寧波房地產(chǎn)開發(fā)項目市場報告

XX市場研展報告

二00七年六月項目的初步認識1、位于北侖新行政中心區(qū)；2、占地220畝，總建33萬平米，在北侖市郊另立CBD綜合中心；3、低密度，景觀商業(yè)帶流線型立體購物游覽；4、全方位商業(yè)格局，建筑特色凸顯購物主題理念；5、目前周邊不成熟；6、項目目前正在施工階段，但各方面（銷售、招商）工作都未積極開展起來；對于本次報告來說，將要著重解決的問題北侖區(qū)域市場？本區(qū)域的前景？哪種產(chǎn)品類型能有效提升售價？機會和風(fēng)險的平衡？及根據(jù)產(chǎn)品類型，確認具體的操作手法？

我們將從四個部分進行闡述區(qū)域、前景寫字樓市場單身公寓市場項目本身及建議土地市場第一部分區(qū)域前景DIYIBUFEN【北侖】北侖地處中國大陸海岸線的中部，位于寧波市東部，瀕臨東海，三面環(huán)海，北臨杭州灣，南臨象山港。北侖區(qū)原為寧波市鎮(zhèn)海縣的一部分，1984年由鎮(zhèn)海縣撤縣分區(qū)后所設(shè)。北侖區(qū)域陸域面積585平方公里，區(qū)內(nèi)有中國港口皇冠之稱的北侖港，有寧波經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧波保稅區(qū)、寧波出口加工區(qū)等國家級開發(fā)區(qū)和中信公司獨家開發(fā)的大榭開發(fā)區(qū)。北侖區(qū)轄5街道2鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，有215個行政村和30個社區(qū)居委會，戶籍人口32.57萬，常住人口54.5萬人。經(jīng)過20年的艱苦創(chuàng)業(yè)，北侖區(qū)域的開發(fā)建設(shè)取得了巨大成就。在昔日一片灘涂地上，現(xiàn)已初步建成經(jīng)濟繁榮、社會進步、基礎(chǔ)設(shè)施良好的臨港新城區(qū),成為寧波市最具增長潛力的經(jīng)濟強區(qū)和利用外資的龍頭，成為浙江省對外開放最重要的產(chǎn)業(yè)基地和形象窗口，成為國家級開發(fā)區(qū)中投資環(huán)境綜合評價最好的開發(fā)區(qū)之一。

北侖新區(qū)總面積590多平方公里，按照市委市政府確定把北侖建設(shè)成為東北亞國際航運中心重要組成部分，依據(jù)“東北亞國際航運中心的重要組成部分、華東地區(qū)制造業(yè)的重要基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代化濱海新城區(qū)”的思路，將北侖建設(shè)成為新一代港口城市?！魠^(qū)域職能中部區(qū)的職能為：北侖的政治、文化、商業(yè)中心，以臨港大工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；西部區(qū)的職能為：以發(fā)展臨海工業(yè)和對外貿(mào)易業(yè)為主的城市綜合片區(qū)；東部區(qū)的職能為：以發(fā)展港口和生態(tài)旅游為主、生活居住為輔的城市綜合片區(qū)；大榭島的職能為：以港口、貿(mào)易、工業(yè)為主導(dǎo)；梅山島的職能為：主要供旅游和生活居?。弧颈眮鰠^(qū)域經(jīng)濟】2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值318.5億元，比2002年翻了一番，年均增長18.7%，三次產(chǎn)業(yè)比重達到了1.9∶60∶38.1，按戶籍人口計算人均生產(chǎn)總值達到12035美元。完成財政一般預(yù)算收入55.1億元，是2002年的2.2倍，年均增長21.7%，其中區(qū)本級21.2億元，是2002年的2.6倍，年均增長27%。累計完成全社會固定資產(chǎn)投資720億元，年均增長40.3%。實現(xiàn)社會消費品零售總額42.3億元，年均增長13.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到19693元，農(nóng)村居民人均純收入達到9110元，分別比2002年增加6723元和3192元，年均增長11%和11.4%。

1-5月份全區(qū)固定資產(chǎn)投資66.7億元，同比增長6.9%；繼續(xù)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，但由于本月大項目投資減少，增幅比上月回落8.1個百分點。

房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長。1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4.9億元，同比增長14.7%，其中占投資63.2%的太平洋名苑和東海明園共完成投資3.1億元。

今年一季度我區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值83.6億元，同比增長14.3%，一、二、三產(chǎn)比重調(diào)整為1.4：59.1：39.5。宏觀環(huán)境小結(jié)良好的宏觀環(huán)境是吸引投資的基礎(chǔ)，近幾年寧波地區(qū)以及北侖區(qū)穩(wěn)定而持續(xù)的經(jīng)濟增長為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了客觀經(jīng)濟基礎(chǔ)。06年國家政府針對投資過熱的現(xiàn)象出臺了不少宏觀政策，旨在調(diào)節(jié)投資結(jié)構(gòu)，讓投資更加合理，而并非打壓投資。經(jīng)過了近一年的時間，北侖的宏觀經(jīng)濟運行的越發(fā)穩(wěn)健，顯示出其結(jié)構(gòu)早就比較優(yōu)化并且合理，所以國家的宏觀政策對于其投資建設(shè)影響甚微，而隨著城市規(guī)模的擴大，軌道1、2號線的建設(shè)，北侖將會迎來一個全面發(fā)展的時期，而由此帶來的外來人口的增多、居民可支配收入的增加將會為今后的房地產(chǎn)市場的發(fā)展打下基礎(chǔ)。

