知名地產(chǎn)產(chǎn)品體系報(bào)告

萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科品類規(guī)劃萬科品類細(xì)分萬科案例附件萬科產(chǎn)品體系研究1萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路

企業(yè)發(fā)展第一階段（1984-1994）

企業(yè)發(fā)展第二階段（1994-2004）企業(yè)發(fā)展第三階段（2004——）多元化（做加法）精細(xì)化（做乘法）資料來源：《萬科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告》“綜合商社”“以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補(bǔ)充”開始第二輪擴(kuò)張，以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個(gè)內(nèi)陸核心城市為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國性思維、本土化運(yùn)作”的開發(fā)格局。專業(yè)化（做減法）一是退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)；二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃企業(yè)品牌建設(shè)歷程

品牌第一階段（1988-2001）

品牌第二階段（2001-2005）子品牌建設(shè)系統(tǒng)品牌整合單項(xiàng)目開發(fā)無企業(yè)品牌代表項(xiàng)目：天景花園荔景大廈產(chǎn)品系：全國建立知名產(chǎn)品系，異地復(fù)制物業(yè)管理：集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。豐富產(chǎn)品線系列強(qiáng)勢客戶管理和品牌內(nèi)涵圍繞品牌展開全面的調(diào)研品牌核心理念的提出概括萬科品牌的個(gè)性建立系統(tǒng)品牌傳播體系核心業(yè)務(wù)：大眾住宅項(xiàng)目開發(fā)主營業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理輔助業(yè)務(wù)：酒店、商業(yè)街、會(huì)所等社區(qū)配套經(jīng)營2基于“有質(zhì)量增長”的三大策略選擇三大城市圈4.1％的國土，40％的GDP?的居民儲(chǔ)蓄額，平均水平2倍的人均支出利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢城市圈聚焦策略多角度融資通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu)提高品質(zhì)和性價(jià)比和諧、自然、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的自主知識產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品精細(xì)化創(chuàng)新策略依據(jù)客戶內(nèi)在價(jià)值逐步細(xì)分市場逐步升級產(chǎn)品服務(wù)體系和競爭能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)終身縮定客戶細(xì)分策略XX戰(zhàn)略目標(biāo)3萬科的3+X模式城市圈聚焦策略以深圳為起點(diǎn)，確立了3+x的發(fā)展戰(zhàn)略?！?”指的是三個(gè)主要經(jīng)濟(jì)圈，珠三角，長三角和環(huán)渤海；“X”代表全國重點(diǎn)城市。4“客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由”，主張留住客戶一輩子客戶細(xì)分策略客戶價(jià)值萬科的成功正是基于客戶價(jià)值的成功。在急劇變化的環(huán)境中把握迅速變化的客戶價(jià)值，這才是企業(yè)可持續(xù)的核心競爭力房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有三個(gè)階段：產(chǎn)品導(dǎo)向、市場導(dǎo)向和客戶導(dǎo)向。當(dāng)國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)，還處在項(xiàng)目開發(fā)為主的產(chǎn)品導(dǎo)向階段以及市場細(xì)分定位的市場導(dǎo)向階段；萬科通過學(xué)習(xí)其標(biāo)桿企業(yè)－－美國普而特，已經(jīng)開始領(lǐng)先其他對手，進(jìn)入基于客戶細(xì)分的客戶價(jià)值和客戶需求導(dǎo)向的階段。2004年，在萬科20周年之際，對未來十年進(jìn)行了戰(zhàn)略規(guī)劃?！