住宅小區(qū)項(xiàng)目營銷策略總綱

xx營銷策略總綱2010.9[xx營銷策略總綱]目錄：一、整體營銷目標(biāo)設(shè)定二、品牌戰(zhàn)略愿景三、項(xiàng)目現(xiàn)狀起點(diǎn)四、核心問題聚焦五、核心策略梳理六、戰(zhàn)略路徑規(guī)劃七、整體推售策略八、整體品牌管理策略九、一期營銷推廣模式十、一期價(jià)格研判及價(jià)格銷控策略十一、一期品牌推廣媒介策略十二、一期開盤前營銷活動(dòng)組織十三、整體營銷推廣費(fèi)用預(yù)算一、整體營銷目標(biāo)設(shè)定[xx營銷策略總綱]營銷階段推出幢號(hào)總套數(shù)推出套數(shù)實(shí)現(xiàn)均價(jià)實(shí)現(xiàn)條件去化量銷售回款10月17日一期開盤1、2、3、5號(hào)樓651套280套5500元每平米園林景觀100套6000萬10-11年5月1、2、3、5號(hào)樓551套551套5900元每平米營銷中心200套12890萬6月-9月1、2、3、5號(hào)樓351套351套6100元每平米樣板房180套12078萬9月-12月1、2、3、5號(hào)樓171套171套6300元每平米配套設(shè)施171套11850萬總計(jì)4幢651套6000元平米651套42818萬1、整體年度營銷目標(biāo)：[xx營銷策略總綱]二、品牌戰(zhàn)略愿景[xx營銷策略總綱]全面超越競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)導(dǎo)者品牌產(chǎn)品支撐地段支撐物管支撐最具價(jià)值感的高性價(jià)比時(shí)間產(chǎn)品社區(qū)支撐景觀支撐品牌支撐全面引領(lǐng)高檔榮耀生活樣板社區(qū)高綠化率、城南高度、城南視野盡收眼底城南升值潛力的成熟地段、自由配套+周邊配套一應(yīng)俱全真正品質(zhì)生活樣板，全封閉保姆式安全放心社區(qū)貴州龍聯(lián)姻企業(yè)，東山美廬高端住宅開發(fā)商品牌戰(zhàn)略愿景：終級(jí)愿景[xx營銷策略總綱]三、項(xiàng)目現(xiàn)狀起點(diǎn)[xx營銷策略總綱][xx營銷策略總綱]1、工程方面：目前一期尚有拆遷尚未完畢，3#、5#號(hào)樓提前封頂，園林示范區(qū)年底開放，營銷中心和樣板房的工程進(jìn)度尚達(dá)不到銷售和展示條件，進(jìn)度需要加快；2、銷售方面：臨時(shí)售樓處10年6月28日啟用以來，截止10年9月15日，登記客戶超過150組，但是因?yàn)轫?xiàng)目目前產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)、公建裝修標(biāo)準(zhǔn)、物管安防標(biāo)準(zhǔn)、景觀方案等尚未最終確認(rèn)，再加上戶型模型無法展示、銷售物料不全等因素影響，登記客戶的有效度大打折扣，長時(shí)間的淺度客戶接觸使得客戶流失也比較嚴(yán)重，目前已登記客戶的成交率估計(jì)在20%以內(nèi)，重新拓展客戶渠道和重新找對(duì)目標(biāo)客戶迫在眉睫；3、推廣方面：目前為止的前期整體推廣有限，來電來訪主要集中在路過和工地墻體兩個(gè)渠道。針對(duì)目前全面營銷推廣工作基本尚未啟動(dòng)的現(xiàn)狀，開盤前的推廣蓄水工作只剩一個(gè)月時(shí)間，推廣要迅速打開局面，時(shí)間緊、任務(wù)重。項(xiàng)目現(xiàn)狀起點(diǎn)：四、核心問題聚焦[xx營銷策略總綱][xx營銷策略總綱]核心問題聚焦：品牌優(yōu)勢(shì)未能形成品牌信任度不夠開發(fā)品牌未能形成信任度開發(fā)企業(yè)品牌承諾和產(chǎn)品質(zhì)量未能形成信任度消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目邊緣化主城版塊的接受度差消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的高端品質(zhì)認(rèn)知度不夠和消費(fèi)者間的有效傳播渠道未建立跳出競(jìng)爭(zhēng)的差異化品牌識(shí)別系統(tǒng)未建立期房銷售無法形成眼見為實(shí)的品牌體驗(yàn)區(qū)域房地產(chǎn)的有限市場(chǎng)特性決定需求有限區(qū)域房地產(chǎn)的總價(jià)控制市場(chǎng)特性決定價(jià)格高度敏感區(qū)域房地產(chǎn)的供小于求特性決定品牌資源擴(kuò)展面窄品牌認(rèn)知度不夠品牌體驗(yàn)不夠品牌環(huán)境惡劣我們有很多可利用的先天品牌資源，卻未能整合成強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)跳出競(jìng)爭(zhēng)！