【北侖區(qū)域房市經(jīng)濟】2006年北侖房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢，幾項重要的房產(chǎn)指數(shù)基本上出現(xiàn)了較大幅度的下降。作為衡量房地產(chǎn)市場的幾項重要數(shù)據(jù)指標，如開發(fā)投資量、房地產(chǎn)供銷量以及空置面積走勢反映了北侖房地產(chǎn)的基本情況。北侖區(qū)的商品房銷售面積持續(xù)下滑，2006年1－11月份總共完成銷售面積50.7萬平方米，預(yù)計全年售面積在54萬平方米左右；北侖區(qū)2006年1－11月商品房空置面積21.6萬平方米，預(yù)計全年空置面積在25萬平方米左右。由于進入2006年后，北侖的居住氛圍逐漸好轉(zhuǎn)，空置面積得到控制，沒有進一步增加。06年的慘淡狀況并未延續(xù)到07年來，07年初，隨著整體房產(chǎn)市場的大好，北侖市場房產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售也呈現(xiàn)了一個迅速上揚的狀態(tài)，并且在商品房銷售過程中一直延續(xù)。比較06年同期商品房銷售狀況，雖然在數(shù)量上沒有超越，但相對來說更穩(wěn)定平健，更有利于房市的長期利好發(fā)展。宏觀市場小結(jié)伴隨著全國房市大漲，07年初的北侖市場也一改之前的冷淡局面，市場成交量呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀高的局面，使得大量的滯留樓盤去化迅速，新開樓盤銷售火熱……近幾年的北侖投資市場呈現(xiàn)出一個怪現(xiàn)象，即總投資額持續(xù)攀升，而房地產(chǎn)投資額持續(xù)下跌的。之所以有這樣的現(xiàn)象產(chǎn)生是2002年，北侖房地產(chǎn)市場開始發(fā)展的時候，房地產(chǎn)市場上投入的資金過多過快，而北侖的人口增加和住房需求還沒有這么大，因此過于超前的房地產(chǎn)市場在投資離去之后開始迅速降溫，到06年房地產(chǎn)投資比例已經(jīng)下降到5％，投資金額也是與2002年基本持平，而整個北侖經(jīng)濟大環(huán)境卻依然高歌猛進，大量的企業(yè)、工廠不斷在北侖崛起，外來人口不斷增加，而北侖生活區(qū)的規(guī)劃出臺也使得北侖的居住環(huán)境和氛圍得到了較大的改善，自住需求正在逐步釋放，當然由于之前的房產(chǎn)市場，投資占據(jù)的比重過重，市場清除泡沫、消化如此之多的空置房源尚需時日。伴隨著07年房地產(chǎn)市場的良好開市，低糜的狀況將得到相應(yīng)地改善，市場會逐漸回暖。因此我們認為重新進入北侖房地產(chǎn)市場的時機已經(jīng)逐漸到來。第二部分DIERBUFEN寫字樓市場作為寧波市規(guī)劃出未來十大功能區(qū)塊之一的北侖港口區(qū)塊。北侖目前正著力打造“東北亞國際航運中心的重要組成部分、華東地區(qū)制造業(yè)的重要基地、區(qū)域性現(xiàn)代物流中心、現(xiàn)代化濱海新城區(qū)”，這不僅對北侖區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將產(chǎn)生重大影響，同時也極大刺激了商業(yè)物業(yè)特別是寫字樓市場的健康成長。一直以來北侖區(qū)域經(jīng)濟雖然獲得了長足的發(fā)展，作為一個港口城市，一個現(xiàn)代化濱海城區(qū)，卻很難真正找到一個商業(yè)中心區(qū)，沒有一個大型商場聚集區(qū)，也沒有正式意義上的辦公物業(yè)，這對于整個正在迅速騰起的區(qū)域來說是相當?shù)牟粎f(xié)調(diào)的。不過這一問題伴隨著北侖新行政中心的建成使用將得到全面的改變。整個北侖以長江路為中心軸線發(fā)展，包括北侖行政中心、鳳凰山主題公園以及6月動工的君臨?北侖國際商業(yè)中心、長江國際中心、太平洋航運中心大廈等標志性大項目都位于這條軸線上，大批商場、休閑街區(qū)、寫字樓等進駐，未來長江路與明州路交匯處將成為北侖區(qū)的CBD。長江路及以東的東部商業(yè)區(qū)域該區(qū)域?qū)亲罱鼛啄瓯眮霭l(fā)展最快的區(qū)域，依托保稅區(qū)，高起點的規(guī)劃定位，豐富的土地資源，行政中心、港務(wù)大廈、商務(wù)大樓、君臨·北侖商業(yè)中心項目的相繼建成，外資企業(yè)、大型工廠的相繼落戶大大提升了區(qū)域價值，北侖的總體規(guī)劃奠定了該區(qū)域的發(fā)展后勁。不過該地區(qū)商業(yè)地塊的形成需要一定的時間。代表樓盤：太平洋花園廣場、繁佳公寓、太陽園、月亮苑、京華茗苑、藍天公寓、都會經(jīng)典、華庭公寓、高峰花園。[寫字樓個案介紹]項目位置：北侖區(qū)長江路與明州路交叉處開發(fā)商：寧波開發(fā)區(qū)侖江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤形態(tài)：總建6.5萬，商業(yè)面積1-5F2萬平米。產(chǎn)品類型：由一幢17層一幢28層辦公組成，6F開始為辦公樓層層高：標準層高3.2米戶型：50-得房率：17Fl樓層76.4%；28F樓層72%大堂：2幢分別有兩個入口朝東大堂。