六安市球拍廣場管理方案

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！六安市球拍廣場管理工程管理方案編審制：XX核：XX審定：吳XX編制單位：六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司二0XX年七月十六日1/43目錄第一章編制概述第一節(jié)編制說明第二節(jié)編制依據(jù)第二章工程概況第三章管理部署第四章主要管理方案第一節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理第二節(jié)綠化管理第三節(jié)治安消防管理第四節(jié)水電設(shè)備管理第五節(jié)土建及其它設(shè)施管理第六節(jié)財務(wù)管理第五章文明管理制度第六章工作人員職業(yè)道德規(guī)范2/43第一節(jié)編制說明本物業(yè)管理工程為六安市球拍廣場管理工程，我公司在取到招標文件后，針對本廣場是六安市的主要景點和重點形象之一，對招標文件內(nèi)容進行了認真詳細地分析研究，并根據(jù)我公司物業(yè)管理成功經(jīng)驗，我們堅信我們將確保管理目標符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生整潔，所有設(shè)施運轉(zhuǎn)正常，良好率100%。為此，我們在編制物業(yè)管理方案過程中，從“保安-保潔-燈光、音響、水系、噴泉-綠化管理-廣場的所有設(shè)施管理措施-安全措施-管理制度”等方面進行詳細的闡述，制定了一系列科學(xué)合理的組織管理和技術(shù)措施。其中在人員部署章節(jié)內(nèi)，我們重點對組織機構(gòu)的建立、勞動及機械設(shè)備的配備的組織等方面進行計劃安排；主要工程管理方案中，我們側(cè)重介紹了影響到設(shè)備和設(shè)施使用壽命的關(guān)鍵維護、保養(yǎng)管理方法；在管理質(zhì)量保證措施節(jié)內(nèi)，我們明確了管理質(zhì)量目標，圍繞管理質(zhì)量目標的實現(xiàn)從管理質(zhì)量使用機具、資金使用等方面進行安排；在安全操作規(guī)范等方面進行了布置；在文明管理及環(huán)境保護措施一章內(nèi)，我們要從管理人員職責(zé)等方面進行闡述，并按標準化工地要求，提出一系列平面管理措施。第二節(jié)編制依據(jù)3/43123456789第二章管理項目概況一、建筑概況本項目為六安市球拍廣場物業(yè)管理工程，位于六安市球拍路中，占地面積月80000㎡，廣場主要設(shè)施包括道路、綠地、噴泉、雕塑、假山、脹拉膜、木花架、供電照明、給排水、音響等。二、管理范圍廣場的安全管理、保安、保潔、燈光、音響、水系、噴泉、配電房、各種管線、雕塑、假山、脹拉膜、花木架等維護、管理以及綠化管理。第三章管理部署一、管理目標計劃本工程管理質(zhì)量等級符合城市文明創(chuàng)建的要求，做到環(huán)境文明、衛(wèi)生4/43整潔，所有設(shè)施運轉(zhuǎn)正常，根據(jù)這一要求，并結(jié)合《安徽省城市市容和環(huán)過程中我們將確保良好率達100%；并創(chuàng)建物業(yè)管理示范廣場。二、管理作業(yè)組織計劃本工程管理時，我們結(jié)合現(xiàn)代的科技手段，采用微機管理，對廣場的各個角落采用人員結(jié)合電子監(jiān)控措施，人員將分為三套管理作業(yè)隊，24小時分三班制不間斷保姆式管理。三套管理作業(yè)隊統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一管理、統(tǒng)18:00-2:00,2:00-10:00為非重點監(jiān)管時段,10:00-18:00或設(shè)施采用電子監(jiān)控。