南京城市綜合體項(xiàng)目可行性報(bào)告

xx集團(tuán)

xx廣場城市綜合體項(xiàng)目

前期可行性研究報(bào)告

2011年5月1一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場研究1、宏觀環(huán)境分析2南京城市概況南京位于江蘇省西南部，長江下游沿岸，東距上海約300公里，華東地區(qū)重要的交通樞紐城市。土地面積6582平方公里，轄11個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣，2010年末全市常住人口779萬，戶籍人口631萬。2010年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值5086億元，增長13%。南京都市圈蘇錫常都市圈杭州寧波上海合肥河西CBD火車站鼓樓新街口數(shù)據(jù)來源：南京市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)3城市空間布局空間布局：中心城＋新城＋新市鎮(zhèn)中心城：承載南京中心城市服務(wù)職能。仙林副城：長三角重要的科技創(chuàng)新中心、南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、南京都市圈東部區(qū)域服務(wù)中心、南京都市高品質(zhì)宜居新城。東山副城：長三角重要的交通樞紐、創(chuàng)新基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、國際化三水宜居城區(qū)。江北副城：全國重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長三角輻射中西部地區(qū)的先導(dǎo)區(qū)和綜合服務(wù)中心。新城：龍?zhí)?、湯山、祿口、板橋、濱江、橋林、永陽、淳溪。整體定位為國家歷史文化名城、國家綜合交通樞紐、國家重要?jiǎng)?chuàng)新基地、區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)中心、長三角先進(jìn)制造業(yè)基地、濱江生態(tài)宜居城市，通過“城市中心-城市副中心-新城”三級城鎮(zhèn)體系不斷優(yōu)化城市格局。資料來源：《南京市城市總體規(guī)劃（2007——2030）》（公眾意見征詢）江北副城仙林副城中心城東山副城4城市發(fā)展格局新街口城市中心河西新城中心南部新中心（預(yù)計(jì)十年初步成型）（預(yù)計(jì)三十年成型）未來南京，將形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。南部新城以南京火車南站為引擎，改寫南京城市格局。南站建成后有望成為全國最大的鐵路樞紐客運(yùn)站，8個(gè)小時(shí)從南部新城能到任一省會城市，南京地鐵一號延長線、三號線、六號線、機(jī)場輕軌也將在這里設(shè)站。新街口城市中心發(fā)展較早，南京傳統(tǒng)CBD,也是目前最為成熟的CBD。河西新城中心近年來新打造的城市CBD，奧體中心拉動(dòng)發(fā)展，發(fā)展速度較快，正趨于成熟的CBD。5“兩縱一橫”的軌道交通骨干網(wǎng)絡(luò)2號線1號線3號線軌道交通一號線：貫穿主城區(qū)南北軸線的交通線路，2005年9月，地鐵一號線一期正式建成運(yùn)營，16站，從奧體中心站至邁皋橋站；南延伸段由一號線安德門站向南延伸至東山新市區(qū)，穿越雨花區(qū)和江寧區(qū)，已通車。一號線線西延過江線共設(shè)8站，已開工建設(shè)。軌道交通二號線：貫穿主城區(qū)東西軸線的交通線路，東連仙林大學(xué)城，西通河西新城區(qū)，中間穿過新街口中央商務(wù)區(qū)，共設(shè)19站；二號線由馬群站向東延伸至仙林新市區(qū)，共設(shè)7站。軌道交通三號線：南北向主要干道，連接主城、江北副城和東山副城，連接京滬高速鐵路南京南站、南京火車站以及江北火車站等最重要的對外交通樞紐，共設(shè)28站，目前已開工。資料來源：南京市地下鐵道工程建設(shè)指揮部312鼓樓新街口河西新城火車站城市軌道交通根據(jù)城市總體規(guī)劃，到2030年，南京市軌道交通線路將建設(shè)由17條規(guī)劃軌道線路構(gòu)成655公里的網(wǎng)絡(luò)。其中1、2、3號線是城市近期內(nèi)建設(shè)的的骨干網(wǎng)絡(luò)。6宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行——經(jīng)濟(jì)總量及增長率南京歷年GDP及年增長率長三角城市GDP橫向比較(2009)單位：億元2003-2009年間南京GDP均保持平穩(wěn)快速增長，年均增速達(dá)到11％以上資料來源：南京、上海、蘇州、無錫、杭州、寧波歷年統(tǒng)計(jì)年鑒南京市GDP總量在長三角幾大城市中處于偏低水平。7宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行——商業(yè)市場規(guī)模南京歷年社會消費(fèi)品零售總額及增幅南京位于長江沿岸，是京滬線的重要節(jié)點(diǎn)，周邊城市對于當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場的促進(jìn)作用明顯，近年社會消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲。由于近年來住房貸款以及醫(yī)療教育費(fèi)用帶來的壓力，南京城市居民的日常消費(fèi)能力放緩。南京歷年城市居民人均可支配收入及增幅資料來源：南京歷年統(tǒng)計(jì)年鑒8宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行——商業(yè)市場規(guī)模南京城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)（2009年）南京近年城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化南京居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，居前三位的依次是食品、教育文化娛樂、交通和通訊。近年居民吃、穿支出比重明顯下降，教育文化娛樂等服務(wù)消費(fèi)支出比重則逐年上漲。資料來源：南京歷年統(tǒng)計(jì)年鑒9南京歷年房地產(chǎn)投資完成額房地產(chǎn)整體市場——房地產(chǎn)投資南京房地產(chǎn)投資完成額近年波動(dòng)較大，04年受十運(yùn)會、軌道1號線等利好因素推動(dòng)，其增速接近60％，05年快速下降后近年逐漸平穩(wěn)，年增長率維持在20%左右的水平。長三角典型城市房地產(chǎn)投資額歷年增長率資料來源：南京歷年統(tǒng)計(jì)年鑒10房地產(chǎn)整體市場——房地產(chǎn)投資南京房地產(chǎn)投資構(gòu)成（2009年）南京歷年辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資額在房地產(chǎn)投資中，住宅投資比例最高，2009年達(dá)到74％，辦公樓和商業(yè)比例分別為5%和11%。近年辦公樓投資情況較為穩(wěn)定，而商業(yè)投資增長明顯。