廣州某項(xiàng)目市場(chǎng)

目錄一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)二、***SWOT分析三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析四、***目標(biāo)消費(fèi)群分析1一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)

今年下半年，廣州樓市呈現(xiàn)明顯的供需兩旺的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)也表明，新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)到來。廣州市區(qū)與郊區(qū)的大融合，進(jìn)一步推進(jìn)了郊區(qū)盤的發(fā)展；廣州北抑南拓的市政規(guī)劃、番禺目前的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，都表明了南村版塊不久將成為廣州樓市的新亮點(diǎn)。21.廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)需求平穩(wěn)增長，新上市量經(jīng)過短暫的平寂之后也迅速恢復(fù)，新一輪房地產(chǎn)快速發(fā)展時(shí)期已經(jīng)開始。從供求關(guān)系來看：廣州樓市需求平穩(wěn)，供需矛盾進(jìn)一步緩和，但下半年樓市呈現(xiàn)出明顯的急速上升情況，表現(xiàn)出供需兩旺的趨勢(shì)。去年到今年上半年，開發(fā)商顯然是在蓄勢(shì)待發(fā)，新開發(fā)面積連續(xù)下降15%多，但需求量在福利分房透支效應(yīng)和擠壓效應(yīng)的雙重作用下，依然強(qiáng)勁，保持了8%左右的增長，勢(shì)頭較好。在地鐵、撤市設(shè)區(qū)等多種利好消息的刺激下，廣州市區(qū)下半年頭三個(gè)月的住宅上市量就比上半年增長了近1.4倍，交易量增長了1.1倍，樓市呈現(xiàn)出明顯的供求兩旺的態(tài)勢(shì)。承繼國慶期間的火熱情況，保守估計(jì)今年全年的新上市量和成交量可分別達(dá)到550萬和500萬平方米。（資料來源：市國土房管局）3從開發(fā)投資情況看：各項(xiàng)指標(biāo)同比均有較快幅度的增長，廣州房地產(chǎn)新一輪快速發(fā)展的勢(shì)頭已初露倪端。99年廣州商品房新開工面積比98年下降了15.2%，商品房施工面積僅略增了0.5%，而今年1-9月，無論是開發(fā)投資額、施工面積和新開發(fā)項(xiàng)目都比去年同期有了非常大的增長，又一輪的房地產(chǎn)發(fā)展快速啟動(dòng)了。住宅新項(xiàng)目的開發(fā)以40%的速度增長，根據(jù)房地產(chǎn)的開發(fā)周期，在今后3--5年的時(shí)間，將會(huì)形成一個(gè)住宅的集中供應(yīng)高峰期，新一輪樓市的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈，因此，目前進(jìn)入開發(fā)階段的樓盤，一定要有相當(dāng)?shù)那罢靶院颓靶l(wèi)性。42、價(jià)格走勢(shì)呈現(xiàn)明顯的兩極分化：高層在動(dòng)蕩中走低，多層則緩慢回升；城內(nèi)盤或低價(jià)推出，或降價(jià)促銷；城郊盤在優(yōu)質(zhì)盤帶動(dòng)下，價(jià)格步步攀高。高層與多層價(jià)格趨勢(shì)對(duì)比與去年同期相比，上半年高層價(jià)格下跌幅度大于多層，高層下降7.04%，多層下降6.15%；與第一季度相比，第二季度多層住宅的均價(jià)小幅回升1.39%，高層住宅均價(jià)下降2.43%；八月與七月相比，高層下跌3.4%，多層則上升了1.9%。郊區(qū)盤主要為多層，它們?cè)趦r(jià)格上攀揚(yáng)帶動(dòng)整體多層所致。（資料來源：市國土房管局）5城內(nèi)盤與城郊盤價(jià)格的對(duì)比

城內(nèi)盤從高檔豪宅到普通小區(qū)，平價(jià)出街較為平常。珠江新城新推的新城海濱花園10樓以下的不到6500元就可買到，遠(yuǎn)洋明珠均價(jià)為6500左右，比先出道的“前輩”低了不少；一向以高姿態(tài)出現(xiàn)的錦城花園國慶期間也給出了驚喜價(jià)，原來均價(jià)一直在9000-10000港幣，現(xiàn)在則降為8700元/M2。較低檔的物業(yè)，即使是地鐵概念盤如綠茵翠庭、富景花園也都在4000元以下，國慶期間異常火爆的第二個(gè)金碧花園，帶豪華裝修均價(jià)仍然在3600元左右。郊區(qū)盤在景觀、空氣上的優(yōu)勢(shì)日益顯現(xiàn)，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。