房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的運(yùn)用與金知名地產(chǎn)新講義創(chuàng)新融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)

融資渠道的運(yùn)用與金融創(chuàng)新2011年3月25日主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境二、房地產(chǎn)金融市場三、房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道四、房地產(chǎn)企業(yè)的傳統(tǒng)融資方式五、房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新融資方式房地產(chǎn)信托的融資創(chuàng)新房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金的融資創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化一、房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境資本市場房地產(chǎn)企業(yè)基本概況目前，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過5萬家，投資規(guī)模在10000億元以上;在滬深兩市公司已超過800家其中：房地產(chǎn)公司上市公司首次公開發(fā)行股票并上市企業(yè)通過買殼上市的企業(yè)幾乎各占一半

1994年以前房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)是證券市場的一個亮點(diǎn);從1994年下半年開始國家為了抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，出臺了一系列政策：1995年中國證監(jiān)會明令：對將募集資金用于別墅性質(zhì)的高檔住宅、度假村、高檔公寓、寫字樓和建筑標(biāo)準(zhǔn)在四星級以上的賓館飯店建設(shè)的配股申請不予審批;資本市場房地產(chǎn)企業(yè)基本概況資本市場房地產(chǎn)企業(yè)基本概況1996年在新股發(fā)行方面,中國證監(jiān)會則于開始對金融、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理。1997年繼續(xù)沿用了這一規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)上市暫停了5年時間由于受到增發(fā)條件的限制，以及房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債對業(yè)績的不利影響，房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)時實(shí)現(xiàn)股市融資還有一定的操作難度。2001年國內(nèi)資本市場恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)IPO，也只有部分企業(yè)得以上市，其中很大部分都是國有股份控股。許多房地產(chǎn)公司不得不選擇到境外上市借殼上市資本市場上房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢國務(wù)院辦公廳2008年12月8日頒布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》2008年12月20日又頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢2010年12月8日中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合主辦的“2011年《住房綠皮書》發(fā)布暨2010~2011年住房形勢與政策研討會”在北京舉行。會議正式對外發(fā)布由中國社會科學(xué)院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心完成的國家重大社科基金階段性成果：住房綠皮書《中國住房發(fā)展報(bào)告（2010~2011）》房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢綠皮書指出：近年來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長的勢頭：A股上市公司中，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司數(shù)量直線上升。僅2009年就有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為A股市場分布最廣泛的行業(yè)：不僅房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)公司也為數(shù)眾多據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照深、滬兩市分類的20個行業(yè)中除去房地產(chǎn)、金融保險(xiǎn)以外的全部18個行業(yè)都有行業(yè)內(nèi)公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢其中：通過股權(quán)投資和關(guān)聯(lián)企業(yè)直接涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司（含房地產(chǎn)業(yè)上市公司）802家占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是：1、綜合類公司19家中15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占78.95%；2、35家建筑與工程業(yè)的公司24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的68.57%；3、批發(fā)和零售行業(yè)73家占行業(yè)114家公司的64.03%，排在第3位房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢上市公司參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一種方式是持有物業(yè)：通過物業(yè)出租收入或物業(yè)增值后出售獲取收益截至2009年，上市公司共持有賬面價值1597.7億元的物業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢綠皮書分析認(rèn)為：國內(nèi)眾多企業(yè)集中投資房地產(chǎn)行業(yè)的原因?yàn)椋阂皇窍鄬^高的行業(yè)毛利率2009年，我國房地產(chǎn)行業(yè)的平均毛利潤率為55.72%。僅萬科就實(shí)現(xiàn)凈利潤53.3億元，同比增長32.1%。二是預(yù)售制降低資金門檻，方便風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢2011年1月4日在136家房地產(chǎn)上市公司中，有133家收于紅盤。申萬房地產(chǎn)指數(shù)上漲5.09%，位列全部行業(yè)之首

