恒生陽光城整合推廣方案模板

恒生陽光城整合推廣方案資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。恒生陽光城整合推廣方案一、前記我們的總體指導(dǎo)原則:差異化——現(xiàn)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目比的是大品牌、大規(guī)模、大環(huán)境,各方面漸趨同質(zhì)化后,我們比什么?品牌(產(chǎn)品)的文化和審美!2、創(chuàng)新的定位——?jiǎng)?chuàng)新不但指功能環(huán)境等硬件,應(yīng)更為強(qiáng)調(diào),定位及觀念的創(chuàng)新!我們?nèi)钙髣澋淖非竽繕?biāo):創(chuàng)造性地銷售樓盤,爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化,最終打造一個(gè)精致的品牌。我們?nèi)钙髣澋牟呗约氨憩F(xiàn):我們堅(jiān)信:思想能夠動(dòng)人!

我們堅(jiān)信:文化能夠銷售!

我們要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)能夠給地產(chǎn)界提供豐富經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)性品牌。目錄第一篇市場(chǎng)篇第一部分合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)三、政收支及金融情況四、固定資產(chǎn)投資五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額六、人民生活水平七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展第二部分合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、場(chǎng)總體情況概述二、各形態(tài)產(chǎn)品(多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓)趨勢(shì)分析三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究第三部分合肥商品房消費(fèi)群研究第四部分產(chǎn)品對(duì)比研究第五部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查第一篇市場(chǎng)篇第一部分合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況安徽省省會(huì)合肥位于安徽省中部,地理座標(biāo)在北緯31°31′—32°37′、東經(jīng)116°40′—117°52′,江淮分水嶺南側(cè)面,巢湖北岸。是沿江近海的內(nèi)陸城市,具有承東啟西、連接中原,貫通南北的重要地位。合肥氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶,氣候溫和,四季分明。年平均降雨量約1000毫米,年平均氣溫15.7℃,全年無霜期230天。合肥市總面積7266平方公里,其中市區(qū)面積596平方公里,城市建成區(qū)面積125平方公里?，F(xiàn)轄肥東、肥西、長(zhǎng)豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。年末全市總?cè)丝跒?44.68萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口168.96萬人,農(nóng)業(yè)人口275.72萬人,市區(qū)年末人口為163.52萬人,非農(nóng)業(yè)人口135.77萬人。二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)合肥市完成生產(chǎn)總值589.7億元,按可比格價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)16.2%。按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),人均GDP在1000-3000美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段,人們的消費(fèi)觀念開始第一次”轉(zhuǎn)型”:由小件商品向大宗商品消費(fèi)過度,最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)?！戏适袊?guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況三、財(cái)政收支及金融情況財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。合肥市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入突破百億元,達(dá)到105.4億元,同比增長(zhǎng)24.9%,為1997年以來同期最高增幅。其中地方財(cái)政收入44.93億元,比上年增長(zhǎng)25.3%。金融機(jī)構(gòu)存貸款余額增長(zhǎng)較快。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為429.1億元,增長(zhǎng)19.2%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資361.48億元,比上年增長(zhǎng)41.7%?！戏适泄潭ㄙY產(chǎn)投資情況五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額合肥市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額239.77億元,,同比增長(zhǎng)15.6%,為1998年以來最高增幅。其中,批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為214.89億元,增長(zhǎng)14.8%,餐飲業(yè)零售額為24.18億元,增長(zhǎng)24.3%?！戏适邢M(fèi)品零售總額情況六、人民生活水平全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8610.34元,增長(zhǎng)10.6%;年人均消費(fèi)支出6998元,比增長(zhǎng)12.3%;城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為43.2%。農(nóng)民人均純收入為2889元,增長(zhǎng)21.2%,農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2509元,增長(zhǎng)21.8%;農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為49.5%。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅消費(fèi)表明,一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到1000美元～4000美元時(shí)是住宅消費(fèi)的快速發(fā)展時(shí)期。居民住房條件繼續(xù)改進(jìn),合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米,比擴(kuò)大1%,和全國(guó)同等城市相比,合肥總體居住情況屬于全國(guó)中上水平?！戏适谐擎?zhèn)居民人均可支配收入情況七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展1995年初,安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策,并據(jù)此制定了一系列政策措施,不斷加快建設(shè)和發(fā)展步伐,在短短的幾年時(shí)間里,基本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大城市的框架,城市的功能進(jìn)一步完善,城市的輻射力和吸引力大大增強(qiáng)。城市綠化覆蓋率達(dá)32%,人均占有綠地面積7.9平方米,形成”城中有園,園中有城,城園交融,渾然一體”的城市園林特色。