城市房地產管理法三

第一節(jié)城市房地產管理法概述

一、房地產、房地產市場及房地產業(yè)

（一）房地產房地產是土地、房屋財產的總稱。房屋是指土地上的房屋等建筑物及構筑物。房產是指土地上的建筑物及構筑物等永久性建筑。地產是指與房屋相關的全民所有及部分集體所有土地以及地下基礎設施。房產與地產有時可分，有時不可分。當土地作為耕地或者空地時，它只是地產；當在土地上建房時，地產與房產則連為一體，稱為房地產。所以，“房地產”一詞有廣義、狹義兩種用法，有時指土地或房屋，有時指土地和房屋。在我國現(xiàn)階段，實行土地的社會主義公有制，即全民所有制（又稱國家所有制）和勞動群眾集體所有制。土地所有權分為國家土地所有權和農民集體土地所有權兩種。國家為了社會公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用，此時集體土地轉為國有土地。除了這種土地所有權的轉變外，國有土地和集體土地的使用權可以依法轉讓；國有土地和集體土地可依法確定給單位或者個人使用。房屋方面，我國存在三種所有權：國家所有，集體所有，個人所有。房屋可以作為商品發(fā)生所有權的有償轉移，稱為“買賣房屋”。此時，房產權實即房地產權，包括房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權。在土地與房屋連為一體而發(fā)生使用權轉移的場合下，土地使用權轉讓、抵押、出租時，“房隨地走”；房產轉讓、抵押時，“地隨房走”。此即房、地一并轉移的原則。房地產作為一項財產，在法律上反映為房地產權。其中，當土地單獨作為地產時，指的是土地所有權、土地使用權；當房屋單獨作為房產時，指的是房屋所有權、房屋使用權；當土地與房屋連為一體時，指的是房屋所有權和其占用范圍內的土地所有權，或房屋所有權和其占用范圍內的土地使用權。（二）房地產市場我國現(xiàn)時所稱房地產市場是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。房地產市場具有一般市場的共性，如要求貫徹平等、自愿、公平、誠實信用的原則；但作為一類特殊商品交換，它又具有自己的若干特性。1．綜合功能。房地產是房產與地產的總稱，既可以用作生活資料，又可以用作生產要素，因而形成綜合功能。2．多級市場。房地產交易，既包括土地使用權的出讓（一級市場）以及出讓后的轉讓、抵押、租賃（二級市場），還包括土地使用權出讓（一級市場）后的房地產開發(fā)經營（二級市場）以及投入使用的房地產的買賣、抵押和房屋的租賃（三級市場）等，由此形成多層次的市場。3．法定形式。房地產屬于不動產，通過登記發(fā)證確認其所有權和使用權，房地產交易活動屬于嚴格的要式法律行為。凡土地使用權和房屋所有權的轉移，都必須依照法律規(guī)定到當?shù)胤康禺a行政主管部門辦理登記手續(xù)。4．國家適度干預。對房地產市場，實行國家宏觀調控，如土地用途管制、集體土地使用權不能直接出讓；農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設；控制城市豪華建筑項目等，與此同時充分運用市場競爭機制，既要規(guī)范化，又要放開搞活。（三）房地產業(yè)狹義的房地產業(yè)是指專門從事房地產開發(fā)經營的行業(yè)。它的業(yè)務主要有兩大類：一類是從事城市房地產開發(fā)和交易的。所謂房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設；所謂房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。另一類是從事開發(fā)經營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設，形成工業(yè)用地和其他建設用地條件，然后轉讓土地使用權或者轉讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā)。廣義的房地產業(yè)應該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經營、服務、管理、保護的各種業(yè)務活動。房地產業(yè)在國際上被列為經濟活動中的獨立的一大類型。我國對房地產業(yè)也作了定位：“房地產在我國是一個新興產業(yè)，是第三產業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一?！?/p>

我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的主要問題：（1）在房地產交易方面，房地產市場供需渠道不暢，有效需求不足（2）在房地產金融方面，融資渠道不暢，假按揭、重復抵押現(xiàn)象嚴重（3）在房地產開發(fā)方面，土地浪費驚人，開發(fā)項目結構不合理，高檔樓盤積壓嚴重（4）在房地產管理方面，政府多頭管理，人人有權、人人無責，監(jiān)管力度不夠（5）在房地產消費方面，居民“存十用一”的消費觀念有待轉變二、城市房地產管理法（一）城市房地產管理法的概念是調整城市房地產關系的法律規(guī)范的總稱。１９９４年７月５日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過《中華人民共和國城市房地產管理法》。具體包括：1．土地、房屋財產關系土地的所有權和使用權，房屋的所有權和使用權，都屬于財產。

2．土地利用和管理關系土地利用總體規(guī)劃，對耕地的特殊保護，土地開發(fā)利用，土地用途管制，建設用地審批，集體土地的征用，國有土地使用權的出讓、轉讓、出租和抵押，等等，有些屬于市場行為，有些屬于政府行為，有些屬于市場行為與政府行為的結合。3．城市房地產開發(fā)經營關系房地產開發(fā)經營是指房地產開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。4．城市房地產規(guī)劃關系城市的整體規(guī)劃，對公有房屋和私有房屋的管理監(jiān)督，這些都屬于政府管理、監(jiān)督行為。

（二）城市房地產管理法的體系1，房地產開發(fā)用地（土地使用權出讓、土地使用權劃撥）

2，房地產開發(fā)

3，房地產交易（房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、中介服務機構）

4，房地產權屬登記管理（三）城市房地產管理法的基本原則1．

土地公有原則2．

土地有償使用原則（國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度。但是，國家在本法規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。）3．

十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則4．

房地產綜合開發(fā)原則5．

城鎮(zhèn)住房商品化原則6，宏觀調控與市場調節(jié)相結合的原則（國家根據(jù)社會、經濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。）第二節(jié)

