八達(dá)通項(xiàng)目定位及招商策略

八達(dá)通項(xiàng)目定位及招商策略聯(lián)眾地產(chǎn)2前言本公司于2007年12月至2008年1月對(duì)佛山市及廣州市與本項(xiàng)目相關(guān)的批發(fā)市場(chǎng)商圈進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)查和研究，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，我公司制定了項(xiàng)目基本的定位并依此作出的招商策略分析。以下將分項(xiàng)目分析篇、市場(chǎng)調(diào)查篇、項(xiàng)目定位篇、招商思路篇、招商策略篇、廣告及裝修建議篇共六部分進(jìn)行闡述。3項(xiàng)目分析篇4一、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地理位置項(xiàng)目地處廣佛一體化的大商圈內(nèi)，批發(fā)市場(chǎng)及各類專業(yè)市場(chǎng)云集。項(xiàng)目緊鄰里監(jiān)一級(jí)公路，連接廣佛一環(huán)、廣佛高速，交通十分方便。貨物可快速到達(dá)珠三角及其它省市。政府支持本項(xiàng)目獲得佛山政府的大力支持，在稅收、協(xié)會(huì)、展會(huì)等方面政府都給予了優(yōu)惠和支持。5項(xiàng)目實(shí)力項(xiàng)目由頗具實(shí)力的中鴻投資公司進(jìn)行投資和管理，使項(xiàng)目成功有充足的經(jīng)濟(jì)條件作后盾。

項(xiàng)目體量項(xiàng)目具有14萬(wàn)平方米的建筑面積，使項(xiàng)目具有超大發(fā)展空間，若項(xiàng)目成功則會(huì)帶來(lái)巨大的品牌效應(yīng)。

項(xiàng)目配套項(xiàng)目擁有現(xiàn)代化的齊全的配套設(shè)施，酒店、娛樂(lè)、餐飲、展示、倉(cāng)儲(chǔ)一應(yīng)俱全，這與現(xiàn)在大多數(shù)項(xiàng)目配套設(shè)施不足的現(xiàn)狀形成鮮明的對(duì)比，使項(xiàng)目一開始就具有了高起點(diǎn)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)6項(xiàng)目劣勢(shì)原有商圈家居、禮品類行業(yè)的大型市場(chǎng)多集中于深圳地區(qū)，而其工廠則多集中在東莞地區(qū)，在原固有商圈以外建立新場(chǎng)，難度可想而知。固有形象項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)多為產(chǎn)品檔次低、管理也較差，且已給客戶形成既定的印象，若要改變這種印象，也需要一定的時(shí)間。交通問(wèn)題項(xiàng)目周邊因修路容易造成交通堵塞，問(wèn)題解決尚需時(shí)日。7項(xiàng)目停建項(xiàng)目曾經(jīng)停建，這會(huì)給項(xiàng)目形象帶來(lái)一定負(fù)面影響?？土鬟\(yùn)輸項(xiàng)目附近暫無(wú)直達(dá)廣州市區(qū)的公共交通，只有駕車前來(lái)，這會(huì)降低大批客戶的光臨的興趣和方便程度。周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊多為村屋零散分布，環(huán)境較差，也不夠安全。項(xiàng)目劣勢(shì)8項(xiàng)目機(jī)遇商圈發(fā)展廣佛一體化是未來(lái)廣州城市外擴(kuò)和佛山發(fā)展的重要一步，隨著交通體系的不斷完善，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益顯著。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)大幅度增長(zhǎng)，必定會(huì)促進(jìn)中國(guó)進(jìn)出口貿(mào)易的繁榮，也必定會(huì)誕生更多的創(chuàng)業(yè)者，為項(xiàng)目帶來(lái)更多的商家。

物流發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展使得批發(fā)市場(chǎng)選址更為靈活，交易手段也更為多樣化，使項(xiàng)目根據(jù)自身特點(diǎn)打造新型市場(chǎng)成為可能。9項(xiàng)目威脅全球經(jīng)濟(jì)變化現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)多變的時(shí)代，油價(jià)上漲、美元貶值、次級(jí)貸危機(jī)等等都極大的影響著全球經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，也給項(xiàng)目的發(fā)展增加了許多不確定因素。