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關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問題

中國銀監(jiān)會(huì)政策法規(guī)部 徐XX/處長房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題房地產(chǎn)貸款增長過猛

1998年,商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2680億元,2002年達(dá)到6616億元,年均增長25.3%；個(gè)人住房貸款余額1997年為190億元,2002年達(dá)到8258億元，年均增長113%以上。截止2003年11月，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為7532億元，個(gè)人住房貸款余額為11412億元，保持了增長的勢頭

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個(gè)人貸款余額占整個(gè)貸款余額的比例不高,但發(fā)展態(tài)勢迅猛.必須重視風(fēng)險(xiǎn)防范.房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題國內(nèi)商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款）的手段和能力均很不足房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問題2002年11月份,人行對部分城市商業(yè)銀行2001年7月1日至2002年9月30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查,共抽查房地產(chǎn)貸款20901筆,金額1468億,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款3654筆,金額1380.5億,個(gè)人住房貸款12158筆.金額44.1億,調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的9.8%和24.9%.防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施1.要加強(qiáng)對銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控1)央行采取了一系列調(diào)控措施,121號文對高檔商品房,別墅開發(fā)土地儲(chǔ)備貸款等作了原則要求.2)各行都加大了對抵押物與信用擔(dān)保方的核實(shí)力度但須解決貸款在使用中所面臨的風(fēng)險(xiǎn),如:惡意騙取,挪用,故意違約解決辦法:建立全面評估貸款對象的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款風(fēng)險(xiǎn)提示的通知一、密切關(guān)注由于政策變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款時(shí)，應(yīng)密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化對銀行貸款的影響，認(rèn)真研究國家有關(guān)法律法規(guī)對土地審批權(quán)限、出讓方式等方面的規(guī)定，掌握國家有關(guān)土地管理法律法規(guī)和政策變化，關(guān)注和監(jiān)測政策變化對貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響范圍和程度防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施二、確保貸款項(xiàng)目合法合規(guī)。土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的項(xiàng)目，必須符合法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃，以及土地利用總體規(guī)劃防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施三、依法審查貸款擔(dān)保主體、承貸主體的資格與履約能力，切實(shí)防范此類貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)依法嚴(yán)格審查土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款擔(dān)保主體的合法性，嚴(yán)格審核企業(yè)實(shí)際擔(dān)保能力，以及出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后擔(dān)保主體或擔(dān)保資產(chǎn)的可執(zhí)行性，防止擔(dān)保虛置，或者在執(zhí)行過程中出現(xiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施四、準(zhǔn)確評估權(quán)利質(zhì)押或資產(chǎn)抵押的實(shí)際可實(shí)現(xiàn)價(jià)值，關(guān)注土地價(jià)格的周期性變化。發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，主要是以土地儲(chǔ)備公司（中心）土地使用權(quán)質(zhì)押，以土地使用權(quán)出讓收益為未來還款保障。部分地方因?yàn)橥恋貎?chǔ)備和土地儲(chǔ)備貸款管理缺陷較多，土地真實(shí)價(jià)值被過分高估；或仍采用協(xié)議出讓、低價(jià)出讓的方式處理儲(chǔ)備土地，使得地價(jià)不確定因素較多。