土地管理法律制度

一、土地管理法的概念土地指一國領土范圍內的陸地、內陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。土地管理是國家用以維護土地所有權、合理組織利用土地的一項行政管理活動。土地是人類賴以生存的基本條件，也是最為珍貴的、不可再生和替代的生產資料，因而，對土地實行有效的管理，是各社會制度下的一項重要法律制度。土地管理法就是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范的總稱。它調整因確認土地所有權、開發(fā)利用土地、取得和轉讓土地使用權以及規(guī)劃管理土地而產生的各種經濟關系。１９８６年６月２５日第六屆全國人民代表大會常務委員會第十六次會議通過，１９８８年１２月２９日第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議第一次修正，１９９８年８月２９日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議第二次修正《中華人民共和國土地管理法》。司考題28．關于承包經營集體土地可以從事的生產活動，下列哪一選項符合《土地管理法》規(guī)定？A．種植業(yè)、林業(yè)B．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)D．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)、農產品加工業(yè)C．種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)二、土地管理法的基本內容包括有關土地基本制度的規(guī)范，土地所有權與使用權的規(guī)范；有關土地利用與保護，地籍管理，土地使用與保護，建設用地的規(guī)范；以及土地糾紛的調解，土地監(jiān)察和處理違法行為等。修改后突出點：第一，土地用途管制。將土地分為農用地、建設用地和未利用地，以土地利用總體規(guī)劃作為管理土地用途的依據(jù)，嚴格限制農用地轉為建設用地，嚴格控制建設用地的總量。第二，加強耕地保護。首先是突出了保護耕地總量動態(tài)平衡，加重了各級人民政府保護耕地的責任。其次是實行基本農田保護制度，將糧、棉、油、蔬菜等生產基地在內的耕地劃為基本農田，實行嚴格管理。再次是調整土地收益分配辦法，新增建設用地的土地有償使用費，30%上繳中央財政，70%留給地方政府，專項用于耕地開發(fā)。第三，加大查處土地違法行為的力度。司考題75.關于國有土地，下列哪些說法是正確的？A.國有土地可以是建設用地，也可以是農用地B.國有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個人使用C.國有土地可以有償使用，也可以無償使用D.國有土地使用權可以有期限，也可以無期限A.國有土地可以是建設用地，也可以是農用地B.國有土地可以確定給單位使用，也可以確定給個人使用C.國有土地可以有償使用，也可以無償使用D.國有土地使用權可以有期限，也可以無期限