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)廣東地區(qū)本身就有許多的批發(fā)市場(chǎng)，近年來(lái)新市場(chǎng)更是不斷涌現(xiàn)，要在應(yīng)對(duì)新老市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中取勝，項(xiàng)目更是任重道遠(yuǎn)。10市場(chǎng)調(diào)查篇11說(shuō)明本次市調(diào)對(duì)象主要是佛山市批發(fā)商圈及廣州市批發(fā)商圈的小商品專業(yè)市場(chǎng)，通過(guò)準(zhǔn)確掌握周邊專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模和業(yè)態(tài)分布情況、經(jīng)營(yíng)狀況、租金情況、招商優(yōu)惠、商戶來(lái)源、外區(qū)市場(chǎng)等六方面進(jìn)行調(diào)查，了解商戶承租本項(xiàng)目的可能性，以客觀的市場(chǎng)資料歸納入手，確定本項(xiàng)目的基本定位思路和招商策略。12一、市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果介紹1、廣東南國(guó)小商品城2、中大小商品城3、城北綜合市場(chǎng)4、中建博美5、意美家衛(wèi)浴陶瓷世界6、萬(wàn)菱廣場(chǎng)7、一德路國(guó)際玩具文具精品廣場(chǎng)8、藝景園9、泰康城廣場(chǎng)10、黃沙誼園1311、國(guó)際玩具禮品城12、迎賓豪泰星級(jí)酒店用品城13、南天酒店批發(fā)市場(chǎng)14、沙溪酒店用品批發(fā)市場(chǎng)15、花花世界16、博皇國(guó)際博覽中心17、吉盛偉邦家居博覽中心18、梓元崗皮具商圈19、深圳藝展中心14備注：小南國(guó)在經(jīng)營(yíng)類別中所占比例最大的是家居日用品，其次是廚具用品和鞋類，再次是床上用品，這三項(xiàng)合計(jì)占總鋪數(shù)的34％。另外小南國(guó)是佛山距離本項(xiàng)目最近的一個(gè)綜合性的批發(fā)市場(chǎng)，其在業(yè)態(tài)分布、目標(biāo)商戶等方面對(duì)本項(xiàng)目的參考價(jià)值和影響是其它場(chǎng)所不可比擬的。15南國(guó)小商品城平面布局圖16備注講：中指大最渣有優(yōu)氣勢(shì)的嫌地方勾是其屆就在唐南國(guó)奴小商炭品城掌旁邊竄，有烈市場(chǎng)槍聚集潑的最賤大效應(yīng)，小另外珠其內(nèi)火衣為閱主要辨產(chǎn)品值的定啟位有顛很好應(yīng)的獨(dú)現(xiàn)有性陷，也皺與小塔南國(guó)蓄形成徐了差論異化軟。17備注妙：城謎北綜富合市駕場(chǎng)地丟處禪挪城區(qū)駛，在返佛山偶有區(qū)酸位優(yōu)屆勢(shì)，哄人流振量較路大，程市場(chǎng)喊開闊撞，占地鼠面積可大，紋交通筋物流坡方便列，但駱其產(chǎn)簽品檔梨次多繡為中番低，葡裝修抽配套透也一質(zhì)般。18備注懼：中絮建博偷美位眼于佛呆山大造瀝鎮(zhèn)揉，主下營(yíng)五金、牛建材絲式類產(chǎn)嘩品，耕屬工臥業(yè)類廁專業(yè)貪市場(chǎng)抄，市場(chǎng)內(nèi)綿人流算一般簽，鋪油位面代積較趁大，梳也是喉上下兩層遼復(fù)式幼鋪。19備注難：佛導(dǎo)山是奪全國(guó)泳陶瓷兼衛(wèi)浴膜的集撤中產(chǎn)追區(qū)，蒜這里憶有眾肅多的建陶瓷衡市場(chǎng)濤，主崖要作知為廠煤家的展巖示廳業(yè)，是朋陶瓷蘇廠家皇本地違銷售毀的主濾要方商式，晉市場(chǎng)蔽鋪位陡面積未大，疼品牌沃多，怎產(chǎn)品繩多為中不高檔速。20備注場(chǎng)：萬(wàn)潮菱廣爺場(chǎng)最挑大的彎特點(diǎn)蝴就是訓(xùn)其在裂一德念路精夸品一說(shuō)條街賣里面惑是裝其修最算好、湖設(shè)備提最優(yōu)風(fēng)、購(gòu)物軍最舒胃適、尖服務(wù)般最好相的一瘡個(gè)批煮發(fā)市腥場(chǎng)，穴這也揉是其欠成功許的原旱因之朝一。巾另外糧萬(wàn)菱大廣場(chǎng)績(jī)里面的翅家居顏飾品舞類產(chǎn)科品也電是比斯較齊艦全和枕高檔蕩的。21備注灰：一認(rèn)德路思國(guó)際傅廣場(chǎng)賭的裝河修檔燙次一想般，秩產(chǎn)品辟檔次旁也是蠢高、斷中、宗低檔嗽都有娃，人享流較多，去但由莖于開逆業(yè)時(shí)挖間較懸早，吸各項(xiàng)直配套切都較貨為落礦后于月時(shí)代肅的發(fā)跡展。22備注愚：藝惕景園帽最大胸的特品點(diǎn)就亞是市名場(chǎng)面唱積大嗎，歷琴史久蝕，產(chǎn)斃品品將種豐草富，照所處秤地段狗又是廣州鐵最大泳精品攜、飾每品商猶圈，邊生意滿一直遍較好喊。23備注桿：泰壟康城哲廣場(chǎng)近因絕葛大部陰分為睡個(gè)人嶄飾品震，因壁此商牢鋪面糾積小電，通框道狹礦窄，啟市場(chǎng)賠布局不好陰，顯瞎得很漏亂，呈但產(chǎn)排品品術(shù)種全耍，生收意氣似氛較那濃，穩(wěn)低層脈生意柔較好肚。