投資性房地產(chǎn)

第七章投資性房地產(chǎn)第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與范圍

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量第四節(jié)

投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)特征與的范圍一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

特征：

1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)；

2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)作為存貨核算。

3.投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計(jì)量模式，包括成本模式和公允價(jià)值模式。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.已出租的建筑物，是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物；

2.已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)；

注意：

1)已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期屆滿，因暫時(shí)空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。

2)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的，不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)，也不屬于投資性房地產(chǎn)。3)母公司以經(jīng)營(yíng)租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項(xiàng)房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。但是從集團(tuán)角度來(lái)講，該房地產(chǎn)屬于集團(tuán)的內(nèi)部資產(chǎn)，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

3.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

注意：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

1.自用房地產(chǎn)。企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場(chǎng)價(jià)格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。如：企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的飯店

2.作為存貨的房地產(chǎn)。例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的商品房。

（三）需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目1.一項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2.企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。

3.關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報(bào)表時(shí)，應(yīng)將其作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。

4.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館、飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

注意：閑置土地不屬于投資性房地產(chǎn)。

說(shuō)明：下列各項(xiàng)，適用其他相關(guān)準(zhǔn)則：自用房地產(chǎn)，適用《固定資產(chǎn)》、《無(wú)形資產(chǎn)》作為存貨的房地產(chǎn)，適用《存貨》，銷售收入適用《收入》企業(yè)代建的房地產(chǎn)，收入和費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量適用《建造合同》投資性房地產(chǎn)租金收入和售回租回，適用《租賃》【例1單項(xiàng)選擇題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn)的是（）。

A.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備出售的房屋

B.房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的已出租的房屋

C.企業(yè)持有的準(zhǔn)備建造房屋的土地使用權(quán)

D.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物

【答案】B

【解析】選項(xiàng)A屬于企業(yè)的存貨；選項(xiàng)C屬于無(wú)形資產(chǎn)。選項(xiàng)D，企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的建筑物，產(chǎn)權(quán)不屬于企業(yè)，所以不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，也不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量(一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：1、與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

(二)投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

注意：能夠確認(rèn)為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，就房產(chǎn)而言，應(yīng)該是在購(gòu)入時(shí)就對(duì)外出租；外購(gòu)的持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如果是購(gòu)入并打算日后出租的房屋，不能作為投資性房地產(chǎn)核算。

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成。

注意：建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建造成本。例如地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等導(dǎo)致發(fā)生的非正常損失，應(yīng)該計(jì)入到營(yíng)業(yè)外支出?！纠?】20×8年1月，甲企業(yè)從其他單位購(gòu)入一塊土地的使用權(quán)，并在這塊土地上開(kāi)始自行建造三棟廠房。20×8年10月，甲企業(yè)預(yù)計(jì)廠房即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）時(shí)開(kāi)始起租。20×8年11月1日，三棟廠房同時(shí)完工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。該塊土地使用權(quán)的成本為600萬(wàn)元；三棟廠房的實(shí)際造價(jià)均為1000萬(wàn)元，能夠單獨(dú)出售。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。

甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

土地使用權(quán)中的對(duì)應(yīng)部分同時(shí)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)＝[600×（1000÷3000）]＝200（萬(wàn)元）

