東郡國(guó)際營(yíng)銷策略方案

東郡國(guó)際2014年?duì)I銷策略提報(bào)市場(chǎng)情況2013樓市關(guān)鍵詞平走、群分、高漲、難測(cè)2013年已不見(jiàn)上一年的瘋狂，整體房地產(chǎn)走勢(shì)平穩(wěn)，有賣的好的盤(pán)，當(dāng)然也有賣的差的盤(pán)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的群體劃分進(jìn)入了新階段，土地市場(chǎng)出讓火爆，為后續(xù)“量大價(jià)調(diào)”埋下伏筆，政策謠言多于實(shí)質(zhì)，但只是時(shí)間問(wèn)題，一切終將天下大白。2013年杭州樓市核心信息2013年杭州市（含蕭山、余杭）全年的土地出讓金總額為1327億元，甚至超過(guò)2009年的1054億元，成為史上賣地金額最高的年份。前11個(gè)月主城區(qū)住宅成交約4萬(wàn)套，5年內(nèi)排名居中，低于09與12年市場(chǎng)存量趨于穩(wěn)定，整體結(jié)構(gòu)略有變化，大戶型數(shù)量增大，小戶型穩(wěn)定2013年，杭州土地市場(chǎng)燒出了一個(gè)千億數(shù)字——1326.1億。這個(gè)數(shù)字是2012年的兩倍，比2009年高出近300億，使杭州躋身全國(guó)土地市場(chǎng)前三甲，僅次于北京和上海。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)杭州站

2013年杭州土地成交情況表2013年月度土地成交市場(chǎng)呈現(xiàn)一貫性的優(yōu)質(zhì)土地房地產(chǎn)旺季出讓的慣性，從3月的首次推地，至5月又有一次小高潮，最高點(diǎn)出現(xiàn)在9月，月度成交金額約91億元。數(shù)據(jù)來(lái)源：搜房網(wǎng)杭州站

2009-2013年杭州土地出讓指標(biāo)比2014年，主城區(qū)土地出讓100宗，成交總金額達(dá)840.77億元,已超過(guò)09年成交總金額，成為5年新高；信息來(lái)源：杭州國(guó)體資源局網(wǎng)站及土地年報(bào)2009-2012年份成交宗數(shù)成交面積（平方米）成交金額（億元）2013年1003198000840.772012年772022400424.772011年5614793913172010年6421733164932009年11636149637852014年，主城區(qū)合計(jì)成交商品房約4.2716萬(wàn)套，成交套數(shù)少于2012年，排名在7年中的第三位。信息來(lái)源：2007-2012年房地產(chǎn)年報(bào)及2013年年報(bào)2014年，商品房月度成交普遍比較平穩(wěn)，即使在天氣炎熱的7、8月份，月度成交也在3000套上下，除2月份外，其余各月均在3000-4000套區(qū)間。信息來(lái)源：住在杭州網(wǎng)11月數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)商品房庫(kù)存量保持穩(wěn)定，整體套數(shù)在5.5萬(wàn)套左右，其中住宅套數(shù)在2.6萬(wàn)套左右；信息來(lái)源：杭州透明售房網(wǎng)2007-2013杭州主城區(qū)庫(kù)存變化圖時(shí)間套數(shù)2010年12月31日249632011年12月31日447742012年12月31日428002013年12月31日54711在2013年，杭州主城商品房庫(kù)存走量持續(xù)走高，特別是在10月后多個(gè)新盤(pán)入市，新增貨量迫使存量總值迅速突破5萬(wàn)套，逼近5.5萬(wàn)套；信息來(lái)源：杭州透明售房網(wǎng)整體的住宅銷售市場(chǎng)出現(xiàn)了“冰火兩重天”的情況部分“低價(jià)入市”的樓盤(pán)獲得了空前的成功萬(wàn)科·北宸之光德信·東望中?！の飨A府如圖所示的幾個(gè)在上半年有市場(chǎng)記憶度并獲得有效成交業(yè)績(jī)的樓盤(pán)，不外乎是；龍湖春江彼岸下沙在2013年呈現(xiàn)出來(lái)“熱度衰退”的狀態(tài)2013年下沙計(jì)劃出讓土地分布從2013年年初所發(fā)布的讀地手冊(cè)來(lái)看，全年下沙將出讓8宗土地，其中四宗宅地，其中三宗在大學(xué)城北區(qū)域，其他為商輔用地。2013年下沙出讓土地實(shí)景情況截止9月30日，計(jì)劃出讓土地中僅出讓了一宗宅地，僅本項(xiàng)目三期住宅地塊；也就是說(shuō)再2014年，本項(xiàng)目的三期是唯一的新增貨量（現(xiàn)階段來(lái)看）但2012年出讓的利豐地塊5萬(wàn)方產(chǎn)品將在2014年面市，產(chǎn)品面積80-120方；2013年成交套數(shù)排名2013年，年度銷售冠軍是濱江三橋下的春江彼岸項(xiàng)目，年度熱銷1329套，龍湖有兩個(gè)項(xiàng)目上榜，足見(jiàn)其營(yíng)銷的成功。2013年12月下沙區(qū)商品房共計(jì)成交460套，比11月份成交量增加61套，環(huán)比增加15.29%。2013年，下沙區(qū)共成交商品房7024套，排名主城區(qū)第四位。

金沙湖沿江大學(xué)城北海寧保利·玫瑰灣碧桂園保利·城市果嶺利豐項(xiàng)目本項(xiàng)目至高·錢(qián)塘一品南大·暖東橙家直接近競(jìng)品鳴余量損情況劈燕統(tǒng)計(jì)降：市場(chǎng)競(jìng)煮品數(shù)據(jù)研分析樓盤(pán)總量以去化量累計(jì)均價(jià)存量面積存量在售價(jià)格保利城市果嶺135774711715.9461090以下3611157390-140185140以上64保利玫瑰灣128838212044.4290690以下7081194190-140198碧桂8787490以下6511103690-14023140以上175排屋25項(xiàng)目名稱保利·玫瑰灣項(xiàng)目地址下沙新城沿江大道與15號(hào)大街交匯處東北（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）開(kāi)發(fā)商浙江保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積：51000建筑面積：173000物業(yè)管理保利廣州物業(yè)管理有限公司杭州分公司物業(yè)類型高層容積率2.50綠化率45%主力戶型80-140㎡平方米總戶數(shù)1288戶銷售價(jià)格12045.63元/m2保利玫奴瑰灣公寓戶喜型配比樓幢層高各面積段及套數(shù)合計(jì)533-3482.3389.4982.6587.6313048套16套33套33套63474.3388.3189.3589.0572.1789.949917套17套17套16套16套16套1033-3489.588.0389.0387.1687.4712648套16套47套16套15套933-3481.0587.1282.1786.7112648套32套15套15套733-3489.587.1613098套32套111869.6683.74518套27套項(xiàng)目名稱保利·城市果嶺項(xiàng)目地址下沙新城水云街與海濤路交匯開(kāi)發(fā)商浙江保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積:46000平方米建筑面積:187000平方米物業(yè)管理保利廣州物業(yè)管理有限公司杭州分公司物業(yè)類型高層容積率3.0綠化率30%主力戶型80-140㎡平方米總戶數(shù)1288戶銷售價(jià)格11943.4元/m2保利城愁市果嶺一期公度寓戶型搏配比4#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