另費(fèi)站前進(jìn)路的羽西郊俱大廈有14文00多個(gè)四鋪位燈，3.搏5萬(wàn)平朵方米嬌營(yíng)業(yè)還面積患，也患全為瘡個(gè)人憲飾品狠批發(fā)誦。24備注復(fù)：誼塊園是富較老匪牌的剖文具溜精品嶄批發(fā)掙中心蹄，知硬名度疲較高東，地奧理位沫置也挪處廣熟州荔雙灣區(qū)中心策，交棒通方拿便，割貨品否幾乎刷全是啄文具雜和辦映公用攔品，甚但由咽于市原場(chǎng)年臺(tái)代較院久，懼配套績(jī)也較落后粗。25備注免：玩容具城驗(yàn)剛開詢業(yè)時(shí)鳳市場(chǎng)番反響乏很不繪錯(cuò)，您后因閘經(jīng)營(yíng)董問(wèn)題高導(dǎo)致圈現(xiàn)在玩生意焰清淡測(cè)。但敗其最有特吸色的濁是其歡市場(chǎng)忽布局據(jù)合理依，市尸場(chǎng)環(huán)艙境裝骨修較撿好。噸其鋪推位的筋間隔誦，廣墳告牌異的位秩置，場(chǎng)內(nèi)避的區(qū)魚域劃快分等憐是我潔們應(yīng)煩該參愚考的墨。其別業(yè)態(tài)幸基本求上全呼是玩苗具。26備注待：迎功賓豪席泰是透番禺傍酒店店用品霸商圈局里面療新開匆業(yè)，蚊裝修淘規(guī)劃步和產(chǎn)碼品檔云次較鞋高的暢一個(gè)市場(chǎng)吊，其絲式主要矩特點(diǎn)供是停禮車場(chǎng)拳較大迎，綠悅化較偷好。27備注校：南坑天國(guó)句際產(chǎn)懷品檔擴(kuò)次不娛夠高安，市脾場(chǎng)布朋局屬記開敞辭式，偵但市酷場(chǎng)規(guī)邪劃和芒秩序辯顯得槐有點(diǎn)亂，慚以陶之瓷和撥玻璃生器皿宣為主坑。28備注遇：沙僵溪酒袍店用掀品市續(xù)場(chǎng)周那邊的倒配套問(wèn)較豐城富，竹市場(chǎng)衣發(fā)展滑較成橫熟，屠產(chǎn)品遵檔次刃一般位，市場(chǎng)布宵局比花較規(guī)關(guān)整。29備注擠：花控花世需界是危廣州利的大旺型家蝕具為晚主題帳的綜拍合性姿項(xiàng)目捷，此山前的央美居別中心盆現(xiàn)還若有A、B、D三個(gè)展館在珍營(yíng)業(yè)土，其有共有37脅2間鋪污，但嬌主要贈(zèng)業(yè)態(tài)隔為家皮具、鍛衛(wèi)浴殲、建滾材等冶，有少量惰家居諷飾品鎖零散扎分布般。市龍場(chǎng)特開點(diǎn)為牙環(huán)境母好，咸布局竹休閑習(xí)式，窗產(chǎn)品耽中高筍檔。30備注川：博拒皇的筍規(guī)模瞇不算士大，藍(lán)市場(chǎng)踢也不哀算旺路，全圾為家千私店燃，產(chǎn)湯品檔朋次中租高檔倆，可命以借鑒的虜是市捐場(chǎng)布吊局合們理，昏購(gòu)物愛環(huán)境蕩舒適撇，裝書修比扎較現(xiàn)河代風(fēng)迅格。31備注鴨：吉糠盛偉觀邦是押番禺閣區(qū)的業(yè)大型亞家具湊博覽盞中心隱，其篩購(gòu)物粘環(huán)境籃舒適遙，配莫套齊煮全，宜市場(chǎng)設(shè)計(jì)升布局繪也較架為合印理。3233備注豎：梓賣元崗端皮具繪商圈機(jī)是中獲國(guó)皮省具產(chǎn)橫品重錦要集伯散地宣，落怒戶于連此數(shù)于千家辣皮具漸企業(yè)浩已成櫻為中國(guó)昨皮具杰外貿(mào)曉出口耳的重料要力還量。旁全國(guó)嶺皮具老大部渾分產(chǎn)旨自廣忍?hào)|，石其中驚一半寺又來(lái)午自廣家州。裳梓元崗煮北臨炭三元購(gòu)里紀(jì)舟念公魚園，冊(cè)南臨餅廣州飯火車釣站的鴿梓元厭崗地能區(qū)，忌聚集岔了來(lái)柳自全盛國(guó)各贊地的30某00多家混企業(yè)黃，共米有十袋多座卵皮具吳城，50洗00多間射鋪位透。34備注膏：藝孝展中胃心是幸現(xiàn)在漫華南永地區(qū)材較大雜型的縱家居腸飾品倡的集郊中展匆示區(qū)悟，其老市場(chǎng)頁(yè)布局館好，有高伍檔休拾閑專陵區(qū)，鑄二期滋裝修停較高霞檔，秋可做亮隔層驅(qū)，管城理較乖完善震。35前述輪市場(chǎng)炸統(tǒng)計(jì)脖：前面蓬所述俊的市裝場(chǎng)是濤我司琴近一蜓個(gè)月壇來(lái)對(duì)柄與本飽項(xiàng)目裙相關(guān)閃的市肢場(chǎng)所玻做的輸調(diào)查岔的大腿部分陽(yáng)內(nèi)容券。前面擦所述災(zāi)的市刻場(chǎng)共危有36個(gè)，縣所處傲區(qū)域貨包括抹佛山5個(gè)、游廣州30個(gè)、誼深圳1個(gè)，經(jīng)營(yíng)梯的業(yè)捐態(tài)既膠有品菌類齊億全的脫綜合喘性市柄場(chǎng)，驅(qū)也有遵玩具補(bǔ)類、風(fēng)家飾催類、喘建材越類、直酒店尺用品拐類、兇皮具河類等融專業(yè)循市場(chǎng)例，基餃本涵集蓋了頁(yè)本項(xiàng)潮目可桌能涉憶及的彈業(yè)態(tài)悔范圍盤。36二、奔市場(chǎng)某特點(diǎn)脊分析確：1、輻腫射面腎：無(wú)論醋是廣截州還姿是佛延山、剛深圳拉都是透區(qū)域叔性的芹批發(fā)賢市場(chǎng)齡較為集柜中的塑城市屢，這等里集擁中了翼各類群批發(fā)上市場(chǎng)箭，其球品種撕豐富，備價(jià)格削合理氧，產(chǎn)濃品行罩銷地端覆蓋把了華咽南、月華中群、西升南、華東肺以及爭(zhēng)東南受亞、姻歐美基等國(guó)狐外的幅非常動(dòng)廣泛擊的區(qū)張域。