1999~2006年我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比例年份預(yù)算內(nèi)資金比例銀行貸款比例債券比例外資比例自籌資金比例其他來源比例19990.2123.180.215.3528.0343.0220000.1623.090.062.8126.9147.0120010.1821.990.0041.7628.3847.6920020.1222.770.0231.6128.0947.3820030.1223.780.0041.2928.5746.2720040.0718.400.0011.3330.3349.872005NA18.31NA1.2132.7247.762006NA19.74NA1.4831.6847.10數(shù)據(jù)來源:根據(jù)2007年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》計(jì)算得到我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源

從上表可以看出：金融機(jī)構(gòu)貸款所占比例增大，特別是銀行貸款在中國房地產(chǎn)企業(yè)融資中，占據(jù)了相當(dāng)大的比重。一直都保持在19%~23%左右的比例除此以外，在其他資金來源中，約有50%以上來源于商業(yè)銀行貸款，因?yàn)榻鼛啄旰芏嘞M(fèi)者都是采用貸款的方式買房。自籌資金、銀行貸款和其他資金來源三者加起來約有50%~60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源根據(jù)《2008年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》:銀行貸款是最主要的融資渠道我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自于銀行貸款的比重大約占55%超過30~40%的國際水平這種以銀行貸款為主的融資狀況對房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)都有不利影響.我國煉房地黑產(chǎn)企朱業(yè)資裂金來效源根據(jù)賞國際劉經(jīng)驗(yàn)個人扭住房兇貸款墓比重鋒接近很或達(dá)根到1警8~脖20惱%時啄，商阿業(yè)銀昂行整紙?bào)w流堡動性宮和中昏長期征貸款問比例歷的約塌束就鬼會成持為非鴿常突停出的局問題莖。房地耐產(chǎn)資包金過伍于依會賴銀較行，振一旦畫融資很渠道橡過于類單一潮，則房地源產(chǎn)金嶼融風(fēng)伸險(xiǎn)就疲會集林中在處商業(yè)陳銀行疊系統(tǒng)恥內(nèi)房產(chǎn)擦泡沫滿將演釣化為癥金融贈泡沫授，而蛙金融古泡沫銀又迅晌速躥奶升為廊經(jīng)濟(jì)另泡沫直至勺經(jīng)濟(jì)批泡沫澆的“篩災(zāi)難疑式”薪破滅有。我國軌房地月產(chǎn)企咬業(yè)資爆金來養(yǎng)源狀嘉況20少09波年房地京產(chǎn)開塔發(fā)企薦業(yè)本默年資鐵金來輸源達(dá)推到5漁.7詞萬億橋元，咱比上紐奉年增話長4栽4.竹2%其中定金料及預(yù)桿收款猜15自91射4億快元，雹占整憂個資協(xié)金來斗源的負(fù)14絮.7世1%值，個人費(fèi)按揭臂貸款明84飲03赴億元罩，占縫整個封資金屆來源篇的2萌7.乒86秀%兩項(xiàng)跳各計(jì)縱占4嚷2.廢57位%，愚幾乎換占了巖房地炊產(chǎn)開圖發(fā)企沈業(yè)資加金來搏源的鳳半壁啄江山或。20習(xí)08塌~2碰00軌9房鋒地產(chǎn)殘開發(fā)走企業(yè)冠資金犯來源員及同閑比變浮化年份項(xiàng)目2008年2009年同比增長額度比例額度比例資金來源總額381465712849.76%國內(nèi)貸款72570.1%1129319.7%55.62%企業(yè)自籌資金1508139.5%1790631.3%18.73%其它資金1508239.5%2745948%82.06%其中：個人按揭貸款357323.6%840330.6%135.18%定金及預(yù)收款975964.7%1591457.9%63.10%房地桿產(chǎn)融資組渠道20姓09室年前奔三季懼度我旁國房鈴地產(chǎn)爆開發(fā)尤企業(yè)柔資金串來源云分布粘情況資料松來源魯：國存家統(tǒng)沾計(jì)局螞前三胞季度免全國伸房地捷產(chǎn)市先場運(yùn)隔行情淚況我國涂房地保產(chǎn)企爺業(yè)融畏資環(huán)俗境按照助新的馬房地忌產(chǎn)市疏場調(diào)泰控政收策：住房蠢貸款威首付遼比例毫提高男、貸次款利網(wǎng)率從價高執(zhí)臉行、謝多套飲住宅畏停止喜貸款飯等措灑施都賢從根遞本上罷限制療了房脊地產(chǎn)寒開發(fā)至企業(yè)覆可用梁的資哀金來大源。如果筆這些珠政策攜有效自地執(zhí)碼行下途去，芒那么屯經(jīng)過融不太仰長的洲時間泛就會低對房穩(wěn)地產(chǎn)首開發(fā)跡企業(yè)滑的融冬資環(huán)驚境產(chǎn)斑生致稈命的擾影響襲，各德上市突公司兄資金牧鏈壓蛋力可膚能不們斷上蠻升。20窗10雄年中秩國房酒地產(chǎn)碼企業(yè)藍(lán)再融膛資擱烈淺20舍10豎年以鬧來從招煌商地譯產(chǎn)5疑0億繩元定挖向方毅案撤恩銷，降到萬博科百違億元秘增發(fā)母預(yù)案師過期痰失效盟，房嘗地產(chǎn)斷公司康在資群本市箭場撤魚回股素權(quán)融蒙資方勿案可譽(yù)謂此們起彼集伏公司捧債的脆前景窗也是應(yīng)相同蹲的命縫運(yùn)，診國內(nèi)牙資本柄市場阿再融機(jī)資的污大門壟已向竭地產(chǎn)杰行業(yè)無徹底組關(guān)閉20等10暫年中醬國房短地產(chǎn)廢企業(yè)務(wù)再融蓄資擱姓淺20霜10挺年1憤0月證監(jiān)檢會又干明令芬嚴(yán)格積審核扯地產(chǎn)暖行業(yè)頌的兼象并重尋組，陪借殼株標(biāo)準(zhǔn)疤趨同徹于I筒PO員，這樣無疑災(zāi)是對柜熱衷惜借殼潑登陸浸資本元市場設(shè)的中鼻小型宴房地句產(chǎn)公尚司當(dāng)堅(jiān)頭一亮棒。在房丟地產(chǎn)氣調(diào)控護(hù)愈加校密集沾和嚴(yán)辮厲的耗時刻火，對譜于地征產(chǎn)行貍業(yè)而原言，猴國內(nèi)僅資本尼市場河融資藥依然任是遙機(jī)遙無魚期。20澡10彈年中穴國房像地產(chǎn)版企業(yè)忠再融艱資擱遮淺資本帝市場稈一直序是房銹地產(chǎn)幣公司耀寄予短厚望喬的一釘條融穗資通淋道：但在蔥國內(nèi)純資本張市場騙發(fā)展糠受非帆市場芒因素黎影響簽過多賓的條唉件下粉，這樂也是桶一條偏充滿貫風(fēng)險(xiǎn)答的道退路。在證抵監(jiān)會乘的這妨次再熱融資涂關(guān)閘睛中，甘各個伯地產(chǎn)輸公司下暴露廢出的炒囤地竿、拿即地不抬規(guī)范督等問筍題也乞值得挨警惕覽。在短繭期資炸本市離場融協(xié)資無頸望的暑情況屈下加快躍資金劣回籠奇，以視時間元換空俗間當(dāng)會是地守產(chǎn)公把司自怖救的熔主要滿方式再融屢資關(guān)疑閘近穗1年房誠來尚征無傳鄭出有箏地產(chǎn)法公司戀資金軟鏈斷瓣裂的費(fèi)消息凡即是誕明證起。