物業(yè)小區(qū)管理投標(biāo)書彭彬

LOGYOURLO(某某廣告設(shè)計(jì)有限么文件編碼（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256):「大為?、文件編碼（008-TTIG-UTITAralbumofpaintinesofcallinffcardoftheprofessionalelectronthatmakeaelectrorii.catalogproductaniujationdosign,advortisonwnTdesign,rol^ase,install?刖言我公司接管XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目的優(yōu)勢目錄第一章投標(biāo)人資格證明文件1一、 投標(biāo)承諾書1二、 法定代表人授權(quán)委托書2三、 投標(biāo)人資格證明文件3四、 擬派現(xiàn)場項(xiàng)目經(jīng)理資格聲明7五、 擬派項(xiàng)目主要管理人員、工程技術(shù)人員情況表8第二章企業(yè)基本情況9一、 企業(yè)理念9二、 機(jī)構(gòu)設(shè)置12三、 管理優(yōu)勢13四、 管理規(guī)模15五、酒店管理17六、項(xiàng)目剪影18第三章前期介入服務(wù)與接管驗(yàn)收及入住管理方案22一、 前期介入服務(wù)22二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收25三、 入伙（?。┕芾矸桨?6第四章對本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃33一、 總體管理服務(wù)目標(biāo)33二、 管理服務(wù)理念33三、 保證體系34四、 服務(wù)承諾34第五章擬采取的工作計(jì)劃和物資裝備情況36一、 擬采取的工作計(jì)劃36二、 物資裝備情況371031038080第五章擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)、管理41一、 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備41二、 培訓(xùn)及管理50第七章管理規(guī)章制度及管理檔案建立情況60一、 管理處各項(xiàng)管理制度目錄60二、 管理規(guī)章制度62三、 管理檔案建立情況73第八章針對該項(xiàng)目的特點(diǎn)結(jié)合實(shí)際情況制訂服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)76一、 管理處服務(wù)人員形象的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)76二、 急修項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與承諾78三、 一般維修的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)78四、 服務(wù)受理、報(bào)修接待的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)79五、 投訴處理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)80六、 電梯、水泵等設(shè)備運(yùn)行服務(wù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)七、 房屋及其設(shè)備設(shè)施完好程度的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)83八、 小區(qū)消防安全、公共秩序維護(hù)的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)84九、 小區(qū)交通以及停車管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)87十、控制突發(fā)事件的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)88十一、物業(yè)及住戶檔案管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)89十二、住宅裝修管理的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)90十三、業(yè)戶滿意度測評的服務(wù)內(nèi)容和指標(biāo)90第九章構(gòu)建和諧社區(qū)與便民服務(wù)91一、 和諧社區(qū)91二、 便民服務(wù)93第十章物業(yè)服務(wù)費(fèi)用范圍的物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù)95一、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新95二、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定95三、 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案#垃圾桶表面無積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無異味。 