)31層87.0286.879.1120套3030605#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層86.978.985.4132套3366333#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)29層86.289.586.6112套2856282#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)27層88.786.6104套52521#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層13866套66二期公乞寓戶型梁配比11#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層86.978.887.788.188.585.9231套3366336633338#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層126.387.386.9132套33663310#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層89.888.3288.3198套6666667#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層13966套669#總層數(shù)各面積段及套數(shù)合計(jì)34層126.387.386.9132套336633項(xiàng)目名稱杭州碧桂園項(xiàng)目地址下沙大學(xué)城水云街與海濤路西北側(cè)開(kāi)發(fā)商杭州碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積:65711平方米建筑面積:183990平方米物業(yè)管理杭州碧桂園物業(yè)管理有限公司物業(yè)類型高層，排屋容積率2.8綠化率30%主力戶型82/87/89/107/120總戶數(shù)1100銷售價(jià)格10764元/m2杭州仿碧桂遭園公寓借戶型河配比樓幢層高各面積段及套數(shù)合計(jì)13388.5582.03商鋪12862套62套4套23388.5882.06商鋪257124套124套9套33188.5982.07商鋪12258套58套4套43089.1682.611658套58套53389.0982.5412462套62套63388.882.2382.21商鋪276125套124套2套15套732121.1887.77107.15170.8827030套30套30套180套83289.1382.55商鋪497248套248套1套利豐項(xiàng)械目利豐泊項(xiàng)目奇總建斗筑面株積8.5萬(wàn)方略，住報(bào)宅面礙積5.9萬(wàn)方追，總沃戶數(shù)上為593套；南大·暖東項(xiàng)目總價(jià)用地面暈積約1.慈3萬(wàn)平號(hào)米，奸總建別筑面條積約4萬(wàn)多平知米，其銷中有1.虜5萬(wàn)方隨的商鄰業(yè)裙?fàn)敇恰Ｖ髯≌夜灿?jì)薄房源29駐6套左右諸，有78㎡三房北和88㎡三房綠的兩幼種戶網(wǎng)型。潤(rùn)和·橙家預(yù)計(jì)201頌4年5月首開(kāi)尤，主力勁戶型為65-感89平米的廈舒適兩棵房?jī)蓮d善、三房牌兩廳。轉(zhuǎn)總用地橫面積約1.紋9萬(wàn)方挑，總決建筑返面積歉約6萬(wàn)方。披項(xiàng)目共6幢，麥分別鐵由1幢17層高毒層建助筑，3幢18層高層各建筑，1幢20層高層岡建筑，1幢32層高嗓層建盒筑組遼成20羽14年下喝沙商腐品房呼（住些宅）吹可售策量預(yù)斑測(cè)編號(hào)板塊項(xiàng)目名總規(guī)模主力產(chǎn)品及面積預(yù)測(cè)剩余銷售面積1下沙沿江保利·玫瑰灣17萬(wàn)方80-140方，合計(jì)1288戶，開(kāi)一期96戶10萬(wàn)方（900套）2保利·東灣68.5萬(wàn)方尾盤(pán)剩余190-215方江景大宅--（非同類產(chǎn)品）3金隅·觀瀾時(shí)代19萬(wàn)方合計(jì)5000戶，現(xiàn)階段在售138洋房、93高層以大戶型為主，小戶型剩余不多4世茂·江濱花園70萬(wàn)方2526戶剩余以大面積產(chǎn)品為主剩余部分不考慮5保利·江語(yǔ)海17萬(wàn)方80-120方，1196戶小戶型基本售罄6寶龍·城市廣場(chǎng)33萬(wàn)方50-120，3200戶住宅基本售罄，剩余酒店式公寓7泛金沙湖龍湖·滟瀾山80萬(wàn)方1619戶剩余洋房及商業(yè)部分8名城·湖左岸10萬(wàn)方80-168,700戶2萬(wàn)方（200戶）9德信·中外公寓10萬(wàn)方89-138方，900戶4萬(wàn)方，400戶10金歐·榮寓11萬(wàn)方80-140方，580戶5萬(wàn)方，（380戶）11東?！幟士?8萬(wàn)方80-180，2250戶3萬(wàn)方（200戶）12大學(xué)城北碧桂園18萬(wàn)方---8萬(wàn)方（500戶）13保利·城市果嶺13萬(wàn)方---7萬(wàn)方（400戶）14海寧片區(qū)僑?！ひ黄犯郀柗?5.7萬(wàn)方---23萬(wàn)方（1400戶）15盈都·攬悅10萬(wàn)方79-135方基本售罄不做考慮201雕4年，下顆沙（不慶考慮金珍沙湖片考，僅考鐵慮沿江估及大學(xué)滅城）可寇銷售的思房源約吸在40萬(wàn)方，腥可售總哥套數(shù)約幅在400唐0套（包務(wù)含本項(xiàng)筍目），痰整個(gè)下們沙的區(qū)酸域競(jìng)爭(zhēng)拉非常清新晰，就原是區(qū)域異內(nèi)的三障個(gè)盤(pán)與織玫瑰灣丟。（當(dāng)釣然海寧鈔片區(qū)的聰新盤(pán)對(duì)存項(xiàng)目存只在一定南影響，濫暖東4萬(wàn)方，著橙家6萬(wàn)方；嘆）20旨14年下沙雁二手住咽宅上市領(lǐng)預(yù)估201生4年預(yù)其計(jì)有烈一定詞量的云二手蜜房上以市，展主要而集中寶在沿袋江區(qū)屠塊，童以野撞風(fēng)·海天城敘、華元·夢(mèng)琴灣嶄、伊薩纏卡等為尺主，根調(diào)據(jù)實(shí)際職情況了只解，大擋部分房暴源雖然盜已經(jīng)年百滿5年，社但是墾由于規(guī)辦證宇時(shí)間趴較晚憲，僅鄉(xiāng)豐一半客左右練的的侵房源牧無(wú)雙心稅，它同時(shí)三考慮鋤到部墓分房痛源已福經(jīng)完揚(yáng)成了查二次販買(mǎi)賣用，預(yù)造計(jì)201吳4年新上娃市的二娛手房約680失0套；（射理論依梯據(jù)，20披13年10喜-1逆1月，安膜居客統(tǒng)隸計(jì)在售損下沙沿丹江板塊礦二手房忽約517你5套，炎根據(jù)20掘14年預(yù)期肅，上浮30%）下沙市枕場(chǎng)——簡(jiǎn)單事清晰1、201昏3現(xiàn)階江段僅諒一宗夫宅地協(xié)出讓戚，市醫(yī)場(chǎng)在籍售小滋戶型餓量有脅限；2、下刻沙的盾剛需更屬性鋼明顯趁，價(jià)噴格導(dǎo)胸致成奶交的貧因素灘比重帖巨大密；3、在勺售項(xiàng)魂目減妥少，竄總數(shù)幫不超陶過(guò)5個(gè)（銷與本現(xiàn)項(xiàng)目困存在爸競(jìng)爭(zhēng)拼的更膝少）種；4、80多方桂的產(chǎn)朽品仍維是區(qū)挽域主舅流，全部分屋客群茄因總袋價(jià)因俊素購(gòu)辯買(mǎi)難夢(mèng)達(dá)成。當(dāng)差頌異性她成為牲致勝素的法梯寶，當(dāng)價(jià)腳格成滋為出誰(shuí)貨的放關(guān)鍵端，政策成弓為成交鴿風(fēng)向標(biāo)記。判斷后潑市，尤將為重要伴。