年安徽淮北某商業(yè)項(xiàng)目全案運(yùn)作方案

淮北**廣場(chǎng)項(xiàng)目操作方案

講解內(nèi)容項(xiàng)目定位淮北商業(yè)市場(chǎng)研究推廣項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位淮北宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目商業(yè)功能設(shè)置市場(chǎng)研究項(xiàng)目操作目標(biāo)項(xiàng)目定位全程操作思路經(jīng)濟(jì)效益分析標(biāo)桿性案例分析合作方式規(guī)劃調(diào)整建議銷售招商銷售周期與金額策劃顧問營銷推廣全程銷售代理招商商業(yè)管理淮北宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)研究城市簡(jiǎn)介城市建設(shè)規(guī)劃宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)淮北城市簡(jiǎn)介淮北市位于安徽省北部，地處華東地區(qū)腹地，蘇、豫、皖三省交界處，居于二十多個(gè)大城市組成的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心位置，濟(jì)南、鄭州、合肥、南京均在方圓300—500公里范圍內(nèi)。淮北市總面積2741平方公里，市轄三區(qū)一縣(相山區(qū)、杜集區(qū)、烈山區(qū)和濉溪縣)。人口212萬，其中城鎮(zhèn)人口80萬左右。

淮北是中國能源基地、農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地、紡織品出口基地、箔材加工基地和全國塌陷土地復(fù)墾示范區(qū)大型集團(tuán)：淮北礦業(yè)集團(tuán)、大唐集團(tuán)淮北發(fā)電廠、國安電力公司、口子酒業(yè)等淮北城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006———2010）2010年目標(biāo)：城市人口75萬人（現(xiàn)狀59.67萬人，不含濉溪縣城）建成區(qū)用地規(guī)模77.1平方公里（現(xiàn)狀59.2平方公里）城鎮(zhèn)化率達(dá)62%主城區(qū)范圍：東至龍脊山；西至劉河溝；西南以濉溪縣城的行政區(qū)劃范圍為界；南至青龍山的山脊線；北至北外環(huán)路，面積約285平方公里?？臻g布局：一個(gè)城市綠心（塌陷區(qū)大面積水面）；三個(gè)城市組團(tuán)（相山、礦山集、烈山）相山組團(tuán)：完善組團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的老城區(qū)，向東、向南沿人民路和相山南路發(fā)展新城區(qū)，建設(shè)新城市中心，向西跨過新濉河，在202省道以西發(fā)展鳳凰工業(yè)項(xiàng)目區(qū)，項(xiàng)目區(qū)以南作為遠(yuǎn)期工業(yè)發(fā)展備用地。礦山集組團(tuán)：在東外環(huán)以西沿東湖路兩側(cè)發(fā)展，以東開發(fā)龍湖工業(yè)項(xiàng)目區(qū)；北外環(huán)南側(cè)部分建設(shè)為科教園區(qū)，部分預(yù)留為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展備用地。烈山組團(tuán)：在其西部以用地整理為主，擴(kuò)大居住用地規(guī)模；東部向東沿合徐高速連線發(fā)展，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置新蔡工業(yè)園，發(fā)展陶瓷、建材和化工工業(yè)?？臻g景觀格局：六湖珠連、五城相擁、兩山（相山、龍脊山）環(huán)繞、城在山中、水在城中城市景觀系統(tǒng)：以人民路、東湖路、相陽路、南黎路東段、長(zhǎng)山路等作為主要景觀通道城市形態(tài)結(jié)構(gòu)將由“依山建城”向“依山傍水”轉(zhuǎn)變

淮北市宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP及其增長(zhǎng)速度2006年淮北市GDP達(dá)到224.70億元，比上年增長(zhǎng)10.1%，略低于全國增長(zhǎng)率（10.7％）。自2004年以來，GDP增長(zhǎng)率一直保持在較高水平，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。人均GDP及其增長(zhǎng)速度2003年的人均GDP為6537元、2006年達(dá)到11015元，是2003年的1.7倍?；幢笔薪?jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好勢(shì)態(tài)。三產(chǎn)結(jié)構(gòu)淮北是典型的資源型工業(yè)城市，但隨著半個(gè)世紀(jì)的煤炭開采，支撐淮北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源優(yōu)勢(shì)逐步弱化淮北市已加快城市轉(zhuǎn)型,即由煤電工業(yè)為主體的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變固定資產(chǎn)投資額及其增長(zhǎng)速度2006年淮北市全社會(huì)固定資產(chǎn)和房地產(chǎn)投資增幅均達(dá)到歷年最高水平說明淮北市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)也異常迅速，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來高速發(fā)展時(shí)期。社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速度假日消費(fèi)帶動(dòng)作用明顯。元旦、春節(jié)、五一、國慶等節(jié)日期間需求旺盛餐飲業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁批發(fā)零售貿(mào)易行業(yè)呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在消費(fèi)品市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均可支配收入略高于安徽省平均水平（9771.1元）淮北市是個(gè)煤炭資源城市，隨著煤炭資源的稀缺，資源城市的優(yōu)越性日益體現(xiàn)，人均可支配收入迅猛增加。人均消費(fèi)支出及其增長(zhǎng)速度2006年淮北城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出遠(yuǎn)低于安徽省平均水平（10449.7元），消費(fèi)潛力有待進(jìn)一步挖掘恩格爾系數(shù)居民生活水平提高，食品支出比重呈下降趨勢(shì)，恩格爾系數(shù)逐年下降淮北市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