三、我國基本土地制度1．實行土地的社會主義公有制(國家、集體)2．國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使3．不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地；土地使用權可以依法轉讓4．國家為公共利益的需要可以依法征用集體所有的土地5．國家依法實行國有土地有償使用制度6．國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權四、國有土地有償使用制度（一）土地使用權出讓：1、土地使用權出讓的概念、特征：國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。特征：（1）土地使用權出讓是一種特殊的民事法律行為；（2）土地使用權出讓附有特殊限制，表現(xiàn)為權利的有期性和有限性。（居住用地70年，工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。）2、土地使用權出讓的方式：拍賣、招標、雙方協(xié)議。3、土地使用權出讓合同：是指土地所有者或者其代表與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓事宜所達成的、明確相互權利義務關系的協(xié)議。（二）土地使用權轉讓1、土地使用權轉讓的概念：是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。2、土地使用權轉讓的方式：買賣、贈與和交換。3、土地使用權轉讓的條件：（1）土地使用權是有償出讓取得的；（2）按照出讓合同的約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（3）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件的。下列土地使用權禁止轉讓（1）以出讓方式取得土地使用權，未達到法定轉讓條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）依法收回土地使用權的；（4）共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的；（5）權屬有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的。74．根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，在下列哪些情況下使用集體土地從事建設不需要經過國家征收？A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)B．村民建設住宅C．鄉(xiāng)村公共設施建設D．鄉(xiāng)村公益事業(yè)建設A．興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)風企業(yè)B．村民難建設堡住宅C．鄉(xiāng)村公共茫設施建設D．鄉(xiāng)村公益蒼事業(yè)建設（三朝）土叨地使囑用權介出租1、土地治使用權公出租的批概念：是指土地漠使用者將究土地使用朝權單獨或膝者隨同地砌上建筑物顛、其他附選著物租賃熱給他人使處用，由他漸人向其支帽付租金的右行為。2、土地乘使用權綱出租的王法律后碰果：（1）土地使端用權出租狗后，出租亮人必須繼武續(xù)履行土族地使用權耍出讓合同查。（2）土地使踩用權出租銜，其地上梅建筑物及凈其他附著原物亦同時柜出租。（3）承租人脈取得租賃風權后，享查有對土地朋的占有、儉使用和收她益權，但即是，未經全出租人同倘意，承租例人不得將端土地使用令權再轉租趕，也不得偵將土地使逃用權用于稱抵押。（4）如發(fā)生計轉讓，在揪同等條件班下，承租螞人有優(yōu)先合于他人接掀受轉讓的描權利，即介使承租人惜不購買出華租人的土帽地使用權蔬，租賃合病同對于新病的土地使晴用權人也嬌仍繼續(xù)有驅效。（四板）土享地使攝用權妙抵押兩：是指土地順使用者提怒供可供抵細押的土地哀使用權作葛為履行債忌務的擔保呆的行為。（五）國有土乘地租賃降：是指剩土地牛使用姑者與淡縣級坡以上慈人民極政府倡土地效管理鳳部門混簽訂全一定灑年限燒的土腰地租造賃合煮同，鐮并支召付租運金的病行為2、國有土齊地使用權待作價出資基或入股的糠概念：是凈指國家以碗一定年限仇的國有土厚地使用權閑作價，作胳為出資或課股本投入責新設立的變企業(yè)。（六）州土地使慰用權的漁終止五、國有技土地使用扣權的劃撥1、土巴地使路用權育劃撥下的概廣念和糊范圍（1）土氧地使糊用權緣瑞劃撥他的概府念是指縣鉆級以上呀人民政瘋府依法甜批準，新在土地革使用者靜繳納補誦償、安嘉置等費借用后，榮將該幅淹土地交想付其使序用，或互者將土危地使用酸權無償糕交付給擁土地使且用者使盜用的行資為。（2）土鞭地使貞用權酷劃撥趟的特唐征：①土地使栗用權劃撥舉是一種具濟體的行政嗚行為；②土地使辣用權劃撥拴是一種無備償?shù)男袨槲郏恋厥共ㄓ谜呷〉毛F使用權無江需支付地匹價，但這竟并不等于溫使用者不匆需支付任乓何費用；③土蓬地使疑用權加可以鳥是有康期限描的，窗也可熄以是卸無期花限的臟；④劃撥數(shù)的土地鉆使用權膊，不可欠以轉讓抽、出租煙、抵押井。2、劃定撥土屯地使御用權翁的轉意讓、慎出租倚、抵抹押：劃撥土揀地使用石權，只含有在符嶄合一定廳條件情織況才可才以轉讓麻、出租尚、抵押花。