借：投資性房地產(chǎn)——廠房10000000

貸：在建工程10000000

借：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

貸：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán)2000000

3.非投三資性三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換為三投資三性房三地產(chǎn)三的成三本，三應(yīng)按三“投三資性三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換”三的原三則來(lái)三確定三。二、三與投資三性房三地產(chǎn)三有關(guān)三的后三續(xù)支三出（一三）資三本化三的后三續(xù)支三出滿足三投資三性房三地產(chǎn)三確認(rèn)三條件三的，三應(yīng)當(dāng)三計(jì)入三投資三性房三地產(chǎn)三成本三；例三如出三租過(guò)三程中三建筑三物的三改良三支出三。注意三：資本三化的三后續(xù)三支出通過(guò)“投資三性房三地產(chǎn)--三-廠房三（在三建）”科目三核算三?！纠?】20三×8年3月，三甲企三業(yè)與三乙企三業(yè)的三一項(xiàng)三廠房三經(jīng)營(yíng)三租賃三合同三即將三到期三。該三廠房三按照三成本三模式三進(jìn)行三后續(xù)三計(jì)量三，原三價(jià)為2三00三0萬(wàn)元三，已三計(jì)提三折舊60三0萬(wàn)元三。為三了提三高廠三房的三租金三收入三，甲三企業(yè)三決定三在租三賃期三滿后三對(duì)廠三房進(jìn)三行改三擴(kuò)建三，并三與丙三企業(yè)三簽訂三了經(jīng)三營(yíng)租三賃合三同，三約定三自改三擴(kuò)建三完工三時(shí)將三廠房三出租三給丙三企業(yè)三。3月15日，三與乙三企業(yè)三的租三賃合三同到三期，三廠房三隨即三進(jìn)入三改擴(kuò)三建工三程。12月10日，三廠房三改擴(kuò)三建工三程完三工，三共發(fā)三生支三出15三0萬(wàn)元三，即三日按三照租三賃合三同出三租給三丙企三業(yè)。三假設(shè)三甲企三業(yè)采三用成三本計(jì)三量模三式。甲企三業(yè)的三賬務(wù)三處理三如下三：三（1）20三×8年3月15日，三投資三性房三產(chǎn)轉(zhuǎn)三入改三擴(kuò)建三工程三：三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）14三0三0000三0投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三折舊6三00三000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房20三0三0000三0（2）20三×8年3月15日～12月10日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）1三50三0三00三0貸：三銀行三存款三等1三50三0三00三0（3）20三×8年12月10日是三，改三擴(kuò)建三工程三完工三：三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房15三5三00三0三00貸：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）15三5三00三0三00【例4】20三×8年3月，三甲企三業(yè)與三乙企三業(yè)的三一項(xiàng)三廠房三經(jīng)營(yíng)三租賃三合同三即將三到期三。為三了提三高廠三房的三租金三收入三，甲三企業(yè)三決定三在租三賃期三滿后三對(duì)廠三房進(jìn)三行改三擴(kuò)建三，并三與丙三企業(yè)三簽訂三了經(jīng)三營(yíng)租三賃合三同，三約定三自改三擴(kuò)建三完工三時(shí)將三廠房三出租三給丙三企業(yè)三。3月15日，三與乙三企業(yè)三的租三賃合三同到三期，三廠房三隨即三進(jìn)入三改擴(kuò)三建工三程。11月10日，三廠房三改擴(kuò)三建工三程完三工，三共發(fā)三生支三出15三0萬(wàn)元三，即三日按三照租三賃合三同出三租給三丙企三業(yè)。3月15日，三廠房三賬面三余額三為1三20三0萬(wàn)元三，其三中成三本1三00三0萬(wàn)元三，累三計(jì)公三允價(jià)三值變?nèi)齽?dòng)20三0萬(wàn)元三。假三設(shè)甲三企業(yè)三采用三公允三價(jià)值三計(jì)量三模式三。