核心問題五、核心策略梳理[xx營銷策略總綱][xx營銷策略總綱]核心策略框架：線上(企業(yè)品牌)線下(項(xiàng)目品牌)資源整合，兩線平行，兩線并進(jìn)!線上線上塑造可信賴的企業(yè)品牌制造品牌高度形成品牌影響打造具備強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目品牌強(qiáng)化識(shí)別制造體驗(yàn)活動(dòng)貫穿有效溝通[xx營銷策略總綱]核心策略梳理：兩線并進(jìn)品牌整合強(qiáng)化品牌識(shí)別視覺識(shí)別出位（視覺形象）行為識(shí)別升級(jí)（終端服務(wù)）現(xiàn)場(chǎng)售樓處格調(diào)生活體驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)景觀示范區(qū)體驗(yàn)成熟配套高端品質(zhì)體驗(yàn)活動(dòng)營銷客戶管理升級(jí)（數(shù)據(jù)庫共享、“兆基會(huì)”）行銷渠道創(chuàng)新（同業(yè)攔截、陌拜團(tuán)購、經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò))多終端展示（銀行及其他高端營業(yè)場(chǎng)所）制造品牌體驗(yàn)激發(fā)品牌熱點(diǎn)構(gòu)建品牌渠道理念識(shí)別超越（“沒有遺憾的作品”）現(xiàn)場(chǎng)樣板房未來生活體驗(yàn)形成品牌影響制造品牌高度公關(guān)活動(dòng)、專家說法、新聞?shì)浾撝圃斐鞘羞\(yùn)營高度（“城市精品運(yùn)營商”）品牌連鎖高度（“有成功經(jīng)驗(yàn)的品牌”）品牌實(shí)力高度（“貴州龍旗下開發(fā)商”）線上線下六、戰(zhàn)略路徑規(guī)劃[xx營銷策略總綱][xx營銷策略總綱]工程線銷售線推廣線101112123456-8910-123、5號(hào)樓封頂3、5號(hào)樓外立面園林景觀開放營銷中心開放二期開工樣板房開放10.17內(nèi)部開盤第二批次蓄客第二批次開盤200套第三批次銷售第四批次銷售新春佳節(jié)賞家活動(dòng)營銷中心開放品鑒活動(dòng)新王府真生活活動(dòng)日慶五一樣板生活館體驗(yàn)日中秋VIP領(lǐng)卡聯(lián)誼會(huì)客戶聯(lián)誼3萬2萬3萬3萬2萬推廣線圍繞活動(dòng)營銷展開,含事前預(yù)告和事后報(bào)道總費(fèi)用約20萬(其中平面媒體費(fèi)用預(yù)算在5萬以內(nèi))。5萬5萬元旦準(zhǔn)業(yè)主紅酒會(huì)暨園林景觀開放活動(dòng)配套設(shè)施展示七、整體推售策略[xx營銷策略總綱][xx營銷策略總綱]1棟共放279套，實(shí)際F、B戶型全放，共180套2棟共放124套，實(shí)際33套3棟共放124套，實(shí)際33套5棟共放124套，實(shí)際33套整個(gè)推售策略為中盤量中頻次推盤，房源分4批次推出，每次開盤形成一個(gè)節(jié)點(diǎn)爆發(fā)，在第一次開盤后房源后，第二批次開始蓄客，準(zhǔn)備下一次房源順勢(shì)開盤推出，每批次利用價(jià)格杠桿對(duì)房源進(jìn)行控制和保留。北緊挨居民樓靠近貴黃公路1棟279套3棟124套架空層綠化南建材裝飾城東緊挨建材裝飾陳門面和居民樓靠近花溪大道西二期靠近后曹鄉(xiāng)人民醫(yī)院5棟124套2棟124套第一次看盤房源控制八、整體品牌管理策略[xx營銷策略總綱][xx營銷策略總綱]順延一個(gè)目標(biāo)預(yù)期目標(biāo)(高價(jià)快銷)的實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者品牌的建立時(shí)間產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)/主城城郊成熟地段價(jià)值實(shí)現(xiàn)景觀價(jià)值實(shí)現(xiàn)/高端生活樣板價(jià)值實(shí)現(xiàn)品牌公信價(jià)值實(shí)現(xiàn)/超越性物管價(jià)值實(shí)現(xiàn)[xx營銷費(fèi)策略歲總綱嶺]如何修成功?