《養(yǎng)老地產(chǎn)報(bào)告》

養(yǎng)老地產(chǎn)報(bào)告

國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老地產(chǎn)概念A(yù)CBD我國(guó)已進(jìn)入人口嚴(yán)重老齡化階段老齡人口消費(fèi)潛力巨大養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)需求，且缺乏中高端配套傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式無(wú)法滿足養(yǎng)老需求四大因素催生養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)興起A、我國(guó)人口年齡金字塔2005202020352050老年人口特點(diǎn)：規(guī)模大、增長(zhǎng)快、高齡老人多我國(guó)將步入老齡化社會(huì)B、傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式局限“4-2-1”為主流家庭模式，贍養(yǎng)數(shù)量增多，供養(yǎng)者負(fù)擔(dān)幾倍增長(zhǎng)死亡率下降推動(dòng)平均壽命延長(zhǎng)，供養(yǎng)者老齡化“空巢”等代際分離現(xiàn)象增加家庭養(yǎng)老的困難生活節(jié)奏加快，壓力大，供養(yǎng)者時(shí)間、精力有限家庭養(yǎng)老模式局限巨大的消費(fèi)潛力42.8%的城市老齡人口擁有儲(chǔ)蓄存款城市45%的60-65歲老齡人口仍在就業(yè)退休金大幅度增長(zhǎng)，到2020年為28145億元老年用品及服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊C、老齡人口消費(fèi)潛力巨大服務(wù)內(nèi)容單一、不規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍人才十分短缺、專業(yè)化水平較低管理者缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、法制意識(shí)普通收住的是高齡段（70歲以上）的孤寡老人、病困老人D、養(yǎng)老床位及高端配套缺乏國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)階段養(yǎng)生養(yǎng)老

基本模式基本模式特征養(yǎng)生養(yǎng)老文化社區(qū)集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體大型社區(qū)會(huì)員制高檔敬老院一般是將俱樂部與敬老院相結(jié)合異地養(yǎng)生養(yǎng)老模式異地養(yǎng)老又可稱之為移民養(yǎng)老、移居養(yǎng)老涵蓋異地購(gòu)房養(yǎng)老、候鳥式養(yǎng)老、季節(jié)性養(yǎng)老、華僑回國(guó)養(yǎng)老度假基地連鎖度假養(yǎng)老一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品分時(shí)度假養(yǎng)老模式是借鑒分時(shí)度假旅游模式的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念以房養(yǎng)老通常也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，作為一種新型的養(yǎng)老模式其它模式如養(yǎng)老連鎖超市等養(yǎng)老地產(chǎn)

