旅游地產(chǎn)項目策劃及地塊

項目策劃必須始于地塊研究第一篇一、地塊研究的意義以立體化眼光從宏觀上審視項目發(fā)現(xiàn)地塊與城市的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與區(qū)域的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與市場的關(guān)系發(fā)現(xiàn)地塊與環(huán)境的關(guān)系發(fā)現(xiàn)價值預(yù)估風(fēng)險二、地塊的三維屬性地域面地塊技術(shù)參數(shù)面市場面市場發(fā)展現(xiàn)狀供應(yīng)特征需求特征競爭態(tài)勢發(fā)展趨勢所在地區(qū)的區(qū)位特征所在城市的區(qū)位特征所在區(qū)域的區(qū)位特征所在地段的區(qū)位特征地塊規(guī)模地塊地形地塊地勢地塊地質(zhì)XZY三、地塊研究的內(nèi)容地塊與城市的關(guān)系地塊與區(qū)域的關(guān)系地塊與市場的關(guān)系地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系地塊地形與技術(shù)指標(biāo)地塊與城市的關(guān)系城市的戰(zhàn)略定位城市的總體規(guī)劃城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)城市的歷史文化地塊與城市戰(zhàn)略定位的關(guān)系研究城市定位客群范圍需求特征地塊價值屬性分析三亞旅游城市

全國

常住

渡假

投資

所處地段是否具有代表性

地塊周邊自然環(huán)境是否優(yōu)美

地塊是否毗鄰旅游景點東莞工業(yè)城市原著居民外來工作人員

常住臨時居住

投資

客戶需求分類明顯

地塊是否毗鄰工業(yè)區(qū)

地塊所處地段交通是否便利城市定位使不同特征的地塊蘊含的價值千差萬別地塊與城市規(guī)劃的關(guān)系分析1、成熟區(qū)域的城市規(guī)劃通過區(qū)域的功能、人口結(jié)構(gòu)等因素來影響地塊的價值！2、新的、科學(xué)的規(guī)劃對地塊價值具有指導(dǎo)性甚至決定性的影響！3、不科學(xué)的規(guī)劃對地塊價值具有誤導(dǎo)作用！地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究1城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)社會特征深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達紡錘型：中層白領(lǐng)人士占主要比重學(xué)歷、文化素養(yǎng)、收入水平都相對高，消費觀念相對開放東莞工業(yè)占主導(dǎo)地位啞鈴型：老板和打工者占主要比重老板：最明顯的特征是經(jīng)濟實力雄厚打工者：中層管理人員有一定經(jīng)濟實力，但學(xué)歷、文化素養(yǎng)普遍相對低?；鶎哟蚬ふ邉t基本沒有有效購房需求。城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)決定人口結(jié)構(gòu)的走向，人口結(jié)構(gòu)的需求特征是判斷地塊價值的標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)之一地塊與城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的關(guān)系研究2城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)特點受當(dāng)下金融危機影響程度深圳外貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達外向型城市：對國內(nèi)、國際經(jīng)濟形勢敏感是全國樓市受到影響最明顯的城市西安科研教育、國防科技工業(yè)、旅游為主內(nèi)向型城市：相對穩(wěn)定、對國內(nèi)外經(jīng)濟形勢相對麻木受到的影響小，房價仍然呈現(xiàn)緩慢上升的特點國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢通過經(jīng)濟結(jié)構(gòu)來影響房地產(chǎn)市場形勢，從而影響地塊開發(fā)

不動產(chǎn)具有地域性，所處地域的文化特性便是體現(xiàn)一：

城市文化影響當(dāng)?shù)鼐用竦乃枷胄愿?，使其興趣愛好具有一定的文化烙印，從而對地塊開發(fā)產(chǎn)生相應(yīng)的影響！因此，不同文化區(qū)域的地產(chǎn)開發(fā)理念自然也有所不同！地塊與城市文化的關(guān)系1——文化影響需求特征

房地產(chǎn)==鋼筋+水泥，品牌后面是文化，地產(chǎn)要用文化的方式運作。在中國，主要分為三大文化板塊：黃河文化板塊、珠三角文化板塊、長三角文化板塊。典型城市代表分別為：北京、廣州、上海。黃河文化“文勝質(zhì)”——愛談?wù)?、忽悠、注重形式，對樓盤的概念、身份象征意義比較敏感。珠江文化“質(zhì)勝文”——務(wù)實、以做生意的眼光來觀察世相，更注重地段、戶型、配套等具體特征。長江文化“文質(zhì)兼?zhèn)洹薄戎v政治又講市場經(jīng)濟，比黃河文化重實質(zhì)，比珠江文化重概念。中國三大主要文化板塊地塊與區(qū)域的關(guān)系區(qū)域在城市中的地位區(qū)域的總體規(guī)劃區(qū)域的市政配套區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域的人口特征區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析在城市中地位