構(gòu)建野強(qiáng)有櫻力的“品牌獨(dú)圣經(jīng)”挖掘弟一種揉品牌詢文化戀（劃品牌圓理念尊）豐實(shí)暫一套暈產(chǎn)品獅策略奇（青產(chǎn)品茶價(jià)值丟）定位媽一種天對(duì)外液關(guān)系襯（丙品牌幕內(nèi)涵必）發(fā)展貌一路灣整合各傳播緊（壩創(chuàng)意失管理綱）聚焦袍一個(gè)姐價(jià)值旁模式億（繭品牌領(lǐng)循環(huán)扎）[xx營銷糾策略食總綱雜]文化內(nèi)因定位外化管理造層最佳津市場(chǎng)價(jià)值擁定位品牌燃價(jià)值瓦鏈條“要成構(gòu)功轉(zhuǎn)任化新贏價(jià)值輝效益,企業(yè)紋必須麗優(yōu)化算它的專價(jià)值侄鏈條,以達(dá)饒到最駐佳價(jià)硬值市誕場(chǎng)定雙位.品牌拌必須秒成為撈企業(yè)旨整體訂架構(gòu)倉的核罰心,必須攔貫穿患企業(yè)明的一驕切行組為.“--容-Je俘sp著er隔K奮un萌de蠅,Un播iq費(fèi)ue柜N臟ow輝…亮or燃n平ev分er一個(gè)公司一個(gè)品牌一個(gè)品牌篩文化一個(gè)產(chǎn)品棟策略一個(gè)品牌聚關(guān)系一個(gè)品牌涂傳播一個(gè)品牌氧價(jià)值秩定位“一個(gè)嫌品牌”理念[博威捆江南納明珠愉苑策略汪總綱汪]A黎"B蔽ra膛nd兇B鴨ib舅le袖"貢is成r滔ec繩om水me流nd壇edbo店th信f屯or代B寇ra嗎nd念A(yù)彈rc筆hi意te進(jìn)ct捧ur凱e丹an愧dBr利an供d鄰Si唱gn演al底s?to震p惹ro灣vi閥de墳g階ui娛da驕nc聲e毒fo殿r幫ev阿er確yb劇od凡y禽fo舅r困ev蒜er球y遇co初mm查un擾ic抱at境io鏟n答to嗓ol摔a架nd溝m糠ed襯iu怎m.愚A衫tl慶a旬nd循B旁tl泡.To幕s煌ti打ck彩t打o恥a月co泊mm鞏on逆b逃ra嗎nd豈a盾pp既ea越ra型nc杰e.Wh障en決ev曠er擺a秋nd起w伏he冷re輪ve旋r.“品牌結(jié)圣經(jīng)慨”建議某品牌碗架構(gòu)普和品準(zhǔn)牌價(jià)予值信敲息結(jié)象合在握一起組，一同開為每失一位消費(fèi)真者提銷供指認(rèn)引，為每腔一次秋溝通楚提供有效險(xiǎn)工具虛和載樹體。緊密帝貼合矮每一爸次品皺牌表仗現(xiàn)，嫩無論梅何時(shí)副，何炭地。[xx營銷猴策略煮總綱遲]貴陽椒房地拴產(chǎn)市單場(chǎng)目廳前的均大量捎低水賺平同虛質(zhì)競(jìng)陣爭(zhēng)為襪本項(xiàng)屋目領(lǐng)絨導(dǎo)者頃品牌斃的塑厭造提這供了貝機(jī)遇策略午源頭鞏：定義隊(duì)筑城勻居住寄新風(fēng)嬸向!探究文購買謹(jǐn)高價(jià)磁值感亡產(chǎn)品施的深職層心醉理重塑芒項(xiàng)目催對(duì)城勸市價(jià)鋼值的拔奉獻(xiàn)懼意義考慮亂項(xiàng)目翻本身貍的品替牌要邁義與席內(nèi)涵[xx營銷忍策略繪總綱徹]方法鈔論品牌內(nèi)涵城市奉獻(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵消費(fèi)洞察建筑土地人策略耐源頭悼：定義歌筑城旋居住呈新風(fēng)齡向![xx營銷么策略煙總綱宣]項(xiàng)目袋內(nèi)涵殘洞察1、主軍城城餡郊成尋熟地適段；2、未赴來城悶市中缸心景予觀社成區(qū)；3、高狹價(jià)值竟感高萍端樣市板社冷區(qū)；4、全煤框架店結(jié)構(gòu)啊、全講明高業(yè)實(shí)用瞎功能嗎戶型澡、多鄭灰空局間贈(zèng)眉送。1、時(shí)哨間產(chǎn)諒品的括溶粹善與演低繹；2、無劈燕法復(fù)慕制的思城郊快地段皺價(jià)值捐；3、對(duì)陣生活標(biāo)和價(jià)割值的御凝練梨與再構(gòu)塑；4、與瀉生俱俯來的熔貴族續(xù)氣質(zhì)妻。錯(cuò)過廈唯有榮遺憾城市/片區(qū)澆意義傘挖掘1、填團(tuán)補(bǔ)城涼市居山住空仍白；2、在頌現(xiàn)有順城市染人居絮環(huán)境瞞基礎(chǔ)酬上的雹全新輕演繹漫與超聽越；3、承義載一獅個(gè)城膽市的漸人居惹價(jià)值鏟；4、現(xiàn)撞代都偏市經(jīng)肅典演墨繹（仔成熟姜的、蠟我的添）。1、貴張州龍銹旗下心企業(yè)跌繼續(xù)琴藍(lán)波咱灣、異東山味美廬潔高端懲物業(yè)逮的繼吹續(xù)2、城慨南高碧端標(biāo)禍桿、辟城市列名片3、超攻越片土區(qū)的抱城市猴奉獻(xiàn)城市伶價(jià)值觀生活蟻演繹[xx營銷竭策略汁總綱譜]消費(fèi)狐者洞植察深層設(shè)心理栗：1、長樂期以揚(yáng)來未閉來生暴活的邊憧憬落與體鼻驗(yàn)；2、填賴補(bǔ)一掠種需打求真奶空（肺身份驗(yàn)與價(jià)影值的世象征仔）；3、現(xiàn)澇實(shí)與讓夢(mèng)想凱的距親離（吳本地疤與省嚴(yán)城居鴉住的深差距扎）。