白云高爾夫由剛推盤時(shí)的2700元的均價(jià)，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的麗江花園、洛濤居和奧林匹克花園，在撤市設(shè)區(qū)和地鐵利好消息宣布不久，價(jià)格馬上上調(diào)了3%--5%不等的幅度，幾乎每一次推新盤，價(jià)格就會(huì)有或多或少的上揚(yáng)。在交通及生活配套日益完善的情況下，郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)大盤價(jià)格仍存在一定的上升空間。63、回歸自然、人與自然的最終融合，是現(xiàn)代居民對(duì)家居生活的真正詮釋。目前，已有不少樓盤打出綠色、環(huán)保、健康等概念，但單一的概念及賣點(diǎn)炒作對(duì)人們已不再有吸引力，部分樓盤已開始進(jìn)行概念整合，以內(nèi)涵更為廣泛、更有想象空間的概念來代替。如廣地花園雖然其在宣傳上不太成功，但其打出的“都市人的生態(tài)家園”，對(duì)都市人還是有一定的吸引力；白云高爾夫花園則擯棄了原來的“尋常人家的高爾夫生活”，給尋常人家一個(gè)生態(tài)家園。國慶期間，廣州整個(gè)樓市的熱點(diǎn)，主要集中在以白云高爾夫?yàn)榇淼纳骄氨P、及番禺的各大盤，稍遠(yuǎn)一些的番禺市橋康裕北苑、花都的雅寶新城也在大融合的趨勢(shì)下，斗膽來廣州市場(chǎng)分一杯羹，可以想象它們對(duì)自己“郊區(qū)特色”的信心?！吧鷳B(tài)”概念大行其道居住郊區(qū)化呈潮流傾向74、在多個(gè)利好消息的刺激下，郊區(qū)樓市迅速升溫，不久將成為廣州樓市的新熱點(diǎn)，尤其是南村版塊將成為繼大石版塊之后的焦點(diǎn)地帶。廣州交通系統(tǒng)的完，南拓北抑、東移西調(diào)的城市規(guī)劃，使各郊區(qū)迅速成為廣州同等重要的功能區(qū)，從而有著不同的魅力。花都作為廣州水源涵養(yǎng)地而受到保護(hù)，在健康無污染方面，對(duì)廣州居民有著較大的吸引潛力；目前，第一個(gè)上千畝的大盤雅寶新城、南航別墅等大盤已拉開了競(jìng)爭(zhēng)的序幕。南部的番禺作為廣州未來的居住衛(wèi)星城，已初具規(guī)模，不少知名大盤都聚居于此，競(jìng)爭(zhēng)一直很熱烈。北部山區(qū)開發(fā)受到限制，南部的洛溪各盤可供開發(fā)的土地已經(jīng)很有限，樓市向南部進(jìn)一步推進(jìn)已成必然，位于華南快速干線和105國道交匯處的南村版塊將會(huì)成為廣州樓市下一個(gè)亮點(diǎn)和熱點(diǎn)。一些有眼光的開發(fā)商已經(jīng)在此領(lǐng)域進(jìn)行大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，如華南新城、中山雅居樂、綠島花園別墅、***、廣東奧林匹克花園等多個(gè)樓盤占地近2萬畝，可以預(yù)見在近幾年之內(nèi)，這一區(qū)域?qū)⒊蔀閺V州樓市競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)地區(qū)。而且，參與者幾乎都是實(shí)力強(qiáng)大的開發(fā)商，這樣就更增強(qiáng)了該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的重量級(jí)別，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)異常的激烈和火爆。85、在樓盤同質(zhì)性強(qiáng)、消費(fèi)者日益理性條件下，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新、包裝和營銷手段的創(chuàng)新，是各盤避開價(jià)格戰(zhàn)、增強(qiáng)注意力并取得業(yè)績(jī)的重要手段。進(jìn)行特色和產(chǎn)品的創(chuàng)新，才能保持強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。樓盤的同質(zhì)性越強(qiáng)，各盤之間的競(jìng)爭(zhēng)將只能是價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，廣州奧林匹克花園首創(chuàng)的躍式設(shè)計(jì)就打動(dòng)了很多消費(fèi)者，盡管價(jià)格屢有攀升，但幾乎每次一推盤便在短期內(nèi)搶購一空，創(chuàng)造了當(dāng)代房地產(chǎn)的奇跡。營銷手段創(chuàng)新運(yùn)用，智者勝?，F(xiàn)樓發(fā)售再次被仿效?，F(xiàn)樓發(fā)售在廣州為廣州碧桂園所首創(chuàng)，其在美譽(yù)度和首期銷售上均取得了較大的成功。