電梯：17Fl樓速度為2.5米/秒。國產(chǎn)日立3部28F樓速度為2.5米/秒。國產(chǎn)日立5部空調(diào)：自行安裝。車位：地下兩層機械停車位，約400余個。智能化系統(tǒng)：5A智能化物業(yè)管理：聯(lián)合物業(yè)物業(yè)管理費用：3.2元/平米·月開盤日期：06-11入住時間：08-03銷售價格：4500-6500元/平米，均價5500元/平米，層差60元/平米銷售率：目前銷售率在70％左右。備注：目前商業(yè)部分已確定由金匯百貨入駐，年租金回報8%。長江國際中心從已購買客戶情況來看，100平米左右的戶型去化迅速，主要是大量投資客主選這一面積檔，其總價在55萬左右，17F單層16戶，28F單層20戶；5-6F為整層去化，對于本項目來說自用客戶占據(jù)7%，投資30%。太平醋洋國魂際大率廈項目煎位置走：北侖貫區(qū)長貍江路促與明席州路勁交叉陶處開刑發(fā)身商：太平萬洋土渣地建貼設(shè)有誰限公爺司樓盤主形態(tài)腥：一幢5A智能23懷F辦公倚樓，1-蛙3F為商括鋪，鄰一層5.吐2米，休二層4.字2米，三層4米。層高促：標準倒層高3.駕5米戶型師：45罵-1杏30、30倦0-女70曬0、16轟00（整徐層）得房疤率：68氧-7有3%大廳堂售：2幢分顫別有堆兩個揚入口頃朝東遣大堂錢。電踐梯界：5部速度既為2.拒5米/秒殼梯兔，2部品嘉牌貨伴梯?？彰缯{(diào)煤：自行省安裝養(yǎng)。車服位掉：地上涂地下20革0余個智能?；德〗y(tǒng)：中央完繼承丸管理零系統(tǒng)BM是S，樓宇厘自控練系統(tǒng)助，水叢電抄遺表系鏡統(tǒng)，改計算況機網(wǎng)刻絡(luò)系遍統(tǒng)，先閉路否電視監(jiān)守控系油統(tǒng)，鈴?fù)＼囈惫芾硖窍到y(tǒng)揪，移還動通曉訊增捏益系甲統(tǒng)，頌暗保泥智能鎖系統(tǒng)策等。物業(yè)鐵管理底：聯(lián)合障物業(yè)物業(yè)黎管理臺費用蚊：2.殼58元/平米·月開盤兆日期膊：06值-6入住群時間址：08顯-0譯3銷售露價格殖：均價45寄00元，層稿差50元/平米給，南臂北差往價12近0元/平米梁；商陶鋪1F挨1.壞7萬-1請.8萬元/平米掙；2F愉65冠00元/平米滔左右殊，3F話45忽00元/平米圍；地仇下車領(lǐng)位9萬/個銷售跌率：目前林銷售藥率在60％左嚇右。從已廚購買持客戶偏情況償來看葛，1括10桿平米匹左右泳的戶萄型去受化迅驢速，眠其總好價在怎50蘋萬左息右，氏自用流投資來都滿凱適用危的；疾客戶紫來源鵲地還俗是以龍當?shù)孛锟蛻羯顬樽顟浿髁┑目烷W戶群當，當芳然也雙有少伯數(shù)的冬寧波固客戶果做投輔資（塊顯少欄）；屢該項冶目根麻據(jù)客早戶購豆買情閉況參準考項翠目本賓身特蜻點，亮將6爛-1霉7F筍集中跌為散鼻客去幕化區(qū)應(yīng)域（季投資武客集冶中）國，4識-5冶F、眾17使-2邪3F杜大面極積去返化；北侖仿辦公謎樓物詳業(yè)管斑理費齒調(diào)查案名物業(yè)管理費支付期限備注太平洋花園廣場A、B樓2.5元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用保稅區(qū)發(fā)展大廈3元/平米/月半年一付有進駐條件興農(nóng)大廈2.8元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用奧力孚大廈3元/平米/月半年一付一部電梯停用，物業(yè)費實際收繳有困難保稅區(qū)商務(wù)大廈3.1元/平米/月半年一付包括維修、電梯費用北侖腫辦公摩樓租蓮賃市娛場總枯體檔暗次不恰高，慣但是綿物業(yè)學(xué)收費結(jié)標準超接近桿寧波犬水平勁，總撫體在編2.拆5元高--保3.連0元挑每月牧/平戀米，號不過蘿部分煌辦公票樓物播業(yè)費牛征收聰困難挖，也把反映籠出物武業(yè)管絡(luò)理與桂服務(wù)電狀況僻還待像提高程。寫字薄樓市且場小伏結(jié)北侖采的寫按字樓巖市場推，伴吼隨著憑在0牢6年第太平半洋國監(jiān)際大閱廈、故長江袋國際賣中心植的開糟盤才忘開始乓真正湖意義鏟上的床顯現(xiàn)單……從目麻前市溝場反糖映狀斤況來梨看，券，北單侖市味場對吊于這槐樣成考規(guī)模棟的正泊規(guī)寫鋒字樓鉤的接腎受能妥力正銀在逐蝦步的進加強初，且瓦對于模寫字轟樓的帳配置果及其司建筑粱品質(zhì)葬、配差套服氧務(wù)也俯是越捆來越愧關(guān)注墻，特嫩別是億一些哄外資絡(luò)企業(yè)炕在華說分公燈司、洽當?shù)仨樀囊皇菖?guī)夢模企稠業(yè)、購大集柳團，像在選具擇辦潔公樓鍵的時巖候往汁往更雪關(guān)注委的是槳大樓雄本身呢帶來牢的檔促次感挽和內(nèi)射部配我套服俘務(wù)，鍵而不栽是價塑格本語身。從目班前在躁熟兩愿個寫欄字樓世項目屑分析至，這賤兩幢董寫字蜜樓都恐集中墊在主妹城區(qū)屢干道他上，看交通倚便利裁周邊郵配套卸齊全望，其含投資疤客比奔重也寒相對顯偏大渣在1伙0%禾-1描5%轉(zhuǎn)，投傲資客扇關(guān)注站一個郊總價秧在5惡0萬芝左右訊；大附面積賊去化被客戶儉群多辱，這堪跟辦會公樓系市場由之前視相對利空白周，累緩計時謹間長墨有關(guān)起；從君購買虹客戶挨類型倚來看斃，還憤是以籃外貿(mào)廢類企冬業(yè)占頓據(jù)絕婚大多葡數(shù)。DI捉S鹽AN速B寸U班FE孕N自說公寓市場第三梯部分與北源侖辦指公市貞場形董成鮮謀明對滔比的宜，北毛侖的樂小面塘積公冊寓類煮產(chǎn)品氣市場怖在整融個北貌侖房渡市中運占據(jù)父著不蝦可動庫搖的咸位置鋪，即暗使是沸在0蹄6年捐北侖縫房地屈產(chǎn)市怕場整慰體都爹不理米想的司情況體下，霧單身準公寓律的去竄化速覺度還信是相瓣對比飽較顯膛著的鴨。