甲企三業(yè)的三賬務(wù)三處理三如下三：三（1）20三×8年3月15日，三投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)入三改擴(kuò)三建工三程：三借三：投三資性三房地三產(chǎn)——廠房三（在三建）12三0三0000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——成本10三0三0000三0——公允三價(jià)值三變動(dòng)2三00三000三0（2）20三×8年3月15日～11月10日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）1三50三0三00三0貸：三銀行三存款1三50三0三00三0（3）20三×8年11月10日，三改擴(kuò)三建工三程完三工三借：三投資三性房三地產(chǎn)——成本13三5三00三0三00貸：三投資三性房三地產(chǎn)——廠房三（在三建）13三5三00三0三00（二三）費(fèi)三用化三的后三續(xù)支三出不滿三足投三資性三房地三產(chǎn)確三認(rèn)條三件的三，應(yīng)三當(dāng)在三發(fā)生三時(shí)計(jì)三入當(dāng)三期損三益（三借記三“其三他業(yè)三務(wù)成三本”三等科三目）三?！纠?】甲企三業(yè)對(duì)三其某三項(xiàng)投三資性三房地三產(chǎn)進(jìn)三行日三常維三修，三發(fā)生三維修三支出1萬(wàn)元三。三本三例中三，日三常維三修支三出屬三于費(fèi)三用化三的后三續(xù)支三出，三應(yīng)當(dāng)三記入三當(dāng)期三損益三。三甲企三業(yè)的三賬務(wù)三處理三如下三：三借：三其他三業(yè)務(wù)三成本10三00三0貸：三銀行三存款三等10三0三00第三三節(jié)三投三資性三房地三產(chǎn)的三后續(xù)三計(jì)量一、三后續(xù)三計(jì)量三原則企業(yè)三通常三應(yīng)當(dāng)三采用成本三模式對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)進(jìn)三行后三續(xù)計(jì)三量，三也可三采用公允三價(jià)值模式三對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)進(jìn)三行后三續(xù)計(jì)三量。注意三：同三一企三業(yè)只三能采三用一三種模三式對(duì)三所有三投資三性房三地產(chǎn)三進(jìn)行三后續(xù)三計(jì)量三，不得三同時(shí)三采用三兩種三計(jì)量三模式。1、成本三計(jì)量三模式在成三本模三式下三，應(yīng)三當(dāng)按三照《企業(yè)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三第4號(hào)——固定三資產(chǎn)》和《企業(yè)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三第6號(hào)——無(wú)形三資產(chǎn)》的規(guī)三定，三對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)進(jìn)三行計(jì)三量，三計(jì)提三折舊三或攤?cè)N；三存在三減值三跡象三的，三應(yīng)當(dāng)三按照《企業(yè)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三第8號(hào)——資產(chǎn)三減值》的規(guī)三定進(jìn)三行處三理。核算三要點(diǎn):(1三)設(shè)置三“投三資性三房地三產(chǎn)”三科目三核算三；(2三)要按三期（三月）三計(jì)提三折舊三或進(jìn)三行攤?cè)N，三要確三認(rèn)收三取租三金的三收入三，通三過(guò)“三其他三業(yè)務(wù)三收入三”科三目核三算。三計(jì)提三的折三舊或三攤銷三的金三額通三過(guò)“三其他三業(yè)務(wù)三成本三”科三目核三算。(3三)應(yīng)比三照固三定資三產(chǎn)、三無(wú)形三資產(chǎn)三來(lái)計(jì)三提減三值準(zhǔn)三備。三借記三“資三產(chǎn)減三值損三失”三，貸三記“三投資三性房三地產(chǎn)三減值三準(zhǔn)備三”。2、公允三價(jià)值三計(jì)量三模式前提三：根三據(jù)本三準(zhǔn)則三第十三條規(guī)三定，三只有三存在三確鑿三證據(jù)三表明三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價(jià)三值能三夠持三續(xù)可三靠取三得的三，才三可以三采用三公允三價(jià)值三模式三計(jì)量三。采用三公允三價(jià)值三模式三計(jì)量三的投三資性三房地三產(chǎn)，三應(yīng)當(dāng)三同時(shí)三滿足三下列三條件三：三（1）投三資性三房地三產(chǎn)所在三地有活三躍的三房地三產(chǎn)交三易市三場(chǎng)。三所三在地三，通三常是三指投三資性三房地三產(chǎn)所三在的三城市三。對(duì)三于大三中型三城市三，應(yīng)三當(dāng)為三投資三性房三地產(chǎn)三所在三的城三區(qū)。三（2）企三業(yè)能三夠從三活躍三的房三地產(chǎn)三交易三市場(chǎng)三上取三得同類三或類三似房地三產(chǎn)的三市場(chǎng)三價(jià)格三及其三他相三關(guān)信三息，三從而三對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)的三公允三價(jià)值三作出三合理三的估三計(jì)。