來源譽(yù)：貴踐陽、蔽周邊描縣市輩、地漆州的9個(gè)大奧高收鋼入行洞業(yè)、7類高食收入羞群體邊；特征碎：附腹加值所需求/身份唯與價(jià)板值認(rèn)尺同/個(gè)性守的興免趣取融向成熟素大城養(yǎng)、至脊尊榮赤耀[xx營銷策策略繭總綱怖]本項(xiàng)獄目的嫌品牌業(yè)內(nèi)涵定義怪筑城驚居住日新風(fēng)斜向?qū)Ω咦舛松换畹呐D憧憬似；對(duì)身孤份與齒地位舊的認(rèn)蓋同；對(duì)都削市理麻想人河居的溝向往谷；對(duì)曾廢經(jīng)居督住環(huán)階境的牛詮釋羅；對(duì)生伍活與伯價(jià)值嗽的新瞎感動(dòng)掛。[xx營銷站策略清總綱徑]項(xiàng)目靜定位烘（品它牌定薄位）形象洗定位?。撼悄隙慈司訍罉?biāo)桿饒、從礦此巔責(zé)峰之芝上功能晨定位第：未來腎城市紙中心21萬平棒米王坑府主城紙城郊飄成熟扛地段迫，未芝來城沉市中父心21萬平騎米王形府[xx營銷灶策略液總綱引]品牌中定位品牌盲內(nèi)涵品牌斃主張品牌破理念形象寒定位寸：城南悟人居哈標(biāo)桿乖、從圖此巔拔峰之汽上本土秧高端室物業(yè)她品牌蛾的締觸造者當(dāng)和延迅續(xù)者品牌璃個(gè)性尊貴從、經(jīng)慢典、合王骨者風(fēng)弦范、光藝術(shù)槐氣質(zhì)追求憂卓越,精藝企求精功能叛定位老：未來旨城市井中心21萬平猴米王現(xiàn)府定義筑城鑼居住庫新風(fēng)庸向本項(xiàng)邁目品引牌策討略框剪架(金字繡塔模駐型)：[xx營銷猜策略虎總綱功]以“定義程筑城鉤居住蛙新風(fēng)姨向”為思穿考切毛入點(diǎn)以“城南柏人居削標(biāo)桿受、從戰(zhàn)此巔蹦峰之歌上”為品鑰牌訴芬求點(diǎn)啦；以“尊貴犬、經(jīng)決典、抹王過者風(fēng)渾范、據(jù)藝術(shù)軟氣質(zhì)”為調(diào)篩性參馳考；以“本土菜高端撓物業(yè)咽品牌隔的締忙造者會(huì)和延誰續(xù)者”為衡碧量標(biāo)悶準(zhǔn)；表達(dá)“品牌賄追求熱卓越桂，產(chǎn)相品精彎藝求束精”的品宜牌內(nèi)眉涵境恒界。延續(xù)淘品牌吊策略絡(luò)架構(gòu)槐而來潤的大島創(chuàng)意滲管理……本項(xiàng)宵目品似牌管命理策魚略源且點(diǎn)：[xx營銷感策略淚總綱渡][xx營銷主策略胡總綱濁]本項(xiàng)捕目品車牌策參略構(gòu)嶼建?？蛐?品牌掌之屋)：沒有綱遺憾辟的作那品追求色卓越更的品段牌，妄精藝?yán)睬缶兜钠匪|(zhì)品牌摟商品產(chǎn)品獅標(biāo)桿景觀選標(biāo)桿物管委標(biāo)桿全面懲超越片競(jìng)爭(zhēng)粗的領(lǐng)管導(dǎo)者供品牌主城校城郊棄成熟凳地段壤，未版來城隊(duì)市中階心21萬平秒米王哪府最具介價(jià)值稈感的碌高性多價(jià)比掉時(shí)間不產(chǎn)品全面律引領(lǐng)像筑城漲居住晃新風(fēng)柱向的朵樣板眠社區(qū)未來思城市打中心線景觀弓社區(qū)最具思升值授潛力身的城始郊成霸熟地銀段高價(jià)推值感院高端昂樣板社區(qū)貴州校龍集陰團(tuán)旗漸下開派發(fā)商蠻，成腳功開湊發(fā)藍(lán)旺波灣嗎、東補(bǔ)山美少廬、毛新天陣衛(wèi)城品牌鈔主張功能把定位品牌秤定位定位再支撐品牌構(gòu)價(jià)值品牌DN倒A品牌盜執(zhí)行品牌錄證言下系統(tǒng)新聞除輿論公關(guān)配活動(dòng)專家五說法品牌校識(shí)別候系統(tǒng)企業(yè)旬品牌毯先行項(xiàng)目碼品牌具視覺\行為\理念嗚識(shí)別品牌脹體驗(yàn)儀系統(tǒng)異地讓類比鍋體驗(yàn)活動(dòng)堪體驗(yàn)\示范摘體驗(yàn)\格調(diào)乞體驗(yàn)平面跑表現(xiàn)認(rèn)籌沙登記妙形象業(yè)一平面座表現(xiàn)開盤胸前形朽象二國際昏化、甜圈層壇系列國際優(yōu)化、抗圈層趟系列九、殲一期荒營銷超推廣紙模式[xx營銷徒策略猴總綱瞞][xx營銷臭策略礎(chǔ)總綱沈]大眾睡媒體密影響大眾呀媒體援建形骨象，壁圍繞扣營銷撈活動(dòng)鋒實(shí)現(xiàn)勵(lì)信息武告知報(bào)紙注、電鄰視、臨廣播道、網(wǎng)喚絡(luò)、死戶外蘿等圍稱繞活琴動(dòng)主饅要承僻擔(dān)形鍬象延鄰續(xù)和生信息舟告知絨的功滲能小眾搭媒體洽到達(dá)渠道畜行銷嶼落地高效陰直接甜的小撿眾媒識(shí)體尋吵找客那戶是揪有效系手段利用睡渠道掏點(diǎn)對(duì)荷點(diǎn)互什動(dòng)式撞行銷狼是最景具殺瞞傷力羞的直壁效手宅段小區(qū)女短信淺、數(shù)些據(jù)庫僑短信胞群發(fā)數(shù)據(jù)晉庫客濃戶郵枝政直井郵配合躁活動(dòng)森和促掘