從市厭場開踐發(fā)上粉來說楚，公獲寓類點產(chǎn)品遇的出編現(xiàn)在炸北侖瞎也是芽相當版有年景頭的糟，這頃跟北舍侖外煮資多忘，外飄來技刻術(shù)人夸員眾歇多，或租賃擇市場槍一直齡處于愿大需陰求有妙關(guān)。良從早擦期的溜住宅昂樓里頸夾帶嚇的一塊兩幢寄單身萄公寓閱，到尋如今賤“銀溪星苑巧”這啟樣成依規(guī)模掙、上駝檔次采的單廈身公域寓樓挎盤，崖到“始好麗紋登”凳這樣秀全方要位酒抽店式前管理蛇的公誘寓的鴨面市神這都醫(yī)是一薪個市抱場不弓斷進毛步，謠不斷掃進化爹的過申程…座…目前磚北侖負市場獲的在妖售小蒸公寓墊樓盤侄不多嬌，且刮大多渴數(shù)處耐于尾菌盤階皆段，多市場花消化巾狀況挖良好具。思加·好旺劣角地理校位置山：長料江路憤和駱陶霞路輝的交氣接處開額發(fā)贏商：缸寧波危北侖吵思加跳房產(chǎn)建筑批設(shè)計日：寧蓋波華求之建趟筑設(shè)區(qū)計有霉限公傾司景觀屬設(shè)計鮮：上利海愛差建建名筑景寇觀設(shè)造計容積鑒率：希3.清6樓盤引形態(tài)艷：總算建2泡.6潤萬平遭米，解由A玻座1掀8/怎13掃F、飽B座褲16叢/1辨2F德及裙瞧樓組背成，壯A座受為規(guī)估劃好麗餓登國愿際商拔務(wù)酒游店；拿B座場為酒既店式臟公寓包，裙捧樓為樸配套蔑用房決。內(nèi)宏部配供套：籍會所適、泳晝池總戶誓數(shù)：遣46洞1戶面積胖范圍序：4敘0-軟46碎㎡價格餃范圍種：4兄55洪0-是58型00精元/區(qū)㎡，杰均價諷：5桑30串0元后/㎡討（家南北被差價殖60肚0元系/㎡完、層辛差價針50謎元/鍋㎡）裝修凍標準直：1竟20主0元夢/平工米開盤頸時間辟：2雕00殘6.岔11安.2伐5交付撤時間宴：2卡00殊7.墊8.改31停車售位：挽20鑒9物業(yè)尋管理斃：聯(lián)銀合物抖業(yè)；城1元糕/平費米·際月[未魄交付沿公寓述個案瓦介紹錦]裝修胳標準券：公共腥部分勤：建狡筑結(jié)捆構(gòu)：批整棟肚建筑杏結(jié)構(gòu)蓋采用尤現(xiàn)澆銳剪立轟墻結(jié)恐構(gòu)；狠墻面島：裙暑樓墻哨干掛績大理心石面剩；外挖窗：升雙層諷中空稿玻璃院落地用窗；雷電梯蠻：三仆菱高建速電債梯5舞部；遼入戶縣口：考采用貌可視濁對講牛系統(tǒng)單位晝住宅牙部分充：門纖：B爽樓進示戶門桿為高槳檔安葉全防局盜門筆；窗絕：外茅窗采券用高講檔電躍泳鋁晴合金炊，落蠶地玻樣璃；植衛(wèi)浴妙設(shè)置罷：T烤OT市O；健廚房著設(shè)置永：品逆牌油春煙機托+電織磁爐扁+高陰檔櫥博柜；斧墻面雀及天比花板漿：室抬內(nèi)優(yōu)孕質(zhì)乳脂膠漆鈔；地描面：咳進口圍實木逗免漆蔑地板鄭；家宴具：臉送床霉+床壟頭柜紙2+技衣柜呀1+降沙發(fā)洞1+匯茶幾帥1+勢餐桌考1+訓(xùn)餐椅畜2+衣寫字關(guān)臺1女+寫達字椅腦1；銹電器小：3綢2寸趁夜晶殲彩電盼+海竹兒空集調(diào)+蜻美的似冰箱攜+美日的電釋磁爐躍+歐酬式油啦煙機會+熱嘆水器好旺臉角意A虜座是龍專門膏針對請投資汗者的畝公寓忠式酒的店，兔交由秩專業(yè)丈酒店穴管理止公司膽經(jīng)營煩，投側(cè)資者尾在購示房同鳳時可竊以獲汪得吹8略年的柄租約史，每憶年可生以獲朵取總棗房價棕8器.2應(yīng)8%同的殘稅后右租金的回報吊。并慌且每經(jīng)年享污受喚20酸天資的不真記名尤免費之入住暢期。銀星刪苑地理斥位置籍：明銀州西牽路和低松花壘江路級的交坡接處開擱發(fā)倒商：混寧波督寧盛妄置業(yè)景觀款設(shè)計裳：加斗拿大鍬GA物業(yè)柿顧問枯：戴著德梁賤行容積窩率：姥2.偶5綠地喪率：尾32特.5理%樓盤證形態(tài)沉：總身建3幫.8越萬平郵米，拒由一讓幢1殼2層冬、三虎幢1季5F邪高層賽組成總戶脹數(shù)：鹽50為0余放戶（捐2號躁樓未軌開1包60背戶左需右）面積圈范圍拌：4位0-梯75伐㎡（由15糟F高賺層2堂梯8貝戶）價格騰范圍臣：均焦價：陵52確00謊元/致㎡裝修代標準云：1走00廣0元撐/平豈米開盤折時間殲：2歸00挖6.贊6交付愿時間事：2柳00預(yù)7.桐7物業(yè)薯管理暗：聯(lián)營合物扔業(yè)；拋1.組5元煤/平帥米·命月47兔.3何平米50授.9制8平發(fā)米39怎.7爛1平鉛米裝修渾標準耕：地板誘及踢須腳線剪：國唐產(chǎn)知遇名品稱牌（湯12帳MM倒厚耐脹磨復(fù)盯合地掠板）沖；地誤磚、闊墻面降瓷磚桿：冠悔軍、澇現(xiàn)代摘；廚皺房櫥色具：尤美晟致、勝嫁龍（道整體賺櫥具擴）；疑衛(wèi)生湯潔具摸：吉萬事多錄、箭動牌；角籠頭蔥（淋荷浴、紫洗臉蘿、廚靠房）胳：吉孕事多榨、箭亦牌；庫電熱脂水器戀：阿白里斯恒頓；旨墻面諷乳膠憑漆：賣立邦劫、多敢樂士例；空貴調(diào)：吊格力湊、惠膝康；職脫排末油煙拍機、織燃氣測灶、麗浴霸役：華尺寶、飲萊特欠、普謙田。已購李客戶勿類型唇：從目誕前的娃銷售恒狀況因來看渡，5金0平過米去陰化最糕快，驕從購篩買用捉途來唇看，扔投資鏈自用堤相對弟平衡下；除脂一般秒購買停行為債外，鑄企業(yè)候為高望層員恐工購昆買居度所也蒸占據(jù)疊了相棒當部牙分。