每天2次保潔【小溪水景】目視水池清澈見底，池底無沉淀物、雜物，水面無漂浮物、枯樹葉。每天巡回保潔池底、邊壁無銹斑、污跡、青苔。換水時(shí)保潔池內(nèi)噴水管、照明燈外表無污跡。換水時(shí)保潔池邊地面無垃圾、雜物、積水。每天巡回保潔【其他設(shè)施】煙感器、扌林燈、消防栓、消防箱內(nèi)外無積灰，出風(fēng)口無灰塵、污跡。每周1次保潔【天臺(tái)、平臺(tái)】無垃圾雜物，排水口暢通。每周1次保潔【照明設(shè)施】綠地矮燈干凈無積灰。每周1次保潔燈桿無臟污、粘附物，燈罩無積灰。每周1次保潔【保安崗?fù)ぁ渴覂?nèi)地面干凈無雜物。次保潔每月每周1次保每月每周1次保每周3次每天1每周2次每天每天1次每天1次每周每周1次保潔每天1次保墻面四周無污跡，頂部無蜘蛛網(wǎng)。1次保潔崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o積灰。潔【宣傳欄、閱報(bào)欄、布告欄】玻璃干凈無灰塵，框架干凈無污跡。保潔【員工衛(wèi)生間】地面干燥、干凈，無垃圾、雜物。次保潔墻面、隔屏無污漬，天頂無蜘蛛網(wǎng)。保潔小便斗、坐便器無黃漬、污漬。1次保潔空氣清新無異味。保潔洗手盆無污跡。保潔【排水溝】目視干凈無雜草、雜物。1次保潔排水暢通無堵塞、積水、異味?！就鈮Α客饬⒚娑滓韵聼o污垢。潔建筑物外立面按委托合同要求清洗?！拘^(qū)健身器材】每周3次健身器材表面無積灰、污漬。每周3次保潔［保潔質(zhì)量三查制度］員工自查：每個(gè)員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對自己負(fù)責(zé)分管區(qū)域的保潔項(xiàng)目進(jìn)行自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，并做好記錄。領(lǐng)班巡查：領(lǐng)班應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，對管理區(qū)域內(nèi)所有保潔部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，每天不得少于二次，并做好紀(jì)錄。主管抽查：主管每日抽查不得少于一次；主管還應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理處經(jīng)理（或陪同上級領(lǐng)導(dǎo)）每月三次聯(lián)合檢查，并做好紀(jì)錄。第十五章停車管理方案及地下車庫經(jīng)營管理的說明（地下車庫車位有租有售）一、停車管理方案【道路交通管理方案】小區(qū)出入口及行車主干道地面用白色油漆劃出交通指引標(biāo)志，指明行車方向；道路轉(zhuǎn)彎處及大門口設(shè)置交通禁令、禁示、禁鳴、限速等標(biāo)志，確保道路車輛行駛暢通、安全。行車道路兩邊側(cè)石油漆黃色標(biāo)志，表示禁止停車；油漆黑黃相間（30cm間距）標(biāo)志，表示允許臨時(shí)停車，確保管理區(qū)域內(nèi)無違規(guī)停車現(xiàn)象，道路路面應(yīng)保持整潔、無損、通暢。小區(qū)支道及會(huì)所外場上允許停車的位置，用白色油漆標(biāo)志停車位及編號(hào)，標(biāo)識(shí)應(yīng)清晰、醒目、完整。對進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的特種車輛應(yīng)予以引導(dǎo)，并指揮車輛按規(guī)定車位停車。小區(qū)行車道應(yīng)油漆黑白相間減速條標(biāo)志，警示車輛減速緩行?！就＼噹欤▓觯┕芾矸桨浮吭谕＼噹欤▓觯┑孛嬗冒咨推釀澇鲕囕v行駛指引標(biāo)志、車位標(biāo)志及編號(hào)。合理規(guī)劃地下停車場的使用管理，防止亂停、亂放。同時(shí)，建立完善的管理制度，確保XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（ ）文明、有序的工作、學(xué)習(xí)、活動(dòng)環(huán)境。對駛?cè)胲噹斓能囕v，均限速5公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點(diǎn)。貫徹技防為主、人防為輔的原則，做好停車場的出入口控制，建立車輛停放登記制度，嚴(yán)防被盜事件發(fā)生，同時(shí)，停車場防止無關(guān)人員進(jìn)入和逗留。關(guān)注已停車輛，查看有無損壞、漏油、漏水情況，做好相關(guān)記錄，若出現(xiàn)損壞、漏油、漏水等，盡快與使用者聯(lián)系，減小損失。遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。在停車庫的進(jìn)出口上方醒目處，掛禁令標(biāo)志、限高標(biāo)志、收費(fèi)標(biāo)志。停車庫的通風(fēng)、消防、排水及照明等設(shè)備、設(shè)施應(yīng)保持完好。保持停車庫環(huán)境整潔、無滲漏水、地面平整，無積水?！緳C(jī)動(dòng)車輛管理方案】為辦妥長期停車證的業(yè)戶提供相對固定的車位。地下車庫只為業(yè)戶提供長期停車服務(wù)（特殊情況需臨時(shí)停車，應(yīng)由管理處經(jīng)理批準(zhǔn)后方可停車）。輔助、引導(dǎo)車主安全停車，提醒車主勿將貴重物品遺忘在車內(nèi)，勿忘關(guān)閉車窗車門。并檢查車輛狀況，如發(fā)現(xiàn)漏油、破損等情況應(yīng)立即提示車主，同時(shí)向管理處報(bào)告。

小區(qū)地面可提供臨時(shí)停車服務(wù)的地段，執(zhí)行限額發(fā)證制度，先到先停，停滿為止，并確保已辦證車輛的停車?！痉菣C(jī)動(dòng)車輛管理方案】為進(jìn)入管理區(qū)域內(nèi)的非機(jī)動(dòng)車輛提供指定區(qū)域有序停放的服務(wù)不準(zhǔn)許小區(qū)內(nèi)非機(jī)動(dòng)車亂停、亂放。對收費(fèi)的非機(jī)動(dòng)車庫實(shí)行出入調(diào)牌制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）并有序停放。二、地下車庫經(jīng)營管理的說明在執(zhí)行地下車庫管理方案的前提下，經(jīng)營應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1） 制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案；2） 進(jìn)行安全有序的服務(wù)；3） 實(shí)施科技型管理模式；4） 出入登記管理；5） 每月結(jié)算一次，停車費(fèi)收入剔除管理成本。若車庫產(chǎn)權(quán)屬大業(yè)主，即結(jié)余歸大業(yè)主；若車庫面積已作分?jǐn)?，即結(jié)余歸全體業(yè)主。第十六章針對業(yè)主、物業(yè)使用人及裝修企業(yè)的裝修管理與服務(wù)為保證“XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目( )”的高雅性和統(tǒng)一性及領(lǐng)先于同檔次物業(yè)的特殊性，特制定嚴(yán)格的裝修管理規(guī)定。設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組以管理處經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，管理處經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)裝修過程中的有關(guān)事項(xiàng)。裝修管理流程業(yè)戶向管理處裝修管理小組提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到管理處填寫《住宅裝修申請表》與《施工人員登記表》，簽署《安全責(zé)任書》、《裝修協(xié)議書》，經(jīng)管理處審批合格后，并辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證方可施工。管理處經(jīng)理助理協(xié)同保安主管向業(yè)戶和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定?，F(xiàn)場跟蹤：保安部主管和領(lǐng)班必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請?jiān)O(shè)備人員同往。裝修完畢后，經(jīng)保安主管或設(shè)備部主管驗(yàn)收后，在裝修申請表上填寫裝修驗(yàn)收情況，并簽名。跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共利益的行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《整改通知單》，并現(xiàn)場拍照，以備留用與歸檔。對違反裝修規(guī)定者將依照有關(guān)條例采取如下措施：a.批評、規(guī)勸 b.責(zé)令停工整改 c.報(bào)發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。裝修管理辦法裝修申請登記程序：——業(yè)主辦完所有入伙手續(xù)并仔細(xì)閱讀《裝修管理辦法》?！獦I(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請表》，簽署《裝修協(xié)議書》。施工單位填寫《施工人員登記表》?！