同類三或類三似的三房地三產(chǎn)，三對(duì)建三筑物三而言三，是三指所三處地三理位三置和三地理三環(huán)境三相同三、性三質(zhì)相三同、三結(jié)構(gòu)三類型三相同三或相三近、三新舊三程度三相同三或相三近、三可使三用狀三況相三同或三相近三的建三筑物三；對(duì)三土地三使用三權(quán)而三言，三是指三同一三城區(qū)三、同三一位三置區(qū)三域、三所處三地理三環(huán)境三相同三或相三近、三可使三用狀三況相三同或三相近三的土三地。核算三要點(diǎn):(1三)同樣三要設(shè)三置“三投資三性房三地產(chǎn)三”科三目核三算(2三)和采三用成三本模三式計(jì)三量的三區(qū)別三是采三用公三允價(jià)三值模三式計(jì)三量的三投資三性房三地產(chǎn)不再三計(jì)提三折舊三，不三再進(jìn)三行攤?cè)N，三也不三需要三計(jì)提三減值三準(zhǔn)備三。(三3)設(shè)置三“公三允價(jià)三值變?nèi)齽?dòng)損三益”三科目三核算三期末三投資三性房三地產(chǎn)三公允三價(jià)值三變動(dòng)三的影三響。資產(chǎn)三負(fù)債三表日三，借:投資三性房三地產(chǎn)(公允三價(jià)值三變動(dòng))貸:公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益或做三相反三的會(huì)三計(jì)分三錄。待處三置該三投資三性房三地產(chǎn)三時(shí)，三將其三持有三期間三累計(jì)三產(chǎn)生三的“三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益三”轉(zhuǎn)三入“三其他三業(yè)務(wù)三成本三”科三目。(4三)取得三租金三收入三，借三記“三銀行三存款三”等三科目三，貸三記“三其他三業(yè)務(wù)三收入三”等三科目三。【例6】甲企三業(yè)為三從事三房地三產(chǎn)經(jīng)三營(yíng)開(kāi)三發(fā)的三企業(yè)三。20三×7年8月，三甲公三司與三乙公三司簽三訂租三賃協(xié)三議，三約定三將甲三公司三開(kāi)發(fā)三的一三棟精三裝修三的寫(xiě)三字樓三于開(kāi)三發(fā)完三成的三同時(shí)三開(kāi)始三租賃三給乙三公司三使用三，租三賃期三為l0年。三當(dāng)年10月1日，三該寫(xiě)三字樓三開(kāi)發(fā)三完成三并開(kāi)三始起三租，三寫(xiě)字三樓的三造價(jià)三為90三0三0000三0元。三由于三該棟三寫(xiě)字三樓地三處商三業(yè)繁三華區(qū)三，所三在城三區(qū)有三活躍三的房三地產(chǎn)三交易三市場(chǎng)三，而三且能三夠從三房地三產(chǎn)交三易市三場(chǎng)上三取得三同類三房地三產(chǎn)的三市場(chǎng)三報(bào)價(jià)三，甲三公司三決定三采用三公允三價(jià)值三模式三對(duì)該三項(xiàng)出三租的三房地三產(chǎn)進(jìn)三行后三續(xù)計(jì)三量。20三×7年l2月31日，三該寫(xiě)三字樓三的公三允價(jià)三值為92三0三0000三0元。20三×8年12月31日，三該寫(xiě)三字樓三的公三允價(jià)三值為93三0三0000三0元。甲企三業(yè)的三賬務(wù)三處理三如下三：三（1）20三×7年10月1日，三甲公三司開(kāi)三發(fā)完三成寫(xiě)三字樓三并出三租三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三成本三）90三0三0000三0貸：三開(kāi)發(fā)三成本90三0三0000三0（2）20三×7年12月31日，三以公三允價(jià)三值為三基礎(chǔ)三調(diào)整三其賬三面價(jià)三值，三公允三價(jià)值三與原三賬面三價(jià)值三之間三的差三額計(jì)三入當(dāng)三期損三益三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三公允三價(jià)值三變動(dòng)三）2三00三000三0貸：三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益2三00三000三0（3）20三×8年12月31日，三公允三價(jià)值三又發(fā)三生變?nèi)齽?dòng)三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三公允三價(jià)值三變動(dòng)三）1三00三000三0貸：三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益1三00三000三03、投資三性房三地產(chǎn)三后續(xù)三計(jì)量三模三式的三變更三企業(yè)三對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)的三計(jì)量三模式三一經(jīng)三確定三，不三得隨三意變?nèi)３杀救Ｊ饺D(zhuǎn)為三公允三價(jià)值三模式三的，三應(yīng)當(dāng)三作為三會(huì)計(jì)三政策三變更，按三照《企業(yè)三會(huì)計(jì)三準(zhǔn)則三第28號(hào)——會(huì)計(jì)三政策三、會(huì)三計(jì)估三計(jì)變?nèi)腿铄e(cuò)三更正》處理,進(jìn)行三追溯三調(diào)整三，將三計(jì)量三模式三變更三時(shí)公三允價(jià)三值與三賬面三價(jià)值三的差三額，三調(diào)整三期初三留存三收益三（未三分配三利潤(rùn)三）。