上海某國際廣場營銷投標(biāo)提報

***廣場項目提報2009-11-5目錄宏觀篇市場篇定位篇營銷篇合作篇宏觀篇

經(jīng)濟(jì)形勢總判：保八基本無虞

2009年前三季度經(jīng)濟(jì)同比增長7.7%，其中三季度增速達(dá)8.9%。10月中旬，發(fā)改委等部門聯(lián)合召開引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展新聞發(fā)布會，認(rèn)為實現(xiàn)“保八”目標(biāo)基本沒有問題。機(jī)構(gòu)預(yù)測，GDP增速在09年下半年將持續(xù)上升，預(yù)計全年GDP增速將達(dá)到8.17%。月度固定資產(chǎn)投資額（億元）同比增幅1-32356228.6%1-43708230.5%1-55352032.9%1-67809833.6%1-79539232.9%1-811298533%1-913317733.3%宏觀篇經(jīng)濟(jì)形勢總判：但回穩(wěn)態(tài)勢還不鞏固

目前政府、金融機(jī)構(gòu)及學(xué)界比較一致的觀點是：我國應(yīng)對國際金融危機(jī)所采取的各項政策措施取得明顯成效，投資增速持續(xù)加快，消費(fèi)穩(wěn)定較快增長，國內(nèi)需求對經(jīng)濟(jì)的拉動作用不斷增強(qiáng)。銀行體系流動性充裕，貨幣信貸快速增長，金融體系平穩(wěn)運(yùn)行。但是，我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢還不鞏固，外需不足的壓力依然很大，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需還需克服多方面的制約，一些行業(yè)、企業(yè)經(jīng)營仍很困難，結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)十分艱巨。宏觀篇經(jīng)濟(jì)形勢總判

據(jù)此，貨幣政策寬松局面仍將持續(xù)。

在適度寬松的貨幣政策主基調(diào)不發(fā)生變化的情況下，存款準(zhǔn)備金率和利率將保持穩(wěn)定，短期內(nèi)被上調(diào)的可能性不大。宏觀篇重大利好提示：保險資金新修訂的《保險法》自10月1日起實施，允許保險資金投資不動產(chǎn)。這對于資金依賴度極高的房地產(chǎn)業(yè)是一項重大利好；據(jù)估計：2008年，中國保險業(yè)的總投資額為22500億元人民幣，如按照其他國家的通行慣例保守估計，即保險業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例限額占總投資額的15%，并假設(shè)其中30%投資額流入海外房地產(chǎn)市場，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場可接收2360億元保險資金投資額；保險資金青睞的商業(yè)地產(chǎn)有望迎來發(fā)展動力。

宏觀篇重大利好提示：國際熱錢中國經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，國際市場低迷，熱錢轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港，意圖進(jìn)入內(nèi)地。央行公布的數(shù)字顯示，中國龐大的外匯儲備在第三季度繼續(xù)增長，表明外資仍在流入這個從全球金融危機(jī)中迅速回升的經(jīng)濟(jì)體中；據(jù)觀測，目前國際熱錢同時又在借道香港，利用內(nèi)地和香港的一系列經(jīng)濟(jì)安排間接進(jìn)入。大量熱錢流入香港，其真正意圖在內(nèi)地而非僅在賭港幣升值。因此，香港其實更像短期國際資本流入中國內(nèi)地的前站。香港金融管理局10月23日三度入市干預(yù),從而使本月累計注資額增至743.5億港元,創(chuàng)下今年單月最高紀(jì)錄；內(nèi)地房地產(chǎn)價格不斷走高，9月中國70個城市的房屋價格上漲2.8%，升幅創(chuàng)年內(nèi)新高。目錄宏觀篇市場篇定位篇營銷篇合作篇目錄全市形勢市場篇市場篇土地：新地王不斷上海北孚地價指數(shù)顯示，2009年特別是下半年以來，住宅、商業(yè)、辦公地價普遍上揚(yáng)及地王頻現(xiàn)，成為滬上土地市場的主旋律。上海北孚地價指數(shù)2009年第3季度市場篇土地：新地王不斷中海于9月10日以70.06億元的總價拍得上海長風(fēng)6B7C地塊；20天后綠地集團(tuán)以72.45億元拿下上海徐匯區(qū)龍華路1960號地塊；9月17日，海航集團(tuán)旗下企業(yè)以18.24億元拿下一幅上海浦東濱江辦公用，折合樓板價3.65萬元/平方米。土地：各環(huán)線辦公地價一致上揚(yáng)至2009年第3季度：內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域辦公地價指數(shù)2085點，樓板價中位數(shù)達(dá)12373元/平方米，較上季度上漲4.94%。內(nèi)外環(huán)之間區(qū)域辦公地價指數(shù)2192點，上漲3.28%，樓板價中位數(shù)7581元/平方米。外環(huán)外區(qū)域辦公地價指數(shù)1961點，樓板價中位數(shù)3266元/平方米，上揚(yáng)4.41%。上海北孚地價指數(shù)2009年第3季度辦公市場篇樓市：目前商品房市場高位企穩(wěn)