運(yùn)營(yíng)模式對(duì)比運(yùn)營(yíng)模式優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)只建設(shè)不運(yùn)營(yíng)開發(fā)商只要完成產(chǎn)品開發(fā)，銷售完即項(xiàng)目結(jié)束。避免物業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，投資回收期較短，投資較小對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)利潤(rùn)挖掘不夠，無(wú)法獲得物業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收益和溢價(jià)收益不建設(shè)只運(yùn)營(yíng)專注于管理運(yùn)營(yíng)，有利于運(yùn)營(yíng)能力的提升，并且由于不開發(fā)，因此對(duì)資金要求較小，規(guī)避了資金難題對(duì)物業(yè)開發(fā)的質(zhì)量和設(shè)計(jì)無(wú)法控制建設(shè)與運(yùn)營(yíng)相結(jié)合開發(fā)商通過開發(fā)住宅，以及服務(wù)、醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，豐富企業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成；同時(shí)豐富了企業(yè)利潤(rùn)來(lái)源，享受相關(guān)增值收益投資回收期較長(zhǎng)，對(duì)開發(fā)商的資金要求較高，同時(shí)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和能力，以及各種社會(huì)資源的整合和協(xié)調(diào)能力有較高要求國(guó)內(nèi)經(jīng)典案例對(duì)比地區(qū)北京上海杭州三亞四川代表案例東方太陽(yáng)城綠地21城孝賢坊金色年華清平樂崇孝基地項(xiàng)目規(guī)模70萬(wàn)㎡210萬(wàn)㎡，17萬(wàn)㎡15萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡產(chǎn)品業(yè)態(tài)典藏四合院獨(dú)棟聯(lián)排、公寓聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟洋房、電梯公寓一房一衛(wèi)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)；兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)一房一衛(wèi)；一房?jī)蓮d一衛(wèi)兩房?jī)蓮d一衛(wèi)；兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)別墅、花園洋房面積區(qū)間78-716㎡--32-100㎡43-60㎡洋房別墅不詳配套設(shè)施醫(yī)療中心、老年文教中心、老年健身娛樂中心、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、家政服務(wù)中心等共7萬(wàn)平方米的商業(yè)城特設(shè)老年活動(dòng)中心，營(yíng)養(yǎng)配餐中心、老年大學(xué)、購(gòu)物中心、大型綜合醫(yī)院、家政服務(wù)中心、中福會(huì)幼兒園、綠色食品超市等；實(shí)現(xiàn)管家服務(wù)，緊急呼救服務(wù)、專業(yè)護(hù)理服務(wù)急救中心，保健中心、、醫(yī)療護(hù)理、家政服務(wù)、生配套和文化娛樂配套釣魚池、音樂廣場(chǎng)、露天游泳池、生態(tài)公園、健身運(yùn)動(dòng)、文藝娛樂、醫(yī)療護(hù)理等配套服務(wù)醫(yī)院、個(gè)性化水保養(yǎng)、老年活動(dòng)中心、田園種植基地、經(jīng)營(yíng)模式售+租售+租售+租售+租售+租售價(jià)（元/㎡）典藏四合院2.1萬(wàn)；獨(dú)棟1.2萬(wàn)；聯(lián)排7,300；公寓5,500（2005年價(jià)）--18,7005,000涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的

企業(yè)、機(jī)構(gòu)一覽開發(fā)商（已有具體或確定籌建的項(xiàng)目）開發(fā)商（有意向進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域）險(xiǎn)資或其他投資渠道政府或慈善基金方案規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)國(guó)外投資商萬(wàn)科、保利、花樣年、北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城、燕達(dá)、親合源、首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)、云天房產(chǎn)集團(tuán)、綠城、榮禾、綠地、廣州家和、祈福、蔚藍(lán)、卓達(dá)、明駿、海南天水、新華錦集團(tuán)、世紀(jì)愛晚、今典集團(tuán)、路勁地產(chǎn)等復(fù)星國(guó)際、永泰紅磡（天津）、吉糧集團(tuán)房地產(chǎn)、金成集團(tuán)（杭州）、華潤(rùn)地產(chǎn)等泰康人壽、中國(guó)人壽、合眾人壽、上海崇明陳家鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司與太平洋保險(xiǎn)、亞洲醫(yī)療控股公司、中華國(guó)際老年康福中心青島蔚山康橋投資公司、寶鋼建筑公司與迪賽投資等中國(guó)紅十字基金會(huì)與哈工大集團(tuán)、中國(guó)紅十字基金會(huì)與北京城建、馬鞍山市政府、中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)＋扶綏縣政府＋五行創(chuàng)展投資四川省建筑設(shè)計(jì)院、上海南鑫-凱爾集團(tuán)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)中心、上海開一設(shè)計(jì)、中聯(lián)環(huán)設(shè)計(jì)、聯(lián)創(chuàng)國(guó)際設(shè)計(jì)、上海棲城建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、九源國(guó)際城堡投資、ＥｍｅｒｉｔｕｓＣｏｒｐ．、ＬｉｆｅＣａｒｅＳｅｒｖｉｃｅｓＬＬＣ等養(yǎng)老項(xiàng)目拿地案例案例項(xiàng)目情況土地屬性拿地方式鄭州愛馨陽(yáng)光城占地500畝，采取年數(shù)不等的租賃運(yùn)行方式劃撥用地國(guó)家劃撥土地浦東親和源養(yǎng)老年公寓一期占地8.33公頃，建筑面積10萬(wàn)㎡，總投資近6億年限50年，只有大產(chǎn)權(quán)無(wú)小產(chǎn)權(quán)協(xié)議出讓保利西塘安平老年健康生活社區(qū)總占地99,720.9㎡公建住宅用地招拍掛北京東方太陽(yáng)城70萬(wàn)㎡住宅招拍掛燕郊燕達(dá)國(guó)際健康城總建筑面積110萬(wàn)㎡醫(yī)療用地-我國(guó)老年住宅情況小結(jié)人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢(shì)顯現(xiàn)引發(fā)老年住宅的發(fā)展進(jìn)程社會(huì)保障體系不完善阻礙老年住宅的快速發(fā)展服務(wù)、設(shè)施等不完善致使老年住宅處于初級(jí)發(fā)展階段傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念將導(dǎo)致老年住宅需要一定的市場(chǎng)培育期缺少政府的扶持及較高的成本投入限制了老年社區(qū)的發(fā)展未來(lái)發(fā)展前景看好，但需較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀養(yǎng)老地產(chǎn)興起背景成都養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀成都市養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展

