某上市地產(chǎn)上海別墅項目概念與產(chǎn)品

***別墅“今天│一次│理想的探索│和實現(xiàn)***別墅項目概念與產(chǎn)品研究策源觀點：高品質(zhì)、純獨棟社區(qū)

市場發(fā)展趨勢地塊價值挖掘趙巷泗涇徐涇九亭莘閔顓橋洞涇佘山佘山別墅圈水景資源——最適宜高品質(zhì)獨棟別墅開發(fā)快速交通受宏觀政策和土地供應結(jié)構(gòu)的影響——獨棟別墅將日益稀缺，長期價值看漲。市場發(fā)展趨勢：時間03年2月國土部45號令，限批別墅用地，上海市執(zhí)行容積率0.3以下地塊限批06年1月《06年國土資源工作要點》：嚴控低密度高檔地塊，繼續(xù)停止別墅類用地供應06年6月國土資源部緊急通知，限制一切別墅用地出讓。政策三令五申，低密度別墅用地已經(jīng)停批04年以來上海住宅用地供應結(jié)構(gòu)容積率出讓幅數(shù)比例R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%1.0≤R＜1.58847.1%R≤1.54926.2%04年以來，新增純獨棟別墅用地已經(jīng)極少，而混合型別墅仍是供應主力。R＜0.510.5%0.5≤R＜1.04926.2%獨棟供應量減少的趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)獨棟比重下降2.2%

》尋找獨棟別墅的市場機會？別墅市場結(jié)構(gòu)近期市場熱點消費習性研究萬㎡㎡300400500獨棟別墅面積供應結(jié)構(gòu)供應主力310400上海獨棟別墅的主力供應面積在310-400㎡；面積在310㎡以下的別墅為近期上海新興的產(chǎn)品類型，整體供應比重仍然較低。新興市場萬㎡萬元200400600800總價在450-700萬為主力供應區(qū)域；450萬的以下的市場供應比重相對較小。獨棟別墅總價供應結(jié)構(gòu)主力供應區(qū)域萬㎡而填補這一空白的獨棟項目成為近期別墅市場熱點。獨棟供應空間：面積在310㎡以下，總價在450萬以下的產(chǎn)品相對稀缺典型個案分析保利十二橡樹莊園1獨棟面積：250-310㎡近期單價：13000元/㎡主力總價：320-400萬2好世麒麟園獨棟面積：220-300㎡近期單價：15000元/㎡主力總價：330-450萬05年7月以來獨棟項目銷售情況比較項目名稱銷售套數(shù)（套）去化速度（套/月）稀缺獨棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.7主流獨棟別墅西郊古北483.7佘山銀湖463.5佘山豪宅項目佘山高爾夫382.9上海晶園251.9小獨棟項目擁有主流獨棟和豪宅不可比擬的去化速度稀缺獨棟別墅十二橡樹莊園839.5好世麒麟園13910.730%15%0.5%熱銷推動價格上漲，小獨棟價值直追主流獨棟產(chǎn)品小獨棟別墅的興起伴隨著一個“新富階層”的壯大客戶分析以保利十二橡樹莊園成交客戶和佘山3號前期客戶為基礎。富人惕也分稿類他們紡不是挎頂級株的富肢豪，但同蒸樣是「社簡會精骨英」、城口市的「上競流階禽層」富有都、更敬熱衷咱于消珍費、帝享受儉和價滅值實岡現(xiàn)大中鳥型企鋼業(yè)合申伙人新經(jīng)姻濟企販業(yè)的CE秤O、CF警O等高削級管銅理層中小規(guī)則模私蠶營企勾業(yè)老板知名教授、專家、學者資深拋律師、會計賺師、設計膛師演藝界、體育茅界名流知名削作家擋、畫護家等自由脊職業(yè)顫者擁有豎公車熟及各支種灰捕色收離入的政府干部……處于財富金字塔的上層31徐-3但5歲，寄新婚款或孩它子較招小，脅老人窄偶爾鄭同住數(shù)；45醉-5它0歲，1-盤2個孩倦子，梳外出液求學笑或獨前立生判活，戒上一惕代偶斤然同盆住。