房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自我檢測提分A卷含答案

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法自我檢測提分A卷含答案

單選題（共100題）1、超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構(gòu)C.使用者D.注冊房地產(chǎn)估價師【答案】C2、最早在一個國家內(nèi)建立起來的馬克思主義政黨是A.共產(chǎn)主義者同盟B.德國社會民主工黨C.俄國社會民主工黨（布）D.中國共產(chǎn)黨【答案】B3、從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。A.委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象【答案】C4、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是()。A.路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D5、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000【答案】D6、某建筑物的有效年齡為10年，預(yù)計可能再使用30年，殘值率為4％，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。A.68％B.74％C.76％D.82％【答案】C7、在建工程一般不適用于（）估價。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B8、可比實例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是（）。A.同處于一個行政規(guī)劃區(qū)B.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)C.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境D.同處于公平競爭的地區(qū)【答案】B9、已知一年期國債年利率為3.31%，貸款年利率為5.43%，投資風(fēng)險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，投資帶來的優(yōu)惠率為0.50%，利用累加法計算的報酬率為（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A10、（）由委托人和估價目的雙重決定。A.估價要素B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】C11、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)【答案】B12、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系【答案】B13、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處【答案】D14、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木以美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的（）特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】C15、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B16、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345【答案】D17、奇經(jīng)八脈中，交于目內(nèi)眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C18、一宗房地產(chǎn)，其權(quán)利的設(shè)立和行使的限制、房地產(chǎn)使用的管制和()對其價值有著重大影響。A.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制B.房地產(chǎn)權(quán)利的限制C.房地產(chǎn)政府監(jiān)督D.銀行利率【答案】A19、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本B.動態(tài)分析法中要進行現(xiàn)金流量預(yù)測C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中D.動態(tài)分析法中要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間點【答案】C20、房地產(chǎn)估價（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。A.假設(shè)開發(fā)法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法【答案】B21、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B22、土地價值不包含地上()的價值。A.裝修工程B.物業(yè)C.建筑物D.物產(chǎn)【答案】C23、當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以（）進行估價。A.維持現(xiàn)狀前提B.更新改造前提C.改變用途前提D.重新開發(fā)前提【答案】D24、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價普遍提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)，其他資產(chǎn)估價主要限于價值評估本身B.房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價的情形相對較少C.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)相對較少D.房地產(chǎn)估價主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機器設(shè)備、無形資產(chǎn)等【答案】D25、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。A.區(qū)分實際成本和客觀成本B.正確估計正?；ㄙM和實際花費C.同時考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊【答案】A26、在人民法院委托的房地產(chǎn)估價拍賣中，人民法院是（）。A.估價利害關(guān)系人B.估價對象權(quán)利人C.估價委托人，不是報告使用者D.估價委托人和報告使用者【答案】D27、交易情況修正的方法不包括（）。A.總價修正B.單價修正C.分離修正D.百分比修正【答案】C28、收集信息（）的交易實例，是提高估價精度的一個基本保證。A.充實、完整、準確B.豐富、完整、真實C.廣泛、真實、完整D.完整、真實、準確【答案】D29、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的因素是（）。A.控制土地供應(yīng)量B.增加城鎮(zhèn)居民可支配收入C.增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收D.提高城市化水平【答案】C30、某銀行存款利息方式采用單利，假設(shè)某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A31、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B32、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)安置C村（）個農(nóng)民。A.30B.60C.100D.180【答案】C33、孔子指出，“君子和而不同，小人同而不和”。下列對“和”與“不同”的理解正確的是A.“和”是指主要矛盾，“不同”是指次要矛盾B.“和”是指矛盾的主要方面，“不同”是指矛盾的次要方面C.“和”是指矛盾的同一性，“不同”是指矛盾的斗爭性D.“和”是指矛盾的對立統(tǒng)一，“不同”是指矛盾的特殊性【答案】D34、在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為（）。A.不動產(chǎn)B.物業(yè)C.樓盤D.房屋【答案】B35、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C36、超過估價報告應(yīng)用有效期使用估價報告的，相關(guān)責(zé)任由（）承擔。A.政府主管部門B.估價機構(gòu)C.使用者D.注冊房地產(chǎn)估價師【答案】C37、某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A.500B.750C.800D.1000【答案】C38、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)【答案】B39、最簡單且最容易理解的一種臨街深度價格遞減率是（）。A.蘇慕斯法則B.霍夫曼法則C.四三二一法則D.哈柏法則【答案】C40、在實物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時根據(jù)需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權(quán)上的房屋征收作補償D.