“十二五”規(guī)劃“9073”養(yǎng)老格局2020年全市機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位需求為12.6-13.2萬(wàn)張經(jīng)測(cè)算目前，全市機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位約4萬(wàn)張，中心城區(qū)約0.6萬(wàn)張需求缺口：8.6-9.2萬(wàn)張成都市養(yǎng)老設(shè)施

布局規(guī)劃區(qū)縣共規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施（處）總用地規(guī)模（畝）總床位數(shù)（張）中心城區(qū)83151055000新都區(qū)23453.48710青白江區(qū)17502.26245龍泉驛區(qū)33654.626475溫江區(qū)11349.213500雙流縣33541.615577郫縣1640610107大邑縣16129712530蒲江縣11358.6——新津縣11190.24799金堂縣19661.56810注：數(shù)據(jù)來(lái)源為《成都市養(yǎng)老設(shè)施布局規(guī)劃》（2011-2020）成都社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)政策支持

機(jī)構(gòu)類型政策支持社區(qū)配套型基本保障型大型綜合型特重大型項(xiàng)目用地保障用地納入公建，建設(shè)要求納入規(guī)劃和土地出讓條件，競(jìng)得方承擔(dān)配套建設(shè)任務(wù)，建成后無(wú)償移交政府以掛牌或行政劃撥方式供地（要求符合《劃地土地目錄》）所需生活服務(wù)設(shè)施不得超過項(xiàng)目總用地面積的20%政府“一事一議”①供地價(jià)原則上不低于土地整理成本；②為建設(shè)目的改變土地使用時(shí)，按改變前后使用條件評(píng)估價(jià)差額的60%收取土地出讓收入。財(cái)政資金補(bǔ)貼①新建機(jī)構(gòu)，一次性建設(shè)補(bǔ)貼10000元/張；②利用社區(qū)設(shè)施、自由資產(chǎn)改（擴(kuò)）建的，一次性建設(shè)補(bǔ)貼5000元/張；③收住成都戶籍老年人的，服務(wù)性床位補(bǔ)貼100元/人·月。注：建設(shè)性補(bǔ)貼由民政部一次性發(fā)放；服務(wù)性床位補(bǔ)貼按月審核，每半年撥付一次。相關(guān)費(fèi)用減免收取50%基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)全免收取50%基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)性用水、用氣價(jià)格與居民用戶同價(jià)并免收配套費(fèi)，生活起居用電價(jià)格按居民用電標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。所在區(qū)域匯總成華區(qū)4金牛區(qū)5錦江區(qū)5青羊區(qū)3武侯區(qū)10所在區(qū)域匯總崇州市3大邑縣2都江堰市1金堂縣1龍泉驛區(qū)5彭州市2郫縣8蒲江縣1青白江3邛崍3雙流縣5溫江區(qū)3新都區(qū)7郊縣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共計(jì)：44個(gè)中心城區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)共計(jì)：27個(gè)71個(gè)成都現(xiàn)有備案養(yǎng)老機(jī)構(gòu)崇孝基地項(xiàng)目開發(fā)商成都無(wú)我置業(yè)有限公司項(xiàng)目地址大邑縣鶴鳴山景區(qū)項(xiàng)目規(guī)模25萬(wàn)㎡總投資6億建設(shè)工期36月產(chǎn)品業(yè)態(tài)別墅、花園洋房、五星級(jí)酒店面積區(qū)間43-60㎡洋房配套設(shè)施全科醫(yī)療中心、營(yíng)養(yǎng)配餐中心、個(gè)性化活水保養(yǎng)、理療抗衰老中心、老年活動(dòng)中心、田園種植基地、養(yǎng)生文化交流中心特色服務(wù)理療抗衰老中心、養(yǎng)生文化交流中心經(jīng)營(yíng)模式售+租銷售模式套一精裝全配。19萬(wàn)一套。第一年回報(bào)8%。每年遞增1%。最高回報(bào)12%。付全款后第二天開始返租金，租金每季度一返。5年可以回報(bào)50%。5年后，不滿意，可自己出售。也可以由開發(fā)商回購(gòu)租憑模式服務(wù)方式一：套一精裝43㎡,租憑3800元/月，押金8萬(wàn)（服務(wù)期滿退還），享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)服務(wù)方式二：套二精裝60㎡，租賃4600元/月，押金10萬(wàn)（服務(wù)期滿退還），享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)服務(wù)方式三：別墅，定制式裝修，享受基礎(chǔ)服務(wù)+養(yǎng)生服務(wù)+定制服務(wù)，壓金60萬(wàn)（服務(wù)期滿可退還）。成都養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例社會(huì)福利機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)證書