注意三：已采三用公三允價(jià)三值模三式計(jì)三量的三投資三性房三地產(chǎn)三，不三得從三公允三價(jià)值三模式三轉(zhuǎn)為三成本三模式三。成本模式公允價(jià)值模式會(huì)計(jì)政策變更不得轉(zhuǎn)換【例7】甲企三業(yè)將三某一三棟寫(xiě)三字樓三租賃三給乙三公司三使用三，并三一直三采用三成本三模式三進(jìn)行三后續(xù)三計(jì)量三。20三×9年1月1日，三甲企三業(yè)認(rèn)三為，三出租三給乙三公司三使用三的寫(xiě)三字樓三，其三所在三地的三房地三產(chǎn)交三易市三場(chǎng)比三較成三熟，三具備三了采三用公三允價(jià)三值模三式計(jì)三量的三條件三，決三定對(duì)三該項(xiàng)三投資三性房三地產(chǎn)三從成三本模三式轉(zhuǎn)三換為三公允三價(jià)值三模式三計(jì)量三。該三寫(xiě)字三樓的三原造三價(jià)為90三0三0000三0元，三已計(jì)三提折三舊2三70三0三00三0元，三賬面三價(jià)值三為87三3三00三0三00元。20三×9年1月1日，三該寫(xiě)三字樓三的公三允價(jià)三值為95三0三0000三0元。三假三設(shè)甲三企業(yè)三按凈三利潤(rùn)三的l0三%計(jì)提三盈余三公積三。甲企三業(yè)的三賬務(wù)三處理三如下三：三借三：投三資性三房地三產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三成本三）95三0三0000三0（變?nèi)杖嗜齼r(jià)值三）三投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三折舊三（攤?cè)N）2三70三0三00三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓90三0三0000三0利潤(rùn)三分配——未分三配利三潤(rùn)6三93三0三00三0盈余三公積77三0三00三0第四三節(jié)三投資三性房三地產(chǎn)三的轉(zhuǎn)三換和三處置一、投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三形式三和轉(zhuǎn)三換日1．轉(zhuǎn)三換形三式“非三投資三性房三地產(chǎn)三”與三“投三資性三房地三產(chǎn)”三的轉(zhuǎn)三換。2．轉(zhuǎn)三換日“非三投資三性房三地產(chǎn)三”轉(zhuǎn)三換為三“投三資性三房地三產(chǎn)”三：租三賃期三開(kāi)始三日或三用于三資本三增值三的日三期?！巴度Y性三房地三產(chǎn)”三轉(zhuǎn)換三為“三非投三資性三房地三產(chǎn)”三：房三地產(chǎn)三達(dá)到三自用三狀態(tài)三日期三。二、房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換的三會(huì)計(jì)三處理1．成三本模三式投資三性房三地產(chǎn)三采用三成本三計(jì)量三模式三的房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三如下三圖所三示：非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換按賬面價(jià)值轉(zhuǎn)換對(duì)固三定資三產(chǎn)和三無(wú)形三資產(chǎn)三：“固三定資三產(chǎn)”三或“投三資性三房地三產(chǎn)”三科目“無(wú)三形資三產(chǎn)”三科目“累三計(jì)折三舊”三或“累三計(jì)攤?cè)N”三科目科目“投三資性三房地三產(chǎn)累計(jì)三折舊三（攤?cè)N）三”“固三定資三產(chǎn)減三值準(zhǔn)三備”三“投三資性三房地三產(chǎn)或“三無(wú)形三資產(chǎn)三減值三減三值準(zhǔn)三備”三科目準(zhǔn)備三”科三目在成三本模三式下三，應(yīng)三當(dāng)將三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換前三的賬面三價(jià)值作為三轉(zhuǎn)換三后的三入賬三價(jià)值三。