資料來源：南京歷年統(tǒng)計(jì)年鑒11宏觀經(jīng)濟(jì)分析與判斷華東地區(qū)重要的政治、文化中心與交通樞紐城市，09年常住人口約800萬城市空間布局由單一核心模式向“中心城＋新城＋新市鎮(zhèn)”的模式過渡遠(yuǎn)期規(guī)劃將建設(shè)成由17條規(guī)劃軌道線路構(gòu)成的655公里軌交網(wǎng)絡(luò)南京具備良好的發(fā)展客觀環(huán)境，正處于向多核城市過渡的階段。但現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)總量及產(chǎn)業(yè)層級仍存在較大的提升空間。居民非日常消費(fèi)意愿有所萎縮，但文化娛樂業(yè)需求逐步提升。目前城市非居住房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后，但近期受商業(yè)發(fā)展的影響，商業(yè)投資增幅明顯。城市概況小結(jié)南京GDP長期保持平穩(wěn)快速增長，09年受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響增速明顯放緩較其他長三角主要城市相對，其GDP明顯處于偏低水平，較蘇州差距較大城市第三產(chǎn)業(yè)比重較高，處于長三角領(lǐng)先水平，但其功能層次相對較低經(jīng)濟(jì)環(huán)境社會消費(fèi)品零售總額持續(xù)上漲，但近年來城市居民日常消費(fèi)能力有所放緩居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，居前三位的依次是食品、教育文化娛樂、交通和通訊居民吃穿支出比重明顯下降，教育文化娛樂等服務(wù)消費(fèi)比重逐年穩(wěn)步上漲居民消費(fèi)房地產(chǎn)投資完成額05年快速下降后逐漸平穩(wěn)，年增長率在20%左右的水平在房地產(chǎn)投資中，住宅占據(jù)絕對優(yōu)勢，其投資比例在2009年達(dá)到74％辦公樓投資情況相對較為穩(wěn)定，而受商業(yè)發(fā)展影響，商業(yè)投資增長明顯房地產(chǎn)投資12一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場研究2、寫字樓市場分析13宏觀寫字樓市場——?dú)v史供需2006年起，南京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)與吸納量均快速增加。受全球經(jīng)濟(jì)不景氣影響，09年需求有所萎縮，2010年伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，需求又逐步回升。未來市場供應(yīng)量超過190萬平方米，將面臨較大的競爭壓力。供應(yīng)方面：2005年起，南京甲級寫字樓新增供應(yīng)快速增加。未來新增供應(yīng)主要集中在中山路沿線和河西CBD兩大板塊，根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，已知在建及規(guī)劃中寫字樓項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量將超過190萬平方米，市場競爭壓力較大。需求方面：2005年起，南京寫字樓市場進(jìn)入上升通道，市場吸納量穩(wěn)步增長；2008年以來，由于受金融危機(jī)等因素的影響，市場需求萎縮。金融危機(jī)影響逐漸衰退后，市場需求又逐漸復(fù)蘇。資料來源：DTZ研究部，新增供應(yīng)與吸納量根據(jù)業(yè)主提供數(shù)據(jù)整理14近年來，南京甲級寫字樓空置率持續(xù)上升，租金則在穩(wěn)定增長后受金融危機(jī)和新增供應(yīng)壓力影響出現(xiàn)一定程度的波動(dòng)。至2010年第四季度空置率水平為26.22%，租金平均報(bào)價(jià)約為3.27元/平方米/天。宏觀寫字樓市場——租金及空置率走勢資料來源：DTZ研究部，空置率來源于實(shí)地勘查，租金根據(jù)業(yè)主提供報(bào)價(jià)整理152009年南京市重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)數(shù)量達(dá)到103個(gè)，國有企業(yè)及國有獨(dú)資企業(yè)個(gè)數(shù)約占總數(shù)的40%，重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)經(jīng)營行業(yè)主要集中于工業(yè)，占到總企業(yè)集團(tuán)數(shù)的一半以上，此類企業(yè)一般以自建辦公為主。南京重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)企業(yè)集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)范圍包括：一是由國務(wù)院批準(zhǔn)的國家試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)；二是國家重點(diǎn)企業(yè)(包括520戶國家重點(diǎn)企業(yè)、重組為集團(tuán)公司的原512戶國家重點(diǎn)企業(yè)和國務(wù)院確定的建立現(xiàn)代企業(yè)制度原百戶試點(diǎn)企業(yè))；三是由國務(wù)院及國務(wù)院主管部門批準(zhǔn)的企業(yè)集團(tuán)；四是由省政府及省級主管部門批準(zhǔn)的企業(yè)集團(tuán)；五是列入全省產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃的市重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)；六是年?duì)I業(yè)收入和資產(chǎn)總計(jì)均在5億元以上的其他各類企業(yè)(集團(tuán))；七是營業(yè)收入在十億元以上的其他各類企業(yè)(集團(tuán))。數(shù)據(jù)來源：南京市2010年統(tǒng)計(jì)年鑒16宏觀寫字樓市場——主要商務(wù)區(qū)分布格局南京寫字樓分布較為集中，形成“三大板塊”空間格局，即鼓樓區(qū)域、新街口區(qū)域以及河西CBD區(qū)域。新街口板塊發(fā)展較早，商務(wù)氛圍最為成熟；鼓樓板塊次之，河西CBD一期品質(zhì)略差，二期建成后將顯著提升區(qū)域商務(wù)氛圍。鼓樓板塊空置率：25%平均租金：3.5元/平方米/天新街口板塊空置率：34%平均租金：3.6元/平方米/天河西CBD板塊空置率：36%平均租金：2元/平方米/天“三大板塊”格局示意圖南京主要商務(wù)區(qū)位于鼓樓、新街口及河西CBD區(qū)域，呈現(xiàn)“三大板塊”的空間分布格局。資料來源：DTZ研究部，空置率來源于實(shí)地勘查，租金根據(jù)業(yè)主提供報(bào)價(jià)整理17宏觀寫字樓市場——寫字樓駐戶特征鼓樓板塊新街口板塊河西新城板塊資料來源：項(xiàng)目組實(shí)地勘查整理18宏觀允寫字訂樓市竊場——近年廁發(fā)展虧特征近年頃來，稍南京策寫字?jǐn)鞘形笀鲚^慶為活嫁躍，臨區(qū)域捷發(fā)展只特征蠅顯著攻，整專體市虹場呈執(zhí)現(xiàn)以財(cái)下幾乞個(gè)特宵征。南京串寫字怨樓分研布較械為集跪中，降區(qū)域濟(jì)差異板明顯南京屋寫字曉樓供踢應(yīng)量鐘不斷站增長堂，且媽主要款集中雕于鼓乳樓、飄新街害口及冠河西CB牢D新興柱商務(wù)減區(qū)等燦三大帖板塊完，其肯中新丑街口底最為芒聚集姿。高扇品質(zhì)錯(cuò)寫字止樓在狐新街?jǐn)[口相啦對集寫中，對金融蜘類和佛專業(yè)嶼服務(wù)冰類公職司聚泉集；刊河西CB閑D目前到已建芬寫字紐奉樓多異為商亞住兩漢用樓鈔，品志質(zhì)明絮顯低差于上劈燕述其曉他區(qū)翁域。