銷的勤小區(qū)渾橫幅周末堆、節(jié)念假日掛人流缸量集瘡中派給單、普巡展東山貧美廬窄等圈第層客供戶營薦銷同業(yè)城售樓馬處競(jìng)無爭(zhēng)性插攔截企事蜓業(yè)單講位團(tuán)斧體客旗戶拜而訪本項(xiàng)帖目一腰期重頸要集皺客渠疏道團(tuán)拜勁組完余成攔截睛組完險(xiǎn)成一期半營銷穩(wěn)推廣孔模式櫻：利用估保險(xiǎn)炕個(gè)險(xiǎn)罵直銷劍網(wǎng)絡(luò)利用啊二手佛房中蝦介網(wǎng)容絡(luò)經(jīng)紀(jì)忠組完葉成[xx營銷耳策略貨總綱泰]銷售結(jié)主管1人置業(yè)品顧問贈(zèng)標(biāo)配2人項(xiàng)目巨經(jīng)理行銷甲主管1人售后幅專員1人行政自文員1人，健負(fù)責(zé)凍客戶定回訪坐及業(yè)重績確啄認(rèn)底薪14評(píng)00元，黃千分冶之1.甚2傭金覺提成行銷怕團(tuán)隊(duì)亡組建百模式象：攔截倡組組群長1人團(tuán)拜北組組塊長1人經(jīng)紀(jì)蠻組組桑長1人組員3人組員3人組員3人監(jiān)督露、監(jiān)田管底薪15孟00元，儀無傭施金提任成底薪60艇0元，險(xiǎn)每成啄交1套提底成60繪0元，起組員梳每成舅交1套組窩長另著提成10世0元底薪12厭00元，癥每成助交1套提偷成60鏡0元，誕組員拉每成最交1套組佳長另臟提成10丘0元無底殿薪（述組長勸每月50叨0元津祥貼）陷，每索成交1套提很成80圣0元，輪組員踐每成凳交1套組扭長另析提成10敞0元底薪15互00元，扣無傭扔金提鈔成底薪阿同銷效售主跟管，垂組內(nèi)械每成廈交1套主乏管另責(zé)提成10紙0元十、則一期智價(jià)格比研判岸及價(jià)傅格銷互控策臨略[xx營銷被策略青總綱犁][xx營銷暗策略超總綱更]區(qū)域廊市場(chǎng)撕競(jìng)爭(zhēng)行態(tài)勢(shì):黔貴交通廳項(xiàng)目：建筑體量27萬㎡金橋飯店項(xiàng)目：貴鋼項(xiàng)目：保利國際廣場(chǎng)：建筑體量24萬㎡彭家灣項(xiàng)目：建筑體量609萬㎡中鐵國際城：擬增建筑體量270萬㎡,總建面將達(dá)490萬㎡宏立城電廠改造項(xiàng)目：目前已批建筑體量73萬㎡銀海元隆廣場(chǎng)：建筑體量：30萬㎡中大國際廣場(chǎng)：建筑體量37萬㎡本案6000以上5001~60004001~50003000~4000本案[xx營銷鑰策略再總綱散]結(jié)論炊：09年金運(yùn)陽區(qū)索的成端交量角與價(jià)歷雙豐蓄收，納累狐計(jì)供乎求比0.興7：1，只累計(jì)搶成交34女9.疲13萬平灣米，桶金陽膊區(qū)行梯政中膏心區(qū)協(xié)凸顯鹽，買漫房首賽選金笛陽，捎展現(xiàn)兩良好辰的發(fā)起展勢(shì)津頭。09年市脆場(chǎng)復(fù)但蘇，數(shù)各區(qū)多需求性全面藝釋放落，其古中主則城區(qū)羨、金握陽、問小河裳、烏肺當(dāng)成隱交面連積均兵大于戴全年態(tài)新增重供應(yīng)鏈面積爹。南低明區(qū)蒙與云桌巖區(qū)內(nèi)兩主膠城區(qū)既價(jià)格挺高居拴榜首嫁，供巨應(yīng)和鉗成交廁面積侄較金獵陽次盛之。09年數(shù)悔據(jù)統(tǒng)供計(jì)分減析[xx營銷榜策略暴總綱澡]市場(chǎng)史比較沿定價(jià):根據(jù)污本項(xiàng)揪目目媽前市橡場(chǎng)在箏售樓姻盤，壁選取崇類比帽樓盤6個(gè)，亂根據(jù)輩經(jīng)驗(yàn)觸確定享對(duì)本掛項(xiàng)目嶼影響據(jù)的權(quán)剃重：比較樓盤國際城世紀(jì)南山紫金莊園黔靈山國際春江滴翠保利云山國際本案(精裝)銷售均價(jià)707070707070——修正分51007600730058006200580070修正后價(jià)格65.57975.57465.568.5——影響權(quán)重545067346768548666265927——權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）ABCDEF——通過棕上面丹的市輔場(chǎng)分回析和逢測(cè)算壯，我穩(wěn)們得掩到一離個(gè)比柏較客么觀的鏟項(xiàng)目偷一期樸平層標(biāo)戶型雁的總已體均岸價(jià)=A接+B亞+C揀+D產(chǎn)+E贊+F經(jīng)計(jì)氣算，傳當(dāng)下活本案狡高層晚住宅呆銷售成均價(jià)剖為：55賀00元/平米[xx營銷長策略靠總綱霜]樓盤權(quán)重打分表項(xiàng)目因素細(xì)化因素權(quán)重（％）本案國際城世紀(jì)南山紫金莊園黔靈山國際春江滴翠保利云山國際地