,為進(jìn)一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè),合肥市行政區(qū)域做了部分調(diào)整,取消了原先的郊區(qū),打通了城區(qū)四面擴(kuò)展的通道。1995-合肥市城市總體規(guī)劃(部分):到2030年前后,合肥市域高度城市化,逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市群。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū),向南靠近江淮運(yùn)河,向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路,淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心,向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展,努力保持風(fēng)扇形城市用地形態(tài)。合肥市十五規(guī)劃:根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)規(guī)劃要求,合肥要達(dá)到城區(qū)人口300萬,城區(qū)規(guī)模280平方公里,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1000億元,人均收入水平達(dá)15000元。發(fā)展方向:合肥城市發(fā)展方向主要向西南發(fā)展、適當(dāng)向東發(fā)展、有限制地向北發(fā)展。居住用地在老城區(qū)應(yīng)合理控制;東、北和西南三個(gè)分區(qū)應(yīng)充分挖掘用地的潛力,并適當(dāng)增加一些居住用地;新城區(qū)可集中成片地建設(shè)大型社區(qū)。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū),適當(dāng)控制高新區(qū)居住用地發(fā)展。第二部分合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、合肥市房產(chǎn)市場(chǎng)整體情況概述1．供應(yīng)量合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)自正式起步開始,當(dāng)前已進(jìn)入如火如荼的階段,各項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng),房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展、穩(wěn)中有升、市場(chǎng)整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭,投資和開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。,合肥房地產(chǎn)完成投資40多億元,同比投資增幅達(dá)56.7%,居安徽省各市之首,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模超過全省1/4。,合肥市實(shí)際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資89.7億元,同比增長(zhǎng)高達(dá)124％,完成增加值17.5億元。以來,合肥市房地產(chǎn)投資開發(fā)在去年高幅度增長(zhǎng)、健康發(fā)展的情況下,一改歷年開局緩慢的現(xiàn)象,呈現(xiàn)出高位起步、行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì),全年實(shí)際完成房地產(chǎn)投資138.32億元。從市房地產(chǎn)管理局獲悉,在剛剛過去的,省城房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S,全年交易額102億元,其中二手房交易額達(dá)39億元,呈現(xiàn)出供銷兩旺的勢(shì)頭。截至去年12月中旬,全市商品房銷售面積達(dá)近468萬平方米,其中住宅建筑面積407萬平方米,相對(duì)于207萬平方米,同比增長(zhǎng)226%。合肥市全年新開盤面積440.58萬平米,其中住宅350.09萬平米,同比分別增長(zhǎng)34.61%和31.2%。合肥市完成房屋建筑施工面積2159.96萬平方米,增長(zhǎng)18.7%,其中新開工面積1213.3萬平方米,增長(zhǎng)5.1%。2．需求量合肥市房地產(chǎn)交易額達(dá)到34.5億元,占全省房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的1/4。完成各類房地產(chǎn)交易23067件,面積達(dá)246萬平方米,同比分別增長(zhǎng)46%、50%、35%。商品房銷售面積、實(shí)現(xiàn)銷售額分別比上年增長(zhǎng)47.3%和76.1%,房屋銷售面積284萬平方米,其中住宅銷售面積243.46萬平方米,住宅銷售面積占銷售面積的85.4%,高達(dá)同期住宅竣工量的83.38%。別墅、高檔公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的84％,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積占同期同類物業(yè)竣工量的59.84%,辦公樓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的73.94%。,合肥市全年各類房地產(chǎn)交易額為107.8億元,銷售面積為575.19萬平方米,同比增長(zhǎng)分別為86.38%和45.49%,其中二手房交易額44.48億元,同比增長(zhǎng)171%。3．價(jià)格走勢(shì)自90年代中期以來,合肥市的商品房?jī)r(jià)格每年都有小幅度的攀升,房?jī)r(jià)平均每年上升每平方米30-50元,商品房均價(jià)為1893元/平方米;商品住宅平均價(jià)格創(chuàng)新高,每平方米達(dá)到了.6元/平方米。合肥市商品房平均售價(jià)為2341元／平方米;合肥市商品房平均售價(jià)為2957元/平方米,比每平方米增長(zhǎng)26%。我們認(rèn)為,導(dǎo)致價(jià)格上漲的主要有以下原因:首先,開發(fā)成本加大。由于金融政策調(diào)整以及”8.31”大限土地實(shí)施招掛拍后,合肥土地價(jià)格迅速上升,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本在加大。另外有關(guān)房屋拆遷安置等一系列政策的出臺(tái),無形中也增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。1—9月份,合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)完成21.5億元,同比增長(zhǎng)47.2%,土地購(gòu)置面積為361.4萬平方米,同比增長(zhǎng)4.8%;從這些數(shù)字的對(duì)比中能夠看出,房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用明顯加大,開發(fā)成本相應(yīng)提升。其次,融資渠道變窄。央行限制貸款的通知對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源產(chǎn)生了明顯的影響。房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成由原來的貸款、自籌、其它三分天下轉(zhuǎn)為自籌、其它占主導(dǎo),同時(shí)房地產(chǎn)資本金比例從20%提高到35%以上。10月29日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知》:上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%,由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%,一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%,由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%,這些金融調(diào)控手段讓房地產(chǎn)企業(yè),特別是一些自有資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)深感資金壓力。