家庭忘人數(shù)促較少斗，在鍬居住脅上對直居室泡、空駱間的說要求責較低朵。為2閱1世蘆紀富勺人的「小湯家庭返結(jié)構(gòu)坡」量身筐打造遙……客戶年齡結(jié)構(gòu)客戶糠家庭雅狀況滿足「首畏次獨塑棟別疤墅置宗業(yè)者動」的別跑墅生偏活理見想居住慈在市執(zhí)區(qū)高子檔公鞠寓，莫或者愧擁有巾近郊哲經(jīng)濟弱型別宜墅生味活經(jīng)姓歷。憧憬雅真正餓的郊條居別淚墅生貪活，除改變基生活輝方式因或居嶺住環(huán)錄境。以自秒住為穴住，架關注討社區(qū)竄的長淋期增忙值。以現(xiàn)居住地劃分：以戶籍地劃分：客戶只覆蓋返面廣洪，「本魄埠精嘩英」和「外示省富岔人」占據(jù)顯絕對慨比重新富閥階層批是商陪業(yè)社喬會的炎產(chǎn)物罩。商業(yè)杏的力跟量在爪成長尼，商螺業(yè)社物會的麻發(fā)展嬸，這北一群緩體的虹基數(shù)旁仍在詠不斷漁擴大掩中。適時蝕推出照的小撲獨棟督產(chǎn)品番正是采為他抄們量章身打睛造的則產(chǎn)品莫。關鍵冷是客騰戶群敏體數(shù)遺量的「成惱長性嚼」供應供應比重仍相對較少需求契合成長中的新富階層需求小獨孟棟市昌場供隊需結(jié)訂論：小獨賢棟產(chǎn)榆品整加體上列仍然汁具有庭良好如的發(fā)嫌展前啞景和哥市場輸機會鴿。策源哀觀點定位思路：捕捉成長性市場機會產(chǎn)品規(guī)劃：后期以小面積獨棟為主近期已有數(shù)個小獨棟項目上市十二橡樹莊園好世麒麟園四季御庭佘山3號圣塔路斯本項指目如臥何尋隨找小蛾獨棟寄市場只中差胖異點末和創(chuàng)次新點喪，引赤領市榆場？我們脆要做拔的是新奢益華別刷墅！客群災需求悟?qū)虻禺a(chǎn)絨模式君創(chuàng)新產(chǎn)品馬技術求提升地塊兼資源牢契合Q1奴:為阻什么晴要做螞新奢浪華別侵墅？消費失新風漢向：「消費概升級考時代」消費寄升級悼是指暴消費艇結(jié)構(gòu)閘的升返級，停是在抓消費息水平宏和消弱費質(zhì)摟量提擾高的賀基礎擊上消舞費結(jié)罰構(gòu)不尺斷合濾理、洪優(yōu)化橡，不對斷由鑒低層朝次向汗高層芳次發(fā)震展變悲化的劑過程橫。關愛銷個人木（Ta染ki耐ng輕C挨ar冷e量of行M勇e）情感遇聯(lián)系杠（fe扎el食in弓g看Co辣nn住ec蠅ti始ng）個人楊風格裕（In毀di巨vi庫du庫al驅(qū)S什ty筋le）探索洽追求稍（Qu察es餃ti蘿ng）“升浸級時甘代”須消費冊者特億征：別墅斬消費劫升級占時代「新泉奢華引主義推」地產(chǎn)貸消費短新動放向新奢幼華主翼義是懂一種完品質(zhì)宏和品翅牌生飲活的輛演繹光，是螺時尚份與實魔用的屠媾和喇，是術理性椒和情柿感交屬融，航新奢覆華主誼義者瞎實踐務者生輪活品洲位和勉生存頁環(huán)境弟的重皂組和孔創(chuàng)新漆。別墅西是一緩處情草感和揭身體絞的歸襲宿，家但呵步護不駐斷升迎級，山安全瞎、舒段適、精健康隙、享沿受都委需要蓮新的幼內(nèi)涵……每一單棟別兔墅都砍代表盈一個座個人貓品牌恰、一解個家炸庭標狂準。府房子棗的風咐格、閘品質(zhì)潑、價仆值聯(lián)縮慧系著缺主人委知性美、格灶調(diào)、浸優(yōu)雅仿和美鴉感。享受躁科技阻帶來鮮的獨威特體棗驗;在創(chuàng)歡造與咽充實刪自家怠中，抖感受換到冒番險、舒學習監(jiān)與自儉我進范步，做住家威也觸籮碰到蹲“探壓索”懇這個屢情感熟層面楊。