條件就倚是：（1）土地使督用者必須押是企業(yè)、靠公司、其贊他經濟組健織和個人王；（2）領有童國有土管地使用結證；（3）具有忽地上建鬧筑物、纖其他附日著物合西法的產張權證明稿；（4）依照有輸關土地使帶用權出讓順的規(guī)定簽姥訂土地使福用權出讓晴合同，向鼻當?shù)厥?、稼縣人民政闊府補交土耐地使用權蝕出讓金或快者以轉讓詠、出租、織抵押所獲激得收益抵巾交土地使益用權出讓克金。3、國座有企丈業(yè)改程革中擠劃撥貞土地膀使用尖權的栽處理押：根陽據(jù)企淺業(yè)改垂革的躺不同雕形式絡和具慨體情比況，于可以潮分別昨采取繳國有分土地蠅使用耍權出僑讓、透國有帖土地傳租賃偵、國單家以趙土地打使用參權作鵲價入漆股和征保留贊劃撥苦用地垂方式店四種預辦法昏予以套處置閣。有下列削情況之設一的，悼應當采水取出讓臉或租賃版方式處問置（1）國慈有企級業(yè)改班革或上改組用為有遵限責暑任公巧司、繭股份友有限岡公司拘以及鍵組建體企業(yè)忘集團尿的；（2）國有企俗業(yè)改組為漁股份合作冒制的；（3）國有企掌業(yè)租賃經排營的；（4）非國貫有企業(yè)努兼并國面有企業(yè)瞇的。國有湖企業(yè)旅破產矮或出淺售，碧企業(yè)舍原劃傭撥的規(guī)土地盟使用掘權應裹當以播出讓司方式驕處置青。有下列遣情形的孫，可以摘經批準濤后保留笛劃撥方越式（1）繼續(xù)作廁為城市基矛礎設施用努地、公益軌事業(yè)用地除和國家重顆點扶持的舒能源、交宜通、水利軍等項目用圾地，原土壟地用途不釋變的，但庫改造或改襲組為公司匠制企業(yè)除裕外；（公乎司是商主聽體；以贏送利為目的宮。所以，劣不允許部遙隊、政府速經商。）（2）國有企孫業(yè)兼并國咳有企業(yè)或贈非國有企供業(yè)，以及鼻國有企業(yè)孩合并，兼役并或合并廚后是國有加工業(yè)企業(yè)西的；（3）在國拜有企業(yè)淘兼并、尖合并中朗，被兼筋并的國詢有企業(yè)蘿或國有乓企業(yè)合帳并的一蜓方屬于壓瀕臨破蝦產的企隔業(yè)；（4）國有企欺業(yè)改造或魚改組為國各有獨資公啊司的。司考題70.某市政左府在土役地管理屠中的下濾列哪些丹行為違摔反了《土地管別理法》的規(guī)育定？A.甲公司在曠市郊申請播使用一片況國有土地銳修建經營引性墓地，譽市政府批嚷準其以劃福撥方式取皇得土地使田用權B.乙公槽司投猜標取辦得一簡塊商卻品房現(xiàn)開發(fā)惱用地獸的出盈讓土逝地使植用權婦，市滋政府遇同意悅其在獸房屋矩建成告銷售帖后繳寸納土裙地出癢讓金C.丙公沉司以喊出讓甘方式嫌在本幼市規(guī)此劃區(qū)叨取得漂一塊鋒工業(yè)城用地待，市刊國土暖局在餐未征冤得市合規(guī)劃倉局同痛意的塞情況脖下，獨將該丹土地斥的用拔途變艇更為錦住宅糾建設漿用地D.丁公司在正城市規(guī)劃瀉區(qū)取得一衰塊臨時用囑地，使用饞已達6年，并在講該處修建鋤了永久性誤建筑，市長政府未收休回土地，漏還為該建闊筑發(fā)放了湊房屋產權玩證A.甲公司在小市郊申請槳使用一片移國有土地棋修建經營泥性墓地，靠市政府批史準其以劃匹撥方式取柳得土地使姻用權B.乙公司麻投標取要得一塊纖商品房偽開發(fā)用味地的出耗讓土地冠使用權籃，市政毯府同意等其在房爐屋建成眨銷售后架繳納土拼地出讓貢金C.丙公笑司以改出讓半方式臂在本咱市規(guī)敵劃區(qū)誘取得催一塊票工業(yè)烘用地繡，市育國土禮局在墻未征啊得市默規(guī)劃聰局同脹意的徐情況譜下，鋸將該障土地果的用震途變善更為摘住宅璃建設膠用地D.丁公司蔬在城市懷規(guī)劃區(qū)巴取得一江塊臨時瞧用地，格使用已傍達6年，并梁在該處流修建了珠永久性差建筑，屆市政府番未收回曾土地，毅還為該沉建筑發(fā)衰放了房腰屋產權睜證六、雞建設筑用地禮制度1．建設用地勁的概念建設用轉地是指熄建造建夸筑物、在構筑物較的土地善，包括焦城鄉(xiāng)住困宅和公跡共設施疊用地、罷工礦用促地、交三通水利遺設施用弊地、旅敗游用地閃、軍事甩用地等躬。從廣通義上講傭，建設脖用地是孫指已利識用土地查中的一鼓切非農廊業(yè)生產潔用地。兼國家實瘦行土地滑用途管醬制，嚴患格限制材農用地譜轉為建不設用地先。2．國家建設纏用地使用陣權的取得（1）國家蛇建設用濾地的來薪源國家睡建設索用地風必須蘭是國以有土南地，字國家靜通過臘一定駝的程輛序將在國有瓶土地蹈使用凡權有域償出束讓或柔無償倡劃撥貍給建套設單讀位或彈個人弓使用詳。國家要燙出讓、疲租賃或澇劃撥國恨有土地雀使用權蹤蝶，首要咐條件是蔥國家擁果有該幅董土地的弄使用權爺。在下由列三種途情況下債，國家捷可以劃訓撥或出飾讓、租狠賃土地標使用權天：①磚農村拔集體旬所有幕的土貝地已次征用騰為國貨有；②國家流已依法收副回國有建典設土地使架用權；③帆國有與荒山但、荒輛地，娃即國廈有未到利用佩土地舍已改嫌為建耳設用示地。（2）農純用地姨轉用珠審批建設占用糾土地，涉?zhèn)慵稗r用地忍轉為建設萌用地的，待應當辦理黎農用地轉秤用審批手區(qū)續(xù)。這是類新的《土地晚管理你法》實行綿土地妄用途劃管制得的一子個關頑鍵。阿辦理您轉用幼審批橡后，杜方可姿辦理大征地結手續(xù)紐奉。（3）以劃撥略方式取得筍建設用地役的審批程哲序3．國家建夏設征用土浩地國家寫建設濟征用種土地皂是國河家運腎用其菌行政決權力眼把農好民集鋤體土懸地轉歡為國瓣家所骨有的淚行為趴。（1）國家建宗設征用土千地的法律銳特征：①征地雞主體的惟跑一性；②征兄地行為框的行政走性；③艱征地怎條件膚的補茂償性棉。（2）征用土盒地的審批虛權199狹8年新《土地管理確法》上收了屯征地審類批權，獻征地審見批權集禿中在中侵央和省屋兩級政填府，其者他各級幼地方人緒民政府影無征地謹審批權嘗。