在日益理性的消費(fèi)者面前，不少開發(fā)商不得不再次啟用這種策略，如洛濤居和廣地花園。退房措施轟轟烈烈。華標(biāo)廣場(chǎng)開創(chuàng)了廣州“無理由退房”的先河。退房舉措不僅提高了開發(fā)商的美譽(yù)度，也給消費(fèi)者吃了一顆定心丸，因此，飲頭啖湯的華標(biāo)廣場(chǎng)在推出此舉措之后，取得了非常好的銷售業(yè)績(jī)。反“攤”大行動(dòng)提前登場(chǎng)。名雅花園、保利花園及合富輝煌所代理的多個(gè)樓盤，率先掀起了反“攤”風(fēng)暴，有的甚至不提價(jià)，著實(shí)讓消費(fèi)者實(shí)惠不少。明年才生效的《廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定》，被提前引進(jìn)市場(chǎng)，反映了營銷創(chuàng)新的緊迫性。9二、***SWOT分析10

遠(yuǎn)離都市、又有都市的繁華，與天河一橋之隔，給人天河南延的聯(lián)想位于迎賓大道商業(yè)旅游休閑帶臨江且位于快速干線和迎賓大道旁，有一線江景、交通方便、為“華南快速干線第一樓盤”。從投資開發(fā)、樓房布局設(shè)計(jì)、園林綠化、建設(shè)施工到物業(yè)管理等合作方都是實(shí)力很強(qiáng)的知名單位，為鍛造優(yōu)質(zhì)名牌打下了良好的基礎(chǔ)。房屋自然村落式排列，隨意流暢江景、溪水與森林走廊渾然一體綠化率高，房屋如同綠色錦緞上的點(diǎn)綴寬敞的原木長廊，輕飄于珠江的綠波上夏威夷風(fēng)情處處體現(xiàn)區(qū)內(nèi)觀水、戲水、飲水、用水、游水五大水系處處宜人：水道可行人、水渠可游魚、湖可游人也可作四季景觀，皆清澈見底。專門鋪設(shè)的50公里管道，從西江引進(jìn)了可直接飲用的健康水，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到世界標(biāo)準(zhǔn)。

優(yōu)勢(shì)

獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)酒店式服務(wù)真正家居享受規(guī)模優(yōu)勢(shì)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合共造高尚質(zhì)素獨(dú)特的水景資源罕見的園林景觀11***賣點(diǎn)測(cè)試及重點(diǎn)訴求四個(gè)選項(xiàng)分別代表：A.依江而立，一派旖旎江景，區(qū)內(nèi)清澈的小溪?dú)g快地流淌，專門引進(jìn)了無污染飲用水，觀水、戲水、游水、飲水、用水五大水系處處宜人。B.開發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)與管理，均為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共造優(yōu)質(zhì)名牌C.樓盤如自然村落式排列，隨意流暢，點(diǎn)綴在大幅的綠緞之上D.配套完善，酒店式的服務(wù)帶來真正的家居享受排名第一、第二、第三、第四分別賦予5分、4分、3分、2分，通過各選擇項(xiàng)的選擇權(quán)數(shù)加權(quán)后，得到的各項(xiàng)總分排名情況如上圖所示。關(guān)于***賣點(diǎn)的測(cè)試從總體上看，小區(qū)的景觀和整體設(shè)計(jì)布局，是消費(fèi)者每時(shí)每刻都可以看到的，因而是最為關(guān)注的；酒店式的服務(wù)是消費(fèi)者可以切身體會(huì)得到的，消費(fèi)者關(guān)注的程度也較高；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合則是一個(gè)較為抽象的概念，消費(fèi)者較難把握和琢磨，因而排在最后。12江景、獨(dú)特的活水景觀是消費(fèi)者最為認(rèn)同的賣點(diǎn)，這在廣州所有樓盤中可謂獨(dú)一無二；容積率低、房屋建在花園中的匠心設(shè)計(jì)也很有吸引力；酒店式的服務(wù)不僅僅是停留在一般的口號(hào)上，更體現(xiàn)了人性化的特點(diǎn)，尤其是集中提供鐘點(diǎn)保姆并集中管理的創(chuàng)新，在消費(fèi)者中引起了較大的興趣。可利用流淌的、清澈的活水、和無污染的飲用水等五大水系大做文章，廣州有江的樓盤不少，有人工水的也不少，但沒有一個(gè)樓盤能將江水和人工水能發(fā)揮到這樣的及至。酒店式的服務(wù)內(nèi)容很有吸引力，但名稱過于平常和泛濫，進(jìn)行包裝之后再推出，會(huì)產(chǎn)生新的號(hào)召力。建議***賣點(diǎn)重點(diǎn)訴求13消費(fèi)者認(rèn)同程度低：目前市場(chǎng)對(duì)南村版塊的認(rèn)同程度較低，短期內(nèi)可能仍缺乏足夠的信心。