北京城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場概況－培訓(xùn)

OverviewofBeijingandthepropertymarket

北京房地產(chǎn)市場概覽北京城市總體背景

北京是中華人民共和國的首都，是全國的政治中心、文化中心、金融中心，是國內(nèi)、國際交往中心，同時也是有3000年建城史和800年建都史的世界著名的歷史文化名城。北京是中國經(jīng)濟實力最強的城市之一。2002年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到3,130億元($378億)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為27589元（$3300）。2001年，城鎮(zhèn)居民人均居住使用面積17.6平米，折合建筑面積23.5平米。距離人均35建筑平米的小康舒適標(biāo)準(zhǔn)尚有較大距離。北京城市規(guī)劃區(qū)即北京市行政轄區(qū)，包括規(guī)劃市區(qū)和遠郊地區(qū)，總面積為16800平方公里。其中規(guī)劃市區(qū)的范圍，東起定福莊，西到石景山，北起清河，南到南苑，方圓1040平方公里。市區(qū)中心地區(qū)的范圍大體在四環(huán)路以內(nèi)，城市建成區(qū)面積491平方公里。截至2002年，北京市常住戶籍人口1134.5萬人，流動人口300萬，其中,城近郊區(qū)687萬人,遠郊區(qū)447.6萬人.2北京城市規(guī)劃及建設(shè)布局以天安門為中心形成的城市環(huán)線格局二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)（與歷史文化區(qū)域、地鐵環(huán)線、城市水系、綠化隔離帶的相關(guān)聯(lián)系）以放射性道路形成的對外高速路通道京昌高速路、京順快速路、京沈高速路、京承高速路、立湯路、京開高速路、京通快速路、京津唐高速路、京石高速路具有獨特文化價值或景觀的地帶與皇家建筑（故宮）、皇家公園有關(guān)與大型城市公園有關(guān)與傳統(tǒng)審美有關(guān)（西部山水、北部上風(fēng)上水、東部溫榆河等）以環(huán)繞二環(huán)的護城河、環(huán)繞四環(huán)的綠化隔離帶形成的獨有環(huán)帶景觀3北京城市規(guī)劃及建設(shè)布局圖（環(huán)線格局）故宮二環(huán)線三環(huán)線四環(huán)線規(guī)劃五環(huán)線東長安街西長安街4北京城市規(guī)劃及建設(shè)布局圖（放射性道路系統(tǒng)）故宮二環(huán)線三環(huán)線四環(huán)線規(guī)劃五環(huán)線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速京通快速京順高速立湯路京昌高速京承高速5北京房地產(chǎn)的分布及特點九大商圈：王府井、西單、前門、國貿(mào)、燕莎、京都（馬甸）、亞奧、公主墳、中關(guān)村熱點地區(qū)：5大熱點：CBD、奧運村、中關(guān)村、金融街、北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（亦莊）3條熱帶：環(huán)繞四環(huán)的綠化帶、環(huán)五環(huán)的綠化林帶預(yù)留地區(qū)、近遠郊區(qū)水系治理沿線多條熱線：城市地鐵及城市輕軌沿線地區(qū)（已經(jīng)通車的城市輕軌13號線、已經(jīng)開工的地鐵五號線、即將開工的地鐵四號線、十號線和奧運支線工程兩廣大街

6北京房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)（9大商圈）故宮二環(huán)線三環(huán)線四環(huán)線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規(guī)劃五環(huán)線燕莎馬甸亞奧國貿(mào)中關(guān)村王府井公主墳前門西單7北京房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)（5大熱點）故宮二環(huán)線三環(huán)線四環(huán)線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規(guī)劃五環(huán)線中關(guān)村奧運村金融街CBD亦莊開發(fā)區(qū)8北京房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)（綠化帶）故宮二環(huán)線三環(huán)線四環(huán)線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速京通快速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規(guī)劃五環(huán)線五環(huán)綠化帶四環(huán)綠化帶9北京房地產(chǎn)市場的熱點地區(qū)（地鐵）故宮二環(huán)線三環(huán)線四環(huán)線東長安街西長安街京石高速京開高速京津唐高速京沈高速京通快速機場高速路立湯路八達嶺高速路京承高速路規(guī)劃五環(huán)線地鐵5號線輕軌13號線地鐵4號線地鐵10號線內(nèi)環(huán)地鐵2號線地鐵1號線55441010131310地產(chǎn)類型及分布特點(1)：按價位分低端產(chǎn)品：5000元/平方米以下中端產(chǎn)品：5000～8000元/平方米高端產(chǎn)品：8000元以上按性質(zhì)分普通住宅高級公寓別墅按功能分住宅商業(yè)用房寫字樓工業(yè)用房及其他

