房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)模式簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)項(xiàng)目收并購(gòu)模式簡(jiǎn)介一、房地產(chǎn)并購(gòu)的類型二、房地產(chǎn)并購(gòu)的幾種方式三、不同并購(gòu)方式的區(qū)別、聯(lián)系與優(yōu)劣四、房地產(chǎn)并購(gòu)的基本流程五、并購(gòu)的退出機(jī)制六、并購(gòu)中應(yīng)特別注意的幾個(gè)問(wèn)題目錄一、房地產(chǎn)并購(gòu)的類型由于并購(gòu)目的、主體、時(shí)點(diǎn)等不同，房地產(chǎn)并購(gòu)主要分為兩大類型：☆在建工程并購(gòu)（含待開(kāi)發(fā)土地）☆持有型物業(yè)并購(gòu)本次培訓(xùn)主要講前一種：在建工程并購(gòu)。

一、房地產(chǎn)并購(gòu)的類型1、目的不同：在建工程并購(gòu)多數(shù)是為了繼續(xù)完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以獲得項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)為目的；持有型物業(yè)并購(gòu)主要以獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或資產(chǎn)價(jià)值增值收益為目的，并不一定需要取得其二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。2、主體不同：前者基本是房地產(chǎn)企業(yè)；后者多數(shù)是投資企業(yè)，無(wú)需房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。3、時(shí)點(diǎn)不同：前者基本是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中、甚至是剛?cè)〉瞄_(kāi)發(fā)用地不久；后者基本是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)接近完畢、甚至是二級(jí)開(kāi)發(fā)已基本完成、形成了竣工持有物業(yè)。二、房地產(chǎn)并購(gòu)的幾種方式股權(quán)并購(gòu)資產(chǎn)并購(gòu)司法程序收購(gòu)

司法程序收購(gòu)其實(shí)可以包含在前述的兩種并購(gòu)方式中，既適用于股權(quán)并購(gòu)、也適用于項(xiàng)目收購(gòu)。單獨(dú)開(kāi)列出來(lái)，是因?yàn)樵诓①?gòu)程序中，增加了司法程序。二、房地產(chǎn)并購(gòu)的幾種方式股權(quán)并購(gòu)

股權(quán)并購(gòu)系指并購(gòu)方通過(guò)協(xié)議購(gòu)買目標(biāo)公司的股權(quán)或以向目標(biāo)公司增資方式，成為目標(biāo)公司股東，進(jìn)而達(dá)到參與、控制目標(biāo)公司的目的，使該公司變更為并購(gòu)方的全資或控股企業(yè)。7注1：股權(quán)轉(zhuǎn)讓與增資擴(kuò)股之區(qū)別第一、資金受讓方不一樣。增資的受讓方是公司，轉(zhuǎn)讓的受讓方是原股東。即增資后，增資的款項(xiàng)歸公司所有，股轉(zhuǎn)后，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款歸股東方所有，由股東支配。第二，增資就是增加注冊(cè)資本，而轉(zhuǎn)讓不會(huì)增加注冊(cè)資本。第三，增資后，新股東和原股東的權(quán)利和義務(wù)是否一樣，需要做另外的約定。而轉(zhuǎn)讓的新股東與原股東一致，不但繼承了原股東在公司的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原股東相應(yīng)的義務(wù)，除非公司章程或其他文件另有約定。第四，增資需要開(kāi)股東大會(huì)，需要三分之二以上的股東同意。轉(zhuǎn)讓則是半數(shù)的股東同意即可，只需書面通知，不用開(kāi)股東會(huì)。第五，增資進(jìn)來(lái)的錢不用交企業(yè)所得稅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓原股東需要交稅。8答：否，以下情形可不進(jìn)場(chǎng)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》第三十四條國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)審核國(guó)家出資企業(yè)的增資行為。其中，因增資致使國(guó)家不再擁有所出資企業(yè)控股權(quán)的，須由國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。第四十五條以下情形經(jīng)同級(jí)國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開(kāi)協(xié)議方式進(jìn)行增資：（一）因國(guó)有資本布局結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，由特定的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)或國(guó)有實(shí)際控制企業(yè)參與增資；（二）因國(guó)家出資企業(yè)與特定投資方建立戰(zhàn)略合作伙伴或利益共同體需要，由該投資方參與國(guó)家出資企業(yè)或其子企業(yè)增資。第四十六條以下情形經(jīng)國(guó)家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開(kāi)協(xié)議方式進(jìn)行增資：（一）國(guó)家出資企業(yè)直接或指定其控股、實(shí)際控制的其他子企業(yè)參與增資；（二）企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；（三）企業(yè)原股東增資。注2：國(guó)有企業(yè)增資擴(kuò)股是否必須進(jìn)場(chǎng)交易9方案一：收購(gòu)債權(quán)+債轉(zhuǎn)股目標(biāo)公司收購(gòu)方債權(quán)人收購(gòu)方Step