該法子第45條規(guī)步定，凳征用腎下列靜土地峰的，藝由國淺務院敗批準收：（1）基本賴農田；覆（2）基本擱農田以暴外的耕梁地超過35公頃拼的（候折合525畝）；份其他土侄地超過70公頃的（組折合1050畝）。征征用前款規(guī)屯定以外的踐土地的，束由省、自抱治區(qū)、直提轄市人民財政府批準吵，并報國態(tài)務院備案柳。（3）征花用土鳥地的科補償溪安置征地悄費用磨一般稍由以帥下幾敲部分再構成田：①土地遍補償費。戀土地補償要費是對土食地所有人征或使用人欄對土地的燥投入和收困益的補償告。②倡安置區(qū)補助幻玉費。完安置蛙補助淺費是跡為安閃置以集土地牲為主唱要生羨產資疤料并仍取得塌生活農來源微的農鋼業(yè)人間口的游生活吵所給票予的縮慧補助財費用乞。③貪青苗剝補償包費。④像地上帳附著鑄物補亡償費室。⑤新菜價地開發(fā)建斜設基金。⑥輕土地更復墾偵費或雷耕地引開墾宵費。第三節(jié)釀城市房捷地產權屬開法律制度一、城市蹈房地產權惠屬關系（一）狡房屋所捷有權1．房屋棗所有權會的概念房屋所有顏權是指所毛有人依法精對自己所服有的房屋休享有占有希、使用、嫁收益和處冬分的權利晃。占有搶權是找對房嚷屋的濫實際漆控制商的權卡利。使用權午是根據(jù)仁房屋的罷性能和短用途對古房屋的尤利用的遲權利。收益權是禍房屋所有券人收取房走屋所產生伶的利益的稈權利。處分權月是房屋慕所有人糧在事實害上或法縫律上對屯房屋進抬行處置宵的權利榆。2．房屋慚共有的駛概念房屋共槍有是指熊兩個以螺上主體芝對同一祥房屋共牲同享有哀所有權搬。共有旋與公有友不同，小房屋公棄有的主糧體是單毅一的，甜它只能醒是國家況或某一婆集體組考織；而書房屋共混有的主最體為兩惜個以上投。各共丸有人因篇房屋共旬有而形值成的權貿利、義惑務關系蘭，稱為鈔房屋共唱有關系授。房屋街共有具栗有以下容特征：（1）主鞠體有著兩個楚以上民，單艱一主幣體不鳴構成呢房屋直共有田。（2）客體是泉同一項房碼產。（3）房屋盜共有存普在著對望內、對亂外兩種突關系。（二）昂土地使壓用權1．土地使感用權的概獻念這里所稱惑的土地使巖用權是指鎮(zhèn)土地使用泊者依法使深用其占有字的土地并距享有收益尸及一定處飽分的權利絹。土地使石用權實息際上有浩兩種：塌一是土棚地所有巖權人對樓自己擁英有的土毅地所享取有的使轟用權；中二是非扮土地所搖有權人頃對土地鍛所享有屋的使用瓜權。2．土地泥使用權貢的內容（1）使晶用權尖。（2）收日益權帳。（3）處壘分權督。3．土征地使納用權定的特白征（1）權泳利的浸派生犯性。（2）客鎮(zhèn)體的氣有限蠶性。（3）目的礎的特殊孟性。（4）取得醫(yī)的法定次性。（5）使用污的期限診性。4．土地時使用權猛的終止土地露使用餓權人田由于讓某種光法定床事由拐的出貴現(xiàn)而立喪失豈土地池使用確權。（1）因土響地使用留權出讓朽合同規(guī)盟定的使享用期限蹤蝶屆滿而株終止。（2）土地使鉤用權屆滿織前，國家銅根據(jù)社會龜公共利益便的需要，拆可以依照熄法律程序生提前收回秀土地使用岸權，并根估據(jù)土地使含用者使用潤土地的實轎際年限和穗開發(fā)土地淹的實際情維況給予相海應的補償頸。（3）因土地掘使用者嚴猾重違反城橫市規(guī)劃或泊違反土地探使用權出水讓合同而貼被國家強長制收回土齡地。（4）因土抹地的滅燙失而導跨致土地的使用權吐的終止忽。（三）斧房地產瓣相鄰權1．房雜地產挪相鄰恩權的挨概念懂和特挽征房地產相須鄰權即房蔥地產相鄰賭關系，是裙指兩個或身兩個以上包相互毗鄰娛的房地產截所有人或優(yōu)使用人在控行使房地藏產的占有全、使用、少收益和處魚分權時，縫相互之間從應當給予舌便利或者若接受限制勉而發(fā)生的子權利義務需關系。房地妙產相掠鄰權梳具有悉如下偽特征殿：（1）房地脹產相鄰伏權的主寬體是兩按個以上卸的房地噸產所有夠人或使駛用人。（2）房地鑒產在地譯理位置撤上必須椒是相鄰擋的。（3）相鄰獎關系的裙客體是計相鄰房耍地產所揀有人或怖使用人耗行使其緒權利時和所體現(xiàn)川的利益獻，而非跟房地產丸本身。（4）房地浴產相鄰莫關系的熱內容是緣瑞相鄰人悶之間的跌權利義圣務。2．房地阻產相鄰酷權的種抗類（1）因使用燙鄰地、通腦道，或通戚行而發(fā)生執(zhí)的相鄰關渠系（2）因貫相鄰活環(huán)境口保護歸而發(fā)隔生的隔相鄰咬關系（3）因險綱情危害興而發(fā)生素的相鄰像關系（4）因相鄰囑通風、采翼光、管線憲設置而發(fā)住生的相鄰境關系二、城思市房地爭產權屬醉登記（一）則房地產艱權屬登墊記的概發(fā)念房地獻產權改屬登送記是東指房知地產泥行政均主管民部門峽代表往政府曠對房姿地產矛所有蹈權和爆使用娘權以年及由患上述箭權利旺產生僻的抵裝押權模、典晶權等驢房地涉產他夾項權科利進撤行登幕記，簡依法殊確認墻房地霞產權箱歸屬右關系耍的行板為。我國實大行土地疼使用權決和房屋源所有權老登記發(fā)釣證制度硬。在大淺多數(shù)城腳市，房淘地產權跨屬登記牧實行土匯地與房泛屋分別互登記的述制度，壇即一宗廊房地產胸要辦理糠兩個產哨權證書絨，一個翠是國有冠土地使雄用權證脂書，一運個是房疼屋所有翼權證書僚。廣州乒、深圳虹等少數(shù)蒼城市制戴作、頒運發(fā)統(tǒng)一啞的房地恩產權證周書。（二）謎房地產薪權屬登唇記的功岡能房地機產權撒屬登陽記作仆為現(xiàn)凡代房乏地產繞法律土制度嬌的基懲礎，華具有桑三個奪方面穿的功深能，各即產眠權確革認功升能、趨公示曉功能童和管龜理功藏能。1．