寫字皮樓平閉均銷惰售價(jià)梢格持倡續(xù)增倒長近年感來，揀南京途經(jīng)濟(jì)掏的不暗斷發(fā)榆展，餓大量摟外資旱及本痰地企章業(yè)的昏巨大敵需求得推動(dòng)門寫字愛樓銷神售價(jià)遣格持似續(xù)上丸漲。叨新街歐口及宿鼓樓含區(qū)域謀增長毫態(tài)勢沖較為望平穩(wěn)彈；河芽西CB險(xiǎn)D寫字夸樓售沸價(jià)偏織低，喉但增趕速最沾為迅匙猛。高品教質(zhì)寫希字樓嬸運(yùn)作靠模式丸由銷贊售模悅式向員租賃探模式飲轉(zhuǎn)變長期嫂以來驕，南柳京主洗要商態(tài)務(wù)區(qū)液大量渾寫字智樓均挖以銷菜售為響主。許然而纖，近壩年高輝品質(zhì)望項(xiàng)目伯運(yùn)作蠶模式羊發(fā)生撤變化握，金劣鷹天她地珠賄江1號及卻國際哀金融斗中心均等選些擇只引租不絞售，暮綠地缸紫峰瞇選擇迫租售且并舉殼模式勵(lì)，預(yù)鋤計(jì)未歡來高殺品質(zhì)餓寫字細(xì)樓將還可能筆多采麥取持暑有租摔賃運(yùn)偽作模煎式，歸保持筐物業(yè)枕高品萍質(zhì)，差吸引厭更多昆優(yōu)質(zhì)讀客戶景。1923716171314112046151981819125宏觀構(gòu)寫字娛樓市濤場——市場梅后續(xù)陜供應(yīng)已知機(jī)在建涌及規(guī)僅劃中看寫字匆樓項(xiàng)食目后蘭續(xù)供湯應(yīng)量反將超揉過20恰0萬平替方米想，自20虛10年至揉今的苦商辦怠土地打成交炕共9塊，懸也將莖提供愈約50萬平株方米穩(wěn)的寫蹲字樓絲式潛在愧供應(yīng)梁量南京秀嘉里淹中心長發(fā)微薛家搭巷凱潤勒金城勞動(dòng)伶村地賀塊中城蝴國際石廣場金陵蔑飯店截二期德基奶廣場冰二期金鷹小三期南京疲中心蘇寧嗚項(xiàng)目南京笑萬達(dá)怒廣場蘇寧墨睿城頂慧谷雨潤果國際棕廣場金奧寧大廈許礦潛明星隊(duì)商務(wù)險(xiǎn)中心新鴻謎基項(xiàng)番目世貿(mào)紅中心較項(xiàng)目蘇寧考博愛鼻大廈華新犬麗華幻玉商業(yè)廈廣場江蘇熊飯店紫合斃國際買廣場東鐵臨管巷結(jié)項(xiàng)目分布業(yè)：未來綢新增贈供應(yīng)核主要漿集中砌在中組山路迎沿線辦和河碑西CB煤D兩大述板塊奧。品質(zhì)統(tǒng)：整體鬼品質(zhì)默將大維幅提滿升，鄰多為揚(yáng)超高恢層甲控級寫答字樓勵(lì)。開發(fā)玻商：多由尺知名譯公司勵(lì)開發(fā)嗚，包暴括嘉沃里、誼新鴻際基等酬港資如和綠詳?shù)?、懲萬達(dá)妨等國伙內(nèi)企薦業(yè)。租售身：寫字栽樓開性發(fā)模瞧式逐稍步轉(zhuǎn)娘變，駛預(yù)計(jì)輕租賃尤型辦使公樓兔項(xiàng)目敲將有擾所增英加。備注戚：并飼未統(tǒng)雕計(jì)自襖建自滅用的顧辦公尊樓。10222120宏觀歐寫字投樓市解場——市場炭后續(xù)專供應(yīng)南京饑寫字度樓市免場未教來供何應(yīng)預(yù)西測南京20槍11年及洪以后宴寫字閑樓新房誠增供爐應(yīng)分扔布數(shù)據(jù)組來源猛：項(xiàng)竹目組材實(shí)地碗勘查烈整理敞、上美市公蛛司年鮮報(bào)，尚部分用項(xiàng)目煎交付新時(shí)間顆為我歷司根鍛據(jù)項(xiàng)雷目目拐前開孔發(fā)狀閱態(tài)推俗測所碗得，央與實(shí)庸際情杜況可焦能存嘉在一鄭定出亞入；作由于宏部分援項(xiàng)目另處于市前期膊階段權(quán)，未污來供濟(jì)應(yīng)項(xiàng)映目體基量為梨初步陰預(yù)估振，實(shí)穩(wěn)際體壇量可職能會蕉有所侵變化彩。南京則寫字脆樓市耗場在20孩11年之玻后將團(tuán)迎來駱交付臥高峰董，未單來三窮年的座年均扇供應(yīng)鏟量約20萬平剃米，橋在此鞠影響壤下，丟南京確寫字恢樓整剩體市緞場空仿置率倦水平直將快練速上設(shè)升，鹽而租晌金則仆面臨配較大鏡的下等調(diào)壓瞞力。未來薄供應(yīng)構(gòu)主要巴集中邊于河擠西，伙預(yù)計(jì)沒在以袍后幾疤年中持將有驢大量秧寫字伯樓供擁應(yīng)交剖付，頑區(qū)域焰入駐個(gè)率和我租金族仍將獸保持爆在較安低水嶼平。21寫字彩樓市伸場分職析與緣瑞判斷05年起售城市休寫字聰樓發(fā)塌展進(jìn)牛入活腥躍期竿，供遇求兩閑旺，接但整厲體而厚言處譽(yù)于供策大于害求已知駱在建須及規(guī)書劃體去量約20段0萬平清方米游，存宅在市掉場風(fēng)艷險(xiǎn)，曬但供勻應(yīng)區(qū)旅域相診對集狀中受較榮低產(chǎn)山業(yè)層梅級以凱及政舅府/大型午企業(yè)亂自建泡辦公饑樓影乓響，飲南京潤早期像寫字未樓市蒙場發(fā)攤展滯蒸后，姜但近殲?zāi)陙硌濍S著肚外資駐企業(yè)醫(yī)逐步咳進(jìn)入敞，發(fā)療展加予速，閥品質(zhì)俱不斷悼提升爐。整體思分布搜相對蹦集中麻，缺雅乏差旅異化牲產(chǎn)品雷，核瓶心CD繭B客戶短外溢男現(xiàn)象胡有所抖出現(xiàn)灘。但主喘要以幸中高物端制赤造業(yè)宮為主刊。未錘來市肉場風(fēng)諒險(xiǎn)主趴要集衣中于蒸核心翅區(qū)域換。供求隔關(guān)系小準(zhǔn)結(jié)歷年歇來主傍要CB蜘D區(qū)域傅租金械價(jià)格閱波動(dòng)巷較小疾，但是總體備而言霜處于使較低悟的租缺金水兩平目前語整體婚空置考率約耕達(dá)到27蠶%，主眠要由項(xiàng)于產(chǎn)歪品集井中供肅應(yīng)及烤企業(yè)虹擴(kuò)張碼能力耐有限租金較及入億住率主要紹商務(wù)書區(qū)為僵鼓樓朵、新?lián)艚挚诤蠹昂庸~西CB渡D，呈行“三廳大板裝塊”遞的空舅間分笑布格燃局新街應(yīng)口相穴對最逐為成雅熟，忍而河炮西CD鎮(zhèn)B發(fā)展績空間節(jié)較大陜，但外中短伸期缺傷乏商波務(wù)氛捐圍板塊尤格局主要寧客戶胡均以臨生產(chǎn)亦制作冒及商預(yù)貿(mào)物倍流企丸業(yè)為致主，稱新街慘口駐豪戶品燦質(zhì)相嫌對較貼高企業(yè)綢來源舞地差德異較辭大，丸新街狀口多握為本膠地，濱鼓樓治多為誦國內(nèi)聲，河飛西多下為省傅內(nèi)客戶霉特征22一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場研究3、商業(yè)市場分析23宏觀呈商業(yè)衰市場——發(fā)展倉歷程傳統(tǒng)盞商業(yè)炎街/少量挖本地庫百貨本地哄百貨中高戀檔精品/時(shí)尚頓百貨購物獵中心/特色火商業(yè)城市歐綜合嚷體/區(qū)域能型商筑業(yè)夫子縱廟商葵業(yè)街中央享商場(舊)山西賢路百慚貨南京池商廈南京表新百中央愁商場(改造)湖南緞路商研場代表涉項(xiàng)目東方多商城金鷹互國際大洋挨百貨蘇寧彈環(huán)球德基侵廣場1期水游塘城1期南京19似12河西陰萬達(dá)仙林看金鷹江寧遷綠城19首95年之質(zhì)前19乒95取~1脂99朝9年20謎00歇~2北00睜4年20雪05至今20艘10年以著后商業(yè)爭項(xiàng)目勞少，檔次應(yīng)低，業(yè)態(tài)婦單一地。本地鮮百貨污逐漸興起霧為主捏流業(yè)態(tài)，瀉多為發(fā)中檔脈。商業(yè)柜特點(diǎn)中高污端百薯貨快速發(fā)傲展，怒業(yè)態(tài)趨于孤多元序化。購物弟中心厚興起距，特色禿商業(yè)絹出現(xiàn)充，商業(yè)稼形態(tài)推豐富茅。城市哄綜合禍體、區(qū)域恐型商缺業(yè)成為未振來南違京商業(yè)發(fā)鴉展趨既勢。傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)現(xiàn)代百貨、購物中心城市綜合體、區(qū)域型商業(yè)目前宜南京代商業(yè)濫市場稱正處落于由理現(xiàn)代泳百貨蝴、購谷物中約心向俯城市鐵綜合統(tǒng)體過井渡之汽階段離。24商業(yè)某市場他及板半塊格限局初附步研戒究——商圈宅概念商圈刊通常哀是指緊由商志業(yè)項(xiàng)模目聚麻集而癥形成蠢的具改有一丙定規(guī)際模的睡消費(fèi)弱區(qū)域床。故商想圈核戚心元倆素在停于兩戒點(diǎn)：宋“商瞞業(yè)項(xiàng)簡目聚子集”象以及壩“消航費(fèi)”妻?！吧套鰳I(yè)項(xiàng)映目聚近集”跡意味拒著商皆圈內(nèi)子至少階存在識一個(gè)監(jiān)或多鳥個(gè)集勻中式特商業(yè)異（百亞貨、術(shù)購物峽中心溫、商麥業(yè)街梯區(qū)或塌賣場銷等等哲）；“消撇費(fèi)”漠則指棟商圈截必須凳有消咸費(fèi)群逗體的惜支撐歸，無返論是友消費(fèi)擦群體隔來自霜商圈鋸內(nèi)部主或外拉部區(qū)鈔域。不同匪商圈班由于搭各自革發(fā)展放歷程輛、商給業(yè)類喜型及素體量川，具雪有不燒同的厘消費(fèi)幕群體白類型麥和來科源，蛛因而籌各商糖圈的納輻射盾范圍成存在掘較大室差異樣。中央螞門湖南吼路新街?？诜蜃淤噺R河西慚新城仙累林江急寧市級壞商圈恭：新街教口——南京鍋全市到及周舟邊城豆市；湖南傻路——南京黃全市辛；夫子兄廟——南京禮全市蘋及旅役客。區(qū)域站商圈楊：中央樂門——南京復(fù)以及謙江蘇長地區(qū)勢批發(fā)撿人群擋；河西樓新城——河西徒區(qū)域晚；仙林——仙林樓大學(xué)膨城；江寧——江寧淚區(qū)域友。25宏觀懸商業(yè)汽市場——商圈告分布驗(yàn)及概昆述中央盈門湖南斷路新街淡口夫子曲廟河西犯新城仙哭林新街裹口——傳統(tǒng)企核心辯商圈委，檔傳次最質(zhì)高，切輻射康整個(gè)麻南京梅市以敗及周蹈邊城迅市；湖南雙路——目前窗第二尖大商夜圈，傘以中捉檔為康主；夫子饞廟——以旅諒游觀磨光為俘主題需的中布低檔聲傳統(tǒng)智商業(yè)逗區(qū)，嶼近來票已有博新的敘商業(yè)請形態(tài)錄出現(xiàn)本；中央梨門——以中蘆低檔冤專業(yè)屆市場醉為主笑的特僵色商歲圈；河西院新城——未來仁市級CB鼠D，目劣前在磨建的獵萬達(dá)尤廣場疤將成鐘為未鴿來新豎城商零業(yè)核訓(xùn)心；仙林——未來預(yù)南京耗城東載片區(qū)紅的商值業(yè)中水心。江寧——南京浪城南院片區(qū)皂商業(yè)割聚集其區(qū)。目前還南京遣市現(xiàn)弦有成挖熟商窮圈包郊括：新街標(biāo)口、岔湖南脖路、貼夫子豎廟、平中央攪門；而河西踐新城奮、仙發(fā)林、茶江寧是新伴興發(fā)青展商區(qū)圈。中心攝城區(qū)拆商圈合已經(jīng)雹發(fā)展立成熟碗，商杠業(yè)可望開發(fā)驢空間慌很小??；隨麥著南耀京城主市化帥開發(fā)網(wǎng)的深?；?，株人口呼逐漸略涌向再市郊粥，區(qū)舟域型泛商圈彩成為共南京靜商業(yè)千發(fā)展?jié)傻男聫d趨勢早。由于清本案水所處罵江寧難商圈姻距離厭中心口城區(qū)洗商圈柄以及哲其它仙區(qū)域啟商圈臟較遠(yuǎn)透，自該成相枕對獨(dú)俘立發(fā)殼展環(huán)譯境，戰(zhàn)故本偶報(bào)告殖主要捉研究酸江寧銳區(qū)域串內(nèi)商線業(yè)發(fā)耍展情結(jié)況，或以期盼為本專案開伶發(fā)提杠供依祥據(jù)。江嗓寧26宏觀鉆商業(yè)側(cè)市場——各商欄圈供魂應(yīng)量災(zāi)比較商圈現(xiàn)有供應(yīng)/萬m2未來新增供應(yīng)/萬m2未來總供應(yīng)量/萬m2新街口62.838.7101.5湖南路18.440.759.1夫子廟21.719.741.4中央門39.31251.3河西新城109.7365174.73仙林25.478.333.77江寧54.375.9130.2總計(jì)361.7260.3592備注盆：1、商內(nèi)業(yè)供畜應(yīng)量旗是對照商業(yè)滋項(xiàng)目擠的統(tǒng)鉗計(jì)，演并不禁包括裹零散決商業(yè)呆；2、對嫌于未略來供杯應(yīng)量林統(tǒng)計(jì)澇僅針冬對50刊00平方子米以驅(qū)上、俱可甄澇別之品商業(yè)覺項(xiàng)目怨。江寧賠區(qū)域侮的商艷業(yè)發(fā)喬展在昂過去余一直休比較冠緩慢嶺，近半年來綠受地揀鐵1號線策南延先伸段蔽的帶肺動(dòng)，偉區(qū)域潤住宅史開發(fā)切得到踩快速拾發(fā)展大，并唯因此策帶動(dòng)捧商業(yè)貼在未涂來幾懷年的單發(fā)展強(qiáng)。從現(xiàn)先有商依業(yè)供古應(yīng)量死來看粘，目壺前主慌要集決中于患河西珠新城思、新和街口虛以及扭江寧惑區(qū)域擾，區(qū)鄉(xiāng)豐域型炭商業(yè)請?jiān)谀虾缇┦幸晥鲆岩呀?jīng)占劃有較繁大比裕例；從未呀來新側(cè)增供奸應(yīng)量嘴來看非，河墊西新全城以辜及江喪寧明察顯超碎過其樹它商拋圈，徹這表滔明南田京商羽業(yè)正雙逐漸易向區(qū)蜓域發(fā)越展；從未卡來總罪體供應(yīng)應(yīng)量送來看震，河唇西新的城和刑江寧患將成純?yōu)楣┪鋺?yīng)量嚇最多益區(qū)域踐，區(qū)州域型廚商業(yè)累供應(yīng)宏比例急明顯稠超過墨中心相城區(qū)鄉(xiāng)豐；但朝區(qū)域顯型商陜業(yè)由妖于發(fā)鑒展時(shí)膛間較匠晚，視商業(yè)啟成熟趁度較抖低，甘故多喂為短飽平快壁的銷鄉(xiāng)豐售型喊項(xiàng)目街。資料痰來源膊：項(xiàng)牲目組急實(shí)地?cái)n勘查薄整理27宏觀懷商業(yè)還市場——各商園圈租肆金水股平比墾較商圈租金水平（元/平方米/天）新街口25~30湖南路25~40夫子廟25~35中央門5~10河西新城2~10仙林5~8備注企：1、以猶上租欣金水西平都雜是按筐使用筐面積也計(jì)算牛；2、以自上均秘為商冒圈核知心區(qū)板域租丸金水植平。從左心圖可標(biāo)以看廟到，聯(lián)新街埋口、冰湖南娛路、款夫子棋廟這碼三大皺傳統(tǒng)煙商圈炊仍占統(tǒng)據(jù)租筒金水損平的懂金字躲塔尖闖，表顏明這積三個(gè)右區(qū)域止的商研業(yè)成紙熟度青和商柴業(yè)價(jià)耽值最尚高；中央蝴門商同圈盡灘管也皺已發(fā)康展成繼熟，沿但由競于批蠟發(fā)市本場定域位，愚租金爸水平宴處于欲較低的水平課；河西聚新城粗、仙以林、叫江寧柴屬于摸商業(yè)您后發(fā)渠展區(qū)章域，濃目前淋仍處救于人厲口導(dǎo)鏟入階學(xué)段、途商業(yè)顏氛圍欲尚在扯培育寶中，烤故租貨金水白平還宋有待火進(jìn)一毅步提士升；比較林南京翼各大墊商圈層租金堡水平孫，各袖區(qū)域球商業(yè)判發(fā)展委極度督不平嫌衡；糾中心視城區(qū)毛人口茶密集刷、商歐業(yè)發(fā)糠展歷尋史久論遠(yuǎn)，觀商業(yè)烈價(jià)值陡很高駁；區(qū)含域商衡圈則鳥隨著劉軌道酒交通腳外延矩、住榆宅片炊區(qū)外息擴(kuò)，書在未店來將范獲得賭較快答發(fā)展孝，預(yù)混期租榴金水桂平也跳將進(jìn)妄一步碌提升鞏。江寧庭區(qū)域清商業(yè)探租金映水平選在各疏大商肥圈中坑處于蓬最低肉，這幟是由號于區(qū)剖位、逗商業(yè)好成熟寇度、脂消費(fèi)串人口陸等因驢素決賀定的梁；但泛江寧熱未來招發(fā)展觀前景魔可觀左，因劉此該臂區(qū)域曠內(nèi)商逆鋪售登價(jià)仍監(jiān)然較叛高。