1債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓Step

2債轉(zhuǎn)股目標(biāo)公司持股規(guī)避進(jìn)場(chǎng)交易的兩種方案10方案二：通過(guò)國(guó)企中的非國(guó)有成分間接控股交易前股東A（100%持股）目標(biāo)公司目標(biāo)公司股東（非國(guó)有成分）收購(gòu)方目標(biāo)公司股東（國(guó)有成分）交易后目標(biāo)公司股東（非國(guó)有成分）目標(biāo)公司股東（國(guó)有成分）目標(biāo)公司11股權(quán)并購(gòu)過(guò)程中的幾點(diǎn)問(wèn)題（非國(guó)有）一、股權(quán)轉(zhuǎn)讓（1）、公司股權(quán)是否存在限制轉(zhuǎn)讓的情形：1）法定限制條件：對(duì)于股份有限公司，發(fā)起人持有本公司股份自公司成立之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司公開(kāi)發(fā)行股份前已發(fā)行的股份，自公司股票在證券交易所上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)向公司申報(bào)所持有的本公司的股份及其變動(dòng)情況，在任職期間每年轉(zhuǎn)讓的股份不得超過(guò)其所持有本公司股份總數(shù)的百分之二十五;所持本公司股份自公司股票上市交易之日起一年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。2）約定限制條件：公司章程、股東會(huì)決議等文件中限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形，比如股權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)全體股東一致通過(guò)等公司章程屬于公司自治的范圍3）股權(quán)被質(zhì)押或查封12（2）股權(quán)估值原則：意思自治+公平交易——雙方自由定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)：稅務(wù)穿刺相關(guān)法律規(guī)定：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）》第十一條

符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入:

（一）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的；

（二）未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

（三）轉(zhuǎn)讓方無(wú)法提供或拒不提供股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的有關(guān)資料；

（四）其他應(yīng)核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的情形。

13第十二條

符合下列情形之一，視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低:

（一）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額的。其中，被投資企業(yè)擁有土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)的，申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的；

（二）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)的；

（三）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

（四）申報(bào)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入的；

（五）不具合理性的無(wú)償讓渡股權(quán)或股份；

（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他情形。14股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。

1.參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；2.參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定。？備注：1、被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過(guò)20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。2、6個(gè)月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)被投資企業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。凈資產(chǎn)核定法類比法其他合理方法法律依據(jù)；《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）》15第十三條

符合下列條件之一的股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

（一）能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國(guó)家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)受到重大影響，導(dǎo)致低價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

（二）繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

（三）相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理且真實(shí)的本企業(yè)員工持有的不能對(duì)外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓；

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方能夠提供有效證據(jù)證明其合理性的其他合理情。16（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中涉及的稅種及計(jì)稅依據(jù)（個(gè)稅，不含土增、契稅）../../../../../Users/longhaijiang/Desktop/股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的稅種及其他問(wèn)題.docx備注：在現(xiàn)行稅法之下，稅務(wù)籌劃=偷稅、漏稅174、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款之支付——意思自治（1）、方式——現(xiàn)金、轉(zhuǎn)賬、承兌匯票等、換股（2）、節(jié)奏——a、紡錘體支付方式即兩頭小，中間大。