03年以前，淮北的房地產(chǎn)發(fā)展集中在老城區(qū)，03年5月政府機(jī)關(guān)從原來的辦公地址南遷至新的行政服務(wù)中心，為配合新城區(qū)的建設(shè)，政府通過廉價(jià)的土地供給，加大了商品住宅建設(shè)的力度。02-03年，先后有浙江**房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。03年淮北市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的加速，06年住宅開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目46個(gè)，其中重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目22個(gè)，同時(shí)出現(xiàn)了淮北巨盤溫哥華城（占地2818畝）、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。04-06年，淮北住宅消費(fèi)呈現(xiàn)層次化，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)，淮北房產(chǎn)由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展。商務(wù)地產(chǎn)（天象大學(xué)城）、中心商務(wù)（萬金世紀(jì)廣場(chǎng)）、精裝修房（帝景翰園）、精裝修公寓（**文雅公寓）、別墅（奧斯卡春城）、學(xué)區(qū)房（溫哥華城）等。07年，淮北的樓盤將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、**湖畔御景等樓盤將淮北樓市品質(zhì)推向一個(gè)新的臺(tái)階。住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析

1、產(chǎn)品分布特點(diǎn)淮北目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個(gè)區(qū)域，分別為淮海路、古城路、惠黎路周邊、惠黎路與人民路之間、人民路與淮紡路之間及五馬路區(qū)板塊?；春Ｂ?、古城路、惠黎路周邊位于淮北的市中心區(qū)域，地價(jià)較高，加上該區(qū)開發(fā)改造時(shí)間較早，因此淮海路以內(nèi)基本上無多層住宅樓盤出售；在售樓盤小高層、高層這種類型的商品住宅形式明顯增多，主要分布淮海路，如淮北·鼎盛國際，名士花園，相山山腳下的惠澤山莊?；堇杪放c人民路之間，位于市區(qū)與淮海開發(fā)區(qū)的交匯處，擁有良好的地理位置、且學(xué)校比較多如長(zhǎng)山路小學(xué)、海宮學(xué)校、市六中，不過火車站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過，噪音比較大，在售樓盤不多，藍(lán)湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣完，多層為主，小高層、高層為輔。人民暈路與看淮紡政路之殖間，票人民靠路中翻醫(yī)院抄附近誕很有沈條件己成為綁新城膝市一組個(gè)比臥較集消中的箭居住分區(qū)。脹現(xiàn)代?；▓@沒、清善荷苑綿、宏樸發(fā)半侍島、森工行馳小區(qū)還、二拳電廠暖小區(qū)兇、巴舞黎印今象等丘等已奏經(jīng)初卻見規(guī)鳥模。氧人民榨路體密育場(chǎng)農(nóng)周邊授也將俱是一筐個(gè)增條長(zhǎng)點(diǎn)挽。如襯發(fā)現(xiàn)沿之旅責(zé)、帝青景翰撿園、滴電信謎小區(qū)唐、相碰山庭揪院、欲黎苑玩小區(qū)該等等蔽。周謊邊是謊市政撈府、語體育吳公園仗、博急物館路，再爆加上對(duì)三個(gè)姨大型旺商貿(mào)權(quán)區(qū)域——步行錯(cuò)街、目兆基真和盛覆世，隊(duì)交通掠上又秒緊靠面淮北葛的龍限脈相廢山路逼，隨解著相售山路捉的繼訓(xùn)續(xù)延朗伸，兆加上寒幾個(gè)睛小區(qū)毛的陸雀續(xù)入村駐，痰這里政會(huì)是監(jiān)未來懇新淮夏北的余絕對(duì)圓核心妖?；醇彽鹇肺回M于淮杏海經(jīng)坦?jié)_駛發(fā)區(qū)迷，目賀前在振售樓濾盤不穩(wěn)多，熔除了鞏奧斯提卡春昏城外部，另輪一個(gè)丸就是鵲經(jīng)濟(jì)塔適用欄房南標(biāo)黎花友園、盈周邊顧的相浩關(guān)配泡套還下處于嬌空白輸。目前勵(lì)全市每在售壓樓盤鞠30旗多個(gè)偵，分圣布在合淮海槍路至征惠黎天路附度近，人民鵲路附農(nóng)近分首布樓頃盤較老為集貫中，稠而且觸大盤疲林立各，占絹據(jù)了捎整個(gè)考淮北雄市新斤樓盤陸體量蜻的6膏0%瞎以上歸。2、饞產(chǎn)品牧層次鈔及價(jià)櫻位特兄點(diǎn)淮北揉市目利前在犧售樓設(shè)盤均宋價(jià)區(qū)啊間為祥15醒00趨—4釣00蔥0元槐/平流方米殿，主牲要集伏中在獅24練00跡-3期20果0元捧/平剩方米總價(jià)樂集中挑在2役2-致35勉萬/延套戶型邊面積婦相對(duì)惹集中幸在9逝0—拾15橫0平放方米粒的中款、大鬼戶型虛為主絨，9滲0平您方米槽的二恭室二接廳，字以及米11岔0—輩12惰0平磨方米反的三柄房二漆廳為伏市場(chǎng)短主力模戶型3、啞產(chǎn)品滾類型窗比例多層斥和小害高層鋸為目職前淮贏北住篩宅市壞場(chǎng)的鑰主流游產(chǎn)品項(xiàng)目罪總體呈規(guī)劃提有超案小高朽層、趙高層猜、多采層混必合社套區(qū)方握向發(fā)抽展的熄趨勢(shì)在帝郵景翰甘園成襖功的晚刺激朗下，被市場(chǎng)析對(duì)高挎層、渾小高悼層項(xiàng)臣目看搖好的曠趨勢(shì)蒜提高別墅宏主要鞏分布棟四馬壞路以疾南，簡(jiǎn)以花語園洋桐房、店聯(lián)排廚為主坐，雙喇拼別兄墅和臘獨(dú)立宴別墅栗所占燭比例逆較小4、部產(chǎn)品穩(wěn)風(fēng)格性特點(diǎn)規(guī)劃索中越惑來越神注重亭小區(qū)貴品質(zhì)挨的提辱高、北包括桃概念宰的導(dǎo)河入、眉到建敗筑的順設(shè)計(jì)請(qǐng)、小蒼區(qū)的叔環(huán)境戀等多數(shù)葬采用化現(xiàn)代呆簡(jiǎn)約理立面關(guān)，局民部吸李收徽誰派建擊筑特距點(diǎn)，盛給人岸以沉夕穩(wěn)、糊莊重載的美脂感。園林老設(shè)計(jì)敏缺乏足主題旁元素葵，宣智傳與嚼實(shí)際逝效果壓有較撥大的侄偏差扎。5、皺產(chǎn)品竿配套烏特點(diǎn)（1績(jī)）區(qū)兩域配秘套情五況位于綱市中躲心區(qū)待域和霞老城蝴區(qū)附輕近的晉樓盤建具有問較完喪善的就配套雷設(shè)施蹲，如惹：名鐵仕花壁園等值項(xiàng)目毒；而點(diǎn)位于縱四馬亮路、姑五馬講路的蝦樓盤舊，為如政府器新開胖發(fā)區(qū)繪域，呼市政哥配套爪尚未頌建設(shè)四，配懂套較蟲為缺母乏。未來制城南蓋域?qū)殉蔀樘苹幢泵托碌呐剖兄泻绦木訏曜^(qū)仔，予配套僅設(shè)施況將逐靠步完漸善；缺乏嚇公共獅配套白設(shè)施您的房飛地產(chǎn)握項(xiàng)目樣，開礎(chǔ)始用刷完善攏的社殺區(qū)配畫套設(shè)夠施來鉛彌補(bǔ)坑不足飾，如靠溫哥燈華城手等。（2余）裝華修標(biāo)不準(zhǔn)在住顏宅市布場(chǎng)中青，樓慕體外確立面卷裝修壞選材屆大多洗數(shù)都?xì)w采用角涂料炭和面貪磚相暢結(jié)合燙，如銹：宏刪發(fā)半錢島。目前顛在售膊住宅難多為既毛坯辱房，明部分旗小戶漸型項(xiàng)鉛目采昏用精季裝修萌，如叨：*托*文險(xiǎn)雅公讓寓、馬帝景元翰園阻。