產權確雀認功能房地產登匆記的產權換確認功能舒是房地產棗權屬登記孝具有的確瞇認房地產腿的權屬狀閑態(tài)，賦予售房地產權硬以法律效槽力，建立頑房地產與飯其權利人撈之間的法傲律支配關襲系的功能兄。2．公示病功能房地產權罰屬登記的蛾公示功能嗓是將房地衣產權利的合事實向社彼會公開用熱以標示房掏地產流轉姐的功能。3．管煤理功脫能房地產索權屬登煙記的管膀理功能仇是指房鼻地產登筑記所具膏有的實劑施國家妻管理意自圖的功弊能。（三）房冶地產權屬隊登記的效微力房地產觀權屬登挨記的效距力是指獨法律賦途予房地椒產權屬葵登記的敢強制力怕。在世妨界各國唇的立法仆中，關赤于房地值產登記折的效力駐主要有敬兩種：僵一是成水立要件旨主義；普二是對僻抗要件涌主義。從立法實擱踐來看，嘆我國房地典產權屬登載記的效力拿為成立要燒件主義。（四）房聲產權屬登組記房產權飛屬登記困是指房藥產行政頑管理部衰門代表撓政府對駱房屋所柜有權以刑及由此匹權利產伸生的抵殊押、典爛權等房淋屋他項平權利進擴行登記風，并依侵法確認朵房屋產程權歸屬擴關系的策行為。房產權革屬登記單分為總揭登記、欺轉移登毒記、變譯更登記凡和其他屠登記。（五）死地產權醉屬登記地產權撓屬登記塊是房地汁產行政肉主管部斑門代表日政府對悶國有土傻地使用偶權、集只體土地壩所有權餓、集體舒土地建暑設用地稱使用權算及他項霞權利均摧進行注關冊登記驅和發(fā)證茄的一種閑制度。按照登榜記的時諒間和內盒容的不昏同，地怠產權屬舊登記可巨區(qū)分為附初始登行記和變睬更登記討。國家實噸行土地全使用權竄和房屋脖所有權寒登記發(fā)匠證制度為。以出芝讓或展者劃俊撥方錦式取賓得土笛地使蜜用權贊，應慘當向洽縣級左以上泡地方薦人民詠政府丑土地歌管理蜘部門夜申請予登記追，經廣縣級仿以上陰地方憲人民標政府哪土地章管理濤部門無核實之，由封同級柴人民科政府狼頒發(fā)揭土地抽使用狗權證摟書。在依法取岔得的房地筍產開發(fā)用依地上建成幅房屋的，穴應當憑土誘地使用權械證書向縣辨級以上地郊方人民政期府房產管蜓理部門申僑請登記，趟由縣級以灰上地方人格民政府房挺產管理部牛門核實并呀頒發(fā)房屋持所有權證撲書。房地產凡轉讓或俊者變更踐時，應潔當向縣稠級以上巴地方人申民政府切房產管中理部門聯(lián)申請房策產變更得登記，存并憑變喜更后的盯房屋所暴有權證尖書向同辜級人民拉政府土恒地管理處部門申微請土地俘使用權潛變更登姓記，經耕同級人抗民政府篇土地管莫理部門姑核實，衫由同級錯人民政趁府更換快或者更設改土地右使用權修證書。法律另有塔規(guī)定的，賴依照有關密法律的規(guī)論定辦理。第四節(jié)輪城膀市房地產晉開發(fā)法律碎制度一、拆房地煎產開欄發(fā)的怖概念螺和特噸征（一）賭房地產菜開發(fā)的絮概念房地委產開獻發(fā)是漿指在棚依法挽取得勝國有也土地扒使用盒權的鬧土地險上進禿行基甘礎設飽施、旨房屋贊建設市的行比為。1．取關得國嫩有土嘉地使擁用權那是房饞地產赤開發(fā)陽的前疲提。2．房地丙產開發(fā)急既可以跌是進行診基礎設姓施建設桑，也可廉以是繼理之進行威房屋建煙設。（二）房佳地產開發(fā)梨的特征1．涉及石面廣2．工程嶄項目多3．投資量塵大4．建設帽周期長二、房喉地產開模發(fā)用地（一斧）房醫(yī)地產詠開發(fā)油用地請的概齊念房地防產開鋪發(fā)用該地即麥進行蓄基礎斜設施棵和房收屋建估設的場用地枯。第一，從末權利性質齡來看，房伸地產開發(fā)舞用地僅指己取得開發(fā)活用地的使牲用權，而奧不是指取取得開發(fā)用她地的所有享權。第二質，從僚土地蜘所有予權來到看，污僅指段城鎮(zhèn)癥國有跌土地維，而呢不包各括農禁村集摘體所牽有的起土地語。第三姑，從藝土地自范圍剝來看悠，出某讓的臂土地猴使用怪權只交是一窗種地君上使導用權放，該鑰土地犬的地遞下資沿源和辮埋藏煎物仍拖屬于威國家今所有愈。城市規(guī)劃霉區(qū)內的集疊體所有的嗚土地，經影依法征用拼轉為國有辨土地后，熱該幅國有仿土地的使濱用權方可宏有償出讓靜。土地使用分權出讓，鵲必須符合亦土地利用晉總體規(guī)劃昌、城市規(guī)杯劃和年度喇建設用地各計劃?？h級以風上地方右人民政佩府出讓們土地使羞用權用董于房地辮產開發(fā)車的，須潤根據(jù)省只級以上袋人民政瘋府下達陳的控制損指標擬視訂年度案出讓土制地使用則權總面電積方案女，按照陶國務院潤規(guī)定，盲報國務挎院或者漏省級人俊民政府忙批準。土地使掀用權出臭讓，由閘市、縣鐵人民政桃府有計雕劃、有陜步驟地果進行。鏟出讓的俊每幅地掩塊、用融途、年纖限和其絹他條件熱，由市辱、縣人償民政府橡土地管縱理部門察會同城蘇市規(guī)劃沫、建設調、房產告管理部滋門共同歇擬定方辰案，按形照國務縫院規(guī)定倍，報經匹有批準借權的人淡民政府答批準后勞，由市漁、縣人狗民政府青土地管湊理部門幻玉實施。直轄攀市的胞縣人犁民政念府及捆其有消關部冰門行進使前限款規(guī)蜓定的至權限服，由冷直轄體市人蜜民政虧府規(guī)耗定。（二）土全地使用權由出讓1．國坡有土諸地使召用權色出讓園的概落念國有土糾地使用菊出讓是束指國家砍將國有寫土地使已用權在押一定年六限內出迷讓給土嫌地使用厘者，由延土地使殊用者向烤國家支埋付土地舉使用權剩出讓金木的行為寫。土地使和用權出撈讓具有膠以下法降律特征工：（1）土地使吃用權出讓漲是一種特期殊的民事夏法律行為滾。（2）土地使拘用權出讓嘗附有特殊柏限制，表瞎現(xiàn)為權利朝的有期性葵和有限性敞。土地使用淡權出讓均命具有一定校年限且不著得超過法盛定最高年瓣限的規(guī)定銳。受讓方記取得的土酬地使用權害附有許多君使用限制錫。2．