與此同時(shí),因?yàn)殚_發(fā)成本上升因素以及市場(chǎng)的巨大需求的拉動(dòng)因素,導(dǎo)致合肥房?jī)r(jià)也在呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為,未來價(jià)格的走勢(shì)主要決定于土地供應(yīng)方式,土地供應(yīng)方式?jīng)Q定商品房?jī)r(jià)格行情的形成。4．外來開發(fā)商合肥市當(dāng)前開發(fā)企業(yè)由1998年底的150家增加到的371家,其中綠城、綠地、英泰、東海、祥源等外地企業(yè)的涌入,使得合肥市房地產(chǎn)水平得到很高的促進(jìn)。至年末,在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有579家,比的530家增長(zhǎng)了40多家。其中蘇浙一帶在肥投資的開發(fā)商已達(dá)30多家,完成的投資額超過20多億。其中被合肥市民認(rèn)可的主要本土品牌房產(chǎn)企業(yè)主要有中房、郵電、新華等。在合肥開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的樓盤規(guī)模中,30萬㎡以上的樓盤占27.3%,20萬—30萬㎡的占到18.2%,10萬—20萬㎡的占9%,10萬㎡以下的占45.5%,能夠充分說明近兩年來合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快,越來越多的外地實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)駐合肥,如114萬㎡的”上城國(guó)際”就是由浙江祥源集團(tuán)投資開發(fā)的。許多個(gè)性化、人文化、智能化小區(qū)的紛紛出現(xiàn),新的物業(yè)管理模式也開始出現(xiàn),低、中、高檔住房多層次供應(yīng)體系基本確立,房產(chǎn)開發(fā)也逐漸由原來的零星開發(fā)向規(guī)?；ㄔO(shè)轉(zhuǎn)變。5．市場(chǎng)容量隨著合肥市GDP千億元規(guī)劃綱要的實(shí)施,力爭(zhēng)到把該市建成區(qū)面積由現(xiàn)在的125平方公里擴(kuò)大到280平方公里,人口由現(xiàn)在的155萬增加到300萬,僅新增人口住房面積需求每年就是410萬平方米,這本身就是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng);當(dāng)前合肥商品住宅每平方米的均價(jià)低于南昌、長(zhǎng)沙等同等水平的省會(huì)城市,相比還有很大的上升空間。,合肥市居民住房條件繼續(xù)改進(jìn),城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米,農(nóng)村居民人均居住面積29.3平方米,比上年分別擴(kuò)大1%和2.1%,相比同類城市還有較大的差距;同時(shí),大量周邊城市、郊區(qū)的居民的遷入,也是提供了很大的增長(zhǎng)空間。二、各形態(tài)產(chǎn)品(多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓)趨勢(shì)分析根據(jù)經(jīng)典對(duì)合肥市場(chǎng)長(zhǎng)期跟蹤調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在住宅開發(fā)總量中,多層住宅約占住宅總量的55%,呈下降走勢(shì),而小高層(高層)的比例上升至42%。從住宅的各種形態(tài)來看,小高層的市場(chǎng)接受程度已經(jīng)明顯上升,隨著主城區(qū)土地資源的短缺,小高層將會(huì)成為合肥主城區(qū)住宅產(chǎn)品的主流。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:合肥市全年的在售樓盤有130個(gè)之多,以在售建筑類型面積比例看,多層住宅的供應(yīng)面積在依然位于各建筑類型之首,但其領(lǐng)導(dǎo)地位在12月份已然沒有了絕對(duì)性。在1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積依然是以近60%的占有率位于合肥市第一位,而至12月份多層住宅的占比明顯下降,其供應(yīng)面積的占有率由原來的近60%下滑了約20個(gè)百分點(diǎn),而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高,特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究1.近期房產(chǎn)政策研究國(guó)家的宏觀調(diào)控政策,在抑制了大規(guī)模投資圈地?zé)岬耐瑫r(shí),也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡,全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)依然持續(xù)飆升。伊始,政策面即頻頻出擊,出臺(tái)了一系列旨在抑制房?jī)r(jià)、限制投機(jī)的政策措施。,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策有:1.1高院關(guān)于個(gè)人住房的執(zhí)行規(guī)定內(nèi)容:11月高院公布《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》自1月份開始實(shí)施,《規(guī)定》第六條及第七條”被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋,人民法院能夠查封,但不得拍賣、變賣或者抵債”,按此規(guī)定,如果銀行貸款人未能如約還貸,商業(yè)銀行將不能拍賣、變賣或者抵債。影響:增加銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn),促使銀行系統(tǒng)經(jīng)過提高貸款門檻、利率等措施控制風(fēng)險(xiǎn)。1.2央行調(diào)整房貸政策內(nèi)容:3月17日央行取消原個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率,以五年期以上為例,貸款利率下限由原來的5.31%提高到基準(zhǔn)利率6.12的0.9倍(5.51%),并放開了貸款利率上限。個(gè)人住房公積金貸款利率則上調(diào)了0.18個(gè)百分點(diǎn),以五年期以上為例,個(gè)人住房公積金貸款利率從4.23%上調(diào)到4.41。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的地區(qū),住房首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響:此次房貸利率調(diào)高,幅度較大,覆蓋面非常廣,全面提高所有購(gòu)房者的供房負(fù)擔(dān),并提高購(gòu)房門檻。而且,新政策直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),打擊了市場(chǎng)上部分潛在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期,對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。從市場(chǎng)反應(yīng)來看,加息起到了一定威懾作用,由于擔(dān)心這是政府一系列新政策出臺(tái)的先兆,開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時(shí)間,放慢樓盤投放速度。從在售樓盤看,開發(fā)商并未調(diào)整房?jī)r(jià)來應(yīng)對(duì)銀行加息,但從去化速度緩慢。加息也給購(gòu)房者心理上很大的觸動(dòng),雖然市場(chǎng)表現(xiàn)還是比較平靜,但部分已購(gòu)房者還是考慮提前還貸,有意向購(gòu)房的則選擇了進(jìn)一步觀望。