自一季度末以來，滬上樓市總體呈現(xiàn)高位運(yùn)行的特征。特別是房價、交易量出現(xiàn)明顯上揚(yáng)態(tài)勢。目前來看，進(jìn)入企穩(wěn)階段、高位運(yùn)行。市場篇樓市：09辦公售價持續(xù)上揚(yáng)辦公樓市銷售市場由于供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性原因，而有所起伏。2009年，除春節(jié)淡季外，供銷總體穩(wěn)定，售價持續(xù)上揚(yáng)。其中，純寫字樓、高端甲級寫字樓一直是熱點，集體收購現(xiàn)象也時有發(fā)生。市場篇樓市：9月辦公市場井噴浦江雙輝大廈被農(nóng)業(yè)銀行收購；周浦萬達(dá)廣場被周浦政政府收購。供應(yīng)個案區(qū)域樓盤名稱板塊環(huán)線屬性新增面積(㎡)新增套數(shù)參考價（元/平方米）浦東區(qū)浦江雙輝大廈陸家嘴板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)辦公2109528858000南匯區(qū)上海周浦萬達(dá)廣場周康板塊外郊環(huán)辦公6932788711442成交10強(qiáng)項目名稱區(qū)域面積（平方米）單價（元／平方米）套數(shù)浦江雙輝大廈浦東1894454485780上海周浦萬達(dá)廣場南匯4021412125388創(chuàng)智天地坊楊浦1368918289112旭輝世紀(jì)商務(wù)廣場普陀1349319605264上海泗涇五金城松江81966433102海上碩和城楊浦792717483121綠地峰匯商務(wù)廣場南匯70439773135國浩長風(fēng)城普陀62931908336禹洲金橋浦東571917598103匯銀金融商務(wù)中心普陀5648234995市場篇目錄楊浦區(qū)域市場篇土地：地塊稀少，地價堅挺2008年以來，楊浦區(qū)出讓地塊日益稀少。非成熟商務(wù)地段的辦公地價亦頗高。地塊名稱四至位置占地面積容積率建筑面積屬性出讓價萬元樓板價元/m2成交日期中標(biāo)單位黃興路1700號地塊東至關(guān)山路、西至黃興路南至國權(quán)路、北至國順路32939.83.5115289.340、509223280002008-11-7上海東方藍(lán)海置業(yè)有限公司楊浦區(qū)100街坊地塊眉州路以西，河間路以南平?jīng)雎芬员?，楊樹浦港以東7237.8214475.6701129278012009-9-30上海波司登房地產(chǎn)開發(fā)有限公司楊浦區(qū)31街坊地塊東至通北路，南至昆明路西至遼陽路，北至唐山路11328.5333985.540，502059260592009-9-30文通鉀鹽集團(tuán)有限公司市場篇樓市：辦公樓市場起伏走穩(wěn)04-05年楊浦區(qū)辦公市場處于起步階段，市場供應(yīng)有限，成交量在05年放大。06年大批新建項目在下半年上市，07年市場成交大幅放量。08年市場受金融危機(jī)影響，成交量回落。市場篇樓市：辦公樓市場起伏走穩(wěn)09年，辦公房價走勢穩(wěn)定。從近幾年，特別是09年逐月的市場供求形勢來看，楊浦區(qū)辦公樓市場較受青睞，交易量的起伏主要是受制于供應(yīng)情況。市場篇典型泳項目警：成交郵分化日期綠地匯創(chuàng)國際廣場新紀(jì)元國際廣場滬東財富國際廣場創(chuàng)智天地坊東上海怡富商務(wù)廣場套數(shù)均價元/m2套數(shù)均價元/m2套數(shù)均價元/m2套數(shù)均價元/m2套數(shù)均價元/m2套數(shù)均價元/m208.09418111----220083121014--08.101617634------122044--08.111418163----120465218609--08.12918727----120567616689--09.01318052----222154217973--09.02717349--1527202121192218080161993209.033815726----819687118011--09.043016828--2232000219895817516--09.0522167413019283--51875671728811589109.063217279271729762000031952111800011579009.0721190182722244--918829----09.082219092421032--120218--21935609.092418431519042--126424--719360價減捎量增量穩(wěn)驕價升總體某上：托3月嘴以來裝，得霞益于質(zhì)經(jīng)濟(jì)此形勢析向好衡，企財業(yè)經(jīng)械營轉(zhuǎn)笨好，鉆辦公從房市休場銷杜售普用遍相墻對改窄善。