陽光山體公園物業(yè)服務(wù)方案（花園會(huì)所）

PAGEPAGE1陽光山體公園物業(yè)服務(wù)方案（花園會(huì)所）

目錄第一部分山體公園概況及顧客分析……………………2山體公園概括………………….………………..………………2顧客群體分析……………….……………..……2顧客需求分析…………………….………………3第二部分項(xiàng)目定位及運(yùn)作模式……………….……………4山體公園的定位………………….………………4管理模式…………………………….4組織架構(gòu)…………………………….5第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容………………..6正常管理……………………………..6兒童管理…………………………….6康體活動(dòng)……………………………6安全管理……………………………6衛(wèi)生維護(hù)………………………..……………………7設(shè)施養(yǎng)護(hù)……..………………………7在崗人員行為管理………………..…………….7第四部分物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)及收支預(yù)算…………..………8測(cè)算依據(jù)………………………..……8人工成本測(cè)算………………………8物資裝備測(cè)算………………..…..9第五部分公園使用功能的幾點(diǎn)建議……………………10一、公園封閉建議………10二、康體健身器材配置建議……….10三、增加閱覽室建議……………….10四、增加棋牌室建議……………..10結(jié)束語………………….….11

第一部分項(xiàng)目概況及客戶分析第一部分項(xiàng)目概況及客戶分析\\一、山體公園概況山體公園位于大連瓦房店市鉆石街48號(hào)長(zhǎng)城都市陽光花園小區(qū)西側(cè)，是深長(zhǎng)城地產(chǎn)有限公司為提升本區(qū)域居民居家生活環(huán)境，著力為都市陽光、世紀(jì)華府的長(zhǎng)城顧客量身打造的一個(gè)集健身、康樂與一體的休閑場(chǎng)所。公園總面積超過了一萬平方米，是瓦房店市目前為止首家社區(qū)公園；配有專用地面停車場(chǎng)位10個(gè)左右、配套用房6間、同時(shí)配有籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、門球場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施；目前已完成施工處于試運(yùn)行狀態(tài)。二、客戶群體分析客戶來源山體公園面向的顧客主要來源為長(zhǎng)城地產(chǎn)都市陽光、世紀(jì)華府項(xiàng)目?jī)?nèi)的業(yè)主；同時(shí)由于公園周圍五公里內(nèi)目前無其他類似健身娛樂活動(dòng)公共活動(dòng)場(chǎng)所；隨著公園的正式投入使用影響力擴(kuò)大，預(yù)計(jì)周邊小區(qū)內(nèi)的居民也會(huì)到本公園活動(dòng)?？蛻裟挲g目前公園內(nèi)所配置的主要項(xiàng)目為羽毛球、籃球、網(wǎng)球此類活動(dòng)項(xiàng)目具有體力消耗大活動(dòng)動(dòng)量大等特性，主要適合與1845周歲的年齡群體；這個(gè)群體目前也是都市陽光的主力群體對(duì)娛樂休閑有著較高要求?；顒?dòng)時(shí)間基于公園活動(dòng)的設(shè)施主要是面向中青年為主的群體，此類群體平時(shí)都是處于工作狀態(tài)，因此顧客到公園的主要活動(dòng)時(shí)間將會(huì)集中在晚上18：00以后（可能會(huì)影響到都市陽光臨近山體公園幾棟住戶的休息），及周末節(jié)假日期間；其他時(shí)間會(huì)以老人兒童為主，人流量較少。三、客戶需求分析（都市陽光）車位需求公園目前設(shè)有地面停車位10個(gè)左右，前期主要的面向顧客為都市陽光、世紀(jì)華府的業(yè)主此類顧客到公園活動(dòng)一般不會(huì)開車前往，車位可以滿足使用；后期隨著周邊小區(qū)居民到公園活動(dòng)的增加，停車位可能存在緊張狀態(tài)；同時(shí)警防小區(qū)業(yè)主長(zhǎng)期占用公園停車位現(xiàn)象。客戶群體都市陽光小區(qū)的顧客群體主要為，上班族的顧客較多，此類顧客年輕有活力對(duì)目前山體公園的配套場(chǎng)所有較強(qiáng)的認(rèn)同感，也是山體公園目前顧客群體的主力軍；兒童在家較多，目前公園內(nèi)沒有相關(guān)的兒童游樂項(xiàng)目；居家老人較多，通過與小區(qū)老人的交流普遍希望能夠增加適合老人鍛煉的健身器材；客戶興趣通過都市陽光管理處前期對(duì)客戶興趣的調(diào)查分析，小區(qū)內(nèi)客戶的主要興趣有，希望認(rèn)識(shí)并了解鄰居意向較多；尋求興趣相投鄰居意圖較多，部分尋求業(yè)務(wù)合作；通過以上對(duì)客戶興趣的調(diào)查，地產(chǎn)公司可以聯(lián)合物業(yè)公司利用山體公園場(chǎng)所舉辦各類活動(dòng)比賽提升客戶之間的和睦相處贏得客戶對(duì)長(zhǎng)城品牌的認(rèn)同感；

