某上市地產(chǎn)集團(tuán)年度冬季練兵講稿

北京**03年度冬季練兵講稿

1、跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)集團(tuán)

工程管理模式

2、04年工作任務(wù)及工程口要求

**專(zhuān)業(yè)集成之流程圖時(shí)間進(jìn)程總流程圖三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段工程管理的任務(wù)一）、投資決策階段

二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段三）、施工準(zhǔn)備階段四）、施工階段五）、保修階段1、現(xiàn)場(chǎng)踏勘，收集有關(guān)水文、地質(zhì)、配套以及周邊建筑、社會(huì)環(huán)境等資料；2、根據(jù)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定位等，協(xié)助估算工程造價(jià)；3、協(xié)助提出分階段開(kāi)發(fā)方案，提出工程建設(shè)計(jì)劃，編制總控制進(jìn)度計(jì)劃。一）、投資決策階段

1、參與勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等選擇，協(xié)助簽定合同并督促實(shí)施（進(jìn)度、結(jié)果）；

2、協(xié)助提出設(shè)計(jì)要求（設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)），參與評(píng)選設(shè)計(jì)方案；3、協(xié)助編制出圖計(jì)劃；

4、督促設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)、優(yōu)化設(shè)計(jì)（含鋼量、砼含量）；

二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段5、審核設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范以及國(guó)家規(guī)定的具體要求；

6、審核設(shè)計(jì)是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、使用功能；7、審核設(shè)備等選型的合理性；8、審核設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性；例如：樁基選型、基坑支護(hù)方案的選擇。

9、協(xié)助編制報(bào)板報(bào)樣計(jì)劃；

10、協(xié)助辦理報(bào)建手續(xù)。1、組建項(xiàng)目部班子；

2、建立招標(biāo)制度，合格供應(yīng)商及合格承建商名冊(cè)、黑名單；3、審核圖紙，制訂招標(biāo)方案，編制工程招標(biāo)計(jì)劃;例如：招標(biāo)方案：分區(qū)、招標(biāo)形式、合同形式、甲定及甲供范圍；策略迭代招標(biāo)法。4、審核施工圖預(yù)算；

三）、施工準(zhǔn)備階段5、組織資格預(yù)審、確定投標(biāo)單位；

6、招標(biāo)：編制與發(fā)送招標(biāo)文件，組織評(píng)審?fù)稑?biāo)書(shū)（含技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)），定標(biāo)；7、編制物資采購(gòu)計(jì)劃；8、簽訂有關(guān)合同：標(biāo)準(zhǔn)合同；

9、辦理各項(xiàng)手續(xù)（招標(biāo)、報(bào)建）。

2、現(xiàn)場(chǎng)勘探報(bào)告，開(kāi)工前七通一平及準(zhǔn)備工作；3、確認(rèn)承建商選擇的分包商；4、組織施工圖紙會(huì)審（內(nèi)部會(huì)審、預(yù)審）；1、開(kāi)工報(bào)告、辦理開(kāi)工手續(xù)；四）、施工階段6、督促檢查設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方執(zhí)行合同、規(guī)范以及技術(shù)方案；7、材料、設(shè)備的檢查驗(yàn)收，建立臺(tái)帳；8、組織分項(xiàng)工程和隱蔽工程驗(yàn)收;9、簽發(fā)付款憑證、簽發(fā)現(xiàn)場(chǎng)簽證；例如：簽證的四項(xiàng)基本原則。5、審核施工組織總設(shè)計(jì)以及專(zhuān)項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)；

11、督促整理竣工資料

；12、組織工程竣工驗(yàn)收;13、審查工程結(jié)算;例如：結(jié)算條件:內(nèi)容已完、驗(yàn)收合格、資料移交。14、參加項(xiàng)目部例會(huì);15、參與處理有關(guān)質(zhì)量、進(jìn)度等問(wèn)題。10、辦理預(yù)售房款手續(xù)；1、與物業(yè)合作，處理入伙；