芾硖帉忩?yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處，應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證?！┕挝回?fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納管理工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。——為避免有損政府和鄰居的利益，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益促進(jìn)物業(yè)的保值升值，在裝修過程中，請業(yè)主和施工單位在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。裝修資料管理辦法業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)。裝修資料包括：《住宅裝修申請表》、《施工人員登記表》、《裝修協(xié)議書》、《安全責(zé)任書》等。施工隊(duì)伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復(fù)印件。每戶的裝修資料必須齊全，每戶裝修資料與入伙資料放在一起，一戶一袋，作為業(yè)戶資料的一個(gè)組成部分，以便將來查閱。資料中的所有文字，按規(guī)范填寫，表格和責(zé)任書需打印，更正內(nèi)容需規(guī)范。業(yè)戶裝修結(jié)束，設(shè)備主管或保安主管驗(yàn)收房屋合格后，在申請表上簽字，檔案由管理處經(jīng)理助理整理和歸檔?！鞠嚓P(guān)表式及告知性文件】『裝修申報(bào)表』年月日 物業(yè)編號(hào)住戶姓名電話地址裝修公司名稱注冊地址法人代表電話工地負(fù)責(zé)電話項(xiàng)主材料時(shí)間年月日起至 年月日止物業(yè)管理處審批意見：年月 日批準(zhǔn)人驗(yàn)收意見：年月 日驗(yàn)收人『裝修管理協(xié)議』甲方：XX物業(yè)有限公司乙方：（裝修業(yè)主）為了共同維護(hù)本物業(yè)的房屋完好、環(huán)境整潔、優(yōu)美，維護(hù)廣大業(yè)主的利益，甲、乙雙方根據(jù)《XX市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅使用公約》特制訂本管理合同。一、 甲方作為本物業(yè)的管理單位，有責(zé)任對業(yè)戶的裝修工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督和管理。二、 乙方在實(shí)施裝修過程中，愿意接受物業(yè)管理單位的監(jiān)督和管理，遵守《住宅使用公約》。三、 乙方應(yīng)嚴(yán)格按照管理處審驗(yàn)備案的裝修方案施工，不得擅自增加項(xiàng)目，改變施工圖紙，不得擅自變動(dòng)戶內(nèi)原有的設(shè)備及設(shè)施，嚴(yán)禁損壞承重墻。四、 乙方裝修施工期W 天，自年月日起，至年月日裝修施工結(jié)束。五、 乙方把裝修建筑垃圾袋裝后，集中堆放至小區(qū) 處，并保持周邊環(huán)境的整潔。六、 乙方應(yīng)督促所委托裝修房屋的施工隊(duì)到管理處辦理施工許可證和施工人員出入證。七、 管理處的服務(wù)人員有權(quán)查驗(yàn)施工人員的出入證和身份證，如發(fā)現(xiàn)偽造、冒用、證件過期、無證作業(yè)，甲方可向施工單位罰款100元/人次，同時(shí)停止違規(guī)者進(jìn)場作業(yè)。八、乙方裝修施工時(shí)間為8：00—20：00之間，并確保20：00一次日8：00期間不發(fā)出影響他人休息的噪聲；提倡使用綠色涂料，在周圍業(yè)戶休息或做飯時(shí)，不宜進(jìn)行污染性涂料施工。八、九、 乙方搬運(yùn)裝修材料，須聽從甲方的指揮，搬運(yùn)時(shí)間為周一至周五10：00~15：00,節(jié)假日不可搬運(yùn)裝修材料。十、 乙方裝修施工時(shí)遵守下列禁止行為：1、 在外墻上開門、窗，在承重墻上鑿、拆、打洞，擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；2、 鑿、挖地坪、頂面；3、 隨意封閉陽臺(tái)。4、 侵占公共部位、走道。5、 在指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、排放冷凝水。6、 在陽臺(tái)、外墻、門外塔建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。7、 隨意改變或移動(dòng)電話、電視、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。