[已需交付服公寓雹個案巾介紹意]繁佳炒公寓地理昆位置嫁：長法江路喘與華陶山路皺交匯寄處開右發(fā)匯商：堅寧波新經(jīng)濟昆技術(shù)豎開發(fā)斑區(qū)房擠地產(chǎn)只總公不司建筑醒設(shè)計販：中瘡國美塞院風(fēng)詠景設(shè)茅計院行銷話企劃卵：圓接業(yè)地躁產(chǎn)各港城烤房產(chǎn)主要搶述求請：城構(gòu)市之知心，爪全景炸觀美這學(xué)華跑宅占地材面積棉：2謝29吳44土㎡總建漠筑面學(xué)積：廁63姻64捏9㎡研（單旱身公遇寓0賊.9談萬㎡踐）單身弦公寓讀總套聽數(shù)：繭15箏0套鼠（一杜層1卵8戶落）面積好范圍仙：3凝5-篇70粘㎡主力序面積水：5堅6㎡得比房關(guān)率：蜓70踐%價格君范圍迷：4記00毯0-靠56車00蓄元/充㎡；于均價絮：5耽00儉0元叨/㎡銷售薄率：坦目前村只余左部分竹高樓漏層4傾0平抄米左皺右公遍寓付款親方式條：一飼次性野、按納揭都巧為9損5折濤（優(yōu)波惠臘開內(nèi)盤前踢98綁折，縱付定已金5羅萬元瘦，十術(shù)天內(nèi)付清弦余款膛）首卵付4束0%儉，按咽揭1斧0、術(shù)15告、2筒0年捐；）開盤邀日期戒：2除00撿5年壯4月裝修紀標準耽：約貢80彎0元甩/平狹方米電梯屑三部瀉；帶莫有熱蜓水器購、洗地浴房吼、煤涌氣灶阻等；訂彩鋁灣合金慨低窗鴿臺飄沾窗；育邊套繩采用萄轉(zhuǎn)角柳景觀正窗；麥陽臺片采用介封閉宣式彩領(lǐng)鋁合毯金；與可視因?qū)χv疊系統(tǒng)嫩；紅酸外線株自動示報警仁系統(tǒng)拜；閉濁路監(jiān)傘控系衰統(tǒng)；銀保安猜24腫小時袋智能視巡邏賤；高言速寬積帶網(wǎng)談絡(luò)系起統(tǒng)；辰消防持報警港控制炸系統(tǒng)左。優(yōu)勢緩分析鍛：1、私位于咐新規(guī)龜劃的遼新行歌政中柏心，咸地段迎較佳狂，升包值潛墾力較位大；2、呢周圍啟除都戴會經(jīng)糾典有湯單身磨公寓敵其他早樓盤殘無相蓮?fù)a(chǎn)然品規(guī)度劃，鉛故競好爭壓豈力小雁；3、姻小區(qū)恐綠化證面積借較大猴，給數(shù)人比漠較休墨閑寬認松的糧舒服夠感覺齡；4、截準現(xiàn)能房銷欲售劣勢藏分析?。?、添緊鄰典長江荒路，殼來往塞車輛越較多奮，粉偵塵噪直音影奧響較博大。2、界目前高已成垮準現(xiàn)冰房，屯戶型訓(xùn)設(shè)計斥與資現(xiàn)料宣飽傳有姻差距綁，陽海臺有牌立柱妻；，錦港亮佳園地理餓位置槐：姚喚北快準速路吐以北助，太公河路晶以東開街發(fā)萌商：騾北侖對天一姿開發(fā)機有限塞公司行銷拴企劃攝：寧腦波開單元房選產(chǎn)廣告勿述求熄：新縱北侖殺中學(xué)比北侖映第一蜘學(xué)府召，人俗文經(jīng)肯典社夾區(qū)占地烈面積薯：3瘋18仇08砌㎡建筑詢面積密：5燃22淚70鐮㎡（昏單身浸公寓舟36利00拒㎡）容頌積踩率：喉1.掌65綠餡化司率：滴35淹%建筑拿密度告：3系0%總增套回數(shù)：耽60睜套（網(wǎng)單身奶公寓準）面積疊范圍袋：5內(nèi)7-稍70皂㎡主力佩面積甜：6蛇0㎡價格談范圍霞：3糾20遲0-侄40猜00內(nèi)元/播㎡（燦無裝鍋修）現(xiàn)；均盡價：較38率00麥元/裝㎡付款款方式陜：一申次性唱、按縱揭首機付4慈0%物相業(yè)獎費：析0.圈3元妨/㎡擁.月開盤懲日期女：2推00近4.躺7交付居日期象：2析00投6.表5.趴30優(yōu)勢畫分析浩：1、伸周圍去配套骨比較景齊全刮；2、別緊鄰惰沿河由綠化卡帶；3、回周邊襲的人悶文氛悅圍較平好，猶書香醉了繞清；劣勢執(zhí)分析仍：1、亦單身盞公寓權(quán)戶型直設(shè)計置不夠均合理還；2、坐做為鋪單身匯公寓須，面耐積過奏大；3、育單身宰公寓誘沿街拾，處損于整助個小劃區(qū)的吧較差及位置厘；4、鋼只是出簡單絨裝修男，不茂配備碑生活當設(shè)施架。御苑廁會所地理乳位置抖：新酒大路錘與恒忘山路書交匯噴處開做發(fā)京商：饑寧波涂開發(fā)睜區(qū)天罪興房謝地產(chǎn)醒有限秧公司行銷腐企劃伍：宏谷潤新減世紀酒店堤管理跌：上頂海宏起邦經(jīng)賊營管柴理有否限公子司主要抵述求伐：隱扒世尊會享.映精裝憶酒店餓公寓總建燙面積欲：9前60請0㎡綠葵化騾率：淡一幢特?zé)o綠粉化產(chǎn)品趟類型狐：一筋幢1昏1層頃的單再身公超寓總統(tǒng)戶求數(shù)：備13扒6戶面積跪范圍劍：2膜6㎡洲、4在2㎡查、5烤5㎡主力流面積致：4貍2㎡分布駛樓層聯(lián)：3添-1盼1F得蛙房儲率：飲76滴%價格循范圍爬：5拒80原0-倡81扶00趴元/盯㎡；賤均價減：6加50田0元懇/㎡付款夫方式求：一脾次性妄、按造揭首踐付5爽0%物丈業(yè)門費：午1.裂2元疼/㎡絕.月開盤棚日期駕：2澆00事4.獸12交付攀日期鞏：2辟00要6.雷4.孝28裝修砍標準饅：1高00需0元插/平去方米外墻狐：高茂級彈反性涂既料；犬大堂微：大底理石哭或其檔他石節(jié)料，壘墻面向采用補內(nèi)墻洪面磚講或彈狂性涂恢料；冬走道剛：高皮級拋蓮光磚掌，墻臘面采勉用彈卷性涂狹料或側(cè)高級臘墻紙或；電筍梯：窗品牌抬電梯虎；窗飾：彩布色鋁哨合金破飄窗版；水淋電：亦一戶職一表相；配卷備電跌話接吸口，捷有線傘電視希接口后，寬鉆帶接組口；艷櫥柜?。焊呖椉墯W池式；致阿波劍淋浴洽房；吸A.跡O.哀史密埋斯電皂熱水顏器；芬上海桿申花稅燃氣溜灶；柳上海速賽雅理脫排舟油煙果機；融LG孤分體圾式空變調(diào)；五TO帖TO悠衛(wèi)生臥潔具必；德悔國萊餡爾水污龍頭療；智昌能卡酷門鎖巡壽門鎖貴；材冊源帝尺實木卻門；芹圣象宴復(fù)合糾地板尋；立貫邦涂捆料；榴可視零對講妥系統(tǒng)銹、電壺子門管禁系近統(tǒng)。優(yōu)勢她分析坡：1、溝南北惡朝向管，戶死型設(shè)暮計較餡合理柜，面急積能只充分跨利用蛾；2、芹精裝戰(zhàn)修酒挺店公蜻寓，霜由一吹流酒感店經(jīng)銅營管想理公澆司統(tǒng)陜一管幼理，帶3年猾每年絲式6%沙的固風(fēng)定回層報,割為投靜資者毯及其剛他客淚戶提核供方漠便；3、豆臨北渣侖繁節(jié)華地張段，談交通濾方便挑；4、熱有樣農(nóng)板房懸，裝芬修檔宋次較宋高；5、托周邊謝地段遲成熟勻，生夫活配嗎套齊斧全，捧日常近生活精方便劣勢仗分析梳：1、菜附近幼賓館挑較多屢，入李住客怒戶分蔽流；2、豈建筑息形態(tài)舅單一手，只維有一壘幢；3、標周邊專建筑改較多蟻，低釋層采藥光較堤差；4、貢地處送市中拐心地分段人鉛員較配為復(fù)批雜；時代撥先鋒地理份位置臂：新首大路開躬發(fā)其商：仍個人代信理賄商：幫華夏梅偉業(yè)主要躍述求耕：低段總價封，高反回報總建散面積繩：5時30班㎡容由積劑率：相4.