無品牌知名度：在眾多強(qiáng)勢(shì)品牌的圍攻下，在品牌上會(huì)表現(xiàn)出較大的劣勢(shì)。劣勢(shì)噪音干擾問題：由于緊貼華南快速干線的出口，可能引起消費(fèi)者對(duì)過路汽車噪音的擔(dān)心。配套不足障礙：南村附近生活配套設(shè)施尚待完善；尤其是交通問題成為消費(fèi)者最關(guān)心的因素。14威脅大石版塊名牌樓盤的攔截效應(yīng)市區(qū)某些樓盤與***在景觀、特色及價(jià)格方面具有可比性，它們對(duì)周邊消費(fèi)者有近水樓臺(tái)效應(yīng)山景盤以清新的空氣、濃郁的山林取勝，其休閑特色不言自喻，在概念上有近似的競(jìng)爭(zhēng)力15消費(fèi)需求的變化：廣州居民的居住需求已從基本的安居——希望優(yōu)美的居住環(huán)境，發(fā)展為追求完全放松、休閑愜意的生活方式，突出環(huán)保、休閑等主題能迎合市場(chǎng)的主導(dǎo)需求。機(jī)會(huì)調(diào)查中有超過63%的潛在消費(fèi)者認(rèn)為自己還沒有找到心儀的樓盤，這表明整體綜合素質(zhì)較高的樓盤將面臨著一個(gè)較大的市場(chǎng)需求，這也是我們的市場(chǎng)機(jī)遇。郊區(qū)化的居住趨勢(shì)：遠(yuǎn)離都市的喧囂是一種正在興起的潮流，郊區(qū)樓盤正面臨著良好的發(fā)展契機(jī)。16小結(jié)：

***是一個(gè)綜合素質(zhì)較高的樓盤，如何整合其所有的資源，形成綜合競(jìng)爭(zhēng)力，與其他盤在景觀特色、品位和檔次上拉開檔次、形成區(qū)隔以制勝，是我們?cè)谕茝V中將著重解決的問題。17三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析18１、版塊競(jìng)爭(zhēng)分析南村版塊所面臨的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要為洛溪版塊、東圃版塊、天河部分中心版塊，以及海珠版塊、鐘村版塊，有地鐵利好帶動(dòng)漸漸崛起的市橋版塊、具備美麗風(fēng)景的白云山版塊，與南村也在一定意義上構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。南村版塊

市橋版塊白云山景版塊鐘村版塊海珠版塊洛溪版塊天河中心版塊東圃版塊19競(jìng)爭(zhēng)查版塊鄰態(tài)勢(shì)南村遷版塊臉與番陰禺區(qū)仔內(nèi)其鞋他版皮塊的比較脆優(yōu)勢(shì)在于站：距離腿廣州CB伏D中心牙商務(wù)犬區(qū)（糠天河焰區(qū)）區(qū)，僅巷一橋遵之隔航，為擱華南洋快速離干線勵(lì)第一鋒盤。跳其它勢(shì)版塊拒或距絞離廣各州太虜遠(yuǎn)，噴或因蜓為人旨?xì)膺^煩望而姥破壞調(diào)了生免活環(huán)美境，禽南村鹿距離傅廣州飄卻是“鬧中鵝取靜”；南村賄處于鏡剛剛償開發(fā)欣階段址，可南利于暗整個(gè)碑區(qū)域注的規(guī)軍劃發(fā)扔展，惕較有既潛力困；但同伏時(shí)，雁南村伏在配晚套上筐不夠插完善令，消裳費(fèi)者拼仍存餐有很兼大顧所慮。20南村困處于廣州充南部冤，不蠅僅景多觀、畢空氣燭較好啞，交久通四備通八掘達(dá)，可逼方便苗地來掛往珠拖江三悉角洲室，旅游孝資源豐富賽；番禺押作為水廣州勒未來襪的居住寶中心，其劫整體客的生控活及往市政快配套辦還可觀得到填政府抗的資蔑助，桌且其價(jià)格方面寄也比我市區(qū)芝內(nèi)不握少優(yōu)軟質(zhì)盤驢有吸的引力丘。其他役版塊21小結(jié)番禺迅作為像廣州棕市民彈的居猾住地健已經(jīng)茅受到邊較高齊程度炮的認(rèn)則同，叢但是臟目前權(quán)主要捐集中搬在洛溪耍地區(qū)后。南村拼在區(qū)美位及脫景觀纏上的寨優(yōu)勢(shì)么將會(huì)非逐步麥顯現(xiàn)乖，成橡為下宮一個(gè)申熱點(diǎn)君已是治指日個(gè)可待廁。配套演情況越將會(huì)宵直接躬對(duì)消納費(fèi)者會(huì)產(chǎn)生寄導(dǎo)向條作用衫，在灑開發(fā)雙初期糕，人氣--配套--業(yè)績(jī)?nèi)齻€(gè)槍方面朋的互特動(dòng)影赤響將辭會(huì)尤歡為重院要。22２、暴可能要構(gòu)成濁競(jìng)爭(zhēng)候的樓幼盤分癥析**禮*價(jià)格具有可比性的樓盤價(jià)格在***定價(jià)之上，但差距不會(huì)太大。風(fēng)景盤：滿足消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求，它們?cè)诃h(huán)境方面有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。較高素質(zhì)的樓盤滿足相當(dāng)部分的消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的要求。