市場差篇典型扛項目截：成交慈面積過主力政段14紀(jì)0m躁2上下套均面積m2綠地創(chuàng)匯新紀(jì)元創(chuàng)智天地坊怡富商務(wù)廣場2009年8月1491281451232009年9月1386117312220你09擁年上腎半年畢楊浦臟區(qū)辦公昌樓成筐交面充積段郵分布市場示篇重點霉項目治：新紀(jì)卡元國際奏廣場腸基本閥情況名稱新紀(jì)元位置黃興路1599號電話55053300交房時間2009/7開盤時間2009/4報價范圍19000-20000(3.6M)/23000-27000(5.58M/loft)平均報價23000實際成交價20000辦公建面1.8萬總樓層16層整層面積1115.8主力面積56/116/137/190辦公套數(shù)151單層套數(shù)14建筑層高5.58//3.6（14-16F）套內(nèi)裝修毛坯物管費(fèi)用18空調(diào)系統(tǒng)vrv電梯數(shù)量4+1市場術(shù)篇目前腸推出臥房源寨已售貿(mào)罄；還剩雪下一擇個樓綁面未腫推出綠，時驚間未窗定。重點妄項目每：新紀(jì)立元國種際廣買場賣點市場脈篇目理錄宏觀篇市場篇定位篇營銷篇合作篇項目基本技術(shù)指標(biāo)占地面積3.3萬建筑面積14.7萬平方米容積率4.5其中一期10.7萬平方米二期（規(guī)劃）4萬平方米金座辦公建筑面積地上3.8萬；地下一層商用面積0.5萬層高地上26層、地下2層總套數(shù)530套車位662個單套主力面積50-60平方米**研*廣貫場是福集商歡業(yè)、永辦公膨、休杰閑于館一體慶的C占BD班項目激，地腫處上悉海市諷五角沿場城凍市副風(fēng)中心溝繁華忍商業(yè)簡地段毒，與妨大潤拍發(fā)、儲百安襲居等手大賣問場僅遷一路姓之隔置，距筑內(nèi)環(huán)芝線2些00摘米。定位剃篇優(yōu)勢旋St陳re甚ng鵲th劣勢翼we蘇ak具ne平ss機(jī)會樣op攻po耀rt顆un鍬it旋y風(fēng)險臟th蠟re斃at地段鵲：項援目處正于城選市副蠻中心蒜五角劉場繁渾華地敢段、膊區(qū)位晌優(yōu)勢友明顯女；品質(zhì)腐：項臟目為館5A慈甲級踩寫字蕩樓，股檔次慌較高束。配套鐮：項菌目自華身商素業(yè)配負(fù)套完跪善，熔能滿剛足日商常辦甚公商英務(wù)需嶼求；面積障：單享套面因積較布小，艙投資預(yù)居住擔(dān)兼宜禽；產(chǎn)品形：建阻筑風(fēng)背格獨(dú)避特，杜高雅仁尊貴斬；獨(dú)特株：滬隊上首始創(chuàng)的累備有螞直升瞧飛機(jī)惠停機(jī)森坪商尸務(wù)辦談公項摘目。氛圍唇：項的目處榜于五鋸角場蠅鬧中喘取靜茂之地碗；辦稿公氛件圍尚稅未形便成；環(huán)境與：項垃目周仍邊為枯老式熟居民慕區(qū)，友項目釋品質(zhì)池受到叛一定屆影響軋；設(shè)計赴：單粘層套批數(shù)較攤多，很一定繳程度頸上影侮響辦拾公環(huán)捎境；產(chǎn)品洞：單胖層電震梯廳剛連同這至辦爬公樓蹲的走牢道設(shè)截計上脾不夠窄大氣厘；單套稠室內(nèi)墻地坪示面需哭要抬能高這曲樣無術(shù)形之登中壓原縮了昆層高牛優(yōu)勢號。規(guī)劃角：區(qū)搏域良枕好的島規(guī)劃非和政徐府的絮大力冊支持涉，為漫當(dāng)?shù)卣n辦公敬樓市漁場提供池強(qiáng)有摟力的鑰支撐彎；市場站：基饅本處惡于供回求平鳳衡態(tài)旗勢，溜市場睬運(yùn)行秒情況潛較為坡良好竹；稀缺槍：五清角場深從長削期來朝看，奪開發(fā)溉規(guī)模格逐漸站減少侮，故劫地段續(xù)具有住稀缺濫性；增值把：作菜為市涉中心味辦公智項目迫，抗愧跌風(fēng)小險較緊強(qiáng)，墊增值隱空間土較大兼；客源器：項編目鄰惑近同皂濟(jì)、熟復(fù)旦耍等高梢校，息可吸蠢引知狼識型憑、科暑技型佳、創(chuàng)多業(yè)型企業(yè)菊入駐犬。宏觀慰：全叼球金榨融危舌機(jī)的卸影響俯，在察一定醬程度致上降故低目徐標(biāo)客洽源的數(shù)購買菜欲望政策岡：國相家對獵房地災(zāi)產(chǎn)市秘場宏冊觀政損策調(diào)齒控帶傲來的脫大環(huán)料境影呆響；競爭拌：項捆目周潮邊同乎質(zhì)項搭目的盼銷售往，將紛為本揉案帶夾來一倦定競稈爭壓院力。定位殺篇SW烈OT凝分析上海候辦公撕樓市怠場供創(chuàng)求結(jié)日構(gòu)良呀好，雨內(nèi)環(huán)歸線辦儉公樓竟整體怕呈上塌揚(yáng)趨它勢；周邊摟老式結(jié)住宅償居民繳區(qū)的箏二手沖房價伐格主甩要在17育00織0-狹18毀00傷0元/平方誼米；五角撫場辦犯公樓浪項目顆成交搞均價熔主力釋區(qū)間即在18趴00杠0-矩23集00抹0元/平方呼米，潮且戶壤型面積穩(wěn)較大蔥；本項秩目戶仍型面寬積較源小，撐客群飲適應(yīng)影性強(qiáng)膛，產(chǎn)源品接允受度垮大；項目緞現(xiàn)房長銷售礦。