曠0建筑券行態(tài)沿：1皆幢7嚷F的巴單身朋公寓總摸戶仆數(shù)：蛙90沿套面積扎范圍勺：2餓2-裹36賣㎡主力袍面積辱：3懲0㎡得蔽房爸率：兆70沖%價格幕范圍哨：3繩70叉0-紅52允00義元/愿㎡平均射價格狂：4凡30栽0元吐/㎡付款匠方式騾：不魂優(yōu)惠釣。首顯付5勾0%盟，按步揭1謎0年郊；一邪次性臘付款開盤預(yù)日期機：2舊00喜5.福6.恒10交付獎日期褲：2僑00戴5.疾9.字30裝修跑標準功：8蔽00逆元/膝㎡三菱遷電梯邪一部蘿；防洲火防齡盜門云；鋁妄合金者窗戶闊；地察面復(fù)勢合木遞地板掏；裝撲修色靜調(diào)藍笨白相聯(lián)間，欄墻面相為淺弱色涂涂料；愚廚房吹三件親套（朱櫥柜拆、脫廢排、娃電磁坐爐）丘，衛(wèi)孝浴三無件套透（面母盆、掩座便企器、記淋浴洪房）反，電很熱水椒器，貢通訊悄端口漫，寬額帶入稠戶；欺衣柜填；水幼電：掙一戶勝一表呆；寫蘋字臺較一張械；配辛備電催話接肌口，念有線晝電視航接口頌，寬為帶接斷口；盒每戶改門口內(nèi)安裝捕感應(yīng)貧燈。優(yōu)勢殺分析板：1、雙地理骨位置摘較好爺，位仰于繁嫌華的陳新大嘴路；2、節(jié)面積織小，療總價塔低，非客戶竊較能腦承受街；3、捧現(xiàn)房誓銷售鵲，帶款精裝而修樣由板房憤；劣勢乖分析判：1、煮由原憶來的草東方尋商廈悼改裝覆，產(chǎn)壤權(quán)已擊經(jīng)使緒用1霜2年而；2、條東西墨朝向顧，戶目型單槐一；3、充公攤考面積四較大屈，得卷房率冶低；4、杜無車輔位，塌停車鎖不方鉆便；5、究沿街霞比較君吵，預(yù)噪音秘大濱海敞先鋒地理陷位置巧：新柔大路怎與新須建路班交匯豪處開刻發(fā)卷商：灘北侖肆經(jīng)濟歪發(fā)展唯總公娛司代欠理影商：放自銷設(shè)計眨公司武：寧泰波新謙城建悔筑設(shè)陵計公炮司物業(yè)懷公司業(yè)：佳歷佳物廳業(yè)主要疤述求盼：城聞市之納心，嚴全景逗觀美誦學(xué)華禍宅占地肆面積黨：3揭88色6㎡總建攔面積扮：1數(shù)01泥04府㎡容惹積晉率：蠟2.殼6元輪/㎡攀.月面積韻范圍仆：3德7-貪54看㎡主力孕面積勾：4哈2㎡樓層錫分布覺：3囑-1憤0F得之房閥率：賣75兄%價格街范圍帆：4擋80伍0-勒53蝦00繪元/扮㎡；姥均價睬：5慰10油0元俱/㎡付款恨方式頓：開尖盤前拉98父折，辜付定碑金5墓萬元滾，十牲天內(nèi)片付清戰(zhàn)余款論；首制付4蹄0%艱。裝修鈴標準蒸：4巾00些元/阿㎡水電捉：一芳戶一持表；括電梯怠：兩底部；蹈對講乘系統(tǒng)世、電溝子門纖禁系直統(tǒng)；穿衣柜變；配慰備電添話接聞口，歉有線定電視筍接口辱，寬塊帶接牛口；償復(fù)合舉地板腿；簡可易廚折房，阻脫排劣、櫥午柜、緩電磁謎爐；斬衛(wèi)生聲間：通防滑肌地磚該、浴薦霸、瞞熱水抹器、章淋浴榴房；規(guī)窗：儉彩色逗鋁合保金窗決；優(yōu)勢剃分析劫：1、衫臨北算侖繁厚華地鉛段，購交通識方便銳；2、備周圍蝦生活全配套普設(shè)施子齊全飄；3、被地段癢的優(yōu)旱勢吸夠引了稅部分孟投資么客；劣勢洪分析粘：1、舞東西閃朝向紅建筑煉形態(tài)娃單一構(gòu)；2、累只有辮一幢初；3、辱緊鄰唐繁華皆新大肆路，魔噪音究較大帖；4、舊戶型環(huán)設(shè)計吹不合趕理，肅廚房湊衛(wèi)生丑間與返床安愁放位戰(zhàn)置相簽對；5、吼裝修掩標準團較低狐；6、款不具宰備售掠樓處碗，基脫本靠艇內(nèi)部堅客戶楚與關(guān)常系戶揉帶動匙銷售凝；地理座位置旱：新糟大路狼以西忙，壩閥頭路墓以北開金發(fā)木商：研寧波扮華盛鼠房地保產(chǎn)有太限公片司（蘋自銷羅）物業(yè)烏公司翠：佳綢佳物倉業(yè)占地沉面積凍：4盟63紗42冶㎡建筑斗面積逮：8郊.1弓萬㎡擇（單俘身公鎖寓1補15栽2㎡手）容寇積信率：稠1.嶺75綠享化籠率：授30食%單身答公寓濃套數(shù)弦：約阿24慚套（技白胚獲）主力噴面積攝：4貍8㎡得畜房逃率：寧73編%樓層年范圍簽：3爹-6草F價格興范圍鐘：4舍08駱0-置48法00售元/脊㎡；干均價休：4林40斑0元封/㎡付款紋方式擱：一券次性猶、按嘩揭（群首付稅40絲式%）物擔(dān)業(yè)唐費：錯0.錦3元服/㎡雙.月開盤它日期附：2辯00匯4.戲12交付扔日期篇：2傻00碰5.碎8新華忙園優(yōu)勢嫌分析各：1、單總套會數(shù)少培，開森盤時領(lǐng)間較扯早；2、胸現(xiàn)房申銷售饑，即儲可入錫?。?、壤周圍低配套路較全袋，緊秧鄰超認市、激銀行紹等，干生活邀較方耳便；4、遙比鄰解寧波困職業(yè)禁技術(shù)扎學(xué)院慘，利帖于出鈔租；5、極長方席形設(shè)塘計，南兩邊愉通風(fēng)以。劣勢討分析恥：1、暫目前矛周圍很配套切設(shè)施蠅不全慨，生岸活不晨方便掩；2、毒前面土道路站正在界施工寬，塵度土飛勺揚，徐環(huán)境慎較差坊；3、丑單身巴公寓月位于愧整個駝樓盤蠅的拐虛角處什，兩櫻面鄰惱路，殺噪音健大；4、靠朝向?qū)覗|西仿，通王風(fēng)效珍果不展好樓靜與樓眉之間貪依次陽排列屑，無倒景觀侵小品撈設(shè)計蜘，感扣覺擁斃擠；5、圈3F駱陽臺蓮被2欄F的幣店鋪很突出溝部分哈遮住鑰一半蕩，采炎光不和好青林離嘉苑地理眾位置磨：人腸民北恨路與醒廬山散路交扇匯處開呼發(fā)傭商：業(yè)寧波滿市北夾侖區(qū)扔房地弦產(chǎn)建吩設(shè)開蜜發(fā)公叨司行銷羞企劃妥：寧曬波名達古房束產(chǎn)策璃劃物業(yè)篇公司坐：開盲發(fā)商節(jié)自身劣物業(yè)值；物疼業(yè)筐費仰：0元.3巨元/員月.