同在番禺地塊的樓盤：具有相同的時(shí)空、環(huán)境及生活質(zhì)量的消費(fèi)預(yù)期。23番禺已競(jìng)爭(zhēng)膽樓盤24其它法競(jìng)爭(zhēng)期樓盤25小結(jié)與以毒上所滿有代撐表樓饒盤相醉比，運(yùn)**籃*最仍大的攏特色濫便是雹：匯甜聚諸練多賣鴨點(diǎn)，震綜合刃素質(zhì)翼非常李高。利小區(qū)軟布局灶、園織林綠齊化及班景觀駁、江業(yè)景開裙發(fā)、流水景理處理勇、服裹務(wù)管家理等桶各方莫面都滲做到后了及局至、目體現(xiàn)餅了人犯性化朵。這攻正是蛛我們慚的消吧費(fèi)者斧渴望肚和一翠直追位尋的摧理想餅家園罰。**系*在本硬件面上已鼻初步較具備符了各親種優(yōu)惜秀的激要素靜，將必這些態(tài)資源踐進(jìn)行午整合電，賦降予其取一個(gè)折獨(dú)特逗的個(gè)拳性，飯準(zhǔn)確耗地傳脅達(dá)給鍋我們酷的消捉費(fèi)者撓，才掩能最視終找晝到我季們真和正的則目標(biāo)緣瑞對(duì)象鴨。26四、以**傻*目簽標(biāo)消租費(fèi)群墻分析目標(biāo)喂消費(fèi)曾群體均主要屬是根炊據(jù)一窩手市灑場(chǎng)調(diào)升查資送料、偉在與萌主要舅競(jìng)爭(zhēng)說樓盤拿相區(qū)語隔中順挖掘銜出來赤的。我們絡(luò)認(rèn)為真對(duì)番祖禺版暮塊有較高刑的認(rèn)燙同、同宇時(shí)又穿具有一點(diǎn)定消賤費(fèi)能積力的人皆群，示才是尋我們養(yǎng)的最英終目免標(biāo)消繁費(fèi)群駱集合辰。因跡此，洲在調(diào)嚼查中賞，我賺們重京點(diǎn)分寸析了網(wǎng)有意按向購喪買番章禺的歌消費(fèi)興者，蹄及目屈標(biāo)價(jià)插位在情40槽00科元以著上的塔群體嚼，并靠進(jìn)行事了交勉叉分爺析，耳這樣非可以盯剔出哄掉因示尋找惡低價(jià)儲(chǔ)位樓詠盤而賭看上饅郊區(qū)鉤盤的集部分時(shí)，從博而找系出尋刪求真正直的居蒸住家蜻園而主器動(dòng)走向軋郊區(qū)弦化的一茫類。27（1誘）、熄年齡遙特征（2放）、歡學(xué)歷鑒特征（3霉）、宴職業(yè)圓狀況（4情）、提家庭共收入滅狀況（5霉）、劣家庭刊人口殊結(jié)構(gòu)敬特征（6杯）、撐成長請(qǐng)背景（7而）、門業(yè)余熔愛好（8機(jī)）、羊購房窯動(dòng)機(jī)（9伙）、挨目前孕日常業(yè)乘車腹習(xí)慣1、濟(jì)目標(biāo)暴消費(fèi)打群人頑文特些征分鋸析28（1判）、戀年齡場(chǎng)特征購房降者的搶年齡東主要頃集中杯在26攤-3習(xí)5歲，籍中青基年為焰主，厭其他定年齡宇段購辭房需閘求則尋逐漸干下降然。29（2精）、映學(xué)歷文特征番禺鞏樓盤獲的潛列在消扛費(fèi)群電中，休高學(xué)走歷群獎(jiǎng)?wù)级嗟綌?shù)，煎其中燙價(jià)位丹在4鄙00過0元慰以上濁樓盤溜的目賠標(biāo)群甚體高撈學(xué)歷饑傾向臘更為寺明顯違，大旁專以始上學(xué)拜歷者補(bǔ)占了鄰77婦.3畜%的峰比例橡。30（3棟）、糠職業(yè)拜狀況管理信人員是番慶禺較貫高級(jí)屋樓盤剛潛在何購房破者中牙的重幻玉要組萍成部伴分，耕尤其踏是高中缺級(jí)管餃理人痕員所占摟比例煩較大墓，比熱例達(dá)壩到3皂6%蠟左右濃。一般童管理棍人員斷在總志體中頁所占海比例戴最大選，這發(fā)是總希體和葵我們啄的目敵標(biāo)群肢體最慨大的涌不同尤。31（4典）、踏家庭須收入嫌狀況各細(xì)巖分群胃體目銀標(biāo)消朽費(fèi)者拴家庭翁月收耍入均志值比桐較調(diào)查幸表明朋：通前過加青權(quán)平懂均法緞得出泰的各謠個(gè)群竊體的灶收入拉表現(xiàn)聚，番取禺樓片盤潛掏在消踢費(fèi)者釀中目愧標(biāo)價(jià)需位在錦40閥00春元以脈上的南，其舅家庭邊收入歪是最施高的弦，為離75雖00迎元左啄右。當(dāng)然鍋通過栽按揭響貸款態(tài)的幫盯助，墨收入辮相對(duì)處低一中些的徐人士交也能猜夠成挺為我斜們的叼目標(biāo)礦消費(fèi)擺群。32（5涉）、腹家庭暮人口圾結(jié)構(gòu)與總何體明騰顯不斬同的佳是：揀我們節(jié)的目?jī)|標(biāo)群證體中米二人割世界問和單錫身獨(dú)京居所瓣占的監(jiān)比例評(píng)明顯疏上升猜，三丹代同后堂的藏比例陵明顯叉縮小悄，反眼映了扁的目筆標(biāo)群羊體傾丈向于誦擁有獨(dú)立浪空間、追店求自由戒自在眉，較構(gòu)為注辮重精靜神與崇生活轉(zhuǎn)享受。三口獨(dú)之家和二人甲世界碑依然寒是我煤們最為徹主要辨的兩融種家昏庭結(jié)原構(gòu)。33（6畜）、慨成長浩背景緒特征番禺趙樓盤害的潛奇在群暢體中鴉，外來小人士島所占易比例濕相對(duì)艙多一得些。從南嬌村最午易通艇達(dá)的艱廣州蒼市區(qū)畏為天亦河，叔而天氏河是就外來淺人士說的聚霸居地錘，可謹(jǐn)以初啦步斷無定*利**于的外頑來人鹽士的僻比例槳有可遍能高負(fù)于這區(qū)一比相例。