加息也造成3月份的二手房市場(chǎng)價(jià)、量下挫。1.3國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》內(nèi)容:3月底,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并經(jīng)過了《國(guó)務(wù)院工作要點(diǎn)》,隨后下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》,通知內(nèi)容主要包括八點(diǎn):一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作;二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任;三、大力調(diào)整和改進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求;五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期;六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;1.4認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查影響:該意見特別之處是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治層面,要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房?jī)r(jià)虛高負(fù)責(zé)。地方政府及相關(guān)部門切實(shí)抑制價(jià)格過快上漲的現(xiàn)象,如果控制措施不力,造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落,影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的,要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。此舉表明國(guó)家真正下定決心從政治的高度來對(duì)待房?jī)r(jià)問題,讓各地方政府大力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度?！眹?guó)八條”的頒布表明國(guó)家在未來會(huì)進(jìn)一步加大宏觀政策調(diào)控的力度。1.5國(guó)務(wù)院出臺(tái)”加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”內(nèi)容:4月28日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)了”加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”,即”新國(guó)八條”。具體內(nèi)容為:一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控,改進(jìn)商品房結(jié)構(gòu);二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,嚴(yán)格土地管理;三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控,保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng);四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度,保障最低收入家庭基本住房需求;五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度;六是加強(qiáng)金融監(jiān)管;七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序;八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè),完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),增強(qiáng)政策透明度。影響:如果說”老國(guó)八條”更多的是威懾作用,”新國(guó)八條”的具體措施,對(duì)市場(chǎng)的作用就大了,能夠說”新國(guó)八條”是對(duì)”老國(guó)八條”的細(xì)化,明確提出用稅收調(diào)控市場(chǎng),加大房地產(chǎn)信息透明度,引導(dǎo)消費(fèi),防止購(gòu)房者盲目跟風(fēng)。造成的直接影響就是購(gòu)房者的觀望氣氛近一部加強(qiáng)。由于政策出臺(tái)后即為五一長(zhǎng)假,很多普通老百姓對(duì)此并不清楚,市場(chǎng)也基本沒什么反應(yīng)。1.6合肥市落實(shí)國(guó)家七部委措施的舉措內(nèi)容:為貫徹國(guó)務(wù)院加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施,合肥市采取的主要措施有:一是從規(guī)劃的源頭上進(jìn)行控制,嚴(yán)格高檔商品房的規(guī)劃建設(shè)。二是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況,在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下,做好房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng),適當(dāng)增加中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量,對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行進(jìn)一步清理,嚴(yán)厲打擊不法商人屯積炒賣土地的行為。三是加強(qiáng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),加快建立住房社會(huì)保障體系,繼續(xù)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼,動(dòng)工建設(shè)50萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。四是培育房屋租賃市場(chǎng),拓寬居民經(jīng)過單一的買房方式解決居住問題的渠道,使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)前,稅務(wù)、土地、規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)等職能部門正在研究制定具體的穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施。1.7建設(shè)部等七部委聯(lián)合出臺(tái)房地產(chǎn)新政內(nèi)容:5月11日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題,作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。影響:如果說”新國(guó)八條”是調(diào)控房?jī)r(jià)的大政綱要,此次七部委聯(lián)合發(fā)出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的通知,則是把”國(guó)八條”的精神落實(shí)到了政策層面。