這些情況都可能使未來土地出讓所產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流不足以償還銀行貸款，銀行貸款面臨較大的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)予以高度關(guān)注。防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施五、注意控制貸款集中度，加強(qiáng)信息溝通。部分地方城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款總量已大大超出了地方政府的財(cái)政還款能力，少數(shù)地方甚至超過了未來幾年地方政府財(cái)政收入及土地收益總和。要建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的信息通報(bào)機(jī)制，嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款的集中度風(fēng)險(xiǎn)，防止競相向某些地區(qū)的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)放貸款，出現(xiàn)因地區(qū)集中度過高導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)積聚防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)采取的措施六、建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款還款能力評估體系，持續(xù)監(jiān)測還款能力的變化。要根據(jù)審慎原則，尊重這類建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和規(guī)律，按照土地儲(chǔ)備的獲取途徑、管理水平、土地使用權(quán)的出讓方式、市場價(jià)格預(yù)測等因素，建立土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款評估體系，尤其是對未來現(xiàn)金流量的變化要持續(xù)地、科學(xué)地監(jiān)測和評估，及時(shí)認(rèn)真地作出授信和授信變化的決策。要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸索規(guī)律，銳意創(chuàng)新，努力提高工作水平和效率。

七、注意分類指導(dǎo)，有堵有疏。嚴(yán)格控制不符合審慎經(jīng)營原則或達(dá)不到貸款標(biāo)準(zhǔn)的土地儲(chǔ)備貸款和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款。要繼續(xù)大力支持一切符合貸款條件的此類項(xiàng)目，對風(fēng)險(xiǎn)狀況出現(xiàn)變化的項(xiàng)目也要具體問題具體分析，注意區(qū)別對待，積極做好工作，加強(qiáng)與客戶的溝通工作，不搞“一刀切”。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的政策目標(biāo)銀監(jiān)會(huì)于2004年2月26日---3月26日將<<商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引>>在網(wǎng)上公示,至今仍在根據(jù)各方意見作修改.政策目標(biāo):1.希望房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展2.規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù),保證貸款的安全3.提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理能力4.實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)籌資的多元化內(nèi)容介紹一.貸款分類1.土地儲(chǔ)備貸款2.房地產(chǎn)開發(fā)貸款3.個(gè)人住房貸款內(nèi)容介紹土地儲(chǔ)備貸款:向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā).整理的貸款.土地儲(chǔ)備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機(jī)構(gòu)內(nèi)容介紹目前國內(nèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的運(yùn)做模式一是市場主導(dǎo)型:特點(diǎn)是:收購.儲(chǔ)備計(jì)劃向政府報(bào)批.地塊范圍根據(jù)政府的要求劃定, 其他由市場主導(dǎo)(上海)二是政府主導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合:特點(diǎn)是政府壟斷一級市場,市場土地特別是經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地統(tǒng)一由政府供應(yīng)以招標(biāo)拍賣方式出讓內(nèi)容介紹三是政府主導(dǎo).土地資產(chǎn)與市場運(yùn)作相結(jié)合模式特點(diǎn)是:政府規(guī)定用于儲(chǔ)備的土地范圍,政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行收購.儲(chǔ)備.并受政府委托作為國有土地資產(chǎn)代表內(nèi)容介紹市場經(jīng)濟(jì)國家土地儲(chǔ)備融資體系介紹特點(diǎn):具備完善的地方政府舉債制度和債權(quán)市場如:瑞典斯德哥爾摩市政府通過部分政府稅收.國家養(yǎng)老保險(xiǎn)基金.銀行貸款.國家銀行發(fā)行的公債及租售土地的收入荷蘭征購?fù)恋氐馁Y金來源:荷蘭城市銀行的貸款.商業(yè)機(jī)構(gòu)貸款.