34（7胃）、觀業(yè)余股愛好四特征在個(gè)勒人業(yè)此余愛垃好方傲面，體育宗運(yùn)動(dòng)和旅游是我浪們目乒標(biāo)群怨最為匯喜歡嘉的兩扭種活甲動(dòng)，在這種煎情況居可能中與我懂們的糕目標(biāo)斜群體窮相對(duì)販集中腰在較藝為年證輕的落群體定上有額關(guān)。爆在房不型設(shè)侄計(jì)和鈔裝修蟻方面警盡可賞能考仙慮一媽些時(shí)祥尚前管衛(wèi)的沿年輕鳴白領(lǐng)媽要求明?？傮w灰中，選擺在瓶前兩系位的疫是讀猾書看陵報(bào)和片音樂霧，這霜兩項(xiàng)帥在我罪們的極目標(biāo)沒群中說則放仍在第壓三、凡第四燒的位捆置上趣。35（8岡）、蚊購房秤動(dòng)機(jī)摧分析與總豆體相夏比，端目標(biāo)第群體沉購房大的目族的主繞要是饑為了誘日常醫(yī)的家居，作邊為其薄他用港途的井比例筆明顯擺下降淘，調(diào)監(jiān)查中愚還表尚明不貴少人刮已有政住房磨，這說豈明了億他們混對(duì)現(xiàn)寶有的翠居住蠅條件甩不滿摩，希適望能珠尋找睛到一列個(gè)適延合家談居的帆理想風(fēng)家園摸，這就換要求挑上市志盤要遲具有遙較好寶的綜骨合素灘質(zhì)，傳才能赴真正懲吸引責(zé)他們紫。36（9憶）、臺(tái)日常頑乘車銷習(xí)慣依賴墾公交療車者欺的比身例有享所下匹降，胳出租書車和竹單位凡交通蓄車的株比例雅增大螞，如敲果選俘擇南丈村作午為居撕住地疼，則蔽后兩湊部分炕人的嫩交通綁方式概會(huì)轉(zhuǎn)需移到礎(chǔ)公交割車上卻，那傘么使禍用公交伏車的比描例則論有可季能上閣升到印50午%左橡右。由于慈**養(yǎng)*距老離市侍區(qū)的臨實(shí)際洗距離姻較遠(yuǎn)桂，對(duì)嘩交通尿問題企的關(guān)悠注會(huì)紹在很奮大程鉆度上奪決定掀著居砍民對(duì)閉樓盤貫的選左擇。在總絡(luò)體和能番禺梯樓盤障潛在稍消費(fèi)觀群中鋪，公交撿車、摩托芬車和自駕蠟汽車分別貴是前剛?cè)惶K最常煙用的虜交通蠢工具賤，但幅在我宏們的收目標(biāo)品群中瘦，使導(dǎo)用摩托黑車上升蘿到較心高的孟比例淹，自掩駕汽暑車的德比例焦基本井不變禁。37**慈*的寇目標(biāo)孩消費(fèi)才群人頌文特艙征小留結(jié)主要完群體騰相對(duì)果年輕惠且學(xué)額歷較獲高（26格-3攏5歲，脂大專倘以上俘學(xué)歷）收入多及職鞏位較怖高的誓高級(jí)悄打工倦一族孕為主俯（管理予人士源或?qū)１繕I(yè)人蜓士，月家庭裳月收源入在70席00元左茅右）外來租人士越特征耕明顯僻，愛典好運(yùn)禁動(dòng)、指前衛(wèi)形時(shí)尚重、希拌望遠(yuǎn)顯離都朋市的找喧囂虛（有提郊區(qū)飾化傾惑向）買房葛主要餅用于昏自住痕，目潑的是榮尋找妙一種攔更舒巷適的尼生活董環(huán)境更為寶渴望僻一種幣個(gè)性咽空間停、自西由愜摧意、賽完全道放松馳的一豈種生雞活方積式有車商一族肥、上尤下班賊時(shí)間現(xiàn)相對(duì)喊穩(wěn)定匪的白撥領(lǐng)或適SO雷HO低一族軌更有擁可能哭成為效我們陡首期婦的目百標(biāo)消筐費(fèi)者伏。38（1煩）、鉛對(duì)于耗版塊叮的偏突好選墨擇（2苗）、恩消費(fèi)伐者較展為認(rèn)沉可的辦主要訓(xùn)樓盤貼分析（3搜）、主對(duì)秧樓盤擾主要術(shù)特點(diǎn)雄或風(fēng)勺格的跑偏好（4荒）、區(qū)對(duì)南貢村版停塊及早其代坊表樓竊盤的慰認(rèn)識(shí)2、腹消費(fèi)金者的鈔總體理選擇塌傾向39（1貼）、弟對(duì)于誦版塊憂的選工擇偏贈(zèng)好在所址有版?zhèn)鶋K中雙，天河們北仍然匯是潛幣在購估房者泄最為嚇熱衷臣的地松區(qū)，毀隨著朗番禺秤撤市截設(shè)區(qū)燃和地班鐵的上利好據(jù)消息捆，及角多個(gè)誰實(shí)力鈔大盤沉的帶猜動(dòng)，番禺伶已成單為越躁來越夢(mèng)多的弊廣州株居民污的居示住選兆擇地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠臨江25.6%白云山地段15.9%東圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或鐘村7.5%芳村4.0%其他地區(qū)細(xì)分袋番禺驢版塊艙可以袋看到雷，洛且溪版吧塊因離為成澡熟的棕生活牽配套埋、較去為便軍利的痕交通勺條件鼻而被杠廣州悉居民牙認(rèn)同絕的程做度較鉛高，匪南村揪及鐘叮村版值塊目段前受對(duì)關(guān)注暮的程壇度相暮對(duì)較挎低，泛但與正去年走基本塔不予叔留意頓的情刑形相陳比，壁南村嶺成為援未來脊的市拴場(chǎng)熱雄點(diǎn)已核有啟茫動(dòng)跡漠象。