土地旨使用權還出讓的訪方式土地攪使用剃權出途讓方吵式，遞按《城市房滔地產管卡理法》第12條規(guī)定：沸可以采取帽拍賣、招佩標或者雙健方協(xié)議的皂方式。商赤業(yè)、旅游紋娛樂和豪濾華住宅用晴地，有條恩件的必須煌采取拍賣拒、招標方蝴式；沒有伶條件，不識能采取拍弊賣、招標口方式的，鑰可以采取宜雙方協(xié)議罵的方式。（三）土戶地使用權蛾劃撥1．土地碰使用權范劃撥的辯概念土地許使用診權的火劃撥螞是指舌縣級申以上該人民旨政府堵依法李批準品，在龍土地蔥使用豆者繳境納補棚償、卸安置賤等費支用后耳，將蜜該幅盡土地帽交付帝其使喂用，勿或者核將土頭地使秀用權括無負繭擔地聚交付渡給土錫地使叉用者援使用該的行登為。土地使用錯權劃撥具字有以下特春征：（1）土四地使木用權光劃撥滅是一領種具茄體的透行政繩行為虜，國錫家行貍使社蕉會經厭濟管街理者游的行誰政權蜜力，夠將土而地使情用權杏進行縣分配顏或調唇整。（2）土地愿使用權雕劃撥是終一種無滅償?shù)男懈蕿?，土火地使用從者取得什使用權趨無需支摸付地價服，但這道并不等葡于使用倦者不需系支付任員何費用場。（3）土地至使用權蜘可以是悼有期限塞的，也罪可以是碰無期限支的。（4）劃耗撥的姿土地篇使用兄權，關不可瞧以轉娘讓、蓬出租腿、抵僑押。依照本法創(chuàng)規(guī)定以劃濱撥方式取漁得土地使寬用權的，走除法律、駁行政法規(guī)態(tài)另有規(guī)定毀外，沒有沿使用期限角的限制2．土地使妙用權劃撥華的范圍《城市高房地伍產管視理法》規(guī)定下辮列建設妻用地的額土地使刺用權，彩確屬必羞需的，仙可以由街縣級以睡上人民寬政府批趙準劃撥兔：①國伍家機關臭用地和跡軍事用王地；②旬城市基丘礎設施昌有地和捕公益事橡業(yè)用地艇；③國貿家重點系扶持的膽能源、陶交通、五水利等碰項目用胞地；④穩(wěn)法律、摟行政法制規(guī)規(guī)定厭的其他躍用地。3．劃處撥土鄙地使瓦用權劈燕的轉狗讓、粒出租夫、抵賞押劃撥土地事使用權只蘆有在符合泛一定條件賀才可以轉勾讓、出租探、抵押。冒①土地使鼻用者必須偏是企業(yè)、報公司、其摔他經濟組洗織和個人率。②領有謙國有土地棗使用證。鳴③具有地球上建筑物自、其他附灰著物合法撕的產權證終明。④依婦照有關土領地使用權詠出讓的規(guī)刑定簽訂土染地使用權抵出讓合同下，向當?shù)囟Ｊ?、縣人質民政府補徐交土地使騾用權出讓紙金或者以淘轉讓、出貴租、抵押戒所獲得收閑益抵交土撤地使用權螺出讓金。4．劃飼撥土討地使汁用權欄的收斗回依照《城鎮(zhèn)國有焰土地使用構權出讓和忽轉讓暫行先條例》第47條的芒規(guī)定蜘，收漿回行秧政劃棄撥土那地使尿用權射的前插提有騎下列缺兩種競：（1）土地使敢用者因遷艙移、解散回、撤銷、揮破產或者匆其他原因宜而停止使梳用土地的縮慧，市、縣場人民政府渾應當無償賠收回其劃鳥撥土地使煮用權；（2）對劃鏈撥的土曬地使用含權，市走、縣人皇民政府惑可以根書據(jù)城市泥建設發(fā)苦展需要披和城市丈規(guī)劃要當求無償訪收回?！锻恋毓芾绽矸ā芬?guī)定的可急以收回劃盾撥的國有秧土地使用釣權的情形殺有：①為強公共利益氣需要使用堪土地的；僵②為實現(xiàn)三城市規(guī)劃可進行舊城伙區(qū)改建，座需要調整腸使用土地街的；③土澡地出讓等幣有償使用京合同約定叛的使用期書限屆滿，住土地使用屢者未申請蕉續(xù)期或者斃申請續(xù)期浩未獲批準癢的；④因忽單位撤銷鏈、遷移等鈔原因，停歲止使用原誘劃撥的國浩有土地的甘；⑤公路客、鐵路、季機場、礦含場等經核椒準報廢的塞。三、房憐地產開蜓發(fā)企業(yè)（一）房糠地產開發(fā)延企業(yè)的概柄念房地產悼開發(fā)企朱業(yè)是指溝以營利不為目的冶，從事士房地產眠開發(fā)和柱經營的武企業(yè)。1．以營果利為目稀的。2．營業(yè)內綁容包括房曬地產開發(fā)益和經營。3．依法律就規(guī)定的條磁件和程序詞設立。（二）敏房地產亡開發(fā)企澡業(yè)的設仗立條件1．有自己皮的名稱和躲組織機構竿。2．有固定期的經營場黑所。3．有符塌合國務昏院規(guī)定蹈的注冊梨資本。4．有示足夠束的專勤業(yè)技陰術人齊員。5．法律錯、行政矛法規(guī)規(guī)陡定的其蝕他條件飽。司考賢題76．關商于以么劃撥陷方式逆取得鐮土地子使用鍋權的耕房地紫產轉閘讓時壘適用陰的《房地產管顛理法》特殊規(guī)定乳，下列哪嶼些表述是湯正確的？A．應雄當按疑照國榜務院塊規(guī)定躲，報礦有批魄準權呆的人富民政歉府審期批B．有壞批準旁權的謝人民桃政府架準予燦轉讓湖的，下可以芳決定顛由受嶺讓方局辦理刪土地朗使用停權出浙讓手艦續(xù)，祥也可淘以允埋許其滿不辦朝理土器地使必用權彩出讓有手續(xù)C．辦鈔理土陜地使吐用權卷出讓拒手續(xù)慎的，劃受讓房誠方應制繳納也土地癥使用夢權出省讓金D．不辦世理土地赤使用權定出讓手出續(xù)的，助受讓方肉應繳納班土地使帝用權轉睜讓費，擁轉讓方惠應當按族規(guī)定將套轉讓房癥地產所梢獲收益誤中的土彼地收益初上繳國獅家A．應當按照屋國務院規(guī)賞定，報有猛批準權的兇人民政府質審批B．有批準速權的人耗民政府鋸準予轉百讓的，凡可以決茅定由受研讓方辦纖理土地只使用權散出讓手隸續(xù)，也防可以允許許其不絞辦理土逆地使用閑權出讓塊手續(xù)C．辦理土地艇使用權出明讓手續(xù)的皂，受讓方龍應繳納土繼地使用權委出讓金第五節(jié)城市房旬屋拆遷替法律制燈度一、房參屋拆遷橫的概念獻和種類（一）房佛屋拆遷的買概念房屋茅拆遷希是指淺根據(jù)筑城鎮(zhèn)此建設迅規(guī)劃首和國定家專土項工壟程的軟遷建無計劃朗及當紗地政輩府的匹用地徒文件氣，拆貼除和施遷移瓜建設樓用地梢范圍勢內的值房屋頓及其林他設功施的頸行為袋。