（1）將三作為三存貨三的房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為投三資性三房地三產(chǎn)借：三投資三性房三地產(chǎn)三（賬三面余三額）存貨三跌價(jià)三準(zhǔn)備貸：三開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品（2）自三用房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為投三資性三房地三產(chǎn)三借：三投資三性房三地產(chǎn)三累三計(jì)折三舊或三累計(jì)三攤銷三固三定資三產(chǎn)減三值準(zhǔn)三備或三無(wú)形三資產(chǎn)三減值三準(zhǔn)備三貸三：固三定資三產(chǎn)或三無(wú)形三資產(chǎn)三投三資性三房地三產(chǎn)累三計(jì)折三舊（三攤銷三）三投資三性房三地產(chǎn)三減值三準(zhǔn)備（3）將三投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為自三用的借：三固定三資產(chǎn)投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三折舊(攤銷)貸：三投資三性房三地產(chǎn)三（賬三面余三額）累計(jì)三折舊借:投資三性房三地產(chǎn)三減值三準(zhǔn)備貸：三固三定資三產(chǎn)減三值準(zhǔn)三備【例8】某年7月末三，甲三企業(yè)三將出三租在三外的三廠房三收回三，8月1日開(kāi)三始用三于本三企業(yè)三的商三品生三產(chǎn)，三該廠三房相三應(yīng)由三投資三性房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為自三用房三地產(chǎn)三。該三項(xiàng)房三地產(chǎn)三在轉(zhuǎn)三換前三采用三成本三模式三計(jì)量三，截三至某三年7月31日，三賬面三價(jià)值三為37三6三50三0三00元，三其中三，原三價(jià)50三0三0000三0元，三累計(jì)三已計(jì)三提折三舊12三3三50三0三00元。三甲三企業(yè)三某年8月1日的三賬務(wù)三處理三如下三：三借：三固定三資產(chǎn)50三0三0000三0投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三折舊三（攤?cè)N）12三3三50三0三00貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××廠房50三0三0000三0累計(jì)三折舊12三3三50三0三002．公三允價(jià)三值模三式非投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，非投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值計(jì)量，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值與非投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值的借方差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目采用三公允三價(jià)值三模式三計(jì)量三的投三資性三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換為三自用三房地三產(chǎn)時(shí)三，應(yīng)三當(dāng)以三其轉(zhuǎn)三換當(dāng)三日的公允三價(jià)值作為三自用三房地三產(chǎn)的三賬面三價(jià)值三，公三允價(jià)三值與三原賬三面價(jià)三值的三差額三計(jì)入當(dāng)期三損益。（三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益三）（1）三投資三性房三地產(chǎn)三向非三投資三產(chǎn)房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三，賬三務(wù)處三理如三下：借：三固定三資產(chǎn)三或無(wú)三形資三產(chǎn)（三公允三價(jià)值三）三貸：三投資三性房三地產(chǎn)――成本――公允三價(jià)值三變動(dòng)三（或三借記三）三公三允價(jià)三值變?nèi)齽?dòng)損三益（三或借三記）（2）如三果是三非投三資性三房地三產(chǎn)向三投資三產(chǎn)房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三，賬三務(wù)處三理如三下：三借三：投三資性三房地三產(chǎn)——成本三（公三允價(jià)三值）三累計(jì)三折舊三或累三計(jì)攤?cè)N三固三定資三產(chǎn)減三值準(zhǔn)三備、三無(wú)形三資產(chǎn)三減值三準(zhǔn)備三或存三貨跌三價(jià)準(zhǔn)三備三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益三（差三額在三借方三）三貸：三固定三資產(chǎn)三、無(wú)三形資三產(chǎn)或三開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品三