皬囊皂?xiàng)目運(yùn)營為核心的方式，轉(zhuǎn)向以客戶價(jià)值為中心的運(yùn)營方式”5金色家園系列深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、沈陽萬科金色家園、南京萬科金色家園城市花園系列上海萬科城市花園、深圳萬科城市花園、成都萬科城市花園、天津萬科城市花園、沈陽萬科城市花園、長春萬科城市花園四季花城系列深圳萬科四季花城、武漢萬科四季花城、沈陽萬科四季花城、上海萬科四季花城、南昌萬科四季花城自然人文系列深圳萬科17英里花園、深圳萬科東海岸、深圳萬科金域藍(lán)灣、深圳萬科第五園、上海萬科蘭喬圣菲、上海萬科藍(lán)山小城、天津萬科水晶城、北京萬科西山庭院城市中心區(qū)——以高密度、高層建筑為主體，產(chǎn)品地位相對集中，戶型不大，用地規(guī)模偏小城市郊區(qū)——交通條件和產(chǎn)業(yè)就業(yè)條件比較好，產(chǎn)品以多層為主，兼有高層和局部低層聯(lián)排別墅類型住宅，規(guī)模適中城鄉(xiāng)結(jié)合部規(guī)模大盤——多在大的發(fā)展區(qū)域之中(大型居住區(qū)或大型開發(fā)區(qū))，產(chǎn)品類型多元，規(guī)模較大特色資源項(xiàng)目產(chǎn)品精細(xì)化策略產(chǎn)品精細(xì)化，產(chǎn)品線分級，是萬科留住客戶的核心競爭力6多角度融資、通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先、對土地的戰(zhàn)略性控制其他策略多角度融資凈資產(chǎn)收益率保持在10％以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力;資產(chǎn)負(fù)債率保持在50－60％，長期具備低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高信用等級;較高的盈利水平和廣泛的資本市場融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力;合并縮減成本和絕對領(lǐng)先萬科認(rèn)為在城市中心區(qū)和亞中心區(qū)做項(xiàng)目利潤最高，類似金色家園系列最賺錢，或高檔些的金域藍(lán)灣，而且容易復(fù)制，因此和中糧、一航等企業(yè)合作就是為進(jìn)入中心區(qū)和亞中心區(qū)；萬科計(jì)算：單位投入成本對利潤的貢獻(xiàn)率,如投1億產(chǎn)生多大利潤，將萬科的核心競爭力列舉對比貢獻(xiàn)率，發(fā)現(xiàn)其他核心競爭力都不賺錢，而交通和位置最賺錢,也即土地，因此相對在城外非資源性用地是不賺錢的，比如而四季花城四年半時(shí)間才賺5.3億對土地的戰(zhàn)略性控制萬科獲利來源兩種方式：一是土地升值；二是在市場平穩(wěn)的狀態(tài)下，保證每個(gè)項(xiàng)目毛利率35%-40%情況下，不斷加快資金流轉(zhuǎn)；萬科現(xiàn)與一航等有較大土地儲(chǔ)備的公司合作，對方占股60%，萬科占股40%；7萬科產(chǎn)品體系研究萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科品類規(guī)劃萬科品類細(xì)分萬科案例附件8萬科產(chǎn)品模式——以客戶為導(dǎo)向延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶萬科現(xiàn)在“以客戶為導(dǎo)向”的操作模式準(zhǔn)確尋找客戶群；發(fā)掘客戶關(guān)注的產(chǎn)品價(jià)值；在產(chǎn)品中貫徹客戶價(jià)值這一唯一準(zhǔn)繩； 通過產(chǎn)品的反饋，不斷完善。。產(chǎn)品土地客戶客戶細(xì)分,使萬科關(guān)注客戶“首次購房—首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計(jì)劃，帶來的客戶群擴(kuò)大，大大延伸了其產(chǎn)品線。9萬科的客戶細(xì)分——以家庭為核心9%富貴之家務(wù)實(shí)之家25%不同支付能力群體購房核心驅(qū)動(dòng)要素

房屋價(jià)值

生命周期

支付能力青年之家青年持家小太陽家庭后小太陽家庭中年之家孩子三代老年一、二、三代望子成龍31%

健康養(yǎng)老6%

社會(huì)新銳29%支付能力高低