所有人員（除保潔和綠化人員外）均配備對講機，能以第一時間到達事發(fā)地點，處理好突發(fā)事件。三、項目組織機構(gòu)建立計劃本工程采用“項目法”組織管理，實行物管主任全面負責(zé)制。物管主任由黃肅勝同志擔(dān)任，管理部主要成員采用參加過物業(yè)管理，且管理經(jīng)驗豐富，工作勤奮、務(wù)實，技術(shù)和組織管理能力強，具有開拓創(chuàng)新精神的優(yōu)秀管理人員。管理組織指揮由物管部全權(quán)負責(zé)，公司僅在本工程管理的質(zhì)量、安全、文明及合同履約等方面進行宏觀控制。管理組織機構(gòu)圖物管主任5/43綜合服務(wù)組四、勞動力組織計劃勞務(wù)作業(yè)隊是工程管理的直接操，是實現(xiàn)物業(yè)管理質(zhì)量、安全、文明等目標的最直接保證者。本工程管理時，我公司將使用一批具有良好的管理質(zhì)量、安全意識、操作技能較強，且具有管理經(jīng)驗的作業(yè)隊伍。其中水電組配備2人，主要從事廣場的燈具、給排水和管線管理等。財務(wù)室人員配備1人，主要從事工資管理工作，這些人員均持有上崗證，他們都長期從事本專業(yè)。綠化組配備2人，主要從事廣場綠化的養(yǎng)護、整形、替換等工作，他們具有豐富的操作經(jīng)驗和技能，多年從事園藝工作。配備保安人員配備12人，配備保潔人員4人，綜合服務(wù)部由物管主任兼職。1234黃肅勝張奇張奇楊靜工程師工程師工程師會計師物管副主任財務(wù)負責(zé)人財經(jīng)管理6/43擬投入本工程主要人員需求計劃合計人數(shù)23單位根據(jù)實本工程管理隊伍計劃已基本參加過物業(yè)管理的人員為主組建。際的需求，隨時進行組織調(diào)節(jié)，保證勞動力最優(yōu)化合理工作。7/43五、管理機具組織計劃本工程管理中，辦公室需配置4臺辦公桌；一臺微機；監(jiān)視器4臺；6部對講機；保安人員用具（手提節(jié)能燈、橡皮棍等）四套；保潔手推車三臺，保潔機具（掃帚、清洗設(shè)備等）三套；綠化用具（電鋸，剪刀、水泵等）二套；水電用具（管道疏通器、水電工用具）二套；以上機具設(shè)備在接管后迅速購置到位。第一節(jié)環(huán)境衛(wèi)生管理我們對廣場主要的入口處和轉(zhuǎn)角點合理放置固定垃圾桶，在每戶經(jīng)營性攤點發(fā)放小型垃圾桶和塑料袋，在合適的部位做些標志牌，隨時提醒市民保護環(huán)境。1、將實行垃圾袋裝化，垃圾每日清理2次，保持垃圾桶清潔、無異8/43味。2、我們將保潔人員分為二班制，每2位保潔人員一班，對道路、廣場、高架橋、燈具設(shè)備實行不間斷的保潔服務(wù)。對旅客隨手仍置的垃圾和構(gòu)筑物和設(shè)備上的污漬、牛皮癬，對噴泉水面漂浮物體等在發(fā)現(xiàn)的1小時內(nèi)必須清理完。、對一些扶手、欄桿和人們經(jīng)常觸摸的地方每天進行消毒清洗處理。4、及時清理道路積水、積雪，每日在18:00和600前將垃圾運至垃圾中轉(zhuǎn)站。5、雨、污水井每月檢查一次，雨、污水管道每年疏通一次，視檢查6、每月對燈具和高處的污漬進行清洗、保養(yǎng)。每月對噴泉的水更換不低于一次，污染較重的水質(zhì)視具體情況增加更換措施。7、每月進行全方位的消毒和滅蟲除害工作。8、每年的年底，對廣場進行全面清洗、保養(yǎng)，我們主要對主雕塑和較高的構(gòu)筑物的清洗，確保廣場以嶄新的面貌迎接新年。第二節(jié)綠化管理我們在詳細了解各種綠化植物的生長特征和數(shù)量后，用微機詳細記載建立檔案，每月月底對各種植物的生長和整形狀態(tài)及數(shù)量進行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)有缺少或枯死的植物應(yīng)立即更換。