區(qū)域在城市中所承擔(dān)的實質(zhì)功能對地塊價值具有直接影響；

居民對區(qū)域的心理認(rèn)知程度對地塊的價值同樣具有明顯影響！區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析總體規(guī)劃

區(qū)域規(guī)劃的重心對地塊價值具有直接影響；

區(qū)域格局現(xiàn)狀要求對地塊價值的估量要從現(xiàn)實出發(fā)；

區(qū)域格局轉(zhuǎn)變趨勢要求對地塊價值的估量要具有前瞻性；區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析市政配套

配套現(xiàn)狀直接決定了對區(qū)域的功能和規(guī)劃的支撐力

市政配套哦啊影響項目配套的規(guī)劃、從而影響成本的投入?yún)^(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析交通網(wǎng)絡(luò)

不同類型的項目對交通網(wǎng)絡(luò)的依賴程度不同

交通網(wǎng)絡(luò)的通達性極大的影響著地塊可以支撐的定位區(qū)域?qū)傩?對地塊的作用分析人口特征

地塊的地域性本質(zhì)上體現(xiàn)于不同地域人口特征的不同

大多數(shù)項目都根植于區(qū)域市場，因此區(qū)域的人口結(jié)構(gòu)直接決定了區(qū)域可以支撐的項目定位定性明顯且成熟的區(qū)域往往直接決定地塊的產(chǎn)品定位案例——廣州天河區(qū)的中旅商務(wù)大廈定位的失誤地塊研究不足導(dǎo)致對地塊價值把握不準(zhǔn)、從而影響定位的精準(zhǔn)地塊與市場的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)發(fā)展趨勢市場競爭態(tài)勢市場屬性1對地塊的作用分析現(xiàn)狀

供求現(xiàn)狀、價格水平分析

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格特征分析

需求習(xí)慣分析市場屬性2對地塊的作用分析發(fā)展趨勢

價格的變化趨勢

產(chǎn)品形態(tài)、風(fēng)格的變化趨勢

需求特征的變化趨勢市場屬性3對地塊的作用分析競爭態(tài)勢

不同區(qū)域的競爭態(tài)勢不同

不同地段的競爭態(tài)勢不同

不同檔次、風(fēng)格、形態(tài)的產(chǎn)品的競爭態(tài)勢不同地塊誰與周夏邊環(huán)緞境的掠關(guān)系地塊赤周邊概的自再然環(huán)做境地塊笑周邊柜的市狗政配混套地塊縮慧周邊持的競姿爭對它手地塊挺周邊誼的交障通網(wǎng)軟絡(luò)地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境

項目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價值周邊自然環(huán)境差：則需要在項目內(nèi)部進行補充地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競爭態(tài)勢

競爭焦點

競爭激烈程度以及趨勢地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會環(huán)境

社會治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價值點！地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析

配套

完善的配套，則是地塊的價值屬性之一

周邊配套不完善，則需要項目本身來補充

市政配套與項目的投入有直接的關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)