（3朱）物勞業(yè)管遣理對(duì)物棕業(yè)管銀理重犧視程役度一奸般，忠但較靈關(guān)注足物業(yè)鑰費(fèi)的欣高低址。多駛層0松.3捕-0匯.4答元/貪月·敲平方暮米，粥小高柴層和申高層藍(lán)在0幻玉.6蔽-0賣.6卵6元畫/月冶·平朽方米突，含長(zhǎng)電梯將費(fèi)。物業(yè)秧管理著水平羽高的絨如：伏帝景首翰園脅的高囑力物右管公叉司和依家天燈水景萬天城聯(lián)的獅瞧城怡集安物膊業(yè)，忙本地研的物樹業(yè)公新司-習(xí)--巨**番物業(yè)苦管理竄公司博，口個(gè)碑也鞋不錯(cuò)鑒。6、額產(chǎn)品舟營銷慢特點(diǎn)開發(fā)牽商誠晌信度刻受置捏業(yè)者詳關(guān)注忍，昂本地迎的房隱地產(chǎn)照企業(yè)捆龍頭坦**翼地產(chǎn)萄開發(fā)桐的早席期項(xiàng)憂目*弦*現(xiàn)飾代花酷園，擠雖然殃當(dāng)時(shí)讀的位夫置比歲較偏買，但臨是還劈燕是有弓很多遙人愿膚意去我買事件舒營銷勁比較姥多，燦選美神小姐厚、產(chǎn)瞇品說即明會(huì)內(nèi)、花感車巡沈游啦富、冷跪餐會(huì)早、啤孔酒比聯(lián)賽等康、ｖ護(hù)ｉｐ公、優(yōu)野惠卡編等方餡式多數(shù)胡項(xiàng)目敘營銷白以售叮樓部磁為主薯戰(zhàn)場(chǎng)歌，以志路牌拐、圍籠墻廣繞告等宇戶外搜媒體櫻為主欲要的攜宣傳后媒介掛，結(jié)井合報(bào)糞紙等百硬廣辮告等裹綜合新出牽樓盤捆越來華越注僑重對(duì)但樓盤教的形塞象包乓裝，豪如售絹樓出雞的裝犁修、肅項(xiàng)目亭沙盤葉制作悄精美虜、銷刃售資畝料配詠備等其次宵就是哪在市仗區(qū)或鍬繁華義的地原段設(shè)暖有售窗樓處昨，如干淮海量路的星樓盤敬售樓沸處有受**液、相每山峰筆景、立鼎盛神國際上、萬躬金現(xiàn)摧代廣攤場(chǎng)、拋其次賞就是粱相山芒路主弄要集懼中在逮蘇果授超市酒和步攏行街另周邊去，樓窩盤有耳慢城叨、相脖山庭匆院、材新城繪國際項(xiàng)、水販墨丹株青、棕**共文雅由公寓散，未球來還工有翡桑翠島在繁碧華路瞇段設(shè)違立售酒樓處看始創(chuàng)漢于溫并哥華鞋城，庫東湖焦商貿(mào)證城曾鏟經(jīng)就案在相杯山峰蘭景現(xiàn)產(chǎn)在所芽在的冷文化旱宮售睛樓部掀呆過衡。*狀*租怒賃下養(yǎng)原人閑民銀匙行的北辦公炭樓設(shè)厲立總育銷售睬中心大量仔代理啟公司紋的介枯入，其從根默本上職提高冒了整廊個(gè)淮稱北市漿場(chǎng)的擁銷售惡水平依和競(jìng)團(tuán)爭(zhēng)力7、桑推廣城方式樓盤允包裝鞠是北帥推盤碼的主艇要方沫式，畢系列跑轟炸答式及護(hù)針對(duì)陷性（薪礦區(qū)乘）宣恭傳是積樓盤枕必用懂手法連。老客菠戶介錫紹新帳客戶猶是重信要的東營銷壁手段薪之一災(zāi)、其西次是大口碑稈，還武有就作是人裙際關(guān)取系。在推縮慧廣方咸面較愛有特鞭色的味為*肆*地賠產(chǎn)，堅(jiān)該公咳司通臟在淮講北一華中設(shè)時(shí)立了陸“*昨*樹尤人教調(diào)育基爸金”其，幫爺助貧蠻困學(xué)鑒生完截成學(xué)攏業(yè)，短近幾慰年來特，*零*集深團(tuán)各敘類捐誦助款酸項(xiàng)累悅計(jì)達(dá)犁10稍0多隆萬元花，受破到了濟(jì)淮北拐市各立界的慕好評(píng)筍。在情提高徒項(xiàng)目止知名休的同券時(shí)，聚也提甘供了遷一次惹向客蒸戶展齡示企貫業(yè)形龍象的說機(jī)會(huì)紋，取問得較念大的縣成功瘦。辦理喪VI噸P貴并賓卡層，提謎供部怪分優(yōu)條惠打愧折等消費(fèi)營者研征究1、把淮北放市購果房者啞共性口：購房遇主力劣軍年書齡在30子-3謝5歲間禾；近五淋成的央潛在餡消費(fèi)翅者為原二次仰及以羅上置選業(yè)，雷比例假較大益；主要新購房捕者以朽兩代陣同住裹的三召口之啊家為笛主；近六專成的忽潛在萌購房擱者有矛較好加的職貨業(yè)，肺屬于嘗中高慘收入設(shè)人群擦；外來甜人口縫以淮假北周截邊鄉(xiāng)譜鎮(zhèn)和教城市族（如裂：宿拿州、蜜徐州職）的騾為主蒼，由竟于淮頑北比扭較安罩逸，夏生活哪節(jié)奏球比較蓬慢，杏是一的個(gè)適牲合居魄住的殺城市非，一石般外興來人主口都陵會(huì)選究擇定糾居。2、購廚買目拐的分曉析：購房瀉目的狐以自冊(cè)住為春主，策其中穗子女涂就學(xué)扣和工離作需悉要比籮例比濟(jì)較高隱，主悲要是謊礦區(qū)睡職工蒙為了櫻子女輸就學(xué)穗，其次顯就是畫夫妻跑兩人費(fèi)工作乒地點(diǎn)境相差廁比較凡遠(yuǎn)，希彼此逢為了館遷就蜂一方鋤而選賀擇在乞離一殲方近鑒的地乞方購眨房。3、部購房橫需求伸分析數(shù)：在建續(xù)筑類馳型中救，小另高層耍和高移層的陡接受垂度正脊在不冬斷提漁高，稍消費(fèi)發(fā)者對(duì)馬小高密層和俗高層逆的抗多性正偉在減息緩。在戶妖型選揉擇上裳，3電-1很-1化和2策-1騎-1屬的傳戒統(tǒng)戶骨型仍軌然是冰選擇袖的主捕力，街3-西2-顯1和布3-莊2-芬2等槽功能汽劃分爆更明酷確，蔽實(shí)用戀性和宵舒適柏性更鄰強(qiáng)的裕戶型糖正逐鑼漸被筋消費(fèi)廟者接證受。4、揭潛在嫩需求礦區(qū)烈職工盟購買歪力的揚(yáng)逐步諒釋放淮北臥市是弄一個(gè)席以煤技炭產(chǎn)么業(yè)為維支柱田的工草業(yè)城腹市，歇礦區(qū)蘇職工盼約1水9萬志人，飾占全雖市職條工總露數(shù)的耳60桂％以母上，雕其中壞大部齊分分侵布在套12踏個(gè)礦呼區(qū)城買鎮(zhèn)。鞭20秩02歉年以盞后，鏈全國少能源什市場(chǎng)踏供不諸應(yīng)求薦，淮巖北市速煤炭鹿企業(yè)蔬由于診銷售幟收入額和利朗潤(rùn)逐衰年成灑倍增偵長(zhǎng)，鳥職工輸工資磨水年涂收入逃達(dá)到巖5－瓣7萬柱元，躍企業(yè)詳管理鑄人員假年收串入達(dá)濾到1住2萬災(zāi)元甚慎至更克高。宅由腎于市聞區(qū)與鐵礦區(qū)陡城鎮(zhèn)綢建設(shè)顫差距命擴(kuò)大區(qū)因素摘的催答化作澆用，管礦區(qū)抵職工蠻對(duì)市童區(qū)住觸宅商清品房蹤蝶的需誓求在局20展02父年以儉后持續(xù)剛增長(zhǎng)艷，直艙接導(dǎo)康致淮鴿北市嫩市區(qū)燃商品續(xù)房出鎮(zhèn)現(xiàn)供甘不應(yīng)恢求的輕狀況欲。另脆外，持城市錄道路早建設(shè)喪的加寄快使慚得上逆下班交通文更加楊便利階，對(duì)吹這種卸購買緊力的剩釋放獻(xiàn)也有具催化染作用繞。新礦賺井建數(shù)設(shè)形鄉(xiāng)豐成住鄰宅需董求在今多后3搖－7務(wù)年的翼時(shí)間莫里，悉淮北完市將羞新建阻12止對(duì)煤掛炭礦挑井和悟兩大寶煤化頂工企漿業(yè)，廳新增為企業(yè)思職工淘近4態(tài)萬人片。今渾后在這匠些企拍業(yè)的吐所在聾地將沒不再尺興建倦供職獵工家也庭居患住的枝居民嚼區(qū)，表大部煙分企躺業(yè)職鋒工家考庭將稱在市辣區(qū)居估住，逆這將明顯牽增加旅市區(qū)模住宅糟商品川房的險(xiǎn)需求迅。從實(shí)昏地考赴察了蘆解來蛇看，療礦區(qū)鵲職工竭在市曾區(qū)購斜買的做住房尖，多葛位靠置近學(xué)昌校、滑醫(yī)院臭等地罰段，卸或小桂區(qū)綜御合素?cái)[質(zhì)較黎好的鄰高檔洽小區(qū)破?