萬科選定緯度中的“房屋價(jià)值，家庭生命周期、家庭收入”三個(gè)指標(biāo)作為細(xì)分緯度。其他緯度作為驗(yàn)證指標(biāo)或描述指標(biāo)。細(xì)分的核心緯度是房屋價(jià)值。10萬科從客戶的收入、生命周期、以及價(jià)值取向進(jìn)行三方面對客戶群細(xì)分五類基本情況經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)家庭(25%)生活狀態(tài)房屋需求健康養(yǎng)老家庭(6%)職業(yè)新銳家庭(29%)富貴之家(9%)望子成龍家庭(31%)工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動(dòng)最豐富對房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，好的戶型很重要收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點(diǎn)有著強(qiáng)烈的家庭觀念這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性處于社會(huì)中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會(huì)地位工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動(dòng)的層次比其他家庭都要高很多房屋購買是事業(yè)成功的標(biāo)志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休老人，同時(shí)又較為關(guān)心自身的生活。進(jìn)行老年人喜歡的安靜運(yùn)動(dòng)房屋是老人安享晚年的地方，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)等是看重的因素收入不是很高，對價(jià)格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房價(jià)格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省購房謹(jǐn)慎認(rèn)真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實(shí)的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴(yán)格把關(guān)“首次購房—首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計(jì)劃，使得萬科將每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻艏?xì)分帶來的客戶群擴(kuò)大大大延伸了其產(chǎn)品線按照收入、生命周期、價(jià)值取向的分類11XX對五類客戶的細(xì)分按照家庭生命周期分類12萬科對主要客戶類別的細(xì)分首次置業(yè)首次或二次置業(yè)二次或三次置業(yè)多次置業(yè)13萬科不同目標(biāo)客群所對應(yīng)的產(chǎn)品14萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分同一經(jīng)濟(jì)水平范圍內(nèi)，客戶需求具有相同趨向，因此萬科剔出經(jīng)濟(jì)因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價(jià)值觀、支付能力三個(gè)方面分析，對應(yīng)產(chǎn)品線更豐富，涵蓋客戶群更廣泛。15四個(gè)主流產(chǎn)品系列的核心特征：歸屬于哪個(gè)產(chǎn)品系列取決于地塊屬性金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：》30公里16主流成熟產(chǎn)品系列要素分析成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進(jìn)入新城市的先鋒，實(shí)現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo)以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大多層產(chǎn)品占總開發(fā)規(guī)模的80%距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但是城市未來發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域17細(xì)化土地屬性，初步建立細(xì)化后土地屬性同客戶的對應(yīng)關(guān)系，完成品類框架細(xì)化土地屬性同客戶對應(yīng)18萬科產(chǎn)品體系研究萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)萬科品類規(guī)劃萬科品類細(xì)分萬科案例附件19經(jīng)過幾個(gè)階段萬科已經(jīng)形成幾個(gè)主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列從1992年開始形成城郊住宅CITY(城市花園)系列：90年代末形成城市住宅GOLDEN(金色)系列：1999年開始形成郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：2003年開始形成高檔TOP(自然人文)系列：時(shí)間：1988-1998特點(diǎn)：處于產(chǎn)品開發(fā)初級階段，并沒有形成規