”以稅收調(diào)控投機(jī)性和投資性購(gòu)房”、”期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體措施,招招擊中當(dāng)前樓市弊端,每項(xiàng)措施都有極強(qiáng)的針對(duì)性。中央希望經(jīng)過這些措施的實(shí)施,來保障低收入家庭住房需求,支持百姓自住住房需求,調(diào)控、遏制投機(jī)性和投資性購(gòu)房。從政策上看,對(duì)于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什么大的限制,因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。第三部分合肥商品房消費(fèi)群研究根據(jù)經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)合肥住宅產(chǎn)品的客戶群進(jìn)行了長(zhǎng)期跟蹤,我們將當(dāng)前合肥中高檔商品房消費(fèi)群的特征描述如下:當(dāng)前合肥部分客戶來自二次或三次置業(yè)者,大部分客戶是為改進(jìn)居住條件而購(gòu)房,投資炒作成分很少。目標(biāo)客戶當(dāng)前能夠接受的物業(yè)總價(jià)集中在35-45萬元之間,而總價(jià)在30萬元左右的”經(jīng)濟(jì)型”住宅最受歡迎。最受歡迎的戶型為3房2廳2衛(wèi)和3房2廳1衛(wèi),同時(shí)4房2廳2衛(wèi)和2房2廳1衛(wèi)的需求也在放大?？蛻裟挲g目標(biāo)客戶年齡層主要集中在25—30(占26%)、31－35(占26%)、36－40歲(占28%)。而且客戶群年齡出現(xiàn)了逐步下移的情況。b、客戶職業(yè)目標(biāo)客戶主要分布在民營(yíng)企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國(guó)家機(jī)關(guān)、外來人口(包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客)。其中來自民營(yíng)企業(yè)的業(yè)主逐步成為市場(chǎng)主流。c、客戶獲取樓盤信息渠道目標(biāo)客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹(老客戶介紹)、平面廣告(報(bào)版、單頁、樓書及宣傳文章)、電視廣告和其它(戶外大型噴繪、房交會(huì)、廣播等)。人際傳播仍十分重要。第四部分產(chǎn)品對(duì)比研究一、產(chǎn)品類型研究1．項(xiàng)目類型由單一型項(xiàng)目向復(fù)合型、規(guī)?；l(fā)展當(dāng)前合肥市場(chǎng)上在售樓盤數(shù)量不少,但大盤或精品樓盤有限。伴隨著合肥圈地潮及城市化進(jìn)程,新一輪開發(fā)項(xiàng)目多為建筑面積25萬方以上樓盤。從合肥現(xiàn)有的樓盤建筑類型上看,正在由單一型樓盤開始向各種類型都有的復(fù)合型社區(qū)過度,大盤規(guī)?；_發(fā)在一些新興區(qū)域發(fā)展得特別迅速,蜀山區(qū)就是一典型代表,綠城·桂花園、新加坡花園城、綠地·上海城、百協(xié)·大溪地均超過40萬平方米,將近有60%的大盤在該區(qū)域,是合肥大盤集中區(qū)。進(jìn)入,這一區(qū)域更加明顯,在其它地域也出現(xiàn)許多規(guī)模較大的樓盤,其中比較典型的包括城北的上城國(guó)際和城東的寶業(yè)·城市綠苑。2．小高層成為中高檔樓盤主流,且在項(xiàng)目中占有絕大比重小高層市場(chǎng)開始由起步階段邁入發(fā)展階段,具體表現(xiàn)為供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品檔次的提高上,當(dāng)前合肥市場(chǎng)上小高層供應(yīng)量較大,主流樓盤大多有小高層設(shè)置,有些樓盤甚至以小高層為主。小高層基本為11—12層,樓層平面設(shè)置為一梯兩戶;高層有高達(dá)25層的樓盤,樓層設(shè)置除一梯兩戶外,還設(shè)有一梯三戶、二梯三戶、二梯四戶的蝶式高層。當(dāng)前,受樓盤規(guī)模和市場(chǎng)接受程度的影響,同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本,蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。而有著觀景優(yōu)勢(shì)的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是。從蜀山區(qū)的建筑類型變化情況來看,自4月起,小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢(shì),到10月,本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng),到現(xiàn)在為止,本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢(shì),基本持平,且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模(10萬方以上)的樓盤項(xiàng)目(香樟雅苑、丹青花園)。而從與本案建筑類型相近的丹青花園、廬陽區(qū)的元一美邦國(guó)際和政務(wù)新區(qū)的國(guó)際花都銷售業(yè)績(jī)能夠看出,合肥的高端客戶對(duì)小高層、高層的抗性正在逐漸減弱。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城·桂花園楊振寧大道與黃山路口480畝41萬平方米多層、小高層新加坡花園城長(zhǎng)江西路898號(hào)1000畝,含400畝生態(tài)園70多萬平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅頤和花園合肥市安慶路85號(hào)40公頃50萬平方米多層、小高層、townhouse金色池塘長(zhǎng)江西路與蜀新路交界處向北300米430畝35萬平方米多層、小高層、townhouse香樟雅苑東至路22萬㎡純小高層丹青花園休寧路與合作化南路交會(huì)處約4.5公頃約10萬㎡純小高層的大戶型景觀公寓百協(xié)·大溪地南臨黃山路中段,北接長(zhǎng)江路。懷寧路貫穿而過43萬㎡80萬平方米多層,小高層,花園洋房,小復(fù)式公寓、高層、酒店新華·學(xué)府春天石臺(tái)路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)(政務(wù)文化新區(qū))138672.55㎡258508.98㎡高層、小高層、多層、聯(lián)排城市天地望江西路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究當(dāng)前,合肥房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段,規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)受到普遍重視,開發(fā)商開始打”大師”牌、”國(guó)際”牌。由于外地開發(fā)商的大量涌入,推動(dòng)了合肥房地產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的水平,特別是江浙一帶開發(fā)商的進(jìn)駐,更使合肥多個(gè)小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)”江南韻味”。而在景觀設(shè)計(jì)上,許多定位高的開發(fā)商更是聘請(qǐng)了境外著名的景觀設(shè)計(jì)公司主持設(shè)計(jì),使景觀設(shè)計(jì)上的新理念層出不窮。項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)單位綠城·桂花園浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司美國(guó)YPA北半球景觀設(shè)計(jì)顧問有限公司新加坡花園城美國(guó)wy國(guó)際設(shè)計(jì)顧問公司美國(guó)peridian景觀設(shè)計(jì)公司頤和花園廬陽建筑設(shè)計(jì)公司日本井上(成都)商環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司金色池塘深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院瑞典sed西林景觀設(shè)計(jì)公司澳大利亞hc公司元一美邦國(guó)際美國(guó)a&a規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問公司巴馬丹拿(香港)公司廈門中建東北設(shè)計(jì)院美國(guó)北半球景觀設(shè)計(jì)顧問有限公司元一濱水城DLN香港劉榮廣振民建筑事物所ADI雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司百協(xié)·大溪地上海日清香港和華新華學(xué)府春天澳大利亞柏濤(墨爾本)建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)貝爾高林香港有限公司三、戶型研究合肥商品住宅的主流戶型更加注重功能與舒適性。