（二）房雅屋拆遷的憂種類房屋顯拆遷翁的種細類可品依據(jù)誰不同移的標高準進塘行劃綠分。1．市政殲動遷和轉社會動戒遷這是以建嫁設投資不吐同的資金伐來源為標觸準所作的庸分類。市低政動遷是扔城市人民蓄政府基于穴基礎設施界建設需要沉而發(fā)生的燒房屋拆遷縮慧行為。社獄會動遷是頃機關、團朱體、企業(yè)粥事業(yè)單位合基于基本繳建設用地汗需要而發(fā)業(yè)生的房屋攏拆遷行為衡。2．征地叨拆遷和記非征地陜拆遷這是以土鋪地權屬的諒不同為標交準所作的拴分類。征初地拆遷是勿建設單位涼在征用集亮體所有的恩土地時而譯發(fā)生的房很屋拆遷行賓為。非征永地拆遷是能建設單位傍在國有土伍地上發(fā)生帶的房屋拆動遷行為。3．統(tǒng)一拆很遷、自行帝拆遷和委妹托拆遷這是以伴拆遷主歇體的不翻同為標咐準所作既的分類漏。統(tǒng)一文拆遷由遭當?shù)厝巳拭裾M織。葡自行拆柔過由建淺設用地害單位統(tǒng)銀一組織球。委托筋拆遷由渾建設用莊地單位筒（拆遷傭人）委鼓托取得奸房屋拆億遷資格食證書的宵單位（剖被委托膠人）進燃行。（三）房瘋屋拆遷的崗程序1．申領州規(guī)劃用蟻地許可雷證。2．編盡制拆灶遷計堆劃和諒方案涉。3．申領苦房屋拆昂遷許可蒸證。4．發(fā)布環(huán)拆遷公奧告。5．簽叢訂拆司遷補蜘償、牙安置苗協(xié)議慢。6．實施房桶屋拆遷。二、城市逢房屋拆遷糖的補償和寶安置（一核）拆蔥遷補話償房屋拆秤遷補償綱是拆遷環(huán)人依法拖對被拆溉除房屋茅及其附埋屬物的發(fā)所有人憑因拆遷招所遭受宜的損失卡給予合晃理的彌由補。1．拆遷鬧補償?shù)木鋵ο蠛臀锓秶疬w補對償?shù)膶χ巯笫潜粚挷鸪康治菁捌浼綄傥飰舻乃形秩?。拆遷補償資的范圍是畢被拆除的雙房屋及其各附屬物。倡但拆除違乳章建筑、罷超過期限休的臨時建謝筑不屬拆門遷補償?shù)娜挤秶?．房屋拆岡遷補償?shù)陌绞?。產爺權調換、萬作價補償練和產權調時換與作價怕補償相結浸合。3．拆澡遷補拌償標獸準（二）拆姓遷安置1．拆遷星安置的鹿對象與鉗方式拆遷安置堅是指拆遷錄人對被拆著除房屋的檢使用人另男外提供房味屋以供居珍住使用，郵并給予一買定的補助晴費用。拆揚遷安置的約對象為被當拆除房屋香使用人。拆遷安置劑可以一次泡性安置，肉即用產權券調換的方哪式一次性森解決被拆嫌除房屋使燥用人的用餅房問題，奧也可以先串由拆遷人搖提供周轉焰房臨時過角渡，或由駐被拆遷人揮自己尋找吊房屋過渡鋒，待正式螺房建成后寨再行遷人嗎。2．拆遷紫安置地求點拆遷安埋置地點饒有原地蕉安置和誦異地安習置兩種射。原地嚇安置是士在拆遷棟范圍內牌的建設娃工程完愛工后，干將安置簽對象遷你回原地巡壽安置。藍異地安吼置是將便安置對錄象遷往就他處安辯置。3．拆遷姐安置的功標準4．拆遷安跌置費拆遷安悠置費包夏括搬家削補助費逝、臨時會安置補乖助費和燦經濟損荒失補償支費。第六秧節(jié)城市房地正產交易法銷律制度一、房拼地產交雕易概念電和特征1．房地霧產交易吵的概念房地雀產交北易就駁是指尸當事繼人之裙間進渡行的位房地剩產轉秧讓、聰房地積產抵盟鉀和信房屋擁租賃據(jù)的活晃動。2．房地產察交易的特倚征（1）房拉地產帽交易劑對象寄的特饑殊性濟。（2）房冶地產雞交易損形式暈的確蔬定性（3）房控地產振交易窯是數(shù)模種典南型合礦同的干稱謂展。（4）房地蔥產交易巖為要式訊法律行佩為。二、房常地產轉騰讓（一）房箏地產轉讓仍的概念房地憶產轉摧讓是呈指房坑地產譯權利掙人通庫過買引賣、嗓贈與駝或者諷其他山合法竟方式卡將其傲房地檔產轉疊移給同他人手的行弊為。1．房討地產找轉讓胖是房侄地產壁權利全人實罰施的只行為2．房地產貌轉讓是房榮地產權利背人將房地彎產轉移給陣他人的行叉為。3．房地產集轉讓通過跡買賣、贈院與或者其到他合法方勝式實現(xiàn)。4．房地產山轉讓的客解體具有多巴樣性。（二）房共地產轉讓欠的條件1．房界地產辭轉讓添的禁稱止條危件（1）司法認機關和哭行政機痛關依法眾裁定、亞決定查楚封或者抄得以其葬他形式擾限制房董地產權顏利的（2）依法窗收回土擴地使用樂權的（3）共有房裕地產，未躁經其他共籮有人書面醬同意的（4）權致屬有逗爭議錢的（5）未依法爪登記領取肝權屬證書乖的（6）法律撞、行政妙法規(guī)規(guī)秤定禁止府轉讓的融其他情判形2．允方許房拖地產溜轉讓攻的條前件以出釘讓方垃式取切得土遇地使叉用權翅的房頌地產炊的轉劑讓應碌具備僅的條芹件：（1）按照出蓮讓合同約點定已經支飛付全部土威地使用權腫出讓金，康并取得土創(chuàng)地使用權釋證書。（2）按照出匪讓合同約籍定進行投鉤資開發(fā)，循屬于房屋陡建設工程男的，應完雁成開發(fā)投廈資總額的25%以上；屬捷于成片開士發(fā)土地的耀，依照規(guī)佳劃對土地牙進行開發(fā)外建設，完端成供排水激、供電、腥供熱、道奸路交通、瓣通信等市門政基礎設六施、公用甘設施的建驢設，達到艱場地平整興，形成工挖業(yè)用地或駕者其他建爆設用地條輝件。（3）轉桑讓房絮地產逗時房塔屋已黨經建錘成的撤，還希應當范持有驢房屋確所有輸權證聰書。以劃撥方叛式取得土妄地使用權劑的房地產末的轉讓應營當具備的槍條件：符合下公列條件慮的，經場市、縣布人民政雪府土地除管理部歡門和房癥產管理默部門批鑰準，其奏劃撥土播地使用酬權和地鵲上建筑漂物、其恨他附著鑄物可以候轉讓、婆出租、服抵押：（1）土地使背用者為企井業(yè)、公司嚼、其他經鑼濟組織和齊個人；（2）領仰有國眨有土恰地使絲式用證餃；（3）具有地錯上建筑物扯、其他附躍著物合法饒產