1、綠化的造型保持修剪合理，造型美觀，景觀豐富。草地邊緣修剪整齊，踐踏破壞處及時修復(fù)，保持完整，剪草坪保持3-5cm的高度，平整9/43美觀，2、對綠化植物做好防暴曬、防受凍、防澇工作，適度澆水，保養(yǎng)及時；3、適時鏟除野草、石子、殘枝敗葉等雜物，松散土壤；4、根據(jù)植物的特點適度施肥，保持草地生長良好；5、每月對花木進行蟲害預(yù)防、噴灑藥物，花木病蟲害防治及時、準確，老鼠洞、螞蟻處理要準確及時毒殺，鼠洞及時修補植草；草坪上無裸地，無雜草；6、合理建議使用較美觀的植物，增添廣場的色彩。7、建立每天的養(yǎng)護、整修記錄。第三節(jié)治安消防管理1、針對別的廣場設(shè)施有被人故意損壞的現(xiàn)象，我們在保安的工作上加大力度，充分運用電子監(jiān)控設(shè)備，將12名保安分為三班制，每位在崗的保安和辦公室人員將配備對講機、手提節(jié)能燈、電警棍等工具。每崗將保安分為2個小組，2人一組，24小時不間斷巡邏，對0:00-6:00時間段為重點監(jiān)控段，對有偷盜或故意損壞的行為，能在第一時間發(fā)現(xiàn)，給予糾正，控制在萌芽狀態(tài)，對重大事件及時報公安機關(guān)。2、對經(jīng)營性攤點嚴格按照規(guī)劃范圍經(jīng)營，不得超范圍、超區(qū)域隨意經(jīng)營，協(xié)調(diào)各攤點之間的關(guān)系，合理建議攤主優(yōu)化貨源，統(tǒng)一制定售價，文明禮貌待客。各攤主應(yīng)處理好攤位周邊的衛(wèi)生環(huán)境，監(jiān)督各攤點的外觀，維護整體廣場形象。10/433、車輛有序、整齊停泊在指定的位置，嚴禁車輛亂停亂放，實施證卡管理。4、對在廣場有打架斗毆、賭博的人應(yīng)立即予以勸阻、制止，涉及違法的應(yīng)立即報公安機關(guān)。5、杜絕廣場的不文明現(xiàn)象，對于乞討、撿破爛者等應(yīng)勸阻、制止。6、時時警惕消防安全，對有火災(zāi)隱患部位應(yīng)及時上報。有發(fā)生火災(zāi)的應(yīng)急預(yù)案。事發(fā)時及時報告業(yè)主和有關(guān)部門，并協(xié)助采取響應(yīng)措施。第四節(jié)水電設(shè)備管理一、開啟時間管理（12盞（站臺27:00-8:00開三個回路，8:00-9:009:00至天明開一個回路。所有燈飾，節(jié)假日（22天）每天開啟4小時（從晚7:00-11:00燈、地埋燈平時每天開燈1小時（從晚7:00-8:00泛光燈、節(jié)能等平時開2小時。（243小時（次噴（32小時，節(jié)假日每天開4小時，平時關(guān)閉。（4二、保養(yǎng)維護管理1、供電系統(tǒng)（1量讀數(shù)及指示燈、信號燈裝置是否工作正常，變壓器運行中應(yīng)監(jiān)視：11/43、電流、電壓的測量讀數(shù)；、聲音是否正常；、油面溫升有無超允許范圍；、油面指示劑的油色有無異常；、連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換；F、箱殼有無漏油現(xiàn)象；、金屬外殼接地線是否合格。（2（3燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。（4（540℃為宜。以利工作。（6換。（7（8、螺栓、吊環(huán)、密封墊圈齊全、完整堅固。、接線堅固、齊全、導(dǎo)電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。、外殼接地良好，托架無嚴重變形無銹蝕。、殼內(nèi)無積水，殼外無積垢、無污泥。（912/43開，因工作需要移開時，必須有專人看守方可。2、給排水系統(tǒng)（1油一次。水泵每半年保養(yǎng)一次，對磨損零件及時進行更換或修理。