第二部分項(xiàng)目定位及運(yùn)作模式第二部分項(xiàng)目定位及運(yùn)作模式\\一、山體公園定位花園會(huì)所山體公園的定位為長(zhǎng)城都市陽光、世紀(jì)華府項(xiàng)目業(yè)主的花園會(huì)所，作為豐富小區(qū)住戶的日常文化，體育生活，加強(qiáng)住戶之間的溝通和聯(lián)系，體現(xiàn)小區(qū)充滿生機(jī)，蓬勃向上的生活氣息，成為業(yè)主們娛樂休閑、交流的中心，成為他們業(yè)余生活不可缺少的一部分。為全體業(yè)主提供一個(gè)健身、休閑和交流的活動(dòng)場(chǎng)所，為小區(qū)釀造一種健康文明、積極向上的文化氛圍；充分展現(xiàn)長(zhǎng)城客戶尊貴身份。二、管理模式長(zhǎng)城物業(yè)根據(jù)對(duì)山體公園定位及客戶群體的分析，以體現(xiàn)長(zhǎng)城客戶尊貴身份為服務(wù)點(diǎn)；提出了半開放式花園會(huì)所管理模式。針對(duì)山體公園的位置及所服務(wù)項(xiàng)目難以做到全封閉式管理，同時(shí)又為了突出長(zhǎng)城客戶的尊貴身份，（長(zhǎng)城客戶根據(jù)身份證明到管理處辦理貴賓卡）長(zhǎng)城物業(yè)決定對(duì)山體公園實(shí)施半開放式管理，既全面開放區(qū)別服務(wù)；全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制，長(zhǎng)城客戶或外來人員均可到公園游樂，但部分服務(wù)項(xiàng)目采取收費(fèi)使用制；區(qū)別服務(wù)既對(duì)于長(zhǎng)城的客戶所有服務(wù)項(xiàng)目免收取服務(wù)費(fèi)，外來客戶根據(jù)活動(dòng)項(xiàng)目收取一定的服務(wù)費(fèi)用；項(xiàng)目開放模式開放時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)封閉式10：0018：00免費(fèi)羽毛球場(chǎng)開放式10：0018：00免費(fèi)網(wǎng)球場(chǎng)封閉式10：0018：0010元/小時(shí)（長(zhǎng)城客戶免費(fèi)）門球開放式10：0018：00免費(fèi)備注：以上開放時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整；三、組織架構(gòu)項(xiàng)目主管（1人）項(xiàng)目主管（1人）秩序維護(hù)員（4人）保潔員（3人）工程養(yǎng)護(hù)員（1人）項(xiàng)目主管統(tǒng)籌安排公園的日常服務(wù)工作，結(jié)合日常工作狀況，分析在服務(wù)中體現(xiàn)出來的管理制度弊端及不完善處，并及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映，以不斷提高服務(wù)水平；處理客戶日常投訴及合理性建議，若存在實(shí)質(zhì)性困難而難以解決某投訴或建議，則必須給予客戶滿意的解釋；做好員工的內(nèi)部管理與協(xié)調(diào)，對(duì)公園員工有指揮安排、監(jiān)督檢查、批評(píng)指正的責(zé)任。秩序維護(hù)員維護(hù)公園內(nèi)公共秩序不受干擾，按規(guī)定時(shí)間開放公園的活動(dòng)場(chǎng)所；維護(hù)社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備、綠化場(chǎng)地、健身器材等不受破壞；指揮公園內(nèi)的車輛按位停放。保潔員清理公園內(nèi)的垃圾；隨時(shí)維護(hù)公園內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。工程養(yǎng)護(hù)員每日對(duì)公園的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐個(gè)檢查，逐個(gè)調(diào)整；發(fā)現(xiàn)有維修需要或質(zhì)量問題，及時(shí)跟保修單位聯(lián)系維修。