按建筑形式多層板樓、小高層、高層板樓高層塔樓別墅（連排、雙拼、獨棟）按社區(qū)規(guī)模分大型社區(qū)中型社區(qū)小型社區(qū)按建筑密度分

低密度社區(qū)高密度社區(qū)11地產(chǎn)客戶類型及特點按購房目的解決住房改善住房條件作為第二居所購房商用（購買寫字樓、購買商住樓、商用功能住宅）投資性購買（購買寫字樓、住宅,主要用于出租，少數(shù)適時轉(zhuǎn)手）

按購房客戶群體特征來看舊城區(qū)改造后獲得拆遷補償?shù)木用駠衅髽I(yè)職工服務(wù)于外企、三資、私營企業(yè)的中高層白領(lǐng)老板、商人階層在京企事業(yè)單位、商務(wù)機構(gòu)外地駐京機構(gòu)外地居民購房海外機構(gòu)海外人士投資機構(gòu)、基金（目前較少）

12北京房地產(chǎn)的發(fā)展歷程1992年～1995年，改革開放初期，火爆起步階段，市場外向色彩濃厚1995年～1998年，宏觀調(diào)控下的調(diào)整階段1998年～2000年，需求拉動下的爆發(fā)性成長階段2001年～目前，個人購房時代的真正開始，逐步走向成熟的市場化階段,市場發(fā)展前景良好13北京房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程綜述(1992~1995)

1992年～1995年，改革開發(fā)初期，火爆起步階段，市場外向色彩濃厚政策滯后，市場起步晚北京1992年出臺土地使用權(quán)出讓暫行條例，同時頒布外商投資房地產(chǎn)的若干規(guī)定，以適應(yīng)北京對外開放的需要，從一開始,北京房地產(chǎn)就帶有很強的“外向型”色彩市場特征：境外市場標(biāo)定本土市場，房價居高高檔物業(yè)開發(fā)占較大比例住宅的商品化率低，個人購房比例極低供大于求，導(dǎo)致價格的下調(diào)及以后的調(diào)整供應(yīng)地段多在繁華的市中心區(qū)、熱點地區(qū)

14北京房地產(chǎn)的發(fā)展歷程(1995~1998)

1995年～1998年,宏觀調(diào)控下的調(diào)整階段政策取向：調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，確立了大力發(fā)展內(nèi)銷商品住宅的方向普通住宅開發(fā)成為重點市場特征：以財政支持的單位集體購房成為需求增長的主要動力個人購房主要以高收入階層為主在高檔物業(yè)價格下調(diào)的同時，普通商品住宅價格攀升物業(yè)的分布開始向北京的傳統(tǒng)建成區(qū)以外擴散15北京房地產(chǎn)的發(fā)展歷程(1999~2000)

1998年～2000年需求拉動下的爆發(fā)性成長階段

政策取向：1998年住房制度突破性改革，福利分房制度結(jié)束，引發(fā)需求爆發(fā)住房按揭制度推出并實行，降低了個人購房的進入門檻購房補貼政策出臺按市場經(jīng)濟原則調(diào)整了房地產(chǎn)的開發(fā)管理體制，取消了房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的壟斷，降低了房地產(chǎn)的準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量快速增加。市場特征：個人購房實現(xiàn)了從高收入階層到普通大眾的轉(zhuǎn)型，個人購房占絕對比例1998～2000是房地產(chǎn)需求及供應(yīng)在積累多年后的井噴階段，具有一定的特殊性16北京房地產(chǎn)的發(fā)展歷程(2001)

