雜物，安全隱患極大風(fēng)險的分類風(fēng)險的應(yīng)對應(yīng)急預(yù)案的編制核心內(nèi)容突發(fā)事件處理原則、過程要求二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理

人身財產(chǎn)風(fēng)險

設(shè)備損壞風(fēng)險

形象品質(zhì)風(fēng)險

安全生產(chǎn)與職業(yè)健康風(fēng)險客戶不滿意風(fēng)險

技術(shù)設(shè)備風(fēng)險

管理（責(zé)任）風(fēng)險

不可抗力風(fēng)險

籌務(wù)期風(fēng)險

開業(yè)慶典風(fēng)險

營運(yùn)期風(fēng)險工作性質(zhì)劃分時間階段劃分風(fēng)險性質(zhì)劃分二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理1、商業(yè)風(fēng)險分類接收風(fēng)險

采取備份，冗余等手段主動規(guī)避

識別風(fēng)險采用規(guī)避措施取消

高概率、高影響等不可規(guī)避的風(fēng)險，調(diào)整計劃方案轉(zhuǎn)移

購買保險、簽認(rèn)承諾書、保函等二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理2、風(fēng)險的應(yīng)對風(fēng)險識別清單購買保險簽訂協(xié)議備件備用金預(yù)案保證條件3、風(fēng)險應(yīng)對保證條件二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理跑水火情電梯事故困人高空墜物停電4、緊急突發(fā)事件預(yù)案清單二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理多欄列表應(yīng)急處理行動的指揮與協(xié)調(diào)（3）規(guī)定處理中的組織措施和技術(shù)措施（2）規(guī)定處理中的安全措施，確保人身、財產(chǎn)安全（5）應(yīng)急處理行為中人員、物資、設(shè)備的保障（4）處理后的現(xiàn)場恢復(fù)（6）其他：應(yīng)急培訓(xùn)及演練（7）規(guī)定應(yīng)急救援的各部門的詳細(xì)職責(zé)（1）二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理5、應(yīng)急預(yù)案的編制核心內(nèi)容6、突發(fā)事件處理原則處理原則：1、按照預(yù)案規(guī)定實施處理，把損失控制到最低2、人員安全安全第一位、財產(chǎn)安全第二位3、處理果斷、不消極回避4、統(tǒng)一現(xiàn)場指揮調(diào)度5、隨事件發(fā)展靈活實施預(yù)案6、避免二次損失及人員傷害二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理7、突發(fā)事件處理過程要求過程要求：1、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、負(fù)責(zé)人及時到場2、有領(lǐng)導(dǎo)、有組織實施預(yù)案3、處理過程中加強(qiáng)溝通和聯(lián)絡(luò)4、重大事件注意保護(hù)現(xiàn)場，以備相關(guān)部門調(diào)查5、事件處理后的總結(jié)、分析、改進(jìn)、以提高應(yīng)急能力6、將事故的發(fā)生、處理過程及產(chǎn)生的后果及時上報二、設(shè)備運(yùn)行管理—風(fēng)險與突發(fā)事件管理1、如何有效加強(qiáng)主力店設(shè)備運(yùn)行管理；2、突發(fā)事件、工作體會與案例分享；討論題謝