定位允篇價格帳定位顧分析價格緣瑞系數(shù)賣比較比較項目系數(shù)權(quán)重本案新紀(jì)元創(chuàng)智天地坊對比系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差異系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)對比系數(shù)差異系數(shù)對比系數(shù)差異系數(shù)區(qū)域位置10%10.110.110.105項目規(guī)模10%10.11.20.061.10.105周邊環(huán)境10%10.10.90.121.20.105項目規(guī)劃10%10.10.90.031.20.105立面設(shè)計10%10.110.110.09產(chǎn)品類型10%10.110.121.10.09房型設(shè)計10%10.11.10.11.20.09建筑進(jìn)度10%10.11.10.11.20.09主題提煉10%10.10.80.050.80.05內(nèi)部配套10%10.11.20.051.20.05小計100%10.830.88比較價格23000元/平方米19042元/平方米20218元/平方米辦公唯樓全哭盤銷齊售均算價2糧08揪00鉆元/坊平方艇米定位澆篇價格攝建議客戶戀分析定位堵客戶北廣度自用蛾型客扛戶+投資醬自用僚型客燃戶+投資癥型客味戶定位改篇1、灶單純鼓型投呢資客逆戶客戶零區(qū)域晉：本趁市及仔長三腿角為炒主。柏客戶卷特征琴:有過自房產(chǎn)嚇投資遍經(jīng)驗截，或龍未曾賞投資初過房悠產(chǎn)但惠想嘗濫試投望資面對穴住宅飛、商往鋪、啟公寓兵、辦弊公樓忌等多巴種投傭資類形型有竹點舉哪棋不棵定希望侄投入滅資金氧小、零投資歸安全令、最綿好有復(fù)穩(wěn)定愚回報希望投投資捏產(chǎn)品寒所在踩區(qū)域袋地段續(xù)好，死有升源值的隱前景希望續(xù)投資回產(chǎn)品瓣品質(zhì)敵好，陰有升匆值潛佩力1、如何增加客戶的辦公樓投資意識2、如何說服客戶本案具有良好升值前景且投資安全性關(guān)鍵定位叔篇客戶僑描述2、郵投資遇自用篩型客侍戶客戶綿區(qū)域曠：以來本市桑為主摸，輻砌射江倡浙一法帶。跳客戶上特征毛:自己巡壽所在嗚公司怨或朋耀友公起司目烘前正項在租變房辦柜公，導(dǎo)并有膛意換釀寫字賞樓者駕可以將滲辦公惜樓以趁私人晴名義按買下脫后再仿租給攜自己打所在叫公司源或朋艱友公誼司希望勇投入宴資金借小，步并有襖良好淺的升逃值潛梨力希望之寫字愧樓知兔名度濱高，減能提附升企帝業(yè)形芳象希望棕交通梢四通民八達(dá)亡，方描便快么捷，狼日常鬧出行區(qū)方便希望局寫字世樓內(nèi)牽部品長質(zhì)好趣，具增有良紫好的趣硬件缺設(shè)施潑和物貢業(yè)管穗理服睛務(wù)1、說服客戶本案具有良好的投資價值2、說服客戶本案具有非常好的使用價值關(guān)鍵定位范篇客戶陶描述3、磨自用匠型客鴨戶客戶印來源嶺：目弱前在裁楊浦算、虹粘口租撓房辦舒公的弱成長媽型中路小精宮英企差業(yè)。棉客戶薄特征抹:信息紋服務(wù)籮業(yè)、瘡研發(fā)款服務(wù)祝業(yè)、慎法律中服務(wù)弓業(yè)、叉金融或服務(wù)噴業(yè)、搬市場面服務(wù)口、技舊術(shù)性慕服、君管理伯咨詢作業(yè)、幻玉物流斧公司卡等目前犬租房伍辦公醫(yī)，但擠對寫修字樓喝品質(zhì)飲不滿陪意，墨希望辣有自牧己的冤辦公乎樓，拴節(jié)約誕租金鎮(zhèn)成本霞，又蹈帶有職一定災(zāi)的投便資目衫的。對辦愿公樓頓品質(zhì)氧看重儲，希傻望提筋升企蒜業(yè)形廉象檔智次對產(chǎn)非品的良實際歸使用筆價值輩非常皮看重鉛，包染括電女梯、期車庫甘、物弊業(yè)等痛細(xì)節(jié)希望蚊有比湊較彈糾性的腳空間悠選擇眨，可繡以根厘據(jù)企冶業(yè)實砌際需芳要靈怨活選懶擇1、從租房辦公到買房辦公的意識轉(zhuǎn)變

2、說服客戶本案的高品質(zhì)對于提升企業(yè)形象的作用3、說服客戶本案具有非常好的使用價值并有升值前景關(guān)鍵定位豈篇客戶繭描述投資球價值吳>使長用價悄值投資汗價值諷=使研用價裝值使用駱價值陽>投瘡資價回值定位晚篇客戶剛分析投資自用型客戶自用型客戶單純型投資客戶三類思客戶振的區(qū)錄別臨近黃興路、四平路等交通主干道，項目南面200米處就是內(nèi)環(huán)高架上匝道口，交通出行便捷。五角場CBD逐漸形成，極具地段升值潛力項目自身商務(wù)配套完善五角場超5A寫字樓敏感時期，與住宅相比更安全穩(wěn)健的投資產(chǎn)品60m2高彈性空間，資金投入靈活投資型客戶自用型客戶目標(biāo)客戶定位瞞篇產(chǎn)品患與客震戶的漢對接目飯錄宏觀篇市場篇定位篇營銷篇合作篇營銷合定律＝菊產(chǎn)品霜力樓＋映形象徹力朱＋殼傳播餐力狡＋王銷售馳力絕對稀缺VS絕對需求引爆市場VS把握節(jié)奏綜合產(chǎn)品VS高端形象產(chǎn)品力形象力銷售力形象推廣VS品牌塑造傳播力形象策略推廣策略銷售策略產(chǎn)品策略營銷凱篇產(chǎn)品發(fā)策略營銷背篇產(chǎn)品貫策略核心突出公產(chǎn)品緊高科臟技含次量，強(qiáng)拔升到產(chǎn)品譽(yù)賣點枯挖掘1、語首個尺屋頂狂直升儉機(jī)停跌機(jī)坪欄2、狗冰蓄引冷中兵央空股調(diào)3、食多國賢語言張同聲差翻譯灘系統(tǒng)際會議究室皺4影、指貴紋門殊禁系鍛統(tǒng)5、細(xì)特有懼水電岡能源察預(yù)付政費(fèi)系堤統(tǒng)瞧6魯、智冬能化缸機(jī)械瓜式立艇體車幼位7、統(tǒng)5.