2001年，個人購房時代的徹底開始，逐步走向成熟的市場化階段

政府出臺了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的法規(guī)政策土地使用制度改革簡化政府審批程序，整頓和規(guī)范市場各相關(guān)環(huán)節(jié)，減免不合理收費，進一步優(yōu)化投資環(huán)境建立新的住房供應(yīng)體系完善住房金融服務(wù)房改政策到位，廉租房政策啟動，力圖啟動二級市場新的市場化貨幣化拆遷政策購買商品房的契稅調(diào)整

城市大型建設(shè)啟動：京開路、四環(huán)線等重要交通干線開通，CBD規(guī)劃方案確定，五環(huán)、地鐵八通線開工等等重大利好事件：申奧成功、加入WTO17北京房地產(chǎn)的發(fā)展歷程(2001)產(chǎn)品進一步多元化，品質(zhì)進一步提高，市場進一步的成熟帶來的競爭加劇和營銷創(chuàng)新洋設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)新形式（風(fēng)車形、筒中筒等）新概念（TOWNHOUSE、商務(wù)花園、國際社區(qū)、景觀住宅）產(chǎn)品設(shè)計（錯層、躍層、挑空、超高大堂、四季花房）新技術(shù)(采暖制冷方式、室內(nèi)通風(fēng)、保溫隔熱、直飲水、垃圾處理等)市場表現(xiàn)：個人購房總量達到1049.7萬平方米，比上年增長36%，個人購房比例高達93%，全市商品住宅平均價格達到4716元/平方米，較2000年上調(diào)159元，結(jié)束了自1997年以來連續(xù)三年的下滑趨勢；成為北京房地產(chǎn)市場具有重要意義的“拐點”18北京房地產(chǎn)的發(fā)展歷程(圖1)來源：北京市統(tǒng)計局19北京也房地岸產(chǎn)的還發(fā)展零歷程議(圖艇2)來源件：北廣京市恰統(tǒng)計水局20北京花房地診產(chǎn)的撥發(fā)展凝歷程預(yù)(圖按3)來源懸：北須京市休統(tǒng)計眼局21北京財房地被產(chǎn)的語發(fā)展熟歷程斥(圖葬4)來源雄：北川京市疑統(tǒng)計萬局22北京無房地岔產(chǎn)的極發(fā)展詠歷程街(圖觸5)來源伯：北汽京市藥統(tǒng)計甲局2320千03年1潮～5月房綿地產(chǎn)詳市場裳形勢恰已經(jīng)仁趨于乒穩(wěn)定據(jù)北匙京市膝統(tǒng)計崗局統(tǒng)腸計數(shù)秤據(jù)，題1～5月，徑北京看市房灶地產(chǎn)大投資漲完成25鄰4億元拌，同就比增碰長42塘%。其中汗，商脾品住仆宅投榴資15達4.欠1億元觀，同碰比增嫁長55鞋.4％，陽辦公著樓投肯資26炎.7億元億，同弦比增舞長75希.3％，傍商業(yè)蕩營業(yè)授用房紙投資13億元炒，同循比增燃長70據(jù).3％；房地糧產(chǎn)開省復(fù)工棵面積寫累計46篇80腳.4萬平府方米盼，增糠長31隆.7茶%；其中冬住宅誼面積34房誠40筑.9萬平旨方米仔，增雅長36瀉.2響%。商品的房銷槳售情闊況受SA傘RS影響丹，勢踐頭有掏所放淘緩，臺1～5月全但市共蹦銷售沿各類棍商品獨房21淋2.涌1萬平杏方米墾，同旺比增防長19源.5麗%，其倆中住準(zhǔn)宅20祖1.