2、參與鑒定質(zhì)量責(zé)任；3、督促承建商保修；

4、參加后評(píng)估，積累經(jīng)驗(yàn)。

五）、保修階段四、幾種可能的模式1、項(xiàng)目部及地區(qū)公司負(fù)責(zé)制；2、集團(tuán)化管理。1、項(xiàng)目部及地區(qū)公司負(fù)責(zé)制分析1.1優(yōu)點(diǎn)決策速度快，效率高2.1缺點(diǎn)1、項(xiàng)目部管理跨度太大,專(zhuān)業(yè)化程度較低。2、公司重復(fù)勞動(dòng)嚴(yán)重，資源共享程度低。3、部門(mén)職能不均衡4、公司部門(mén)/崗位編制不一5、制度、職能不一2、集團(tuán)化：集中的資源管理1、專(zhuān)業(yè)化的部門(mén)架構(gòu)；2、集中的人力資源管理；3、集中的資金管理；4、集中的信息管理（聯(lián)網(wǎng)）；5、總部/地區(qū)公司/項(xiàng)目部三級(jí)管理架構(gòu)；6、三權(quán)分立的分工負(fù)責(zé)制；7、統(tǒng)一的招標(biāo)采購(gòu)模式。集團(tuán)化管理模式之一：架構(gòu)設(shè)置與規(guī)范1、部門(mén)職能專(zhuān)業(yè)化；a總部/一線(xiàn)的銜接b工程管理部職能c項(xiàng)目部職能2、業(yè)務(wù)流程程序化；3、技術(shù)細(xì)節(jié)指引化。1、隊(duì)伍建設(shè)第一、人才選拔與招聘從現(xiàn)有職員中選拔從社會(huì)上招聘優(yōu)秀人才等手段，充實(shí)隊(duì)伍。第二、開(kāi)展專(zhuān)業(yè)資格培訓(xùn)，鼓勵(lì)獲取專(zhuān)業(yè)資質(zhì)證書(shū)大專(zhuān)院校等社會(huì)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)，鼓勵(lì)參加專(zhuān)業(yè)任職資格證書(shū)考試。政府注冊(cè)任職資格與公司內(nèi)部任職資格間接掛鉤的制度。

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施第三百、內(nèi)特部培園訓(xùn)，飄樹(shù)立嶺工作妨作風(fēng)發(fā)、宣缸講公棕司要散求案例饞講解伏、個(gè)頌別輔鍛導(dǎo)、護(hù)網(wǎng)上拖論壇般、周暴刊、客會(huì)議最、冬銷(xiāo)季練云兵等耗形式第四倡、人界才交奔流、計(jì)崗位商輪換預(yù)等方配式第五食、新霸動(dòng)力抗到項(xiàng)評(píng)目部燃現(xiàn)場(chǎng)繪工作第六花、每?jī)x半年郊一次等系統(tǒng)瘋內(nèi)部秤工作鍛會(huì)議第七直、專(zhuān)依題研絲式究、圣國(guó)內(nèi)院外學(xué)暫術(shù)會(huì)列議、拴考察略學(xué)習(xí)壁、蓋在辛刊物疊發(fā)表舒論文罵等。第八接、與所政府塞部門(mén)桑、學(xué)數(shù)術(shù)研躍究賀機(jī)構(gòu)因等建夢(mèng)立良滾好關(guān)蟲(chóng)系。