；幢鄙郎虡I(yè)知市場(chǎng)淺研究商業(yè)限網(wǎng)點(diǎn)尺發(fā)展葬規(guī)劃商業(yè)包街區(qū)的專項(xiàng)叨研究商業(yè)姻項(xiàng)目遺專項(xiàng)正研究寫字扭樓市庫場(chǎng)專澤項(xiàng)研叫究展覽框/展狹會(huì)市臭場(chǎng)專御項(xiàng)研嶺究酒店侵市場(chǎng)任專項(xiàng)稅研究商業(yè)宵業(yè)態(tài)習(xí)市場(chǎng)咸專項(xiàng)孝研究淮北秒商業(yè)辰發(fā)展卸規(guī)劃前（2提00火5—腔——精20版20宵）兩個(gè)算市級(jí)腔商業(yè)鏈中心1、騰老城邀區(qū)市報(bào)級(jí)商南業(yè)中用心：三橫擠：淮滑海路耕（綜兄合購經(jīng)物、究休閑巷娛樂陡）漂、古蚊城路思（綜羅合服擦務(wù)）置和惠個(gè)黎路頃（五華金機(jī)駁械電厚器）四縱呀：閘具河路溜(含芹友誼鍛巷)陷、相線山北印路（委電腦椅辦公汽用品湯）、拖孟山躬路（阿服飾未專賣火）和撕洪山煙路（鎖廚具份、裝憤潢）2、新城蹤蝶區(qū)市淚級(jí)商憑業(yè)中弦心（惠享苑路攻、相倆陽路捷、長(zhǎng)駐山路會(huì)和梅康苑路嘴圍合絡(luò)區(qū)域勿）四橫笨：惠獸苑路事（集糞時(shí)尚扎消費(fèi)牽、特久色餐灘飲、擾休閑鼻購物旱、文癥化娛璃樂商劑業(yè)步固行街秧）、蛋黎苑山路（慎運(yùn)動(dòng)困健身材）、人民妙路和南黎宿路（歷汽車噸銷售伏維修粘美容圍）四縱純：相陽舞路（退餐飲毛美食晉）、尖相山靈中(麗南)牌路（予專業(yè)伴賣場(chǎng)乎）、長(zhǎng)山擠路（織歐美勻風(fēng)情寇）和駐翠峰利路（念文化農(nóng)娛樂疲書店訪）在惠哲苑路王和人數(shù)民路烤之間黑，建殖設(shè)成腫皖北久最大獅的商家業(yè)、提服務(wù)域業(yè)中板心。隨著旨淮北按市舊梁城改塵造，新所有斬新建燃延街該樓房危的底熊層幾抽乎全旋是商虹業(yè)網(wǎng)扔點(diǎn)。據(jù)初巷步調(diào)溝查，弱截止滴20般06義年底廳，相爭(zhēng)山區(qū)描商業(yè)廟網(wǎng)點(diǎn)脂營業(yè)按總面伴積近罵30迅萬平奪方米禾，人濟(jì)均營述業(yè)面姿積達(dá)顧到0禍.8衡平方涌米。隨著己城市盜建設(shè)協(xié)“東寒進(jìn)、第南擴(kuò)逼、西包延”增發(fā)展丑戰(zhàn)略困的深日入實(shí)慚施，突至2尋01端0年腦主城哀區(qū)人俱均零稱售（烏包括柄餐飲桌業(yè)）睛營業(yè)濕面積海要達(dá)礙到1配平方貿(mào)米。老城區(qū)商業(yè)中心新城區(qū)商業(yè)中心老城妖區(qū)商圈業(yè)中婦心主坐要集音中在塘淮海洋商場(chǎng)玻以東隸，淮掙海路錘百貨顧大樓廈以西進(jìn)，以辭淮海顏路為擦主線彼，方叨圓5插0萬控平方竄米區(qū)店域。以商砌業(yè)為坦主、唱商辦隨結(jié)合額、功彼能完清善、頭配套始設(shè)施姑齊全紗的綜麗合性堡商貿(mào)稠中心就。大型翁商貿(mào)嶺項(xiàng)目殿包括手：東喜方百容貨、速相山體賓館紅、相昨王府借賓館盞、百擋貨大溫樓、運(yùn)國際惜白馬四服裝老城、諷老體平育場(chǎng)竿改造辮項(xiàng)目告、工浮人文烤化宮借、相兼王廣惕場(chǎng)、迎淮海不商場(chǎng)們、肯畝德基扔等新城畝區(qū)商蜓業(yè)中步心是番指惠春苑路員、相循陽路畏、長(zhǎng)品山路我和梅冒苑路思圍合絡(luò)而成籃的區(qū)智域。大型謹(jǐn)商貿(mào)尋項(xiàng)目帖包括待：蘇顆果超墻市、蒙真棒漆特賣刺場(chǎng)、撿亞太犁廣場(chǎng)歪、世量紀(jì)廣弦場(chǎng)、貸體育敏中心僅、商雄業(yè)步氧行街英、休偏閑餐階飲一斧條街讓。老城秀區(qū)商慌業(yè)中夢(mèng)心（3橫引4縱）橫1療－淮蠟海路雙：綜覆合購綿物、悟休閑渴娛樂剖一條騰街橫2社－古帽城路逆：綜梯合服阿務(wù)一暫條街橫3利－惠軍黎路其：五撈金機(jī)筆械電歉器一杜條街縱1喚－閘京河路仇（含立友誼稅巷)犯：縱2森－相壘山北箱路：星電腦臥辦公憶用品秧一條啞街縱3劫－孟行山路盞：服季飾專師賣一貓條街縱4具－洪星山路瞞：廚邊具、女裝潢內(nèi)一條總街新城或區(qū)商竿業(yè)中壇心（4橫督4縱）橫1身－惠棒苑路帆：時(shí)駱尚消名費(fèi)、膚特色振餐飲筍、休倒閑購鋤物、們文化塞娛樂幫商業(yè)忌步行矛街橫2鈔－黎執(zhí)苑路壤：運(yùn)脊動(dòng)健抹身一圓條街橫3酷－人民基路：橫4蒸－南牽黎路辜：汽佛車銷偷售維趕修美爪容一情條街縱1職－相堂陽路傅：餐鍛飲美固食一置條街縱2輔－相脅山中孩(南蠻)路講：專趁業(yè)賣谷場(chǎng)一長(zhǎng)條街縱3撇－長(zhǎng)走山路聚：歐婆美風(fēng)頑情一術(shù)條街縱4饒－翠刊峰路周：文收化娛預(yù)樂書歌店一宏條街橫1橫2橫3縱1縱2縱3縱4橫1橫2橫3橫4縱1縱2縱3縱4淮北鋸市商顆業(yè)網(wǎng)崖點(diǎn)現(xiàn)發(fā)狀與眨特點(diǎn)舊城燥改造腦步驟秀加快毅，市寧區(qū)商委業(yè)網(wǎng)外點(diǎn)建另設(shè)發(fā)蟻展迅摘猛，索所有揮新建透延街匙樓房斷的底蜘層幾導(dǎo)乎全崖是商姓業(yè)網(wǎng)壺點(diǎn)；商貿(mào)平流通日的總祖量規(guī)蠢模大者幅增撿長(zhǎng)；現(xiàn)代診商業(yè)堅(jiān)業(yè)態(tài)寧快速推發(fā)展買；個(gè)體麻私營州經(jīng)濟(jì)炸發(fā)展竊迅速脆；消費(fèi)絲式層次去不斷摔提升販，消走費(fèi)潛無力巨駐大；發(fā)展怖戰(zhàn)略馬措施1、焦將商街業(yè)作表為城音市重陣要的馳先導(dǎo)求產(chǎn)業(yè)蝴。2、隆空間喊布局桿上向土多中酒心、春集中華和分亮散相召結(jié)合弦、總幻玉體均蕩衡的壯方向冷引導(dǎo)喚。3、投發(fā)揮娛商業(yè)掃網(wǎng)點(diǎn)受的促宴進(jìn)和發(fā)支撐怠作用裳，優(yōu)培化布滾局，沉調(diào)整振結(jié)構(gòu)常，改磨造提邁升老挖城區(qū)晉網(wǎng)點(diǎn)夕布局婦，引那導(dǎo)大軟型商念業(yè)網(wǎng)康點(diǎn)向雕新市宇區(qū)、讓新城樣區(qū)發(fā)廟展。4、攀引導(dǎo)禍傳統(tǒng)礙業(yè)態(tài)曾向新夢(mèng)型業(yè)半態(tài)發(fā)棚展，稠同時(shí)間重視蜜共生摩共存馬。5、牌嚴(yán)格秀大型曉商業(yè)液網(wǎng)點(diǎn)諸的布?jí)K局，巴實(shí)行術(shù)大、獨(dú)中型帝網(wǎng)點(diǎn)儲(chǔ)同便粉民服答務(wù)型脫的中定小型羅商業(yè)幻玉網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)建設(shè)授并存撒，保搞持合慎理的待商業(yè)晨網(wǎng)點(diǎn)旁規(guī)模親結(jié)構(gòu)軍。主要陣商業(yè)街（一扒）淮藝海路怪－服扛飾、播休閑鑄娛樂嫩綜合薦街（二議）惠訪苑路旗商業(yè)嘴步行炭街（三塌）其殼他商紫業(yè)街商業(yè)愉街租租金介山紹經(jīng)營業(yè)態(tài)面積（M2）租金價(jià)格（元/M2/月）1男裝專賣401F：3502女裝專賣50（5×10）1F：3203男裝專賣200（10×20）1F：2504商場(chǎng)20～501F：100～3005小飾品18（3×6）1F：3206女性服飾9（4.5×2）1F：300－1F：2007男裝專賣90（7×13）1F：1208蛋糕房30（8×3.8）1F：1509音像15（3×5）1F：20010服飾等45～60（挑5.8）4011服飾等45～60（挑5.8）3012服飾等45～60（挑5.8）20～25123456789101112（一始）淮堅(jiān)海路必－服偵飾、垂休閑助娛樂病綜合悟街經(jīng)營行業(yè)服飾商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)食品餐飲零售美容美發(fā)影像數(shù)量117261913121010比例經(jīng)營行業(yè)藥房眼鏡書店金店電器休閑賓館數(shù)量9887654比例經(jīng)營行業(yè)鞋城手機(jī)城零售醫(yī)院影院體彩超市數(shù)量3322111比例1.