房地淚產(chǎn)預(yù)榨售資顫金監(jiān)虹管繼深鞋圳、愚浙江蛇、成義都等暖地提粉出預(yù)只售資弟金監(jiān)幼管以盞來作為含本輪晨調(diào)控寇令“補(bǔ)開路割先鋒尸”的推北京殖市于拾20洞10角年1嘉0月設(shè)25你日宣殘布自2礎(chǔ)01瘦0年帝12再月1頂日起賢對商破品房滔預(yù)售雨資金笑進(jìn)行狡監(jiān)管禁止簡房地廣產(chǎn)開玩發(fā)企絡(luò)業(yè)直對接收陣存商傭品房退預(yù)售裙資金房地徑產(chǎn)預(yù)壩售資表金監(jiān)記管按照徑北京宴市的銀要求房地厲產(chǎn)公迫司將錯按照杯一個炸預(yù)售絮證對鉗應(yīng)一業(yè)個賬向戶的醉原則猾，將飾商品這房預(yù)杰售資震金全味部存添入監(jiān)瞞管?？视觅~屈戶并在四地下善結(jié)構(gòu)役完成姨、結(jié)生構(gòu)封僑頂、?？⒐ざ买?yàn)收儉、完映成初島始登廢記等蜓四個速節(jié)點(diǎn)盒專項(xiàng)晝用于沈工程宮建設(shè)房地憲產(chǎn)預(yù)劈燕售資躁金監(jiān)脾管若預(yù)偉售資沒金監(jiān)撿管細(xì)景則能余切實(shí)縫落實(shí)則無塞疑是取繼收蟻緊信聚貸、餡關(guān)閉滾資本遮市場捏融資羞閘門招之后對房逢地產(chǎn)陳商資謎金命已脈的丈一次嗚精準(zhǔn)蝴外科外手術(shù)鍵刀式洽的調(diào)口控，崗許多冠房地款產(chǎn)開雕發(fā)商巷的資誤金鏈爛將雪彼上加駐霜。房地邪產(chǎn)預(yù)同售資敢金監(jiān)姨管國家擋統(tǒng)計(jì)氧局的閥數(shù)據(jù)構(gòu)顯示20經(jīng)10饞年前震三季狐度房地拒產(chǎn)開票發(fā)企呼業(yè)資鼠金來換源5灣05娛04忌億元其中定金壁及預(yù)窗售款插12纏18攤5億臂元。全國險(xiǎn)范圍膠內(nèi)，厲預(yù)售杯資金屋占行掉業(yè)現(xiàn)未金流率的2眉5%補(bǔ)左右厲。房地些產(chǎn)預(yù)她售資沉金監(jiān)組管預(yù)售千資金折被挪麗用在弟地產(chǎn)單界是昂人人啊皆知傾的秘罰密，持基本勇上7糠0%蝦左右揭被挪圍用買爛地、愧償還您銀行讀貸款豪等用暑途。預(yù)售蒸資金呀監(jiān)管紡加強(qiáng)算意味疊著盲擊目追給求擴(kuò)口張、霉高負(fù)蹈債的籍企業(yè)搞經(jīng)營艘風(fēng)險(xiǎn)肥正在著加劇通，房顫地產(chǎn)罰開發(fā)膛商資添金鏈冤斷裂揪的風(fēng)艇險(xiǎn)明聽顯加壁大。房地濃產(chǎn)預(yù)名售資慎金監(jiān)分管早在聯(lián)20摩03絕年央尤行就犧曾提也出取其消房揀屋預(yù)葵售制艘度，羅但后扮在多秧方勢鳥力的婦干擾滴下未敵能成慨行。房屋閣預(yù)售倡制度在房筐地產(chǎn)由市場雨發(fā)展去初期輪的確腫彌補(bǔ)皮了房贈地產(chǎn)溫開發(fā)于商資棉金短添缺而挎市場梅供應(yīng)境不足鍵的問混題但隨倡著市青場的場發(fā)展啟，這百一制果度已蠻經(jīng)被茫異化籍成為飛房地胃產(chǎn)商坦無本老推高名地價款的幫娛兇。房屋湊預(yù)售嚴(yán)制度沖和預(yù)鏈?zhǔn)圪Y銳金監(jiān)燃管政誼策已風(fēng)處于焰不得腸不改些的境藥地，藍(lán)但許氣多地屬方的假政策朗執(zhí)行激力則恨無疑弟是這婚項(xiàng)改壩革成糟效的另關(guān)鍵維。房地朋產(chǎn)業(yè)槐資金棍狀況據(jù)東籌興證斷券測智算20育10雞年前招三季造度房臺地產(chǎn)婆上市稱公司顯中長期露借款崖為2賣79獲0.臭74痰億元短期屠借款雞為8局36猛.7壇2億彩元，瘋此次補(bǔ)加息習(xí)全年蘿增加拖利息旋約為丙9億臺元。房地嫂產(chǎn)業(yè)怖資金兆狀況上市齡房企謊貨幣外資金肌為2并18肉4.虹13已億元如果甩按一胃半資廣金以酬短期碗存貨羞款存惑在銀盛行估炊算，侵可獲蜜利息僅2.右73抖億元微?？紤]叨扣除偷部分時貨幣澤資金墊存款處所得催利息蛛，央潑行加棗息增懇加房說地產(chǎn)子借款察利息晶超過咱6億蛾元分別駕占房窄地產(chǎn)壁上市棄公司效前三須季度芒凈利撫潤的鍬2.消05域%和串借款蔬利息虛的1暖4.恨52旱%。對房我地產(chǎn)珠上市載公司迅業(yè)績恐影響熟不大徹，但仇財(cái)務(wù)圖費(fèi)用巖增加還幅度街較大忌。房地鹿產(chǎn)業(yè)脆融資恩狀況目前路，房嗚地產(chǎn)摸商的廈融資尊渠道紛少得遍可憐盯：首先比，銀曉行收地緊銀兼根，輛對房臘地產(chǎn)敗業(yè)公括司的胃貸款畢變得宵更加蟲謹(jǐn)慎匪；其次患，上悠市房逐企原挽本擁離有的駐股權(quán)危再融員資的違優(yōu)勢殖也隨樂著A煎股市要場連字續(xù)數(shù)六月的正下跌摘而幾趕乎全饅部喪樸失；第三拆，以斜信托餓理財(cái)出等手構(gòu)段的盼募集讓資金剪方式股主要息是用疾于公鈔用設(shè)燥施等件行業(yè)晚，而莖對房警地產(chǎn)賞則“秀SA聾Y路NO腸”。房地?zé)挳a(chǎn)業(yè)范融資鳳狀況于是備，發(fā)膜行債勉券融寸資成區(qū)為房閥地產(chǎn)拔商不擠約而蒸同的長最后津一招前。但是己，發(fā)滾行債則券也將要過肯幾關(guān)牙：發(fā)行所公司娘債要圈獲得格證監(jiān)座會批段準(zhǔn)企業(yè)寄債要前獲得梯發(fā)改絕委核含準(zhǔn)發(fā)行防短期霞融資悼券也違需央叫行批天準(zhǔn)。當(dāng)然近，無據(jù)論發(fā)果行何托種債武券，造房地得產(chǎn)商視都需繭要先吃過信歲用評挑級關(guān)界，最情終還鞭要看寸市場坦（投租資者宣）買敘不買我賬。政府炎對房哈地產(chǎn)榆行業(yè)暖的監(jiān)螞管政老策20富01再年商品叉房銷降售管雖理辦濁法20影02蔑年土地僻開始綱招拍無掛20條03肺年土地抓轉(zhuǎn)讓盟制度景的壽脅終正怕寢20杏04伴年提高清拿地室門檻從2庸00壘4年昂開始政府?dāng)z對房絡(luò)地產(chǎn)孫業(yè)實(shí)秤施了歌調(diào)控同：20滔04緊年銀旋行“撲四證竹齊全倦”才溜能辦盤理抵吸押；20掀05展年國此八條蟻；20友06昨年國著六條指、九競部委卻的十癥五條朽；20費(fèi)07耐年提高仇第二揮套首俊付、虎利率5月蕉23皮日《狐關(guān)于脆進(jìn)一斥步加頸強(qiáng)、逼規(guī)范傲外商黑直接府投資垂房地護(hù)產(chǎn)業(yè)昆審批僻和監(jiān)吩管的馳通知楊》8月懇7日掏《國共務(wù)院椒關(guān)于傳解決跳城市嗚低收四入家羽庭住散房困鄭難的虧若干巧意見集》20拿10宅年國疏家先峰后出負(fù)臺了書“新鎖國十帥條”怎和“昂新五步條”政府異對房咬地產(chǎn)傅行業(yè)憶的監(jiān)芳管政赤策我國叼房地躍產(chǎn)金黎融政眼策和撿市場仰回顧19覽80籮年6笨月中共搬中央到、國涉務(wù)院為在批獨(dú)轉(zhuǎn)《劑全國壁基本區(qū)建設(shè)好工作赴會議店匯報(bào)辟提綱減》中礦正式渠提出峰實(shí)行輔住房涂商品湯化政透策。19賊84插年開始牢四大麥國有陰銀行亮陸續(xù)餐開始季經(jīng)營焰部分蜂商業(yè)貢性金抽融業(yè)撤務(wù)接下先來幾似年廣東叨一些造沿海牧發(fā)達(dá)皮地區(qū)錯嘗試塵借鑒夜香港太地區(qū)惜的貸泰款買奴樓做價法，戴這可辮以作販為我洲國房露地產(chǎn)遮金融弄業(yè)務(wù)英之一絞。我國爬房地江產(chǎn)金以融政躲策和憂市場家回顧19模87陷年底為配浙合國志家住理房制嗓度改渣革，錯圍繞何房改學(xué)領(lǐng)域怒開展灑業(yè)務(wù)我國乖分別朝在煙呢臺和魂蚌埠鬼成立鍵住房響儲蓄粒銀行專門守辦理安與房患改配磚套的釋住房歉基金鹽籌集恰、信底貸、忙結(jié)算慚等政披策性桌金融傘業(yè)務(wù)閉。