372、市蛇場(chǎng)檔領(lǐng)次：佛山郊是一乖個(gè)中獅等的墾工業(yè)痰城市泛，其催工業(yè)價(jià)又是于以陶堤瓷業(yè)耕為最警著名，忠其市哨場(chǎng)多衣為本氣地工讀業(yè)的干產(chǎn)品因?qū)I(yè)途市場(chǎng)妖（尤略其是踏陶瓷抖業(yè)）和中霉低檔耽次的恨日常唇消費(fèi)共品批司發(fā)市挖場(chǎng)。地而廣驚州作拖為國(guó)呼際化蘋的大都武市和蓄中國(guó)千有名奸的百蹄年商切都，風(fēng)其批欄發(fā)市播場(chǎng)不典僅種齒類齊潮全、區(qū)域累分布悉廣泛浴而且徑在服雪務(wù)配明套和飼經(jīng)營(yíng)伏管理古上也準(zhǔn)都是捏較為喪先進(jìn)和掏檔次片較高賤的。383、專提業(yè)性邀：佛山金的批布發(fā)市妙場(chǎng)除采本地素工業(yè)薪的專賣業(yè)市瘦場(chǎng)外昨有較妥多的墊綜合性的亦大型品批發(fā)形市場(chǎng)我，產(chǎn)禽品種線類多毒樣化梅，各噴專業(yè)澆市場(chǎng)綿的區(qū)域分妥布也伴不太曾明顯谷。而秩廣州潔的批晶發(fā)市拐?qǐng)鲈陧敭a(chǎn)品暫上早陰已細(xì)分，饑各市合場(chǎng)的天專業(yè)倆性較比強(qiáng)，路且各哭類產(chǎn)艦品均武有其揪較為粥固定的商鋪圈，脾如三透元里處的皮抹具商跟圈、喂火車爭(zhēng)站的爭(zhēng)鞋類滿商圈作、一德路秀的玩連具精斬品家化居飾陣品商去圈等好等，俱商圈查內(nèi)的遞市場(chǎng)泉絕大多數(shù)祥都很字旺，鑄商圈大外則損較差流。39結(jié)湊論本項(xiàng)逆目處咽廣佛鏈交界炭，在口區(qū)位袋上沒(méi)潔有處命于成報(bào)熟商在圈的復(fù)規(guī)模憲效應(yīng)說(shuō)的優(yōu)勢(shì)，綁但有膜廣佛蜻一體裂化的甚良好儀前景議。針扯對(duì)佛山滴市場(chǎng)可檔次閣低、昨廣州房誠(chéng)市場(chǎng)蹤蝶價(jià)格熊高、經(jīng)營(yíng)濕面積不偏小罵、交理通物弊流不才夠順噴暢等特釋征，腰建議夕著力角在項(xiàng)辣目的區(qū)域愧前景梨好、磁體量渠大、元價(jià)格摔超值頌、配爭(zhēng)套完重備等方沫面作姥文章政，在孫項(xiàng)目晌定位麻上與占廣州椅和佛剝山的滾同類吃項(xiàng)目辮都體昂現(xiàn)出一定俯的差為異化基。在蠶定位淺方面錢則具姓體體額現(xiàn)為密：中高裙檔次陵、享受字型產(chǎn)平品業(yè)困態(tài)為故主、展示時(shí)貿(mào)易狗特征40項(xiàng)目街定位師篇41三、杯業(yè)態(tài)瞎定位盾理由42三、意業(yè)態(tài)玩定位權(quán)理由1、家尚居飾俘品范照圍很蓬廣，盲品種手豐富房誠(chéng)，但綠在佛渾山及蹲廣州汽還沒(méi)勉有一漁個(gè)集壞中的茂家居?jì)蓪I(yè)背市場(chǎng)桿，深舞圳的航藝展跟世界歸體量機(jī)也不攪算太瞞大。燈飾大南猶路一豪條街布藝海印木橋陶瓷零散飲分布工藝傻飾品零散庸分布索于家伴私店畫飾文德虹路一波條街432、每喇年廣組交會(huì)電家居盼飾品口類產(chǎn)料品的謎成交兩量和填成交流產(chǎn)品槍總價(jià)業(yè)都有綢大幅高提高親。究其恩原因克：一是水中國(guó)較的工旬藝類秩產(chǎn)品駱制造銀水平書不斷福提高逆，出采口量圾不斷宴上升;二是里由于返中國(guó)羽經(jīng)濟(jì)葵的高北速發(fā)強(qiáng)展，絞我們單對(duì)精挑神享害受類封產(chǎn)品系的需止求逐韻日上捷升;三是魚由于靠近年濫來(lái)中礙國(guó)房數(shù)地產(chǎn)相業(yè)的肅持續(xù)弦發(fā)展站，因錦此其欣衍生咬行業(yè)援的家毅居類奶產(chǎn)品咬消費(fèi)蒼就不叉斷提和高。443、從海其它哭行業(yè)蠢來(lái)看利，皮唉具、葉服裝富、鞋擴(kuò)類、單家具裂等行冒業(yè)在版華南都是半較為膜傳統(tǒng)粉的行會(huì)業(yè)，巷市場(chǎng)局發(fā)展璃已形薪成較包為完榜善的詞固定腎的商圈，首行業(yè)萌利潤(rùn)鍬、規(guī)斥模、靈客源活及發(fā)襖展趨帝勢(shì)在紋短期宵內(nèi)都爛不可型能發(fā)殘生大的酬變化成，要添想在壤新的禍商圈隱與其矩競(jìng)爭(zhēng)形難度方太大;而家床居飾賤品行于業(yè)是沙較新葬的行掌業(yè)，飽目前蝦行業(yè)鋤也處托在不松斷調(diào)公整、轟完善的架發(fā)展現(xiàn)狀態(tài)毀，較州容易蕩進(jìn)入承這一活領(lǐng)域隊(duì)，且旦今后熟的利喬潤(rùn)空糊間會(huì)父更為廣拜闊。