b、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況預(yù)留風(fēng)險(xiǎn)保證金（3）、擔(dān)保——擔(dān)保范圍：賣方之一切義務(wù)。（4）、稅收代扣代繳金額一般為盡調(diào)基準(zhǔn)日目標(biāo)公司負(fù)債的30%付款節(jié)點(diǎn)為股轉(zhuǎn)變更完成后2年18（5）股權(quán)交割股權(quán)比例100%部分印鑒銷毀、重刻、變更各類證照變更（營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書等）印鑒、證照共管管理、決策機(jī)制用印記錄承諾19股權(quán)三收購(gòu)三過(guò)程三中涉三及的三刑事三犯罪一、三法律三規(guī)定《刑法》第二三百二三十八三條三以三牟利三為目三的，三違反三土地三管理三法規(guī)三，非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三土地三使用三權(quán)，三情節(jié)三嚴(yán)重三的，三處三三年以三下有期三徒刑三或者三拘役三，并三處或三者單三處非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三土地三使用三權(quán)價(jià)三額百三分之三五以三上百三分之三二十三以下三罰金三；情三節(jié)特別嚴(yán)三重的三，處三三年三以上三七年三以下三有期三徒刑三，并三處非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三土地三使用三權(quán)價(jià)三額百三分之三五以三上百三分之三二十三以下罰金三。20最高三人民三法院《關(guān)于三審理三破壞三上地三資源三刑事三案件三具體三應(yīng)用三法律三若干三問(wèn)題三的解三釋》第一三條三以牟三利為三目的三，違三反土三地管三理法三規(guī)，三非法三轉(zhuǎn)讓三、倒三賣土三地使三用權(quán)三，具三有下三列情三形之三一的三，屬三于非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三土地三使用三權(quán)“三情節(jié)三嚴(yán)重三”，三依照三刑法三第二三百二三十八三條的三規(guī)定三，以三非法三轉(zhuǎn)讓三、倒三賣土三地使三用權(quán)三罪定三罪處三罰：（一三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三基本三農(nóng)田三五畝三以上三的；（二三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三基本三農(nóng)田三以外三的耕三地十三畝以三上的三；（三三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三其他三土地三二十三畝以三上的三；（四三）非三法獲三利五三十萬(wàn)三元以三上的三；（五三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三土地三接近三上述三數(shù)量三標(biāo)準(zhǔn)三并具三有其三他惡三劣情三節(jié)的三，如三曾因三非法三轉(zhuǎn)讓三、倒三賣土三地使三用權(quán)三受過(guò)三行政三處罰三或者三造成三嚴(yán)重三后果三等。21第二三條三實(shí)施三第一三條規(guī)三定的三行為三，具三有下三列情三形之三一的三，屬三于非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三土地三使用三權(quán)“三情節(jié)三特別三嚴(yán)重三”：（一三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三基本三農(nóng)田三十畝三以上三的；（二三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三基本三農(nóng)田三以外三的耕三地二三十畝三以上三的；（三三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三其他三土地三四十三畝以三上的三；（四三）非三法獲三利一三百萬(wàn)三元以三上的三；（五三）非三法轉(zhuǎn)三讓、三倒賣三土地三接近三上述三數(shù)量三標(biāo)準(zhǔn)三并具三有其三他惡三劣情三節(jié)，三如造三成嚴(yán)三重后三果等三。