19令91侍年2冤月國務(wù)豪院辦星公廳們對上雨海市放人民網(wǎng)政府騎上報(bào)襖的房丟改方負(fù)案作喝了批存復(fù)，占原則擁同意19練91罪年5呼月上海賽住房運(yùn)公積虛金制蝴度實(shí)萍施，后并在釣接下自來的妥幾年邁全國躬推廣我國忍房地?cái)R產(chǎn)金拒融政辰策和鄰市場蠻回顧19湊96思年7的月1見日中國股人民做銀行致《貸鄙款通指則》久發(fā)布注和實(shí)筑行19魯97寶年5手月9助日建設(shè)羽部發(fā)庭布《獵城市橫房地剩產(chǎn)抵恢押管炒理辦榴法》它們垮為接痰下來殖實(shí)行幣的銀草行個沃人住饞房貸碎款業(yè)雕務(wù)確柱立的蛙方向丟。19灶98版年《國跟務(wù)院罷關(guān)于袋進(jìn)一鹿步深男化城券鎮(zhèn)住箭房制釘度改不革加住快住法房建輔設(shè)的槐通知氏》決定幕停止?fàn)t住房佩實(shí)物帶分配奮，逐估步實(shí)民行住來房分璃配貨么幣化柿;建立姜了職院工住跌房補(bǔ)波貼和蠟住房驅(qū)公積熔金制擾度，糕為推澆進(jìn)住蹲房商奴品化掛創(chuàng)造孔了條強(qiáng)件。我國駛房地選產(chǎn)金晌融政詠策和腔市場練回顧20銀03慢年6怕月1誼3日央行袖發(fā)布清了《累關(guān)于抖進(jìn)一筍步加皇強(qiáng)房堪地產(chǎn)列信貸證業(yè)務(wù)滑管理兇的通黨知》它對左房地剛產(chǎn)開夫發(fā)的歪四個終主要外環(huán)節(jié)撓均進(jìn)料行了洽嚴(yán)格尊的限斜制。20玩03鈔年8份月3捐1日國務(wù)饞院出攔臺《忠國務(wù)餅院關(guān)燈于促嶼進(jìn)房汽地產(chǎn)明市場誦持續(xù)邁健康銷發(fā)展形的通震知》調(diào);20抓04右年9劈燕月2癢日銀監(jiān)皮會出生臺《居商業(yè)痰銀行末房地盞產(chǎn)貸吊款風(fēng)享險(xiǎn)管鐘理指狂引》政;我國幣房地暮產(chǎn)金糖融政丟策和敘市場脾回顧20灘05旨年9脂月銀監(jiān)米會發(fā)況布《謎加強(qiáng)得信托淋投資燥公司舉部分批業(yè)務(wù)歷風(fēng)險(xiǎn)煩提示格的通辨知》利;20誼06販年5鎮(zhèn)月2暈9日9部孫委出星臺《棋關(guān)于喝調(diào)整榆住房少供應(yīng)鑼結(jié)構(gòu)敏穩(wěn)定忘住房趁價格寫的意免見》這些肥政策閱對我土國房密地產(chǎn)璃市場鏈和產(chǎn)苗生了歸重大鍵作用塵。我國改房地邁產(chǎn)金澆融政夫策和波市場滾回顧20著09妖年8禮月5朵日中國燒人民廊銀行利發(fā)布斗的《養(yǎng)中國折貨幣開政策以執(zhí)行獅報(bào)告軋（2騙00巡壽9年筑第二鐵季度生）》哀指出京：截至濕20翁09蟻年６逃月末全國鴨商業(yè)這性房冠地產(chǎn)鹽貸款敏余額尿?yàn)?冰.2屯1萬極億元其中房地盞產(chǎn)開舞發(fā)貸母款余取額為際2.畏35波萬億同元，扔是1艷99諸8年歐房地?zé)┊a(chǎn)開捕發(fā)貸畫款余惡額2旱68弓0億體元的愛近9蒼倍購房添貸款奧余額蓄為3耽.8喊6萬狗億元漁，是適20合00酷年末紗33沾77陸億元懶的1凈1倍仙和占臺當(dāng)年府GD呼P的惱近1暗0%見。我國掉房地輝產(chǎn)金啄融政毅策和暑市場何回顧從2助00才0年劫到2牧00程4年儲，購流房貸換款余沫額占菜當(dāng)年?duì)縂D至P從3家.7赴7%裂增加咬到近晃10避%這一脈比例寸從2滔00惰4年肉到2怒00違8保柏持基極本穩(wěn)可定房地取產(chǎn)稅獻(xiàn)費(fèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)買賣契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，個人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)租賃個人營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個人所得稅，印花稅企業(yè)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈與、繼承契稅，印花稅，公證費(fèi)，權(quán)證費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)個人擁有房地產(chǎn)營業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅現(xiàn)行瘡房地框產(chǎn)稅偷制的造基本思情況現(xiàn)行浙房地行產(chǎn)稅粱收制違度主執(zhí)要涉桶及1祖4個世稅種暴：目前凍實(shí)際竹征收夫的有久12桿種按照究征稅莊發(fā)生煌的環(huán)萬節(jié)可怖以分恐為房地爭產(chǎn)的草取得削、保質(zhì)有和胳流轉(zhuǎn)匙三個滔環(huán)節(jié)陪的稅房誠收。發(fā)生窄在房請地產(chǎn)摘取得插環(huán)節(jié)任的稅栗收有扣兩種即：耕地異占用覽稅固定猾資產(chǎn)結(jié)投資腐方向同調(diào)節(jié)代稅（作已暫烏停征英收）現(xiàn)行崗房地嚇產(chǎn)稅爭制的直基本緩情況針對壘房地步產(chǎn)保尚有環(huán)嘴節(jié)的霞稅收艷有三辨種城鎮(zhèn)塞土地撒使用呢稅房地守產(chǎn)稅城市沫房地財(cái)產(chǎn)稅虎（僅侄針對屬外商奔企業(yè)現(xiàn)和外潑籍人某員）現(xiàn)行吧房地掉產(chǎn)稅兵制的掠基本韻情況在房鍬地產(chǎn)膝流轉(zhuǎn)序環(huán)節(jié)目前擊設(shè)置脫的稅論種主賣要有營業(yè)耳稅、殖企業(yè)醋所得憤稅、慰外商怪投資澇企業(yè)展和外責(zé)國企旺業(yè)所教得稅個人切所得籃稅、敘房產(chǎn)恰稅和虎城市之房地輛產(chǎn)稅土地士增值災(zāi)稅、企印花洽稅、寇契稅蠟、城巷市維縫護(hù)建蛋設(shè)稅20撈09歌年3翼月6勸日國家條稅務(wù)兆總局胖發(fā)布《房睬地產(chǎn)漂開發(fā)錫經(jīng)營燥業(yè)務(wù)越企業(yè)途所得盆稅處蕉理辦聰法》（國離稅發(fā)茫（2連00留9）供31爺號）突（簡占稱新杜31懶號文離）自2戒00派8年指1月感1日侮起執(zhí)患行房地朱產(chǎn)稅華收政仆策二、涌關(guān)于漠房地償產(chǎn)金隙融市輔場分類標(biāo)準(zhǔn)分類按金融市場層次劃分房地產(chǎn)金融一級市場房地產(chǎn)金融二級市場按房地產(chǎn)金融服務(wù)對象分房產(chǎn)金融市場地產(chǎn)金融市場按金融交易工具的期限分房地產(chǎn)抵押貸款市場房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場房地產(chǎn)信托市場房地產(chǎn)保險(xiǎn)市場房地產(chǎn)典當(dāng)市場房地產(chǎn)租賃市場房地譯產(chǎn)金議融市禾場基蟲本類配型房地河產(chǎn)金索融市木場類旋型按金飾融市倡場層扮次劃橡分可分早為一辨級市刪場和季二級紅市場禿。房地訴產(chǎn)金榨融一芳級市瘦場又叫宅初級販?zhǔn)袌鍪欠苛甑禺a(chǎn)耍融資叫活動劣的初粥始市雙場包括糖首發(fā)閃房地然產(chǎn)信桃貸、寶新房鍬地產(chǎn)綢證券穗上市撓交易售（I享PO強(qiáng)）等制。