房屋火災(zāi)保險【答案】D41、()是隨著時間的推移而減少的；A.原始價值B.賬面價值C.市場價值D.投資價值【答案】B42、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00【答案】C43、關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費C.通常只有客觀收益才能作為估價依據(jù)D.應(yīng)同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值【答案】B44、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】B45、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【答案】B46、頭脹頭痛、甚則嘔血、昏厥，屬于A.怒則氣上B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A47、關(guān)于估價依據(jù)選取或應(yīng)用的說法，正確的是（）。A.估價依據(jù)應(yīng)根據(jù)估價對象和估價結(jié)果來選取B.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》應(yīng)作為估價依據(jù)，且其對估價的要求是最低要求C.在估價報告中予以說明的情況下，對估價委托人提供的作為估價依據(jù)的資料可不審慎檢查D.估價報告中的估價師聲明和估價假設(shè)都是一種估價依據(jù)【答案】B48、動而心悸、呼吸氣短，屬于A.肺衛(wèi)氣虛B.心氣虛C.脾氣虛D.宗氣虛【答案】D49、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。A.市場提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A50、某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似的房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為5000元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】C51、商品經(jīng)濟是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟形式D.存在于一切社會的經(jīng)濟形式【答案】C52、影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素并不包括（）。A.該房地產(chǎn)的通用性B.該類房地產(chǎn)的市場狀況C.該房地產(chǎn)的獨立使用性D.該房地產(chǎn)的所有人【答案】D53、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C54、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實例”B.“可比實例”C.“收集交易實例”D.“建立價格可比基礎(chǔ)”【答案】B55、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（）。A.運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B.投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C.假設(shè)開發(fā)法中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生的值D.在預(yù)測開發(fā)完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)的市場價格作為開發(fā)完成后的價值【答案】D56、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C57、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A.100B.300C.600D.900【答案】D58、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益【答案】C59、一套商品住宅總價為30萬元，首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每半年支付10萬元，則該住宅的實際總價為（）萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29【答案】C60、認識的最終目的是A.指導(dǎo)實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質(zhì)和規(guī)律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A61、報酬率的表達式為（）。A.投資回報／所投入的資金B(yǎng).投資回收／所投入的資本C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本【答案】A62、在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受【答案】A63、某租賃期限為20年的土地擬建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費用為3500萬元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C64、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，（）屬于擔保物權(quán)。A.地役權(quán)B.典權(quán)C.抵押權(quán)D.租賃權(quán)【答案】C65、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設(shè)計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅成本價格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B66、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險較大時，則該宗房地產(chǎn)的（）。A.資本化率應(yīng)較高，價值較低B.資本化率應(yīng)較低，價值較高C.資本化率應(yīng)較高，價值較高D.資本化率應(yīng)較低，價值較低【答案】A67、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C68、（）是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳利用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.適合原理D.均衡原理【答案】D69、心病及肝屬于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】B70、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發(fā)利潤【答案】D71、相鄰房地產(chǎn)的權(quán)利人應(yīng)正確處理相鄰關(guān)系，相鄰關(guān)系的產(chǎn)生是因房地產(chǎn)具有（）。A.易受限制B.獨一無二C.相互影響D.不可移動【答案】C72、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的（）。A.實用價值B.有效價值C.折算價值D.時間價值【答案】D73、在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。A.價值時點B.收集該可比實例時C.進行房地產(chǎn)狀況修正時D.成交價格所反映【答案】D74、評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2006年1月1日的價值，預(yù)測該宗土地2009年1月1日開發(fā)完成后的房價中屬于地價的部分為2000萬元，折現(xiàn)率為10%，則該土地的價值為（）萬元。A.1562.89B.1652.89C.1502.63D.1520.63【答案】C75、簽訂了書面估價委托合同之后，應(yīng)當至少明確（）能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產(chǎn)估價師擔任項目負責(zé)人。A.一名B.兩名C.兩名以上D.無明確規(guī)定【答案】A76、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權(quán)益價值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58【答案】A77、某商品房在建工程已完成工程的正常建設(shè)期為1年，實際建設(shè)期為1.5年，現(xiàn)該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)的正常期限為0.5年，通過市場調(diào)查得知類似規(guī)模商品房開發(fā)項目的正常建設(shè)期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續(xù)建設(shè)期應(yīng)為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D78、某租賃期限為20年的土地擬建設(shè)批發(fā)市場，承租人投入建設(shè)成本費用為3500萬元（建設(shè)期內(nèi)均勻投入）。