資料彈來源晃：項(xiàng)張目組英實(shí)地春勘查咬整理28商業(yè)儲市場皺分析牧與判沉斷傳統(tǒng)年百貨純形態(tài)每已逐激步萎意縮，速近年楚來以舊購物氣中心浮為主穗的特慢色商隸業(yè)逐反步成被熟目前今南京很商業(yè)擾市場狗正處隙于由弟現(xiàn)代就百貨潮、購閱物中置心向解城市頭綜合斜體過酬渡之陰階段目前掠城市杏商業(yè)駝形態(tài)腎逐步物向成申熟期迷過渡皇，娛嬸樂休霧閑等任體驗(yàn)籠式消腸費(fèi)成救為發(fā)犬展趨線勢。藥但作傻為現(xiàn)訊有市壁級商話業(yè)核嗽心的瞞僅有劉一處口，而恰中心棚城區(qū)誦空間擦限制戒與居頑住郊指區(qū)化借，將澇使得眠新興基城區(qū)勸的區(qū)連域型吵商業(yè)專中心錫在未魄來數(shù)蚊年內(nèi)下逐步貍涌現(xiàn)顆，商厲業(yè)分泥區(qū)化煉格局縱越發(fā)級明顯斷。但榴該等仗區(qū)域霜后續(xù)維供應(yīng)況較大禿，同妻質(zhì)化痛競爭評亦較膨嚴(yán)重獎(jiǎng)。商業(yè)尸特征小匆結(jié)傳統(tǒng)風(fēng)商業(yè)返區(qū)集彼中于襪城市遣核心趴區(qū)域雁內(nèi)，隸目前創(chuàng)真正東的市葉級核土心商轉(zhuǎn)圈僅搏有新協(xié)街口伴隨墳新城惕開發(fā)淡，新卻興商丸業(yè)集也中區(qū)翁逐步患出現(xiàn)影，河篩西有面望成遵為另臨一個(gè)求市級聲商圈商業(yè)巷分布現(xiàn)有道商業(yè)成供應(yīng)擋主要依集中在于河完西、壩新街就口以猾及江艘寧區(qū)割域，留多為跪區(qū)域母型商員業(yè)河西繳以及未江寧運(yùn)未來箏新增獻(xiàn)供應(yīng)鉛量將組明顯恐超過顯其它講商圈苦，城女市商魔業(yè)將蛇呈多溉極化商業(yè)填體量核心笨城區(qū)腹商業(yè)茅集中礦區(qū)租慎金較日高，撞也體伯現(xiàn)了根其商膚業(yè)成言熟度凡和商麻業(yè)價(jià)凱值河西準(zhǔn)、江蜂寧等察商業(yè)敲后發(fā)撫展區(qū)死域，賢目前恥商業(yè)削氛圍撤尚在律培育津，租傾金有宣待提島升租金織水平29一、宏觀環(huán)境與物業(yè)市場研究4、酒店市場分析30宏觀媽酒店踏市場——旅游旅業(yè)產(chǎn)宴值南京造歷年么旅游擴(kuò)業(yè)收朵入及跑其比港重南京軍歷年盡接待經(jīng)入境萌旅游倒者走動(dòng)勢（億丟元）（萬宏人次盡天）（天仙）數(shù)據(jù)助來源桌：南武京市牢旅游躬局南京脆旅游滴業(yè)近剩年發(fā)嚼展較沒為良他好，20舟09年旅握游業(yè)偵在GD批P和第聲三產(chǎn)面業(yè)增俯加值螞中的塵比重戀分別竊達(dá)到18摘.9盼%和37黃.9碗%。31宏觀歸酒店叔市場——旅游恐業(yè)產(chǎn)望值南京氧歷年懷入境照旅客孕國別區(qū)分布南京湯歷年漸境內(nèi)誘外旅但客數(shù)特量分訴布國內(nèi)照游客頭是南壞京酒堆店市季場旅薪游客渡戶的痰主要仇來源恢，20毅09年入宵境客耕戶僅紙約11交3萬人布次，以其中銳以亞暴洲和奸港澳符臺同婚胞為擔(dān)主要典客源單，占帖到總托體入轎境客齊的66％。數(shù)據(jù)腦來源夾：南分京市啞旅游籠局32宏觀套酒店潤市場——五星彎級酒范店分籮布164235891011127金陵鵝飯店玄武旨飯店古南混都飯菜店僑鴻拾皇冠受假日省大酒慌店?duì)钤鍢秋埑昃S景念國際儲大酒背店金絲金利喜夕來登宴大酒所店金陵榨濱江彈國際額會議犬中心臥大酒應(yīng)店蘇寧美環(huán)球云套房壤酒店名人稈城市刪酒店索菲液特銀竹河大乳酒店索菲努特鐘節(jié)山高繼爾夫植大酒摟店丁山前花園量大酒付店南京貼中心也大酒室店鼎業(yè)握金陵夫國際旦酒店店（浦勉口）1315南京李五星姜級酒額店主鄰要集還中在上鼓樓弓區(qū)，親這與恐區(qū)域惡內(nèi)擁似有江唉蘇省杠政府樓等眾苦多行愉政機(jī)禍構(gòu)、創(chuàng)靠近尾火車曲站等捐交通滑樞紐撤、商者業(yè)商彎務(wù)氛譽(yù)圍成朝熟等戴方面蠻有關(guān)削。玄武時(shí)區(qū)則值依靠況鐘山餃風(fēng)景羨區(qū)吸判引了配兩家塌五星額級酒鉆店；房誠白下低區(qū)的腥夫子膚廟景壞區(qū)、腔建鄴腿區(qū)的唐國際恰會展克中心醬、浦貿(mào)口區(qū)捐則各鴿有一勢個(gè)五呀星級普酒店牢。南京柜高星算級酒換店基太本分壞布在相傳統(tǒng)足商務(wù)擊區(qū)周援邊,如新臂街口玩和鼓賭樓，耕主要失類型巨為高工級商蟲務(wù)酒屠店。倘同時(shí)猶依托脾自然服資源怖優(yōu)勢眼，在醉夫子其廟、舒鐘山急風(fēng)景向區(qū)等滴分布陵有少含數(shù)酒卸店。數(shù)據(jù)規(guī)來源亦：南脹京市軌旅游腸局33宏觀汗酒店渣市場——四星矛級酒座店分槍布東方景珍珠礦飯店國信桂大酒普店江蘇傲鳳凰闖臺飯啦店江蘇突金夢豈都賓犁館江蘇戴新世瘦紀(jì)大首酒店南京嗓大吉針溫泉還度假燃村南京穴丁山棗大酒丘店南京示國際功會議影大酒凝店南京勞華美亦達(dá)怡愛華酒燦店南京靈黃埔烈大酒厲店南京洗山水辱大酒你店南京階中山退大廈南京貧中心笛大酒鏟店水秀違苑大皆酒店新紀(jì)錦元大只酒店高門京樓飯渴店天豐滲大酒械店曙光珍國際朋大酒逗店錦江結(jié)南京膚飯店太合斬紫金冬大酒盈店東方慨珍珠罪大酒桑店南京際金太章隆酒塔店江蘇撤晶源疾大酒符店華東此飯店四星塞級酒擔(dān)店主幣要集游中在傍成熟沫商務(wù)是商業(yè)捉區(qū)的獅附近婦區(qū)域湊，鼓稼樓區(qū)掌和玄醉武區(qū)象占到90％以籠上的業(yè)客房遺數(shù)量茂；總統(tǒng)丙府景舍區(qū)、叢鐘山愧景區(qū)娛、百洲家湖箱景區(qū)饑、大爭吉溫重泉景歪區(qū)依哈靠其啞景點(diǎn)戒優(yōu)勢鞏亦吸躍引部皺分四葡星級埋酒店樓；河西溝目前悼僅有凡金夢頂都一貨家四螺星級勝酒店皇，為騙南京丟卷煙紫廠建隔造，雁主要壤以公于司來答往商開務(wù)客吼戶為瞇客源洽；南京谷四星才級酒曲店區(qū)庸域分圓布(按客挽房量嗎）121389101112157356144161718192021222324數(shù)據(jù)處來源剃：南赤京市曲旅游眼局南京次歷年訂星級浸酒店扛房價(jià)市出租悼率走鵝勢旅游埋酒店慣因星石級不毀同而獻(xiàn)入住所率、私房價(jià)傲差異醬較大逐；20命09年五換星級使酒店叫在保知持62鹽.1盛%入住貫率的銷同時(shí)至達(dá)到56碧4元/間的貪房價(jià)恒；四男星級侮酒店貧雖達(dá)任到了67令.3轉(zhuǎn)9%的入鳳住率秘，但腫其房笛價(jià)也坦僅為34旦5元/間。（元/間）全球僻經(jīng)濟(jì)拒不景撫氣影勸響，幼五星射級酒則店出凳租率瞞下滑到明顯數(shù)據(jù)略來源北：南辟京市季旅游糖局宏觀蝕酒店正市場——平均常房價(jià)郵及入卵住率冷走勢35南京器歷年閉星級金酒店蛛房價(jià)（元/間）宏觀煤酒店夾市場——平均瘋房價(jià)上海省、南溜京星盆級酒追店房挎價(jià)對邪比（20歷09年）數(shù)據(jù)術(shù)來源趴：上割海、罷南京牌市旅釀?dòng)尉帜暇┏频晟剖袌鲩e的平滾均房跡價(jià)與歉上海謹(jǐn)市場龜存在施一定暢差距豪，我茄司認(rèn)扯為此睜差距麻的主汗要原床因在改于：議就全教市水葡平而并言，僅酒店降商務(wù)蚊客及笛旅游持客中淹有較旋高價(jià)軍格承盒受能滴力的線外資張客戶草比重瓶仍相壘對有輛限。36宏觀蒜酒店輔市場——未來起高星足級酒抵店供餡應(yīng)2136748591011德基田廣場藏二期金陵肅飯店閑二期金鷹釀國際鋤三期世貿(mào)這濱江威凱悅斯大酒免店南京泄新地胞中心垂酒店新鴻淋基項(xiàng)技目世貿(mào)食中心妙項(xiàng)目湖濱賄金陵歷飯店鞋二期景楓何太平虜南路劑項(xiàng)目原江達(dá)蘇飯御店地爺塊金陵奔江濱駛國際伶會議姿中心迅二期區(qū)域貌分布午：南降京未某來高懸星級槽酒店蹤蝶將主憶要集務(wù)中在座中央商路兩串側(cè)和養(yǎng)河西塔新城CB阻D中，麗其中最多數(shù)蓮為大稻型綜隸合性滾項(xiàng)目蠅，德我基廣膠場、租金陵遺飯店鍋二期出等；星級糧檔次跟：酒佛店檔配次有饞望進(jìn)賺一步熄提高憶，金農(nóng)陵飯晌店二沒期、如世貿(mào)往濱江扇凱悅溉等項(xiàng)俊目將盾成為徹代表副南京鋒星級箭酒店襖最高錫檔次詢的項(xiàng)翻目。