房地嶺產(chǎn)金何融市柔場二駐級市達(dá)場指房地寨產(chǎn)融灣資工挎具的好再交夠易和襪再流收通市堵場房地曠產(chǎn)金懶融市紅場類講型按房躍地產(chǎn)敞金融慮服務(wù)慶對象箱分可旨分為房產(chǎn)奶金融段市場所和地失產(chǎn)金嫁融市綿場。房產(chǎn)懲金融均市場閘是指銀行搶及其仙他非斗銀行注金融完機(jī)構(gòu)盞為房公屋再躍生產(chǎn)剖所進(jìn)鑒行資你金融狹通的退市場娛。地產(chǎn)卷金融經(jīng)市場擺是指以土仇地作努抵押夫向金否融機(jī)滴構(gòu)融然通資寧金的宵活動灑的總村稱。房地隔產(chǎn)金料融市墨場類姑型按金描融交壟易工后具的望期限愉可分蠻為貨幣決市場狠和資損本市色場兩末大類躲。貨幣秘市場天是融通皇短期湖資金礎(chǔ)的市艷場包括香金融訊同業(yè)發(fā)拆借泉市場素、回看購協(xié)論議市途場、柜商業(yè)陡票據(jù)格市場善、銀直行承歲兌匯爪票市杜場、戰(zhàn)短期販政府濫債券嶼市場購、大杏面額置可轉(zhuǎn)典讓存憤單市童場等濁。資本縮慧市場茄是融通雄長期香資金協(xié)的市林場包括陰中長脹期信染貸市騎場和便證券計(jì)市場房地詠產(chǎn)金堪融市險(xiǎn)場類套型中長初期信型貸市蝕場是金融顆機(jī)構(gòu)淹與房溉地產(chǎn)候企業(yè)激之間傘的貸古款市汗場。證券王市場橫是通過村證券竿的發(fā)芹行與帳交易鳳進(jìn)行飽融資虜?shù)氖信膱霭ㄥ亗笔袌鑫?、股糟票市抬場、加基金素市場輔、保否險(xiǎn)市娛場、扮融資撤租賃乏市場書等。資本苗市場平是房地墨產(chǎn)金廁融的碼主要盟市場其金圍融產(chǎn)集品有排住房產(chǎn)儲蓄愧存款襖、住截房按筐揭貸明款、覽房地暫產(chǎn)抵襪押貸飲款、慣房地意產(chǎn)信伴托、碌資產(chǎn)研證券穩(wěn)化、遮房地苦產(chǎn)保公險(xiǎn)等往。銀行階信貸銀行鞠信貸嶼是房地?cái)D產(chǎn)金歌融的繡主要裳渠道銀行魄信貸本貫穿橋于土凳地儲民備、肅交易猴、房圓地產(chǎn)句開發(fā)聚和房義產(chǎn)銷叔售的侵整個嗎過程房地涉產(chǎn)市柜場運(yùn)保作及魂其資拔金流異程土地碎儲備中心房地坊產(chǎn)開發(fā)別商房地掌產(chǎn)開血發(fā)商宿、建筑司商房屋購買蹄者土地覽儲備房地異產(chǎn)業(yè)務(wù)反流程房地敏產(chǎn)銷售房地嚇產(chǎn)開否發(fā)與建按設(shè)土地富開發(fā)與轉(zhuǎn)罵讓商業(yè)乎銀行房地杠產(chǎn)資金窗流向按揭貸款按揭乎貸款定金擋、預(yù)付損金業(yè)務(wù)糧承包與轉(zhuǎn)氣讓資金土地出讓篩金房地忍產(chǎn)開發(fā)與建摔設(shè)貸脹款土地是轉(zhuǎn)讓與開發(fā)蹈貸款土地出讓疾金土地儲備逼貸款定金悲、預(yù)付為金房地正產(chǎn)市作場運(yùn)能作資落金類鎮(zhèn)型A：穩(wěn)土地顆儲備助貸款B：音土地宵出讓脊金C：億土地激轉(zhuǎn)讓秋與開集發(fā)貸擴(kuò)款D：戲業(yè)務(wù)篩承包簽與轉(zhuǎn)絲式包資熱金E：翻房地跪產(chǎn)開副發(fā)與辣建設(shè)霧貸款F：蔑法人膠按揭譜貸款G：赴定金至、預(yù)盾付金H：黎法人困或個倍人按純揭貸梯款房地碑產(chǎn)金伴融市幕場成題熟的寫標(biāo)志1、率住房嚼貸款忽以抵誤押貸程款為杏主位置懂固定男、價烤值穩(wěn)逼定。2、月籌資盤和貸地款的愈方式稠多樣暴。（1知）籌響資方羽式政策狗資金坦、儲叼蓄基金市、股峰票、麻證券影；（2孕）貸榴款方野式固定喝利率絹、變智率；固定艱期限鈴、可額展期晶；不同逢還款潤方式房地畢產(chǎn)金悲融市石場成迷熟的話標(biāo)志3、紫法律云體系中完善資金贊的安涼全性剃、流據(jù)動性臘、盈昌利性4、念房地禮產(chǎn)金贏融市昏場結(jié)開構(gòu)完枯整。市場中的完嘴整：采房地朋產(chǎn)一螺級市污場和立二級巡壽市場金融禍?zhǔn)袌鎏玫耐觏嵳航盅鹤?、保栗險(xiǎn)、滿擔(dān)保輛、服寶務(wù)中肯介。房地牌產(chǎn)金鍋融市松場成范熟的貴標(biāo)志5、臟市場埋經(jīng)濟(jì)毯運(yùn)行共機(jī)制卡。（1類）預(yù)喂先介逼入機(jī)班制借貸山從房排地產(chǎn)低開發(fā)汽項(xiàng)目管的可執(zhí)行性光論證揚(yáng)階段糟介入箱。（2暫）全呢程管連理機(jī)紫制貸款健的發(fā)況放、詳使用鎖、收時回；借款陰人的衡收入莖變動最；房屋跌使用蓄、維屋修、頑翻新暮改造凈等。房地耽產(chǎn)金鹿融市捆場成倦熟的水標(biāo)志5、汗市場問經(jīng)濟(jì)慘運(yùn)行押機(jī)制圾。（3置）科好學(xué)決認(rèn)策機(jī)嗓制。信用然評估視方法確定滾安全嘗貸款劇額貸款躍比例廢調(diào)整利率噴標(biāo)準(zhǔn)錦確定沖等。（4腫）呆割壞賬據(jù)預(yù)警薄處理屬機(jī)制呆賬劍壞賬傻的評搬估、名揭露奧、示市警。我國隸房地并產(chǎn)金族融市赴場的失主要吼問題1、旗房地然產(chǎn)融父資方沾式和急金融仇產(chǎn)品爺少，括資金樹來源眼單一政策馬性資罵金（忘公積熟金）產(chǎn)：歸集威率不澤高，腐常被奪政府天挪用誼?！胺渴骞軙蠜Q策桶，中伐心運(yùn)離作，贊銀沿行專煩戶，座財(cái)政劍監(jiān)督掩”責(zé)任及不明金融廚儲蓄剛資金鴿：儲蓄本與貸掏款結(jié)撿構(gòu)不瞞對稱斬。我國早房地簡產(chǎn)金滾融市惕場的泊主要族問題2、菌貸款據(jù)的過斗渡性導(dǎo)。貸款兆停留抓在擔(dān)綁保階姻段，春有保霸證、談質(zhì)押鴨、抵峰押貸疊款（1聲）保話證貸饑款：于要求明第三疾方有閥相同租數(shù)量爆、相兵當(dāng)期掘限的念存款較，利佩率按裁活期四計(jì)息饞。（2導(dǎo)）質(zhì)狡押貸?？睿焊遒J款方人等悶額的釋存單洽、物偶品。（3京）抵吸押貸累款：陣方式紀(jì)比較桑單一傘。我國淋房地染產(chǎn)金膨融市瞧場的恰主要?dú)栴}3、絡(luò)房地?cái)_產(chǎn)金罰融市畢場不團(tuán)完善瀉。單歐一、庫中介餐少。4、爺房地汗產(chǎn)金坡融市朽場法僚律體毀系不肌健全羊。抵抱押貸科款的疏有關(guān)飼規(guī)定稀不具移體，5、陽商業(yè)柿銀行秤經(jīng)營磨機(jī)制棋有待杰轉(zhuǎn)變減。6、氧立法長、監(jiān)鎖管和著信用籌體系匯的建庭立7、窩培養(yǎng)轉(zhuǎn)房地閑產(chǎn)金姜融的雙專業(yè)糖人才關(guān)于基房地穿產(chǎn)金券融機(jī)轉(zhuǎn)構(gòu)體盒系房地事產(chǎn)金牛融機(jī)伍構(gòu)房地例產(chǎn)金封融機(jī)基構(gòu)是專門父開辦痛或兼南營房鎮(zhèn)地產(chǎn)笑金融料業(yè)務(wù)澆組織辱機(jī)構(gòu)是房雁地產(chǎn)餡金融旱活動疊的主陸體。房地蘇產(chǎn)金型融機(jī)庭構(gòu)體沒系房地鍛產(chǎn)金鑒融機(jī)延構(gòu)體矛系是命指在一椒定的辛經(jīng)濟(jì)殺條件堪下，歇為房音地產(chǎn)邁開發(fā)徹、經(jīng)魂?duì)I和矮消費(fèi)這過程屋籌集會、融登通、半清算隙資金狠，提教供多錦種金絮融服指務(wù)的豈若干扔金融執(zhí)經(jīng)濟(jì)兵組織刻構(gòu)成截的一晌個整馬體。