45二、拴業(yè)態(tài)跟定位渾思路廣佛黑商圈稻廠家屆聯(lián)盟彩，政府秩＋協(xié)到會(huì)＋紋發(fā)展造商模偷式華南郵最大瘦的小寒商品棚旗艦艦店36另5天會(huì)坡展，籍天天白都是勿廣交活會(huì)我們鉤的思腸路46因此回，我濱們建埋議將家跌居誦飾零品作為秀我們悟的業(yè)討態(tài)方土向47一、聚形象取定位形象叛描述甜：實(shí)畢用性寶、合緒理性善、人會(huì)性化理解川：1、實(shí)低用性往：高檔理但不仗是追竊求奢遍華，得否則壓會(huì)對(duì)駐客戶丙造成淹產(chǎn)品集價(jià)格墾很高疊的印象;而是繞通過(guò)鴉裝修土、布骨局營(yíng)秧造出篇舒適懂的購(gòu)間物環(huán)子境，途例如薪設(shè)置緊：方便辰易懂瘋的指叮示牌超、舒兼適的逢洗手攀間、嘆醫(yī)療集室、晃兒童耀活動(dòng)唇室等雷等;通過(guò)嘩各類魄有效臘的廣暈告宣鼻傳和逮活動(dòng)水?dāng)U大護(hù)項(xiàng)目領(lǐng)知名廢度也趟為商蘭戶帶來(lái)實(shí)買實(shí)在惕在的宜效益風(fēng)。482、合能理性嫁：從大犧的外惹立面煤包裝貫到場(chǎng)贊內(nèi)每到一個(gè)擦細(xì)節(jié)賣的處歐理，嫂都要梅達(dá)到農(nóng)批發(fā)許市場(chǎng)的志規(guī)劃律和設(shè)業(yè)計(jì)要驅(qū)求,帶給稀客戶灶最大淡的便疲利;3、人縮慧性化沿：服務(wù)瞎要體帥現(xiàn)出醉人性譯化的奏理念州，以復(fù)方便撒、實(shí)映用為銹原則玻，設(shè)好置車遺輛出租衰服務(wù)斧、定序時(shí)樓處巴接痰送服挎務(wù)、甚翻譯盼、托眠管、青導(dǎo)購(gòu)能服務(wù)番等等史。如通匆過(guò)訓(xùn)限練有幼素的襪保安敢和現(xiàn)嚼代化腐的監(jiān)涌控系辟統(tǒng)，槐真正草做到房誠(chéng)全面臺(tái)的安全載保障仙。49四、充業(yè)態(tài)查分布嬸的基稈本原駐則1）借泛助功仇能和截層次喬的分前區(qū)，踐增強(qiáng)虧人氣抹、客穴流量袖，后疊期可煌加強(qiáng)宵首、孤二層米的批賣零兼仇營(yíng)功懶能，石為高警層商練場(chǎng)招宜商打親好基色礎(chǔ)2）正撲門入罵口大飾堂可震作為采大型鹽市場(chǎng)廁主力紫業(yè)態(tài)經(jīng)和佛治山本緊地主李打產(chǎn)偶品的絮宣傳斃展示吵區(qū)，杯在行夸業(yè)選茅擇上友要以題與首漫、二窗層的愛相關(guān)蛛業(yè)態(tài)起相呼緩應(yīng)，擾以在霧整個(gè)創(chuàng)市場(chǎng)挽中起淚到強(qiáng)嫂化和勞提升將項(xiàng)目事形象錯(cuò)檔次簽的作格用3）同毫層同擱區(qū)域蠟業(yè)態(tài)妙分布沙中，秧較佳活位置搞以布渾局精鹿神、丑物質(zhì)馬享受辟型的題中、季高檔題時(shí)尚季消費(fèi)廁商品擊為優(yōu)后先，汗以取刪代人戰(zhàn)們對(duì)住小商孫品是招傳統(tǒng)修溫飽齊型的艱中、順低檔腎消費(fèi)騾商品娃的印吩象，犁與其揉它市斑場(chǎng)形沒(méi)成差磚異化薦，同漂時(shí)增假加租奮金收鐵益4）同起區(qū)域?qū)优c覽層之測(cè)間所拼經(jīng)營(yíng)喝的業(yè)闊態(tài)應(yīng)抱具相艱互聯(lián)牽系，鑄把需予求面蠻積較秒大的帶業(yè)態(tài)刺往高瞧樓層場(chǎng)擺放50備注炮：以濁上業(yè)洋態(tài)分姓布建冤議將局根據(jù)縫商戶短租賃桿意向虧、大償商戶環(huán)洽談岔進(jìn)程跌等情亭況做湯最終晉的分漸布調(diào)秒整，返另個(gè)立人飾棚品、姨化妝媽品、征皮具養(yǎng)箱包球、鐘徑表等盯業(yè)態(tài)握本次蠻暫未誓作布濁局，爹今后界視招丸商情討況再炭定是水否分說(shuō)布。51備注色：以消上市銳場(chǎng)設(shè)違施分牧布為扭初步樸意向刑，以誤后可亂視情概況作晉進(jìn)一友步調(diào)煮整。52佛山詢市場(chǎng)評(píng)的租淺金整訊體較偷低廉損，這給和佛吳山的欲工業(yè)惹城市的定慎位、矮佛山撫城市而經(jīng)濟(jì)秒發(fā)展育程度斜、市堪場(chǎng)內(nèi)而經(jīng)營(yíng)往的品種以貴及批余貨客嚷戶群僚體特專點(diǎn)有循密切觸關(guān)系憲。因堆此若篇是要與其歪它市峰場(chǎng)形霜成差挎異化毯，走漲中高加檔路欄線，曬則本鏟項(xiàng)目的租姿金水柱平會(huì)休是佛森山本肆地商扭戶能固否進(jìn)碼駐的厲最主絲式要影響因著素之旦一。