偷㎡主要虧訴求媽：森功呼吸瓜，享證受都效市新兄貴生籠活容糞積淘率：旁1.目5綠呆化易率：噸35握%產(chǎn)品磚分析觸：占撓地面座積約背4萬僚平方蹲總建投6斤萬㎡甩（單描身公還寓1碼.3握萬㎡蠶）緩13菊幢多島層、月5幢遍聯(lián)排別墅蘋、1習(xí)幢單壇身公婆寓總覺戶島數(shù)：怕單身勞公寓玻26火0戶修（精俱裝修原）裝修娃標準骨：8汽00臂元/騾㎡得俱房悼率：練單身灘公寓申73吳%面積蘇范圍核：3筆0-很65潛㎡；艱分布酷樓層波：2紹-5叉F均價顫：4勵10徹0元殃/㎡主力隊面積桃：5磨0㎡開盤甩日期競：2項00棒4.驅(qū)6交付憤日期記：2謙00趟5.拴10單身泰公寓斬裝修致標準咐：8澡00怨元/委平方山米電梯與一部迫；防駱火防為盜門幕，鋁圣合金絹窗戶弄；內(nèi)床部裝訴修以比休閑吳為主慚基調(diào)槐；墻春體為布淺色臣涂料犁，復(fù)鼓合木杜地板對，廚系房三璃件套墳（櫥鏈柜、巷脫排鞭、電傻磁爐蜜），洪衛(wèi)浴療三件道套（知面盆等、座籃便器達、淋銹浴房醋），挖配備急電器攔插座鳴，電挎熱水悉器，季通訊鞭端口跳，寬肺帶入傭戶；顆LG亮電視捏機、家掛式蠢空調(diào)練；床猜；電殃腦桌礦。優(yōu)勢景分析省：1、羅戶戶屑朝南爐，南攝北通飲透，累每戶果層高周2.蹄9米刪；2、稍庭院痕內(nèi)人麥車分泡流，科守衛(wèi)錯、巡勸更、殿對講色、電求子監(jiān)窗控、汪紅外盯線報臘警系陰統(tǒng)五岡重保目安；3、憑樓盤神品質(zhì)都在大白契相內(nèi)對較陶好；4、捧未來嶼規(guī)劃域優(yōu)勢浮明顯賓，升害值空僅間可稱預(yù)見圣小區(qū)溫所處泛的地夏段交鹽通便第捷；劣勢玻分析偵：1、位于攝人民窄北路旅，目暫前周援邊生琴活配弓套不綱很齊備全；2、景觀效較差雅；3、周圍它環(huán)境傲欠佳刃，衛(wèi)醒生較靠差，粉塵劣污染岡大，俘與廣羊告宣耗傳有洗差距自；4、尊大走紀廊式汗高密凱度的格布局亡導(dǎo)致榮采光鴿通風(fēng)愚、安癥全性埋、私缸密性屈都較嘉差；5、傘單身恥公寓罵朝向治為東曉西，完不通呼風(fēng)；沿單身疾公寓騙為沿蒸街弧妻行設(shè)兔計，撒噪音維較大憲；目前仰單身扛公寓遮租賃槽市場膚狀況可：北侖洪單身帽公寓晶買賣傾市場恩紅火圖的另撕一個閘原因爽就是烈，北遵侖異炮?；鹌麩岬暮鷨紊礴姽①囎赓U吵市場枕。同盡樣面東積段粉與寧斜波大獎市場常接近造的高蘋租金你成為玻投資桃客利給益驅(qū)文使的甜主動敏力。單身勝公寓約市場槽小結(jié)單身晌公寓慰和酒滿店式規(guī)公寓燈等“權(quán)低總窮價、帝高回鋼報”福的產(chǎn)污品成寺為0掌6年浙北侖扛市場王的寵洋兒。購買榮該產(chǎn)貼品的沿客戶群群主顆要集稠中在略年輕憂的異爛地購刪房人然群和政投資革客身傍上謊；前瞇著多奇為一挪次置峽業(yè)，拳對產(chǎn)看品的緒總價侵相對澆比較淘看中繩；后復(fù)者對螺其周獲邊環(huán)腥境比恭較看燦重，肢幾、據(jù)要生副活便悟利，歡容易遮出租隨。從購軟買面銀積來巾看，陪目前招購買摟單身黨公寓澆的客擠戶群霸購買籃面積敏段集均中在險40驗-5推0左決右，深總價肆集中認在2眾5萬綁左右尋。由于殖北侖親本身磚區(qū)域朝比較坊小，寇對地騎段的善要求春不高倍，周潛邊生蒜活配克套齊屬全的貍更容載易促屠進銷鹽售。目前餅單身抱公寓蓋各類亡性產(chǎn)珍品在援市場廣上相繞繼出稅現(xiàn)，郵可以徹從另司一個生側(cè)面?zhèn)蚍从痴n北侖坦單身起公寓而市場震的競魯爭也竟在日斯益激徐烈。第四部分DI僅S正I食BU余F狀EN土地市場狀況國土局交易日期詳細地址占地面積用地性質(zhì)成交價格成交單位寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25恒山路南、東河路地塊1311.65住宅262.33萬元寧波新城建筑設(shè)計有限公司寧波市國土資源局北侖分局2006-9-25汽配園錢塘江南路西、龍角山路南A、B地塊25274.78商住3791.217萬元寧波派舍置業(yè)有限公司北侖獸區(qū)域勻市場肢本身按非工乎業(yè)類風(fēng)土地責(zé)交易柔少，海地塊亞相對絮較小漏。特別托是在協(xié)05孫年以燙后，倒06怕年更抓是由稼于由協(xié)于國救家擔(dān)鉛心投蟻資過闊熱，獨出臺娛多項辭金融健政策環(huán)，這中使得冊開發(fā)軟商的勻資金撿鏈十機分吃現(xiàn)緊，覆伴隨輝著土造地成作本、積建安蕩成本劃等樓漫盤前她期開足發(fā)成巧本的歡進一衰步增葡加，傍出讓扮土地捆更是儀少之豎又少武。05裕年下火半年爆起到美06遷年末卸北侖松區(qū)域果非工望業(yè)用豪地出債讓共民兩塊薦。第五部分DI語W壘U資BU爭F春EN項目本身隨著亡體藝條中心省的落愉成，投該區(qū)胸域極木具競毛爭潛袖力。開該區(qū)缸域集細體藝房誠，商烘業(yè)，化學(xué)校構(gòu)，住性宅為歷一體陽，超今前的座規(guī)劃寬設(shè)計驢、得否天獨假厚的炸環(huán)境罵優(yōu)勢雨、日秋益完黨善的假配套大設(shè)施薦，其棍潛在曠的升龍值優(yōu)滅勢將袋吸引屆購房襖者的泥關(guān)注飛。其迎代表倍樓盤峽為：良里仁串花園刊、黃捷金海材岸、霧錦港顆佳園菜、天仙興嘉練園、賢學(xué)府黎茗苑李、高幼德公黃寓。從目嫁前來吊看項衣目區(qū)乖域居寄住氛刑圍尚朗不成隱熟，凳相關(guān)評配套院還為咳全面狂投入福使用襖，但賺相信竄在未帖來的截3-擁5年扇內(nèi)，常隨著論北侖碑行政禽中心饞，體基育中事心、吊客運勤中心祝的投史入使挺用，棍大量祖住宅朗小區(qū)惑的交溜付入欲駐，載本區(qū)漁域的薯居住目氛圍穗將大棕為改已善，滔必將籠帶動猛周邊哥商業(yè)之的蓬允勃發(fā)決展。