政府財(cái)政收入內(nèi)容嘗介紹我國班<<嚼預(yù)算梢法>束>地站方政樂府不泳準(zhǔn)舉轟債土地潮儲(chǔ)備股領(lǐng)域軍的信琴貸集誓中性惑風(fēng)險(xiǎn)雪須關(guān)灰注內(nèi)容餐介紹土地墳儲(chǔ)備真機(jī)構(gòu)逆信貸將風(fēng)險(xiǎn)銹管理逢的問籍題由于滴較強(qiáng)騰的政番府背伙景,估銀行談對其霧整體沿運(yùn)營華情況能風(fēng)險(xiǎn)菊較難踢把握牙.一是射信用鞠透明豎度低粘,信樸貸監(jiān)仇督無堪法發(fā)茅揮二是艷資本抹金補(bǔ)潔充不糞到位三是喊貸款敗方式字以信商用為賣主內(nèi)容醫(yī)介紹x市寺轄政滾府土文地儲(chǔ)抹備機(jī)核構(gòu)有汗關(guān)情供況調(diào)縱查表單位盤：畝竿、萬拖元19恢99乳年棗2麻00銹0膝20池01醉年當(dāng)年敲累計(jì)輪收購渡土地障量溝24挨56嫩69贊84雖7咳36帝7當(dāng)年凍累計(jì)熱提供晨土地暗量值10肯79兇2刑55悉3池49逮01年末湯土地榜庫存耀量噸15蠟29含59宗19予8忙15段8當(dāng)年摟累計(jì)碰投入剩收購絮資金舍1載27思99峰3扎2攝07影25困1瘦2邪02浩47刺8當(dāng)年塑累計(jì)毅收回主資金跌1輩77進(jìn)99披6婚4億31內(nèi)83強(qiáng)1恐7削43逢28講1當(dāng)年柏累計(jì)廟上繳漸財(cái)政病資金師62旗43惠0乳2憶46塊61擦0盒5現(xiàn)24分57計(jì)6年末而土地鋪儲(chǔ)備及機(jī)構(gòu)那資本侵5仆63膠5飼10貼19刮1壺12濱16貸6年貸券款余肥額替1饑84萍00專1瘦06童45棵0祖2簽26舊76屈3內(nèi)容伶介紹結(jié)論反:從嚴(yán)滋管理吵土地寺儲(chǔ)備鐵貸款腥,避厭免風(fēng)叉險(xiǎn)過狹度集喚于金攀融機(jī)花構(gòu)內(nèi)容稍介紹房地揉產(chǎn)開耽發(fā)貸牌款的組風(fēng)險(xiǎn)鏡管理魔的要磨點(diǎn)1.學(xué)項(xiàng)目殿資本駝金比存例要瘋求人行嘆12計(jì)1號曲文:乞房地藝產(chǎn)開鉆發(fā)企蝦業(yè)申鈴請銀縫行貸它款其戲自有逢資金泊(所創(chuàng)有者吊權(quán)益炕)應(yīng)差不低竊于開酬發(fā)項(xiàng)要目總您投資腹的3蟻0%鐵.國發(fā)津[2顧00每4]用13壇號國猛務(wù)院防關(guān)于何調(diào)整憐部分畝行業(yè)源固定煙資產(chǎn)超投資頁項(xiàng)目艦資本夸金比事例的誕通知途規(guī)定葵:房架地產(chǎn)懼開發(fā)姥項(xiàng)目奔(不縫含經(jīng)銀濟(jì)適撈用房泉)資暢本金糕比例融由2漆0%招提高遺到3館5%妖以上年.內(nèi)容霸介紹2.婦四證貢齊全國有球土地穿使用協(xié)證.品建設(shè)術(shù)用地令規(guī)劃桿許可栽證.插建筑朝工程滾規(guī)劃榨許可社證.熟建筑波施工講許可棟證3.經(jīng)應(yīng)對藍(lán)有逾叢期未繳還款斃現(xiàn)象拋或欠拿息現(xiàn)擔(dān)象的壇房地臟產(chǎn)開廉發(fā)企揚(yáng)業(yè)的笑銷售鼠款進(jìn)虧行監(jiān)燈控,爬防止渡其挪譽(yù)用該查銷售先款開西發(fā)其況他項(xiàng)黎目或容作其遞他用片途4.叔關(guān)注切國家聽政策疾及市辨場變被化對餡房地澡產(chǎn)開剝發(fā)項(xiàng)色目的喊影響內(nèi)容管介紹個(gè)人曲住房頁貸款武風(fēng)險(xiǎn)述管理屈要點(diǎn)1.介個(gè)人墻住房燦貸款欄申請霧表要捐素借款肥人基滋本情坑況.您借款勁人收形支情旺況.棚借款坊人現(xiàn)務(wù)住房淚情況蘭.借扒款人督購房周貸款蓄資料陪.擔(dān)挑保方綠式.客借款弓人聲辯明要吸素內(nèi)容油介紹2.詳關(guān)于候統(tǒng)一壩個(gè)人現(xiàn)購房晶借款旗申請置表與廢風(fēng)險(xiǎn)也評估觀書統(tǒng)一貧表格紹的運(yùn)耐用將金客戶犯的信啄息標(biāo)訂準(zhǔn)化腥，這睜不僅呈有益襖于各糧銀行難減低質(zhì)成本生，提類高效煉率，槍同時(shí)現(xiàn)保持殼數(shù)據(jù)矮的統(tǒng)蕉一性丸，為剃銀行像后期材的一有系列砌工作德，如膀貸后右管理朱、組淋合管專理、逢引入超按揭襯保險(xiǎn)落以及福最終疑的資豈產(chǎn)證折券化鋼奠定朽良好絨的基儲(chǔ)礎(chǔ)，愚也有璃利于丙相關(guān)船機(jī)構(gòu)攜統(tǒng)一脅征信覽系統(tǒng)聚的建矩立和貫完善居。美國神是全薯國統(tǒng)途一使柿用標(biāo)狐準(zhǔn)的太個(gè)人蝕購房彼借款慚申請穩(wěn)表及賠風(fēng)險(xiǎn)炒評估死報(bào)告3.犧關(guān)于伐償還井比例償還套比率勤是審木慎評偉估借斯款人康還款藥能力軟的有隊(duì)效依見據(jù)每比與住房萌貸款陸的月候還款錯(cuò)支出尺與月蛇收入岡比月所液有債淘務(wù)支爽出與擁收入典比國外帝對審斤核申費(fèi)請人矮的每釋月供游款支用出、扣每月零所有司債務(wù)揭支出拘及每既月收翼入的涌關(guān)系奪都有紛一套勺嚴(yán)格圈的要箏求，并確猛定一量個(gè)比此率來蓮判斷倍是否蕉供款垮額過雅高而讀影響舟借款鉤人的脂償還淹能力內(nèi)容盡介紹內(nèi)容茫介紹美國漂制定割的兩捷個(gè)比侵率為妖28耗％和召32遍％而香儀港的謙金融暮管理請局將校所有它債務(wù)片支出盞與收油入比流定為分60?。ヒ话闫愀蹓紊虡I(yè)袋銀行收將上衣述兩荒個(gè)比剪率定厭為4求0％杜（每摸月供營款/爪收入策）及糞60略％（似每月蘭債務(wù)槳/收小入）內(nèi)容券介紹我國搶制定石比例媽的相基關(guān)問衡題1)集具體約比例桶的確正定2)增執(zhí)行仰中的陽難點(diǎn)內(nèi)容習(xí)介紹4.新血建房芽的評繡估必要宇性:曠商業(yè)臨銀行兼對項(xiàng)藥目樓蘿盤發(fā)元放個(gè)北人貸俯款應(yīng)庫根據(jù)任樓盤該的價(jià)謎值,忽未來高發(fā)展湊及潛蠢在風(fēng)劫險(xiǎn)等友方面畢制定典最高單貸款饞比率垂.防晨范房航產(chǎn)貶雪值時(shí)菌出