境6萬平閃米，舟同比虛增長20束.5％；北京鏡房地頃產(chǎn)市島場現(xiàn)梁狀24SA乞RS對北境京房質(zhì)地產(chǎn)波市場扣的影彎響影響烤是暫鏟時的厲，市仰場正剖在逐凱步恢蹤蝶復(fù)正烘常主要渾影響燃以下推幾個厘方面押：購房咐觀念偷上的帳變化產(chǎn)品寫的變爸化購房春偏好插的變理化物業(yè)絲式管理鋼的變絕化政府兄救市25各種銳類型沖物業(yè)幻玉及各彎區(qū)域算走勢高級嫂公寓TO因WN嫌HO景US寬E別墅寫字鮮樓市呆場熱點那地區(qū)CB張D地區(qū)校：中關(guān)紡村區(qū)膨域：亞奧桐地區(qū)辰：東四盼環(huán)及翠望京花地區(qū)西：中心連城區(qū)舟：南城衰地區(qū)暗：幾條遠典型類放射蘇線沿垂線地禁區(qū)：北京寄房地柜產(chǎn)的京發(fā)展聰前景26寫字米樓市何場分帝析Gr董ad退e坡A呼of秀fi堵ce榴r粘ev產(chǎn)ie索w甲級面寫字辨樓概及覽Gr預(yù)ad米e綿A想of撈fi照ce櫻p射ri金ce嶼a禾nd齡r鉤en塑ta琴ls甲級很寫字貿(mào)樓價昂格及胳租金Co饅mm涂er獸ci酷al扯/r你et注ai散l煎ma轉(zhuǎn)rk忍et紹r同ev具ie臂w商業(yè)吼、零撤售類攝物業(yè)課市場阿概覽Co絡(luò)mm拌er衡ci菠al增/r適et綢ai垂l惹ma稍rk暖et享p添ri炭ce泰s醋an改d期re刃nt乒al鉆s商業(yè)廣、零蒼售類升物業(yè)孟價格允及租扒金27Gr州ad襖e勿A燙of測fi口ce凱r滅ev肥ie漠w供應(yīng)癥量成交脆量空置微率空置親率平方慎米甲級專寫字廊樓概池覽來源茂：世煤邦魏購理仕28Gr桂ad辱e誤A紹of虹fi遙ce賠p勒ri汽ce子a忌nd爹r關(guān)en宰ta陜ls甲級笛寫字能樓價木格及罩租金蔬情況以1寸99澡3年折1季盡度價贏格為孕10有0以1魔99踢3年孤1季從度租千金為脆10榴0來源橡：世將邦魏銹理仕29Co帖mm敬er把ci失al賞/r雷et梨ai抖l聰ma罩rk眨et爛r如ev組ie休w供應(yīng)并量成交曠量空置盼率空置雁率平方潑米商業(yè)今、零仗售類砍物業(yè)僚概覽來源燒：世側(cè)邦魏李理仕30Co勒mm坑er論ci司al瀉/r誕et蜻ai壩l聚ma械rk暑et杯p灶ri宅ce失s郵an治d暴re扯nt劫al殲s租金$/有天平簡方米占營業(yè)超額之百謙分比固定豪租金扎（優(yōu)弦質(zhì)首輔層商般鋪）營業(yè)算額之陽百分臟比的憤范圍以營壘業(yè)額去計算板并設(shè)聞最低展保證菊租金（優(yōu)陡質(zhì)二嶼層商門鋪）商業(yè)隙、零魔售類禿物業(yè)待價格顏及租披金來源拘：世萍邦魏畢理仕31未來訊促進筐北京柱房地歪產(chǎn)市撇場的恨主要傅動力呈及因屋素需求瘦拉動福利分房制度的結(jié)束，使購房成為必需收入水平提升，原住房的低品質(zhì)，促進住房需求的升級換代城市建設(shè)促進無房戶、城市拆遷戶的住房問題的解決購買房地產(chǎn)作為一種長期安全的投資截止2002末，北京常住戶籍人口1134.5萬人，流動人口300萬人。北京本地人存在對住宅的巨大需求北京的首都地位、日益國際化、良好的投資生活環(huán)境吸引越來越多的外地人、外國人來京經(jīng)商、投資、學(xué)習(xí)、居住。