黃山相路及犁以南憶的南時部住住宅區(qū)匪域：項目撲總體截概況：【君舒臨·絨北侖撤國際廈商業(yè)戰(zhàn)中心滾】地矩處北愧侖區(qū)瞎行政縮慧中心是區(qū)，她北承侵北侖來區(qū)政燥府新伶行政壩大樓肅南臨靠15牛萬人瘡口大揮型居止住社置區(qū)，鞠東臨己鳳凰凡山主脹題公辛園；申西接拘北侖況體藝顯中心終，靠儀近規(guī)粗劃科鵝技活眾動館握、大悠劇院納和客謝運中懼心。典項目序占地葬面積男22橋0畝匠，總占建筑面面積知33測萬㎡孩，其對中商貨業(yè)面迷積1古8萬幅㎡。目前抱項目學(xué)施工閣到3脅-4御F左演右，蝕預(yù)計乒將在破08糠年初乖交付恥使用陰，目麗前項蕩目南外側(cè)、暗西側(cè)水各有凱一塊島空地趨把本病項目呢與周旺邊住疑宅居筆于間世隔開座。相曠關(guān)配弦套尚土未建登造完遭成，商整體郊市場跪氣氛局不成六熟。項目啊毗鄰齊投資貼近8猾億元嶄的鳳禽凰山西主題頓樂園酒，中仁國女且排指炮定主蠅戰(zhàn)場卸——膝寧波母最大蚊的體破藝中隸心近摧在咫斗尺。坊另有拋麗晶孕國際橋大酒至店（爺五星局級）忌、市涉民廣束場、醫(yī)行政迫辦公健區(qū)、念規(guī)劃事中的名科技戀館、樸大劇惕院及袖可供蘆15類萬人怕居住盯的高景級住倦宅區(qū)底環(huán)繞灘周圍升，以槽行政兇中心投區(qū)為躬核心秒的北貪侖新鎮(zhèn)城區(qū)侍已經(jīng)吳形成捏。作浴為北闊侖區(qū)啟政治霸、經(jīng)賠濟、竄文化先和商陸貿(mào)中寧心，艙新行譜政中毅心區(qū)耐交通誼便捷足，消猾費潛夢力巨鑄大，鄙投資棉前景瘡無限援。同三真高速個、通昌途路元、江唱南公輩路等習(xí)多條濕快速疾交通河線路固40上分直蹈通寧漏波，馳輕軌濾1號觸線的斗建成證更將兄使北扯侖到純寧波膏更為科快捷注方便據(jù)。5雅條長肝途公灶交車候運營煩于寧篩波與付北侖仇之間粉，加懶上即拋將動把工，幫于2府00已7年考7月揭份建妥成的借客運箱中心廚站，莫寧波慘北侖老之間屈的接跌觸將訓(xùn)更為村親密煙。鐵島路蕭北甬線蒸北侖稱至寧無波支干線已情成為費連接習(xí)港口敢、貫竊通全模國的撕運輸評大動志脈，掩一冤個以倘港口煎為中甘心，斥鐵、恒公、襪水等跳各種挖運輸漠方式拒配套度齊全伙的綜階合集登疏運距網(wǎng)絡(luò)搖已初狗具規(guī)版模，辟為北易侖的特經(jīng)濟怕建設(shè)廟和社坐會發(fā)趕展奠慘定了狡堅實平的基從礎(chǔ)。周邊素配置旦交通廢狀況：一層綢層面二層哪層面三層拌層面四層番層面項目儀業(yè)態(tài)傲分布犯狀況：項目烏SW染OT伴分析：項目蔬優(yōu)勢鎮(zhèn)分析饒(St屆re兼ng呀th燈)1、混地塊洽較完繩整，屢建筑尸特色煩顯著和；2、董地塊拿占地繡面積梳較大碌，自聞身配小套全千面，盛獨立成SH店OP辜PI庫NG葵M崖AL沿L；3、供周邊肌沒有裝高層兇建筑濁，視濟野開痰闊；4、眾地塊陡緊靠兵長江露路，喊無論秒到北厲侖城分區(qū)還貨是寧飼波都沖相當砌便利潮，且棉加上昌軌道左1號麻線即碑將開愛工，領(lǐng)交通顆優(yōu)勢君十分期明顯池；5、可地塊光北側(cè)胡大面泛積市么民廣忙場，星為項疫目增位添大兩景觀紋優(yōu)勢芝；6、偷周邊紀區(qū)行飼政中競心、鑄體藝為中心切，客街運中偉心遍源布相銜關(guān)配咐套相半當齊允全7、機鳳凰猜山主鉆題樂懇園火問熱開撒玩，地幫助沖本項規(guī)目提盟前積且聚人乘氣；8；獻項目瓣統(tǒng)一溪招商吸/實攻行商接鋪租腳賃，顆統(tǒng)一世招商砍的原春則，暑保證望進駐布商家掀的最單優(yōu)組刮合，書形成建互補令和互紹利的浸良性徹競爭更環(huán)境始。項目芽劣勢籌分析府（W羊ea農(nóng)kn皂es抱s）1、鄭處于彈城市撕主干同道的超路邊莖，過斯往車層輛較協(xié)多，扁會產(chǎn)守生噪粘音污妻染；2、陜地塊足周邊絲式住宅姻的入阻駐需霞要一肝定的菠時間閱，人角流積昆聚還竄需要緩等待蟲；3、并北侖挑污染盡較重嘗的認憐識在帆消費奸者心喚中比玩較牢羽固，鵲給銷譜售帶夾來一辦定的命難度環(huán)；4、株北侖改是一甲個區(qū)截級城欲區(qū)，朽居民燥數(shù)量壓、居員民消紡費力嚴等相合對薄睡弱，丘招商助比較錄困難辯；5、挨開發(fā)菠商在非當?shù)仉s知名健度不凡高，駛品牌蘿形像潑樹立韻欠缺住。6、增本案鋒寫字返樓/屬個性樣公寓鐮體量臉不大鑄，形量不成處規(guī)模蕉；7、廣北侖宗屬于址城市玩交通巨末梢胞，人比口支走撐目挨前不包足；項目全機會竭分析賺(O脅pp蟲or熄tu洞ni圈ty術(shù))1、鴉周邊而住宅棵項目吩和鳳決凰山毯公園摔的興潑盛，自給了潮商業(yè)蠢以充呼足的袋人流盼保證超，是本招商務(wù)的一匯大亮司點，泄也為晴銷售于做了例鋪墊復(fù)；2、完北侖覆區(qū)政匠府政技策的錄支持疑是本社案最禍大的劉優(yōu)勢港之一謠，可河以給講商家椒切實銜的保均障和安無限狐信心火；3、曾項目噸整體忽規(guī)劃含到位番是北折侖唯吼一的權(quán)大型闊商業(yè)漠廣場濤，幾隱乎沒德有競節(jié)爭對底手，肉且相等對于姿寧波呈等周銷邊的版成功確同類畫物業(yè)鴉也有雖諸多量的亮呆點，欲如超煙大的喚地下績停車斑場等距；4、堆北侖徒區(qū)有擺大量知的私炮營企全業(yè)主盾、小逢作坊堡主，驕潛在聰投資沉市場搜巨大匠；5、怠北侖作房產(chǎn)蓬市場覽的營腹銷手家段相襪對比字較單慮一和冷滯后護，新火進營顫銷?？臼降挠疽M頑對市封場具衰有強顯力的授引導(dǎo)獅和宣年傳效胳果；6、泄北侖脂房地糊產(chǎn)市被場缺造少品盜牌開駛發(fā)商開，而敲華辰擦地產(chǎn)蛾的品鈔牌將層會使慕項目巖極具躺號召適力；項目槳威脅名分析華(T尺hr蘋ea姻te吧n)1、浮目前嚇地段配的不察成熟苦；2、責(zé)本產(chǎn)頌品市勝場的糊接受枯度的蛙不確盆定性堪；3、開小體縣量偏研郊區(qū)疫寫字傲樓/嶄個性到公寓凱項目談的市孝場接芬