水泵運行完好指標為：、連接部分要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、準確。、儀表方面，要求電流表、電壓表、壓力表齊全準確。、出水閘門、逆止閥、進水閥門齊全完好，盤根密封完好，泄露合乎要求。、泵體各部門連接嚴密，不漏水。、油圈齊全、油質(zhì)合格、油量適中，不漏油。F、軸承溫度不得超過60-65℃，運轉(zhuǎn)不得有異聲和異常震動。、電機溫升不能超過銘牌規(guī)定，絕緣電阻符合要求。、過流及電壓保護齊全。I、接線齊全導(dǎo)電良好，接地合格。、設(shè)備無油垢，無積塵，機房無積水，無雜物，工具材料配件存放整齊，油料要加蓋。、保管好技術(shù)檔案和圖紙。（2（3（4定期檢查。3、消防系統(tǒng)13/43（1如有毛病及時維修。（2（3急使用。（4（5（6第五節(jié)土建及其它設(shè)施管理1、道路管理：（1（2（3（414/43進行分析、研究，向業(yè)主報出可行性維修方案等。2、房屋管理：（1問題，立即上報。（2墻被污染。（3設(shè)計的范圍。（43、雕塑管理（1控。（2（3（4（5（64、其它設(shè)施、設(shè)備管理15/43第六節(jié)財務(wù)管理（1維護職工的經(jīng)濟利益，提高本工程管理的經(jīng)濟效益和社會效益。（2參與經(jīng)營決策，并監(jiān)督經(jīng)營。（3提出經(jīng)營目標。（4制定管理方法。（5金使用效果，加速資金周轉(zhuǎn)，并作為理財標準。（6完整，數(shù)字真實，計算準確，報送及時。（7全完整。（8行，對管理部財產(chǎn)采用“永續(xù)盤存制”進行盤存，做到帳目、帳卡、帳實相符合。（9劃以及各項經(jīng)濟指標完成情況。（10的完整齊備。16/43一、物管主任職責(zé)1、接受公司上級領(lǐng)導(dǎo)，負責(zé)物業(yè)管理部全面工作，對項目負責(zé)。2、根據(jù)物業(yè)公司職能，決定人員架構(gòu)與部門人員調(diào)配、運籌、策劃管理各項管理工作。3、制定員工的管理制度，提高工作效率，優(yōu)化勞動力，完成預(yù)定目標。4、指導(dǎo)各部門工作，為業(yè)主和市民創(chuàng)造一個良好的休閑環(huán)境。5、定期召開工作例會，總結(jié)、檢查前期工作，布置今后工作任務(wù)。6、指導(dǎo)各部門開展日常管理工作，并考核各部門主管工作效率，作出升、調(diào)及獎懲決定。7、注重科技和人才開發(fā)，提高職員管理能力與素質(zhì)，使管理與服務(wù)逐步走向規(guī)范化、科學(xué)化。8、咨詢業(yè)主意見，與業(yè)主建立良好關(guān)系。9、做好對外溝通，對內(nèi)協(xié)調(diào)工作，制定物業(yè)年度財政預(yù)算，監(jiān)督財務(wù)收支。10、開展多種經(jīng)營，彌補物業(yè)經(jīng)費不足，提高物業(yè)的經(jīng)濟效益。二、辦公室主任的崗位責(zé)任、認真貫徹各項政策、法律、法規(guī)，執(zhí)行上級和本公司的各項規(guī)定。2、負責(zé)公司各項決議上呈下達，對內(nèi)對外協(xié)調(diào)內(nèi)部行政管理工作。3、負責(zé)文件及各種文書檔案的收發(fā)、登記、傳閱、清退、歸檔和催17/43辦工作，負責(zé)公司會議的通知和準備工作，做好會議記錄及簡報，大事記的編寫工作。4、起草有關(guān)文字資料，負責(zé)把關(guān)打印工作，做好文件材料的保密工作。5、負責(zé)接待、處理市民的投訴。6、負責(zé)勞保用品及辦公用品的購置、保管發(fā)放工作，并建立公用物品臺帳。7、負責(zé)對外接待來訪、協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理中的各種問題。