資三本公三積——其他三資本三公積三（差三額在三貸方三）（3）將三作為三存貨三的房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為投三資性三房地三產(chǎn)借：三投資三性房三地產(chǎn)三（成三本）公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益存貨三跌價(jià)三準(zhǔn)備貸：三開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品資本三公積三（三其他三資本三公積三）資產(chǎn)三負(fù)債三表日借：三投資三性房三地產(chǎn)三（公三允價(jià)三值變?nèi)齽?dòng)）貸：三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益【例9】甲企三業(yè)是三從事三房地三產(chǎn)開(kāi)三發(fā)業(yè)三務(wù)的三企業(yè)三，20三×7年3月10日，三甲企三業(yè)與三乙企三業(yè)簽三訂了三租賃三協(xié)議三，將三其開(kāi)三發(fā)的三一棟三寫(xiě)字三樓整三體出三租給三乙企三業(yè)使三用，三租賃三期開(kāi)三始日三為20三×7年4月15日。20三×7年4月15日，三該寫(xiě)三字樓三的賬三面余三額為45三0三00三000三0元，三未計(jì)三提存三貨跌三價(jià)準(zhǔn)三備，三轉(zhuǎn)換三后采三用公三允價(jià)三值模三式計(jì)三量。三假設(shè)4月15日該三寫(xiě)字三樓的三公允三價(jià)值三為41三0三00三000三0元，20三×7年12月31日，三該項(xiàng)三投資三性房三地產(chǎn)三的公三允價(jià)三值為43三0三00三000三0元。20三×8年4月租三賃期三屆滿三，甲三企業(yè)三收回三該項(xiàng)三投資三性房三地產(chǎn)三，并三于20三×8年6月以46三0三00三000三0元出三售，三出售三款項(xiàng)三已收三訖。甲企三業(yè)的三賬務(wù)三處理三如下三：三（1）20三×7年4月15日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三成本三）41三0三00三000三0公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益40三0三0000三0貸：三開(kāi)發(fā)三產(chǎn)品45三0三00三000三0（2）20三×7年12月31日三借：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三公允三價(jià)值三變動(dòng)三）20三0三0000三0貸：三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益20三0三0000三0（3）20三×8年6月，三出售三時(shí)三借：三銀行三存款46三0三00三000三0貸：三其他三業(yè)務(wù)三收入46三0三00三000三0借：三其他三業(yè)務(wù)三成本43三0三00三000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三成本三）41三0三00三000三0——三××寫(xiě)字三樓（三公允三價(jià)值三變動(dòng)三）20三0三0000三0同時(shí)三，將三投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三公允三價(jià)值三變動(dòng)三轉(zhuǎn)入三其他三業(yè)務(wù)三成本三。公允三價(jià)值三變動(dòng)三減值40三0三0000三0元－三公允三價(jià)值三變動(dòng)三增值20三0三0000三0元＝三公允三價(jià)值三變動(dòng)三減值20三0三0000三0元三借：三其他三業(yè)務(wù)三成本20三0三0000三0貸：三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益20三0三0000三0三、三投資三性房三地產(chǎn)三的處三置當(dāng)投三資性三房地三產(chǎn)被三處置三，或三者永三久退三出使三用且三預(yù)計(jì)三不能三從其三處置三中取三得經(jīng)三濟(jì)利三益時(shí)三，應(yīng)三當(dāng)終三止確三認(rèn)該三項(xiàng)投三資性三房地三產(chǎn)。企業(yè)三出售三、轉(zhuǎn)三讓、三報(bào)廢三投資三性房三地產(chǎn)三或者三發(fā)生三投資三性房三地產(chǎn)三毀損三，應(yīng)三當(dāng)將三處置三收入三扣除三其賬三面價(jià)三值和三相關(guān)三稅費(fèi)三后的三金額三計(jì)入三當(dāng)期三損益三。核算三要點(diǎn)三：a、處置三涉及三到的三收入三和成三本分三別通三過(guò)“三其他三業(yè)務(wù)三收入三”和三“其三他業(yè)三務(wù)成三本”三科目三來(lái)核三算。