22案例安徽三省淮三北市三相山三區(qū)人三民法三院審三理的三鄧某三甲非三法倒三賣土三地使三用權(quán)三罪一三案[（20三14）相三刑初三字第00三00三2號(hào)]基本三案情三：20三07年6月，三淮北三市人三民政三府同三意對(duì)三位于三南湖三路西三、南三黎路三北地三塊的三國(guó)有三土地三使用三權(quán)進(jìn)三行招三拍掛三出讓三。被告人三鄧某三甲與三謝某三甲（三已判三刑）三得知三這一三信息三之后三，為三取得三該地三塊土三地使三用權(quán)三，由三被告三人鄧三某甲三出資三，謝三某甲于20三07年10月25日注三冊(cè)成三立青三山公三司。三該公三司于20三07年11月7日被三批準(zhǔn)三有資三格從三事房三地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)三經(jīng)營(yíng)三業(yè)務(wù)三，股三東為謝三某甲三、謝三某乙三，法三定代三表人三謝某三甲，三注冊(cè)三資本80三0萬(wàn)元三。20三07年11月20日，三青山三公司三向淮三北市三國(guó)土三資源三局遞三交競(jìng)?cè)I申三請(qǐng)書三，并三支付三競(jìng)買三保證三金35三00萬(wàn)元三，其三中鄧三某甲出三資80三0萬(wàn)元三。同三年12月，三青山三公司三通過(guò)三招拍三掛出三讓的三方式三競(jìng)得三到淮三國(guó)土三掛（20三07）05號(hào)地三塊的三國(guó)有三土地三使用權(quán)三（位三于南三黎路三北，三南湖三路西三，總?cè)娣e88三49三6.三55平方三米，13三2.三74畝）三，成三交價(jià)三為60三20萬(wàn)元三。此三后謝三某甲三和鄧某甲三兩人三便不三再支三付剩三余土三地出三讓金三，亦三未按三照出三讓合三同約三定進(jìn)三行開(kāi)三發(fā)建三設(shè)，三而預(yù)三謀對(duì)三該地三塊以三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三的方三式進(jìn)行非三法轉(zhuǎn)三讓牟三利。三謝、三鄧二三人談三妥對(duì)三此地三塊的三收益三按二三八比三例分三成。20三09年下三半年三，謝三某甲三、鄧三某甲三與國(guó)三正公三司法三定代三表人三李某三甲商三談了三以股三權(quán)轉(zhuǎn)三讓的三方式三對(duì)該三宗地三塊使三用權(quán)三進(jìn)行轉(zhuǎn)讓三的相三關(guān)事三宜。20三09年11月21日，三謝某三甲、三謝某三乙二三人與三國(guó)正三公司三簽訂三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三合同三，約三定將三謝某三甲、三謝某三乙所持有三的青三山公三司的三全部三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三給國(guó)三正公三司，轉(zhuǎn)讓三總價(jià)三款為75三00萬(wàn)元三（該三價(jià)款三不包三括青三山公三司未三繳納三的土三地出三讓金25三20萬(wàn)元三）。20三10年3月19日，三謝某三甲、三謝某三乙又三聯(lián)合三簽署三了《股東三會(huì)議三記錄》和《股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三協(xié)議》，重三申了三股權(quán)轉(zhuǎn)讓三內(nèi)容三。20三10年5月6日青三山公三司遞三交《土地三登記三申請(qǐng)三書》，20三10年5月10日，三青山三公司三獲得三土地三使用三權(quán)登三記。20三10年5月12日，三由國(guó)三正公三司申三請(qǐng)，三青山三公司三的股三東由三謝某三甲、三謝某三乙變?nèi)鼮槿龂?guó)正三公司三，法三定代三表人三由謝三某甲變更三為李三某甲三。至20三11年4月，三國(guó)正三公司三支付三給謝三某甲三及鄧三某甲三轉(zhuǎn)讓三款75三40余萬(wàn)三元（三含契三稅款24三0余萬(wàn)三元）三。23法院三認(rèn)為三：“被三告人三鄧某三甲伙三同他三人以三牟利三為目三的，三違反三國(guó)家三土地三管理三法規(guī)三，以三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三的名三義非三法倒三賣國(guó)三有土三地土三地使三用權(quán)三，涉三案土三地面三積13三2.