交通發(fā)達是價值屬性之一

毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢也可能是劣勢案例——石家更莊龍取泉花呢園概況筒：占地20籠0畝、擴容積個率1.可8離市溜區(qū)25分鐘扒車程無任詞何配趣套。價格寄：多層48指0元/平方攤米小高功層13矮00元/平方僵米25分鐘哀車程對不算敲遠(yuǎn)、公價格聚也不蜻算高為什夜么賣呢不動蠅？地塊地形與技術(shù)指標(biāo)用地性質(zhì)地塊四至規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)案例體：肇世慶四龜會市什商貿(mào)蔥城項武目本項擦目占倒地面冷積約霞50嗓0畝共，位腎于肇顯慶地廈區(qū)四氣會市桂的大眼沙鎮(zhèn)病，同息時又堂是3塌21箏國道膨與四品會大秀道的菌交匯傳處。吩從地課理位誤置上烘看，常該鎮(zhèn)鴉是廣給東省披的中哨心鎮(zhèn)曾。但鋤是該或鎮(zhèn)的窮經(jīng)濟昏發(fā)展蜜水平濱仍然麻比較版落后辨，2烘00熟7年慰GD牌P約刃25寄億，榮人口嚇約8盆.6艱萬。妨產(chǎn)業(yè)慣處于刷從農(nóng)槐業(yè)向痛工業(yè)和轉(zhuǎn)移敵的階挎段，材基礎(chǔ)居設(shè)施愁建設(shè)嘉的落研后、珍大量慚荒廢慈的魚尿塘和英農(nóng)田武加上撇工業(yè)誓發(fā)展曠帶來訓(xùn)的環(huán)言境污斤染，安導(dǎo)致應(yīng)該鎮(zhèn)緞的宜炸居性新非常吧低。項目羊概況在實濤地考參察完添項目軟之后貧，最蜓直接稍的問歇題就瞞是：第一咸：地扶塊周旨邊環(huán)大境幾肌近荒添涼！遠(yuǎn)離屬居民妙區(qū)、疼人流論稀少自然叔環(huán)境宇可以起說是碼”綠美色沙愈漠“極度餅缺乏船市政筑配套相、商斤業(yè)配薄套、瘋生活尋配套承等工業(yè)柄污染本開始川蔓延第二飯：在患這樣百的地暫段，太項目瓜50稅0畝碰規(guī)模熊盡顯悄尷尬譽！50臂0畝規(guī)斃模進五不足部以造觀城，擊退守虜大沙位又難敵以尋者求支葉撐！第三當(dāng)：作粉為大割沙的雅第一甩個房弄地產(chǎn)旺項目刃，孤喇軍作戰(zhàn)，昏板塊軟效應(yīng)嫩無從劉談起駝！很多模房地轎產(chǎn)開疫發(fā)區(qū)鍬域都爽是在捆政府啄規(guī)劃栽的前脫提下奮進行殘，或陪者商揀貿(mào)區(qū)漢、或駛者未臥來城咳中心允、或乳者行污政中拾心、訊或者漫物流臨中心推、或院者休玻閑中久心等揀，都螺可謂廢師出診有名琴，容器易得不到市檔場的境認(rèn)可競。而本炒項目扇所處幸區(qū)域今既沒均有形管成任想何板券塊，廚也沒料有正淡式而況具體負(fù)的政揀府規(guī)云劃定益位。在這脊種背夫景下典，直針接進品入市草調(diào)是盲目的，曉無法援確定疤市調(diào)示要解桐決的今核心沈問題劃和市恨調(diào)工洪作的目詳略瞇之分欣。逐而應(yīng)臭首先音對地槳塊進圖行研百究，于以發(fā)損現(xiàn)地念塊所夕蘊含零的價踢值所余在，禿同時融為展冒開市朱調(diào)工制作提穗供方燥向性居指導(dǎo)隸。研究岡一：秤地塊園與城料市（謹(jǐn)?shù)貐^(qū)信）的隆關(guān)系乒分析1、本衫項目哈所處慣地區(qū)松是珠厲三角眼區(qū)域祝和粵誰西地婚區(qū)的簽過渡河地帶瘦，經(jīng)領(lǐng)濟發(fā)沖展、膛城市抄建設(shè)睜還處群于相撞對落境后的炕水平宣。2、該骨地區(qū)圍以工雅業(yè)為劣主導(dǎo)縱產(chǎn)業(yè)漿，人懲口結(jié)謎構(gòu)呈壁“啞陰鈴型等”，里企業(yè)當(dāng)高層踩管理被人員穴和藍(lán)漸領(lǐng)人膊士是債一端甩，幾粗層打者工人壟員是備另一剃端，灶幾乎欠沒有濃白領(lǐng)拜人士宴。3、根恨據(jù)政扒府規(guī)摟劃，將是轉(zhuǎn)承接花珠三暑角區(qū)浙域相樂對低句端的涉產(chǎn)業(yè)憐的重列要基匙地！隨著備工業(yè)游基礎(chǔ)笛設(shè)施鏟的完陶善，海越來缺越多濕的工弄廠將欣進駐蘭。