價(jià)格鐘：平戲穩(wěn)趨萄勢(shì)·成交利見(jiàn)器在20園14年中整料體商品構(gòu)房?jī)r(jià)格蔽趨于穩(wěn)性定，開(kāi)早發(fā)商更疤加務(wù)實(shí)閑的考慮訊整體入富市的價(jià)恢格，以性求能夠膊保證銷紋售。201判4仍然上是以銀剛需絕為主立要置圣業(yè)群扎體的生年份鋤，價(jià)嚴(yán)格對(duì)香于項(xiàng)沖目的蝴銷售娃仍然梨是至男關(guān)重好要的齊因素番。區(qū)域愿：板驗(yàn)塊熱價(jià)度差慎異極濱大從今年矛來(lái)看，牲杭州的周幾個(gè)熱趴點(diǎn)板塊凡，奧體燒首當(dāng)其宴沖，以溜龍湖·春江惱彼岸鍬的熱召銷向僻整個(gè)罵杭州公展示毀了板宏塊的學(xué)價(jià)值虛，九作堡的期普福穴板塊蔬、大起城北辣的祥候符板輕塊均劣處于鬼拿地呢眾多集，大昨鱷云并集的央情況蕉，市下場(chǎng)關(guān)累注熱蛇度較雷大，櫻下沙砌板塊羅由于分土地企出讓秩較少弓，在琴售樓恰盤(pán)不胳多的鋪情況爛，在沉市場(chǎng)島發(fā)聲零較弱脹，非敗市場(chǎng)益重點(diǎn)有關(guān)注竊板塊濕。購(gòu)房者著：心態(tài)啞上揚(yáng)飾出手平群穩(wěn)對(duì)于小現(xiàn)在雀整體笛的房妄地產(chǎn)固價(jià)格惠，剛翁需客亂戶更筒多的雕是從撲是否號(hào)能夠像承受蜓的前貼提下刻進(jìn)行遞考慮棍，對(duì)略于現(xiàn)礙階段殊價(jià)格扛認(rèn)為切相對(duì)眠合理指的比倍例在叼逐步沉上升橫，整堅(jiān)體觀兵望心違態(tài)氣早氛并汗不是烈非常個(gè)濃重顫，部均分理蠅性價(jià)復(fù)格入招市的脾項(xiàng)目裕熱銷電帶來(lái)哪的對(duì)亦市場(chǎng)招銷售礦的樂(lè)威觀預(yù)脊計(jì)。對(duì)于衡保值澤客來(lái)何說(shuō)，卡房產(chǎn)干品的窄升值燙價(jià)值闊受到廟政策陷調(diào)控靜與后熱續(xù)房狠產(chǎn)稅耕增收框的信錯(cuò)息所喉打擊失，保提值價(jià)刷值適愈度存紋在，窮購(gòu)買(mǎi)憂房產(chǎn)妖品已險(xiǎn)經(jīng)不剪再是姓財(cái)富寫(xiě)階層瓶所考蝦慮的要投資英渠道疲之一霉；政策平新穩(wěn)·信心回艦復(fù)，是男一個(gè)產(chǎn)暴品比拼濾的大年201君4，平穩(wěn)在成交，油價(jià)格成躁為市場(chǎng)叨風(fēng)向標(biāo)成功撥是成興功的沙教科汁書(shū)讓我敬們來(lái)逢關(guān)注智一下20鹿13年熱義銷的糊樓盤(pán)龍湖·春江知彼岸項(xiàng)目簡(jiǎn)窯介：項(xiàng)嶄目位于餓杭州奧肝體板塊悔，總體煤占地近8萬(wàn)方花，建臺(tái)筑面槳積近30多萬(wàn)方把，總套轎數(shù)為184驚0套，是扁龍湖目局前在杭傾州打造這的地標(biāo)知級(jí)高端概豪宅小粒區(qū)。整個(gè)項(xiàng)星目由13幢33層的高骨樓圍合側(cè)而成，換沿用紐昌約中央孝公園大欺宅F(xiàn)if名tee若nC寬ent械ral蝦Pa搶rk險(xiǎn)Wes椒t建筑亮風(fēng)格始，采承用公永建形肥體和Ar聲t-炒De御co立面萍設(shè)計(jì)罩。銷售信鏟息：5月1跑1日首善推1、欠2、4冊(cè)、6、命10號(hào)迎樓，共焦計(jì)約7揚(yáng)84套陵房源，藥戶型面痕積為8穿9方、監(jiān)138暴方和1耍65方偽，從透明售慶房網(wǎng)信羨息獲得枝，基本銷售罄成功原升因的分孔析：1、營(yíng)辰銷強(qiáng)誰(shuí)度前共置，病板塊醋炒作輕先行響，整姨合現(xiàn)究有優(yōu)爐勢(shì)和怪未來(lái)槐預(yù)期站整體詠價(jià)值恒于一勢(shì)體；2、在拔騎升市場(chǎng)飛價(jià)格預(yù)痰期的同暑時(shí)，理模性價(jià)格告入市，拆基本契父合前期紗認(rèn)籌客恒戶，得繪到最大拼解籌；3、扎孔實(shí)落華地執(zhí)濾行，赤拓客沫能力虎強(qiáng)大怕，后澡續(xù)營(yíng)逐銷踩頸點(diǎn)清消晰，寶市場(chǎng)曬熱銷蹄擴(kuò)展巖性及姜延伸扯性強(qiáng)廈；4、強(qiáng)趣化合翠作營(yíng)削銷的促價(jià)值遠(yuǎn)，調(diào)返動(dòng)外河部所尋有媒朽體力麗量進(jìn)臘行客鍋戶拓蒙展，模達(dá)成延迅速津聚攏轎；龍湖·春江彼蠶岸4-1樣板房繩開(kāi)放4-6團(tuán)購(gòu)報(bào)及名開(kāi)啟5-1認(rèn)籌啟德動(dòng)，存2抵5年前完凍成準(zhǔn)備5-跌11首期開(kāi)什盤(pán)主題概落念：初期板敵塊概念《龍湖自玩然主義顯豪宅，呀禮獻(xiàn)奧極體博覽寒城》《這一瓦次，擊讓世知界重浪識(shí)杭孝州》活動(dòng)：1.奧體博咳覽城發(fā)窩布會(huì)2.實(shí)景示蠢范區(qū)開(kāi)強(qiáng)放3.團(tuán)購(gòu)背活動(dòng)開(kāi)盤(pán)龍當(dāng)天取優(yōu)惠春：存2萬(wàn)抵5萬(wàn)的電每商優(yōu)惠搖。存10萬(wàn)可享絮每平方澇米減20帆0元的咳優(yōu)惠梁。購(gòu)房累全款戴還可濾以享巡壽受每縮慧平方驕米減20灶0元的黎優(yōu)惠祥。首開(kāi)強(qiáng)挖蓄期40天萬(wàn)科·北宸之石光項(xiàng)目簡(jiǎn)代介：項(xiàng)米目位于專城北板榆塊，占李地約12萬(wàn)方含，總限建筑墾面積30萬(wàn)方孩。該項(xiàng)江目為機(jī)裝修嘗成品益銷售趟項(xiàng)目散，在礦區(qū)域柜內(nèi)是而首個(gè)平，產(chǎn)誰(shuí)品面躲積為90耀-1帖30方，契洋合剛需森及首改逗客戶群鬧。銷售信堆息：8月吊11腔日首墻次開(kāi)白盤(pán)，估3小奮時(shí)售芽罄7窩33篇套狂旬銷1賞1億節(jié)，首卡開(kāi)告竭捷。糧北宸丑之光稍這次售開(kāi)盤(pán)慶推出扮了1傲號(hào)、守2號(hào)玻、1驗(yàn)0號(hào)蠟樓、舟4號(hào)敘樓、拒5號(hào)仰樓、悉6號(hào)再樓共患73鑒3套順?lè)吭垂?，戶舟型以?0央方為能主，刺同時(shí)祖還有毀11布5方魚(yú)和1侵30捐方大褲戶型惰。北食宸之補(bǔ)光折馳后起稱價(jià)1餃28盜00壁元/辯平方拖米，爽均價(jià)魄14濁80壩0元彎/平額方米殘，認(rèn)匹籌會(huì)愛(ài)員可毫享有鞭存2作萬(wàn)減架4萬(wàn)怨的優(yōu)蠅惠。成功叮原因輛的分輕析：1、品湖牌價(jià)慮值與裂裝修折成品繪彰顯章居住虜價(jià)值旺，從爛市場(chǎng)羅影響挽力和扒認(rèn)知笨力上凍短期辜形成忽了大來(lái)關(guān)注拋；2、一觸個(gè)讓攏人非脾常心勺動(dòng)的難價(jià)格澤，再慶加上愧成品堆裝修霧，整體體性認(rèn)價(jià)比滾讓客敘群趨償之若杏鶩；3、銷售犬反應(yīng)非研常及時(shí)璃，基于壇認(rèn)籌火篩爆加推趕房源，粉全力一番波去化澤，形成榆巨大影君響力的哀熱銷；6-9電商報(bào)槳名啟動(dòng)6-2致9樣板房煙開(kāi)放宸天地廉商業(yè)街享開(kāi)放7-2樂(lè)9釋放僻開(kāi)盤(pán)摟信息敞，128津00元/㎡年后鞋完成頌物料1-宗11首期畫(huà)開(kāi)盤(pán)渠道：尾電商團(tuán)毒購(gòu)主題燦概念家：社舌區(qū)文乒化概將念《三好住別區(qū)領(lǐng)航火版》配套先視行概念《城北首巡壽現(xiàn)30萬(wàn)方麗裝修木成品躺住區(qū)》活動(dòng)：1.母親節(jié)園派送話飼費(fèi)2.團(tuán)購(gòu)活跡動(dòng)3.實(shí)景示荷范區(qū)開(kāi)您放舉辦融時(shí)尚光膜影派對(duì)開(kāi)盤(pán)當(dāng)武天優(yōu)惠烘：存2萬(wàn)減4萬(wàn)的說(shuō)優(yōu)惠廟。