我國泄房地單產(chǎn)金沈融機(jī)錢構(gòu)體籠系房地瞧產(chǎn)金睜融機(jī)咳構(gòu)主讀要由茅三類絮機(jī)構(gòu)度組成嶼：即1、改專業(yè)溪性房李地產(chǎn)遵金融凈機(jī)構(gòu)2、綁非專息業(yè)性貧房地阻產(chǎn)金揉融機(jī)什構(gòu)3、另向房長地產(chǎn)疲融資構(gòu)提供絞擔(dān)保博和保俱險(xiǎn)的壤機(jī)構(gòu)哥組成。我國鮮房地遲產(chǎn)金啞融體桃系構(gòu)漸成中國人民銀行國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部其他房地產(chǎn)專業(yè)銀行非銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)（一倦）我漢國的病專業(yè)尾性房儉地產(chǎn)坐金融歡機(jī)構(gòu)胡—奏—住趴房儲扣蓄銀鉤行20干世紀(jì)蹄80坦年代穿中期我國孟分別迫在煙墊臺和閣蚌埠當(dāng)成立菌了住靠房儲場蓄銀暖行專門題辦理捕與房坊改配備套的薦住房局基金翼籌集線、信輝貸、越結(jié)算揭等政塘策性間金融典。20放世紀(jì)爪90積年代公積賊金制間度的駕建立住房診儲蓄尚銀行蒸的職藏能逐配漸被但住房授公積蜜金管錦理中針心所于取代臘。住房半儲蓄塊銀行昂曾一叔度消香失20創(chuàng)04夾年2潮月1望5日中國揭建設(shè)激銀行松與德覺國施銅威比瓜豪爾篇住房么儲蓄伐銀行件在天革津合阿資成奧立了筒中德超住房膨儲蓄筋銀行成為謝目前凈我國但唯一奴的一償家住憂房儲留蓄銀兆行。（二吼）住衰房公開積金濱管理認(rèn)中心19超91丸年上海灰首推銹住房臨公積海金制秤度20媽年的密歷程住房貫公積堂金為瘦居民茶住房防條件喪的改勒善發(fā)罪揮了童舉足吃輕重峽的作皂用住房頸公積輛金是旋最基弄本的胳住房富保障肯資金叨，具儲有一使定的鉆政策零性金友融的蘋功能散，到2柱00沃7年廈3月偵底上海匠已成然為全六國第夢一個臺公積前金個我貸累土計(jì)發(fā)齒放規(guī)戲模超碰過1淚00陜0億刑元的割城市汽。（二供）住嚇房公懶積金反管理申中心符基本倡功用1、息編制羊、執(zhí)尋行住瓶房公烈積金荷的歸繳集、確使用遼計(jì)劃寺；2、銳負(fù)責(zé)押記載妄職工綠住房璃公積咐金的蓄繳存毀、提厲取、太使用狹等情朱況；3、幸負(fù)責(zé)忌住房蛛公積象金的亞核算刃；4、橋?qū)徟庾》康V公積疼金的定提取狗、使歉用；5、恒負(fù)責(zé)呈住房吳公積錄金的賤保值巾和歸情還；6、掙編制銳住房醒公積潑金歸雷集、印使用均計(jì)劃裙執(zhí)行圓情況汗的報(bào)龜告；7、詢行使耀國務(wù)屯院《晶住房敵公積狠金管頓理?xiàng)l嗓例》（三低）我爺國非賢專業(yè)餓性房蹤蝶地產(chǎn)猛金融其機(jī)構(gòu)清體系我國曉房地普產(chǎn)金瘋?cè)跈C(jī)委構(gòu)主度要由姿非專架業(yè)性阻房地卷產(chǎn)金齒融機(jī)礦構(gòu)構(gòu)里成：包括1、默銀行乞型房黨地產(chǎn)申金融去機(jī)構(gòu)2、席非銀社行型丹房地號產(chǎn)金付融機(jī)識構(gòu)信托足投資悉公司趕、信勉用合依作社住宅墻合作懼社、彩基金浸組織腥等組枝成。其中弟主要柱以商莫業(yè)銀冷行和第信托禮公司攤為主膨。（三雙）我晴國非凍專業(yè)芽性房奸地產(chǎn)擠金融味機(jī)構(gòu)遇體系銀行信型房蜓地產(chǎn)劑金融脈機(jī)構(gòu)罵：可以碑創(chuàng)造側(cè)貨幣專營槐或兼國營，票業(yè)務(wù)畜范圍蹤蝶廣泛非銀舍行型公房地襖產(chǎn)金順融機(jī)鍋構(gòu)：不能勻創(chuàng)造蓬貨幣專業(yè)侄化程依度高盟，業(yè)系務(wù)范押圍狹蒜小信用中介職能（三侍）我圈國非牽專業(yè)孩性房抬地產(chǎn)閣金融廢機(jī)構(gòu)早體系四大搬國有捧商業(yè)乏銀行房地揀產(chǎn)信禿托公便司房地東產(chǎn)保強(qiáng)險(xiǎn)公猶司住房洪置業(yè)果擔(dān)保賀有限夏公司（四性）我晶國銀周行房東地產(chǎn)誓金融子機(jī)構(gòu)思體系最早飯從事腎房地概產(chǎn)金封融業(yè)鴨務(wù)的紡銀行組是中代國建乳設(shè)銀擴(kuò)行—詢—1版97丘9年19得98氏年我耽國住遣房制疏度改渾革后更多磨的銀流行介余入房痛地產(chǎn)輸金融鼓領(lǐng)域僵，房室地產(chǎn)炊金融鮮機(jī)構(gòu)稼迅速藥增加初步壺形成淋了以四概大國涉有商捎業(yè)銀司行為權(quán)主體12拿家全謹(jǐn)國性膨股份呈制商冰業(yè)銀揮行11煙2家到城市犯商業(yè)邁銀行傘為補(bǔ)魄充的糕組織芒機(jī)構(gòu)替體系針。我國臟房地統(tǒng)產(chǎn)金野融機(jī)漸構(gòu)體地系架籃構(gòu)圖我國暖房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)金她融機(jī)沙構(gòu)體獨(dú)系的弱擴(kuò)張幅與發(fā)派展一是挨圍繞岡房地吐產(chǎn)融貢資而戀構(gòu)建巡壽的具醒有不規(guī)同市姓場功禍能的竊金融食機(jī)構(gòu)樹體系秧：除了拐原有驗(yàn)的商坡業(yè)銀權(quán)行、景信托才公司徑以及吃保險(xiǎn)昂公司爸之外還將繭出現(xiàn)戴專業(yè)堵化的房地辮產(chǎn)投崖資基發(fā)金抵押熔資產(chǎn)憤管理守公司互助景儲蓄碎銀行儲蓄釘貸款礙協(xié)會城等金移融機(jī)躬構(gòu)我國均房地膀產(chǎn)金秧融機(jī)呼構(gòu)體繳系的電擴(kuò)張銅與發(fā)傳展二、念建立剪政策壘性住多房銀置行如：美國銳擁有繭龐大貝的聯(lián)扇邦住憶房貸艇款銀曉行系或統(tǒng)它由聯(lián)邦春住房椒貸款亡銀行預(yù)委員校會12風(fēng)個聯(lián)嗓邦住壺房貸墓款銀贊行及茅其會械員即撿儲蓄浩貸款見協(xié)會兔等組位成該系棍統(tǒng)由惕政府萄充當(dāng)攤保證蠅人吸收求私人坦資金為建尾房和成購置厭融通劣資金發(fā)揮贊房地值產(chǎn)金裹融機(jī)案構(gòu)儲搖備中鋤心作幟用。日本設(shè)有肺住宅香金融歷公庫辦理侮住宅紫用地本購置柜資金父貸款從貸歌款余乘額看勤，它目是日嫩本最漸大的臭政策死性金籍融機(jī)剖構(gòu)。三、情關(guān)于昨房地偷產(chǎn)融糕資渠岔道房地恥產(chǎn)融城資兩條典腿走勤路從銀掌行取渡得貸即款即間稅接貸友款從資廊本市盤場直好接融拾資房地射產(chǎn)金宿融：貸款丸和債榜券房地悅產(chǎn)投孕資基跪金信托身計(jì)劃RE社IT拐s房地牌產(chǎn)融資誤渠道清科敏研究煉中心礦分析蛾認(rèn)為兇：作為縱典型幟的資責(zé)金密蹄集型罪產(chǎn)業(yè)丑，房擁地產(chǎn)敏行業(yè)塵在快紗速發(fā)勵展的飾同時夸，也賭對資撿金需敘求提可出了催較高漆的要蟻求。目前洋中國逃房地莊產(chǎn)市粥場的于融資榴渠道象依然咳較窄障，以兩銀行交信貸立為主記的情捏形并雷沒有賠發(fā)生所很大擊變化晚。房地湯產(chǎn)融資駱渠道國際湯通行候標(biāo)準(zhǔn)寧對比黎差距匯：國際肺通行圓標(biāo)準(zhǔn)銀行掌貸款扭最多匆不超饑過房狡地產(chǎn)芽總投賄資4糟0.草0%國房坡地產(chǎn)漠企業(yè)白對銀潤行依嫌賴度擱明顯膠過高經(jīng)濟(jì)撒發(fā)生蹄波動耽，房隙產(chǎn)企渡業(yè)的蟻經(jīng)營湊風(fēng)險(xiǎn)塑將轉(zhuǎn)費(fèi)變?yōu)樾蹉y行赴的金序融風(fēng)們險(xiǎn)，鳴進(jìn)而尖影響塑金融莫安全夠。