8、監(jiān)督檢查各項工作計劃的執(zhí)行情況，進行跟蹤分析。9、負責(zé)組織開展創(chuàng)建文明單位和勞動競賽組織設(shè)施、檢查、評比工作。10、負責(zé)辦理人事變動、招聘、解聘等具體工作，負責(zé)員工的培訓(xùn)教育。三、工程師崗位責(zé)任1、認真貫徹物業(yè)的相關(guān)政策、法律、法規(guī)。2、參與接管時的計劃和驗收工作。、認真熟悉本工程的土建、水電、設(shè)備圖紙，熟悉各類建筑的特點，建立檔案。、對設(shè)備和設(shè)施進行日常的管理和養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。5、定期巡邏，善于發(fā)現(xiàn)隱患，屬小范圍的，及時組織修復(fù)。6、編制大范圍的維修方案和維修基金使用計劃，編制所需的材料、工時計劃，向維修單位下達任務(wù)及驗收工作。7、負責(zé)維修工程的發(fā)包工作。18/438、認真處理行人反映的每一個安全問題。四、保安部主管職責(zé)1、接受物管主任督導(dǎo)，全面負責(zé)本部工作。2、制定本部工作計劃，督導(dǎo)下屬工作及工作評估工作、定期安排本部人員進行實地保安訓(xùn)練及防火演習(xí)，提高本部應(yīng)急、搶險、執(zhí)法能力。4、參與編寫各項應(yīng)急程序編制、審定、修充工作。協(xié)調(diào)各部門必要時啟用應(yīng)急程序。5、根據(jù)廣場的特點，制定巡邏路線，崗位分布，各崗位職責(zé)。6、對重大事故親自組織調(diào)查，及時上呈處理報告。7、經(jīng)常檢查督促各崗位，檢查儀容、儀表，及時糾正違紀現(xiàn)象。8、處理一般的治安工作和行人投訴。五、主管會計職責(zé)1、按照相關(guān)制度，認真審核、分錄、算帳，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、帳目清楚，做到三相符（帳單相符、帳帳相符、帳表相符）2、按照經(jīng)濟核算的原則，經(jīng)常檢查和分析財務(wù)經(jīng)濟活動情況，提高增收節(jié)約潛力。3、及時提供經(jīng)濟核算資料，使領(lǐng)導(dǎo)及時掌握盈虧情況，采取有效措施改善管理。4、妥善保管好會計憑證，帳本等一切檔案資料。5、及時編制會計報表，為領(lǐng)導(dǎo)的管理工作提供有關(guān)數(shù)據(jù)資料。6、負責(zé)每月與出納對一次帳，做到帳帳相符。7、依照國家稅法規(guī)定，按時繳納各項稅金。19/43六、綠化主管職責(zé)1、根據(jù)小區(qū)環(huán)境規(guī)劃，負責(zé)制定環(huán)境整體養(yǎng)護年度、季度、月份計劃，經(jīng)批準后組織設(shè)施。2、對名貴品種，根據(jù)其生長特點，組織制定詳細的養(yǎng)護方法、作業(yè)時間、作業(yè)標準，經(jīng)審核后落實責(zé)任人重點養(yǎng)護，建立生長養(yǎng)護方案。3、對綠化工作實行分區(qū)包干作業(yè)，做到員工之間任務(wù)清楚，責(zé)任明確，檢查、考核標準公開、獎懲兌現(xiàn)。4、組織班組定期培訓(xùn)，聘請有關(guān)專家授課，學(xué)習(xí)科學(xué)的養(yǎng)護方法、綠化知識和園藝造型技藝，提高隊伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)。5、嚴格執(zhí)行綠化作業(yè)檢查制度，堅持高標準、高質(zhì)量，切實將檢查考核結(jié)果與員工收入掛鉤，堅持把責(zé)任區(qū)、責(zé)任人、考核評分定期公開，廣泛接受市民監(jiān)督。七、保潔主管職責(zé)1、制定本部門的工作計劃，督導(dǎo)下屬工作。