域

因

素

38環(huán)境20升值前瞻433333.533生活氣氛32.523322.52人文氣氛321.53222.51.5自然環(huán)境（噪聲）43333333治安狀況31.51.51.51.5221.5區(qū)域印象31.51.522221.5交通9道路狀況32.512221.51公共交通64254.532.52配套9學(xué)校、幼兒園31.51.52.52.51.52.51.5超市、商場(chǎng)31.512.52.51.51.51醫(yī)院、銀行3212.52.51.52.51樓

盤

個(gè)

別

因

素

48規(guī)模（顯示配套、空間及社會(huì)影響力）534443.534設(shè)備（電梯、智能化、消防等）332332.522外觀(會(huì)所住宅外立面)654554.555景觀或景觀成熟度756665.55.56發(fā)展商品牌42.532.52.5223物管收費(fèi)、服務(wù)水平54444434潛在風(fēng)險(xiǎn)（工程進(jìn)展）211.51.51.51.521.5市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營銷包裝422.5333.52.52.5車位比4344442.54戶型面積533334.533居住群體32.522.52.52.522附加值

14多重功能42.53312.523尊崇感受331.52.52.52.521.5社會(huì)口碑43.533332.53贈(zèng)送面積32122011合計(jì)

1007063.57975.57065.564.5[xx營銷濫策略灑總綱律]一期視價(jià)格窮銷控?fù)?dān)策略:項(xiàng)目呆的營幫銷工押作是眾逐步鄙實(shí)現(xiàn)稠價(jià)值鍬的過她程！箱新王餃府如咱何挑慶戰(zhàn)區(qū)庫域價(jià)痰值！葵？項(xiàng)目縱價(jià)值綿是隨予項(xiàng)目膏開發(fā)窩進(jìn)程眼及市豪場(chǎng)影確響深嫂入逐之步提暫高，每個(gè)暗階段傲的價(jià)征格均罩要項(xiàng)墨目提鵝供必融要的委價(jià)值故支撐染條件。建立客戶基礎(chǔ)初步的圈層效應(yīng)擴(kuò)大圈層效應(yīng)初步市場(chǎng)口碑初步市場(chǎng)地位鞏固市場(chǎng)地位保證項(xiàng)目開發(fā)資金需求全面領(lǐng)銜板塊地位為2011年奠定良好市場(chǎng)及客戶基礎(chǔ)表面價(jià)格：樹立區(qū)域價(jià)值標(biāo)桿6500元/㎡5500元/㎡5900元/㎡6100元/㎡實(shí)際成交均價(jià)：無支撐且需完成一定回款任務(wù)園林景觀示范區(qū)實(shí)現(xiàn)支撐條件：營銷目的：園林示范實(shí)景開放營銷中心樣板房材料展示品牌物管引進(jìn)住房交付標(biāo)準(zhǔn)6300元/㎡社區(qū)配套規(guī)劃和完善一層入戶大堂。。。。。。。。。。。。。。。參考目前區(qū)域5100元/㎡左右的水平年內(nèi)10個(gè)月，4個(gè)梯度的價(jià)格增長46十一上、一俗期品肺牌推烘廣媒長介策延略[xx營銷盛策略灣總綱杯][xx營銷思策略道總綱歪]媒介落選擇瞇策略糖：Ac就ti我vePa歇ss今iv術(shù)eAb城so富rp愿ti畢onIm航me者rs問io淺nxx大眾也傳播晨之戶外爆大牌戶外谷燈箱《貴陽捏晚報(bào)》《貴州腦都市掉報(bào)》《貴州寺商報(bào)》貴陽松電視監(jiān)臺(tái)虛擬賴傳播而之房龍通網(wǎng)筑房令網(wǎng)搜房約網(wǎng)行為皺藝術(shù)酷傳播泡之小眾冶傳播辨之夾報(bào)數(shù)據(jù)農(nóng)庫短俘信數(shù)據(jù)冠苦DM直郵攔截廈單頁房展子會(huì)活動(dòng)凱營銷抽（自欺有媒析介）渠道迷行銷倡（自雷有媒倒介）除戶良外媒破介和細(xì)網(wǎng)絡(luò)2個(gè)長燙效媒修體外牙，其貿(mào)余媒曲介費(fèi)繩用均脊整合詠到每考次活館動(dòng)預(yù)襪算，意詳見失整體質(zhì)營銷叮推廣車費(fèi)用宰預(yù)算貓，所器有行時(shí)銷組岡發(fā)生麗費(fèi)用逆均歸穿類到祖人員羅集客撒類。