翁55漏米層弟高再容送裝童修盡向顯服衣務(wù)意屢識8、榜智能勻IC睬卡，谷造就扒一卡勸在手都萬事節(jié)俱備9、銜中深做灰色艦氟碳避烤漆街鋁合誕金斷陳熱雙滴層中誘空玻郵璃10客、商貧務(wù)配棚套完殺善，征綠化廁景觀廁獨(dú)到聰，知叨名物給業(yè)管拾理營銷何篇形象鵝策略營銷窩篇形象果策略目的突破麗區(qū)域什傳統(tǒng)數(shù)樹立窩區(qū)域猾科技夫型地皆產(chǎn)新覆樣本形象昂策略核心統(tǒng)一刃形象洪氣質(zhì)擴(kuò)貼連近目喇標(biāo)客稼群云塑造婆高端夾科技營銷置篇創(chuàng)業(yè)佩型企府業(yè)聚圾集高校查教育抵中心新興憂商業(yè)于中心新興配寫字勢樓商押務(wù)中座心科技璃型企猛業(yè)聚賊集知識肝型企撤業(yè)聚羅集營銷險篇區(qū)域趴價值修提煉營銷啞篇客戶手深層粒挖掘國際撫教育蠟、專誕項培混訓(xùn)咨詢喜公司殊、人爹才服類務(wù)輸桿出情報辮信息膽、廣貿(mào)告裝奪潢石化悼科技冊、技凝術(shù)工晴程機(jī)械椒設(shè)計駱、機(jī)伸械設(shè)欄備網(wǎng)絡(luò)嫁、技贊術(shù)、滴集成價值幣提煉交通霧優(yōu)勢環(huán)境牌優(yōu)勢配套語優(yōu)勢建筑畏風(fēng)格銳優(yōu)勢高科幻玉技配青置功能脹使用捐優(yōu)勢營銷賺篇自身偏價值窄提煉關(guān)鍵冊詞解筋析—驚—總逼部度：體現(xiàn)撈項目灶定位遼高端被，滿障足科尼技型襪企業(yè)喘形象駐需求商務(wù)地科技貸：明確榆物業(yè)捆性能血為辦克公，偶同時椅體現(xiàn)起成熟爐科技騾理念領(lǐng)董地寸：科技爸產(chǎn)業(yè)舌客戶盈聚集歲之地抄，更緞有科塘技地店標(biāo)的循暗示總部·商務(wù)侵科技·領(lǐng)地營銷懇篇項目晚形象栽定位一個周全的科技服務(wù)方案一個未來的科技潛力價值一個全新的科技辦公理念一個尊貴的科技企業(yè)形象總部商務(wù)科技領(lǐng)地通過滲醒目倍的產(chǎn)饞品形岔象，們實現(xiàn)姥現(xiàn)有秀產(chǎn)品廳的差霧異化營銷教篇形象此解析形象遍展示形象窮展示形象士展示形象務(wù)展示形象泛展示形象叫展示形象尊展示形象稀展示形象浸展示形象萍展示形象消展示形象坐展示推廣松策略營銷店篇“優(yōu)錘勢科輝技資服源整困合江商鐮務(wù)科稀技金條融三芳位一售體”高調(diào)地入市憑，樹掌立高狹科地租位，分進(jìn)入戴區(qū)域稱無競蠻爭領(lǐng)幫域。推廣倡策略核心營銷歷篇營銷衡篇整體勾節(jié)奏犧控制人際臺攻略客戶必保養(yǎng)閉/胞口紛碑傳喊遞階段三持續(xù)預(yù)熱拓展攻略話題營銷/產(chǎn)品升華持續(xù)旺銷活動營銷/價格拉升內(nèi)部認(rèn)購階段二階段四階段五業(yè)內(nèi)炒作全市造勢/媒體炒作階段一開盤發(fā)售集中熱銷清盤廣域傳播活動造勢/集中去化滲透攻略借市造勢/品牌奠定蓄勢積累業(yè)內(nèi)傳播/限量認(rèn)購開盤強(qiáng)銷產(chǎn)品強(qiáng)銷二次強(qiáng)銷新品入市/業(yè)主回饋名利雙收實現(xiàn)利潤/鑄就品牌推廣核心銷售核心09.12-10.0310.04-10.0510.06－10.0910.10－10.1211.01－11.03共計141套營銷職篇銷控坐制定腳方案09仿年1禿2月現(xiàn)—1順0年嗽3月在推階出層特面中無時約束甜性選房治簽約推出執(zhí)6個刮層面10脾年4這月—銹10候年5晝月在推除出層埋面中有稼約束席性選房拌簽約推出裂8個剪層面地下井室推追出10驕年6史月—揉10現(xiàn)年9肢月推出備8個期層面共計33套共計224套高樓脂層放洪量推出頁5個撇層面10呼年1壟0月寫—1我0年印12擴(kuò)月共計132套11循年1權(quán)月—堪11伐年3社月清盤踐銷售細(xì)階段復(fù)式濟(jì)推出剩余房源底層旺推出整層雖推出有約聚束性選房濱簽約推廣嗎主題弱：商務(wù)四科技日金融墻集合仙打造包城市朋科技泥地標(biāo)——竄總部部·商曾務(wù)科卸技·皇領(lǐng)地媒體脫策動銳：強(qiáng)勢藝媒體犧+業(yè)留內(nèi)名焰人—融—導(dǎo)講入產(chǎn)瞧品形膠象，挨引起蝴業(yè)內(nèi)墊爭論羊；媒介市配合扎：⑴華一家撕專業(yè)娃地產(chǎn)鬼紙媒抽：房價地產(chǎn)今時報蓬、上旨海樓慘市、堂租售手情報貿(mào)、上港海寫央字樓區(qū)等⑵蟲一次外行業(yè)柔論壇餐：業(yè)廚內(nèi)名拘人+門專業(yè)侮人士迫+知遺名記夢者⑶恢一家撈大型掩門戶玻網(wǎng)站政：搜道房、畫新浪開等營銷浙篇第一扮階段——談內(nèi)形部認(rèn)夢購階決段（埋20碗09孕年1視2月滿-2泳01弓0年插3月信）營銷允篇內(nèi)部浸認(rèn)購恒階段（先炭期在閉開盤谷前全樸款付擠清現(xiàn)腎場九禽折優(yōu)撕惠）推廣省時間膨：20憐09遣年1丈2月奇上旬授-2羨01嚴(yán)0年桃3月器底。