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的產(chǎn)品系列代表項(xiàng)目：天景花園、荔景大廈（獲“魯班大獎(jiǎng)”）第一代產(chǎn)品：起步階段時(shí)間：1999-2002特點(diǎn)：集中于住宅領(lǐng)域，形成關(guān)注大眾住宅的產(chǎn)品系列代表項(xiàng)目：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城三大產(chǎn)品系列）第二代產(chǎn)品：成長階段時(shí)間：2002年至今特點(diǎn)：在原有產(chǎn)品系列的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設(shè)計(jì)更加注重客戶需求代表項(xiàng)目：金域藍(lán)灣、東海岸、17英里、萬科城第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段20在四黑大品欣類中金，前之三類慈以地于理位激置（槽距市拾中心幣的遠(yuǎn)逮近）州為劃楚分依們據(jù)，韻交通但便捷啄度與貍配套御完善腥度隨吩之降賴低第四類TO謊P系列漏則以眠對稀座缺資櫻源的蛛占有墓為劃覺分，避與前企三類牙形成魄差異記，兩層者形扒成互賊補(bǔ)萬科娛的產(chǎn)望品系暢列可逐以大哈致歸煮為四妙大產(chǎn)杯品系推列、韻八個(gè)煙產(chǎn)品肺品類蹦，而匹八大徹產(chǎn)品功品類資最本洞質(zhì)的牙還是頁根據(jù)只地塊蓮屬性它來確潑定。21城市嘴住宅脖（G扛OL歡DE梢N系刊列）——慈都市趕.時(shí)尚生闊活適合都就市人生攤活的多穴元化成瞞熟居住唇模式萬科GO刮LD灑EN淋系列傲，打彈造適復(fù)合都等市人羅生活惕的多吩元化凈成熟危居住征模式體，讓話繁華賀中的造都市勵(lì)居住漢更細(xì)啦膩，稻溫情至，雜營造恰成熟杏人文門氛圍孩與歸感屬感伍，在蘇核心逐版塊所引領(lǐng)撒主流躬生活膛。萬科羊GO崖LD漆EN恰三大篩特征頭：第莫一，遲地處班于市稠區(qū)繁敞華地判段，匙周邊逗生活鵝配套嫁齊全鄙；第員二，憲有主付動(dòng)向禮城市怖開放墻的商爹業(yè)街禾區(qū)；大第三吊，業(yè)翁主一呼般就濤業(yè)于溉項(xiàng)目謝周邊友區(qū)域柱，客鹽戶群菠年輕吹、時(shí)防尚，取一般欺是具原有較王高的先文化箭素質(zhì)測和良僚好的則受教病育程灘度。200伐8年深炮圳GO舉LDE禁N系列憲產(chǎn)品金域承華庭磁（暫跟用名適）——商房誠務(wù)住宅東方尊螺峪——城甩市改善金域貸東郡——城散市棲居萬科曉品類洲細(xì)分22城市住閘宅類（曬GOL攔DEN他系列）平細(xì)分共性裕：現(xiàn)在或皇未來規(guī)下劃中的頑市中心鄭區(qū)，能榴享受便筍捷的城悉市生活爹，交通族便利，套配套完幫善，物花業(yè)組成屢主要為伏高層洋塊房特性縮慧：周邊環(huán)壁境及居覺住氛圍蒼的差異耳，容積兄率要求俊也有所膽不同金色決系列2324金色飲系列-G1（商務(wù)笑住宅）城市跪住宅頂案例金域搏華庭25城市智住宅庫案例金域逮華庭G1商輕務(wù)住宅——品位與張商務(wù)俱勉享的都令市居所項(xiàng)目迫地處辰的龍?zhí)嫒A新購城是瀉“深施圳城盾市中暴心軸段帶”夾的北趙延段套，未陳來將鳥形成福被稱裝為“遮副都漫心”蕩的以頸大型攔交通劍樞紐構(gòu)為依括托的賣城市磁中心銳功能悠拓展向區(qū)基本稼信息位置銹：深圳秩市龍字華金屢龍路果與新法區(qū)大蹄道交斧匯處盲東北題角項(xiàng)目綿占地參：6懸83蔬00右.6們3平障米建筑面享積：1炭889爪34萬嚼平米物業(yè)組猜成：一間期為8母4-8若8平米副的精裝蟻高層，份及少量LO鏡FT膽公寓稍和聯(lián)臂排別負(fù)墅設(shè)施繞及交請通配急套西臨新憲區(qū)大道塊，南臨槳金龍路鑰、東臨窗軌道4塑號線商業(yè)、飽教育、砍娛樂、收醫(yī)療、抹公園等承配套設(shè)督施完備項(xiàng)目羞定位以便熔捷交役通、踩時(shí)尚完商業(yè)腥、簡壩約建晨筑、任新城煤規(guī)劃楚，令備項(xiàng)目甚充滿齊積極泄進(jìn)取妥、追脈求品督位、模掌握庭潮流駛以及帶國際隔視野國和前周瞻性餡思維萌的氣謊質(zhì)，序更將傅成為資匯聚夸品味殼與潮稻流的籌都市嫩居所2627金色系臨列-G佩2（城市蟲改善）城市住躬宅案例東方拉尊峪28東方尊布峪G2城顫市改善——城市型淺生態(tài)山鳥居項(xiàng)目東洋臨梧桐耍山隧道伐口，西鉗接仙桐污體育公搜園，南誰靠羅沙筍路，與教香港隔蹈岸相望鏈，北面殿的梧桐聾山是一餡個(gè)以山丟體和自用然植被潮為景觀轎主體的惜城市郊乳野型自段然風(fēng)景撫區(qū)，空薯氣質(zhì)量襲達(dá)國家乖一級標(biāo)角準(zhǔn)，可屆俯瞰深證圳市區(qū)腐及大鵬柿灣海面基本猛信息位置允：深品圳市白羅湖扒區(qū)梧做桐山濃半山歷風(fēng)景具區(qū)地塊描殊述：三醒面環(huán)山諷,南望味香港大還霧山占地別面積累：1糊1萬衫㎡建筑張面積戶：3胡3萬浮㎡容積率誦：2.斷12覆蓋列建筑難率：頂16策.7兵%綠化率衡：67窗.55霞%樓層名狀況隸：1規(guī)1-雙26帆層車位憐比：僑1.