您商業(yè)暫業(yè)態(tài)窩分布2.湖主力市店介闊紹服飾翠：阿諷迪達(dá)注斯、套M2粉、皮茶爾卡最丹、炕柒牌扎男裝櫻、洛夫玆、誦百事型、3剩61參、海鑰瀾之健家、期海爾啄曼斯網(wǎng)點(diǎn)間：中鍛行、泰建行頂、郵溝局、繩移動(dòng)撒、證犁券餐飲價(jià)：上埋島咖遭啡、冠泰鄉(xiāng)絮基、歷肯德但基賓館猜：相修山賓平館、悠相王效府賓與館眼鏡液：吳絕良材績(jī)、*僻*美容倒：蒙求妮鉭3.寶淮海紡路綜區(qū)合印僅象淮?；怕飞痰貥I(yè)街扇主要啟經(jīng)營未項(xiàng)目肺為服雜裝行渴業(yè)，邁主要片為中畝等檔盯次，金且以陸休閑估類為饒主；商業(yè)戒街店褲鋪主廉力戶水型為30～50平米陷左右省，開鐮間3~思5米，畝進(jìn)深9~舌12米，促品牌但專賣診店60握~1聾20平米隸不等兩，裝革修水汁平一翁般，喘店鋪垮貨源狠陳設(shè)根并不慣太講塘究，賊尚未越達(dá)到報(bào)個(gè)性辯化、見品位施化的辣檔次云；商業(yè)畏氛圍液好，挺消費(fèi)幣群體挑集中閘，店展鋪的罩經(jīng)營到狀態(tài)鬼良好商業(yè)枯街出損租率10購0%，碰“一餃鋪難惹求”椒，膨目前慢的租折金水座平看惰，該春商業(yè)閱街的匹租金折水平梨淮北格目前輕最高紫。平均15侍0/月/平方脊，有語高的龍白馬色友誼墓巷附龍近：1樓30籍0/月/平方瓜；負(fù)1樓20械0/月/平方鑼（此負(fù)樓層蓬面積蒜不大易，大諷多合級(jí)伙經(jīng)扛營，魄租金般分?jǐn)偭铮?；鑼最高叮有?0銜0/月/平方主，主西要是疫經(jīng)營翁小飾朝品，拿因小聾飾品闊利潤(rùn)安比較四高，挑專賣緣瑞點(diǎn)房季租（15按0平以察上）橫：20陰-2恰4萬/年。（二融）惠臟苑路疲商業(yè)盟步行鋤街1.秀商業(yè)勾街基俗礎(chǔ)資島料開發(fā)捉單位扣：*首*房家地產(chǎn)箭開發(fā)貓公司您、*影*房料地產(chǎn)址開發(fā)倦公司開街種時(shí)間診：2蛛00芹5年踩10仇月建筑橡面積敲：7腳萬平賭方米塑（商賠業(yè)）商業(yè)亡容量夢(mèng)：包什括百冠貨商森場(chǎng)4伸個(gè)、紙大型眾賣場(chǎng)呆1座茂、美行食廣醫(yī)場(chǎng)1低個(gè)、宣各類敗商業(yè)滅店鋪屆40允0余辰間項(xiàng)目速特色蜻：新曲城區(qū)親第一殺個(gè)集奮商業(yè)運(yùn)、娛日樂、惹休閑糖、旅蟲游為愁一體兄的綜蠟合性寫商業(yè)臺(tái)街區(qū)2.僑惠苑仰路商兵業(yè)街穿綜合僑印象惠苑涂路商鑒業(yè)街筍步行肢街的虧東側(cè)食入口盈位于楚相山慶路上脾，南遠(yuǎn)北方強(qiáng)向分層別有遮蘇果漫平價(jià)思超市垮、真碌棒特裙賣場(chǎng)逼（分蔽店）世，帶韻來比產(chǎn)較熱枝鬧的胃商業(yè)婚氛圍咬。附頓近店婚面租哪金也歲為步蓮行街唱最高雁（40元/M2/月）。步行釘街的鮮西側(cè)侮入口焦位于弄相陽惠路上臘，雖作有五汗星商漏城，捏人氣放仍然熄非常錯(cuò)蕭條庭。門卻面基隙本空斃關(guān)主要區(qū)經(jīng)營撐項(xiàng)目春為服逗飾（80％以臥上）票，主捉要為嶺中低塵檔次炕，以件休閑磨類為趁主；商業(yè)擋街店掉鋪主灶力面蜜積為40～60平米約左右釋，裝希修水貫平一印般。商業(yè)出街經(jīng)胳營情尋況明間顯東協(xié)好西擺差，裂預(yù)計(jì)胖近幾理年內(nèi)蹈人氣哈很難挺上來陣。目初前經(jīng)小營店簡(jiǎn)家80家左毛右。步行蒙街的皂東側(cè)育入口首位于康相山音路上炮，南凱北方收向分免別有撇蘇果窄平價(jià)及超市餅、真報(bào)棒特吹賣場(chǎng)毯（分暗店）晶，帶乎來比澇較熱淚鬧的竿商業(yè)陶氛圍賞。附棟近店版面租坊金也約為步旗行街糠最高奴。而步聯(lián)行街貼的西玻側(cè)入尿口位惕于相誦陽路嗎上，牽雖有保五星巧商城全，人們氣仍傾然非針常蕭夸條。（三劉）其校他商策業(yè)街友誼啊巷：群以女湯裝為所主，茫今年沉較前殼幾年糕有些邊委縮厲，目孤前主館要靠肢長(zhǎng)久屬以來肌的消捎費(fèi)習(xí)靜慣及柄百貨嗽大樓剪和白叔馬的問支撐抗維持戶，經(jīng)末營檔難次一遺般，葡且均循為小戀店面教育蹲巷：導(dǎo)以中床檔女慣裝為迅主，棚經(jīng)營漸范圍咱含蓋唐各年勵(lì)齡層喘次，腥包含繳童裝炊。（月對(duì)外饞報(bào)價(jià)戒虛高怖嚴(yán)重短）橫山仁路：遼主營酒手機(jī)系、電趟子通危訊街吹。商業(yè)靈項(xiàng)目（一星）東枝方百振貨（二堵）白侵馬服臺(tái)飾城（三黨）**銜**谷*國學(xué)際★（四攻）*地*商庭業(yè)廣礎(chǔ)場(chǎng)★（五蜻）亞語太廣漁場(chǎng)（六釋）批陜發(fā)市賀場(chǎng)一二三四五六（一鬼）東辱方百中貨項(xiàng)目懶地址論：淮膠海路辜與孟攔山路揉交匯哨處開業(yè)原時(shí)間偵：20題04年5月1日投資傷單位窯：香告港中揭原集領(lǐng)團(tuán)管理術(shù)公司侄：南雀京山京百經(jīng)營悠面積露：約82李00各M2年?duì)I籃業(yè)額灘：日鋒均約20萬元經(jīng)營肅類別莊：1F－繽嚼紛天牙地：昂化妝蛾品、敞黃金堤珠寶幣、鐘久表照呼材、單煙酒醫(yī)食品火、箱宜包皮亂具、望小家院電2F－紳鉗士廣糾場(chǎng)：腔精品優(yōu)男裝介、男辜式正炒裝、鞠商務(wù)丑休閑怠、襯計(jì)衫西鈔褲、象男女戚皮鞋3F－時(shí)吉尚裝印苑：戴職業(yè)創(chuàng)女裝筐、女推式時(shí)劈燕裝、蒜少淑桃女裝書、女名式裙毅褲、畜羊絨刮精品餅、內(nèi)共衣飾你品4F－美色好家而園：宴運(yùn)動(dòng)王休閑抬、床懶上用界品、鄙家居鴨用品何、兒翼童用輸品主力斥店：1F：玉烘蘭油亂、歐忍萊雅豬；西雷鐵城零；金合利來得；飛亞利浦窮小家棚電；滾戴夢(mèng)蓄得珠擺寶；寫派克據(jù)金筆2F：百日麗、兔森達(dá)蛛、哈超森；桂羅蒙紛、開孟開、錫花花盾公子學(xué)、虎幅都3F：影尿兒國州際、搶漁、午斯?fàn)柾纣?、償天意衛(wèi)、宜暴而爽4F：阿鵝迪達(dá)獵斯、KA框PP幸A、美預(yù)津濃掃、康周先特咱、雙烈星、涉李寧唱；羅購萊家愉紡（二的）白須馬服猛飾城永（金是色*輕*）項(xiàng)目顛地址齒：淮稱海路祖閘河淚路口菜（百晨貨大興樓旁刺）開業(yè)菠時(shí)間渠：20母06年9月27日投資茂單位鋪：淮欣北市改**妻房地念產(chǎn)有底限公秘司經(jīng)營趟面積監(jiān)：約40坦00阿M2經(jīng)營展品種萍：主凝營服墾飾，孝兼營雁餐飲焦、飾吳品等樓層物功能刊設(shè)置樓層巴平面?zhèn)}圖（三娛）*神**霧**蒜國際項(xiàng)目幕地址闖：淮勢(shì)海路掀與孟友山路坐交口疲的東支南角開業(yè)戒時(shí)間者：20戒06年10月投資撕?jiǎn)挝粌|：淮滅北市控天象初房地碑產(chǎn)公沖司建筑襪面積固：約20狀00腔0茅M2（每甲層30粱00斃M島2左右嶄）經(jīng)營晶品種蒼：購號(hào)物、摟休閑部、娛歇樂、愚餐飲樓層流分布?jí)K：－1F－動(dòng)馳感地僚帶：選打造逃淮北鎮(zhèn)最大啦、運(yùn)俯動(dòng)品煙牌最桌全的販運(yùn)動(dòng)社城1F－生熊活元賞素：辜麥當(dāng)邁勞、嘆化妝凳品、腹珠寶奏、皮惕具箱商包等2F－潮復(fù)流先妹鋒：懲少女爪裝、莊中性盆休閑柿裝3F－繽金紛世寫界：劫職業(yè)涂女裝鍛、針屬織、晌內(nèi)衣仰、童票裝及戶大型陳趣味散兒童底娛樂躲游戲4F－名斥流天竿下：再品牌姑男裝掙、商賊務(wù)休讀閑裝拳；5F－雅量致生杯活：覆知名殿家紡危、生曉活館鞋、美駐食廣嬸場(chǎng)、盼高檔SP跪A美容仆會(huì)所軍等銷售返情況刷：－1F勇2林.5萬；1F家3嗽.5萬；2F敢2菊.5萬；3F城2喉.2萬；4F固1址.5～1.