五、泳租金攏建議53由于尾要將獲本項(xiàng)樣目的父形象腎定位蝴為華落南的掀家居斗小商克品第因一城汁，因從此在巷制定租想金價(jià)陰格上港有以捏下建鴿議：1）從形分區(qū)統(tǒng)上來(lái)全講，A、B、C三個(gè)罷區(qū)，床從所腹處的賢位置貍、人逝流的貼導(dǎo)引性、移配套察的便舌利性厚和室概內(nèi)布稿局幾查個(gè)方吊面看皇都以B區(qū)為量最優(yōu)田，C區(qū)其次好，A區(qū)相誕對(duì)較射差，軍在租新金價(jià)頭格上硬這三甜個(gè)區(qū)刷要有巨一定此的差距，心但也屯不宜們太大娘，基反本控齡制在30選%左右2）首售層比堡佛山雹周邊迅市場(chǎng)鮮首層纏價(jià)格寫要高傷一些剛，但羅差距曲不大3）其虜他樓尊層的炕租金至差距資縮小辭，實(shí)封現(xiàn)租非金利卵益最僅大化總結(jié)盡建議544）在起招商問(wèn)前期者不能虹合理圖滿租賺的情調(diào)況下拋，僅固商場(chǎng)旦底層換或一墳、二中層開業(yè)，拾避免耗為追竄求滿界租率聯(lián)低價(jià)舊租賃踐高樓蕩層，非降低擊項(xiàng)目煩物業(yè)您價(jià)值5）由該市場(chǎng)冶調(diào)查革數(shù)據(jù)店可知飼，佛鎖山批注發(fā)市層場(chǎng)的脂租金拔價(jià)格牧普遍排不太湖高，因此藏在招銹商初其期，倉(cāng)定價(jià)剖不宜及過(guò)高分，不也宜超憲出本黨商圈賠行業(yè)睡基本偷水平，期否則扁難以暴在前哄期吸澤引商另戶遷孕場(chǎng)，能不利兩于招價(jià)商工堤作的毯順利番開展，煮應(yīng)先狡以優(yōu)貌惠條私件吸夏引商多戶入肥場(chǎng)，所再逐岔步提糖升價(jià)殘格6）由毛于租色金水厚平在頃商圈洽內(nèi)較筐高，胳因此攏租金濾價(jià)格歪以建隸筑面街積為狡計(jì)量單位磨統(tǒng)一哥出街55樓層使用面積租金（元/㎡/月）建筑面積租金（元/㎡/月）一層100-12050-60二層70-10035-50三層50-8025-40四層40-7020-35各區(qū)捷各層城租金逝價(jià)格去建議56說(shuō)性明1上表味僅為存暫定捷價(jià)格致，在砌招商牢過(guò)程磨中，濁需根肢據(jù)業(yè)謠態(tài)種病類和飛不同稠商戶您的情懼況分者別以遺不同對(duì)的優(yōu)花惠折鬧扣吸因引其董優(yōu)先劑入場(chǎng)劍，做寨旺場(chǎng)蟻后再潤(rùn)進(jìn)行劉價(jià)格騾提升收。而鑒嘗于本須項(xiàng)目倚在本圓商圈敵內(nèi)要排做先諒進(jìn)管厚理模首式的邪創(chuàng)造閑者，層因此唐管理粉費(fèi)可兆按現(xiàn)狠有最工高標(biāo)臭準(zhǔn)定乳價(jià)。57說(shuō)堪明2新場(chǎng)避招商緒均會(huì)盼以一帶定的閣措施鋤帶給皇商戶擔(dān)實(shí)際毫優(yōu)惠頁(yè)，以淚吸引籃新商壁戶入場(chǎng)，與而最雞常見愁的優(yōu)綱惠措斗施就京是免歸稅、岡免工茫商行拜政管背理費(fèi)瞞、免頌管理費(fèi)以向及租腰金折甘扣、圾免租叫期等批形式諷對(duì)商幼戶進(jìn)中行一替定時(shí)這段的澆優(yōu)惠刻。本項(xiàng)扭目由像于遠(yuǎn)局離市原中心松區(qū)，泰市場(chǎng)軋占地摔面積荒廣、川規(guī)模矛大，慕物流攀配送便捷淘、交憲通方被便又易受到抬佛山族政府挑的大扮力扶廣持，完因此偽在稅嘉費(fèi)方如面得到的屠優(yōu)惠對(duì)是廣萌州市鵝中心呼商圈帖無(wú)法小比擬貝的。58六、究招租煉焦點(diǎn)1）吸噸引進(jìn)前出口利商家遺進(jìn)場(chǎng)岡購(gòu)貨2）36徒5天的礎(chǔ)展銷適會(huì)3）各幸個(gè)廠盆家的鉛旗艦優(yōu)店4）一聽站式腔的采利購(gòu)基踩地，袍產(chǎn)品延最齊59七、挽吸引妨商家溝的賣饅點(diǎn)1、產(chǎn)睡品特禽色及情裝修冶：中央寒空調(diào)剃、電揮動(dòng)扶搭梯、穩(wěn)商務(wù)視中心、憤物流娃中心義等等不同慕裝修永主題撕針對(duì)沾不同鬼業(yè)態(tài)復(fù)式才商鋪籃，一紹層價(jià)掀格兩外層使塘用部分嚷鋪位蓮有免總費(fèi)櫥梯窗贈(zèng)寧送通叼道卷閘萬(wàn)門免費(fèi)流櫥窗店柔內(nèi)1.吃5米1.技5米3.享0米免費(fèi)府櫥窗嗎示意肉圖免費(fèi)殲櫥窗602、產(chǎn)認(rèn)權(quán)：發(fā)展客商產(chǎn)添權(quán)物梳業(yè)，環(huán)統(tǒng)一帽招租劫，統(tǒng)瓣一管包理，亂經(jīng)營(yíng)率穩(wěn)定害。3、服殊務(wù)：翻譯訓(xùn)服務(wù)愈、工稻商稅禁務(wù)等夾行政片服務(wù)搬、裝梁修設(shè)僵計(jì)等憶入場(chǎng)范服務(wù)尿、保顯安物愈管服務(wù)兄、導(dǎo)藝購(gòu)服什務(wù)、劇物流絡(luò)倉(cāng)庫(kù)監(jiān)服務(wù)谷、商住務(wù)中店心服拘務(wù)4、配報(bào)套：會(huì)議爺中心踐、展壯示廳集、辦網(wǎng)公廳翅、餐算飲、仆酒店偽等等5、宣役傳：每年縫投入粗過(guò)千術(shù)萬(wàn)廣膛告費(fèi)丹用，予吸引耍過(guò)百植萬(wàn)進(jìn)擦出口碧商進(jìn)祖場(chǎng)6、租無(wú)賃優(yōu)紙惠：特長(zhǎng)父免租槍期、勢(shì)五星宿級(jí)裝擠修、羨金融疲借貸糠服務(wù)7、政節(jié)府支暮持：每年溝廣交欺會(huì)期愁間定克期舉僅辦展烘覽等無(wú)促銷還活動(dòng)8、強(qiáng)降強(qiáng)聯(lián)雁手：實(shí)力父發(fā)展謹(jǐn)商與成廠家音聯(lián)手耽打造36畢5天華計(jì)南最超大家鎖居會(huì)段展61招商須思路沿篇62本項(xiàng)湯目地灑處廣杯佛交劈燕匯地淚，周垃邊除其南國(guó)怠小商徐品城用之外除無(wú)大賭型的投批發(fā)鏟市場(chǎng)，鍛距離殖廣州塑中心龜區(qū)的證商圈淋和佛俱山中灑心區(qū)四的商鹽圈均劍較遠(yuǎn)導(dǎo)。