萬(wàn)科·北宸當(dāng)之光2月首開(kāi)強(qiáng)旱蓄期40天中?！の飨A愚府項(xiàng)目簡(jiǎn)吊介：項(xiàng)瘋目位于脫城西板諷塊，占鎮(zhèn)地約7萬(wàn)方娃，總辭建筑左面積14萬(wàn)方。90方到13謠8方主力死戶型，挪一梯兩潔戶陽(yáng)光惠花園住窮區(qū)，中月央景觀冷南北雙海向大花錢(qián)園銷售信值息：6月校16蹈日西雹溪華虛府首睡次開(kāi)武盤(pán)，確共推遠(yuǎn)出1矮-5憤、8碧-1相0、占15鵲、1柄8-供20欠多幢艘房源傅，共思69撫4套飼，戶葬型全截部為阿90埋方精敘工三利房，者全明圖設(shè)計(jì)瘦，南防北通大透。臭本次她開(kāi)盤(pán)盜的起勁價(jià)為軋16我80陡0元排/㎡寫(xiě)，總搞價(jià)在扯16意0萬(wàn)沖/套營(yíng)左右晨，開(kāi)遺盤(pán)優(yōu)丈惠除獅交2回萬(wàn)減足8萬(wàn)建的優(yōu)熔惠外亡，前咱期認(rèn)透籌客斧戶有膽繳納爬10唇萬(wàn)元級(jí)意向住金的癥還可名以在歲購(gòu)房士總價(jià)罷上減譽(yù)去2掘萬(wàn)元嫩。成功原壤因的分三析：1、城間西潛瓦在置低業(yè)人范群基慕數(shù)較唇大，北項(xiàng)目資存在無(wú)客戶鈔基數(shù)厚大的煉優(yōu)勢(shì)霸，營(yíng)辱銷前否置的米態(tài)勢(shì)夸顯著籠；2、“低集開(kāi)高走航”是該接項(xiàng)目熱腸銷的關(guān)鑼鍵點(diǎn)之誓一，契叉合市場(chǎng)魚(yú)的價(jià)格丸推動(dòng)項(xiàng)追目熱銷屯；3、營(yíng)銷才炒作全拖面，市艦場(chǎng)信息迎釋放完溪整，對(duì)顧項(xiàng)目后屈續(xù)持續(xù)套熱銷具奴有推動(dòng)揪作用；5-1肺8樣板肢房開(kāi)墨放5-突26產(chǎn)品說(shuō)吐明會(huì)6-救16開(kāi)盤(pán)年后完招成物料渠道：兄電商團(tuán)敲購(gòu)主題概頃念：板昌塊概念《大美西貪溪》活動(dòng)：1.西溪小僚天使評(píng)顆選活動(dòng)2.產(chǎn)品糊說(shuō)明返會(huì)3.團(tuán)購(gòu)活些動(dòng)開(kāi)盤(pán)當(dāng)牛天優(yōu)惠輝：交2萬(wàn)鉗減8萬(wàn)絕的優(yōu)惠雙。2月首開(kāi)悟強(qiáng)蓄套期30天中海·西溪華暑府20緣瑞13年熱有銷樓秤盤(pán)特剃征總品結(jié)推廣盲前置·擴(kuò)大外姑拓·理性匯價(jià)格從具有煮市場(chǎng)影重響，同移時(shí)取得倍熱銷的哀項(xiàng)目來(lái)氧看，具撇有以上溝三個(gè)共蹲性：1、從崖?tīng)I(yíng)銷遼體系尼來(lái)說(shuō)謙，他各們的錄整體膀費(fèi)用稈投放掩在前惠期起葉勢(shì)階漿段投灶入非岡常大脫，所周占比尚例非哪常高沖，力組求在評(píng)首次樓達(dá)成量全城墻轟動(dòng)壟，并逗大批婚量熱震銷的研結(jié)果溉；2、從客德戶拓展陳來(lái)說(shuō)，織在市場(chǎng)憲影響力花傳播達(dá)爹成同時(shí)謊，落地綿的拓客宇渠道是卻與傳播永緊密結(jié)蕩合，前洪者解決漲的是認(rèn)包知力和續(xù)關(guān)注力躺問(wèn)題，到后者解醬決的是被上客率就和認(rèn)籌機(jī)率的問(wèn)玻題；3、從鄙入市芹定價(jià)如來(lái)說(shuō)僻，通抄過(guò)前川兩步叫驟的譜達(dá)成基，市慢場(chǎng)心濟(jì)理價(jià)捎格被道拔升瓣，價(jià)栽格適滔度理御性呈誘現(xiàn)出蜓來(lái)的記將是輸極其畢刺激狠優(yōu)惠齊的價(jià)逃格，僅達(dá)成花規(guī)模簡(jiǎn)化成區(qū)交；三者但環(huán)環(huán)棉相扣沸，穩(wěn)獅扎穩(wěn)叨打成矩就熱搞銷對(duì)于珍杭州幟樓市70方產(chǎn)儉品的巷理解開(kāi)發(fā)蝦商為倒什么農(nóng)要做70方產(chǎn)妙品？控總純價(jià)，丹針對(duì)結(jié)階層室低端謹(jǐn)客戶名詞解滿釋：階谷層低端睛客-指對(duì)應(yīng)冷層級(jí)期園間，對(duì)反總價(jià)承而受力較遺低的客徑群；如錦：剛需鏈低端客務(wù)、首改復(fù)低端客貼等基于這宋樣的控初總價(jià)的彼原則，70方小戶茄型出現(xiàn)欲在項(xiàng)目柏的可能太呈現(xiàn)兩劑極分化命，遠(yuǎn)郊回及市區(qū)本項(xiàng)目70方產(chǎn)品孔基本可僻定位為疏剛需低唱端客客觀說(shuō)矮，確實(shí)核是這樣鏟，這樣驗(yàn)的面積薄，過(guò)渡愿太貴，斤長(zhǎng)住太澇??；杭州70方左右啦面積戶董型產(chǎn)品坦情況說(shuō)抄明（可判售階段令套數(shù)）截至201趣3年10月9日，杭丑州市區(qū)漏新建商玩品房可道售房源隆達(dá)10撿.0娘9萬(wàn)套，族其中67%為住宅懷，也就猾是說(shuō)可轉(zhuǎn)售住宅餐房源約色為6.8蘿4萬(wàn)方，趴可售的60救-8耗0方房勿源的亭總套撐數(shù)約28伴00套；其中古主城桶區(qū)110添0套，磨蕭山辜、余擇杭合冬計(jì)約17險(xiǎn)00套杭州70方左提右面摘積戶書(shū)型產(chǎn)穿品情橋況說(shuō)鐘明（歡新增漢套數(shù)相）截止錘9月?lián)?0塑日，苦杭州嫁20倘13胞年出花讓土辭地可踏建設(shè)門(mén)住宅欠11饞14謎70驅(qū)00幕方，屠根據(jù)炸面積答比及寧套數(shù)孝比，尺預(yù)計(jì)慘新增限70旋方房撒源為考80雹00輕套；炭（預(yù)次計(jì)主塌城區(qū)培30伍00評(píng)套，賤蕭山撤、余啦杭約代50勇00江套）巷，考涂慮整侍體市嫂場(chǎng)的蓄變化玩，小結(jié)戶型禍趨勢(shì)獅顯著體，預(yù)心計(jì)面互積占照比會(huì)蘿升級(jí)旗到5盞%。201阻4年市場(chǎng)傘在售60-蠢80方住連宅套絮數(shù)約108鬧00套（主局城區(qū)410跳0套，畫(huà)蕭山聚、余霸杭合蘿計(jì)約670互0套）項(xiàng)目錘三期合將面隊(duì)臨一秩定的炕市場(chǎng)逝競(jìng)爭(zhēng)閥，主肯要來(lái)樹(shù)源于670姓0套的直啟面競(jìng)爭(zhēng)俘（余杭蟻片區(qū)的蒼在售項(xiàng)厭目及新相成交土逮地轉(zhuǎn)化棵量）余杭區(qū)舒競(jìng)品典配型案例朗詩(shī)·未來(lái)街因區(qū)項(xiàng)目占火地40季00謊0平方岔米，太總建葬筑面鉆積約11舞00嘩00平方肆米，主力戶忠型為約73㎡的通倦透兩已房和拍約85鏟㎡的標(biāo)書(shū)準(zhǔn)三鹿房，現(xiàn)階唉段售價(jià)時(shí)格1.陪1萬(wàn)元/方；余杭區(qū)事競(jìng)品典店型案例金地·格林格虜林建筑面艇積達(dá)17翻.5萬(wàn)方舞，容既積率2.司3，綠親化率30階%，由13幢高測(cè)層組富成，新主力或戶型奪為85—碌90㎡，其進(jìn)中70方產(chǎn)原品約15盈%，約20傻0套；余杭港區(qū)競(jìng)香品典貨型案奮例佳兆選業(yè)·君匯高上品玻（喬由司地載塊）佳兆毅業(yè)20掩13年2月1日，咽以4.宣66億元競(jìng)景得75號(hào)地塊吳，樓面串價(jià)636岸7元/平米。該地飽塊地昂處喬葛司街系道東桶湖路悶西石瓶塘路瓣北側(cè)崗，東矩至東元湖路季，南訂至石非塘東勻路，氏西至叔規(guī)劃穩(wěn)支路安，北倘至稼技東路花，靠似近地裹鐵1號(hào)線喬共司站，欠總出讓逗面積36雞59劫5平米，宰可建面概積731濱90，容積徐率，土您地屬性盼商住用慎地。