剖6萬銷售蘿均價(jià)2.體5萬，狡目前年售出85％左掘右（四哲）*壓*商迫業(yè)廣堪場(chǎng)項(xiàng)目輸?shù)刂钒簦夯纯煤Ｂ氛Q中段云，三筑面臨振街（漂北臨輩商業(yè)婚中心怨淮海陽路，薄東臨肅建安惠路，混西臨穩(wěn)鷹山司路規(guī)劃錯(cuò)面積膨：項(xiàng)糕目用端地17紙36膜5平方顧米，羽規(guī)劃纖建筑旦占地11對(duì)03印0平方返米，血總建86垮21謊0平方遺米，禍其真中商死業(yè)建喊筑面搭積63仁99斬0.躲2平方猛米，規(guī)共5層。單層訂面積核一萬易余平裕方米萍。沿淮套海路率的臨畝街長(zhǎng)70米。沃爾狀瑪購尊物中悼心（2層-3層）略即將搬進(jìn)駐屑。目前渣未對(duì)標(biāo)外推降出（五雹）亞呢太廣倒場(chǎng)項(xiàng)目樣地址蘭：相喚山路規(guī)與黎暮苑路捕交匯濟(jì)處北開業(yè)備時(shí)間梅：20佩06年10月投資倡單位維：上蒜海瑞駛欣公榮司建筑北面積不：約23啞50該0醋M2經(jīng)營鐮品種閣：購嗚物、糕休閑山、娛稅樂、違餐飲樓層晴分布散：1F：黃楊金珠工寶、鉆文體懷、辦套公、悄小家宇電數(shù)碼喝、耗戴材、膚鐘表各、箱準(zhǔn)包、盛化妝2F：服月裝、膊鞋帽戒、內(nèi)染衣、旋羊毛隊(duì)衫、小飾射品、撤床上叉用品酸、窗氧簾3F：IT沒AT百貨守會(huì)員秘俱樂臣部商場(chǎng)壞印象答：檔次管差，以布局較亂。雖離科**抽較近壓，但窗不構(gòu)凈成競(jìng)繭爭(zhēng)。（六至）批里發(fā)市臉場(chǎng)總建7.悲6萬平聞方米陷，地言上3層、旗地下1層；整體暴業(yè)態(tài)強(qiáng)：服搶飾為扭主、褲餐飲蛋、休騰閑、洽娛樂攤；定位蛋中檔調(diào)及中位檔偏防低；4層整秤體均顆價(jià)60逆00，1樓均孤價(jià)12守00心0；爭(zhēng)取開年底纖前開倆業(yè)，家目前嘴銷售艙招商光都很毯紅火株，以跳接近盞尾聲承；旺銷約支撐千點(diǎn)：a:傅60團(tuán)%的消懶費(fèi)群限體來業(yè)自礦飄區(qū)，期是進(jìn)少入礦還區(qū)的釣必經(jīng)鈴之路烈；b：靠役近大擇學(xué)寫字老樓目前?；幢毙阋呀?jīng)矮入住配辦公讀，真非正意川義上揭的寫住字樓法為帝抬景翰供園。（一探）帝魯景翰享園★（二罪）裕錢安大妄廈（三金）*她*商闖務(wù)國砍際★一二三（一命）帝萍景翰訊園二期捏一棟雜25霞層商堡住樓負(fù)，2唱年時(shí)叔間實(shí)良現(xiàn)銷傅空；畫三期鼠有1速棟1堡8層捉的寫緒字樓徑、1冒棟2系5層謠商住背樓，梨目前律處預(yù)乎售階保段，斥預(yù)交不訂金譯15核萬，墾精裝冬修（碌延續(xù)稿整個(gè)芳項(xiàng)目嗓的精困裝理袖念）至，裝態(tài)修標(biāo)偽準(zhǔn)5固00互元/鬧平方牢米，專目前煤售價(jià)憂30榜00勵(lì)元/循平方耽米。項(xiàng)目榜地址攜：相川山南躲路開發(fā)獨(dú)商：冊(cè)淮北宮宏基兆房地悄產(chǎn)物業(yè)莫費(fèi)：0.蹦66元/平方疊米銷售猴：情篩況非動(dòng)常好播，截煤至07年5月完邪成90閉%以上背面積奧的銷光售租金唇：如17城0平米贏辦公宣房，燙月租女金成顯交價(jià)45藥00元（二善）裕舟安大法廈項(xiàng)目橋地址凍：相技山路左與惠呼苑路因的交春匯處目前認(rèn)進(jìn)度迎：預(yù)沉計(jì)07年下燭半年廟開盤目前遍報(bào)價(jià)絨：沿街淹商鋪痰（共3層）門：一F1驢50鴉00元/平方鄙米，兆面積緞為30犯-2盒00平方大米。辦公食（共20層）步：均倦價(jià)38紗00元/平方搞米，劈燕面積騎為90濤-1既30平方碧米。（三能）*已*商石務(wù)國塌際項(xiàng)目篇地址姐：孟檢山路集與淮久海路彼交叉謀處（國原政狹府2號(hào)樓悲）項(xiàng)目座指標(biāo)揀：用儉地面?zhèn)e63攀00平方奴米，膽建筑名面積35恰00渡0平方饞米，庫地上10層，姨地下2層。項(xiàng)目渣性質(zhì)走：純欄商業(yè)待，擬汽建大葉型綜娘合型挑購物許中心瓶及購險(xiǎn)物、狂休閑遠(yuǎn)、餐輛飲、碗娛樂已為一秋體項(xiàng)目悄進(jìn)度告：20好06年5月28日開慢工，臺(tái)目前繡尚未養(yǎng)開盤輔。只神租不扶售。電影找院、壯展會(huì)跌等展覽璃展會(huì)角：目抬前沒腸有一居家正煉式的姥展示低中心陣，淮坐北第被二次等房展許會(huì)是令在一免家開運(yùn)發(fā)商批項(xiàng)目核地舉酸辦，殃相山軟賓館溜會(huì)議董大廳錄也舉始行過繼房展蔑會(huì)。電影影院：雜新肌華大本戲院敞，大煙廳可筋容納15奴00人，幫但基稼本沒毀生意工人腸影院競(jìng)小廳欄可容攪納60肯0人，搏生意總較好酒店相山賓館相王府賓館金海灣國際大酒店星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)★★★★★★★擬★★★★投資單位淮北市政府淮北礦業(yè)集團(tuán)安徽嘉鵬置業(yè)酒店位置淮海中路189號(hào)煤城路1號(hào)人民路、長(zhǎng)山路交口開業(yè)時(shí)間1970年（2004年重裝修）1994年未知建筑面積23000M220000M227800M2客房數(shù)量146間，300多張床位245間，526張床位209間入住率全年80％以上85％左右未知（一這）相值山賓嫂館餐飲爆：10個(gè)豪貼華貴朗賓廳口和一躺個(gè)大天型宴拜會(huì)廳禮（可串接待40糕0多人夫）多功刃能廳噸：可重承接50彈0多人催的大蒼型會(huì)桿議或街活動(dòng)健身雞：健賄身房畢、游吊泳池懼（室捷內(nèi)）熄、臺(tái)刃球室不、棋獻(xiàn)牌室父、乒辮乓球銳室休閑遺：酒圖吧、糟美容軌廳其它爛：商服場(chǎng)、鳥商務(wù)掏中心喪、票哥務(wù)處槽、醫(yī)魂務(wù)室猛等位置客房類型房?jī)r(jià)東樓標(biāo)間368豪標(biāo)418套房798豪套858總套1566南樓標(biāo)間318～386單間266～386三人間488豪套868北樓標(biāo)間110～150單間150套房280★在壤原價(jià)步基礎(chǔ)潔上七輕折優(yōu)笑惠相山鑄賓館葛會(huì)議恐較多骨，保這證了鏟高入保住率相山剖賓館衰大堂弟休息賺區(qū)一邊角（二音）相徐王府燃賓館餐飲腐：3個(gè)餐驚飲部渾，30個(gè)包桿間，作可同繼時(shí)容故納12仿00人用混餐，神中樓等宴會(huì)容廳可榆同時(shí)奴容納40東0人就械餐；休閑掀：卡擠拉OK歌舞葉廳、手酒吧彼、美鼓容美膜發(fā)；其它數(shù)：自學(xué)選商瓶場(chǎng)、掛商務(wù)骨中心敬、旅負(fù)行社戶、售激票處富、干匯洗店廁等；多功備能廳古：8個(gè)大藏中型畏會(huì)議塔室，露能容還納32撿0人；沫多功眉能會(huì)諸議中辣心能存同時(shí)竊容納10付00多人抽聚會(huì)道；客房類型房?jī)r(jià)標(biāo)間264/286豪標(biāo)318單間318商標(biāo)360豪套888加床80★在際原價(jià)羞基礎(chǔ)普上九居折優(yōu)悅惠（三爭(zhēng)）金胡海灣債大酒改店設(shè)計(jì)顯為國他際4抖星級(jí)商標(biāo)準(zhǔn)丟。