8、 將沒有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；9、 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；10、 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。十^一、 乙方裝修施工而造成的漏水、滲水等，應(yīng)立即整改修復(fù)，并作相應(yīng)賠償。十二、 乙方應(yīng)督促施工隊(duì)在搬運(yùn)建筑材料和建筑垃圾時(shí)要注意保護(hù)樓內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備，不損壞、污染樓梯、臺(tái)階、扶手欄桿，如有違背，甲方可作出處罰。十三、遵守甲方制訂的電梯使用規(guī)定，甲方發(fā)現(xiàn)乙方在電梯中裝運(yùn)超重、超寬、超長物品，將從重處罰。十四、甲方有責(zé)任向乙方提供在業(yè)戶房屋內(nèi)預(yù)埋水、電暗管的走向，乙方在裝修施工時(shí)嚴(yán)禁在這些管道20厘米范圍內(nèi)撞擊、打孔，如不按規(guī)定操作，造成管線損壞，責(zé)任自負(fù)。十五、乙方須告知裝修施工隊(duì)，嚴(yán)禁電源線直接接在漏電開關(guān)上，嚴(yán)禁用電爐做飯，施工（木工、油漆）現(xiàn)場不許抽煙，需動(dòng)用明火作業(yè)時(shí)要事先向甲方提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可施工。十六、甲方應(yīng)隨時(shí)檢查裝修工作情況，發(fā)現(xiàn)有違章情況要及時(shí)制止。十七、甲、乙雙方應(yīng)共同遵守《XX市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》和XX市制定的相關(guān)的裝修管理規(guī)定。十八、甲方有權(quán)停止違規(guī)施工人員的裝修工作，因此產(chǎn)生的誤工，由責(zé)任方自負(fù)。十九、甲、乙雙方應(yīng)共同遵守本協(xié)議，如有違反，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二十、本協(xié)議一式兩份，經(jīng)簽字蓋章后生效，具同等法律效力。甲方： 乙方：簽訂日期 年月日『安全責(zé)任書』為了確保物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施的安全和施工安全，維護(hù)轄區(qū)的寧靜、安全和外貌，本施工單位在為業(yè)戶室內(nèi)裝修時(shí)嚴(yán)格遵守下列規(guī)定：一、認(rèn)真貫徹國家、XX市和上級勞動(dòng)保護(hù)、安全生產(chǎn)主管部門頒發(fā)的有關(guān)安全生產(chǎn)、消防工作的方針、政策，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)勞動(dòng)保護(hù)法規(guī)、條例、規(guī)定。二、 負(fù)責(zé)進(jìn)行對施工人員安全生產(chǎn)進(jìn)場教育，督促施工人員遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，負(fù)責(zé)日常的安全檢查、監(jiān)督工作。三、 嚴(yán)格按經(jīng)管理處備案的裝修方案作業(yè)，自覺接受管理處對裝修過程的檢查。四、 裝修施工期間嚴(yán)格遵守物業(yè)管理區(qū)域的《住宅使用公約》和各項(xiàng)安全、防火的管理制度，如有違反愿意承擔(dān)因此產(chǎn)生的一切后果。五、 施工現(xiàn)場不準(zhǔn)亂潑水、亂扔垃圾，不準(zhǔn)亂堆物、亂接電線，管理單位可收回違反者的出入證，取消施工資格。六、 施工期間要保持樓層公共設(shè)施的清潔、完好，如有損壞，須照價(jià)賠償損失，情節(jié)嚴(yán)重將追究刑事責(zé)任。七、 嚴(yán)格執(zhí)行防火、防爆制度，室內(nèi)放有易燃物品時(shí)及木工、油漆階段的現(xiàn)場不準(zhǔn)吸煙、動(dòng)明火，嚴(yán)禁使用電爐。在電焊、氣割等動(dòng)火作業(yè)前，必須按規(guī)定辦理動(dòng)明火審批手續(xù)。八、 因裝修施工造成管道堵塞、漏水、漏電、墜落等事故，需負(fù)責(zé)修復(fù)，并視情況予以必要的賠償。九、 在裝修活動(dòng)中嚴(yán)禁出現(xiàn)影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。十、禁止使用國家明令淘汰的建筑裝修材料和設(shè)施。如有違反以上規(guī)定的行為，本施工單位愿意接受管理處的處理，并承擔(dān)全部責(zé)任。施工單位蓋章年月日