2、對工作認真積極，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)員工完成上級交給的各項任務(wù)。3、做好保潔員工的思想教育，法紀教育，并組織學(xué)習(xí)文化和專業(yè)知識。4、負責(zé)每天對廣場的全面檢查，并組織獎評當日的工作狀況，尋找差距，彌補不足。5、負責(zé)購買、保管、發(fā)放環(huán)衛(wèi)工具、材料，減少浪費，節(jié)約開支。八、水電工崗位職責(zé)1、制定本部門的日常維護、維修作出計劃。20/432、燈具、音響、噴泉、水系開啟關(guān)閉。3、確保設(shè)備的正常運行。4、謙虛誠實，刻苦鉆研業(yè)務(wù)知識，專業(yè)技術(shù)精益求精。5、小范圍維修，及時修復(fù)，大范圍的維修要及時上報。6、嚴格按安全操作規(guī)程，謹防事故發(fā)生。九、綜合服務(wù)部崗位職責(zé)1、按管理要求，負責(zé)制定本部的工作計劃。2、負責(zé)配合總工程師的工作。3、負責(zé)特約服務(wù)的項目開展，切實做到便民、利民、服務(wù)第一的宗旨，使社會效益經(jīng)濟效益并存。4、監(jiān)督其他部門工作。5、負責(zé)與公司其它部門之間的工作聯(lián)系、配合。21/4322/43X地6號2001年11月長期姓32歲系XX2004年7月16日23/43系X的代理投標X年7月16日24/43投標函1號元（RMB￥234條6投標人X單位地址6號25/43郵政編碼：年7月日26/4334X二投標承諾書27/43X二擬在本工程管理任職主要人員簡歷表職稱工程師本合同中擬任職務(wù)物管主任/綜合服務(wù)部28/43時參加過單位名稱82.7-87.587.5-92.492.4-96.896.8-02.502.5-現(xiàn)六安市人民醫(yī)院綜合管理工作六安市人民醫(yī)院綜合管理工作六安市X裕物業(yè)管理公司擬在本工程管理任職主要人員簡歷表姓名張奇年齡43職稱工程師本合同中擬任職務(wù)總工程師/辦公室主任29/43工業(yè)與民用建筑專業(yè)時參加過單位名稱85.7-88.588.5-91.491.4-00.800.8-02.902.9-現(xiàn)六安市X裕物業(yè)管理公司擬在本工程管理任職主要人員簡歷表姓名楊靜職稱會計師本合同中擬任職務(wù)財務(wù)負責(zé)人30/43六安市地區(qū)技術(shù)學(xué)校學(xué)校時參加過單位名稱六安玻璃廠六安市X裕物業(yè)管理公司擬在本工程管理任職主要人員簡歷表職稱本合同中擬任職務(wù)保安組長31/43時參加過單位名稱六安衛(wèi)校保衛(wèi)處六安衛(wèi)校80.7-84.984.9-92.492.4-96.395.8-02.402.4-現(xiàn)六安軸承廠六安軸承廠西苑新村保安隊長保安部主任保安負責(zé)人擬在本工程管理任職主要人員簡歷表姓名丁懷林年齡42專業(yè)水電水電組長職稱助工本合同中擬任職務(wù)32/43時參加過單位名稱84.7-88.488.4-91.691.6-95.495.4-02.702.4-現(xiàn)六安地區(qū)建筑安裝工程公司六安地區(qū)建筑安裝工程公司六安市城南建筑安裝工程公司六安市城南建筑安裝工程公司六安市X裕物業(yè)管理有限責(zé)任公司水電安裝員水電隊長水電隊長水電經(jīng)理水電負責(zé)人擬在本工程管理任職主要人員簡歷表姓名張合年齡48職稱工程師專業(yè)園林規(guī)劃綠化組長本合同中擬任職務(wù)33/43時擬在本工程管理任職主要人員簡歷表姓名徐明興年齡36職稱本合同中擬任職務(wù)保潔組長34/43時綜合報價序號項目名稱（人工工資、工具、材料費、維修費、管理費、利潤、稅金、風(fēng)險金）35/431234256278