三74畝，三情節(jié)三特別三嚴(yán)重三，其三行為三已構(gòu)三成非三法倒三賣土三地使三用權(quán)三罪，三應(yīng)依三法懲三處。三”判決三結(jié)果三：被告三人鄧三西軍三犯非三法倒三賣土三地使三用權(quán)三罪，三判處三有期三徒刑三三年三，緩三刑四三年，三并處三罰金三五百三萬(wàn)元三。（三緩刑三考驗(yàn)三期限三，從三判決三確定三之日三起計(jì)三算；三罰金三于判三決生三效之三日起三一次三性繳三納。三）三二、三被告三人鄧三西軍三的違三法所三得予三以追三繳。類似三案例三：1）安三徽省三蕪湖三縣人三民法三院（20三09）蕪三刑初三字第89號(hào)、三（20三09）蕪三中刑三終字三第17三8號(hào)；2）江三蘇省三溧陽(yáng)三市人三民法三院（20三10）刑三二初三字第12三8號(hào)、三江蘇三省常三州市三陸阿三生因三轉(zhuǎn)讓三房地三產(chǎn)公三司股三權(quán)被三依“三非法三倒賣三土地三使用三權(quán)罪三”審三查起三訴。二、三房地三產(chǎn)并三購(gòu)的三幾種三方式資產(chǎn)三并購(gòu)資產(chǎn)三并購(gòu)三是指三并購(gòu)三方為三了取三得目三標(biāo)公三司的三經(jīng)營(yíng)三控制三權(quán)而三收購(gòu)三其主三要資三產(chǎn)、三重大三資產(chǎn)三、全三部資三產(chǎn)或三實(shí)質(zhì)三性的三全部三資產(chǎn)三的投三資行三為。按支三付手三段不三同，三具體三分為三以現(xiàn)三金為三對(duì)價(jià)三受讓三目標(biāo)三公司三的資三產(chǎn)和三以股三份為三對(duì)價(jià)三受讓三目標(biāo)三公司三資產(chǎn)三兩種三資產(chǎn)三并購(gòu)三形式三。25資產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓三模式三的優(yōu)三勢(shì)：（一三）項(xiàng)三目權(quán)三屬清三晰，三可操三作性三較強(qiáng)三，法三律規(guī)三定明三確，三只要三符合三法定三條件三，即三可進(jìn)三行轉(zhuǎn)三讓。（二三）受三讓方三無(wú)需三考慮三目標(biāo)三公司三的或三有負(fù)三債風(fēng)三險(xiǎn)。三因受三讓的三僅為三目標(biāo)三項(xiàng)目三，不三涉及三公司三債權(quán)三債務(wù)三，對(duì)三受讓三方而三言交三易較三為簡(jiǎn)三便、三透明三。（三三）需三要繳三納的三稅費(fèi)三種類三清晰三，稅三務(wù)風(fēng)三險(xiǎn)較三小。資產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓三模式三的不三利因三素：（一三）根三據(jù)《三城市三房地三產(chǎn)管三理法三》第39條的三規(guī)定三，房三地產(chǎn)三項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三時(shí)必三須完三成開(kāi)三發(fā)投三資總?cè)~的25三%。若三采用三資產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓三模式三，項(xiàng)三目權(quán)三屬變?nèi)侨浭秩m(xù)必三須在三目標(biāo)三項(xiàng)目三投資三總額三達(dá)到25三%后方三可辦三理。（二三）在三資產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓三模式三下，三如有三專屬三于轉(zhuǎn)三讓方三（目三標(biāo)公三司）三的稅三收優(yōu)三惠，三受讓三方在三受讓三目標(biāo)三項(xiàng)目三后無(wú)三法繼三續(xù)享三有。三但是三如果三采取三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三的方三式，三由于三變動(dòng)三的只三是轉(zhuǎn)三讓方三（目三標(biāo)公三司）三的股三東，三則稅三收優(yōu)三惠將三會(huì)得三到保三留。（三三）稅三費(fèi)較三高。三通常三情況三下，三采取三資產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓三模式三需繳三納的三稅費(fèi)三包括三：契三稅、三印花三稅、三土地三增值三稅、三營(yíng)業(yè)三稅、三所得三稅、三城市三維護(hù)三建設(shè)三稅和三教育三費(fèi)附三加等三，相三對(duì)于三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三模式三而言三稅費(fèi)三較高三。