據(jù)了勇解該褲項(xiàng)目品整體描戶型絹面積突段設(shè)妄置70方-90方產(chǎn)品浩占85%，其痛中70方產(chǎn)脖品不尖少于50哨%，預(yù)搶計(jì)開(kāi)兵盤(pán)售晉價(jià)1.3萬(wàn)元/方；總結(jié)工：1、60匯-8爸0方面積斃段產(chǎn)品烈非市場(chǎng)售主流面巷積產(chǎn)品衛(wèi)，整體摩市場(chǎng)套賓數(shù)較少塑，相對(duì)80-癢90方產(chǎn)辭品總棍量來(lái)撞說(shuō)，遙確實(shí)寬少很象多，花這個(gè)離與市類場(chǎng)需扭求有昏比較謎大的皇關(guān)系認(rèn)；2、從產(chǎn)是品分布勝區(qū)域來(lái)需看，余幕杭區(qū)在煌后續(xù)該走面積段盡產(chǎn)品的朱供應(yīng)量據(jù)將會(huì)增江大，成威為本項(xiàng)悟目最核雕心的競(jìng)杜爭(zhēng)區(qū)域割；3、市忽場(chǎng)基規(guī)數(shù)不只大，鮮市場(chǎng)場(chǎng)增量形有所黎提升崗，但供根據(jù)落土地間出讓姥的時(shí)柳間節(jié)貌點(diǎn)，掙預(yù)計(jì)以轉(zhuǎn)化達(dá)量面伙市將僵在年杏中及它下半棉年，托要求清本項(xiàng)返目入由市時(shí)榴間考劣慮應(yīng)膊盡早闊；4、從產(chǎn)志品屬性叫來(lái)看，足此類產(chǎn)淡品70獵%以上童均為候剛需舞總價(jià)截控制橫型，如對(duì)于亭總價(jià)算的控棍制成捕為此獨(dú)類產(chǎn)匪品銷寄售成能交的華關(guān)鍵染；三期小蒸戶型市向場(chǎng)接受僅度問(wèn)卷灰調(diào)研說(shuō)芹明問(wèn)卷?yè)尫绞搅簦含F(xiàn)呈場(chǎng)及記電話針對(duì)拖人群刺：前摔階段衡到訪逮未成斷交、占現(xiàn)階摩段到凍訪客標(biāo)戶總問(wèn)卷竊數(shù)量：200份有效問(wèn)格卷：15百6份問(wèn)題一填：如果喊三期有70方產(chǎn)鞭品，逗你是柱否考所慮購(gòu)礦買(mǎi)？對(duì)于命項(xiàng)目鞭的70方左右惠面積的是產(chǎn)品，菊市場(chǎng)客哄戶還是羅表示出睬了一定楚的興趣醬，近100組意純向客燦戶表細(xì)示有本購(gòu)買(mǎi)村意向債，占鉤比63知.5練%。問(wèn)題萄二：誘您購(gòu)?fù)戏康暮葜饕鼓康念愂鞘材久?？從?gòu)榮房動(dòng)葉機(jī)來(lái)際說(shuō)，浙過(guò)渡聰性居遺住與跑長(zhǎng)住享的比揀例最辨高，紙合計(jì)瓣占60%，其委中考崖慮子頓女讀厭書(shū)的啄也有水比較膝高的嶄比例妹，占21限%，基缺于總曉價(jià)低閘的考樣慮，徐投資青者比忙例高叛于90方產(chǎn)匙品；問(wèn)題盯三：新你對(duì)更于70方產(chǎn)什品的算房間躲需求意是幾床個(gè)？從客農(nóng)戶屬熊性來(lái)淺書(shū)，肅自住就客戶繩比較攔多，備因此優(yōu)從居挎住的需角度四考慮忠較多濃，對(duì)豎于2個(gè)房間明的需求例是主流辯，占比77%。問(wèn)題炭四：供您能釋接受70方產(chǎn)品寨的總價(jià)旬區(qū)間是閥多少？60于-8乓0萬(wàn)是客已戶接受厚的主流糾價(jià)格區(qū)衰間，占饞比達(dá)75牲%。問(wèn)題蟻六：計(jì)您購(gòu)毀買(mǎi)70方的名房子繭是否惹考慮票戶籍梯問(wèn)題膛？54%的客戶貸希望通乏過(guò)購(gòu)買(mǎi)刷這樣的啟房子完割成落戶且，同時(shí)承可以指拳向明確掏的是為尊孩子讀印書(shū)需求團(tuán)比較明嫌顯；問(wèn)題考七：等您是支否了店解下鑰沙的噸購(gòu)房詞入戶烤政策漿？不了委解購(gòu)閑房入野戶政蹄策的范客群鑼相對(duì)寸比例聽(tīng)高于局了解堅(jiān)政策郵的客刊戶群銀，整軋?bào)w比路例關(guān)址系為46:掃54；問(wèn)題八于：您現(xiàn)膜階段的秒家庭結(jié)勻構(gòu)是如得何的？被調(diào)研糕的客戶烈基本符腐合項(xiàng)目磨的潛在外客戶群鎖體，其貧中單身購(gòu)與三口歇之家比狼較多，玻二人世壤界較少講，從需伙求還體勸現(xiàn)出過(guò)巴渡和長(zhǎng)證住兩種寄不同的恰人群需蓋求狀態(tài)潤(rùn)；調(diào)研總塵結(jié)：1、本項(xiàng)艦?zāi)?0方產(chǎn)摟品后稅續(xù)市伴場(chǎng)潛尸在客紗戶較哲多，捉市場(chǎng)踏可推仗售寬蝕度高梢于區(qū)望域內(nèi)質(zhì)現(xiàn)階請(qǐng)段主替流90方產(chǎn)品奏；2、購(gòu)場(chǎng)買(mǎi)70方的魂人群始主要搏考慮逢是過(guò)曬渡（幫年輕竟階層曾）、標(biāo)長(zhǎng)住鏟（低藥收階獅層）認(rèn)、子旦女入百戶讀拖書(shū)問(wèn)演題；3、對(duì)搞于產(chǎn)指品整強(qiáng)體打?qū)幵烊杂苋皇巧僖粋€(gè)屢居住提型產(chǎn)炎品，錦投資霜屬略菜高于90方，寫(xiě)但并秧不是允投資畫(huà)型產(chǎn)撞品；4、因趟為人聰群的秩類型化和需測(cè)求的炭低端欺化，例對(duì)于腦總價(jià)瞧的接毒受度梨普遍礦較低羊。80萬(wàn)元/套的撿總價(jià)吹是接咽受的春一般罵上限普；20府14年，術(shù)我們排的目潤(rùn)標(biāo)：20坊14東郡國(guó)滿際輝煌闊再續(xù)、勸傳奇歸泊來(lái)年度勁銷售朵目標(biāo)壯統(tǒng)計(jì)行云流水20弟14年年度始銷售目俱標(biāo)為：12億元整體推膏盤(pán)節(jié)奏質(zhì)如下朗灣12#嘉灣13#項(xiàng)目蕩三期窄首開(kāi)停時(shí)間那節(jié)點(diǎn)盒安排桑在4月上旬觸，1-繪3月銷售顏的主要籌產(chǎn)品為炸一、二蒜期剩余鞠貨量，百無(wú)新推洲貨量，蘇考慮在1月28日進(jìn)孝入封疼盤(pán)階治段，三全力堆為三促期首遼開(kāi)蓄澡積客伐戶；主要盡推售膽項(xiàng)目演一、莊二期退剩余89方及137方房源搶：1-貿(mào)3月目何標(biāo)：200噴0萬(wàn)元4月4月123456789104月13日三期姓首開(kāi)兩唉幢4#、6#、9#、10資#：89方19遣7套，69方327套，盼合計(jì)52籠4套4月4月5月5月9月9月9月9月5月中下乘旬三期繪加推兩決棟房源7#、8#：89方11撥4套，69方20緒3套，拜合計(jì)31旗7套9月下旬珍三期第火三期開(kāi)爺盤(pán)三幢1#、2#、3#、5#：89方38秩8套，69方72套，合殺計(jì)460套從2月中押旬開(kāi)矮始，椒項(xiàng)目副三期謀進(jìn)入融整體怎銷售食期，該年度扁推售13羞01套，整暖體推盤(pán)爐三次，懇基本確疼定為4月、5月、9月，集勤中推盤(pán)規(guī)模式；產(chǎn)品燒價(jià)值壩主張產(chǎn)品戶怖型區(qū)域蹄潛力規(guī)模城市配潔套學(xué)區(qū)片區(qū)淚內(nèi)價(jià)縮慧值體溝系同磨質(zhì)化典，如棟何定額義東戰(zhàn)郡三污期的右價(jià)值巖主張拒，實(shí)揚(yáng)現(xiàn)客歐戶感學(xué)知差抱異化拾？居住環(huán)剩境競(jìng)品項(xiàng)拴目PK價(jià)值體叉系同質(zhì)閃化交通世通達(dá)回看客委戶他們讓絕大蘋(píng)多數(shù)涼為租越房，爺或公傷司宿庭舍，友屬于憑在杭套州打頸工的繡外地具人，有著強(qiáng)廈烈的扎窗根杭州改意愿；他們冰或許夕正和惹父母用一起畜居住箱（自仇有住碌房）暈，渴涉望尋求權(quán)獨(dú)立廚居住或改善備居住章環(huán)境；他們列是一曲群正貫在逐博漸興胡起的新杭面州人他們膜收入迅多集吐中在6-1哭0萬(wàn)元，其跳次為10攻-1堅(jiān)5萬(wàn)；他們棒購(gòu)房匙的動(dòng)莖因是于出于改善現(xiàn)守有居住細(xì)環(huán)境（包含銅了租房甲情況）闊、婚房、稀獨(dú)立居真住他們岡是同求一類螞人，流他們透關(guān)注墨價(jià)格汗，關(guān)聰注產(chǎn)湊品，縣關(guān)注品質(zhì)幕服務(wù)他們處得于實(shí)現(xiàn)志安家夢(mèng)稱想的人緣瑞生階段撓，他們爭(zhēng)，是兼新崛沿起的85后杭受城中桃堅(jiān)！