資料愈來源護(hù)：項(xiàng)師目組瓜實(shí)地突勘查境整理澇。3738二、地塊環(huán)境研究及SWOT分析1、區(qū)位環(huán)境分析39南京亭南部并新城哨規(guī)劃——概況南部州新城洞總范瓶圍:北起歪外秦耀淮河送、運(yùn)股糧河扎至繞育城公要路，癥西起第南河羨、接自秦淮永新河召、沿尿機(jī)場本二通務(wù)道接獵寧丹稻公路構(gòu)，南蘭至繞燒越高擔(dān)速，派東至韻寧杭鈴高速母，總廈用地挖面積16門4平方杰公里，規(guī)劃被人口今是16集0萬。南京緊南部微新城葡空間滅定位熱于“怕南京笛新都宣市中案心”堅(jiān)，人班居定套位為趟綠色研宜居少的智枕慧之影城。中華門-雨花臺紅花-機(jī)場中華門-雨花臺土山機(jī)場東山百家湖三山牛首山科技園九龍湖東善橋南部中心雨花軟件園秦淮河寧杭高速繞城公路秦淮新河寧丹公路南部甲新城雹各板勁塊功昏能：中華笛門-雨花媽臺：皮文化團(tuán)創(chuàng)意遣板塊紅花-機(jī)場騾：創(chuàng)燥意街別區(qū)板圓塊土山孫機(jī)場掌：綜慘合發(fā)行展，旨戰(zhàn)略友預(yù)留南部畜中心束：南或部新樹中心雨花援軟件稼園：紋軟件首研發(fā)捷板塊三山怕：生野態(tài)生訪活板格塊百家寨湖：蹦綜合箱發(fā)展沒板塊東山夕：城近市生莫活板質(zhì)塊科技霞園：甲先進(jìn)配制造刪業(yè)板徒塊九龍掠湖：浴綜合寫發(fā)展失板塊東善中橋：兆先進(jìn)肥制造膀業(yè)板也塊本項(xiàng)置目資料策來源廳：南蛇京南易部新察城規(guī)胃劃40南京術(shù)南部赤新城若規(guī)劃——重點(diǎn)悶開發(fā)逢區(qū)域重點(diǎn)北地段漏范圍犁：北起坡雨花姜南路蒸、卡毀子門慚大街查、大柄明路榮、外父秦淮旋河、訂運(yùn)糧恢河至狐繞城炕公路蹲，西潛至南勒河，環(huán)南至昨繞城做公路劃、機(jī)留場高蹤蝶速、雷秦淮毛新河任、雙之龍大通道、上繞城棕公路縱，總截用地隱面積壘約32平方里公里爺。紅花-機(jī)場中華門-雨花臺土山機(jī)場南部中心雨花軟件園秦淮河寧杭高速秦淮新河南部中心雨花—機(jī)場軸玉蘭路軸南站升中心刺軸一心您：南部略中心三軸造：南站輔中心憂軸玉蘭授路軸雨花—機(jī)場攪軸五板瘡塊：南部紗中心雨花敢軟件服園紅花—機(jī)場猴地區(qū)中華雙門—雨花椅臺土山商機(jī)場南京如南部奶新城殖重點(diǎn)冒開發(fā)魯區(qū)為逃“一捧心三聚軸五逆板塊煩”，臺其中沿南部玻中心辭、泊雨花鎮(zhèn)軟件奴園紅花—機(jī)場斧地區(qū)染為啟榴動(dòng)區(qū)閣。資料板來源打：南步京南恭部新啞城規(guī)供劃41南京泊南部妄新城系規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)慕規(guī)劃中華門-雨花臺紅花-機(jī)場中華門-雨花臺土山機(jī)場東山百家湖三山牛首山科技園九龍湖東善橋南部中心雨花軟件園秦淮河寧杭高速繞城公路秦淮新河寧丹公路江寧區(qū)旅游業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)、集商務(wù)商貿(mào)于一體的高端商業(yè)服務(wù)中心；軟件研發(fā)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)戰(zhàn)略預(yù)留預(yù)留市教育科研和知識創(chuàng)新基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地南部焦中心酷區(qū)產(chǎn)窯業(yè)集原中規(guī)唯劃為鋪商貿(mào)掙商務(wù)躺、總隙部經(jīng)糖濟(jì)和如現(xiàn)代詢服務(wù)漲業(yè)與破本項(xiàng)詢目服完務(wù)產(chǎn)敢業(yè)功閱能相跑近，終競爭搶激烈江。資料截來源弊：南皺京南晨部新丘城規(guī)欣劃42南京貨南部館新城嬌規(guī)劃——發(fā)展錢現(xiàn)狀南京怖南站位于勻南部志中心稻區(qū)的兆南京芳南站義已經(jīng)衣建成社，預(yù)網(wǎng)計(jì)今推年6月正屬式投盈入使觸用，擔(dān)目前孫眾多消商家絞進(jìn)駐單，部渠分高掩科技泰產(chǎn)業(yè)您類企葛業(yè)以叛研發(fā)閱中心充形式桂入駐在?！白ブ腔酃┬鲁请[”—”紅花-機(jī)場”片區(qū)怒目前曬還處炸于大葵校機(jī)漏場搬泛遷及擇城中群村改錦造階這段。明發(fā)堵商業(yè)施廣場資料兩來源稠：項(xiàng)企目組賢實(shí)地悲調(diào)研店整理43南京稻南部須新城堪規(guī)劃雅總結(jié)——對本色項(xiàng)目睛的影侮響南京趣戰(zhàn)略經(jīng)規(guī)劃論南移紫關(guān)注區(qū)域塑城市直功能構(gòu)升級區(qū)域五價(jià)值質(zhì)升值完善昂的基諷礎(chǔ)設(shè)薯施市內(nèi)畫、外暗便利白的交章通濃郁鋼的商媽業(yè)、訂商務(wù)棒氛圍產(chǎn)業(yè)飲集聚蠻、結(jié)址構(gòu)優(yōu)昨化升筍級項(xiàng)目招臨近痛新城憤中心機(jī)，帶再動(dòng)作福用明脆顯機(jī)會威脅所在庸板塊動(dòng)不屬泉于新銳城重相點(diǎn)開像發(fā)板浮塊所在姨百家肺湖板餐塊與撿南部串新城雁中心小相鄰討，且功貫?zāi)芏R位相棟似，筑存在輸競爭主要坦發(fā)展畢產(chǎn)業(yè)孔趨同澆，均者以總霞部型司經(jīng)濟(jì)吸和?，F(xiàn)殺代服丸務(wù)業(yè)矩為主俗，競獸爭激紋烈南京裝南部緒新城跌為本路項(xiàng)目表帶來際區(qū)域榴價(jià)值緊升級稠，周面邊配戒套完跑善等鏡一系裂列發(fā)孤展機(jī)伶會，簡帶來攜的主葵要威目脅為進(jìn)與南繼部新液城片碗?yún)^(qū)產(chǎn)錄業(yè)定綠位趨容同，游競爭蓬激烈喇。44江寧冠區(qū)總萄體規(guī)兵劃東山某副城祿口輩新城湯山會新城濱江拍新城江寧服城市陳中心斃，東旋山副簽城重揪點(diǎn)發(fā)義展城騾市型自經(jīng)濟(jì)能，主機(jī)要包賀括總竟部經(jīng)前濟(jì)、盜高端約商務(wù)景商貿(mào)避、金施融服藏務(wù)、師城市梅文化蹤蝶娛樂居、軟俱件研扣發(fā)等湯山美旅游待新城祿口遞空港死新城濱江止工業(yè)掌新城江寧恩區(qū)未津來打盛造”1核3元”，1核是俘指東糟山副紗城，捕為江凍寧中爭心城種市，很將打勝造成欠國際萬化中蹄心城攝區(qū)；3元即狂湯山為旅游耕新城威、祿醉口空蛾港新松城、惹濱江鏟工業(yè)誤新城抹三個(gè)稻各具倘特色攀的產(chǎn)愧業(yè)新尿城。資料叼來源葉：江葛寧區(qū)欠城鄉(xiāng)零總體倘規(guī)劃晶（20舟10匠-2渾03賺0）45東山燭副城稀總體立規(guī)劃一核悅：鳳忍凰港—綠地凈廣場幅地區(qū),結(jié)合便西門忘子路趴沿線帥“退屑二進(jìn)傾三”兵，打線造東資山副貧城核淺心，冰集城仆市最浙高端辜商貿(mào)閥服務(wù)挎、文艙化、貪總部碗商務(wù)極為一淹體兩區(qū)痕：河搜定橋驚城市凡中央苦商務(wù)附區(qū)、沉府前魚城市戀政務(wù)怪區(qū)府前城市政務(wù)區(qū)東山副城核心區(qū)河定橋城市中央商務(wù)區(qū)東山物副城串將打傷造“競一核災(zāi)兩區(qū)蓋”——副城臺核心井區(qū)、恨中央便商務(wù)勤區(qū)及膽城市爺政務(wù)否區(qū)。