『施工人員登記表』年月日編號(hào)：住戶姓名地址 弄號(hào) 室電話施工單位名稱注冊地址經(jīng)營范圍企業(yè)資質(zhì)法人代表電話工地負(fù)責(zé)人電話裝修項(xiàng)目施工時(shí)間主要材料：主要施工機(jī)具：人員登i記工種姓名性別年齡籍籍曰貫身份證號(hào)出入證收發(fā)日期出入證已發(fā)已收補(bǔ)發(fā)編號(hào)工本費(fèi)施工證發(fā)放日期：工本費(fèi)共計(jì)：（大寫）XX物業(yè)管理有限公司 XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（一一―）管理處『臨時(shí)出入證』編號(hào):姓名工種照片施工單位裝修住戶地址物業(yè)管理處簽章有效期年月日 年月日發(fā)證日期： 年—月 『房屋質(zhì)量整改通知書』編號(hào):第十七章協(xié)助招標(biāo)人開展銷售工作的可行性方案與實(shí)施空房管理說明一、開展銷售工作的可行性方案一、 經(jīng)營定位優(yōu)越的地理位置XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（）位于XX市XX區(qū)，南臨路，北臨剛建成的濱海廣場，東臨路，西臨路，可以說是XX市商業(yè)圈的中心位置，交通便利，周邊配套齊全，是商家選址辦公的上風(fēng)上水之地。銷售的商業(yè)化定位針對XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（ ）自身的物業(yè)特點(diǎn)，及其所在的地理位置周邊高圈的環(huán)境，應(yīng)該確定其銷售方向?yàn)樯虡I(yè)性寫字樓、大中企業(yè)辦公，及與金融密切相關(guān)的商業(yè)型辦公，如銀行、保險(xiǎn)、證券等。選好進(jìn)駐商家，將名物業(yè)加名店的優(yōu)勢發(fā)揮出來，以進(jìn)一步做好銷售、招商為此我公司已先期在XX與我公司旗下管理的XX等分工司幾十個(gè)在管單位及商家做了廣泛宣傳及以優(yōu)惠措施（例如免費(fèi)設(shè)計(jì)店鋪、代辦營業(yè)執(zhí)照等），吸引各商家來XXXX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（）開辦辦事處及經(jīng)營辦公。二、 銷售的整體策劃根據(jù)XX市XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（）大廈建設(shè)的工程進(jìn)度和實(shí)際情況，年月日實(shí)行前期物業(yè)管理，我公司接到中標(biāo)通知書后，按照標(biāo)書上的承諾立即組建物業(yè)管理處。與此同時(shí)，配合業(yè)主或接受業(yè)主的委托，實(shí)行銷售策劃、銷售宣傳、接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察、銷售實(shí)施及完成業(yè)戶入伙等工作。1.成立銷售工作小組和專用的辦公地點(diǎn)物業(yè)管理處在對XX市XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（ ）大廈進(jìn)行前期管理的同時(shí)，成立銷售工作小組，組長由物業(yè)管理處經(jīng)理擔(dān)任，組員由具有銷售經(jīng)驗(yàn)的人員、工程技術(shù)人員和管理員組成。辦公地點(diǎn)應(yīng)設(shè)立在大廈的醒目的地方，為獨(dú)立辦公室，做出清晰可見的標(biāo)識(shí),以方便業(yè)戶。銷售策劃階段銷售策劃階段主要是銷售前的準(zhǔn)備工作，內(nèi)容包括建立租賃房屋清冊、劃分等級和價(jià)格、制定銷售辦法并報(bào)上級主管部門審批、完成宣傳策劃（銷售公告）、完成《業(yè)戶手冊》等一系列準(zhǔn)備工作。建立租賃房屋清冊在征得業(yè)主同意后，可與業(yè)主一起或接受業(yè)主的委托，清點(diǎn)租賃房屋的套數(shù)，劃分等級，從租賃房屋的朝向問題和面積、結(jié)構(gòu)等方面來考慮，將租賃房屋暫時(shí)劃分為三個(gè)不同等級（不同等級單位價(jià)格不同）。準(zhǔn)確無誤地清點(diǎn)后，建立租賃房屋清冊，項(xiàng)目包括：面積、面向、室內(nèi)已安裝的裝飾、裝修家具、衛(wèi)生潔具等，作為對向出租的基本資料。確定銷售房屋的等級和價(jià)格將租賃房屋暫時(shí)劃分為三個(gè)不同等級，租賃價(jià)格一般采取定價(jià)的辦法。房屋單價(jià)根據(jù)物價(jià)局的規(guī)定，經(jīng)XX市工商行政主管部門審批后確定價(jià)格。制定銷售辦法并報(bào)上級主管部門審批本次銷售活動(dòng)，本著公平、公正、公開、一次性定價(jià)的原則。凡符合條件的單位，不分單位注冊所在地、按租賃時(shí)間的長短和報(bào)名先后優(yōu)先的原則。（1） 負(fù)責(zé)部門銷售工作由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)（或由業(yè)主另定）。（2） 報(bào)名及投標(biāo)日期物業(yè)管理處的日常管理時(shí)間定為2005年10月1日，銷售時(shí)間提前二個(gè)月，暫定為2005年8月1日，即報(bào)名時(shí)間為2005年8月1日。