中堅(jiān)售力量85后的崛話起當(dāng)80后尚且喬年富力覽強(qiáng)以這個(gè)慘社會(huì)的億主流階析層自居90后已沖倚將上來(lái)館嚷烤嚷著要可上位進(jìn)入201師4年，僅年齡廳最大杏的85后30歲了鐘。而湯立之高年的府他們嗽，他們突農(nóng)然意識(shí)日到，自蒼己已經(jīng)跟不再青樹(shù)春年少希，也不餡再無(wú)憂嗚無(wú)慮，貫家庭的玩責(zé)任、埋生活的恨煩惱、父工作的弊艱辛，針一齊壓寇在一個(gè)巷“三十筆而立”新的年歲期上。85后以喂迅雷帶不及忍掩耳右之勢(shì)炊成為臘了主恒流置知業(yè)人闖群85后如何巴定義“瓣三十而訴立”5成以復(fù)上的防認(rèn)為擺該有袋自己及產(chǎn)權(quán)龍的房閉子，有房詢子才牛有幸涉福感他們谷都有鞠點(diǎn)小小的或優(yōu)越感喜好蓋追求完品牌掀，追皮求更世精致旅的生析活、拜以此搶標(biāo)榜跳自己蹦處于拘更優(yōu)偵越的叛階層足，一評(píng)定追表求更棚美好花，向伐上靠死攏決俱不向且下妥濁協(xié)。他們有強(qiáng)烈咱的自全我認(rèn)尊同感喜歡宋和朋鏟友在桂一起獄交流雞，尋輩求自圈我價(jià)洲值的著實(shí)現(xiàn)喚。對(duì)精引起盲共鳴撫的東賊西特續(xù)別感窗興趣炮，也征愿意從去傳兄播、蟲(chóng)分享陵。他們仆是積極傭向上絹的進(jìn)屆取者堅(jiān)持漂自己偵的信廢念并島努力本追求滲成功父中，書(shū)有一網(wǎng)點(diǎn)虛烤榮，玻追求宜不同哨，對(duì)尺城市緩及自女己的住未來(lái)跪很有誓信心折，是簽心態(tài)駁積極崖、進(jìn)奏取。他們關(guān)注草家庭膚，關(guān)渠注生儀活在生活旬中比較貸講究精四致，容塘易被生晨活中所駱展示的界細(xì)節(jié)打寒動(dòng)，講矛究體驗(yàn)父的感受匠，理性寧的外表約下有著籍感性的辜心。他們不臥斷進(jìn)取犧，為家霜庭，也疾為自己?jiǎn)?！他們矩與70后、85前不同襪，他們街的父奏輩處攜于60年代，努是改革絲式開(kāi)放的顧第一批圍受惠人僻群，因此汁他們傅的家馬庭條疾件較分好，畝受教鋒育程匙度普減遍偏霉高，雖然他憤們目前鐵剛剛處霜于起步蓬階段，但是他屈們接受億的是全上新的思謙潮，推動(dòng)的鐘是信息完時(shí)代的云最新生笑活方式在，因此，刻他們更渡加具有賠優(yōu)越感脆，更加鼠自信，養(yǎng)更加自同我，發(fā)柄展前景槐不可限陷量。因此，床他們代歉表了信位息高速炎公路時(shí)什代的新瘦勢(shì)力，更能接墾受新鮮計(jì)事物，抓更需要脾彰顯個(gè)滋性。——凡事，刑需出位厲。他們獄的事眼業(yè)觀攔：中堅(jiān)挑的自掘我實(shí)闊現(xiàn)他們覺(jué)的消絲式費(fèi)觀憐：產(chǎn)品之坡外>產(chǎn)品他們板的價(jià)庸值觀匹：未來(lái)>現(xiàn)在他們追債求的是起產(chǎn)品以遲外的，能滿足蛾他們生艱活憧憬襪的社區(qū)功附加值??！他們伐更有煮前瞻攤性，懸更樂(lè)戀于接下受新毯事物耳，希脫望能軌夠根煮植杭鐘州，麻享受壤這座圾城市盡發(fā)展玻帶給節(jié)他們憲的機(jī)根遇和烏利好——房子對(duì)許它們來(lái)虎說(shuō)，既寄是家，振也是一鵲筆能夠驅(qū)升值的弦財(cái)富他們希希望自己灣居住的設(shè)社區(qū)除玻了房子歷以外，才能夠提樸供給他咐們便利膀、舒適質(zhì)、省心構(gòu)，家門(mén)填口也能編享受到剩的貼心飽服務(wù)。他們的芒事業(yè)觀嬸：中堅(jiān)的睡自我實(shí)洋現(xiàn)他們喜的消鞏費(fèi)觀溜：產(chǎn)品漿之外>產(chǎn)品他們的偏價(jià)值觀齡：未來(lái)>現(xiàn)在他們逃的事抖業(yè)觀妄：中堅(jiān)饅的自束我實(shí)蘭現(xiàn)他們的剝消費(fèi)觀鐘：產(chǎn)品網(wǎng)之外>產(chǎn)品再好這再多堤的物參理指點(diǎn)標(biāo)，如果沒(méi)櫻有絕對(duì)銷稀缺性留，也依然殊存在可銳買(mǎi)可不碧買(mǎi)的借上口。必須在層心理層鞋面制造霞沖動(dòng)和盯向往，讓這哲里成微為必丸需品怖，成挺為剛撥性需斜求的掌不二逆選擇剩！營(yíng)銷回逆歸客戶掩買(mǎi)房最本揪質(zhì)理劃由：如何索成為埋必需但？++=置業(yè)的精幸福與掩甜蜜NOT竿H淘O(shè)US斬E,BU醋T作H河OM家E顯!A嚼hap回pyn衣es處ho露me?。⌒?！我們賣所的：不是共一個(gè)蓬僅僅爆為學(xué)污位，脫為投淹資，陣空置報(bào)的房專子，而是兼一個(gè)州能給雨中堅(jiān)乘階層自我牙認(rèn)同揚(yáng)、家眾庭責(zé)妙任、碑事業(yè)獲發(fā)展銀的優(yōu)險(xiǎn)越感覆與擔(dān)災(zāi)當(dāng)感烤。一個(gè)能橫給孩子肆未來(lái)，握也有自滾己夢(mèng)想盼的家客戶國(guó)選擇擊東郡繩的理聾由：抓好生兔活的沖全面魚(yú)落地東郡國(guó)而際“云鉛社區(qū)3.脫0”強(qiáng)大鄙體系“云超”配怠套：24小時(shí)肺俱樂(lè)提部+棉花TO輩WN風(fēng)情商帖街“云”案成長(zhǎng)：狂寶貝學(xué)緞院，關(guān)度注下一猾代的發(fā)候展！“云絡(luò)”文舟化：揪主題技社團(tuán)尾層出丈不窮--驢友社趟、斗牛霧社、采伐風(fēng)社、麻麥霸社滲、食神童社、觀炊鳥(niǎo)社、旁自駕游稈社……24小時(shí)俱浪樂(lè)部，衰關(guān)懷精暢英生活名的一切云配頑套：24小時(shí)俱承樂(lè)部服務(wù)內(nèi)容幼兒托管可幫業(yè)主短時(shí)間照顧兒童、以計(jì)時(shí)收費(fèi)服務(wù)代繳費(fèi)|收件可幫業(yè)主代繳水電費(fèi)、代收郵件、淘寶包裹等服務(wù)代預(yù)定服務(wù)代業(yè)主預(yù)定酒吧、酒店、餐廳、KTV、機(jī)票、車票、報(bào)紙、雜志等天氣提醒服務(wù)關(guān)注天氣預(yù)報(bào)，有特殊天氣提前提醒業(yè)主居住注意其他細(xì)節(jié)服務(wù)下雨時(shí)，為業(yè)主提供免費(fèi)的雨傘，幫業(yè)主車罩上防雨罩、對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)，衛(wèi)生服務(wù)、過(guò)節(jié)送禮物等等精心設(shè)置兒童主題、老年主題、閱讀主題等多個(gè)功能區(qū)，創(chuàng)意賦予項(xiàng)目獨(dú)特的氣質(zhì)云配失套：筆可以脾學(xué)習(xí)灶交流參的泛嫂會(huì)所首個(gè)泛喇會(huì)所精憂裝大堂首創(chuàng)首買(mǎi)個(gè)一層鏡全架空德泛會(huì)所枝大堂，夸為業(yè)主靠提供聚擾會(huì)、洽脫談、會(huì)堡晤的第刷二客廳嘩。中國(guó)的“剛需人群”更需要如此般“高品質(zhì)”的性價(jià)比樓盤(pán)。云配套撥：棉花TOW給N風(fēng)情商宜業(yè)街小影院淘碟店中西痛簡(jiǎn)餐服飾小歇店為運(yùn)動(dòng)工注入生儀命的意地義健身房乒乓球室臺(tái)球室籃球場(chǎng)&羽毛球場(chǎng)云配套訴：關(guān)注序健康的兆身體重點(diǎn)發(fā)逐展社區(qū)腰巴士交通是噸緩解距臣離感最儀為理想怖的方式泄，滿足微社區(qū)日群常出行蓮是生活竿落地的跡必須條鏈件。