房地河產(chǎn)融資英渠道融資敏渠道肝較窄與，主要捉以銀行銷信貸子為主銀行勵貸款是支撐話開發(fā)兼商經(jīng)監(jiān)營周上轉(zhuǎn)資健金鏈遇。銀行享貸款按、定所金及貞預(yù)付伯款、宇個人淹按揭暗貸款健占到揮了房毯地產(chǎn)義行業(yè)找融資鋒總量柳的6捆0.勉0%秤~7朋0.鐵0%扔左右房地季產(chǎn)金像融中植的資騎本流隨著棵社會兵經(jīng)濟(jì)昆的發(fā)畜展，吹房地欺產(chǎn)交棋易也汗由簡戚單變寫得比瘦較復(fù)膨雜：形成財(cái)了有多種于主體參與罰的交勁易體桑系和亂過程特別茅是形原成了復(fù)雜管的資穿本流：現(xiàn)金努與信格貸的頭轉(zhuǎn)移脂過程房地暈產(chǎn)金旺融中紫的資郵本流在現(xiàn)冰代房裹地產(chǎn)縫交易雪中，附資本孝流通徐包括聽了3飛個方系面的遮參與野者：1、納資富本的襲使用佛者：擾開發(fā)譯商、灰房屋企預(yù)購嚷者2、挽資本兆的供智應(yīng)者怕：家衡庭、冰銀行職、保治險(xiǎn)公殺司、丟政府3、俊服揮務(wù)中助介組每織：關(guān)銀行絨、經(jīng)干紀(jì)、興信托攻公司土地苦獲取土地把市場津（招尖拍掛階）資本使市場邁（收蔬購）一二期級聯(lián)籍動二級嫌市場直接忠進(jìn)行項(xiàng)目霞轉(zhuǎn)讓股權(quán)籠收購部分頓收購全部夾收購（收競購項(xiàng)窯目公效司）商品母房包決銷承包針經(jīng)營房地寶產(chǎn)企舒業(yè)六俯種拿壯地方聚式房地體產(chǎn)金雞融中嶼的資雞本流商業(yè)吸銀行保險(xiǎn)首公司養(yǎng)老茫金房地癥產(chǎn)投淹資信匙托政府家庭外國晶投資務(wù)者投資虹銀行抵押摟貸款根銀行房地受產(chǎn)經(jīng)晴紀(jì)人資本旨—債幫務(wù)開發(fā)火商家庭商業(yè)硬資本距家土地光所有狡者資本絡(luò)供應(yīng)糧者服務(wù)警機(jī)構(gòu)資本漏使用歷者權(quán)益資金權(quán)益資金房地堂產(chǎn)資驢金來警源渠厭道房地洪產(chǎn)資遭金來設(shè)源渠恢道的坑多樣簡化是炎建立挨完善針和穩(wěn)桿定的看房地何產(chǎn)金篩融市勝場的衰關(guān)鍵目前陜世界辱各國娃房地率產(chǎn)金務(wù)融市肺場的淹資金散來源灣有各核自不董同的售特點(diǎn)負(fù)，一擠般主偶要有填如下椒來源竊：保險(xiǎn)逐公司商業(yè)勞銀行儲蓄伯貸款浙銀行互助迫儲蓄召銀行抵押夜銀行房地飾產(chǎn)投拋資信衣托公肝司我國脂房地?cái)y產(chǎn)開箭發(fā)資唱金來頭源及載其運(yùn)督作目前危，我功國金艱融業(yè)寇管制傻比較原嚴(yán)格編，籌暈資、吵融資葵都有萌相應(yīng)盛的法鴿規(guī)規(guī)緣瑞管，紗但渠懷道在煩不斷純變化敲和擴(kuò)福大。房地闖產(chǎn)開賴發(fā)資犁金的抱來源遲和運(yùn)喊作的俯基本西模式靈可以現(xiàn)用下交圖來收作簡尼單描起述我國兵房地圾產(chǎn)開燙發(fā)資肌金的怨來源的和運(yùn)侵作的帽基本說模式資金訪來源政府先撥款銀行憤貸款抵押泊貸款金融倆市場企業(yè)永自籌雪（資接本金稠）集體未集資用戶愛定金朗、預(yù)否收款國營還公司各類煉公司證券股票股份畏公司各類雨公司各類筒公司用戶住房著公積供金住宅為合作撇社特定委城市羞政府接與居活民廣義凈房地拆產(chǎn)金錫融和爸狹義換房地暑產(chǎn)金抱融房地徑產(chǎn)金冒融有例廣義皆和狹盞義之悠分：廣義哭的房姐地產(chǎn)周金融是與級房地抬產(chǎn)活謎動有皺關(guān)的筍一切溪金融購活動狹義秒的房躍地產(chǎn)擠金融表現(xiàn)屑為一網(wǎng)些具還體的束金融侮形式如：對房毫地產(chǎn)涉銀行察發(fā)行今代券杠、成殲立住態(tài)房儲毅蓄機(jī)惱構(gòu)；安排侵房地太產(chǎn)企花業(yè)和鉆基金辣上市撈、成塘立按闖揭類連的證直券公鄭司；抵押技貸款毀證券笑化等窗等。房地懶產(chǎn)金帶融也鐘可以餓進(jìn)一扭步分光為房牲產(chǎn)金愁融和泄地產(chǎn)托金融尊。房產(chǎn)泳金融房產(chǎn)濟(jì)金融諷指房屋蓬或建挽筑物資在生揮產(chǎn)、絲式流通嗎、消額費(fèi)過株程中霉的各聞種資居金融榆通活注動。房產(chǎn)本金融螺包括適住房雹金融柴與房遷地產(chǎn)側(cè)開發(fā)獲與經(jīng)諒營住房冒金融慕是以住勇房作小為信廣用的閥保證趨，獲飛取資少金的碧融通性，如甚通過兆住房斜券、續(xù)住房此抵押泡貸款壯、按儲揭貸仙款等司。房地卸產(chǎn)開桶發(fā)與盡經(jīng)營控是指房產(chǎn)湯商在肺投資打、生授產(chǎn)、尺經(jīng)營至與流啟通過多程中柄的資垂金融捆通。地產(chǎn)蜜金融地產(chǎn)傲金融又稱乎土地校金融指圍吉繞土鑼地的裂有償悉使用俱而產(chǎn)燥生的連融資眼活動搬。具體哭又可蠅分為賤市地笑金融答、農(nóng)芽地金賀融市地查金融勾是指圍繞供城市倍土地敞的開絨發(fā)、亮建設(shè)貌、經(jīng)今營所計(jì)展開再的資畢金融忽通活論動包括述市地酬獲得腳金融芬、市碌地改淺良金滔融、蔑市地叛轉(zhuǎn)讓撥與經(jīng)摧營金適融農(nóng)地姥金融月是指圍繞處農(nóng)地婦的開秧發(fā)、短生產(chǎn)啟、經(jīng)漠營而閣展開談的資垂金融痕通活脊動主要叮包括掏農(nóng)地叔獲得澇金融谷、農(nóng)燈地改找良金鈴融、盆農(nóng)地迎經(jīng)營們金融房地興產(chǎn)資煩產(chǎn)收地益率殊確認(rèn)資產(chǎn)碗收益挖率是任腔何經(jīng)來濟(jì)實(shí)煌體進(jìn)肢行經(jīng)溉營過舊程中歌必須男十分錢注重甜的財(cái)巾務(wù)指罩標(biāo)之印一，勸以房默地產(chǎn)捷經(jīng)營體為最怨。考慮眾到某億項(xiàng)資瘡產(chǎn)中李經(jīng)營蛙者自厘身所眉占權(quán)司益比閥重的紐奉差異參，在盜會計(jì)副報(bào)表蛾中，宿資產(chǎn)千收益寸率有列不同底的概疫念和科計(jì)算踩方法于。房地?cái)_產(chǎn)資川產(chǎn)收雨益率骨確認(rèn)資產(chǎn)猴收益烤率是照指該項(xiàng)勇資產(chǎn)冶所有芝凈營扔業(yè)收扶益總收額與贏該項(xiàng)銜資產(chǎn)鏈價值張總額蜻的比瓣值說明木整個泥資產(chǎn)屆的收學(xué)益水造平其計(jì)計(jì)算公將式為勾：資產(chǎn)死收益對率=凈孔營業(yè)侵收益危/資毒產(chǎn)價樓值=（晶營業(yè)辟收益孟—經(jīng)稱營費(fèi)最用）禮/資誤產(chǎn)購棚買價謝格房地居產(chǎn)資處產(chǎn)收方益率給確認(rèn)權(quán)益壩收益辰率是股低東所掘占權(quán)妄益對書應(yīng)的耳收益據(jù)水平在房撤地產(chǎn)基中是陷專指姥按揭遇貸款慰借款忠人所慌擁有格的權(quán)充益（響自有村資金慎）的偵收益婦水平其數(shù)敏值為紹稅前岸收益租與自端有資既金的瓣比值即：權(quán)益隱收益賴率=稅忽前收辣益/竄自有丟資金=（員凈營厘業(yè)收慶入—批年還育款額放）/劣自有伯資金房地覺產(chǎn)資繩產(chǎn)收裙益率堤確認(rèn)這里必須勁注意的是幫：權(quán)益優(yōu)收益榜率是躲逐年借變化廈的主竭要原薄因：不是梢稅前牧收入厚的變優(yōu)化，男而是百按揭濫購房卷者在爐所購惕房屋喬中占辭有的錄權(quán)益駁是逐勒年變乒化的逮。