二、舍行業(yè)析趨勢搶、地產(chǎn)撫模式懂、別有墅技亡術行業(yè)扇趨勢炮：環(huán)侮保節(jié)鞏能已牛經(jīng)被踐建設紛部提吹上議麥程今年辛2月氣7日犧建設風部正頸式發(fā)眉布了鮮《建殲筑節(jié)浴能管用理條園例》負（征肌求意循見稿綿），碌通過落獎罰拋并重敏的措羽施來概推進崗建筑哀節(jié)能麻。20久06泡年可亂稱為榴“中怪國節(jié)絕能地撞產(chǎn)元輩年”除：北京狡鋒尚于、當著代M償OM陣A、模中環(huán)傲凱旋婚宮、熟萬科漂朗潤博園已赤經(jīng)成奧功了每!北京姥萬國戴城M死om象a的展“恒美溫恒動濕”隊、催北京括鋒尚烏國際活公寓心的“企零能鋸耗”南京梳朗詩肆國際戀街區(qū)矮的“票低能躲耗住腎宅”蓋、征鄭州押摩爾奧“節(jié)遮能概核念設吸計”維、深酬圳藍鉗牙水鼻晶寫任字樓喇的“躍十大寧生態(tài)采智能而技術曾”、跌濟南村太陽兔樹公繩寓的歷“高襲舒適民度低賺能耗豎的新殊型生冰態(tài)高幟科技幻玉公寓明”二、行業(yè)凡趨勢柳、地產(chǎn)慢模式、別汪墅技管術So樣ho允地產(chǎn)險——罪主打剖產(chǎn)品染設計孕與概部念；萬通服地產(chǎn)誰——局主打范產(chǎn)品朗個性恩化定溉制新途模式反；萬科到地產(chǎn)泳——通主打薦文化饅與服田務；奧林方匹克異花園疼——故主打政運動納主題蓬社區(qū)襖；中海烏金地膠——蛛在傳秀統(tǒng)產(chǎn)能品上玻精益葬求精奏….匯.地產(chǎn)享模式術：一市種開殃發(fā)模趙式代截表一瞇個項魚目的絹核心以競爭快力本項牛目需授要一牽個核念心競購爭力土去區(qū)善隔市煮場從而漲達到辜品牌艇和銷勇售雙艇贏的摩目的唉!二、行業(yè)粘趨勢任、地歲產(chǎn)模斯式、別墅口技術風格絲式、戶伍型、古配套大、園錫林、暗營銷中……一好鉛性的啞別墅減已經(jīng)程很難馳在市厭場上湖叫好丑叫座均好蒼性的沿產(chǎn)品遵已成掠為市再場必滅需要而如訴何進關行產(chǎn)籠品升懸級成聲為課港題別墅倆的技雜術升各級是講必然科技福地產(chǎn)一條從探求脹可持摩續(xù)發(fā)賢展的漆生態(tài)老地產(chǎn)遺的道么路一條顫追求園建筑憑技術窄與藝易術化患完美臨結(jié)合侵的道錯路——暢以成幅熟的圣生態(tài)終節(jié)能攀技術淡，開致創(chuàng)別翠墅健路康生限活的肯新時江代！三、嘗一塊召天然票的生堪態(tài)領設地！天然水系走向項目板豐富住的水牲系資壞源為毀生態(tài)痛主題煉的運正用創(chuàng)庫造了曉條件右，而衣生態(tài)愿科技鵝則有臥利于杯水體捐資源序可持貌續(xù)性鄭利用旨。新奢鬼華主修義別孩墅生態(tài)貫、低捕能耗鉆、純謊小獨昆棟客戶升級：市場客戶細分，居住理念提升資源升級：天然的生態(tài)領地，充分挖掘定位升級：小獨棟臻品，比精致更高，比豪宅內(nèi)斂技術升級：生態(tài)型、低能耗、高舒適是趨勢社區(qū)銅：生撐態(tài)型那整體使規(guī)劃產(chǎn)品指：低始能耗潛獨棟奧別墅空間屑：小理中見旱大新階奢華開發(fā)籮：開超發(fā)建衡議及他財測Q2喉:企如何牧打造女新奢唐華別椒墅？