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施

2、雙組織茶建設(shè)第一列、建竹立完并善地識(shí)區(qū)公逼司招在標(biāo)采做購(gòu)領(lǐng)垃導(dǎo)小負(fù)組第二什、對(duì)情有兩倉(cāng)個(gè)及焰以上黎在建緩項(xiàng)目例的公不司，姿設(shè)立稀主管工程斜的副薄總經(jīng)革理或益工程勾總監(jiān)繡，避逝免管耳理跨潛度過(guò)大沙。形將成工駝程管儲(chǔ)理系似統(tǒng)，改便于餐協(xié)調(diào)最管理割。第三攤、建凳立戰(zhàn)自略合鍛作伙職伴制藍(lán)度，如監(jiān)細(xì)理、鳥(niǎo)供應(yīng)槳商、駱施工咱、專(zhuān)王家隊(duì)聚伍。集團(tuán)化管理模式之二：具體措施3、斑日常繩工作龍制度艱建設(shè)項(xiàng)目區(qū)部項(xiàng)目炸部周吳例會(huì)幼，上當(dāng)網(wǎng)項(xiàng)目職部專(zhuān)萬(wàn)題會(huì)帆議，木上網(wǎng)項(xiàng)目赤部月鐘報(bào)，而上網(wǎng)地區(qū)梢公司建立偉工程據(jù)管理攤卡，牧上網(wǎng)公司瘦月例曲會(huì)，蜂上網(wǎng)公司老對(duì)項(xiàng)弟目部章月例薯行檢距查制駐度，要上網(wǎng)突發(fā)估事件覆處理乘，上榨網(wǎng)半年畏、年受度、獅完工夜總結(jié)蒼，上儲(chǔ)網(wǎng)集團(tuán)派總部匯總熊、評(píng)飲估、烘總結(jié)防、指床導(dǎo)參與韻買(mǎi)地惱、規(guī)流劃設(shè)已計(jì)、慢營(yíng)銷(xiāo)脊、售極樓、螞物業(yè)杰管理共等提供慣季度箏聯(lián)合咐檢查抓制度提，上揮網(wǎng)半年趨系統(tǒng)護(hù)內(nèi)部臣工作此會(huì)議獄，上拼網(wǎng)制度司修訂撤，上甘網(wǎng)專(zhuān)項(xiàng)蘇治理業(yè)及案體例，虧上網(wǎng)物資宅采購(gòu)關(guān)管理集團(tuán)怠化管裙理?；问街y三一）筑、物叔資采茄購(gòu)管輔理規(guī)處定組織胞機(jī)構(gòu)供應(yīng)頂商管符理體化系采購(gòu)閱流程招投銀標(biāo)控歷制原慚則組織瓣機(jī)構(gòu)地產(chǎn)國(guó)公司撞成立振采購(gòu)乒領(lǐng)導(dǎo)棄小組濾，是醉采購(gòu)轟工作幻玉的決獲策機(jī)立構(gòu)小組拴的構(gòu)藍(lán)成：君組長(zhǎng)滅由地扯產(chǎn)公戒司總覽經(jīng)理叮兼任委，副返組長(zhǎng)消由分貪管工距程的痰公司炕領(lǐng)導(dǎo)擾擔(dān)任肥，組淺員是名各業(yè)陡務(wù)部時(shí)門(mén)經(jīng)敲理副組爸長(zhǎng)主械持日獅常工肅作、偷工程等管理安部負(fù)殃責(zé)處啟理日詢(xún)常工質(zhì)作及娘采購(gòu)坦集中亂管理示工作辰。項(xiàng)目抗部經(jīng)輕理、虎部門(mén)爹經(jīng)理?yè)?、分逮管領(lǐng)查導(dǎo)在竹公司梳負(fù)責(zé)冊(cè)人以須及集粱團(tuán)授鹽權(quán)范齒圍內(nèi)礎(chǔ)開(kāi)展聲工作明確酒小組奴各成侵員的滲崗位趕職責(zé)供應(yīng)腐商管鞋理體仇系試用猛供應(yīng)襖商：迅經(jīng)采襯購(gòu)領(lǐng)茅導(dǎo)小避組考能察合虎格，肢但未帝合作恐過(guò)或凳合作膝次數(shù)刑不足3次合格腰供應(yīng)質(zhì)商：銀合作3次及繩以上更，有肥良好父合作掙記錄建立《合格墻供應(yīng)采商名咽錄》，對(duì)討供應(yīng)鐘商進(jìn)舟行分徐類(lèi)管箱理（冠試用稼、合搜格、鍬不合溝格等駁），烘建立鍬評(píng)估賭制度合格腎供應(yīng)鋪商進(jìn)物行排建名，距選擇您中標(biāo)嫂單位株時(shí)優(yōu)約先考花慮排底名靠蜂前的誼供應(yīng)雕商。門(mén)戶(hù)肢開(kāi)放簡(jiǎn)與資忙格預(yù)柔審制蝦度：歡迎恢任何熄供應(yīng)剝商、造但投紫標(biāo)前干必須得經(jīng)過(guò)愛(ài)資格尼預(yù)審由采血購(gòu)領(lǐng)批導(dǎo)小敗組負(fù)貓責(zé)資太格預(yù)去審合格焰供應(yīng)幣商地區(qū)絨定向宗供應(yīng)漁商在合撓格供售應(yīng)商亡的基和礎(chǔ)上脈實(shí)施針對(duì)陽(yáng)地產(chǎn)攏公司積常用蹲或?qū)〕杀久阌兄厥枰八晚懙牧癫牧献嗪驮O(shè)掠備形成《年度拿定向怕供應(yīng)盜商協(xié)犯議匯重總》指導(dǎo)搜項(xiàng)目狗采購(gòu)盒，做沈到有退計(jì)劃纖、有毅目的豈采購(gòu)懂。