當(dāng)他賺還清劇了貸?？?，江房屋互的全款部權(quán)淋益就者屬于或購房倡者了榨，這惱時，節(jié)房屋杜的權(quán)胞益收罵益率樣與資透產(chǎn)收售益率寸就相臂同了援。房地夠產(chǎn)資寶產(chǎn)收朱益率坦確認(rèn)簡單粉結(jié)論奴：資產(chǎn)掩收益然率的登變化群主要墊取決黑于資產(chǎn)遞（房區(qū)地產(chǎn)散）的恭收益金水平哀變化叉；權(quán)益繞收益抗率的鐵變化既取擊決于懷資產(chǎn)什（房集地產(chǎn)巖）的子收益競水平也取年決于窮資產(chǎn)頃（房裁地產(chǎn)批）中峽按揭咽購房翁者的淡權(quán)益寨比例腥：首攜次付禍款比愿重與擋已償吹還貸蒜款比榴重之手和。房地刑產(chǎn)資微產(chǎn)收裂益率補(bǔ)確認(rèn)有效失收益蜻率是指能使奸房屋羽的未虜來收姥益與拳其終泛值（犧即房鑼屋的棵處置詢價）肚之和盛的貼斃現(xiàn)值糊等于魯現(xiàn)值鑒的貼系現(xiàn)率騎。有效惠收益淋率是購蓋房者宰實(shí)際基能取痰得的烏收益杜率，鼠所有阻又稱膨?yàn)閮?nèi)部伏收益撒率當(dāng)公逗式的茂年收主益為漠稅后籮收益幣時，銹則內(nèi)瞧部收諸益率徑就是稅后寬內(nèi)部扛收益臭率。房地嘗產(chǎn)資泳產(chǎn)收昆益率泄確認(rèn)其嚴(yán)像格的藍(lán)定義董如下百：若房屋折未來符價值綱的貼雷現(xiàn)值I1/（于1+沾IR諷R）1+I2/（通1+掩IR幻玉R）2+…悉+IN/（秧1+沾IR茫R）N+IN‘/（乘1+自IR帶R）N與房抓屋初恰始購售買價驕相等奸，則恢稱I腥RR些為有胳效收場益率蠢。其中IN為房降屋第唐N年越的收徐益IN‘為房揭屋的均終值速。經(jīng)營斗性房翼地產(chǎn)貞企業(yè)繪基本肥融資危方式1、尤銀行尖貸款區(qū)：信用售貸款脈、保歸證貸靠款房地桿產(chǎn)抵趕押貸支款2、擠證券獄融資勝：房地戴產(chǎn)股欠票、糧房地?zé)挳a(chǎn)債導(dǎo)券房地代產(chǎn)投勁資信值托（辟RE濫IT戲’s企）3、滿房地努產(chǎn)信聯(lián)托：房地瓣產(chǎn)信擇托存不款、億房地語產(chǎn)信駛托貸宏款、勸房地仿產(chǎn)信可托投化資4、械租賃才融資從（出捎售回筆租）鹽；5、徐項(xiàng)目燒融資室；世界稼房地伏產(chǎn)金買融制儉度的改模式1、可以證旺券融很資為襲主導(dǎo)寧（美匙國式鬼）；2、汗以社巖會福個利基陪金融鵝資為廉主導(dǎo)尤，如熊新加既坡的聚公積嚇金制凍度；3、筐以儲抽蓄融或資為印主導(dǎo)車（歐黃洲大蝕陸國半家）潤；4、晨以財(cái)紀(jì)政融痰資為功主導(dǎo)越，以腦日本坦為代蒙表；四、劑房地償產(chǎn)傳芹統(tǒng)的植融資究方式房地誓產(chǎn)傳相統(tǒng)的站融資巨方式房地他產(chǎn)傳且統(tǒng)的粥融資餓方式1、坑銀行賭信貸2、于房地揉產(chǎn)債撤券3、范房地橫產(chǎn)股驗(yàn)票（一雅）房捐地產(chǎn)脊銀行圓信貸房地差產(chǎn)企羊業(yè)傳偷統(tǒng)的經(jīng)間接季融資銀行項(xiàng)貸款長期篩以來陣，銀氧行一笑直限播制對遙房地蒙產(chǎn)企闖業(yè)的屆開發(fā)垃貸款20題08池年1威2月需20芹日國務(wù)咐院辦仙公廳堪《關(guān)蘋于促系進(jìn)房機(jī)地產(chǎn)坊市場榮健康濃發(fā)展奏的若所干意寶見》因出臺其第份三條字第七攜款要污求支持炊房地鞋產(chǎn)開疼發(fā)企娛業(yè)合雙理融扣資需臥求加大慕對中另低價凈位，木中小朗套型姨普通災(zāi)商品符房建云設(shè)特顆別是先在建藍(lán)項(xiàng)目芽的信從貸支膽持力饑度。房地峰產(chǎn)企豎業(yè)傳飽統(tǒng)的讓間接何融資銀行列貸款巡壽要求努：借款目人有穿信用腥擔(dān)保徹，或足請第平三人露信用枯擔(dān)保蓋。借款匆人提梨供合豆法有兩效的舞不動昏產(chǎn)抵象押擔(dān)病?；蚰毓蓹?quán)纏質(zhì)押緒及其飲他證盾券或死權(quán)利悼質(zhì)押班擔(dān)保慕，或流第三貞人提纖供動謠產(chǎn)或侵不動權(quán)產(chǎn)抵景押擔(dān)刻?；虼謾?quán)利嫌質(zhì)押宿等擔(dān)葡保條項(xiàng)件。房地個產(chǎn)企允業(yè)傳輔統(tǒng)的苗間接深融資滔政策澇障礙當(dāng)前往的政畢策障摧礙：1、社房地遭產(chǎn)公割司上眉市困槍難重饒重2、渴商業(yè)哲房地拔產(chǎn)項(xiàng)劍目貸暖款仍腳然受緣瑞到限表制3、指一般姻房地?cái)喇a(chǎn)公紗司發(fā)勤債困保難也捷較大4、爺僅兩幼限房血、經(jīng)水適房春等政捷策性斥房地狹產(chǎn)項(xiàng)善目貸晴款較唐為寬組松（二漲）房姑地產(chǎn)許債券房地做產(chǎn)債抗券企業(yè)第債券悟是企業(yè)誤依據(jù)茅國家息法律肉，按驅(qū)照國拌務(wù)院伍及央芒行的浸法規(guī)貍及規(guī)歡定在獲釀得政雞府有論關(guān)部誤門的辛批準(zhǔn)泊后依嘆照法早定程果序發(fā)膽行的蛛債券予，約太定在限一定采期限牛內(nèi)還齒本付啞息的貫債券蒸。企業(yè)推債券代表剝著發(fā)鞋債企勇業(yè)和抓投資挖者之昨間的勁一種戶債權(quán)早債務(wù)固關(guān)系債券寬持有恐人是就企業(yè)拼的債差權(quán)人與股分票一權(quán)樣，寄同屬容有價傲證券解，可砌以自夜由轉(zhuǎn)揮讓。企業(yè)素債券蝴種類企業(yè)允債券弊分類嘗如下傻：1）冊短期膽（1燦年）詳、中數(shù)期（毒1-投5年搏）、風(fēng)長期峽債券冒（5舞年以膀上）2）油記名脖與不百記名偽債券3）惡信用敗債券展和擔(dān)庸保債薪券4）條提前德贖回得債券果和不情可提發(fā)前贖育回債螞券5）腦固定速利率茫債券世，浮貧動利稿率債香券和全累進(jìn)較利率喇債券6）喝附有般選擇誓權(quán)的晝企業(yè)索債券刑和無迷選擇撐權(quán)的沸債券精。（可亭轉(zhuǎn)換拜公司拾債券蜓，有光認(rèn)股輝權(quán)證危的債償券）7）任公募拿債券劣和私氣募債釋券。房地寄產(chǎn)債春券房地謊產(chǎn)債集券的兼意義湊在于葡：房地爺產(chǎn)項(xiàng)步目的訴開發(fā)富周期模一般幼在2爛~4乓或以億上房地員產(chǎn)開撞發(fā)公排司往幻玉往存代在短早貸較規(guī)多，抹長貸螺缺乏樹，融籃資結(jié)獵構(gòu)非筆常不嗚合理餅;房地次產(chǎn)公填司債輔融資探的出艱現(xiàn)可駱以說蒙填補(bǔ)羽了一蒼項(xiàng)空鐘白，容可以盾滿足現(xiàn)相當(dāng)曾部分必公司拍的需告求。企業(yè)擦債券井管理我國順早在挎19端87齡年就術(shù)頒布喂了《企充業(yè)債爪券管勺理暫亮行條灰例》但企號業(yè)債秋市場弦一直宿停滯曉不前長期瘦以來中國鋒企業(yè)謹(jǐn)債余位額占拌年債墓券市衛(wèi)場余屠額的快比例泥低于途6%房地悉產(chǎn)債伶券作荒為企固業(yè)債忘券中啊的一虹個組椒成部隊(duì)分近二印十年查來，姻發(fā)行貝債券印的房載地產(chǎn)肺企業(yè)掀也是制屈指擺可數(shù)企業(yè)元債券采管理我國洋房地饞產(chǎn)債微券最璃先出暖現(xiàn)在雕19哲92翁年19脖93程~1糠99驚8年遣上半偶年政府排禁止夸房地表產(chǎn)企綿業(yè)通狡過股極票和刃債券進(jìn)融資受政零策限趨制，貍其間迎房地銅產(chǎn)企覺業(yè)沒甜有公拒開發(fā)呀行房父