b、自用三房地三產(chǎn)轉(zhuǎn)三換為三投資三性房三地產(chǎn)三，采三用以三公允三價(jià)值三模式三進(jìn)行三后續(xù)三計(jì)量三的，三轉(zhuǎn)換三時(shí)若三產(chǎn)生三資本三公積――其他三資本三公積三，則三處置三時(shí)應(yīng)三將資三本公三積轉(zhuǎn)三入“三其他三業(yè)務(wù)三成本三”科三目。c、采用三公允三價(jià)值三模式三計(jì)量三的投三資性三房地三產(chǎn)，三持有三過(guò)程三中產(chǎn)三生的三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益三累計(jì)三額在三處置三時(shí)應(yīng)三轉(zhuǎn)入三“其三他業(yè)三務(wù)成三本”三科目三。1、采三用成三本模三式計(jì)三量借：三銀行三存款貸：三其他三業(yè)務(wù)三收入借：三投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三折舊其他三業(yè)務(wù)三成本投資三性房三地產(chǎn)三減值三準(zhǔn)備貸：三投資三性房三地產(chǎn)2、采三用公允三價(jià)值模式三計(jì)量借：三銀行三存款貸：三其他三業(yè)務(wù)三收入借：三其他三業(yè)務(wù)三成本貸：三投資三性房三地產(chǎn)三（成三本）投資三性房三地產(chǎn)三（公三允價(jià)三值變?nèi)齽?dòng)）三（三貸或三借）借：三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益三（借三或貸三）貸：三其他三業(yè)務(wù)三成本三（貸三或借三）借：三資本三公積--三-其他三資本三公積貸：三其他三業(yè)務(wù)三成本【例10三】甲公三司將三其出三租的三一棟三寫(xiě)字三樓確三認(rèn)為三投資三性房三地產(chǎn)三。租三賃期三滿后三，甲三公司三將該三棟寫(xiě)三字樓三出售三給乙三公司三，合三同價(jià)三款為30三0三00三000三0元，三乙公三司已三用銀三行存三款付三清。（1）假三設(shè)這三棟寫(xiě)三字樓三原采三用成三本模三式計(jì)三量。三出售三時(shí)，三該棟三寫(xiě)字三樓的三成本三為28三0三00三000三0元，三已計(jì)三提折三舊30三0三0000三0元。三甲三公司三的賬三務(wù)處三理如三下：三借三：銀三行存三款30三0三00三000三0貸：三其他三業(yè)務(wù)三收入30三0三00三000三0借：三其他三業(yè)務(wù)三成本25三0三00三000三0投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三折舊三（攤?cè)N）30三0三0000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓28三0三00三000三0（2）假三設(shè)這三棟寫(xiě)三字樓三原采三用公三允價(jià)三值模三式計(jì)三量。三出售三時(shí)，三該棟三寫(xiě)字三樓的三成本三為21三0三00三000三0元，三公允三價(jià)值三變動(dòng)三為借三方余三額40三0三0000三0元。三甲三公司三的賬三務(wù)處三理如三下：三借三：銀三行存三款30三0三00三000三0貸：三其他三業(yè)務(wù)三收入30三0三00三000三0借：三其他三業(yè)務(wù)三成本25三0三00三000三0貸：三投資三性房三地產(chǎn)——三××寫(xiě)字三樓（三成本三）21三0三00三000三0——三××寫(xiě)字三樓（三公允三價(jià)值三變動(dòng)三）40三0三0000三0同時(shí)三，將三投資三性房三地產(chǎn)三累計(jì)三公允三價(jià)值三變動(dòng)三轉(zhuǎn)入三其他三業(yè)務(wù)三成本三借：三公允三價(jià)值三變動(dòng)三損益40三0三0000三0貸：三其他三業(yè)務(wù)三成本40三0三0000三0練習(xí)三：一三、多三項(xiàng)選三擇題1.下列三有關(guān)三投資三性房三地產(chǎn)三的說(shuō)三法中三，正三確的三有（三）三。A.企業(yè)三對(duì)投三資性三房地三產(chǎn)采三用公三允價(jià)三值模三式計(jì)三量的三，應(yīng)三不對(duì)三投資三性房三地產(chǎn)三計(jì)提三折舊三或進(jìn)三行攤?cè)NB.企業(yè)三將自三用建三筑物三或土三地使三用權(quán)三停止三自用三改為三出租三時(shí)，三其轉(zhuǎn)三換日三為租三賃期三開(kāi)始三日C.企業(yè)三將自三用建三筑物三或土三地使三用權(quán)三停止三自用三改為三出租三，在三成本三模式三下，三應(yīng)當(dāng)三將房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三前的三賬面三價(jià)值三作為三轉(zhuǎn)換三后的三入賬三價(jià)值D.企業(yè)三將自三用房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)換三為采三用公三允價(jià)三值模三式計(jì)三