當(dāng)前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)上主力戶型一般都以100-150平方米的三房為主;部分小高層戶型稍大,一般在120-160平方米之間;頂層普遍設(shè)置復(fù)式大面積,一般都在200平方米以上。層高一般在2.8-3.0米之間,在120平方米左右的房型主臥一般都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間,戶型設(shè)計(jì)充分借鑒了浙江與上海等地的經(jīng)典戶型,水平有了很大的提高。本案所在區(qū)域樓盤主力戶型三房二廳二衛(wèi),面積集中在130平米左右。區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型范圍(㎡)主力戶型層高(米)蜀山區(qū)綠城·桂花園90-200多二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2.9新加坡花園城120—220三房二廳二衛(wèi)2.8頤和花園80—180三房二廳二衛(wèi)2.9金色池塘80—230二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)百協(xié)·大溪地30—260三房二廳二衛(wèi)新華學(xué)府春天80—300三房二廳二衛(wèi)2.9春天花園100—180三房二廳二衛(wèi)香樟雅苑三房二廳二衛(wèi)(120—150㎡)四、物業(yè)管理合肥市當(dāng)前主要樓盤物業(yè)管理所聘用的公司主要有兩大類:一類為房產(chǎn)開發(fā)公司或投資公司旗下自營(yíng)的物業(yè)管理公司;一類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比較知名的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)或作為顧問。物業(yè)管理收費(fèi)一般是多層在0.5-0.8元/平方米,小高層和高層0.7元以上/平方米。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)管理費(fèi)用則高出市場(chǎng)平均水平。區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商/發(fā)展商物管公司物管費(fèi)用(元/平方米/月)蜀山區(qū)綠城·桂花園安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司綠城物業(yè)管理公司多層0.8小高層1.08新加坡花園城合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳恒基多層0.6高層1.1頤和花園中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司合肥中房物業(yè)管理有限公司0.8丹青花園合肥勝凱房地產(chǎn)有限公司政文物業(yè)管理有限公司未定新華學(xué)府春天安徽新華集團(tuán)(新華房地產(chǎn)有限公司)安徽天一物業(yè)管理有限公司百協(xié)·大溪地百協(xié)資集團(tuán)戴德梁行0.8金色池塘杭州錢塘集團(tuán)＼華門集團(tuán)(投資)合肥英泰地產(chǎn)(開發(fā))深圳金地物業(yè)多層0.6小高層1.2五、綜合指標(biāo)及價(jià)格橫向比較區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率綠化率價(jià)格銷售情況及抗點(diǎn)蜀山區(qū)綠城·桂花園1.2242.3%均價(jià)3800—3900元/㎡二期10月份開盤,多層銷售良好,小高層有一定抗性,主要滯銷點(diǎn)集中在小高層低層房和復(fù)式。新加坡花園城1.5872%多層均價(jià)4000元/㎡小高層均價(jià)3900元/㎡㎡上下兩層價(jià)格一樣。多層140㎡以上及復(fù)式有抗性140㎡以下售罄。丹青花園2.040%二期價(jià)格3200復(fù)式有余房百協(xié)·大溪地1.3253.2%小高層均價(jià)3400元/㎡,SOHO均價(jià)4300元/㎡新華學(xué)府春天2.01740.5%多層3400-4200小高層3300-3900國(guó)際花都1.6540%多層均價(jià)2500元/㎡,售價(jià)范圍2200—3000元/㎡當(dāng)前一期價(jià)格2800-3300元/㎡,二期價(jià)格3100-3900元/㎡;三期價(jià)格A組團(tuán)3200-4100元/㎡。多層僅剩復(fù)式金色池塘1.16141%二期均價(jià)多層3600元/㎡小高層3400元/㎡從上表能夠看出,蜀山區(qū)由于良好的外部自然景觀及成熟的生活配套,區(qū)域樓盤間價(jià)格的落差主要體現(xiàn)在樓盤內(nèi)部景觀、產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)品牌上。六、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析樓盤名稱黃山花園樓盤位置望江西路159號(hào)(東至路口南側(cè))投資商/開發(fā)商溫州歐華房地產(chǎn)開發(fā)公司/合肥廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)沈陽建工學(xué)院周邊環(huán)境/交通情況8路、118路、111路、136路、125路經(jīng)過建筑類型/檔次小高層11層,高層18層/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地64188㎡總建面10萬㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)700戶,一期200戶左右綠化率40%樓層數(shù)小高層11層,高層18層車庫組成/配比未定戶型設(shè)計(jì)主力戶型100㎡,3*2*1;106,3*2*2典型戶型109．5㎡,3*2*2面積范圍95-150㎡配套公共配套設(shè)施幼兒園,17中,商業(yè)大廈智能化系統(tǒng)可視對(duì)講樓盤售價(jià)未開盤,5月1日預(yù)約,均價(jià)3250元/㎡,5月底選房付款方式及折扣一次性,按揭銷售情況未開盤交付日期底交付宣傳重點(diǎn)城市菁英新聚落物業(yè)管理合肥藍(lán)馨物業(yè),費(fèi)用未定樓盤名稱旺城國(guó)際樓盤位置三里庵家樂福對(duì)面投資商/開發(fā)商合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)周邊環(huán)境/交通情況生活設(shè)施齊全、交通便利建筑類型/檔次高層公寓/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地約5000㎡總建面約30000㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)綠化率無綠化樓層數(shù)1棟20層挑高5.2米公寓車庫組成/配比地上,地下,配比未知戶型設(shè)計(jì)主力戶型50㎡、60㎡、5.2米典型戶型120㎡,5.2米面積范圍50-150㎡配套公共配套設(shè)施1-3層商鋪智能化系統(tǒng)可視對(duì)講,閉錄電視監(jiān)控樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)5000-5500元/㎡左右付款方式及折扣未定銷售情況計(jì)劃6月開盤交付日期底宣傳重點(diǎn)物業(yè)管理未定樓盤名稱丹青花園樓盤位置懷寧路與東至路交匯處投資商/開發(fā)商開發(fā)商:合肥勝凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)新站綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院/清華大學(xué)景觀設(shè)計(jì)院深圳分院周邊環(huán)境/交通情況162路建筑類型/檔次小高層/高層規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