報(bào)名截止日期：2005年10月底投標(biāo)日期：經(jīng)過審查合格，隨時(shí)辦理投標(biāo)手續(xù)，在最短的時(shí)間內(nèi)入住。報(bào)名、咨詢熱線：為銷售辦公室及銷售小組的工作人員。（3） 銷售對象在中華人民共和國注冊的商業(yè)法人集體、單位或與銀行有著密切聯(lián)系切合作的信譽(yù)可靠的單位。（4） 所需證件1）營業(yè)執(zhí)照；2） 法人代表證明書；3） 組織機(jī)構(gòu)代碼證。（5） 使用范圍辦公、商業(yè)、居住。（6） 投標(biāo)方式可到本物業(yè)管理公司填寫《業(yè)戶登記表》并提交相應(yīng)的證件，將有關(guān)資料存檔，如有房屋出租時(shí)將通知其單位負(fù)責(zé)人；或物業(yè)管理公司上門登記相結(jié)合的辦法。（7） 投標(biāo)報(bào)名費(fèi)壹萬元/套（中標(biāo)者抵頂房租費(fèi)，未中標(biāo)者在公布出租信息后五日內(nèi)退款）。（8） 優(yōu)惠措施1） 業(yè)戶可享受政府頒布的有關(guān)優(yōu)惠政策。2） 代辦有關(guān)證、照。3） 無償代辦信件收發(fā)、報(bào)紙的增訂及收發(fā)等。4） 有償代辦大型物品的托收、托運(yùn)等事宜。5） 租賃期內(nèi)，允許承租方轉(zhuǎn)租，但必須與物業(yè)管理處（或甲方）辦理有關(guān)變更手續(xù)，重新簽定租賃合同。6） 物業(yè)公司對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、造型比較了解，可根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)及限制性條件向經(jīng)營者提供其在進(jìn)行二次裝修改造方面的專業(yè)性意見以及商品設(shè)施的陳列布局意見，使有限的經(jīng)營面積得以充分的、合理的利用從而有助于實(shí)現(xiàn)經(jīng)營者的預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)。不僅如此，物業(yè)公司還對經(jīng)營者的裝修中有消防設(shè)備安裝、消防通道設(shè)置方面進(jìn)行技術(shù)把關(guān)，提高物業(yè)經(jīng)營的安全性。（9） 注意事項(xiàng)1）承租單位必須用于辦公，不得從事其它項(xiàng)目經(jīng)營，不準(zhǔn)超范圍經(jīng)營。2） 承租期限以一年為最短期限。3） 承租單位必須保證無任何不良記錄和債務(wù)糾紛。（10） 服務(wù)承諾1） 物業(yè)管理公司為業(yè)戶提供的一切資料及信息嚴(yán)格保密。2） 在現(xiàn)場設(shè)管理辦公室，具體業(yè)務(wù)可撥打電話進(jìn)行咨詢。對顧客和商戶的投訴我們將在三個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)或處理。（11）安全保障措施物業(yè)管理公司管提供高效周全的專業(yè)性管理服務(wù)。1） 設(shè)有保安24小時(shí)巡邏。2） 專人負(fù)責(zé)設(shè)施保養(yǎng)，綠化維護(hù)及清潔。3） 設(shè)有配套公用停車場。完成宣傳策劃本次借銷售廣泛地對外宣傳的機(jī)會(huì)，旨在樹立xx廣場xx號(hào)樓項(xiàng)目（一一―）的社會(huì)形象，展示XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（ ）的實(shí)力。按區(qū)域?qū)Σ煌霓k公物業(yè)進(jìn)行有針對性的組織宣傳推介，通過電視、報(bào)紙、雜志、戶外廣告及各類印刷品等宣傳媒體廣為宣傳各功能區(qū)的功能及其一流的物業(yè)管理，擴(kuò)大影響，吸引業(yè)戶。與電視臺(tái)聯(lián)系，制作形象宣傳片電視臺(tái)播映宣傳片的時(shí)間為每天三次，每次15秒。與報(bào)紙、雜志社聯(lián)系，刊登廣告。召開新聞懇談會(huì)，邀請市主要媒體及其他主流媒體，通過懇談形式介紹大廈的良好環(huán)境。在市內(nèi)主要報(bào)紙上刊登銷售廣告。在大廈現(xiàn)場舉辦新聞發(fā)布會(huì)，邀請主要媒體及有意向租賃單位或個(gè)人，參加開幕式活動(dòng)及其他采訪活動(dòng)，宣傳大廈對外租賃的優(yōu)惠政策及安全保證措施。利用網(wǎng)站，發(fā)布消息及具體的銷售辦法。市區(qū)主要公交車站設(shè)置燈箱廣告。在相關(guān)銀行所在的營業(yè)網(wǎng)站掛上巨幅廣告。在大廈現(xiàn)場掛出巨幅宣傳廣告。印制宣傳廣告單。經(jīng)業(yè)主同意和有關(guān)部門批準(zhǔn)后，派物業(yè)公司的管理員到指定的地方發(fā)放。完成《業(yè)戶手冊》內(nèi)容包括：物業(yè)概況；物業(yè)管理公司簡介；物業(yè)管理公司性質(zhì)和簡介。