以惱5輛2丙5座的刺小型中外巴車+罷2輛3專9座的師巴士，銹共同組昏成社區(qū)君運(yùn)營(yíng)的渾公交巴錦士，在捏地鐵站郊、“高堡沙商圈壟”設(shè)置織?？空竟?shí)行階較多的繁往返頻濤率。云配宴套：頓關(guān)注瓦你的層便利叛出行重點(diǎn)發(fā)錯(cuò)展社區(qū)手自行債車社區(qū)服分散揮4—蜻5個(gè)算點(diǎn)投瞎入1拘50艦輛社登區(qū)自咐行車機(jī)（分例為兒頂童座飄椅版您、普調(diào)通版議、老團(tuán)年版濕三種撈）滿城足住機(jī)戶的長(zhǎng)日常啦所需歡。便漁于業(yè)誼主更費(fèi)多聯(lián)普絡(luò)地唇鐵站皺、高破沙商經(jīng)圈等諸周圍逢的生傲活設(shè)齒施。云配慎套：邀關(guān)注萄你的氣日常愚出行重點(diǎn)發(fā)予展幸福蹦驛站在社該區(qū)商宜業(yè)街脈或物香業(yè)用揀房開(kāi)隨設(shè)專澡門(mén)的概幸福笛驛站陡，幫申助業(yè)戲主水裹電費(fèi)紙代繳勉、A光TM寬機(jī)、筒寵物蛋寄養(yǎng)扁、快查遞代澇簽、撫工具繩借用忙等瑣勸碎生固活服讓務(wù)。夜使業(yè)拆主能捎夠享島受到駱眾多撈細(xì)節(jié)受上的產(chǎn)便利排。云配套禍：關(guān)注雙你的日扯常需求DI功Y益智剝?nèi)の哆|班寶貝繡親子辜操訓(xùn)辟練班兒童智親能早教比會(huì)所右腦哪開(kāi)發(fā)朽特訓(xùn)淡班使用者黨：兒童節(jié)（金寶胡貝、資歲優(yōu)寶寶扮等）云成長(zhǎng)配：寶貝滲學(xué)院48——在私錘家兒論童圖豬書(shū)館柿，不鼠僅有蚊前沿地的書(shū)膚籍，慕更有得奇趣徒的讀宅物為磁業(yè)主驚的子塵女準(zhǔn)野備——在學(xué)習(xí)直區(qū)，專軋業(yè)老師達(dá)為他們聾答疑解礦惑，輔壩導(dǎo)授課——專業(yè)的饒兒童服遣務(wù)生，指以家長(zhǎng)倚式的關(guān)煙愛(ài)為業(yè)搬主悉心撕照顧前腦來(lái)的兒迫童，讓肉業(yè)主省塑去任何嬌顧慮——也為棕工作陶繁忙遲、分例身無(wú)并術(shù)的比父母世解決違輔導(dǎo)火孩子較功課劇的負(fù)他擔(dān)4：30學(xué)校使用決者：疏在讀徹兒童云成贊長(zhǎng)：睬寶貝騙學(xué)院49江灣藝術(shù)課堂使用輝者：程任何孝學(xué)齡麗兒童結(jié)合幼案兒園、笨小學(xué)、英會(huì)所，刪設(shè)置各么種才藝崖培訓(xùn)班趟，為少留兒成廠譜提供更龍多的附閉加值溫馨贈(zèng)小貼膠士：穗才藝謹(jǐn)培訓(xùn)妙班的蘇內(nèi)容但設(shè)置緞可在旋客戶水登記畜時(shí)附繞加小嚼小的離才藝項(xiàng)問(wèn)卷裹，提也供更辮符合何客戶蹦需求篇的才儉藝培多訓(xùn)。云成長(zhǎng)宜：寶貝膨?qū)W院傳承東壩郡社區(qū)傍文化精稿髓，做眾更加深義度的發(fā)守?fù)P與執(zhí)帽行。飛鳥(niǎo)集圈市后備箱哄跳蚤市志場(chǎng)云文堂化：杏關(guān)注咐鄰里頸文化——杭州東盡部第一饞個(gè)擁有掠智能化待社區(qū)AP胞P體驗(yàn)賭系統(tǒng)傻的社直區(qū)通過(guò)巡壽智能尚網(wǎng)絡(luò)初，微敬信系廢統(tǒng)，仇使未返來(lái)園忠區(qū)業(yè)斑主之澆間能思進(jìn)行憤信息降共享冤，資霞源互沸換。些如物姐業(yè)溝寒通、練業(yè)主頑互動(dòng)熔、商卸家優(yōu)代惠等均等。云文化臟：關(guān)注存鄰里文叛化順應(yīng)自涼然生態(tài)非主題，鬧體現(xiàn)愛(ài)悠鳥(niǎo)、愛(ài)哀自然的軟健康生壟活思想孫。觀鳥(niǎo)散社云文化解：關(guān)注拉鄰里文元化召集業(yè)代主發(fā)起蒜探索者昏俱樂(lè)部婚，定期榆組織自折駕、探伙險(xiǎn)、旅省行、徒燙步、采吉風(fēng)等活軋動(dòng)。采風(fēng)彼社云文化距：關(guān)注鐮鄰里文杏化尋訪內(nèi)、發(fā)瘋現(xiàn)各屑地美負(fù)味，森長(zhǎng)途造跋涉壘，定謎期組鄉(xiāng)豐團(tuán)腐毀敗！食神社云文踐化：界關(guān)注耕鄰里終文化組織魚(yú)SU肅V有惰車一宣族，悉經(jīng)常逼發(fā)動(dòng)雕自駕打、遠(yuǎn)劃行活監(jiān)動(dòng)。自駕趁游社云文化雕：關(guān)注吩鄰里文忌化倡導(dǎo)峰回歸鞏心靈賣的生沾活，踩定期旺舉行焦茶道批、茶景藝、日收藏筐交流植！茶間膏道云文化烘：關(guān)注奔鄰里文廁化客戶選僻擇東郡叛的理由棋：風(fēng)尚雀好生活樓的全面始落地東郡國(guó)糾際云社區(qū)3.身0東郡國(guó)夠際云社區(qū)3.癥0棉花瘡TO創(chuàng)WN噸?幸億福全加能升寬級(jí)版具體執(zhí)行……53行云流水營(yíng)銷策略1\月度分件解2\營(yíng)銷莖策略具體執(zhí)行……56年度鋪排行云流水幾個(gè)饑已知崇的重執(zhí)要節(jié)湊點(diǎn)：1122345678910歲末感恩暖流計(jì)劃第二季2014年度啟勢(shì)活動(dòng)樣板房公開(kāi)近萬(wàn)方風(fēng)尚商街開(kāi)街一二期車位、鄰里節(jié)開(kāi)始三期首開(kāi)大規(guī)模二開(kāi)大規(guī)模三開(kāi)清余房老帶新具體執(zhí)行……582014年行嗚銷部醉署階聰段分莖期營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)推廣目標(biāo)推廣階段推廣主題推廣手段三期輪啟勢(shì)走期12-坊01市場(chǎng)銜占位廣期02硬-0湯4強(qiáng)勢(shì)肉推廣湯期05-售07二次辜強(qiáng)銷牌期08-店10全年肝收官遮期11垃-1憑2項(xiàng)目辮三期犬預(yù)熱三期整團(tuán)體價(jià)值倚搭建市場(chǎng)恨話語(yǔ)蔑權(quán)搶恭奪稀缺決撐定一切商街降輔助趙拉升單價(jià)值東郡蝦國(guó)際滑生活寸價(jià)值循報(bào)告成就遲東部決第一檢風(fēng)尚伙大盤(pán)歲末指浙標(biāo)完成沖磚量還是推你的有棉花洞糖向更快顫的變化熊致敬全東部浮向尚便開(kāi)風(fēng)尚商雷街正式茅開(kāi)街誰(shuí)將列代言腎新風(fēng)突尚？風(fēng)尚GG洞/M墻M評(píng)選尚未悄結(jié)束東郡暖賣流計(jì)劃軟性脊推廣信息覆貫蓋線上識(shí)線下奸信息甚覆蓋多渠道悶滲入產(chǎn)品體渠驗(yàn)生活檔方式古宣導(dǎo)活動(dòng)欄造勢(shì)壞渠道燥精耕媒介潔集中塞轟炸歲末特半惠活動(dòng)線上單線下趣共舉1122345678101101129三期啟勢(shì)價(jià)值詳解首開(kāi)大熱大規(guī)模二開(kāi)風(fēng)尚商街開(kāi)街鄰里節(jié)開(kāi)始1、5號(hào)樓三開(kāi)3#樓四開(kāi)老帶新啟動(dòng)所有貨值沖量年終答謝樣板房公開(kāi)資料籌備三期首隊(duì)期開(kāi)盤(pán)爪前工作場(chǎng)排期2344-1312-1限5營(yíng)銷辨啟動(dòng)悔期策略核疫心通過(guò)前闖期的固煌定媒體瘦的投放榜與傳播吵，形成龍初步的末市場(chǎng)印殃象和認(rèn)究知，云景社區(qū)3.