俱本項(xiàng)知目位忘于東層山副希城的舟核心哲區(qū)。資料拌來源渠：南殖京市裳東山爪副城刻總體逮規(guī)劃斥（20晶10弓-2宜03冤0）46項(xiàng)目蒜區(qū)位予分析百家湖片區(qū)東山老城區(qū)綠地廣場本項(xiàng)底目位域于江果寧老誕城區(qū)男以南,屬百缸家湖追片區(qū)肯東南辟角的于綠地伴廣場泄地區(qū)恰，地悼處東山農(nóng)副城縱核心土片區(qū)內(nèi)，菠區(qū)域醬規(guī)劃范定位揮為居話住、戴商、徑辦綜怒合用紗地，偉將打抹造成錫江寧站區(qū)的柴“新彈街口?！?。綠地糕廣場呢地塊47項(xiàng)目建環(huán)境免分析項(xiàng)目知西鄰捐秦淮傻河、憐北臨欄規(guī)劃挖中公間園，爺且地脊塊內(nèi)頸部擁喜有小威龍灣嗎水系劑，景戒觀資聚源豐嘆富，脾地塊述東側(cè)連、南懇側(cè)為介居住角小區(qū)斷集中臥分布梁區(qū)，迫居住爸氛圍者濃厚鎮(zhèn)。綠地廣場地塊秦淮河外港河規(guī)劃中公園駱村江山萬欣翠園竹山村藍(lán)山公寓萬欣花園綠地廣場居住小區(qū)東渡國際青年城資料舟來源翠：項(xiàng)態(tài)目組瀉實(shí)地泛勘查軟整理48南京天印高級中學(xué)江寧區(qū)民政局規(guī)劃中公園竹山中學(xué)竹山小學(xué)竹山幼兒園農(nóng)業(yè)銀行蘇果平價(jià)超市農(nóng)業(yè)銀行科苑社區(qū)衛(wèi)生站江寧區(qū)工商局世紀(jì)華聯(lián)外崗新區(qū)店南京工程學(xué)院康尼學(xué)院上元藥店竹山路大藥房南京溫馨大藥房江寧區(qū)勞動(dòng)局項(xiàng)目糠周邊尊教育它類設(shè)賭施完嚇善，學(xué)藥店嗓、超曉市、扣銀行聽等配額套齊案全，靈有利危于居拘住社勸區(qū)的恨打造妙。竹山拐路分而布有土區(qū)工籮商局珍、民媽政局疫及勞驚動(dòng)局庫等政遼府服汗務(wù)配出套，布有利號于地奧塊商艇辦物祖業(yè)的瘋開發(fā)械。地塊照北臨跟規(guī)劃需中公勤園、電西鄰棄秦淮慚新河采，且呢地塊至內(nèi)部宅有小綿龍灣潔水系倘，自誓然資荷源豐秀富，寒環(huán)境國較好岔，便犁于打絹造沿脂河景極觀?；A(chǔ)基設(shè)施偷及配進(jìn)套分稍析項(xiàng)目慶周邊率基礎(chǔ)槳設(shè)施耽及配糞套集竿中于隆地塊想東側(cè)竄，沿天竹山帖路分按布。資料及來源哭：項(xiàng)脆目組艷實(shí)地誼勘查攤整理49地塊磨北部俗臨外尚港河雜，西臥部臨小秦淮悶新河混，通稍過東毫部的腔竹山蜜路與銳上元常大街孝、金派箔路確相連牲直達(dá)毅東山滲市老箏城區(qū)亞，與堆被譽(yù)網(wǎng)為江汽寧金噴融一男條街練的勝互太路慢相連訴。與緩機(jī)場蟲高速喂公路蛾、將彩軍大印道、聯(lián)天印仁大道蹈等通并往南嶼京市聚中心耽的主線要干砍道相意連地塊漂南部檢臨近鄰天元販西路羨一號寧南延貪線的涼小龍唯灣和品竹山刊路地部鐵站壺，地填鐵站牌距地壇塊約踢需步瘦行20分鐘遞左右政府嗎考慮瀉未來歸將新碗亭西回路將星進(jìn)行淡西延扯，建福設(shè)一貍座橋座梁跨輝過秦倚淮河堡接入富江寧欲開發(fā)醉區(qū)，微如果怕此項(xiàng)爸規(guī)劃有實(shí)現(xiàn)牢，本半地塊蘭交通婚便利傾條件茄可得葡到較淘大改篩觀項(xiàng)目奪周邊轎交通蕩條件屑分析本地點(diǎn)塊位彩于許切家圩肥的小刻龍灣偉區(qū)域飼范圍掠內(nèi)，超受到峽諸多癢水系道影響潮，周暖邊規(guī)套劃道細(xì)路較括多，遠(yuǎn)交通好可達(dá)竭性不術(shù)高，首主要乏通過生東側(cè)缸的竹姑山路舅和南切側(cè)的嘉天元猾西路灑為主餅要干朗道連筆接城剝市其購它道洋路。勝太東路竹山路將軍大道機(jī)場高速公路天元西路天印大道小龍灣站竹山路站雙龍大道金箔盤路上元朵大街資料值來源逮：項(xiàng)翼目組秘實(shí)地咬勘查吸整理50區(qū)域才環(huán)境尼分析嘉與判桃斷江寧忍將打恐造”1核3元”倍，本浪項(xiàng)目它正處控于該?！?核”蓮即指赴東山掏副城促核心和片區(qū)老內(nèi)將重惹點(diǎn)發(fā)抗展城元市型羞經(jīng)濟(jì)脅，包團(tuán)括總漠部經(jīng)察濟(jì)、票金融懼服務(wù)回、城紫市文喝化娛漏樂等地塊攝位于糖新興默城區(qū)計(jì)規(guī)劃竿中的慢核心涼位置糞，周弓邊環(huán)謝境及限規(guī)劃呢中的各景觀權(quán)、人彎文資躬源優(yōu)脫勢顯守著，哈且具遍備軌質(zhì)道交勻通優(yōu)天勢。坊具有猜將強(qiáng)鍵的可后開發(fā)論性。暗但受曉水系拔及自劃身限蝴高因驅(qū)素制密約，構(gòu)其交喪通可夠達(dá)性靠與昭味示性庸均相策對較荷弱。施目前儉各類智基礎(chǔ)愁配套法較為父完善濤，但耍商業(yè)診檔次拖及商往業(yè)功汽能仍喂較為囑滯后謊?？傮w輔規(guī)劃小象結(jié)項(xiàng)目嚼屬百廊家湖絞片區(qū)澡東南過角的稠綠地鈔廣場清地區(qū)樣，西壯鄰秦氧淮河扔、北諸臨規(guī)零劃公守園地塊建內(nèi)部鄉(xiāng)豐為小搭龍灣賺水系喉，景寺觀資批源豐迅富，遺東、綿南側(cè)避現(xiàn)為幕為居畝區(qū)集顧中區(qū)周邊額環(huán)境項(xiàng)目聚周邊共基礎(chǔ)倆設(shè)施從及配唯套相錘對較攏為完團(tuán)善，仙多集賴中于編地塊色東側(cè)紋沿竹廳山路堵分布受諸彩多水協(xié)系影威響，褲交通腥可達(dá)扛性不燙高，南部散臨近恩路一竟號線鹿南延堵線地橫鐵站配套特與交別通51二、地塊環(huán)境研究及SWOT分析2、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)發(fā)展分析52南京切企業(yè)匙發(fā)展——上市朱企業(yè)截止20紗11年1月，犧南京時(shí)上市悶公司口共達(dá)53家，犬累計(jì)凈從境吵內(nèi)外勾證券刪市場愉募集負(fù)資金槽人民位幣85灶0億元液以上情。各靈項(xiàng)指錦標(biāo)在中全國浸副省添級城綁市和潛省會拴城市湖中位鑄于前夫列，把至20查15年末阿，南牧京上冊市公無司和棟擬上漁市公刃司數(shù)喚量，務(wù)計(jì)劃容將雙輔雙過捏百。資料候來源維：江乏蘇省龜證監(jiān)柄會53江寧面區(qū)重撕點(diǎn)企竭業(yè)集瓶團(tuán)江寧區(qū)重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)名錄統(tǒng)寶光電（南京）有限公司中國東方航空江蘇有限公司華寶通訊(南京)有限公司英華達(dá)(南京)科技有限公司南京帕威爾電氣有限公司中電電氣(南京)光伏有限公司英華通(南京)科技有限公司20舊09年南熱京重儉點(diǎn)企寬業(yè)集授團(tuán)主指要分緩布于蕩南京榜市中堅(jiān)心區(qū)強(qiáng)域，銷江寧狹區(qū)只笨占總芳數(shù)的7%，且套主要撓集中殘于通誓訊、齊科技促類公陸司，努此類番公司血通常絡(luò)會選追擇自緞建辦漁公和涂購買炎總部爹型辦省公，葬因區(qū)亦內(nèi)所籌占企喝業(yè)集描團(tuán)數(shù)擇量較茅少且貍類型叫特別棗，對謝本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)消極繪影響蜘較少蔬，且主有可灘能成怖為本刑項(xiàng)目僚總部扭型辦決公機(jī)秋會客儲戶。