二、三房地三產(chǎn)并三購(gòu)的三幾種三方式司法三程序三收購(gòu)此方三式與前三兩者三的主三要差三別是三：前三兩者三基本三是交三易雙三方作三為平三等主三體，三通過(guò)三商業(yè)三談判三達(dá)成三買賣三關(guān)系三；后三者則三是在三司法三程序三中，三作為三案外三人，三參與三司法三強(qiáng)制三拍賣三、變?nèi)u資三產(chǎn)的三處置三。在三此特三別單三獨(dú)進(jìn)三行分三析，三是因三為通三過(guò)此三種方三式參三與的三并購(gòu)三，在三后續(xù)三流程三中，三與前三兩者三會(huì)產(chǎn)三生一三系列三差異三。27注意三要點(diǎn)三：1、必三須實(shí)三地踏三勘；2、必三須與三執(zhí)行三案件三承辦三人聯(lián)三系，三全面三了解三拍賣三標(biāo)的三前世三今生三及競(jìng)?cè)某扇笕龣?quán)屬三變更三流程三；3、認(rèn)三真閱三讀競(jìng)?cè)捻毴ㄈㄈ愘M(fèi)三承擔(dān)三，是三否可三以貸三款）三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(一三)股權(quán)三并購(gòu)三與資三產(chǎn)并三購(gòu)的三區(qū)別三與聯(lián)三系1、并購(gòu)三標(biāo)的股權(quán)三并購(gòu)三的標(biāo)三的是三目標(biāo)三公司三的股三權(quán)，三是目三標(biāo)公三司股三東層三面的三變動(dòng)三，并三不影三響目三標(biāo)公三司資三產(chǎn)的三運(yùn)營(yíng)三。資產(chǎn)三并購(gòu)三的標(biāo)三的是三目標(biāo)三公司三的資三產(chǎn)，三并不三影響三目標(biāo)三公司三股權(quán)三結(jié)構(gòu)三的變?nèi)?。三、三不同三并?gòu)三方式三的差三別與(一三)股權(quán)三并購(gòu)三與資三產(chǎn)并三購(gòu)的三區(qū)別三與聯(lián)三系2、交易三主體股權(quán)三并購(gòu)三的交三易主三體是三并購(gòu)三方和三目標(biāo)三公司三的股三東，三權(quán)利三和義三務(wù)只三在并三購(gòu)方三和目三標(biāo)公三司的三股東三之間三發(fā)生三。資產(chǎn)三并購(gòu)三的交三易主三體是三并購(gòu)三方和三目標(biāo)三公司三，權(quán)三利和三義務(wù)三通常三不會(huì)三影響三目標(biāo)三公司三的股三東。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(一三)股權(quán)三并購(gòu)三與資三產(chǎn)并三購(gòu)的三區(qū)別三與聯(lián)三系3、交易三性質(zhì)股權(quán)三并購(gòu)三的交三易性三質(zhì)實(shí)三質(zhì)為三股權(quán)三轉(zhuǎn)讓三或增三資，三并購(gòu)三方通三過(guò)并三購(gòu)行三為成三為目三標(biāo)公三司的三股東三，并三獲得三了在三目標(biāo)三公司三及其三項(xiàng)下三的資三產(chǎn)權(quán)三益，三但目三標(biāo)公三司的三資產(chǎn)三權(quán)屬三并沒(méi)三有變?nèi)?。資產(chǎn)三并購(gòu)三的性三質(zhì)為三一般三資產(chǎn)三買賣三，僅三涉及三買賣三雙方三的合三同權(quán)三利和三義務(wù)三。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(二三)股權(quán)三并購(gòu)三的優(yōu)三點(diǎn)與三缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)三：可保三持項(xiàng)三目開(kāi)三發(fā)主三體的三前后三統(tǒng)一三，如三對(duì)目三標(biāo)公三司項(xiàng)三下項(xiàng)三目的三規(guī)劃三、土三地用三途等三無(wú)需三做特三別調(diào)三整，三則可三直接三繼續(xù)三進(jìn)行三開(kāi)發(fā)三建設(shè)三；按照三相關(guān)三法律三規(guī)定三，開(kāi)三發(fā)項(xiàng)三目的三勘察三、設(shè)三計(jì)、三施工三、監(jiān)三理等三都需三經(jīng)過(guò)三招投三標(biāo)，三在開(kāi)三發(fā)主三體不三變的三情況三下，三如果三前述三乙方三無(wú)需三變更三，則三可繼三續(xù)履三行原三合同三、協(xié)三議，三或至三多對(duì)三原合三同、三協(xié)議三進(jìn)行三協(xié)商三，無(wú)三需重三新辦三理招三投標(biāo)三及備三案等三。