挺1：走1物管嘩費(fèi)：恐3.眾5元霧/㎡開發(fā)節(jié)腥奏：整緊體開發(fā)城市飄住宅評案例29城市腹住宅購案例東方尊當(dāng)峪交通徹規(guī)劃深鹽榜第二托快速鋪干道地鐵8號串線及抖公交純車站項(xiàng)目定晚位上風(fēng)察上水期之地鴿，兼委得寧帥靜與撓繁華膝，生游態(tài)與追健康櫻的城決市休物閑山貍居設(shè)計(jì)理騎念自然第澇一，建星筑第二整體規(guī)植劃住宅役：共鋸21詞棟1塌1-走26舍層高間層純伶住宅會(huì)所?。?猶00州0平憐方米接中央鬼會(huì)所令，設(shè)蘿有室技內(nèi)恒狡溫泳猾池、蠶紅酒飽雪茄鑒吧、新網(wǎng)球技場、漁SP挎A水窮療館滿、中鏡西餐酬廳、搭健身詠房等泛會(huì)憂所：紅規(guī)劃慢有親雙子廣蜓場、雅生態(tài)更游樂閱場等隊(duì)多個(gè)巡壽主題稿泛會(huì)仇所，門并提蒸供休叛閑器哄械園林：興8萬㎡僵天然溪礎(chǔ)谷園林商業(yè)棗：4定00配0平失米社默區(qū)商磁業(yè)學(xué)校：且自身配淘備幼兒苦園，同前時(shí)臨近貓項(xiàng)目規(guī)扮劃有公初立小學(xué)3031金色系撇列-G紛3（城擠市棲區(qū)居）城市住美宅案例金域東萌郡32城市住親宅案例金域東泰郡G3城腥市棲居——都市亡經(jīng)濟(jì)漏的舒洽適居委所基本信授息位置緒：深閃圳市晨東部失新城貨商務(wù)昌行政騙區(qū)中碰心占地田面積嶼：1賽04期80粘1㎡容積率檔：一期和3.0總，二期括A區(qū)2賓.8，怠二期B匠區(qū)3.炸0覆蓋吊建筑旗率：≤25%建筑面與積：3知166貨60㎡車位沒規(guī)劃只：一銜期7嘩97椅個(gè)開發(fā)肉節(jié)奏挎：2燙00步7年餃第一錢期，撕整體乳共3淡年設(shè)計(jì)駝理念整體風(fēng)塘格上，詳突出展教現(xiàn)了簡綿潔、大偵方的整侵體項(xiàng)目駛形象，剪營造了般具有城第市感的蜂項(xiàng)目整節(jié)體界面哈，以創(chuàng)武造怡人桃、舒適搶的住宅勵(lì)小區(qū)作喪為設(shè)計(jì)親的訴求規(guī)劃設(shè)屑計(jì)上，傷采用半笑圍合的遷思路，渾為小區(qū)兩提供充裳分的公魔共活動(dòng)佩空間，討同時(shí)在饑每棟住祖宅的首列層設(shè)置偽面積不璃等的架侮空層，映用以改候善小區(qū)跨內(nèi)通風(fēng)賀，并提退供適應(yīng)稼深圳炎葛熱氣候系的活動(dòng)款場所建筑立幻玉面上，筆極具現(xiàn)從代感，挺以面磚猾為主，吐加以一拆定量的腸質(zhì)感涂委料，以定穩(wěn)重大蜂方的白喚色、灰衡色為主突調(diào)，充敬分展現(xiàn)參了項(xiàng)目炒整體典踢雅的氣植質(zhì)戶型巾設(shè)計(jì)維上，完力求刑戶型行的經(jīng)晉濟(jì)實(shí)魯用，六通風(fēng)叫采光布良好役，并門在入屈戶處湯設(shè)置恢了入嬸戶花惰園，寒增加鏡空間絮層次圾及實(shí)揪用性33城市住級宅案例金域東溉郡整體規(guī)能劃住宅洋：共手7棟漆高層笛純住廟宅商業(yè)：棚100景0余平丸方米社喘區(qū)廣場墨及21啊00平順方米棕坊櫚風(fēng)情除商業(yè)街生活配練套教育：牙坪山中陪心小學(xué)拘、飛東耀小學(xué)、揚(yáng)龍山學(xué)塑校、坪胞山中學(xué)或、坪山滴機(jī)關(guān)幼趕兒園等購物冰：三途和購宅物商臘場、主萬福亡佳、撲民樂億福、賄泰華梳商場戶、國吹惠康昏百貨醫(yī)院：耐坪山人普民醫(yī)院郵政：絕深圳郵京政局坪害山支局銀行恐：中棗國工廁商銀窮行，龜中國輝農(nóng)業(yè)糖銀行趕，深皮圳發(fā)接展銀傷行等休閑序：大具工業(yè)朱區(qū)體價(jià)育中餡心、相大工憐業(yè)區(qū)浴中心枝公園盞、聚負(fù)龍高初爾夫把練習(xí)準(zhǔn)場等辭；34城郊住造宅（C交ITY亡系列）——大城作.豐盛生測活將城市銷邊緣轉(zhuǎn)貨化為主崇流人群疲聚集的嫁高水準(zhǔn)擔(dān)居住群看落萬科打哀破城市排固有居危住觀念改和城市擴(kuò)格局，肯打造新探移民生約活范本運(yùn)，將城后市邊緣筑轉(zhuǎn)化為秒主流人浸群聚集栽的高水此準(zhǔn)居住室群落，昏構(gòu)建全魄新的城餓市板塊賊體系，易大城崛任起，都釘市人居獵走向更塘廣闊的粉方向，嚷包容與棋豐盛成照為新生桃活的表沿征萬科CI頓TY系列面，時(shí)鐵尚元判素融霸合原也野的鍛落葉笨芳，公青草艷香，鞏既富傍于城痕市的扭先鋒攝精神技，又活表述漆著來鉗自文索明本三源的挽質(zhì)樸爽和親匠切，頌繁華關(guān)又靜絞謐，肉豐盛允又平農(nóng)和20液08袋年深格圳C葡IT信Y系列朵產(chǎn)品第五園萬科淋城萬科品妥類細(xì)分35城郊惑住宅濟(jì)類（CI昏TY系列賊）細(xì)獎(jiǎng)分共性：位于城提市邊緣悅或新城坡區(qū)，可匪快速到咐達(dá)，基況礎(chǔ)配套杠齊備，蛛居住密補(bǔ)度較低機(jī)，物業(yè)朵組成以油別墅，者類別墅呀及多層喂為主，膛帶少量竹高層洋悅房城花貌系列3637城花壤系列-C（城符郊改祝善）城郊貿(mào)住宅淺案例第五園38城郊輪住宅嗎案例第五珍園C城郊根改善——倡導(dǎo)中姜式居住靈理念的暈城郊舒找適居所基本印信息位置：蠢布吉街米道坂田促雅園路占地書面積憲：約市44獄萬平趨方米建筑侍面積庭：5贊5萬焰平方售米總建筑包戶數(shù)為吃500互0戶左奶右容積率?。?.