申請(qǐng)、審核程序辦理程序申請(qǐng)籌備批準(zhǔn)申請(qǐng)民辦福利機(jī)構(gòu)申請(qǐng)籌備民辦福利機(jī)構(gòu)新辦審核申報(bào)材料1.申請(qǐng)報(bào)告；2.可行性研究報(bào)告；3.擬辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)名稱及章程草案；4.申辦人的資格證明文件；5.擬辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)資金來(lái)源的證明文件；6.擬辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)固定場(chǎng)所的證明文件。1.申請(qǐng)《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書》的書面報(bào)告；

2.民政部門發(fā)給的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)籌辦批準(zhǔn)書；

3.服務(wù)場(chǎng)所的所有權(quán)證明或租用合同書；

4.建設(shè)、消防、衛(wèi)生防疫等有關(guān)部門的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或者審查意見書；

5.驗(yàn)資證明及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；

6.機(jī)構(gòu)的章程和規(guī)章制度；

7.管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和護(hù)理人員的名單及有效證件的復(fù)印件，以及工作人員的健康證明。

8.要求提供的其它材料。流程1.窗口受理；

2.經(jīng)辦人登記、初審；

3.實(shí)地察看；

4.提出審查建議；

5.處室負(fù)責(zé)人簽署審查意見；

6.分管局領(lǐng)導(dǎo)簽署審查意見；

7.發(fā)放同意籌建通知（有效期1年）或不予批準(zhǔn)通知書；

8.窗口發(fā)件。1.窗口受理；

2.經(jīng)辦人登記、初審；

3.實(shí)地察看；

4.提出審查建議；

5.處室負(fù)責(zé)人簽署審查意見；

6.分管局領(lǐng)導(dǎo)簽署審查意見；

7.制作證書（或不予批準(zhǔn)通知書）；

8.窗口發(fā)件。備注床位數(shù)300張以下的向縣級(jí)民政部門申請(qǐng)。承諾時(shí)限10個(gè)工作日10個(gè)工作日窗口名稱民政局民政局收費(fèi)情況不收費(fèi)不收費(fèi)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)證書

變更程序辦理程序1、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)申辦人提交相關(guān)材料，行政審批局窗口工作人員進(jìn)行變更申請(qǐng)受