第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容第三部分物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容\\一、正常管理引導(dǎo)和管理顧客遵守游園守則，對(duì)影響和妨礙他人游玩，休憩的活動(dòng)進(jìn)行管制；引導(dǎo)顧客愛護(hù)各項(xiàng)設(shè)施，不損壞一草一木，做到自覺保護(hù)環(huán)境；控制園內(nèi)不隨意擺攤設(shè)點(diǎn)；控制園內(nèi)活動(dòng)噪音，避免影響周邊居民的日常生活。二、兒童管理六歲以下的兒童提示應(yīng)有家長(zhǎng)或者監(jiān)護(hù)人的看護(hù)下游玩；引導(dǎo)游玩兒童不隨意爬園內(nèi)樹木，建筑物或構(gòu)筑物等；引導(dǎo)游玩兒童不使用與其年齡不適合的活動(dòng)設(shè)備，以免受傷。三、康體活動(dòng)活動(dòng)場(chǎng)地張貼有關(guān)器材的使用須知，提示顧客安全進(jìn)行健身活動(dòng)；球類運(yùn)動(dòng)、溜冰等運(yùn)動(dòng)控制在專門場(chǎng)地進(jìn)行，以免滋擾其他顧客活動(dòng)；引導(dǎo)顧客選擇適宜的活動(dòng)器材，在安全使用說明下鍛煉；四、安全管理各類活動(dòng)設(shè)施定期檢測(cè)，維修保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，首先對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行封閉，并設(shè)置警示標(biāo)志，及時(shí)維修；做好園內(nèi)的防風(fēng)、防火、防凍；等工作，在臺(tái)風(fēng)來臨前，對(duì)樹木，設(shè)施等做好加固措施，及時(shí)處理枯枝危樹；監(jiān)督園林養(yǎng)護(hù)公司，不得使用劇毒化學(xué)藥劑，施用農(nóng)藥應(yīng)選擇人流較少的時(shí)段進(jìn)行；做好安全保護(hù)措施；園內(nèi)設(shè)施維修時(shí)，設(shè)置安全警示標(biāo)志，采取有效的安全保障措施；發(fā)現(xiàn)有攜帶易燃易爆物品，武器及其他危險(xiǎn)品的行為，立即報(bào)警；園內(nèi)不焚燒樹枝樹葉、垃圾及其他雜物。五、衛(wèi)生維護(hù)衛(wèi)生實(shí)行定員定崗，責(zé)任到人。定期檢查考核；園內(nèi)實(shí)行立體保潔制度，做到無生活垃圾、無石礫磚塊，無糞便暴露，無鼠洞和蚊蠅滋生，無衛(wèi)生死角。不將垃圾、雜務(wù)拋置于綠地內(nèi)；不在綠地內(nèi)堆放物資材料；不將植物管護(hù)中修建、清理的殘枝、雜草等堆放在綠地內(nèi)；入口廣場(chǎng)、主次干道、重點(diǎn)活動(dòng)區(qū)域每天清掃不少于3次，其他區(qū)域每天清掃不少于1次；園內(nèi)健身設(shè)施、座椅、垃圾箱等表面每天至少清洗1次，園林建筑、標(biāo)識(shí)牌、圍欄等每天至少清洗1次；確保無污物殘留及亂張貼、亂涂畫。園內(nèi)垃圾實(shí)行日產(chǎn)日清、不過夜、不焚燒、及時(shí)清運(yùn)至指定收集點(diǎn)，垃圾收集容器采用封閉方式；排污和排水管網(wǎng)保證暢通，有效；定期清除沙井、雨水井溝存留的積沙（土）、生活垃圾、積水及其他雜物；確實(shí)做好除“四害”及防御工作，定期對(duì)全園進(jìn)行2—4次藥物噴殺，消毒。六、設(shè)施養(yǎng)護(hù)園路與鋪裝場(chǎng)地保持整潔完好，無積水現(xiàn)象。如發(fā)現(xiàn)變形，下沉或危及游時(shí)，進(jìn)行局部圍閉，并及時(shí)修復(fù)；園林建筑。構(gòu)筑物與小品保持外形美觀，如有飾面層剝離、實(shí)體破損，給予及時(shí)修復(fù)；定期對(duì)水電設(shè)施安全檢查，損壞的及時(shí)維修，園內(nèi)路燈桿價(jià)、燈泡、燈罩隨時(shí)檢查、發(fā)現(xiàn)殘損的及時(shí)更換；園內(nèi)水電設(shè)施出現(xiàn)問題原則上維修時(shí)間不超過48小時(shí)；健身器材場(chǎng)地設(shè)施定期檢查維護(hù)，保證設(shè)施的完好無損；一經(jīng)損壞立即停止使用，并進(jìn)行維修。七、在崗人員行為管理衣著整齊、配證上崗；不擅離崗位，不串崗聊天；禮貌待人，使用文明用語；不與顧客發(fā)生爭(zhēng)吵，不出手毆打顧客。