共噸19斥層，此占地倍10碧82劫8m似2，和總建柴筑面座積2遍78他00仇m2錯(cuò)。地掠上主奮層1饑8層章，地諸下1穴層。主體困結(jié)構(gòu)淋已于物20送04出年1祖2月榨竣工邀驗(yàn)收朗，室啦外地音坪、駝管網(wǎng)緞安裝王已結(jié)弱束，仰外墻關(guān)裝飾糠也基箱本完新工。樓層謎初步慕規(guī)劃乳：地下安室：婚一半耽設(shè)備時(shí)用房郵，一違半倉萬儲(chǔ)或墾娛樂臂用房麻；一、鍋二層原：超扣市及館賓館卻大堂薯，三層丸：桑自拿四層并：餐尖飲五層斷至十患七層挽：客箱房十八駕層：肢會(huì)務(wù)享中心特色駝項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)名稱及概況高檔洗浴淺草灣:4層，約2500平方；萬豪盛會(huì)：4層ktv金伯爵、聚福盛會(huì)、滔天娛樂、翡翠明珠（綜合性、有會(huì)議廳、餐飲、娛樂等）咖啡廳上島、兩岸咖啡、名典咖啡效益較好（開業(yè)較早）均為兩層，面積約為600-800平方米西餐目前只有一家：豪丁豪茶館圓圓圓，約300平方，生意較好宏觀鏟市場(chǎng)最調(diào)研衡小結(jié)淮北散經(jīng)濟(jì)累發(fā)展框的資哥源優(yōu)移勢(shì)逐殘步弱退化，衰淮北漢市已鵝加快暈城市餃轉(zhuǎn)型尤，由張煤電恨工業(yè)吩為主勒體的壯單一艇產(chǎn)業(yè)帽結(jié)構(gòu)慈向多進(jìn)元化匪產(chǎn)業(yè)既結(jié)構(gòu)苗轉(zhuǎn)變萌；目前姜市區(qū)兵人口仁59敬.6儲(chǔ)7萬犬人，閃20歪10詠年城梢市人損口7敢5萬濫人，疲人均商可支茅配收椅入9泰77尼1.媽1元必；房地點(diǎn)產(chǎn)投吊資呈禽現(xiàn)多確元化傲趨勢(shì)淹，淮浩北住根宅消梁費(fèi)呈膜現(xiàn)層優(yōu)次化許，淮勢(shì)北房爭(zhēng)產(chǎn)由銀單一嶺住宅跨地產(chǎn)露向多濕元化儉地產(chǎn)敬發(fā)展閘。商蔑務(wù)地稍產(chǎn)、必中心慘商務(wù)廁、精冶裝修遼房、住精裝轉(zhuǎn)修公桶寓、少別墅驗(yàn)、學(xué)方區(qū)房鏟等；淮北斬規(guī)劃愈發(fā)展飼兩個(gè)苦市級(jí)柴商業(yè)沙中心社，一饑個(gè)為戴老城哪區(qū)市怠級(jí)商娃業(yè)中隨心，彈另一銳個(gè)為寨新城貌區(qū)市描級(jí)商堤業(yè)中酒心，穗新區(qū)鄙規(guī)劃狐建設(shè)鍬成皖究北最損大的鹿商業(yè)建、服折務(wù)業(yè)另中心壺，本駛案地乳處新騾區(qū)；截止睬20勒06纖年底喬，相集山區(qū)撇商業(yè)暑網(wǎng)點(diǎn)屯營業(yè)賊總面倡積近盜30筐萬平荷方米燃，人笑均營扣業(yè)面篇積達(dá)途到0霞.8宴平方殲米。乘至2司01榜0年峰主城抄區(qū)人充均零絕售（忘包括狀餐飲搶業(yè)）搬營業(yè)職面積竟要達(dá)拿到1散平方湖米。老商胳業(yè)區(qū)語商鋪吩租金六基本辟在1連50販-2收50誦元/坦平方亞米·李月，擺主力寺面積額范疇頭在3娃0～暗50序平方鞭米之法間；餐飲夠市場(chǎng)毯整體窩水平摘不高徹，整障體經(jīng)莊營層狂次不票齊，民缺乏怪主題抗性顯淘著的偵知名租品牌松商家慢；休閑科娛樂挽市場(chǎng)隸有點(diǎn)覆無線爐、有休線無胡面，欺沒有吧形成伍聚合屋性消巡壽費(fèi)集丙中地匠；目前漿正式棟導(dǎo)入吊辦公恒階段甜的寫愛字樓茶、商管住樓扇為新蟲區(qū)的載帝景址翰園登，租扮售情羨況非頭常好畝；淮北亡沒有畫真正世意義他上的鼻展示趴中心零，其腹展覽就會(huì)、弊房展涂會(huì)之宰類的庭展覽撫事宜慈基本制上在遣酒店閣與露晃天場(chǎng)腎地舉脂辦；淮北田市場(chǎng)宿現(xiàn)有磚電影獲院2跌家，售尤為免小型風(fēng)電影梨院生辰意較秋好，昂對(duì)于夕本案返有效否會(huì)議喇廳提乘供了默一個(gè)贏途徑住；淮北斬星級(jí)睡酒店沾常年愉入住發(fā)率基罵本在痕80煉%以箏上，樂但由基于其有建設(shè)兩時(shí)間朱早，戴后來徑雖經(jīng)縮慧過重奸新裝銳修，蘿但其哲硬件京配套汪較落室后，喝目前參階段撓有利愁于新生興高終星級(jí)副酒店刃進(jìn)入魯市場(chǎng)狠；從淮斗北的量房地淘產(chǎn)市普?qǐng)霭l(fā)慈展中沿，折抬射出似以下民幾個(gè)康問題寇：房地護(hù)產(chǎn)投獨(dú)資多因元化派，住節(jié)宅消究費(fèi)層塌次化尖，淮赴北房皮產(chǎn)由抗單一泛住宅竭地產(chǎn)姨向多仿元化山地產(chǎn)攤發(fā)展廁；商業(yè)誘整體邪以大導(dǎo)眾化崇、平裹民化種路線鑰發(fā)展磚，市疼場(chǎng)缺硬乏為岸中高琴端消客費(fèi)人青士提頃供的補(bǔ)商業(yè)塑產(chǎn)品并；商業(yè)泛地產(chǎn)塞市場(chǎng)錄處于創(chuàng)初級(jí)兄階段錢，市暢場(chǎng)非全理性僻成份慈居多端；投資損者極旁為青肆睞核臘心商海業(yè)區(qū)輔商業(yè)浪，新寫區(qū)商堆業(yè)倍狡受冷嚇落；眾多轉(zhuǎn)項(xiàng)目忠投資骨回報(bào)幟率不包能實(shí)拖現(xiàn)，聯(lián)市場(chǎng)偷投資調(diào)者逐萬步走會(huì)向持扇幣觀波望的殿態(tài)度凈；而相紙對(duì)于酬本項(xiàng)敲目而叛言，奇遵循求市場(chǎng)元的客詳觀發(fā)址展規(guī)完律是辜必然暗的，賤以下貓章節(jié)蜜將結(jié)梳合市假場(chǎng)及蘭商業(yè)冒地產(chǎn)虹操作沃的硬索性規(guī)唐律與氏條件深對(duì)本禍案操消作性瘦問題饑提出司相應(yīng)嬌的建僵議。方案梢操作秘范圍本項(xiàng)媽目一皺期規(guī)悉劃中饞七幢酷建筑培體，抵包括拌寫字階樓、握酒店平、會(huì)宜展館遼及商右業(yè)等聾。結(jié)合城市場(chǎng)遲，首槐先分促析項(xiàng)愉目存傍在的澇問題堆及應(yīng)四對(duì)解工決策洞略項(xiàng)目置規(guī)模聽大，民資金氏壓力年高先期峽以優(yōu)岸質(zhì)產(chǎn)定品推闖貨，狐在營螞銷推為廣中奪炒作夕本案上地標(biāo)莫性商阻業(yè)群秋落概貍念，之在合涉理的習(xí)范圍月內(nèi)作增高單細(xì)價(jià)，都并注耕重不縫同功錄能群殺落中粒高樓頂層主負(fù)力店諸的導(dǎo)反入，六以維炕持整獻(xiàn)體業(yè)澆態(tài)的慰穩(wěn)定拿性，耐為后功期經(jīng)偶營作載保障鳥；開發(fā)覽企業(yè)勾對(duì)項(xiàng)丙目期潑望過孝高客觀慕對(duì)待辨項(xiàng)目盜操作墾難度華，遵謠循商搭業(yè)地孝產(chǎn)客輪觀發(fā)衰展規(guī)宴律，戀產(chǎn)品餃形式敵新穎批，市悠場(chǎng)接源受需估要過遵程產(chǎn)品廊市場(chǎng)樹需求須風(fēng)險(xiǎn)捉巨大借助蝦目前也的投瞧資風(fēng)劑潮，輪在出炒讓部請(qǐng)分面石積以旬保證此整體撤業(yè)態(tài)桐穩(wěn)定襯的前材提下激，進(jìn)姜行其逝他鋪維位面背積的蝦銷售商鋪案投資途市場(chǎng)稻不成池熟，左屬于暖初級(jí)謠階段稀，投做資者求非理法性成犁份較恢多；項(xiàng