[xx營銷掙策略溝總綱躺]本案仆品牌陜推廣絡(luò)組合吃：貴陽欺電視溝臺(tái)：甩專題循節(jié)目《家園》搜房泊網(wǎng)：殿一個(gè)銜月滾惹動(dòng)大拾字信盤息報(bào)版患：項(xiàng)目括形象江、價(jià)倉值、慕品牌走銷售劫與工揭程進(jìn)嬌度信睡息等培及時(shí)鐵新聞短信甲：東庭山美康蘆客妥戶、被前期獸客戶關(guān)、周補(bǔ)邊客賣戶十二啞、一妻期開撒盤前布營銷訴活動(dòng)地組織[xx營銷作策略獵總綱李][xx營銷繳策略慕總綱蔬]親友寇團(tuán)產(chǎn)濟(jì)品推拿介茶亭話會(huì)時(shí)間冬：10月10日15時(shí)地點(diǎn)鼓：喜慣來登篩酒店階段昨目標(biāo)匯：在啞吸納維客戶膠及自療身客跑戶資裙源挖雁掘的基礎(chǔ)捆上增栗強(qiáng)客弦戶對(duì)贏項(xiàng)目賣的了檔解及掩信心多，為腐項(xiàng)目吸納勸最為恩堅(jiān)實(shí)怖的核鞏心客顯戶。形式英：酒隔會(huì)景觀聞、建虜筑、焦物業(yè)仁等對(duì)大項(xiàng)目就評(píng)價(jià)并進(jìn)壁行客者戶抽著獎(jiǎng)階段頸費(fèi)用圍：預(yù)擇計(jì)5萬左慨右（證以具筐體方惱案為比準(zhǔn)）項(xiàng)目眠營銷諸組織管活動(dòng)項(xiàng)目路解籌解籌陜時(shí)間剛：10月17日解籌學(xué)地點(diǎn)曾：香險(xiǎn)雅褆升酒店解籌盆條件振：10月15日認(rèn)悶籌量序達(dá)到10番0組即街可解劣籌；親友掠團(tuán)茶盲話會(huì)疲活動(dòng)您流程一、區(qū)入場(chǎng)債準(zhǔn)備15：00呢-1胖5：301.工作以人員過進(jìn)場(chǎng)奶。包騾括主卻要負(fù)引責(zé)人投及演癥出公妙司項(xiàng)牙目負(fù)阻責(zé)人授、各僵工作尺人員盼以及崖禮儀路、演態(tài)員。2.嘉賓疑由禮熟儀小朋姐引宏導(dǎo)至這簽到掀處簽吃到，童安排腐座席慣；3.活動(dòng)陳前文薄藝表毫演、完燈光沉、流共程等銅工作物仔細(xì)洪檢查留；4、期款間一考直播繭放“筐xx禮”項(xiàng)執(zhí)目介滿紹宣因傳片錯(cuò)；5、置詢業(yè)顧萌問對(duì)纏來訪矛嘉賓統(tǒng)介紹削xx南。二、燃迎賓乒，鋼謹(jǐn)琴音棍樂響既起15：30數(shù)-1蹄6：00三、活歐動(dòng)流熱程16：00斃-2乖1：001、歡君快熱例烈的膏拉丁型舞蹈玩，拉愿開“污名流PA響RT雄Y”序幕秩；2、主練持人淘登臺(tái)怨，致草開場(chǎng)貢白3、主室持人暑介紹偽出席串今天紐奉活動(dòng)憶的主林要嘉賽賓及磨活動(dòng)蕩流程較；4、主垮持人根請(qǐng)兆鴿基公克司周托總致闖歡迎劍詞；5、主逼持人壩邀請(qǐng)食政府袋領(lǐng)導(dǎo)址致辭略；6、主急持人暢邀請(qǐng)由南明轎區(qū)房倉產(chǎn)局瓜局長勒做x籍x獲邊獎(jiǎng)賀包詞；7、主陣持人抓邀請(qǐng)懶景觀本設(shè)計(jì)火代表穩(wěn)解析緊項(xiàng)目胳景觀鄙特色被；8、主銳持人緊邀請(qǐng)請(qǐng)兆基葛徐總蠶工剖悅析項(xiàng)知目產(chǎn)歲品特兇色、煩黃總客解析育項(xiàng)目煤價(jià)值編（幻燈燈演槳示）?。?、主東持人笑邀請(qǐng)則政府屯領(lǐng)導(dǎo)謊、專飯業(yè)人武士、形媒體居代表攔評(píng)價(jià)鹽xx不產(chǎn)品服；10、鋼王琴音趕樂響芹起，場(chǎng)賓主瞎交流挪、用頸餐；11、主綢持人上請(qǐng)禮泡儀小春姐端拿上紅攪酒，冠兆基律領(lǐng)導(dǎo)縱與全允場(chǎng)嘉謙賓共套同舉店杯敬塊酒；12、共勞同進(jìn)佳餐，盾舞會(huì)放開始巡壽中間燒穿插牢現(xiàn)場(chǎng)蹲華爾籠茲表來演13、主貸持人篇宣布狗活動(dòng)虛結(jié)束[xx營銷咱策略垃總綱卻]活動(dòng)強(qiáng)費(fèi)用坊預(yù)算莊及落耳實(shí)序號(hào)項(xiàng)目工作內(nèi)容數(shù)量完成時(shí)間費(fèi)用預(yù)算落實(shí)1場(chǎng)地租賃（含舞臺(tái)、背景、音響燈光、演示設(shè)備）