從避招商倘角度來(lái)泳看，肝項(xiàng)目慨有14萬(wàn)平許方米逗的體寧量，帳要想紗達(dá)到語(yǔ)一定檔的首朋期招盆商比例，屢必須略通過(guò)慰前期正大量瓜的廣奴告推睬廣，安增加政知名芳度和緩震撼區(qū)力才概能吸掠引商戶磨前來(lái)良咨詢配、洽此談。63一、嶼儲(chǔ)客錘方法運(yùn)用府會(huì)刊際＋協(xié)親會(huì)＋尊政府張的模最式，說(shuō)讓客剝戶主晨動(dòng)找身我們季洽談喉，避俗免我跑們逐個(gè)老找客岔戶聯(lián)錦系洽覽談促暮銷，指這樣倡會(huì)造戰(zhàn)成極狀大的至?xí)r間回和人墊力的吊付出匙。整個(gè)涂項(xiàng)目鞏要招10祥00個(gè)客遭戶以捎上，牲可運(yùn)墾用以期下方標(biāo)法達(dá)隊(duì)到儲(chǔ)監(jiān)客目訂的：政府會(huì)刊協(xié)會(huì)641、尋雅求政鵲府的肢大力改支持集，定鳥期舉淹辦和棉參加扒類型今的展拉會(huì)的豆研討酸會(huì)等爆。2、成灶立專餓業(yè)的歪協(xié)會(huì)水通過(guò)沉這一活形式協(xié)可聚頑集更童多的稀同行有業(yè)人轎士，跌并促揉進(jìn)交產(chǎn)流，敢達(dá)到扇擴(kuò)大斯影響參的目費(fèi)的。3、舉吹辦酒訪會(huì)、意迎春唇團(tuán)拜忠會(huì)、齡品茗難會(huì)等懶，贊階助行宵業(yè)內(nèi)竟相關(guān)丑活動(dòng)辨，以丙提高僅知名匠度。4、樹避立本皺項(xiàng)目頂?shù)臅?huì)床展形射象，喊吸引填客戶于到場(chǎng)步參觀廊采購(gòu)吵。5、樹旨立廣柳佛商派圈核食心形轟象，葵突出煩前景淹好、災(zāi)性價(jià)復(fù)比高濟(jì)的特桌點(diǎn)。6、突許出廣科佛批括發(fā)中疏心集技中區(qū)矩的特界點(diǎn)，芳吸引定采購(gòu)賀商的捎目光噸。65由市層場(chǎng)調(diào)敵查篇伴可知脂，廣標(biāo)州的璃家居樹飾品占專業(yè)仍市場(chǎng)浸以一徐德路桂商圈坦為最絨集中嗓，其它治市場(chǎng)拖分布賄較為晌分散缺，在隸短期送內(nèi)要墨靠這盼些本透地商御戶去赤進(jìn)駐濱、填席充滿珍本項(xiàng)目寧的鋪秤位是句很難隱的，興必須匪向外愛擴(kuò)展遍招商鴿，考昆慮補(bǔ)桃充新鏈的、堵有發(fā)篩展前梁景的相吉關(guān)行捎業(yè)業(yè)去態(tài)進(jìn)恒入市型場(chǎng)，撐同時(shí)該也應(yīng)陽(yáng)該加低強(qiáng)對(duì)糠新創(chuàng)丈業(yè)商專戶的犁吸引王。面對(duì)攤陌生碼的外助地市根場(chǎng)，悅招商接工作士風(fēng)險(xiǎn)衰明顯油加大馬，在君經(jīng)過(guò)隸前期顯的調(diào)萍查分至析后，便我們碑建議唯除在淺佛山爭(zhēng)及廣泉州的瀉廠家延和市籮場(chǎng)作休重點(diǎn)填突破蒜外在貧周邊沾地市制及外省偷先以炸試點(diǎn)論方式凈針對(duì)陜某些板集中痛的有姜特點(diǎn)鮮的市訴場(chǎng)進(jìn)綢行招事商，頁(yè)通過(guò)孔試點(diǎn)貢情況來(lái)尼調(diào)整腹對(duì)外校的招匹商方砍案。三、亦目標(biāo)榮客戶661、本附地商踏戶商戶特征商戶范圍老商戶:已從事個(gè)體事業(yè)十?dāng)?shù)年，現(xiàn)經(jīng)營(yíng)狀況良好，開設(shè)有分店，在利潤(rùn)穩(wěn)步上升的階段，相對(duì)會(huì)謹(jǐn)慎細(xì)微，穩(wěn)中求勝，對(duì)新場(chǎng)的入駐，除了考慮入場(chǎng)優(yōu)惠外，還會(huì)憑多年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)觀望新場(chǎng)的發(fā)展前景佛山：南國(guó)、城北及陶瓷等相關(guān)的專業(yè)市場(chǎng)廣州：主要是一德路商圈內(nèi)的家居類商戶、其它商圈的家居、家飾、家俱類商戶中型商戶:近年來(lái)事業(yè)發(fā)展較好，現(xiàn)希望進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，對(duì)高檔次的新場(chǎng)會(huì)有一定興趣，但對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)域發(fā)展的預(yù)測(cè)對(duì)其影響頗大，更關(guān)切周圍其他商家動(dòng)態(tài)及新場(chǎng)業(yè)態(tài)分布規(guī)劃小商戶:目前在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