苗（4漂個月棟）推出約樓層著：4層伴、7腦層、革8層遷、9麥層、客18幣層、癥19塵層（引其他剩樓層兩采用慚預(yù)約合）推出羅套數(shù)提：14藥1套預(yù)計喂成交北：10毒0套戒（6米43左0.萍63牽m2），母當(dāng)期粘成交匆占總屆套數(shù)脂19沃%。預(yù)計史價格結(jié)：19柄09博5元展/m江2，拖若估鴉價下丘調(diào)1燒0%未作為交優(yōu)惠擔(dān)則為烈17質(zhì)18炒6元刺/m潑2。銷售樓成交福：約1汪10沙50箱萬元庸。層數(shù)套數(shù)面積（m2）金額（元）均價（元/m2）先期全款付清（優(yōu)惠九折均價）411598.952078635013000171867281493.7026886600180008281493.7027633450185009281493.702838030019000先期全款付清（優(yōu)惠九折總價）18281493.70343551002300019281493.703510195023500155829375合計1419067.4517314375019095第一零階段——筋銷樸售預(yù)助測（痰20超09噴年1永2月輕-2樸01豬0年主3月竿）第二輕階段——疊公開世發(fā)售蛇階段灣（2液01由0年輪4月橫-2胸01南0年趨5月羞）推廣忠目的杠：建不立項眉目整厚體形驢象，送引發(fā)眼市場足廣泛斯關(guān)注囑及開蜓盤熱偏銷推廣海策略佩：整與合優(yōu)知勢媒齡體，緒集中勺轟炸推廣育主題糟：**剖*金抵座凍綻放釀科技廟領(lǐng)地道！營銷普篇媒介輪配合怖：⑴主侵流媒律體傳布播報紙釣硬廣頸：晨蒸報、晨東方梨早報船、時刺代報鑼等電視僵媒體巴：第聯(lián)一地歡產(chǎn)、覆今日流房產(chǎn)黎等專業(yè)放雜志鎖：理魚財周忽刊、速上海秤樓市壁等網(wǎng)絡(luò)第：新悉浪、病搜狐吳、焦曾點、倘搜房崖網(wǎng)；戶外數(shù)：投監(jiān)放廣賽告路覽牌；⑵公岸關(guān)活小動：間開盤賽活動營銷粗篇第三膀階段——贏開盤棟階段新（2達(dá)01怕0年涌4月款）第二釘階段——槳公開子發(fā)售軌階段贏（2緊01聞0年蹦4月峰-2杜01李0年貪5月泊）營銷戀篇公開傍發(fā)售晉階段（當(dāng)橡場簽障約的返客戶?，F(xiàn)場睬九五閉折優(yōu)印惠）推廣愚時間曲：20僻10柱年4殲月初彩-2杏01稍0年民5月俘底。翠（2旅個月奏）推出熊樓層牙：10箱層-可17陡層（居其他蚊樓層以繼續(xù)要預(yù)約鋪）推出怎套數(shù)姿：22重4套佳（但派在銷月售執(zhí)青行上殲有所鮮附加腹值）怖，累斥計可場售2袖65澤套預(yù)計取成交壟：17敘3套剝（9旦52尺2m杏2），醬當(dāng)期秘成交掃占有燒比率買33魚%、誓占總儉套數(shù)下52烘%。預(yù)計籃價格鋪：21照02被5元抽/m角2，晝?nèi)艄郎陜r下始調(diào)5訴%作剝?yōu)閮?yōu)級惠則援為1收99晝74傘元/折m2。銷售凍成交搜：約1像90劍19差萬元還，累灰計約勾30器06載9萬舉元。層數(shù)套數(shù)附加值面積（m2）金額（元）均價（元/m2）優(yōu)惠九五折均價內(nèi)部認(rèn)購期41提升至21500單套均可售2636.8256691630215001997410-12844481.109634365013-1456兩套起售2987.40634822502125015-1656四套起售2987.4061032582204301728五套以上起售1493.702912715019500優(yōu)惠九五折總價合計26514586.4230667726221025291343400第二相階段——祖銷售競預(yù)測遙（2駛01花0年似4月桑-2嘆01朵0年版5月岔）第三浙階段——液持續(xù)謊預(yù)熱屋階段確（退20蒜10苗年6桂月-貞20柏10齒年9利月）推廣夕目的抬：樹撫立產(chǎn)抗品品顯牌，倦形成襯品牌烈銷售薦力及磨產(chǎn)品鞏持續(xù)兆競爭朽力推廣桐策略莖：針創(chuàng)對產(chǎn)譜品消窯化結(jié)蔬構(gòu)，憑進(jìn)行蕉分類樸促銷厚推廣推廣翼主題點：俯瞰絕世界猛、成約就卓劍越罕見列城市蹲科技柔領(lǐng)地廟驚世插巨獻(xiàn)吩！營銷登篇媒介廈配合閃：⑴公嗽關(guān)活致動：偏針對稿性的撇主題難活動脅、客負(fù)戶關(guān)堡系的并維護(hù)沃與保走養(yǎng)⑵主條流報艘紙：滔僅在未項目帝關(guān)鍵化節(jié)點在或促灘銷期喘投放網(wǎng)絡(luò)墻：新惹浪、腦焦點稱網(wǎng)硬扁廣+樂軟宣戶外延：保乎持至差少兩激塊投戒放廣進(jìn)告路堪牌營銷傾篇第三慘階段——飾持續(xù)榨預(yù)熱熄階段伶（退20阻10抵年6駱月-版20私10游年9嶄月）營銷賞篇持續(xù)建預(yù)熱食階段（根執(zhí)據(jù)現(xiàn)芹場客售戶經(jīng)云營業(yè)頸態(tài)給喪予優(yōu)破惠最蜓低九搏折，扣平均納九五濁折）推廣段時間鞠：20近10富年6軟月初慢-2倡01溪0年阿9月宿底。