六大覆系統(tǒng)否創(chuàng)造蒙生態(tài)奶型社午區(qū)六大陵生態(tài)披系統(tǒng)水環(huán)僵境綠化禾環(huán)境熱能扁環(huán)境綠色言空氣壩環(huán)境綠色隙聲環(huán)做境有機線垃圾鉗處理水生筋態(tài)系既統(tǒng)液態(tài)微水為荷一切辮的本斥源（甚水環(huán)淡境整氣體規(guī)基劃）醒對排于自悠然恩色賜的兩充分堅利用節(jié)（雨棍水收忙集系溉統(tǒng)）壺[姐二次肚水]烏的使耐用率垮被充皂分提趴升（交中水庭回用賀系統(tǒng)羽）雨水糠從這吧里與傾地下河接壤撞（滲蒙水路續(xù)面系違統(tǒng)）中水予處理分系統(tǒng)雨水仿收集判系統(tǒng)水系況景觀體規(guī)劃項目公以“視水”柔為基賣礎構(gòu)史建社綱區(qū)大竟環(huán)境趣，以下“水汁”為只依托黑創(chuàng)造墊私人查居住細空間群，堤“溪道-河月-湖欄”從惰整體梯的角遍度理叔解水油，構(gòu)建簡起水占溪、農(nóng)內(nèi)河賀和中象心湖戀組成睛的水驢循環(huán)紐奉體系同時輸創(chuàng)造筑多樣格水景厭與之揀契合惠，形之成藍圍綠交漏響。多項帳節(jié)能角高科澇技瓜打造馳新奢捆華別帆墅應用低技絞術，達融到住宅的高舒欠適性。實施從途徑目標建立糾《萬列科生希態(tài)住轟宅標新準》形成歐《萬捎科生用態(tài)住嗚宅標性準》讓實犧實在竄在的嗽生態(tài)屯全面鼻走進益萬科舌住宅萬科問的做嫌法《萬居科生覺態(tài)住行宅標恩準》伸的構(gòu)成夏熱太冬冷謀地區(qū)夏熱悉冬暖北地區(qū)嚴寒淺地區(qū)聲環(huán)抄境光環(huán)襪境熱環(huán)親境景觀坑水系濕統(tǒng)雨水著系統(tǒng)中水械系統(tǒng)萬科羽住宅賣生豎態(tài)標把準住宅喚物理隔標準水環(huán)磁境標餐準節(jié)能順標準夏熱不冬冷晶地區(qū)夏熱木冬暖鼠地區(qū)嚴寒項地區(qū)聲環(huán)狠境光環(huán)學境熱環(huán)被境景觀土水系洽統(tǒng)雨水根系統(tǒng)中水紗系統(tǒng)住宅悼物理黑標準水環(huán)查境標準節(jié)能筐標準萬科初住宅鼻生態(tài)坦標準生態(tài)管研究生態(tài)榆實踐南京察金色槍家園深圳邁東海墊岸武漢繞城市蛙花園深圳沒坂雪社崗萬科倚的生爆態(tài)實冷踐夏熱斜冬冷此地區(qū)夏熱辱冬暖債地區(qū)嚴寒饞地區(qū)聲環(huán)擊境光環(huán)歷境熱環(huán)威境景觀刃水系鼓統(tǒng)雨水堂系統(tǒng)中水綁系統(tǒng)住宅勒物理斬標準水環(huán)心境標準節(jié)能益標準萬科羨住宅割生態(tài)起標準生態(tài)堡研究生態(tài)羊?qū)嵺`深圳漫坂雪壓崗北京娘星園北京像西山脆庭院天津單城市踢花園天津斷水晶汁城沈陽鴉花園假新城萬科息的生哨態(tài)實舞踐夏熱棗冬冷蜓地區(qū)夏熱奪冬暖慨地區(qū)嚴寒芽地區(qū)聲環(huán)瓶境光環(huán)防境熱環(huán)巖境景觀文水系忙統(tǒng)雨水懸系統(tǒng)中水枝系統(tǒng)住宅隊物理挨標準水環(huán)掉境標準節(jié)能擠標準萬科層住宅坦生態(tài)題標準生態(tài)撞研究生態(tài)珠實踐深圳柳東海躍岸、嘴天津艱水晶博城武漢賭城市蜘花園邀、南甩昌四杏季花抄城北京于青青罵家園順、大轎連城耐市花虜園萬科堤的生由態(tài)實錦踐夏熱咽冬冷俘地區(qū)夏熱灶冬暖圖地區(qū)嚴寒刺地區(qū)聲環(huán)尚境光環(huán)坐境熱環(huán)暫境景觀暴水系雁統(tǒng)雨水繁系統(tǒng)中水棗系統(tǒng)住宅卷物理虜標準水環(huán)磁境標準節(jié)能患標準萬科緒住宅鐵生態(tài)求標準生態(tài)特研究生態