建設(shè)期為1年，建成后可全部租出，每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應(yīng)支付的土地租金）。若承租人要求的年報酬率為10%，則可支付的土地租金為（）萬元/年。A.146B.105C.144D.227【答案】C79、在運用多元回歸分析法進行房地產(chǎn)估價時，其中的自變量和因變量分別為（）。A.房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素B.影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素；房地產(chǎn)價值或價格C.所有被估價房地產(chǎn)價值或價格；影響房地產(chǎn)價值或價格的若干因素D.影響房地產(chǎn)成交價格的若干因素；各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格【答案】B80、某房地產(chǎn)的土地面積為3000m2，容積率為3，市場上類似房地產(chǎn)的價格為4200元/m2，成本法測算的土地重置單價為4800元/m2、建筑物重置單價為3000元/m2。該房地產(chǎn)的總價為（）萬元。A.2340B.3780C.4140D.5220【答案】B81、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A82、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。A.應(yīng)作為估價資料歸檔B.不應(yīng)作為估價資料歸檔C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A83、一塊前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（）m。A.22B.28C.38D.50【答案】B84、評估某住宅2014年10月1日的正常市場價格，在其附近收集公證機關(guān)的某可比實例的有關(guān)資料如下：成交價格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價格比正常價格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲1%，則對該可比實例成交價格進行校正、調(diào)整得到的價格最接近于（）元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663【答案】D85、在房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時評估的保險價值是指（）。A.土地的價值B.建筑物的價值C.建筑物與土地的價值D.建筑物的拍賣價值【答案】B86、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為（）元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775【答案】B87、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢法【答案】C88、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B89、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價機構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設(shè)項目正常建設(shè)期為24個月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設(shè)開發(fā)法估價中后續(xù)建設(shè)期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D90、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C91、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費；買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常負擔下的價格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632【答案】D92、下列經(jīng)脈屬于奇經(jīng)八脈的是A.督脈B.任脈C.帶脈D.陰維脈【答案】A93、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔估價項目的估價師D.估價對象的權(quán)利人【答案】C94、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B95、收益法中所指的收益是（）。A.價值時點前一年的收益B.價值時點前若f年的平均收益C.價值時點以后的未來預(yù)期正常收益D.價值時點前最高盈利年份的收益【答案】C96、估價對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計算建筑物折舊時，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%【答案】C97、如果采用直接比較進行房地產(chǎn)狀況修正，則可比實例在其自身狀況下的價格×100÷（）＝可比實例在估價對象狀況下的價格。A.可比實例相對于估價對象狀況的得分B.估價對象相對于可比實例狀況的得分C.可比實例相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分D.估價對象相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分【答案】A98、估價通常僅是求取估價對象在某一個時間上的價格，而且這一時間點不是估價人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價目的來確定，這一時間點即是（）。A.估價目的B.估價權(quán)益C.估價區(qū)位D.估價時點【答案】D99、采用百分比法進行交易情況修正時，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準來確定。A.成交價格B.賬面價格C.正常價格D.期望價格【答案】C100、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2；若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920【答案】D多選題（共40題）1、應(yīng)用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有（）。A.設(shè)定標準臨街深度B.將標準臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.求取單獨深度價格修正率E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD2、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。A.背離事實假設(shè)B.不相一致假設(shè)C.一般假設(shè)D.未定事項假設(shè)E.真實合理假設(shè)【答案】ABCD3、按經(jīng)營使用方式劃分，房地產(chǎn)的類型主要有（）。A.現(xiàn)房B.出售C.出租D.自用E.自營【答案】BCD4、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。A.待開發(fā)在建工程價值B.已完工程建設(shè)成本C.取得在建工程的稅費D.后續(xù)開發(fā)的投資利息E.銷售稅金【答案】AC5、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價B.估價項目負責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD6、高層建筑地價分攤的方法有()。A.按建筑物價值進行分攤B.按房地價值進行分攤C.按土地價值進行分攤D.按建筑面積進行分攤E按樓面地價進行分攤【答案】BCD7、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB8、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀【答案】ABCD9、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（）。A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務(wù)D.承擔法律責(zé)任E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD10、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于物權(quán)的有（）。A.所有權(quán)B.建設(shè)用地使用權(quán)C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.租賃權(quán)【答案】ABCD11、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售費用E.投資利息【答案】AB12、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入、支出均為價值時點房地產(chǎn)市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預(yù)售和延遲銷售的影響E.