數(shù)據(jù)拋來源切：南幫京市20引10年統(tǒng)其計(jì)年陵鑒54江寧誤區(qū)產(chǎn)能業(yè)發(fā)觀展——三產(chǎn)壇發(fā)展近五標(biāo)年來姻，江傘寧區(qū)煎產(chǎn)業(yè)暗結(jié)構(gòu)商不斷畏優(yōu)化住升級泊，至20績10年三每產(chǎn)比泊例為5.乓2：62白.8：32弟.0，第削二產(chǎn)刺業(yè)仍遵占主臺導(dǎo)地蜂位，斃第三腹產(chǎn)業(yè)嘆增速頁快，炊平均耍年增爺長率倚為16曾.5睬6%。（億惜元）數(shù)據(jù)碧來源閣：江角寧區(qū)捧國民掩經(jīng)濟(jì)逢和社識會發(fā)游展統(tǒng)郊計(jì)公困報(bào)55（億萍元）江寧拾區(qū)產(chǎn)篇業(yè)發(fā)害展——產(chǎn)業(yè)鄰?fù)顿Y近五寄年來袖，江姻寧區(qū)桑投資鈴額主北要集典中在冰第二和、三涉產(chǎn)業(yè)妥，從08年末掛開始沾三產(chǎn)青投資屬額的表年增栽長率具均高隙于第登二產(chǎn)矮業(yè)，糖增長祥速度干較快迎。數(shù)據(jù)付來源雙：江稼寧區(qū)往國民假經(jīng)濟(jì)拉和社燭會發(fā)比展統(tǒng)狹計(jì)公夕報(bào)56江寧捐區(qū)產(chǎn)瞇業(yè)發(fā)伏展——企業(yè)閃產(chǎn)值江寧資區(qū)產(chǎn)禮值主士要來司源于姨外商毛投資散企業(yè)歇和私痛營企貝業(yè),其中認(rèn)外商朋投資累企業(yè)替占到45童%，規(guī)分模以告上工租業(yè)產(chǎn)槽值貢榨獻(xiàn)，器以先兇進(jìn)制轎造業(yè)伏為主釀，占奇到61村%，其佳中交喘通運(yùn)摟輸設(shè)隨備制粥造業(yè)鬧和電怠氣機(jī)念械及佛器材恰制造妥業(yè)、帳通用像設(shè)備蘭制造緩業(yè)位鐘列前墨三。數(shù)據(jù)編來源次：江諸寧區(qū)翼國民鳳經(jīng)濟(jì)命和社焦會發(fā)騰展統(tǒng)龜計(jì)公靠報(bào)57江寧門區(qū)產(chǎn)蹈業(yè)發(fā)委展——規(guī)?；\以上佳企業(yè)蝴發(fā)展20盒09年江鎖寧區(qū)縱共有般規(guī)模扁以上信企業(yè)89天6個(gè)，領(lǐng)約占君全市外規(guī)模檔以上餃企業(yè)談數(shù)的25體.4瀉%，居依首位撈，江沾寧區(qū)遣規(guī)模章以上舒企業(yè)知產(chǎn)值犬約為94盛5億元飄，僅柱次于宣棲霞票區(qū)，染位列談第二評。數(shù)據(jù)櫻來源廈：南困京市20滅10年統(tǒng)斤計(jì)年猜鑒58江寧沈區(qū)產(chǎn)列業(yè)發(fā)倘展——私營質(zhì)、個(gè)果體企荒業(yè)發(fā)夫展20惰09江寧會區(qū)私奔營企遭業(yè)從驢業(yè)人梢員約惡為16萬人姨，個(gè)宵體企估業(yè)從臣業(yè)人燃員約習(xí)為6.促9萬人撞，均腦在郊礎(chǔ)區(qū)私愧營、帆個(gè)體岔企業(yè)失從業(yè)殘人數(shù)職居首稀位，雁私營體、個(gè)憶體經(jīng)蠶濟(jì)較曉為發(fā)測達(dá)。數(shù)據(jù)棒來源弄：南仍京市20辯10年統(tǒng)坊計(jì)年中鑒59區(qū)域談產(chǎn)業(yè)鬧格局泛及主洽要客相群分憲析——分布明格局江寧墳區(qū)城聽區(qū)生住產(chǎn)型波產(chǎn)業(yè)培分布挨較為它集中譜，產(chǎn)牧業(yè)積杯聚效洲應(yīng)明滅顯。賣服務(wù)污業(yè)發(fā)集展較臥慢，廳目前貓只有蒸東山兇老城蝴區(qū)相董對較勸為成反熟，乳百家頌湖商未務(wù)商解貿(mào)聚疫集區(qū)鍋及河釀定橋既金融皮與中違小企糖業(yè)總羊部經(jīng)待濟(jì)集揚(yáng)聚區(qū)授正處故于發(fā)怨展中株。江寧科學(xué)園總部基地江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)東山老城區(qū)商貿(mào)商務(wù)文化集聚區(qū)河定橋金融與中小企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)分布區(qū)服務(wù)業(yè)分布區(qū)百家湖商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)生產(chǎn)途型產(chǎn)漫業(yè)主改要分傷布區(qū)江寧蹲經(jīng)濟(jì)燙技術(shù)因開發(fā)明區(qū)江寧讓科技穩(wěn)園秦淮狼河以閑西總舌部基幅地服務(wù)朵業(yè)主映要分啊布區(qū)東山旦老城波區(qū)百家私湖鳳否凰港斥（打吉造中培）河定導(dǎo)橋金價(jià)融與愚中小衡企業(yè)軟總部面經(jīng)濟(jì)采集聚炕區(qū)內(nèi)禿（工沉業(yè)置稻業(yè)升親級為婚主）資料嚷來源采：項(xiàng)作目組淋實(shí)地浪勘查附整理60區(qū)域雜產(chǎn)業(yè)篇格局盲及主患要客則群分滴析——江寧慮經(jīng)濟(jì)烤開發(fā)增區(qū)江寧經(jīng)濟(jì)久開發(fā)地區(qū)主要代表客戶南京品旺包裝材料有限公司邯鄲中材建設(shè)有限公司南京公司福溢工藝（南京）有限公司中林國際工程股份南京安氏汽車工程有限公司光洋（機(jī)械）有限公司新捷中旭微電子有限公司新日奔工機(jī)有限公司南京瑞亞斯特高聚物裝備南京佳榮服裝有限公司江寧薄經(jīng)濟(jì)釣開發(fā)慚區(qū)以緒工程愿、機(jī)逗電裝動(dòng)備、理服裝棟生產(chǎn)億等廠藏房形聞式的出客戶成為主指，有籌少部毛分電施子類聾企業(yè)岸入駐齒。資料想來源愛：項(xiàng)議目組經(jīng)實(shí)地棒勘查腹整理61區(qū)域忠產(chǎn)業(yè)散格局奇及主得要客撈群分鞏析——總部蜘基地總部基地主要代表客戶藍(lán)幟（南京）工具有限公司南京科遠(yuǎn)自動(dòng)化集團(tuán)菲尼克斯電力有限公司南京愛立信熊貓通訊有限公司南京百事可樂有限公司味事達(dá)食品有限公司國電南京自動(dòng)化有限公司輝虎環(huán)?？萍加邢薰疚鏖T子數(shù)控南京有限公司佳事得玩具制品有限公司總部因基地活以日寇用品澆、食況品生胸產(chǎn)及指自動(dòng)愈化、西通訊殼等廠桑房和哈總部輩客戶桌為主再。資料天來源粒：項(xiàng)則目組恭實(shí)地?fù)峥辈槌痴?2區(qū)域租產(chǎn)業(yè)將格局稱及主圖要客荒群分務(wù)析——江寧腹科學(xué)仇園江寧頓科學(xué)尺園主要代表客戶西門子菲亞特日立福特——馬自達(dá)高精齒輪南汽羅孚南消股份凌野重卡五洲制冷華東電子集團(tuán)目前師江寧細(xì)科學(xué)挎園客構(gòu)戶一跡期主囑要以井機(jī)電掃一體息化產(chǎn)捆業(yè)，果高科金技術(shù)定企業(yè)衰為主偶，二撲期主虜要以盜汽車騎、電南氣和額機(jī)電父產(chǎn)業(yè)洪為主株。資料擺來源喜：項(xiàng)皮目組蓬實(shí)地衣勘查屯整理63區(qū)域續(xù)產(chǎn)業(yè)柳格局樹及主廳要客淡群分書析——總部掉經(jīng)濟(jì)注集聚贈區(qū)河定許橋金茶融與熟中小醋企業(yè)肺總部哲經(jīng)濟(jì)奪集聚沫區(qū)代表敗項(xiàng)目弓科技腥商務(wù)E街區(qū)主要代表客戶南京硅特電力自動(dòng)化有限公司天辰科技Invdx南京鑫益佳電氣有限公司富士康國際控股有限公司西門子電力自動(dòng)化有限公司深圳南瑞科技有現(xiàn)公司ERICSSON河定拍橋金藏融與墊中小腹企業(yè)捧總部此經(jīng)濟(jì)僚集聚搜區(qū)客堆戶以開通訊繞、軟呆件等業(yè)高科課技行棍業(yè)為替主，從南京軍本地秧公司日為主壇，部資分來臥自深威圳、芹