)目寶產(chǎn)品似規(guī)劃哪問題與重重煮，不治合理胳設(shè)置跑導(dǎo)致察大量底鋪位刷商業(yè)泄價(jià)值悔降低如，優(yōu)灣質(zhì)鋪醫(yī)位數(shù)吹量有葡限，陷主體幅商場(chǎng)漲不但蒼內(nèi)鋪魔，包搖括沿津街商劇鋪的憲銷售欄困難德重重裝；本案霜地理赴位置液屬于棒新城奴區(qū)，醬周邊巷商業(yè)揭設(shè)施駝不成增熟，瀉遠(yuǎn)離過傳統(tǒng)型商業(yè)寨街，挪屬于展商業(yè)凈生地縱，投欺資/支消費(fèi)逆市場(chǎng)推認(rèn)知企度低內(nèi)，商煎業(yè)培蘿育期族周期版較長(zhǎng)碼；建筑答規(guī)劃泳應(yīng)嚴(yán)使格遵位循商素業(yè)規(guī)心律，菜盡量動(dòng)變更民目前蕉的一牲些產(chǎn)邀品設(shè)鍬置問體題，脈如拆鞠除或滿盡量盡減少假廣場(chǎng)罷水幕己墻，扇擴(kuò)大蘇門臉幅與迎救客面趟，提道升鋪鼻位價(jià)闊值優(yōu)質(zhì)答品牌離傳播職對(duì)本懂案起袋到至擱關(guān)重雨要的弦作用產(chǎn)品債組合喝與當(dāng)乓地市話場(chǎng)發(fā)裕展規(guī)鴿律有鍵偏差產(chǎn)品架市場(chǎng)咱傳播除時(shí)規(guī)悔避不反利因葵素，欠利用險(xiǎn)項(xiàng)目負(fù)自身勿的多聞功能半設(shè)置薪，將州“淮萬北首仁席商印務(wù)交蹲流中窩心”甲這一裙高端團(tuán)商務(wù)拘交流秘的新酒概念塵傳播印與市慈場(chǎng)，尾對(duì)項(xiàng)死目高杰端這濫一概子念的朵操作晌上作旗足文牢章，撲化劣愉勢(shì)為凈優(yōu)勢(shì)本案許為政惹府主具導(dǎo)下孔產(chǎn)生歉的另崖類產(chǎn)掉品開發(fā)蠅企業(yè)刊在此布背景存下追則求利路益的灰最大掩化，孤在全唇部銷衫售的飼前提宋下，享本案慰維持孝優(yōu)質(zhì)毫運(yùn)營絕，難聚度較嘩大本著辣嚴(yán)謹(jǐn)首務(wù)實(shí)銅的態(tài)倒度，頁遵循澆商業(yè)微地產(chǎn)著的客窯觀規(guī)渾律，磨對(duì)于繼資金政的快黑速回卸報(bào)與季后期盞穩(wěn)定傅的商但業(yè)運(yùn)德營把蹄好度旺量，偉即租車售比藥例的際劃分梯，初雖期1究0個(gè)劫月內(nèi)切建議皺以7宜：3欄的租寨售供瀉貨量胞對(duì)外村，中擋后期信以“恨帶租每約銷尼售”仇模式姥去化葵面積族，以崇保證扒本案賓從“迷產(chǎn)權(quán)淡所有這”到牌“限低定業(yè)真態(tài)商使業(yè)運(yùn)掉營”向的穩(wěn)尊定性濕過渡產(chǎn)品賓組合恐與當(dāng)岔地市舌場(chǎng)發(fā)鋤展規(guī)死律有降偏差在推貢廣中塌，強(qiáng)醒化項(xiàng)奮目整縮慧體主綠題定嗽位的鉗市場(chǎng)艱傳播匆，大皺量采難用體描驗(yàn)式熔營銷述，培要育中銅高端捉市場(chǎng)繁對(duì)項(xiàng)拘目的努認(rèn)知份度，柿對(duì)于過各個(gè)咳功能位板塊視更是菜要求隸突現(xiàn)凍其主舟題，遭同時(shí)墻建議伸開發(fā)為企業(yè)層對(duì)于濕休閑悲、餐咽飲、正娛樂桃等主忍力業(yè)炒態(tài)持司有物天業(yè)產(chǎn)奮權(quán)，鳥以便捧于樹殲立投鍵資者頭信心壘與項(xiàng)才目的駕業(yè)態(tài)丸穩(wěn)定斗；高底樓層裙物業(yè)蓄在初堆期適轟時(shí)考材慮以污租賃先方式膊出讓梨給主替力店屆，并矮同時(shí)長(zhǎng)銷售艙，邊酸租邊瓜售項(xiàng)目識(shí)規(guī)模鬼大，墻產(chǎn)品末組合息復(fù)雜迅，優(yōu)傘質(zhì)鋪暗位少忍，并而存在棚大量跟難消熄化的仿高樓瓦層物被業(yè)首期黎產(chǎn)品貼不可蘭售面歌積較籃多，現(xiàn)直接公影響曠整體拴資金方回籠建議席將寫茄字樓圈變更導(dǎo)為商形住兩虧用樓上，集溉合商你務(wù)辦阻公、去高端毫人士攪住宿浙等功禍能，張并根箱據(jù)時(shí)槳?jiǎng)菀蛄軙r(shí)而要變，承調(diào)整尾市場(chǎng)泡傳播宗策略寫字詞樓市筐場(chǎng)培貧育期循較長(zhǎng)飛，對(duì)砌資金鼠的迅解速回閘籠不株利，恐且項(xiàng)謝目周內(nèi)邊正纏建入遣“帝向景翰陰園”寬等寫爽字樓羨先入膜為主助，搶雪占高按端商勿務(wù)寫噸字樓增市場(chǎng)殖；不可售或部歐分保覽留單員以的處膏理酒店邁商務(wù)卻與會(huì)喇展中墻心的點(diǎn)互動(dòng)輛關(guān)系匆；寫字肯樓/沸商住玻兩用摟樓與草高檔膜購物帝、餐碌飲、蘿酒店替裙樓色休閑茂娛樂徑互動(dòng)緩關(guān)系肆；商鋪隆投資唯者利牙用展敞覽館適、會(huì)映展場(chǎng)禿地的過關(guān)系城；廣場(chǎng)款經(jīng)濟(jì)乎的挖炕掘；實(shí)現(xiàn)話開發(fā)棍企業(yè)租對(duì)項(xiàng)抹目資挖金回棉報(bào)的牌要求受；實(shí)現(xiàn)描項(xiàng)目話、開胸發(fā)企煌業(yè)品短牌價(jià)卸值的恩市場(chǎng)吉提升冷；項(xiàng)目境在大唱部分賤銷售命的前辨提下鈔，通博過條斑款限物定，宇盡可哪能實(shí)藥現(xiàn)項(xiàng)紗目商吃業(yè)業(yè)缸態(tài)、素功能止的整述體控柳制與隊(duì)可持?jǐn)乩m(xù)性遍優(yōu)良宮運(yùn)營幸；將項(xiàng)任目建哈設(shè)成猜為淮烤北市詢乃至惡皖北送區(qū)域冠內(nèi)展浙現(xiàn)現(xiàn)吹代城慌市發(fā)查展風(fēng)目采的揪高端隱商務(wù)差休閑面、會(huì)吉晤中佛心。項(xiàng)目任操作椅目標(biāo)揚(yáng)：本案誦一期始開發(fā)夏成功化需要溉具備溉以下成因素潛：優(yōu)質(zhì)渡的開塌發(fā)企捐業(yè)；強(qiáng)勁元的消筒費(fèi)終掏端需太求；大量固潛在濤的物士業(yè)投壁資需耕求；眾多池的經(jīng)鳳營商淚家備添選；良好謝的消銷費(fèi)環(huán)樹境與和軟性峰服務(wù)陳；全新基的功鞋能業(yè)爛態(tài)組潑合；強(qiáng)有惡力的深銷售/招商俗執(zhí)行活機(jī)構(gòu)銳；根據(jù)兔當(dāng)?shù)匕瓷虡I(yè)召地產(chǎn)怒市場(chǎng)排狀況嫁，我眉們認(rèn)亭為本志案必?fù)]須具慨備顯宵著的管商業(yè)迷功能挽性定怪位從市女場(chǎng)角根度考距慮，衛(wèi)務(wù)必岔需要巨樹立芹以下厘目標(biāo)基：商業(yè)愈地產(chǎn)毯是一過種前源瞻性矛的戰(zhàn)樹略投神資；未來討價(jià)值焰的預(yù)資支化晶；目標(biāo)與市場(chǎng)厘的廣潛域化界；功能專設(shè)置去多元畏化，窄規(guī)劃畝布局類人性搞化；主題括形象土、基露礎(chǔ)形腸象表畢現(xiàn)突補(bǔ)出；優(yōu)質(zhì)拔的產(chǎn)遠(yuǎn)品定逐位與功能急組合聯(lián)；不同王板塊輛商業(yè)真的市霜場(chǎng)領(lǐng)孔導(dǎo)性譜；地理絮優(yōu)勢(shì)項(xiàng)的唯未一性修與政草府政堵策的店傾斜惰性；市場(chǎng)雹開發(fā)坊的延口續(xù)性化，超港大規(guī)摸模體李量；結(jié)合鞠市場(chǎng)墾研究泛與商業(yè)莫地產(chǎn)咸的發(fā)服展規(guī)遇律，冶我們薪認(rèn)為婆：打造開具備種功能祝齊全榮、業(yè)翁態(tài)互思補(bǔ)、泥市場(chǎng)喝缺失裝嚴(yán)重