外地或外國政府、機構(gòu)、企業(yè)、個人常駐北京的人數(shù)持續(xù)增長，從而存在對北京物業(yè)的巨大需求，尤其是高端物業(yè)市場。駐京外地人、外籍人士對北京高端物業(yè)存在較大需求。（北京市已與72個國家和124個首都和大城市有友好往來關(guān)系，其中已與23個國家的26個城市建立了友好城市。北京現(xiàn)有外國駐華大使館144個，國際組織和地區(qū)代表機構(gòu)18個，外國新聞機構(gòu)185個。在北京設(shè)立的國外駐京代表機構(gòu)已超過7000家，外國留學(xué)生13000多人。）32未來意促進槳北京傷房地憶產(chǎn)市攤場的凡主要曬動力辛及因披素對未雕來需掛求的廚估計預(yù)計乎北京稍未來3～5年內(nèi)弟，住葛宅銷泡售面笑積將駛在12兄00萬平批米/年項目單位199619971998199920002001年平均遞增%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元6886781384729183103501157811%城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積平方米13.814.415.015.916.817.65%北京澡城鎮(zhèn)爐居民杠人均掘可支薪配收膛入保養(yǎng)持11讓%的年賄增速負，20遙01年，膀個人騎收入加超過60蜻00翼0（$7召30松0）的匹人數(shù)貪增長熊較26蒜0%，新券富階悅層規(guī)就模在束不斷傘壯大磚中。北京竹城鎮(zhèn)贈居民抱人均底住房米使用逐面積涌以每縣年5%年平陜均增牙長速攤度遞攻增。以20忽01年為亡基數(shù)多，每鋒年增燭幅為0.至88平米賽，換約算為牌建筑身面積0.摘88÷0.姜75檢=1寫.2平米暢。即使堤假定福未來助五年撞，北搭京城筒鎮(zhèn)居撇民新府增住足房建產(chǎn)筑面袖積為1.鏟2平米/年那末炊新增勻需求減的總罵量是1.塵2平米/年×78絨0萬常扎住城匯鎮(zhèn)居蘿民=9懲36萬平錦米/年再考懲慮到30若0萬流肢動人夜口帶徐來的翁需求拾增量津，新宣增需償求即工使按棋對半簽，即0.起6算：流動弟人口鑒帶動工的新饒增需話求為0.堅6平米/年×30回0萬=1隙80萬以上膛二者素合計蠻：未攤來五址年的攝總有腦效需吹求應(yīng)籌當(dāng)在11偶00萬平脆米左揉右。斧考慮綠到人耕口的旺自然伸增長漫、城環(huán)市化瓣進程勤、外液地人拿口更鍋多地旬涌入民，未毀來的配市場充需求詞只會伏增加商，而鵝不會勸減少躁。33未來凡促進付北京孩房地經(jīng)產(chǎn)市擾場的裝主要恰動力尊及因衡素對未鉆來需企求的爆估計僅由誓于市盜政拆財遷和稍危改焦的住破房需夏求，棗每攀年就岔需要買新增驢住房堵要求漢50潮0萬環(huán)?！笆捨濉笔科陂g表，北遲京市遼確定廉了改帽造城怎區(qū)和立關(guān)廂桌地區(qū)鄉(xiāng)豐危舊希房1味64個片，鮮四、斥五類探房3應(yīng)03丸萬平挨方米怎的總漆體目匪標(biāo)，轎涉及傘房屋究總量貍93民4萬樣平方撥米，睡其中球危舊著房7摘55滑萬平糖方米取，需徹動遷錄居民摧34壇萬多特戶，忌近1闊20浴萬人塔，其襪間將片通過幻玉房改宋帶危即改、頓市政態(tài)拆遷誼和開前發(fā)經(jīng)傻營帶貫危改售戶等壓多種儲方式皂基本萍完成灘城區(qū)擱危舊船房的事開發(fā)迷和改政造，各市政蔬拆遷綿戶和屈危改蒜戶對包住房物的需置求量座將加商大，滴按每炊年平般均安礎(chǔ)置2氏4萬訴人，友每人況20柜平方節(jié)米建肥筑面趣積的祝低限鐵標(biāo)準(zhǔn)頁，年晌需求煩就達亮到約野為4總80討萬平責(zé)方米盯，成芽為未礙來需奶求的首主力暗。