地4.5公頃總建面100000㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)約700戶,16幢,一期總建50000㎡綠化率40%樓層數(shù)小高層11+1,高層18+1車庫組成/配比地下車位/1:0.78戶型設(shè)計(jì)主力戶型135㎡,3*2*2典型戶型138㎡,3*2*2面積范圍135~230㎡配套公共配套設(shè)施農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),小學(xué),市政主題公園,沿街商鋪智能化系統(tǒng)可視對(duì)講,遠(yuǎn)紅外報(bào)警,電子巡更樓盤售價(jià)一期2900~3400元/㎡付款方式及折扣一次性,按揭銷售情況一期6月放號(hào),7月25日選房,銷售85%左右,二期4月認(rèn)籌,共推4幢,銷售50%左右交付日期一期年底,二期年底交付宣傳重點(diǎn)政務(wù)新區(qū)藍(lán)籌股物業(yè)管理未定樓盤名稱新華學(xué)府春天樓盤位置黃山路與石臺(tái)路交匯處投資商/開發(fā)商安徽新華投資集團(tuán)有限公司/安徽新華房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤(墨爾本)建筑設(shè)計(jì)公司/美國(guó)貝爾高林香港有限公司周邊環(huán)境/交通情況10,118路建筑類型/檔次多層,小高層,高層/中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地3170㎡7.39總建面258508.98㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)1767戶,一期400戶綠化率45%樓層數(shù)6+1,11+1,18+1,26+1車庫組成/配比地上23個(gè),地下806個(gè),共877個(gè),私人車位48個(gè)戶型設(shè)計(jì)主力戶型125㎡,3*2*2典型戶型125㎡面積范圍90~290㎡配套公共配套設(shè)施泛會(huì)所,運(yùn)動(dòng)設(shè)施,商業(yè)設(shè)施智能化系統(tǒng)可視對(duì)講,閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),24小時(shí)保安巡邏,周界防越報(bào)警系統(tǒng)樓盤售價(jià)均價(jià)3600元/㎡付款方式及折扣一次性,按揭,3月26日二期銷售100㎡以下優(yōu)惠6000元/套,100~160㎡優(yōu)惠10000元/套,160~200㎡優(yōu)惠15000元/套,200㎡以上優(yōu)惠0元/套,開盤當(dāng)日有抽獎(jiǎng)活動(dòng)銷售情況一期基本售完交付日期年底宣傳重點(diǎn)好房子宣言物業(yè)管理顧問:深圳中海物業(yè)管理:合肥天一物業(yè)多層0.6元/㎡,高層1.18元/㎡樓盤名稱國(guó)際花都樓盤位置東流路與潛山路交叉口投資商/開發(fā)商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)周邊環(huán)境/交通情況緊鄰新的政務(wù)中心,天鵝湖,162路建筑類型/檔次多層,小高層,高層/中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地100畝總建面700000㎡總戶數(shù)/可售戶數(shù)分5期開發(fā),一期、二期約900多戶綠化率40%樓層數(shù)三期小高層11+1,10幢車庫組成/配比地面,地下戶型設(shè)計(jì)主力戶型80㎡2*2*1,120㎡3*2*2典型戶型120㎡3*2*2面積范圍三期90~130㎡配套公共配套設(shè)施會(huì)所,幼兒園,主題公園,商鋪智能化系統(tǒng)紅外線24小時(shí)監(jiān)控,可視對(duì)講樓盤售價(jià)三期3600~4200元/㎡付款方式及折扣一次性,按揭,開盤期每套可享受5000~15000的總價(jià)優(yōu)惠銷售情況一期12月6日開盤,二期6月開盤,均價(jià)3200元/㎡,三期1月16日開盤,均價(jià)3600元/㎡交付日期一期已交付,二期年底交付,三期年底宣傳重點(diǎn)政務(wù)文化新區(qū)首席社區(qū)物業(yè)管理綠安物管多層0.6元/㎡,小高層1.0元/㎡第五部分競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查新都會(huì)·國(guó)貿(mào)公寓投資集團(tuán):新鴻意地產(chǎn)開發(fā)商:安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售中心:屯溪路與馬鞍山路交叉口位置:馬鞍山路與屯溪路交叉口東南150米處~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~A規(guī)模:共10幢小高層、高層建筑總居住人數(shù):715戶總建筑面積:87116.5㎡住宅面積:82427.9㎡商業(yè)面積:4688.6㎡一期推出:7＃、8＃、9＃、10＃樓(8#樓為15層,其余為11層)面積區(qū)間:7＃樓90－115－115.7－127.9－145－153.3㎡(由西向東)8＃樓82.71(中)－122.76(東)－139.24(西)9＃樓92.61－117.07－96.46－132.42㎡(由西向東)10#樓94.48－116.79－96.18－132.08㎡(由西向東)公開時(shí)間:8月中旬預(yù)計(jì)均價(jià):4100元/㎡東環(huán)廣場(chǎng)開發(fā)商:新方天地房地產(chǎn)公司位置:馬鞍山路與一環(huán)交叉口規(guī)模:占地20畝,共2棟高層(18層),規(guī)劃戶數(shù)156戶,一、二兩層是商鋪樓(兩層高10米)工程狀況:當(dāng)前已蓋到第九層價(jià)格:起價(jià)3100元/㎡均價(jià):3680元/㎡最高價(jià):4400元/㎡商鋪10000元/平米,上下兩層價(jià)格一樣,240平米一間。層差每層大約100元/㎡左右面積:77-170㎡其中以140平米為主開盤時(shí)間:12月6日交房時(shí)間:8月銷售狀況:90%以上公攤:35%求訴重點(diǎn):此地段上最具投資潛力的項(xiàng)目,戶型小,地段佳世紀(jì)陽光花園開發(fā)商:合肥城建發(fā)展股份有限公司位置:馬鞍山南路與太湖路交匯處西北區(qū)域規(guī)模:總建筑面積:56萬㎡,共7個(gè)區(qū),每區(qū)約15～20幢房子價(jià)格:二期小高層均價(jià)2800元/㎡起價(jià)2380元/㎡最高價(jià)3160元/㎡1#、2#、3#樓各樓層價(jià)格1F 2380元/㎡2F 2380元/㎡3F 2480元/㎡4F 2680元/㎡5F 2680元/㎡6F 2760元/㎡7F 2840元/㎡8F 2920元/㎡9F 3000元/㎡10F 3080元/㎡11F 3080元/㎡12F閣樓 3160元/平米上下層差約80元/㎡1、2層同價(jià),3層比4、5層低200元,6層以上每層加價(jià)80元三期價(jià)格:均價(jià)2900元/平方米戶型面積:101-112-116-134-135-138-143-150-171-229㎡主力面積:130～150㎡物業(yè)費(fèi):小高層1.2元/平米,多層0.8元/平米銷售情況:三期多層6月份全部賣完工程狀態(tài):一、二期已經(jīng)交房,三期12月交房,四期9月份開工訴求重點(diǎn):⑴實(shí)力開發(fā),信譽(yù)保證,品牌品質(zhì)⑵十年琥珀,一個(gè)陽光萬振逍遙苑(1)開發(fā)商:合肥萬振房地產(chǎn)開發(fā)公司(2)位置:馬鞍山路與太湖路交叉口(3)規(guī)模:占地190畝,總建筑面積16萬平米,總戶數(shù)1123戶(4)聯(lián)絡(luò)電話:34211113419999(5)開發(fā)情況:一、二期已經(jīng)交付使用。