郊48開發(fā)切節(jié)奏寒：分短6期竿，由剃04穗年到律08卷年設(shè)計(jì)定干位大膽蔽創(chuàng)新矛，糅潔合了剖中式碰傳統(tǒng)餐居住姻理念購的精策華與粘現(xiàn)代俱建筑屯的簡乏約，蝦通過風(fēng)瓦屋父面、照石材繳墻面困、村事落空松間的賠運(yùn)用乖，創(chuàng)貓?jiān)爨l(xiāng)煉村田天園風(fēng)述格，蝦人車礎(chǔ)分流杯更徹取底，抖極力盾倡導(dǎo)愉對中璃式居盯住生險(xiǎn)活方纏式的淚理性永回歸設(shè)計(jì)理構(gòu)念建筑風(fēng)先格，原鏡創(chuàng)現(xiàn)代副中式建譜筑，主患要建筑坐形式有聽庭院別耽墅、合刷院洋房沾、疊院叔HOU羊SE和超高層園林設(shè)坑計(jì)，以筒層次分藏明的多衣重“庭院空槍間”為精髓鎖，充分愉利用中繁國傳統(tǒng)糞造園隔烏、抑、茂曲等手搖法，創(chuàng)荒造出富組有“起、承縱、轉(zhuǎn)、叉合”完整楊變化炮的空志間序府列，發(fā)配以滴灰色猶系基耍調(diào)的碧硬質(zhì)負(fù)鋪裝廟，將瞎中國欲的人俯文精第神與元現(xiàn)代倚人的哲生活熔需求冒有機(jī)衡結(jié)合翅，全逃方位境塑造棋社區(qū)膽文化央和人魔居環(huán)岸境，舟達(dá)到版自然刊景觀糞與人潔文景牛觀的奮融合花，體唉現(xiàn)了齊人與罵自然抵的和月諧與丹對話39城郊住臨宅案例第五影園項(xiàng)目配孝套五園秤書院右，寧辣靜致燦遠(yuǎn)占地150襲0平方臘米，文搬化定位員秉承中盈國四大倆書院，莊縱橫古桃典與現(xiàn)當(dāng)代；打割造深圳開及全國讀第一家送情景式曲社區(qū)圖忠書館古色歲古香紡，徽娘州老嶼屋“老房子”是萬盟科為案發(fā)掘狼和保刺護(hù)中榆國傳襖統(tǒng)民余居的艙一種粗嘗試消，將鋒來的賄功能煉可能氧為博果物館灰、餐忙廳、譜茶館腐、培號訓(xùn)、羞文化祖活動(dòng)序等中式特轟色，文火化商業(yè)況街占地繡60紋00少平方茂米，飯基本倍功能惜完備鮮，匯孩聚了溫餐飲耐、華配潤萬緩家超妨市、塘中國宗銀行寒、便至利店腫、一壩致藥昂店等販商戶丑，極演大地落滿足皮社區(qū)宗日常部生活倡，形羨成現(xiàn)在代中魄式特爆色文踐化的畝商業(yè)貞街蔥蘢驅(qū)覆蓋執(zhí)，園戲林泳我池在社區(qū)戚中已建咐成的大備型游泳四池能給渴你的夏翻天帶來警娛樂的罩好去處便利為姐上，健頁身娛樂在社區(qū)晶中各個(gè)平架空層跨錯(cuò)落著菌各種健泡身娛樂雀設(shè)施，免讓飯后慌的家人宅擁有自午由休閑位的空間成長樂晃趣，幼香兒中心高檔幼換兒園，當(dāng)幼齡教嶺育機(jī)構(gòu)編，童年充最大的咸樂趣40城郊認(rèn)住宅茶案例萬科城41城郊青住宅丙案例萬科城C城基郊改姐善——配套完用善的大畜型親地甲社區(qū)基本感信息項(xiàng)目位腎置：深烤圳龍崗逐區(qū)坂雪零崗大道劃東側(cè)占地面尾積：約魯46萬華㎡建筑叨面積盜：約趕53藥萬㎡建筑鹽覆蓋洽率：辯<<貓30栗%綠化率浩：>>蜜30%物業(yè)攀組成薦：別幻玉墅及睛多層化為主盲，帶印少量啦高層開發(fā)節(jié)溉奏：1伶-3期至已售完獻(xiàn)，4期畫別墅及妻高層正俯在發(fā)售四期蠟基本澤信息總占漢地面旱積：怎96棵20校1.未00榮m2總建顛筑面宵積：劇12亭58昌16莊.4碰5m脊2總商業(yè)芳面積：掛3.5揀萬平方馳米容積緒率：竭1.避31綠地率稱：35因%總戶鳳數(shù)：斑82彈7（枯TH剃以及疏景院銜別墅隸15教7套孟，高貪層6平70睬套）停車速位：未82跳7（胳地面跌42殊0，頭地下攀40句7）42城郊住宋宅案例萬科城交通壤規(guī)劃清平高民速、梅梳觀高速睜和南坪院快速三殿條城市娘干線通躲達(dá)CB愧D附近規(guī)租劃有地世鐵4、炎5、1代6號線蕉及BR驗(yàn)T2號豬線站點(diǎn)項(xiàng)目煉定位依地勢貿(mào)高低設(shè)泳計(jì)的低宣密度別擊墅大城樹，建筑添風(fēng)格糅浴合了西蛛班牙和素地中海征建筑的喜精華，峰為深圳言首創(chuàng)的慘親地別效墅社區(qū)設(shè)計(jì)兔理念大型別竹墅社區(qū)麗，教育燙及商業(yè)濫配套完算善，足柴不出戶綠可盡享單城市生排活戶型投大多擁為深拐圳萬洽科首偉創(chuàng)或蛾專利沾產(chǎn)品擇，絕編大多核數(shù)擁雕有自矛己的表花園苦或露義臺(tái)，漁居住更的舒糠適度研得到項(xiàng)極大湯滿足項(xiàng)目永配套景觀：像1.2案萬平方架米市政倦廣場及坊700浪0平米淚生態(tài)人銷工湖，牌可循環(huán)惡人工濕塞地系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)：強(qiáng)220斯0平米努會(huì)所活申動(dòng)空間縮慧，約離500永0平米受運(yùn)動(dòng)公晌園及康膠體中心教育襪：占您地約將3.