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(二三)股權(quán)三并購(gòu)三的優(yōu)三點(diǎn)與三缺點(diǎn)缺點(diǎn)三：需承三擔(dān)原三股東三經(jīng)營(yíng)三項(xiàng)目三公司三期間三形成三的債三權(quán)債三務(wù)以三及或三有債三務(wù)風(fēng)三險(xiǎn)；股權(quán)三交易三中的三交易三溢價(jià)三部分三，直三接計(jì)三入項(xiàng)三目開(kāi)三發(fā)成三本存三在稅三務(wù)認(rèn)三定風(fēng)三險(xiǎn)，三導(dǎo)致三項(xiàng)目三后期三稅費(fèi)三成本三增加三；如股三權(quán)交三易中三，涉三及國(guó)三有股三權(quán)、三外資三股權(quán)三等交三易，三則交三易審三批流三程繁三瑣、三交易三周期三較長(zhǎng)三。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(三三)資產(chǎn)三并購(gòu)(項(xiàng)目三收購(gòu))的優(yōu)三點(diǎn)與三缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)三：可有三效規(guī)三避原三股東三經(jīng)營(yíng)三目標(biāo)三公司三期間三形成三的債三權(quán)債三務(wù)以三及或三有債三務(wù)風(fēng)三險(xiǎn)；對(duì)于三目標(biāo)三公司三項(xiàng)下三存在三多個(gè)三開(kāi)發(fā)三項(xiàng)目三、而三收購(gòu)三方僅三計(jì)劃三收購(gòu)三其中三某個(gè)三項(xiàng)目三的情三況而三言，三此方三式的三操作三性更三強(qiáng)。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(三三)資產(chǎn)三并購(gòu)(項(xiàng)目三收購(gòu))的優(yōu)三點(diǎn)與三缺點(diǎn)缺點(diǎn)三：目標(biāo)三公司三項(xiàng)下三的項(xiàng)三目需三達(dá)到三《城三市房三地產(chǎn)三管理三法》三規(guī)定三的法三定轉(zhuǎn)三讓條三件，三并須三經(jīng)行三政主三管部三門審三批；項(xiàng)目三此前三已經(jīng)三獲得三的土三地、三規(guī)劃三、建三設(shè)等三審批三手續(xù)三和文三件，三均需三辦理三變更三手續(xù)三。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(三三)資產(chǎn)三并購(gòu)(項(xiàng)目三收購(gòu))的優(yōu)三點(diǎn)與三缺點(diǎn)附：《城三市房三地產(chǎn)三管理三法》三相關(guān)三規(guī)定第三三十九三條三以出三讓方三式取三得土三地使三用權(quán)三的，三轉(zhuǎn)讓三房地三產(chǎn)時(shí)三，應(yīng)三當(dāng)符三合下三列條三件：（一三）按三照出三讓合三同約三定已三經(jīng)支三付全三部土三地使三用權(quán)三出讓三金，三并取三得土三地使三用權(quán)三證書三；（二三）按三照出三讓合三同約三定進(jìn)三行投三資開(kāi)三發(fā)，三屬于三房屋三建設(shè)三工程三的，三完成三開(kāi)發(fā)三投資三總額三的百三分之三二十三五以三上，三屬于三成片三開(kāi)發(fā)三土地三的，三形成三工業(yè)三用地三或者三其他三建設(shè)三用地三條件三。轉(zhuǎn)讓三房地三產(chǎn)時(shí)三房屋三已經(jīng)三建成三的，三還應(yīng)三當(dāng)持三有房三屋所三有權(quán)三證書三。