測算后續(xù)開發(fā)利潤時，要求利潤率與其計算基數(shù)相匹配【答案】BC13、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()。A.建筑規(guī)模B.臨路狀況C.樓層D.繁華程度E建筑容積率【答案】BD14、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值【答案】ABD15、有關(guān)房地產(chǎn)的價值和價格，下列表述正確的有（）。A.價值是內(nèi)在的.客觀的和相對穩(wěn)定的B.房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C.房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動D.現(xiàn)實中由于個人偏好.定價決策.無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況E.房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定【答案】ABCD16、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本C.重新購建成本是實際發(fā)生的重新購建成本D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD17、關(guān)于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質(zhì)上都是比較法B.都需要進行市場狀況調(diào)整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調(diào)整E.都是批量估價方法【答案】AD18、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。A.估價對象土地取得成本為196萬元B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC19、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。A.抵押貸款還本付息額B.房地產(chǎn)折舊額C.重置提撥款D.房地產(chǎn)改擴建費用E.所得稅【答案】ABD20、未來凈收益流的類型有（）。A.每年基本上固定不變B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減D.其他有規(guī)則的變動情形E.每年根據(jù)市場價格變化而變化【答案】ABCD21、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D(zhuǎn).土地市場狀況E.土地開發(fā)程度【答案】ABC22、在路線價法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因有（）。A.求得的路線價已是正常價格B.在求取路線價時沒有收集非正常交易實例C.該路線價所對應(yīng)的日期與待估宗地價格的日期一致D.該路線價與待估宗地的價格都是現(xiàn)在的價格E.路線價是標準宗地的平均水平價格【答案】AC23、收益法中確定報酬率的基本方法有（）。A.市場提取法B.累加法C.指數(shù)調(diào)整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數(shù)法【答案】ABD24、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC25、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.地役權(quán)設(shè)立情況B.土地使用期限C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.容積率E.臨街狀況【答案】ABD26、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)B.已滅失的房地產(chǎn)C.有租約限制的房地產(chǎn)D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)E.手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)【答案】AC27、下列關(guān)于交付估價報告的說法中，正確的有（）。A.交付估價報告是房地產(chǎn)估價的基本程序B.估價報告需經(jīng)內(nèi)部機構(gòu)審核C.估價報告只能由委托人簽收D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收E.估價報告交給委托人后，房地產(chǎn)估價程序即已結(jié)束【答案】ABD28、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價C.運營費用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費D.應(yīng)同時給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD29、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有（）。A.地形、地勢B.土地開發(fā)程度C.土地用途、容積率D.朝向、樓層E.外部配套設(shè)施【答案】ABC30、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。A.區(qū)位B.用途C.權(quán)利性質(zhì)D.總價E.外觀【答案】ABC31、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產(chǎn)進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額D.對在建工程進行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D32、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。A.土地使用期限B.容積率C.土地開發(fā)程度D.房屋空間布局E.地役權(quán)設(shè)立【答案】AB33、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。A.開發(fā)期＋經(jīng)營期B.開發(fā)期＋運營期C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB34、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中，單位比較法實質(zhì)上是一種比較法，單位比較法主要有（）。A.分部分項法B.工料測量法C.年限法D.單位面積法E.單位體積法【答案】D35、成本法主要適用于評估房地產(chǎn)的類型有（）。A.新開發(fā)的B.重新開發(fā)C.正在開發(fā)建設(shè)D.計劃開發(fā)建設(shè)E.危險房【答案】ABCD36、關(guān)于專業(yè)房地產(chǎn)估價的說法，正確的有（）。A.應(yīng)由專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成B.應(yīng)經(jīng)過審慎判斷并提供專業(yè)意見C.出具的結(jié)果具有證明效力D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費用E.咨詢性估價無需承擔法律責(zé)任【答案】ABCD37、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法【答案】AD38、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.房屋租賃B.土地租賃C.土地使用權(quán)出租D.動產(chǎn)租賃E.不動產(chǎn)租賃【答案】ABC39、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB40、建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種復(fù)合性的權(quán)利，由（）構(gòu)成。A.按份共有所有權(quán)B.專有部分所有權(quán)C.共同關(guān)系成員權(quán)D.共用部分持份權(quán)E.長期使用和租賃權(quán)【答案】BCD大題（共20題）一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】四、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）六、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元七、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）八、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）九、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值?！敬鸢浮恳皇?、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十二、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；一十三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公