從鹿而會虧帶動蚊當(dāng)?shù)責(zé)峤?jīng)濟鬧的增妨長、貍居民息收入鄰水平悄的提屋高、待人口際的增跌加等平。這狡對于骨本項艱目將完是一糟大利證好！4、該睡地區(qū)魯經(jīng)濟提結(jié)構(gòu)身以工擦業(yè)為綱主，綢又沒蒙有極賺具吸帝引力惠的自禁然環(huán)殿境資恢源或兆者歷汁史文敞化資嘗源，從注定喬了該磁地區(qū)社住宅畢項目慕向城怠市以康外區(qū)侵域的友輻射紋力有丸限！四會速市的瞎區(qū)位調(diào)示意料簡圖研究失二：伙地塊理與區(qū)弱域的解關(guān)系證分析1、本禍項目標(biāo)所處妄區(qū)域僑交通徒發(fā)達袖，國組道、牢省道志、鐵糧路、欺快速秘路、械港口宰一應(yīng)嗚俱全石，且濕仍在雜不斷郊完善承。32全1國道怎介于吼珠三讓角和全粵西茶地區(qū)抱之間假的一窩段可亂謂黃銷金走典廊；2、本君區(qū)域供是從怨珠三術(shù)角進它入粵優(yōu)西地班區(qū)的吳咽喉向地帶晶，可插謂黃草金走晝廊的歐門戶推；3、本罩區(qū)域融內(nèi)人辣口無蛙論購酷房區(qū)蘿域傾撒向和襲消費夾軌跡脅上呈鑒現(xiàn)四六方割勝據(jù)的鏟格局創(chuàng)，而碰沒有磚一個摘核心巷；4、根掀據(jù)政雁府規(guī)霞劃，月準(zhǔn)備紀(jì)將地亂塊所甚屬大贏沙鎮(zhèn)劣打造券成“們肇慶閱市第骨一鎮(zhèn)壓”！很雖然豈具體最的規(guī)助劃還蠶未出素臺，閉但是到這將致在一蜜定程瓦度上星提升推市場治預(yù)期推！項目描地塊平的宏混觀區(qū)葛位示鍛意簡疫圖地塊位置研究產(chǎn)三：草地塊厲與地首段的爪關(guān)系啄分析1、地肯塊所售處地盟段的杏自然班環(huán)境略像“析綠色政沙漠獄”，碑同時妥開始回受到譽工業(yè)延污染貴，自然冷環(huán)境壇在此慌具有榨很強銀的稀約缺性，值嚷得本法項目蹲在園損林綠飯化上取予以號重視擔(dān)！2、所咐處地尋段生披活配椅套設(shè)萬施極罩為缺敢乏，鴨本項悔目必串須通偷過自念身的郵配套眼來補濁充。3、32拘1國道必和四胃會大扯道途裁徑該咱地段獸，在言區(qū)域拌范圍癢內(nèi)具哀有明科顯的華優(yōu)勢丟，不名過由憐于該皮地段誤遠(yuǎn)離竿大沙并鎮(zhèn)鎮(zhèn)碑中心遞，因之此對于界大沙伍鎮(zhèn)人滔口而良言，宿本項銀目的叢交通勿條件低沒有述絲毫妨吸引伴力！研究叢四：希地塊酒與市殿場的執(zhí)關(guān)系唯分析1、該孫區(qū)域史房地房誠產(chǎn)市炸場還春處于濃粗放好經(jīng)營早的階決段，規(guī)居住條置業(yè)蛛需求踢主導(dǎo)霞市場選；2、整至體而放言，仙該區(qū)橫域市稱場中陶高端貨產(chǎn)品炊供應(yīng)繳不足眨；3、相場比珠需三角黃區(qū)域撇城市脹，該山區(qū)域擋房地梅產(chǎn)市病場受著金融震危機竄影響待程度翅不明蹲顯，故仍然雹具有桐較強蘇的剛秒性需慎求！研究搖五：披地塊壯技術(shù)眾條件高分析1、地乳塊面胃積約50騙0畝，頂該區(qū)蘋域范寨圍內(nèi)務(wù)屈指伏可數(shù)鹽，不搖過如尖果本恢項目敞僅僅嫌局限齡于大壤沙鎮(zhèn)移，那閥么如四此規(guī)娃模便唉是一棉大劣件勢！2、地藝塊僅槳靠32末1國道體，而遣且呈論狹長餐形狀舉，是茅劣勢谷之一姜；3、地旁塊成蝕本相冷對低橋，是尊優(yōu)勢閱之一內(nèi)。通過尸以上犁關(guān)系襯分析仰，發(fā)因現(xiàn)：該區(qū)串域最筒大的舟機遇鑄在于量無論盈居民炭購房甘區(qū)域選傾向什還是里消費伸軌跡相都沒錘有形姻成一徹個核雷心！本地嘆塊最誰大的嚼價值奇屬性免在于粗其經(jīng)毛濟區(qū)聞位、孫交通禽條件擺以及象規(guī)模友！如果惑本項慰目僅濾僅局鹿限于差大沙時鎮(zhèn)市窄場，羅難以澡尋求潑足夠襪的市峽場支醬撐，劃且無左法充世分挖認(rèn)掘經(jīng)挑濟區(qū)皆位、陪地塊啊交通杜及規(guī)與模上忘的價滔值！地塊訪所處俱地段饑最大黎的優(yōu)內(nèi)勢在朝于是曠黃金菠走廊掃的門赤戶！基于論以上飼發(fā)現(xiàn)雙，為掠了充納分挖恭掘地少塊價酸值，活我們備認(rèn)為辜本項