揉6萬舉平方趣米的響實(shí)驗(yàn)懸學(xué)校汪，規(guī)宮劃有扔3個(gè)隊(duì)幼兒藥園商業(yè)：究面積達(dá)低3.5挨萬平米礎(chǔ)，包括皆華潤萬槳家、肯拖德基、程名典、晉丹桂軒賴等品牌繳商家43郊區(qū)堪住宅餓（T搶OW拋N系歷列）——山秒水.悠然緣瑞生活遠(yuǎn)離喧食囂與浮許華的宜克人居所未來奢麻侈，將棒告別非領(lǐng)必需品賭，而追姜逐必需知品，緊付俏的，蓬稀有的方，受青薦睞和尊擋重的，栽將不再蹈是哪些婆昂貴卻順隨處可利見的物洽品，而恥是寧靜占的時(shí)光餃，干凈牽的水和城新鮮空勢氣萬科TOW廚N系列物，反狼思城機(jī)市人而居模卸式，疼以卓鐵越的暢遠(yuǎn)見燒與深昂度的憐人文興關(guān)懷歷，為俱一顆嚼顆山價(jià)水田諒園的修心，轟打造泉遠(yuǎn)離桌喧囂雖與浮壺華的身居所禿，建獨(dú)筑超邀凡脫機(jī)俗的梳自然夸人居真氛圍纏，尋燈覓關(guān)侄于海植的理途想，誘山的餐文明倉，還圍有整誼座城宇市對升于悠彼閑生炒活的立向往20奪08簽?zāi)晟顢R圳T碗OW服N系列產(chǎn)幣品東?？拾丁己鼌^(qū)享受清林徑滋（推廣嚴(yán)名）——端郊區(qū)笑享受萬科泉品類可細(xì)分44郊區(qū)遷住宅慨類（TO壇WN系列瀉）細(xì)霧分共性鍬：位于頸郊區(qū)煤或衛(wèi)避星城瘋鎮(zhèn)，以離城吳區(qū)中分心較惕遠(yuǎn)，鴨且周崖邊配襪套設(shè)診施較注少或所基本歉沒有特性雞：以交悟通路介網(wǎng)，堆配套盆可塑荷性及科環(huán)境牧資源蛙為依要據(jù)，虜劃分瘡成棲兇居和賣享受哈居所苗兩類禽，棲抱居類驕以120方以載下的蓬多層等或小誰高層毒為主倚，享蔬受類攝則會(huì)膚出現(xiàn)200方以卸上的掘別墅齒物業(yè)四季系變列4546四季系疑列-T1（郊量區(qū)棲斗居）47四季系沖列-T2（郊著區(qū)享等受）郊區(qū)住辦宅案例東海岸48郊區(qū)婚住宅骨案例東海擺岸T2郊雨區(qū)享受——背山面基海的濱旦海居所項(xiàng)目這位于粥鹽壩相高速拾公路護(hù)與周幼圍的野坡地膠間，慣距羅償湖商赴業(yè)中吹心區(qū)虧約3災(zāi)0公下里，建距離劑大梅士沙海嶄灘約悼1.閱5公化里，百背倚轎青山泛，面冷朝大騎海，賴自然鐮環(huán)境科極佳項(xiàng)目用時(shí)地屬于姻山地類爐型，地勝形由東隊(duì)南向西盒北逐漸艇走高，遍東南側(cè)繼地形比貓較平緩跌，西北接部地形掉陡峭，寫沿鹽壩固高速公鏡路呈弧伏形東西芹向帶狀乳分布基本辣信息總占澆地面濫積：保約3垮4.金3萬問平方炮米總建筑精面積：繁27.體5萬平暴方米容積率酒：0.鄉(xiāng)豐8總戶怕數(shù)：而19遷49牢戶開發(fā)乒節(jié)奏它：共冬分4撤期，03肅-0指5年片開1娘-3糕期，07年吼開售第就4期周遍配姿套：娛樂授：7涂個(gè)高嫌級大塊梅沙盛酒店結(jié)，2婆個(gè)游仍艇會(huì)啞，2磁個(gè)高棋爾夫如球場勒，2滋個(gè)直景升機(jī)寄停機(jī)還坪，盼5個(gè)突大梅潛沙高眼端項(xiàng)粗目，洽7大避公園陡，4章大沙只灘，傳2所喘學(xué)校猾，6鞏大高丟端餐純飲交通郊：深領(lǐng)鹽第棵二通聾道、折鹽壩址高速座、鹽插排高抵速、蘇大梅牧沙公粘交總擋站醫(yī)療擺：梅笨沙醫(yī)變院、睛社區(qū)犬健康趙服務(wù)棚中心49郊區(qū)飽住宅盆案例東海岸規(guī)劃定犯位城市怕之中畢的天逮然山黨海資均源，澆成熟餡的大扣型濱犧海社慘區(qū)設(shè)計(jì)理栽念規(guī)劃上年，采用尚熱帶簡昨約（Tr圾op終ic攝al榴M孩od配er挺n）竄的設(shè)覺計(jì)理哲念，豪選擇妻自由罵生長翻形的“葉脈飯狀”布局服形式架進(jìn)行演社區(qū)吩規(guī)劃景觀上蠶，充分樓利用地增形、山哨勢及水相體資源夜，引水肆入境，董營造人貞工湖水負(fù)景、溪裳水水系殺，依水浸建房，陵構(gòu)筑了冷鄰水生筋活的情散趣和意姐境項(xiàng)目育配套生態(tài)公論園：小諒區(qū)內(nèi)外棚有山脊球公園、糊珊瑚公玩園、郊虹野公園眾、運(yùn)動(dòng)柱公園，冷還毗鄰糾大梅沙塔海濱公櫻園和華飼僑城生膨態(tài)公園康體粒休閑晝：區(qū)垮內(nèi)建行有泳采池、豬網(wǎng)球笨場、節(jié)沙灘牙排球孔、足密球場底、室姨內(nèi)籃鉛球館勤、乒劣乓球連館、凍棋牌鍋室、龍會(huì)議請室等仇休閑灶設(shè)施商業(yè)湯配套寨：小獲區(qū)商專業(yè)面當(dāng)積約故58嫌00壤平米知，已也建設(shè)省海岸榨兒童悅天地瘡、招門商銀宏行、儉華潤飼超市集、海辭岸咖介啡廳息、名掃廚飯復(fù)堂及史精品緣瑞首飾哭店等50郊區(qū)愚住宅染案例清林徑整體規(guī)視劃項(xiàng)目整攝個(gè)社區(qū)禿沿坡地袍自然排損布，從襖入口到橫會(huì)所，謎從泳池傳到專用腎自行車毯道，從池森林S姨PA到蓋田園風(fēng)騎情，在攪這里，將身體、速自然、悶心靈、堡建筑相代互融合51郊區(qū)丑住宅踏案例清林杠徑T2郊幣區(qū)享受——與自然莫交融的攻養(yǎng)生居店所基本奸信息位置：叉深圳龍屯崗清林遼徑森林悼公園南棉側(cè)山腳總占稻地面燃積：宅約2襪00央00速0m2總建鉗筑面困積：葡約3糞60墻00柴0m2容積率鐮：約1宿.8商業(yè)配屠套：1你.5萬鉤平方米朋山地情藝景商業(yè)屈街一期戚基本標(biāo)信息建筑面泉積：4景876薯0平方值米物業(yè)漿組成洋：8嗚0套巧26乎0-航30麗0平訊方米張別墅著，2證棟3殃2層怖75夏-1熊50襖平方碼米洋憂房及局部分素65尚-9元0平菌方米幸商業(yè)婆公寓52高檔嬸住宅燥（T身OP翻系列繪）——墅庭.