細(xì)召分番禺嶄市場(chǎng)41選擇她地域杰與來咱源地該的對(duì)旁比從區(qū)喝域來培講，天河均區(qū)和海珠飼區(qū)工作退或生篩活的相居民眾是番許禺版紹塊最壺主要墓的消柴費(fèi)群就體；看從細(xì)普分市定場(chǎng)來君講，關(guān)有意儀向購物買天否河北盲、珠住江新嶄城、票海珠紹臨江刑版塊頸、洛姨溪、沖東圃注版塊殺和海罪珠腹合地大鄉(xiāng)豐盤、老但現(xiàn)肝有上盜市樓棚盤不緒能滿萌足其注要求擔(dān)的消懼費(fèi)者司，將籍會(huì)是賽我們攻可能短的消槽費(fèi)群酒體。42（2中）、麻消費(fèi)額者較瞞為認(rèn)許可的桌主要藝樓盤敞分析目標(biāo)強(qiáng)消費(fèi)廈群對(duì)飄番禺護(hù)幾個(gè)質(zhì)較為商知名餅的樓蹈盤、脾以及族海珠披的光租大、磚保利仔、臨授江的停中海忍錦苑堵等相房誠對(duì)滿焦意。盡對(duì)它灶們較拋為滿顯意的款地方樹，主獵要體理現(xiàn)在小區(qū)濕環(huán)境略好（或煙依山麻傍水豪、或咽較大事的綠凍化面梨積）源、完善破的配母套，郊溝區(qū)盤恭的空氣合好污隙染少也是偉一個(gè)采重要粒的因之素。價(jià)格乓偏高循，交須通不尺便是帳排在竭消費(fèi)滲者不廚滿意懸意見豪的前載兩位，尤擦其是灑華南閃碧桂貼園的樣交通逗情況褲。43（3巴）、攜對(duì)樓綢盤主每要特唉點(diǎn)或挪風(fēng)格避的偏阿好以上彼的幾拐個(gè)主熄要特炊色，霉消費(fèi)慶者的恐選擇堆主要雖是視謠小區(qū)夏的整體躬綠化祝及配堤套是否完善甚，他郊們注眼重的舊是綜蔥合素蠢質(zhì)，蒸不會(huì)檢因?yàn)閹в薪劬?、厲山景搖或獨(dú)農(nóng)特的按教育畝或智則能化加配套本，而震表現(xiàn)夾出特唱?jiǎng)e的昨偏好鳴。*志**急已經(jīng)庸有較相多的氣賣點(diǎn)躺，將鍬這些服賣點(diǎn)假整合滋起來在，會(huì)孟產(chǎn)生佛較強(qiáng)祝的整斑體競(jìng)披爭(zhēng)優(yōu)徒勢(shì)。44（4手）、桃對(duì)南晉村版嘴塊及悔其代謊表樓曲盤的攝認(rèn)識(shí)在調(diào)捎查中惠，對(duì)南村錘版塊堂及其直代表脖樓盤臺(tái)有如餃下幾古種情況舒：1、駛消費(fèi)裳者對(duì)憐于南伯村版豆塊的適認(rèn)識(shí)拐較為筆模糊澇，認(rèn)為顯南村絕較遠(yuǎn)醫(yī)，比禍較偏濫僻，犬生活歷不方祖便。2、衰對(duì)華盾南碧退桂園宏和廣疑地花永園較浙為肯貸定的衰是：慢小區(qū)救環(huán)境蠢較好鹿，空話氣好逗，但徒交通竿不方鞠便，頸不利黑于上土下班販。對(duì)洽于日搭常的幅生活訴配套知和小陰孩上角學(xué)問無題，包也是騰不少蚊人較治為擔(dān)余心的養(yǎng)問題螞。3、求對(duì)于崗**唯*的避地理煮位置可，對(duì)顫于有怒車一桶族，塔則認(rèn)數(shù)為較武為方半便快罪捷，關(guān)認(rèn)同置程度肚較高蟻，反抹之則害認(rèn)為剝較不解方便剃。華南事碧桂偏園人握氣不葬旺、設(shè)交通途不方究便等放一些鉆負(fù)面戒效應(yīng)模的傳耳播，出使人微們對(duì)艇南村惜版塊甚有著摸不好幻玉的籠追統(tǒng)印仰象，拼**心*在命目前筒條件終下，首先京可以箭脫離頸于南如村版融塊的爭(zhēng)宣傳，而準(zhǔn)強(qiáng)化鳳其華南幣快速萄干線急第一幟盤（突旗出交煌通優(yōu)合勢(shì)）帖、如天上耽銀河沉般璀暖璨（表境明園管景）事、及廣州啦天河躬南延的感構(gòu)覺（疤發(fā)展吃潛力覆），皆虛實(shí)包相結(jié)紙合。45南村嗓版塊共已開員始為京廣州辜居民軟所接衛(wèi)受，司但目扣前對(duì)浸其認(rèn)括識(shí)尚貴較模正糊；紙結(jié)合認(rèn)消費(fèi)仆者對(duì)裹樓盤特綜合峽素質(zhì)凡的要違求，廉可強(qiáng)路化*碧**堆本身匠的高煉尚質(zhì)愁素，隔淡化片其南例村版擾塊印從象。小嗎結(jié)46（1秀）、踐消費(fèi)伍者將阻要購慣買的僚住房停類型（2往）、曬消費(fèi)貍者希蓬望的義住房甚價(jià)格我和購患房面活積（3坦）、格消費(fèi)踩者希值望的名住房賤價(jià)格壯和購葡房面瞇積（4怎）、死消費(fèi)梨者對(duì)致交樓此標(biāo)準(zhǔn)悶的要游求（5腰）、源消費(fèi)殲者對(duì)黨智能森化的態(tài)要求（6喉）、蜂影響眠目標(biāo)蝴消費(fèi)訓(xùn)者購萍房的燈因素案分析（7帥）、目標(biāo)劇消費(fèi)德者購丘房決開策過疾程（8姐）、址消費(fèi)微者對(duì)粘小區(qū)醫(yī)配套躺的要噴求3、稱目標(biāo)勁群購衣樓心臺(tái)理及追習(xí)慣47（1駛）、丟消費(fèi)緒者將梢要購勻買的卵住房言類型總體隸上，暖消費(fèi)豬者還萄是樂禮于選谷擇標(biāo)準(zhǔn)逃層面的住熟宅，陡他們網(wǎng)占了壯整個(gè)豬比例蹦的60帽%多，潑對(duì)復(fù)巾式單己位的講選擇窗，番代禺樓注盤潛睬在消墳費(fèi)者搞大于欲總體架。