蛇（4霸個月流）推出逆樓層農(nóng)：-2懷層、你-1蘭層、匙1-弄3層避、5旁-6狠層、射24耗層（音其他指樓層犯繼續(xù)旺預(yù)約疤）推出摩套數(shù)宴：33想套，仿累計己可售斑12看5套預(yù)計據(jù)成交競：63辣套（狗75耽85蒸m2），血當(dāng)期兔成交鐘占有培比率密50迫%、慎占總鄰套數(shù)清63異%。預(yù)計獨(dú)價格怕：21妄37尸3元陷/m殊2，醉若估偵價下章調(diào)5今%作江為優(yōu)創(chuàng)惠則行為2鄙03托04推元/嘴m2。銷售輕成交星：約1惱54墓02停萬元破，累紗計約您45跨47絨1萬林元。層數(shù)套數(shù)面積（m2）金額（元）均價（元/m2）優(yōu)惠九五折均價前期剩余925064.421139494502250020304-25643.9951519208000-111628.50195420001200013450.022700120060000271086.753477600032000優(yōu)惠九五折總價3、5、634799.20863856001800024141497.503743750025000308031487合計12515170.3832424367021373第三煌階段——姐銷售理預(yù)測野（爪20養(yǎng)10腳年6蠶月-庭20腸10裂年9游月）第四序階段——駱集中刃熱銷糾階段洽（2你01忘0年上10剖月-譽(yù)20香10洗年1恨2月軋）推廣濁目的秀：解靈讀產(chǎn)漁品優(yōu)劍勢、睡整合數(shù)傳播趙，保欣持旺指盛銷執(zhí)售力推廣痛策略條：保燥持主講流媒域體的屋投入陶量，股以產(chǎn)瞞品訴鉗求為盜主，品整合嚇傳播推廣沾主題派：**機(jī)*廣降場寸超漆5A懇辦公裁火爆集熱銷醋！營銷勺篇媒介疊配合果：⑴公肉關(guān)活信動：螞針對富特定奧客群邀的主丸題活射動、綁客戶摘關(guān)系宴的維買護(hù)與權(quán)保養(yǎng)⑵主劉流報租紙：曬活動丟或促綢銷發(fā)欲布網(wǎng)絡(luò)怖：新棵浪、霞焦點望、搜雖房網(wǎng)創(chuàng)新災(zāi)型推餐廣：兼貼片俯廣告詞、公家益海冤報、駱賽事恨看板數(shù)據(jù)怕庫直旦銷：供非生句產(chǎn)型版企業(yè)避DM求直投朗、高搏端俱琴樂部血直銷營銷憤篇第四狠階段——結(jié)集中更熱銷塞階段組（2廉01亡0年嶺10揭月-蘇20何10采年1循2月釘）營銷務(wù)篇集中扇熱銷產(chǎn)階段推廣綁時間奴：20自10屆年1銷0月榜初-完20卻10宴年1室2月冊底。吧（3秤個月低）推出雪樓層衛(wèi)：20始層-棵23聞層、裁25鼠層推出殊套數(shù)宏：13朝2套償（但趙在銷順售執(zhí)食行上醉有所叉附加應(yīng)值）零，累鴨計可鑄售1模94殖套預(yù)計騰成交委：63雄套（霸75幅85禁m2），信當(dāng)期至成交炮占有仗比率毀32蘇%、怎占總服套數(shù)掉75刷%。預(yù)計欠價格承：25灘02博4元玩/m星2，濤若估練價下幼調(diào)5酬%作霉為優(yōu)帽惠則席為2玻37墻72助元/劑m2。銷售蠟成交今：約1果23雄92也萬元細(xì)，累仁計約圾57臥86券3萬挑元。層數(shù)套數(shù)面積（m2）金額（元）均價（元/m2）優(yōu)惠九五折均價前期剩余627585159285000210002377220-231125984.50137643500230002516774.621936550025000優(yōu)惠九五折總價4（復(fù)式）1707.528537600050000381586500合計19416051.6440167000025024第四泄階段——異銷售蟻預(yù)測度（2限01課0年遙10里月-歸20荒10笛年1阻2月率）第五涌階段——姜清盤忽階段敵（2戚01諷1年且1月謙-2叮01洪1年衫3月女）推廣庭目的戴：整光合客低戶資躺源，繼盡快預(yù)去化苦剩余染單位推廣稿策略宏：以活現(xiàn)房導(dǎo)即得梳即用怨的理恥念，俗同時飯以訴慨求產(chǎn)好品為效主，芽集中降傳播推廣謙主題兼：**雀*廣凳場短科銜技精緊品房資保留吵熱銷上中。著。。營銷旗篇媒介困配合巾：⑴公疊關(guān)活呀動：診針對秧租售脫客戶側(cè)的主嫌題活按動⑵主醬流報箭紙：藍(lán)活動數(shù)或促病銷發(fā)解布網(wǎng)絡(luò)俱：新炊浪、付焦點囑、搜壁房網(wǎng)創(chuàng)新蹦型推切廣：腫貼片哪廣告透、公激益海概報、策賽事竊看板數(shù)據(jù)勻庫直暮銷：霜非生角產(chǎn)型閑企業(yè)為DM閥直投事、高策端俱求樂部遭直銷營銷王篇第五忍階段——膽清盤精階段糞（2夫01敲1年艙1月送-2暢01灰1年蹲3月剝）營銷遞篇清盤屆階段清盤楊時間滴：20渡11鍬年1尸月初王-2壟01蕩1年曲3月祝底。少（3漠個月即）清盤安套數(shù)注：剩余耗13誦1套快促銷窗活動莫（不輩包括投公司虛保留握房源爬）預(yù)計悄成交東：90聞%以爐上預(yù)計稠價格季：27恰39池0元朵/m糾2陳。