實(shí)現(xiàn)籌直接懸向地荷區(qū)定劉向供蠅應(yīng)商弟采購(gòu)設(shè)，減躲少招麗投標(biāo)掘工作甚量。由地帖產(chǎn)公馬司采材購(gòu)領(lǐng)田導(dǎo)小挑組完昏成認(rèn)啟定集團(tuán)孩戰(zhàn)略桃供應(yīng)險(xiǎn)商針對(duì)醋采購(gòu)便量大雙或?qū)μ?*斤品牌護(hù)、質(zhì)致量、釘成本犬有重待要影殘響的檢材料皂設(shè)備趴。獲取槽優(yōu)惠店條件糟，形題成《集團(tuán)書(shū)年度擴(kuò)戰(zhàn)略仰供應(yīng)陡商協(xié)淘議匯嫩總》。各地古公司潮按照用合作錫協(xié)議敏規(guī)定象的單券價(jià)和烤條款兇，直謠接向餐集團(tuán)掠戰(zhàn)略懶供應(yīng)財(cái)商采散購(gòu)，易減少稍統(tǒng)一惜采購(gòu)蔥產(chǎn)品耐的招狼標(biāo)工濫作量流。由集合團(tuán)工武程管俱理部污建材南采購(gòu)恒中心隱組織紡各地見(jiàn)產(chǎn)公犯司認(rèn)牲定采購(gòu)脅流程項(xiàng)目章經(jīng)理葵部提雪交采例購(gòu)計(jì)秧劃工程嗚管理尤部審嶼定采稿購(gòu)計(jì)半劃集團(tuán)擱統(tǒng)一刻采購(gòu)地區(qū)灰定向嫁采購(gòu)*萬(wàn)胸元以剃下*萬(wàn)歐元以恨上招名投懶標(biāo)詢(xún)戴價(jià)確定應(yīng)價(jià)格末及供夏應(yīng)商直接樂(lè)采購(gòu)三方境合同限假價(jià)其它讓材料間采購(gòu)全面蠢招標(biāo)：各銷(xiāo)種產(chǎn)冤品（紗*萬(wàn)屯元以維上的郵甲供倚、限戴價(jià)、泉三方回合同遠(yuǎn)產(chǎn)品增）必污須通咳過(guò)招氣標(biāo)確臂定價(jià)辦格及胳供應(yīng)晉商。使不得歷肢解軋采購(gòu)柳，以馬規(guī)避殼招標(biāo)事先她確定印產(chǎn)品腳：采購(gòu)衛(wèi)管理交部門(mén)索應(yīng)組唯織項(xiàng)型目部斬、設(shè)兇計(jì)部監(jiān)等相樹(shù)關(guān)部剝門(mén)提餅前做陷好產(chǎn)膜品選慕型工木作。資質(zhì)體預(yù)審：投喇標(biāo)單慶位必雷須經(jīng)譜過(guò)考泳核，坊從《合格影供應(yīng)倍商名瘋錄》內(nèi)選簽擇透明攪化：招坑投標(biāo)員必須承上網(wǎng)瘦，且高嚴(yán)格志按網(wǎng)緒上招綿投標(biāo)貴要求名操作集中宅管理：工游程管槽理部絮負(fù)責(zé)忘招標(biāo)躲組織抖和管肉理工圾作。監(jiān)控茂制度侍：月沒(méi)報(bào)、怕季度飲內(nèi)審翅、定席期總伐結(jié)招投賭標(biāo)管互理二）哥、實(shí)飯施明確因各地鹿產(chǎn)公葉司采顯購(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組獎(jiǎng)名單責(zé)，確秒定采俱購(gòu)集腿中管妹理部駁門(mén)，對(duì)采購(gòu)幼管理笛人員進(jìn)行鐘集中婚管理放。地產(chǎn)刪公司向應(yīng)遵蝦照集熟團(tuán)發(fā)族布的狡采購(gòu)孤文件猛，編漂制各亞自的侵采購(gòu)莊規(guī)定向，報(bào)亦集團(tuán)慨工程津管理橫部審緊批后掙執(zhí)行地產(chǎn)霜公司貪建立門(mén)供應(yīng)蛙商數(shù)廊據(jù)庫(kù)陶，形碗成《合作有供應(yīng)蜻商名欠錄》、《不合格供應(yīng)徐商名童錄》地產(chǎn)進(jìn)公司鵝發(fā)展減地區(qū)災(zāi)定向令供應(yīng)撒商執(zhí)行譜統(tǒng)一般采購(gòu)三）超、對(duì)執(zhí)醉行采愛(ài)購(gòu)規(guī)西定的崇跟蹤洽與評(píng)犧估建立傲月報(bào)慕、季罪度檢墓查、令半年律總結(jié)貴等管詞理制沿度，刮對(duì)采環(huán)購(gòu)過(guò)徑程和粉結(jié)果愧進(jìn)行表檢查