再考儀慮到惰除此興之外盞其他楚購房蟻者：擋無房藝首次粥購房健、二征次置反業(yè)、凝升級趁換代涌置業(yè)從、投否資性墊置業(yè)篩、外筋地人而置業(yè)護等，蜻保守溝預(yù)計牧其總默量將業(yè)在6味00樓～7艱00融萬平愉方米督，因痕此未梅來總曾有效浙需求今在1全10掏0萬傅平方兆米是塞有保插證的甜。再換莊一個旁角度矮來看玩：34未來旁促進轟北京霸房地謙產(chǎn)市鄰場的踏主要痛動力車及因劑素（重來要利捐好因積素）政府武政策續(xù)進一船步規(guī)麻范透鮮明居民頸購買刪力大潤幅提滔升政府結(jié)已經(jīng)彎將房圣地產(chǎn)核產(chǎn)業(yè)脾列為甩北京煎最重放要的匙經(jīng)濟慌支柱澤產(chǎn)業(yè)悟，成幕立土干地儲迎備中味心，斃規(guī)范賠一級井市場蕉，同掉時將珠開放乓公房竟上市蔥，啟社動二屈手房枝市場夠；金融山服務(wù)游力度若加強騰（住內(nèi)宅投明資基幅金、們按揭敢保險沉、房冊地產(chǎn)閉證券介化、根住房暖擔(dān)保宇機構(gòu)破等）溉、進圍一步毯完善遇法規(guī)鉤體系傘（住核宅法兄、物密業(yè)管遭理法神┉）譯、加每大執(zhí)肝法力御度（壯保障闊產(chǎn)權(quán)輔人利崇益┉箏）至20偷02年，軍北京誤人均GD壯P2疼75纖89元，挪約$鄭330楊0，居榜民可臺支配歌收入某年已譜經(jīng)連目續(xù)6年增獎長10碎%，居櫻民的睬住宅邀購買稈力增顛加，聰投資延購房狀意識瓶增強府；“消費窮的示怕范效架應(yīng)”，居羅民擁煩有汽鑼車數(shù)定量將悶增加規(guī)，改揮變了澡居民悲的出旋行方呀式，敏對住果房的鑰郊區(qū)笛化、咳大型蒸化、滅舒適頭化需帽求提尤高。根據(jù)藏稅務(wù)者局統(tǒng)容計，茫20仇01楊年全智年收迅入超涂過6卻萬元傳人民笑幣的織個人橋增逾化26蜘0%儲，預(yù)圖計高有收入基階層禁將繼棉續(xù)增朽大35未來面促進吧北京僵房地某產(chǎn)市定場的伍主要賞動力商及因灶素（重頌要利臨好因潮素）北京狹城市省化步賢伐進何一步堵加快市中板心舊凝城改挖造：“十次五”納期間丸，城磁區(qū)企睡業(yè)整胞體搬真遷13罷4家，蘋轉(zhuǎn)讓士占地塵面積歇將達拘到60碌0多萬竄平方俯米；泡在城阻近郊廚區(qū)建震成12柜5平方注公里鍵的城洞市綠錄化隔餓離帶么；基速本完閃成城住區(qū)現(xiàn)脾有30冷3萬平凝方米督嚴(yán)重廉損壞慎和危隸險房法屋的羨改造它任務(wù)位，涉權(quán)及動錫遷居尚民約34叔.7萬戶掃，住梢房93帶4萬平憶方米質(zhì)。邊緣刃集團適建設(shè)：市區(qū)膠是城額市的妖主體瀉，政獄治、屬文化拐中心銳功能峽和各厚項經(jīng)四濟功膛能集忙中體齡現(xiàn)的唱地方隔，是烘按“伍分散寨集團鼓式”費布局蹤蝶原則曉，由綱市區(qū)麥中心砍地區(qū)面和環(huán)量繞其牙周圍蔽的北振苑、棉酒仙勇橋、誤東壩訪等10個邊合緣集訴