銷售付成交輪：約2亞44檔78價萬元閱，累不計約鳳82概34趟0萬獻(xiàn)元。第五竟階段——強(qiáng)銷售柱預(yù)測按（2丘01鋤1年畫1月嬌-2摧01艇1年術(shù)3月圖）營銷倚篇按金艇座總創(chuàng)銷售醋面積女：3型95統(tǒng)90轟m纏2計哲算總銷持售金靈額折愁扣后刃：8覺23互40勝萬元銷售層可操討作均淋價為毅：2賭18乓00航元/弄m池2折扣饑后實墾現(xiàn)均刮價為瓶：2斤08暈00伏元/根m摧2預(yù)計陜整個胃銷售解周期救控制抵在1薄5-石18類個月燙左右銷售許預(yù)測做結(jié)論——叉（2務(wù)01斷0年貓1月練-2井01廳1年寺3月聞）推廣練策略-推廣貨媒體上選擇堪及媒嶄體運(yùn)讓用策馳略原畫則媒體刮運(yùn)用統(tǒng)策略暫原則毅：波峰催期集揉中風(fēng)墳暴式昏投放采。廣度朋與深癢度并義重。系列品表現(xiàn)廚跌宕埋起伏恥。新型極傳播置通道腐與傳野統(tǒng)通盟道互噴補(bǔ)。宣傳耳物料——項目率氣質(zhì)敵與產(chǎn)興品品踢質(zhì)完薦整傳峰達(dá)。營銷挪篇營銷婆篇推案效費(fèi)用假預(yù)算結(jié)合很目前晉房地電產(chǎn)廣齊告媒孔體費(fèi)影用行擔(dān)情與蘭市場犬平均父推廣墳投入遭預(yù)算殖，同舉時達(dá)惱到本憑案速釀度與異利潤節(jié)雙贏匠的最擊終目背標(biāo)，矮建議椒全案連推廣樣費(fèi)用妻投入壇控制康在總撫銷金漁額的哲1.糕2%泛左右尤；另昏外，楊在實途際操亂作過性程中枯，預(yù)冶留總積推廣桑費(fèi)用鑒20召%機(jī)肌動資歲金，滾據(jù)此巧說明其，推素廣費(fèi)寧用預(yù)和算約蒼在8午23梳萬元詞。39約59賊0平伐方米搏Ⅹ2英08碰00辦元/就平方掏米Ⅹ槽1%梁=8絨23姻萬元媒體分類媒體渠道運(yùn)用時期長效型媒體網(wǎng)絡(luò)、售樓處戶外、軟宣、道具包裝貫徹始終沖擊型媒體戶外、紙媒、廣播、展會、地鐵、轎廂廣告、業(yè)內(nèi)炒作開盤及重要目標(biāo)實現(xiàn)精準(zhǔn)型媒體活動、數(shù)據(jù)庫節(jié)奏控制創(chuàng)新型媒體貼片廣告、公益海報、賽事看板節(jié)點突破推廣艱媒體鴉方式殊選擇營銷年篇推廣她媒體振方式皺選擇營銷填篇媒體分類媒體渠道費(fèi)用比例金額（萬元）長效媒體網(wǎng)絡(luò)19%156.37售樓處戶外4%32.92軟宣4%32.92道具包裝9%74.07沖擊型媒體戶外10%82.3紙媒20%164.6廣播4%32.92展會10%82.3地鐵廣告3%24.69轎廂廣告業(yè)內(nèi)炒作7%57.61精準(zhǔn)型媒體活動8%65.84創(chuàng)新型媒體貼片廣告2%16.46公益廣告賽事看板合計——100%823銷售瀉策略營銷屠篇銷售崇策略核心駛：通過霜銷售召樓層替控制帶實廈現(xiàn)利私潤與戀速度扣的均環(huán)衡營銷海篇銷售勺策略執(zhí)行浮：各階匪段推迎案房杏源采相用分延層一辯房一商價制憲；各階午段的厭分層旋房源愁無規(guī)冶則性貢推出膚市場擔(dān)；各階妹段的坊價格鄭策略償采用潮爬坡勸制的扛方式冤；部分訴階段窩性推稻出的眼房源醒采取敏附加覺值銷芹售控扔制；對于趁各階幟段未朝推售悠的房丈源采全用先油期預(yù)弱約方投式；運(yùn)營支持信息反饋運(yùn)營支持信息反饋營銷中心市場中心企劃中心營銷配合總經(jīng)理營銷配合銷售總監(jiān)-1監(jiān)督總控匯報總結(jié)市場專案組資源支持聯(lián)動策劃創(chuàng)意專案銷售經(jīng)理－1客服主管－1客服專員-3資源支持聯(lián)動銷售主管－1置業(yè)顧問-8營銷還篇銷售糠團(tuán)隊目爸錄宏觀篇市場篇定位篇營銷篇合作篇1合作框模式全程誕營銷蔥,共廚創(chuàng)雙閉贏2渠道眼資源整合執(zhí)渠道嫂資源,確保啦現(xiàn)金墨回籠詮釋碌產(chǎn)品共價值,獲取帆利潤最大附化PA溉RT暮1—她—合投作模廁式全程營銷疑,共掙創(chuàng)雙許贏全程貍營銷凝服務(wù)冤內(nèi)容銷售足執(zhí)行籠部分:銷售球執(zhí)行盲策略格制定價格邁執(zhí)行堆策略并建議資金毒回籠薪計劃鎮(zhèn)建議營銷廣配合怎建議樣板噸房建姐議示范斷區(qū)建好議..疑..沫..企劃續(xù)執(zhí)行東部分:1.灑營銷劣策略辯、推刮廣主副題的醉制定2.吩分階繡段廣宰告策師略3.質(zhì)廣告詠媒體砌選擇鬧及設(shè)顧計4.拔銷售芳現(xiàn)場亞道具離設(shè)計5.違公關(guān)怕活動浮策劃紡及執(zhí)層行6.吧廣告偶效果楚分析缸及階制段性必策略7.清…送…市場岡跟蹤憂配合:階段政策降及市痛場變化薄跟蹤進(jìn)分析競爭跟樓盤京跟蹤鏟調(diào)研堅報告同質(zhì)恭樓盤影借鑒框分析售后裳服務(wù):貸款稀辦理產(chǎn)證釘辦理交房全程泉營銷俯服務(wù)旗費(fèi)用雙贏浮模式1.愧根據(jù)會目標(biāo)由完成訊狀況聰設(shè)定興代理售傭金竟比例2.糾溢價吧在乙蝕方完蠢成銷緒售目戀標(biāo)的敏90甜%后異，進(jìn)