高尚生潔活獨(dú)占奔稀缺篩資源怠，具燈有創(chuàng)表造力每的個(gè)敢性居揉所未隨著豎城市居掛住空間雖的不斷稼擴(kuò)展，凝高端人紹群對居模住的追診求，已晨漸漸從擁空間，訂環(huán)境等輩物理層釋面剝離盤出來，海轉(zhuǎn)而追尖求精神宿的高貴改，建立代在不可囑復(fù)制的誕空間，元獨(dú)占型忘的稀缺要自然資府源上的扒那些獨(dú)瘦具創(chuàng)造測力的個(gè)大性居所弓，成為據(jù)新時(shí)代扣頂級生意活方式穩(wěn)的象征萬科TOP系列屑，解嶼讀稀棄缺景率觀與它城市免資源睛的真祝正關(guān)攏系，頌以智捉慧，恥意志勉和知橡識，笛在物斤質(zhì)與貴精神輕之間晴找尋子最富疤詩意擦的建紐奉筑語拋言，心讓思讓想與技心靈趴交融屬，品陜質(zhì)與儉品位維結(jié)合紅，打納造滿罪足頂漁層人喬士心確靈追蠅求的錯(cuò)居住漲空間200浪8年深日圳TO徐P系列產(chǎn)窯品蘭喬圣畝菲（推品廣名）——城市要豪宅棠樾即（推底廣名袍）——郊區(qū)豪襯宅萬科品嬌類細(xì)分53高檔住縫宅類（TOP系列顛）細(xì)呀分共性：占有開稀缺娛資源云，有宣一定榆的交薦通通句達(dá)性謠，密賠度低畜，售況價(jià)高是，基膚本以拉別墅貴物業(yè)諒為主織，居炸住舒芳適特性蝴：以項(xiàng)籮目所準(zhǔn)在地齒理位誘置為輸依據(jù)終，劃酸分為碗城市紛及郊弊區(qū)項(xiàng)體目兩跟類高檔系博列5455高檔連系列-T勿OP核1（城每市豪條宅）錯(cuò)、TO燙P2（郊區(qū)謙豪宅）高檔躁住宅工案例蘭喬圣述菲設(shè)計(jì)理護(hù)念規(guī)劃糖上，鑰外圍狠設(shè)置辭雙拼悲大宅娘，劃粒地為兼圈，律形成裕強(qiáng)烈妹的領(lǐng)蘭域感零和不漁動(dòng)聲拖色的高優(yōu)雅彎氣場把；內(nèi)掩部聯(lián)栽院住桐宅排朗布巧寶妙自顆如，倦讓所錫有建賄筑均初獲取區(qū)最大余的景儲(chǔ)觀資頃源和論開敞劣的氣間勢風(fēng)格舒上，瞎來自碗托斯孔卡納夾與安易德魯腎西亞萬的歐柏洲風(fēng)柿格建綱筑靈飲感，陶低調(diào)給的尊灘崇于飽隨意愚處自抬然流稈露，杠厚重蹦的質(zhì)適感，盒大氣幼的拙陶樸，妙原生密建筑顆材質(zhì)游讓生振活衍遭生不禁凡氣路質(zhì)造型孕上，門經(jīng)典箏坡式披屋頂充設(shè)計(jì)訓(xùn)，映糧托出店“統(tǒng)次一中勒有變鞭化，掛變化額中出留特色航”的政豐富腹而韻探律的站住宅烈造型轎，每認(rèn)一細(xì)蕉節(jié)都凍能品怨味出罩時(shí)光筆的變嘆幻與捎永恒鋪排查上，慘采用凡單體味造型者局部華處理媽，結(jié)擴(kuò)合平促面功焦能要壓求，朽設(shè)計(jì)側(cè)出獨(dú)撲棟和詢雙拼幕別墅局等主蹦要產(chǎn)少品形寺式，光并運(yùn)覽用交辮錯(cuò)圍取合組糠合方絡(luò)式，考形成物層次羽豐富東的環(huán)貴境空馳間，埋讓建挨筑具熊有生洪命般夠的起魔伏和島旋律56高檔膽住宅康案例蘭喬豆圣菲TOP處1城市于豪宅——富于異確域風(fēng)情倚的家族嗚式大宅項(xiàng)目標(biāo)位于傳寶安率中心俘區(qū)核譽(yù)心位緒置，補(bǔ)是深貝圳西太岸稀灣有的系純別桃墅區(qū)趟，住口所擁諒有完更整私換人院堅(jiān)落，竄以卓恩越尺逗度完翻美演緒繹家萄族傳乒承與僻大宅鴉生活基本時(shí)信息總占團(tuán)地面管積：斑約7睡25毛00陣平方梯米總建筑疊面積：帆約43晨500肚平方米容積率低：約0緒.6綠化率召：約6君3.4邊%建筑竹覆蓋須率：祖約3芬0%物業(yè)跨組成冒：獨(dú)擱棟及南雙拼斤別墅總戶數(shù)曾：94汽戶設(shè)計(jì)定棚位項(xiàng)目著桌重強(qiáng)調(diào)旗人與環(huán)集境的關(guān)燙系，營戒造人與態(tài)自然的辛交流空雕間，堅(jiān)段持地方策性和場板所感并梯重，最關(guān)大限度徹地利用炮和發(fā)揮良環(huán)境資乓源優(yōu)勢皂，體現(xiàn)糕地域特端色、人墓文精神口和綠色濤生態(tài)建效設(shè)的理育念在尊勻重周叮邊環(huán)尿境的幣同時(shí)高，突鍋顯建教筑與尺生活椅、土泛地優(yōu)好雅舒值適的錢關(guān)系回，并慘使用藏有著呼時(shí)光含斑駁粒印記賤、充聞滿歷度史積循淀感火的石嚷材來女表現(xiàn)耀建筑讀原生遞特色味，鍛巾造一胖席可銷傳承慰的家且族領(lǐng)我地57高檔住聞?wù)咐拈性O(shè)計(jì)理溫念布局綠方面盡，一斯期水層城聯(lián)前排別辰墅，消充分役依托刊景觀慈河道堪資源鳳，將畝客廳覆、主拾臥等晝主要晝功能驗(yàn)空間亂均布絹置于繩面水蛋一側(cè)夾，戶巖戶臨扒水戶型籃方面壘，采盲用多哥