一期多層均價(jià)2600元/㎡,二期多層均價(jià)約3000元/㎡,二期多層最低價(jià)2848元/㎡二期多層最高價(jià)3200元/㎡一期戶型面積:面積區(qū)間105～240㎡主力戶型:120～140㎡面積梯度108-110-122-138-142-164-186㎡二期面積范圍108—120—130—154㎡三期面積范圍:105~160平方米(標(biāo)準(zhǔn)層)復(fù)式約200平方米主力面積:129平方米(三室兩廳兩衛(wèi))公攤率:14~15%3棟小高層(11層)、2棟高層(18層)小高層6月6日開始發(fā)售,小高層2#、3#樓基本完全以團(tuán)購(gòu)方式出售,銷售的只有1#樓和少量2#樓(主要集中在7層以下);小高層面積范圍:105~160平方米(標(biāo)準(zhǔn)層)主力面積:129平方米(三室兩廳兩衛(wèi))復(fù)式約200平方米公攤率:14~15%小高層起價(jià):3300元/平方米小高層均價(jià):3500元/平方米小高層最高價(jià):3850元/平方米小高層交房時(shí)間:10月18日;高層于7月18日開始公開發(fā)售。高層起價(jià):3050元/平方米高層均價(jià):3600元/平方米高層最高價(jià):4400元/平方米東西差價(jià)同層60元/平方米層差40元/平方米(6)付款情況:實(shí)價(jià)出售,不打折扣(7)市調(diào)價(jià)格:三期2號(hào)樓5層01單元小高層戶型:三室兩廳兩衛(wèi)面積:126.55平方米單價(jià):3468元/平方米總價(jià):438875元首付三成:138875元按揭:30萬元貸款年數(shù):20年銀行月供:1987元/月銀行按竭費(fèi)用:A公正費(fèi):按竭貸款額×0.1％＝100元B財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi):貸款額×0.04％×貸款年限＝2400元C抵押登記費(fèi):1800元D首期需付總價(jià)款:141555元其它費(fèi)用:A管道煤氣:3800元B可視對(duì)講:1200元C房產(chǎn)契稅:房款×2％D房屋維修基金:房款×3％C+D=21944元E空調(diào)接口費(fèi):1600元/個(gè)×5個(gè)=8000元A+B+C+D+E=34944元高層5號(hào)樓705單元面積:139.93平方米單價(jià):3358元/平方米總價(jià):469885元首付三成:149885元按揭:32萬元貸款年限:20年月供:2119元(8)相關(guān)配套:整個(gè)小區(qū)配套有純凈水和中央空調(diào)集中供暖。分戶計(jì)量,預(yù)計(jì)2~3元/平方米純凈水按0.3元/升計(jì)算會(huì)所分為三層,一層是游泳池,二層是健身房,三層是棋牌室、咖啡廳,預(yù)計(jì)7月可投入使用;。小高層電梯是江蘇訊達(dá)牌的。(9)相關(guān)費(fèi)用:一、二期物業(yè)管理費(fèi)為0.76元/平方米.月,三期未定。中央空調(diào)安裝網(wǎng)口按1600元/個(gè)計(jì)費(fèi),分戶計(jì)量,預(yù)計(jì)2~3元/平方米。純凈水按0.3元/升計(jì)算。(10)廣告訴求A藍(lán)色天空,雖然沒有翅膀,卻還收藏著飛翔的愿望B三期水岸生活C高度帶來高人一等的享受D位于合肥市上風(fēng)口,空氣優(yōu)良,環(huán)境優(yōu)美,景觀開闊E潛力地段,商業(yè),金融業(yè),服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)F10000平方米大湖泊,環(huán)境優(yōu)美,離塵不離城,摒棄城市喧鬧,只留天籟之音和自己的心跳G現(xiàn)代建筑,風(fēng)格簡(jiǎn)約,俊朗,簡(jiǎn)約,挺拔,建筑外觀色調(diào)儒雅明快,穩(wěn)重靜謐,與碧水藍(lán)天的自然秀美風(fēng)景和諧相生H交通便捷,133,134,158,146,902等5條公交線路直達(dá)小區(qū)門口I合理戶型,拒絕空間浪費(fèi),波浪型觀景陽臺(tái),主臥朝南,明亮大廳,健康通透J社區(qū)布局經(jīng)典,小區(qū)內(nèi)部既各自成風(fēng)景,又和諧統(tǒng)一K完善配套:區(qū)內(nèi)功能齊全,讓你盡情休閑運(yùn)動(dòng),區(qū)外合家福超市購(gòu)物便捷,兩梯兩戶設(shè)計(jì)L先進(jìn)物管:家庭安防系統(tǒng),信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),先進(jìn)的物業(yè)管理理念M定位語:自由,自在,自然N名宅筑水邊,一套永流傳合肥東南大型親水健康名宅寧靜與繁華的黃金分割點(diǎn)高檔小區(qū)密集四周,這里將成為中央生活區(qū)集成現(xiàn)代科技,創(chuàng)造星級(jí)生活,引進(jìn)遠(yuǎn)大中央空調(diào)系統(tǒng),分戶計(jì)量,分室控制3200㎡高尚中心會(huì)所景觀設(shè)計(jì):兩軸一心,組團(tuán)放射的景觀設(shè)計(jì)格局外立面為永恒色灰色主調(diào),三段式外立面,與藍(lán)天白云綠樹渾然一體小區(qū)特設(shè)中英雙語幼兒園三期高層、小高層閃亮登場(chǎng),獻(xiàn)給都市精英們的厚禮文景雅居投資商:合肥廬州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位置:馬鞍山路與九華山路交口東南工程概況:整體開發(fā),建筑面積8.65萬平方米,占地5.1萬平方米,其中商網(wǎng)1萬平方米。當(dāng)前施工情況,正負(fù)零上。物業(yè)形態(tài);小高層、多層主力戶型:多層三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d124—160平方米,公攤率:7.5%小高層2房2廳1衛(wèi)101-104平方米;3房2廳2衛(wèi)117-125平方米3房2廳2衛(wèi)136-138平方米公攤率17.17%價(jià)格:多層5號(hào)樓起價(jià):一層2956元/平方米,東向+100元/平方米,西向+50元/平方米,二層+100元/平方米,三四層+400元/平方米。小高層4號(hào)樓,起價(jià)2906元/平方米,2-7層每層+50元/平方米,8層+80元/平方米,8層以上每層+30元/平方米。銷售情況:6月6日開盤,多層余房不多。復(fù)式余房多折扣:一次性付款98折,按揭最高七成。交付:底,物業(yè)管理費(fèi),承諾小高層不超過1.15元/平方米。新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)投資集團(tuán):新鴻意地產(chǎn)開發(fā)商:安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售中心:屯溪路與馬鞍山路交叉口整合推廣:深圳博思堂BIRTHIDEA項(xiàng)目位置:屯溪路與馬鞍山路交叉口東南側(cè)建筑類型:現(xiàn)代主義表現(xiàn)風(fēng)格,框架結(jié)構(gòu),地上四層,近500個(gè)車位項(xiàng)目規(guī)劃:一樓A區(qū)規(guī)劃生活名店街一樓B區(qū)規(guī)劃時(shí)尚休閑品二樓、三樓規(guī)劃為家樂福四樓規(guī)劃為城市先鋒,經(jīng)營(yíng)工藝品、玩具精品等規(guī)劃鋪位總數(shù):1000個(gè)鋪位面積:30—40平方米/個(gè)銷售情況:一樓A區(qū)銷售60%左右,一樓B區(qū)銷售20%左右銷售價(jià)格:一樓均價(jià)30000元/平方米個(gè)案價(jià)格:一樓A區(qū)1A108940.17平方米交房?jī)r(jià)格33150元/平方米總價(jià)1331635元交房?jī)r(jià)格25500元/平方米總價(jià)1024335元首付五成,剩余還清周邊配套:省體育中心、紅三環(huán)體育館、皖能大廈、光大銀行、建設(shè)銀行內(nèi)部配套:有大型中央空調(diào);垂直梯和手扶梯;采用先進(jìn)的自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)噴淋系統(tǒng);空氣凈化通風(fēng)系統(tǒng);大型中庭休閑區(qū),配有輕松的背景音樂以及大型停車場(chǎng)和物流配送系統(tǒng)。主要訴求:為什么世界500強(qiáng)家樂福要選擇新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng)?售樓熱線:4650888,4650988

調(diào)查時(shí)間:-12-2新都會(huì)聯(lián)邦花園(1)開發(fā)商:安徽新禧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(2)位置:馬鞍山南路中段(合工大斜對(duì)面)(3)規(guī)模:總用地面積57752㎡商業(yè)