立0持續(xù)深船化；樣板房盟開(kāi)放首期開(kāi)爭(zhēng)盤(pán)爆點(diǎn)活修動(dòng)歲末暖幼流活動(dòng)葛第二季還是嫁你的臘棉花丸糖線未下傳撥播及躲覆蓋媒體蜂渠道戶外猛、燈矩箱等哪長(zhǎng)效冊(cè)渠道識(shí)，三亡期物展料準(zhǔn)越備完偵成引爆價(jià)埋值概念俱，全城泉關(guān)注，次同時(shí)預(yù)燦告樣板蓮房開(kāi)放爸，全城據(jù)邀約；樣板房辜盛大開(kāi)崇放活動(dòng)元宵起鈴勢(shì)活動(dòng)報(bào)紙、渡短信、掌微信、寄論壇、撈戶外更攪換等等以樣牌板體推驗(yàn)、貢一期殲實(shí)景消參觀巾為主漂要工冶作內(nèi)墳容，巧用生嬌活來(lái)弊打動(dòng)瞧意向囑客戶闊，不非忘“框老帶扣新“趕，釋菌放價(jià)董格引作爆；農(nóng)歷斗新年?yáng)|郡國(guó)業(yè)際”棉灶花團(tuán)“云春游記首期盛缺大開(kāi)盤(pán)釋放價(jià)餡格信息報(bào)紙、筍短信、杠微信、崇論壇、植戶外更勸換等等階段險(xiǎn)一/信息粒釋放仁、線猴下鋪侮排期1月-農(nóng)歷年充前階段訴求導(dǎo)向以“億還是搞你鉗的棉刮花糖塔”為龍出街省口徑播，覆載蓋長(zhǎng)乎效媒牙體，腸尋求鋸市場(chǎng)甚共鳴蛙，獲叫得項(xiàng)滑目三讀期信再息的非初步小釋放漏。以“三經(jīng)載營(yíng)造飯，今朝戰(zhàn)醇熟”廉為主題層，通過(guò)嘩全方位抽的外部肺價(jià)值利什好，復(fù)柱合以云芒社區(qū)3.兩0的自講有價(jià)稼值，列將項(xiàng)禍目的尊價(jià)值王高度該再次鳳拔升撿。主要營(yíng)銷事件線上矮：戶剃外、膏軟性臂網(wǎng)絡(luò)唇、DM等。線下：亦人群集俯中場(chǎng)所商信息覆杠蓋外拓獅為主；物料悲：基叮礎(chǔ)物喘料、單折頁(yè)暴、單文張、意售樓捐部包治裝。所需背景條件銷售腎上：昂鋪排蜻線下它渠道潑，奠末定后搬續(xù)深籌挖市巧場(chǎng)基檢礎(chǔ)。傳播上域：重拾舉市場(chǎng)對(duì)慌于項(xiàng)目四的記憶炒，引起附共鳴階段建二/價(jià)值升踐級(jí)、樣容板炒作備期2月14日-3月30日階段訴求導(dǎo)向主要營(yíng)銷事件線上：邀戶外、厲硬廣、DM、公戚交站繩頭等倡。線下：溪中介聯(lián)它動(dòng)、外倍場(chǎng)拓客館、老帶付新等；物料：群基礎(chǔ)物解料、折是頁(yè)、單關(guān)張、生奶活手冊(cè)正。所需背景條件銷售上昨：全面旬出擊，歇大范圍鴉形成客代戶拓展俯，迅速車聚攏客擠戶。傳播上吐：圍繞仗樣板房趁開(kāi)放進(jìn)路行邀約輔，為客餃戶聚攏美奠定基校礎(chǔ)。以全怕城關(guān)辛注持將續(xù)公韻關(guān)事拖件，蘋(píng)引導(dǎo)只市場(chǎng)禮對(duì)于栗項(xiàng)目肥的高寫(xiě)度認(rèn)劍可。以特立激獨(dú)行的69方產(chǎn)恭品，骨形成更項(xiàng)目遺的第升一印莖象，讀并且嗚和競(jìng)眼品實(shí)滲現(xiàn)明網(wǎng)確差派異化露打擊擴(kuò)，確棒定項(xiàng)曉目在飲區(qū)域塌的無(wú)賄競(jìng)爭(zhēng)小狀態(tài)顆。主訴求萬(wàn)U引力好產(chǎn)品坦、好配樓套、好膚景觀、門(mén)好服務(wù)符、好文獨(dú)化具體執(zhí)行……68階段二/推廣主釀?lì)}02月-04月輔助訴漸求向更懶快的漆變化堵致敬城市升發(fā)展灘：日做新月蠻異威配召套設(shè)辮施：統(tǒng)日漸劇豐富社區(qū)文份化：多衡姿多彩許項(xiàng)泳目人群綢：朝氣夠蓬勃具體執(zhí)行……691/軟裝設(shè)置建議多增加一些“U”型的圖片展示。如磁鐵等，強(qiáng)化“U70”概念。2/銷售展示目前的展板做全面更換，全部換成三期的全新形象。售樓處階段二02月-04月物料文歷本廣告京運(yùn)動(dòng)公共關(guān)踐系展賣空繪間U7潑0爆款麻潮品U7湊0風(fēng)尚由偏我U7挖0以小鴉見(jiàn)大具體執(zhí)行……701-三期介紹冊(cè)規(guī)劃：新東部第一風(fēng)尚生活元素的集合體現(xiàn)塑造項(xiàng)目東部風(fēng)尚物業(yè)的氣質(zhì)與影響力。其他：戶型冊(cè)物料類階段二02月-0怪4月物料文奴本廣告運(yùn)旬動(dòng)公共關(guān)原系展賣空承間宋都東郡國(guó)胸際|云社區(qū)3.0萬(wàn)U引力棉花TO訂WN宅-幸福全直能升級(jí)肯版方案/籌備2月10日定稿/成品2月5日打樣/修正2月15日具體執(zhí)行……711、戶外內(nèi)容傳播類階段牙二02月-04月物料吊文本廣告運(yùn)頁(yè)動(dòng)公共亞關(guān)系展賣貢空間宋都橡東蠟郡國(guó)宿際|云社區(qū)3.0萬(wàn)U榮引力棉花TO愁WN那-幸福垂全能耀升級(jí)炕版具體執(zhí)行……722、報(bào)廣傳播類階段魯二02月-04月物料蠻文本廣告旱運(yùn)動(dòng)公共關(guān)笛系展賣空邀間宋都?jí)緰|矩郡國(guó)艘際|云社濟(jì)區(qū)3.抄0以小見(jiàn)惠大U越69方，V笑89方,神蔽秘來(lái)嘆襲！具體執(zhí)行……732、報(bào)廣傳播類階段二02月-04月物料扮文本廣告運(yùn)針動(dòng)公共關(guān)僚系展賣空半間宋都疏東佛郡國(guó)玻際|云社壞區(qū)3.0別小看等我U越69方，V笑89方,神秘纏來(lái)襲！具體執(zhí)行……743、軟文傳播類階段二02月-04月物料文預(yù)本廣告昌運(yùn)動(dòng)公共關(guān)往系展賣空云間1、小剩而強(qiáng)大——棉花TWO及N幸福全緞能升級(jí)太版神秘狗來(lái)襲沫！2、萬(wàn)陵“U”灣引力——棉花TW擔(dān)ON幸福藍(lán)全能鞠升級(jí)侵版潮爆年箱輕派3、向些更快的畝變化致些敬——棉花TW城ON幸福全緊能升級(jí)堆版百變纖登場(chǎng)具體執(zhí)行……753、微博稿傳播類階段寧二02月-0簡(jiǎn)4月物料文公本廣告賴運(yùn)動(dòng)公共聞關(guān)系展賣空月間宋都縣東郡國(guó)檢際|梅U7耀0四U青年U商業(yè)U交通U文化U幸福1、大型公關(guān)活動(dòng)《棉花TOWN的云時(shí)代》棉花TOWN新年小鎮(zhèn)狂歡節(jié)PR活動(dòng)階段二02月-0姑4月物料文何本廣告運(yùn)啟動(dòng)公共悉關(guān)系展賣頌空間目的皆：新興年起梅勢(shì)力杠活動(dòng)鋤，讓朽更多目的人漆關(guān)注孫項(xiàng)目浩三期便的價(jià)廢值。要點(diǎn)：3米悠高，衫2米有直徑診。棉章花T藍(lán)OW恭N標(biāo)改示物鑼。另，筍搭配4個(gè)棉舌花糖樣機(jī)器丸，不準(zhǔn)斷向薪情侶鍵發(fā)放圈棉花計(jì)糖。莖同時(shí)許發(fā)放2月15日現(xiàn)場(chǎng)拜活動(dòng)的緊邀請(qǐng)函DM。現(xiàn)鐵場(chǎng)拍秤照加攤微，賽并參毀加2月15日活動(dòng)擺，有機(jī)靈會(huì)獲得I拴WA享TC難H大獎(jiǎng)。時(shí)間：窄擬定于2月7日-1志4日具體執(zhí)行……761、大型公關(guān)活動(dòng)《甜蜜的滋味》東郡國(guó)際全三期尚樣板房盛大公開(kāi)PR活動(dòng)階段二02月-04月物料文替本廣告遲運(yùn)動(dòng)公共賄關(guān)系展賣能空間目的秘：通荷過(guò)樣扮板房們和北說(shuō)區(qū)實(shí)沉景的脫開(kāi)放得，實(shí)得際體獲現(xiàn)價(jià)欠值，惜讓銷軌售落綁地。要點(diǎn)并：樣魔板房殘開(kāi)放市活動(dòng)撇及相橫關(guān)配汪合工柄作。時(shí)間：億擬定于3月16日階段三/項(xiàng)目首丙開(kāi)期4月1日-4月30日階段訴求導(dǎo)向主要營(yíng)銷事件線上：陡戶外、別硬廣、DM、公乏交站搏頭等框。線下：芒中介聯(lián)疑動(dòng)、外坑場(chǎng)拓客確、老帶繩新等；物料搬：基釣礎(chǔ)物貍料、喪折頁(yè)家、單及張、吹生活辰手冊(cè)想。所需背景條件銷售勢(shì)上：壘全面除出擊擠，大霉范圍蔥形成下客戶覽拓展姨，迅筑速聚版攏客西戶。傳播辰上：甩以開(kāi)把盤(pán)信隱息作淚為釋貞放核竊心，仁進(jìn)行族市場(chǎng)努沖刺遲。通過(guò)悠體驗(yàn)嶼價(jià)值侍之上丙的最撇后沖