第四部分第四部分物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)及收支預(yù)算\\一、測(cè)算依據(jù)山體公園物業(yè)服務(wù)支出主要有管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；公園共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（維保期內(nèi)不列入）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（維保期內(nèi)不列入）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；行政辦公費(fèi)用；服務(wù)傭金及稅金；二、人工成本測(cè)算項(xiàng)目數(shù)量金額（元）項(xiàng)目主管工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等1人28920秩序維護(hù)員工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等4人58514保潔員工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等3人35598技工工資社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等1人14628節(jié)假日裝飾費(fèi)5個(gè)節(jié)日2500管理服務(wù)傭金10%計(jì)算14000營(yíng)業(yè)稅金及其附加收入*稅率5.5%7708合計(jì)161868元備注：以上費(fèi)用為年度費(fèi)用合計(jì)；三、物資裝備測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目單位配置數(shù)量金額（元）管理用房間20辦公桌椅套11000電腦（臺(tái)式）臺(tái)14500分體空調(diào)臺(tái)12000噴墨打印機(jī)臺(tái)11000電話部1160組合資料檔案柜套11200員工鐵架床套51200床上生活用品套91620儲(chǔ)物柜組91080合計(jì)13760元

第五部分公園使用功能的幾點(diǎn)建第五部分公園使用功能的幾點(diǎn)建議\\一、公園封閉建議目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長(zhǎng)度未進(jìn)行封閉隔離二、康體健身器材配置建議根據(jù)對(duì)都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內(nèi)有較多的老人；并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內(nèi)老人健身活動(dòng)缺少場(chǎng)地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場(chǎng)地；目前山體公園內(nèi)設(shè)置有門球場(chǎng)根據(jù)目前管理處對(duì)客戶的了解，對(duì)門球活動(dòng)感興趣的顧客群體相對(duì)教少；建議將目前門求活動(dòng)場(chǎng)地安裝老人活動(dòng)使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。三、增加閱覽室建議目前山體公園共計(jì)有管理用房6間，其中預(yù)計(jì)物業(yè)作為管理用房使用2間；為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū)；展現(xiàn)長(zhǎng)城的人性化服務(wù)，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個(gè)好場(chǎng)地，建議在山體公園管理用房中設(shè)立一間為圖書閱覽室，（備注：只對(duì)長(zhǎng)城客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報(bào)紙、雜志等刊物預(yù)計(jì)費(fèi)用為10000元左右。四、增加棋牌室建議為豐富長(zhǎng)城社區(qū)顧客的業(yè)余活動(dòng)，讓顧客充分感受到作為長(zhǎng)城客戶的優(yōu)越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供長(zhǎng)城物業(yè)都市陽光、世紀(jì)華府專用；預(yù)計(jì)配置各種棋牌桌椅板凳費(fèi)用為5000元。

第一部分結(jié)束語第一部分結(jié)束語\\長(zhǎng)城地產(chǎn)品牌進(jìn)入瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)已有5、6年的時(shí)間，經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關(guān)系?？梢哉f，長(zhǎng)城地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動(dòng)了瓦房店房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。由于前期各個(gè)方面的問題瓦房