于弱勢(shì)，力求有所改變，因此對(duì)新場(chǎng)的興趣度相對(duì)以上兩種商戶會(huì)更大，但其對(duì)租金的承受能力也相對(duì)較差672、周虹邊地抱市區(qū)澆域、形外省批商戶商戶特征商戶范圍周邊地市區(qū)域:在當(dāng)?shù)匾寻l(fā)展到一定規(guī)模，不滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展，需要求得更大發(fā)展空間,其對(duì)新場(chǎng)的地理位置及租金、入場(chǎng)優(yōu)惠相當(dāng)關(guān)注，對(duì)周邊商戶的情況也很敏感，但對(duì)于佛山的發(fā)展前景有良好預(yù)測(cè)廣東、廣西、湖南、福建等全國(guó)知名大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)普通的外省商戶：在比本項(xiàng)目條件差的地區(qū)，事業(yè)穩(wěn)定擴(kuò)大過(guò)程中，希望借助這一平臺(tái)進(jìn)一步尋求發(fā)展外省的知名商戶：與當(dāng)?shù)卮笊虘艉献鳌f(xié)助管理、打工、已經(jīng)在行業(yè)摸爬滾打多年、積累了一定的貨源、客戶及資金的外鄉(xiāng)人，自身?xiàng)l件已具備，而在當(dāng)?shù)刈陨砟芰τ植蛔阋耘c大商戶抗衡時(shí)683、新既創(chuàng)業(yè)貼商戶商戶特征商戶范圍有閑余資金，不知道該如何運(yùn)營(yíng)但又希望讓自己的在經(jīng)商方面的知識(shí)能運(yùn)用于實(shí)踐，想以各種渠道踏入從商之路

本地及周邊地市畢業(yè)后未找到合適工作者、從單位辭職者、下崗者、對(duì)現(xiàn)有的打工生活不是很滿意，希望能有更好的收入者69二、中首期松主力士招商臺(tái)方向符合使項(xiàng)目乒整體炒在形象佩、檔斑次等方面撇的定脊位有較動(dòng)多目刃標(biāo)客豎源，能在敗較短攝時(shí)期仇內(nèi)招至怎一定輝比例行業(yè)冬發(fā)展如潛力燈大，品牌扮店培棟育市爪場(chǎng)能力星強(qiáng)因處歇市場(chǎng)兵內(nèi)較衣好的區(qū)熄域，禾有較物高的租金成承受吸能力能迅淚速提撐高項(xiàng)腿目知名度自，為潛下一怒期招握商打下貧堅(jiān)實(shí)勞的基普礎(chǔ)首期揪主力招商秧業(yè)態(tài)應(yīng)具絮備的望特征70根據(jù)異以上答的特窩征我銀們建里議首惜期主忍力招呀商方途向?yàn)轫?yè)：陶瓷徹、布潮藝、鹿工藝稿品、搞家具備注葬：當(dāng)寨然在幼首期撇招商牢時(shí)還冰要將該主力說(shuō)業(yè)態(tài)黑的上下游綿業(yè)態(tài)途作為爹次級(jí)水招商擴(kuò)方向古，以跪打造撒更完睜備的產(chǎn)業(yè)找鏈，闖增加秋市場(chǎng)陜的抗歡風(fēng)險(xiǎn)貞能力乞。另浪外也需不排斥其希它業(yè)防態(tài)的銀入駐論要求狠，為悔下一音期招讀商的綠選擇作儲(chǔ)依備。71綜上偽所述忽，必?fù)眄氃诨收猩堂愤^(guò)程捐中，靈保持全較高品姿態(tài)陜，對(duì)于珍本地諷大商隙戶來(lái)盟說(shuō)，簡(jiǎn)與其岸在前擦期就箭交出得主動(dòng)權(quán)，去導(dǎo)致蠟在租友約談隙判中換被大遭戶制趟約，介還不李如將妻此類風(fēng)停險(xiǎn)規(guī)派避;在與被本地腐小商儲(chǔ)戶洽恭談的丙同時(shí)蠻，可鞭同時(shí)轉(zhuǎn)娛向周室邊其呆他地徑區(qū)招揚(yáng)商，嗎利用轟“外算來(lái)的奸和尚賀好念經(jīng)仇”的跌情況懷擴(kuò)大擺宣傳卡外來(lái)曲商戶毛的影裝響力甚，將碑主動(dòng)權(quán)蛾始終及掌握壁在自予己手超中。72招商毫策略猴篇73一、煙招商濕策略1、著樸力讓璃廠家堂主動(dòng)岡找我牲們洽考談，仆提出超其要假求;2、成笑立協(xié)奇會(huì)，解由政惱府牽嘩頭，虹舉辦客交易始會(huì)分隊(duì)會(huì)場(chǎng)憂等；3、在繪前期咽盡可域能擴(kuò)何大接攀觸面騰，吸叔引商餓戶查畜詢，貸再制秩定下綁一階宰段的予招商愈工作，概在準(zhǔn)誰(shuí)備充川分前接不正運(yùn)式發(fā)牙布招閉商的拜信息蓋；4、不竟同區(qū)牌域有金不同建的包樓裝主慮題，練用特投色包倚裝和愧好的端管理沒(méi)提升觸項(xiàng)目啊價(jià)值蹄；5、招這商力斥量從冊(cè)三個(gè)依方面坡進(jìn)入跪：政案府協(xié)舅會(huì)、商廠家蔥、代爭(zhēng)理商晃家，姓分小餡組集在中力屢量突愈破，聞提高刃成功曲率。74整個(gè)樂(lè)招商謀安排質(zhì)可以土分為抬以下飼三個(gè)怠階段名：商戶劣接觸賀期（20醫(yī)08年2月-4月）重點(diǎn)梁商戶剃招商氧期（20坡08年5月-6月）全面允招商鴉期（20抹08年7月-9月）二、愁招商兇階段然后次是10飾-1味1月份達(dá)是交偽場(chǎng)、買裝修韻，12月份霜開業(yè)