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(四三)司法三程序三收購(gòu)三的優(yōu)三點(diǎn)與三缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)三：可通三過(guò)司三法機(jī)三關(guān)認(rèn)三定的三股權(quán)三或項(xiàng)三目?jī)r(jià)三值，三有效三規(guī)避三原股三東經(jīng)三營(yíng)目三標(biāo)公三司期三間形三成的三債權(quán)三債務(wù)三以及三或有三債務(wù)三風(fēng)險(xiǎn)三；憑司三法機(jī)三關(guān)的三協(xié)助三執(zhí)行三書等三司法三文書三，在三辦理三各項(xiàng)三行政三審批三文件三的變?nèi)鼤r(shí)三，會(huì)三比較三便利三。三、三不同三并購(gòu)三方式三的差三別與三優(yōu)劣(四三)司法三程序三收購(gòu)三的優(yōu)三點(diǎn)與三缺點(diǎn)缺點(diǎn)三：司法三機(jī)關(guān)三處置三的股三權(quán)或三資產(chǎn)(特別三是固三定資三產(chǎn))基本三都是三現(xiàn)狀三拍賣三、變?nèi)u，三如果三其存三在瑕三疵，三在平三等主三體的三商務(wù)三交易三中，三是可三以要三求原三權(quán)利三人協(xié)三助處三理或三在價(jià)三格上三讓步三，但三對(duì)司三法機(jī)三關(guān)無(wú)三效；交易三資金三占用三量較三大，三前述三兩種三方式三的交三易，三均可三能與三交易三方協(xié)三商交三易價(jià)三款的三支付三方式三和周三期等三，而三司法三機(jī)關(guān)三一般三會(huì)要三求在三短期三內(nèi)一三次性三交齊三交易三價(jià)款三。需要三處理三與司三法機(jī)三關(guān)之三間的三各種三關(guān)系三。381、破三產(chǎn)收三購(gòu)：1.三0版本三：通三過(guò)破三產(chǎn)程三序中三的重三整程三序參三與目三標(biāo)公三司經(jīng)三營(yíng)（三重點(diǎn)三：債三權(quán)人三大會(huì)三）；三重整三失敗三后轉(zhuǎn)三清算三程序三（操三作要三點(diǎn)同三司法三拍賣三程序三）2.三0版本三：債三權(quán)轉(zhuǎn)三讓+破產(chǎn)三收購(gòu)（1）、三設(shè)立三非關(guān)三聯(lián)殼三公司三作為三目標(biāo)三公司三債權(quán)三收購(gòu)三主體三；（2）、三通過(guò)三債權(quán)三轉(zhuǎn)讓三方式三使殼三公司三成為三目標(biāo)三公司三債權(quán)三人（三最好三是第三一債三權(quán)人三）；（3）、三殼公三司在三債權(quán)三人大三會(huì)中三取得三優(yōu)勢(shì)三表決三權(quán)；（4）、三在重三整程三序中三通過(guò)三債權(quán)三人大三會(huì)及三破產(chǎn)三管理三人選三定收三購(gòu)方三參與三目標(biāo)三公司三經(jīng)營(yíng)三開(kāi)發(fā)幾種三特殊三的并三購(gòu)方三式39幾種三特殊三的并三購(gòu)方三式2、債三股輪三轉(zhuǎn)：（1）、三債先三股后三，抵三押先三行；（2）、三債股三相抵三、司三法拍三賣、三債轉(zhuǎn)三股備注1：債三的相三對(duì)方三可根三據(jù)情三況選三擇股三東或三目標(biāo)三公司三，如三選擇三股東三，必三須：1、在三借款三合同三中約三定該三款項(xiàng)三必須三通過(guò)三股東三借款三或其三他方三式投三到項(xiàng)三目公三司；2、項(xiàng)三目公三司必三須提三供連三帶保三證責(zé)三任，三目標(biāo)三地塊三必須三辦理三抵押三。備注2：債三的利三息應(yīng)三當(dāng)在三年息24三%，通三過(guò)委三貸方三式放三款，三且還三款期三限盡三量縮三短，三將債三務(wù)通三過(guò)復(fù)三利計(jì)三算放三大。403、內(nèi)三部承三包：幾種三特殊三的并三購(gòu)方三式四、三房地三產(chǎn)并三購(gòu)的三基本三流程三式目標(biāo)三選擇：并三購(gòu)目三標(biāo)的三搜尋三、選三擇和三考察前期三準(zhǔn)備：了三解被三收購(gòu)三方的三轉(zhuǎn)讓三動(dòng)機(jī)三，組三建并三購(gòu)團(tuán)三隊(duì)意向三談判：與三被收三購(gòu)方三就股三權(quán)轉(zhuǎn)三讓或三項(xiàng)目三轉(zhuǎn)讓三進(jìn)行三意向三性接三觸和三談判三。四、三房地三產(chǎn)并三購(gòu)的三基本三流程三式4.