(tài)忠實踐天津鎮(zhèn)東麗開湖萬科標的生誕態(tài)實外踐復地士的經(jīng)飽驗十三喉項生鬼態(tài)技獵術試凈驗室內(nèi)壞熱環(huán)叮境、饞風環(huán)怎境、當光環(huán)型境的凝模擬柳設計熱壓羨通風侵設計自平寬衡通打風系懼統(tǒng)舒適陰節(jié)能鈔的空訪調(diào)系彈統(tǒng)高效絨的外冤墻保番溫體午系和最節(jié)能埋門窗遮陽供系統(tǒng)空氣姑能熱綢泵熱帆水器太陽遠能光除電應桃用節(jié)能濤燈具腿應用同層棚排水縱系統(tǒng)智能泡家居稿系統(tǒng)生態(tài)秋綠化新型晃建材烘的應與用愛倫剩坡抄生態(tài)她別墅鋪試點新奢兄華別雁墅全面鍬提升延“科唇技以荷人為斷本”市的健諷康、綿生態(tài)盜居住批理念叼；遵循的可持續(xù)續(xù)發(fā)垃展原時則運用效“低拐能耗蝦、高甘舒適鬼度”結(jié)建筑碰技術到系統(tǒng)開創(chuàng)件科技躬主題堡地產(chǎn)克開發(fā)敬模式強化初產(chǎn)品廈的核嗎心價絨值真正丹區(qū)隔吉其它無同類曲別墅低能兄耗別凈墅標夕準天棚洞采暖余制冷河，恒援溫恒煮濕：置換己式新峽風系苗統(tǒng)外圍張護：夜外墻保溫歷保濕料、外膛窗防曾曬保慕溫防噪偶音：莫標準吉、樓弦板與黎管道朽、地訊板、執(zhí)內(nèi)墻太陽捧能系零統(tǒng)備注萬：以瞇上技鎖術可蕩根據(jù)旅具體丹需要急進行生選擇鞭性采藝用恒溫向恒濕砌系統(tǒng)天棚職采暖謠制冷謎優(yōu)勢冬夏成兩用致，采虎暖制緞冷系統(tǒng)翁材料柴壽命原與建怖筑一境樣長掏久采暖壓制冷池功效蒙更穩(wěn)判定，爭效率輛高不依高靠室述外機盤箱，舟不破板壞建槳筑外擋觀冷熱誰交換肆的媒街質(zhì)為劇水，烏綠色聯(lián)環(huán)保輻射思散發(fā)拾的溫孫度調(diào)讀節(jié)方吹式無卷風感福和氣峽流感算，無舊烘烤真感從上丙至下掃的輻圾射方講式，瀉更舒艙適系統(tǒng)儀自動插調(diào)整備室內(nèi)應溫度催，溫竹度均容勻采暖西制冷季與新失風置珍換完臘全分疲離，狹健康遠高效太陽擦能系刑統(tǒng)另外憤一種勿成本尿較低培的節(jié)山能方防式是績太陽洪能系富統(tǒng)利用復太陽椒能為朽住戶豎提供士照明償節(jié)電寇、采逃暖等新風咐系統(tǒng)外圍梨護外墻蔽保溫中空乒LO剖W-長E外貨窗隔膽熱防渾躁小空舉間見練大創(chuàng)斑意晌奢華忌別墅勻新定凝義建筑鏡風格囑及細含節(jié)處見理戶型這空間述規(guī)劃庭院口設計建筑躍空間肌處理建筑仰風格建材之細節(jié)恰處理STUCCO與弧形線條文化石與高檔涂料的結(jié)合西班爆牙筒仿瓦建議凳戶型薪面積襖在2遭20更-3富20庫㎡，在有篩限的粥空間次內(nèi)，秉承脹新奢壓華主聰義d旅e消然費理零念，做到計尺度澤、功星能、下動線媽、空騾間的飯完美烈組合弊：客廳篇和玄怖關同俗時挑依空、注中西剪餐廳啄、完英整主悠臥空昨間（離含獨途立書蜘房、竹衣帽治間）勵……都是墾豪宅事級的賺設置弦。戶型雅空間苦規(guī)劃放：奢侈宴de脅尺度挑空的，客廳才顯氣派玄關3.3米層高的地下室奢侈排de播尺度主臥空間：獨立書房獨立衣帽間雙陽臺雙開門中、西廚房完善網(wǎng)de繳功授能完善析de溝功難能早餐臺、正餐廳完善父de噸功刃能氣派客廳溫馨家庭室功能挽性地筐下室梳：建議系面積細15龍0㎡陽左右籃，擁倍有良史好采帳光和栗給排留水功鮮能音樂夢想創(chuàng)作空間功能亮性地腦下室續(xù)：建議悉面積準15羞0㎡剖左右痰，擁瓜有良拐好采