6.126000兆基2禮品貴賓禮盒1006.125000兆基3組織現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度統(tǒng)籌千一4現(xiàn)場(chǎng)組織次序維護(hù)千一5發(fā)言稿、主持人串詞千一6公關(guān)媒體人員公關(guān)費(fèi)106.123000兆基7演出主持人16.12800禮儀公司8拉丁舞蹈演員46.1216009華爾茲舞蹈演員46.12200010小提琴36.12120011薩克斯16.1280012禮儀小姐46.1260013物料簽到簿16.1450兆基14簽到筆46.1410兆基15項(xiàng)目宣傳片

6.14

兆基16冷餐

6.156000兆基17水果

6.15500兆基費(fèi)用預(yù)算合計(jì)：27560元[xx營銷視策略編總綱砍][xx營銷小策略吵總綱耗]項(xiàng)目觸解籌披規(guī)劃罰圖項(xiàng)目括解籌步流程[xx營銷策略總綱]8：00開始客戶根據(jù)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的先后順序憑以下資料進(jìn)入臨時(shí)搭建的“排隊(duì)等候區(qū)”依次排隊(duì)，等待工作人員審核資料并發(fā)放臨時(shí)的選房順序號(hào)：本人身份證原件；VIP卡及會(huì)員卡收據(jù)；特別提示：由他人代辦，代辦者需提供以下資料領(lǐng)?。赫J(rèn)購客戶本人身份證原件被委托人身份證原件及委托書每個(gè)入場(chǎng)順序號(hào)只允許2位客戶進(jìn)場(chǎng)選購10：00開始，客戶按照入場(chǎng)順序號(hào)每10個(gè)一組進(jìn)入選房區(qū)，在銷售人員帶領(lǐng)下，進(jìn)入銷控區(qū)，并填寫《選房確認(rèn)單》，確定房號(hào)。特別提示：認(rèn)購順序按照“到銷控處確認(rèn)房號(hào)并在財(cái)務(wù)區(qū)交納定金的順序”先到先得！客戶辦理認(rèn)購；客戶在《認(rèn)購書》簽字確認(rèn)，傳遞到復(fù)核區(qū)。經(jīng)復(fù)核無誤后，由工作人員在《認(rèn)購書》上蓋章確認(rèn)，將客戶定金收據(jù)及認(rèn)購書、身份證原件交回給客戶?？蛻魬{定金收據(jù)，領(lǐng)取抽獎(jiǎng)券及紀(jì)念品一份，一房一份，由出口處退出銷售中心，完成本次選房。認(rèn)購等候區(qū)選房區(qū)簽約區(qū)復(fù)核區(qū)獎(jiǎng)券區(qū)財(cái)務(wù)區(qū)客戶憑《選房確認(rèn)單》、身份證原件，支付定金或刷卡（人民幣五萬元/套），開定金收據(jù)。內(nèi)部客戶認(rèn)籌金直接轉(zhuǎn)為定金。選房造認(rèn)購炸流程繞圖[xx營銷哥策略衛(wèi)總綱菜]項(xiàng)目循解籌叨須知具體紅細(xì)則奮為：●本夠次選只房，儉須準(zhǔn)叉?zhèn)浜梅ド矸萑亲C、VI愉P卡、鵲會(huì)員刷卡收膠據(jù)、何戶口叉本、深定金疼五萬麗元；●8：50根據(jù)泉客戶省排隊(duì)跡順序栽，由寧客戶知出示VI案P卡號(hào)洋，工項(xiàng)作人聚員確秘認(rèn)后克發(fā)放機(jī)臨時(shí)軋的選州房號(hào)冬，并蔑進(jìn)行薄清場(chǎng)重，每井個(gè)VI遼P卡客誤戶只商能安堡排一該人排賢隊(duì)；●9：50準(zhǔn)時(shí)盈進(jìn)行竹開盤摟，按攻照臨擔(dān)時(shí)選攀房號(hào)根，每10位VI貪P卡客敘戶組特成1組，扒進(jìn)入稀選房中等候糠區(qū)，日等候妄進(jìn)入觀選房筐區(qū)選駱房?！馰I正P卡客驅(qū)戶在破選房菌區(qū)內(nèi)月，由遞置業(yè)快顧問斤帶領(lǐng)霧選房療，按銷排隊(duì)均順序塘每號(hào)床選房欠時(shí)間企