對(duì)于路躍式綠或錯(cuò)銜層的邀追求肌并沒看有我柱們想亞象中輕的火蚊熱，砍調(diào)查塌中一秧部分鳳消費(fèi)窗者認(rèn)矩為這毅種結(jié)申構(gòu)對(duì)美老人擠和小育孩并于不是枝很適覆合。低董事攝長和投老板浪、金大融等咸專業(yè)問人士鴉及三非代同宗堂中還沒有謊人選夏擇這安一類垂型。48（2緒）、蛛消費(fèi)戶者希姻望的店住房送價(jià)格調(diào)查失表明美，30宿00飾-5幅00簽0元是番挪禺樓娘盤潛窯在消載費(fèi)者動(dòng)中大蓄部分哲人最嶼能接脖受的鋒價(jià)格蓬，尤伐以35稿00拳元左走右最峰為集割中，其蜜中，脖目標(biāo)寬價(jià)位哨在4真00禽0元冊(cè)以上懶的人卷士中游，期橫望價(jià)器位主采要集瞧中于40累00脾-6能00脖0之間底，*夫**附目前藥的初首步定挑價(jià)在惕這部伯分人建中有識(shí)較強(qiáng)多的承尋接力絹。49（3追）、派消費(fèi)妙者希主望的私購房系面積在面周積的笑選擇擺上，71乳-1留10蹈M2左右刪的選已擇比背例達(dá)萍到一就半以刮上，70極-1刺50蒼M2選擇露比例鋒超過鳴了90淚%，因子此，功小戶息型和繞過大宏戶型喜都應(yīng)完謹(jǐn)慎察，尤句其是付大戶針型的群設(shè)計(jì)側(cè)比例窗要加寬以控廁制，鼠比例潛不宜蕩過大陰。在戶喬型的緞選擇痰上，爸以二揀房和撲三房診為主粘，二稼房占42茶%，三霞房比針例達(dá)億到了46蛇%左右規(guī)。別墅即的購膊買意攀向較刺低，租只有5.蹤蝶7%左右觸，希霞望面曲積主綱要集極中在18稈0-林25攻0M2之間燭，此劉比例漫占別牛墅總千體的60維%左右愚。50（4思）、餐消費(fèi)乒者對(duì)垮交樓早標(biāo)準(zhǔn)手的要援求大多姨數(shù)人未認(rèn)為伴只要疲發(fā)展萌商提途供的堡裝修圖確實(shí)墨比較揚(yáng)精致載、豪役華，源還是仁樂于幅接受峽現(xiàn)成士的裝肌修，會(huì)因?yàn)檐噦€(gè)人吩在時(shí)除間精布力、絡(luò)專業(yè)姜知識(shí)曬方面飼都有格現(xiàn)實(shí)誓困難也，集剝體裝婚修成賣本也絨相對(duì)哨較低佩。較有職傾向顧的是高學(xué)貪歷和衣高收判入者一幻玉般都谷喜歡絕有幾窮種裝孩修套閃餐可伶供選諸擇，徑只要飽求提零供單稼一的杠裝修意標(biāo)準(zhǔn)語者中疲低學(xué)貫歷和叮低收薄入者橫為主職。尤其遭值得送注意勸的是歷：*孕**練有相亮當(dāng)一碰部分材人士下是外碧來白撿領(lǐng)，圓工作棋較忙噸，且束**刊*距維離市圾區(qū)距鉆離較距遠(yuǎn)，揭提供破現(xiàn)成旺裝修扛會(huì)較膏為理脂想，澆即使弄是本谷地的大高收哭入人佩士其陽實(shí)也黃面臨鳥同樣袖的問畢題。51（5許）、炸消費(fèi)陣者對(duì)圣智能欣化的舍要求消費(fèi)桌者對(duì)得小區(qū)垮智能控化的坡態(tài)度不少茂人認(rèn)叛為智督能化師是錦鋤上添壇花作為獻(xiàn)一個(gè)榨舒適棋休閑此的高黑尚住憑宅，堵智能姥化又薦必須釣達(dá)到置一定罩的水屠平不是鉗充分付條件是必鳳要條碗件可以瞎理解戒為：萌目前覽消費(fèi)猛者對(duì)用智能聞化的瞧要求養(yǎng)還只脊停留晉在實(shí)用屯性的忘階段（因?qū)樗@們只冒是憑盼自己準(zhǔn)對(duì)智下能化首所能杜理解旅的深倆度做紛出要默求標(biāo)快準(zhǔn)）規(guī)，但玩作為引一個(gè)高引領(lǐng)撿生活碌潮流間的樓猜盤則伏應(yīng)有副適度洗的超幼前，適以新瞇的內(nèi)勸容來礙引導(dǎo)汗消費(fèi)商者，膊使他膚們產(chǎn)農(nóng)生新謀鮮感忠和興惠趣。SA先S系陜統(tǒng)（安錘全自細(xì)動(dòng)化哀系統(tǒng)勝）MI勵(lì)S系店統(tǒng)（管警理信弊息系寬統(tǒng)）CN想S系湯統(tǒng)（通扮信網(wǎng)水絡(luò)系淋統(tǒng)）主要沈?yàn)殚]花路電愧視全鬼天監(jiān)杠控、怒室外姑紅外忙線報(bào)扯警、浸室內(nèi)軌自動(dòng)睡消防生報(bào)警駱（電役、水英、燃魄氣等挎）、臉I(yè)C愿卡門展禁、幟安全萄求助躲裝置菌等有多關(guān)安刊全家靈居的秤。遠(yuǎn)程累抄表怎、停句車場(chǎng)從自動(dòng)隆化管角理、寧區(qū)內(nèi)壓一卡番通消尊費(fèi)、距小區(qū)觀局域祖網(wǎng)，狼能提群供家嚷政服刮務(wù)、賞網(wǎng)上寒醫(yī)療布及訂任餐等疫多種吊有關(guān)席家庭槍舒適詠的。寬帶融光纖豎入戶屋，保章證家共庭電楚話、跳傳真跌及網(wǎng)旱上快悲速?zèng)_創(chuàng)浪能捏同時(shí)聾使用研的需訂要，罰對(duì)外方聯(lián)系毯要保栗證方句便快培捷，襖一家剃至少扔要有茫2部夫以上刊電話齒線接剖口。52（6如）、農(nóng)影響牙目標(biāo)斧消費(fèi)價(jià)者購串房的禾因素