包括：物業(yè)管理公司的主要負(fù)責(zé)人的姓名、相關(guān)事務(wù)負(fù)責(zé)人的聯(lián)系方式；物業(yè)管理公司的責(zé)任。其中包括：管理服務(wù)范圍，免費(fèi)服務(wù)，有償服務(wù)等；業(yè)戶責(zé)任。其中包括：租賃費(fèi)用的交納方式和交納時(shí)間，管理服務(wù)費(fèi)交納方式和交納時(shí)間，房屋本體維修基金的交納等；防火須知；防風(fēng)、沙塵、防震；安全防范；喬遷及辦公家具搬運(yùn)規(guī)定；停車須知；大廈的出入管理規(guī)定；房屋用途限制；電梯使用須知；噪音騷擾規(guī)定；業(yè)戶的裝飾裝修規(guī)定；園藝綠化介紹及管理規(guī)定；環(huán)境衛(wèi)生管理辦法；高空拋物的違害；大廈機(jī)電設(shè)備設(shè)施簡介用及用電、用水的有關(guān)規(guī)定；張貼告示海報(bào)的有關(guān)規(guī)定；投拆和建議；晾曬衣服等有關(guān)規(guī)定；突發(fā)事件的自救辦法及聯(lián)系方式。如電梯困人、煤氣中毒、觸電搶救、溺水搶救等措施；違約責(zé)任及違約解決的主要途徑。三、銷售宣傳階段根據(jù)《銷售策劃方案》的安排，實(shí)施宣傳。接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察和咨詢物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)之一，就是熱情接待來自四面八方前來洽談和咨詢的業(yè)戶，耐心細(xì)致地回答業(yè)戶提出的每一個(gè)問題，應(yīng)用調(diào)研掌握的詳實(shí)情況，真誠為業(yè)戶出謀獻(xiàn)策，提供參考意見。同時(shí)也為XX市XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目(一 )大廈樹立良好的公眾形象。接待業(yè)戶現(xiàn)場勘察對于來到現(xiàn)場的有意向的業(yè)戶，物業(yè)公司有專人負(fù)責(zé)接待。察看來訪人員的身份證或有效證件；登記來訪人員的姓名、單位及聯(lián)系方式；安排保安人員帶到現(xiàn)場勘察；認(rèn)真、詳細(xì)回答來訪人員所提出的問題，不清楚的地方需請示，不能做出錯(cuò)誤的回答；記錄來訪人員的意見，所提出的要求及有意向的樓層及具體單元。電話咨詢安排專門接聽電話，并做好記錄。對于電話咨詢的業(yè)戶，因其沒來現(xiàn)場實(shí)地考察，或者打來電話后再來現(xiàn)場，更應(yīng)耐心、細(xì)致、周到地做好咨詢服務(wù)。建立意向業(yè)戶登記冊由接待人員即物業(yè)公司的管理員建立意向業(yè)戶登記冊，詳細(xì)雨記錄各種信息。四、 銷售實(shí)施階段確定業(yè)戶名單根據(jù)《銷售辦法》上規(guī)定的原則，確定業(yè)戶名單，并及時(shí)通知業(yè)戶。在確定業(yè)戶名單時(shí)，應(yīng)由業(yè)主參加，并對外公布，以使體現(xiàn)公平、公正、公開的原則。簽定業(yè)戶銷售(租賃)合同根據(jù)建設(shè)部頒發(fā)的《城市商品房屋銷售管理辦法》及有關(guān)規(guī)定確立合同，雙方簽字、蓋章、備案。辦理相關(guān)手續(xù)在簽定合同后，積極地主動(dòng)幫助業(yè)戶辦理經(jīng)營和入住的相關(guān)手續(xù)。交納押金；簽定《業(yè)戶公約》；業(yè)戶驗(yàn)收房屋；交付鑰匙；將《業(yè)戶手冊》交給業(yè)戶；發(fā)出業(yè)戶《遷入通知單》，幫助業(yè)戶辦理入住后辦公(開業(yè))所需的事項(xiàng)。五、 完成業(yè)戶入伙階段做出入伙方案。主要包括：做出明顯的指引標(biāo)識(shí)；入伙車輛的引導(dǎo)工作；保安的安全保衛(wèi)工作；入伙期的日常保清工作；辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作；協(xié)助物品的搬運(yùn)及擺放工作；大廈區(qū)內(nèi)搬運(yùn)小車及搬運(yùn)工具的配備準(zhǔn)備工作；水電工的供水、供電的保障工作；歡迎入伙的準(zhǔn)備工作；(10)確定入伙時(shí)間。每個(gè)房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒在入伙的前一個(gè)星期，由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員，對供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細(xì)檢查，以確定入伙后水電暢通。在入伙的前一個(gè)星期，在水電維修人員檢查后的房間，進(jìn)行最后一次的清潔開荒，然后關(guān)閉門窗，鎖好房門。掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作在入伙的前二天，我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排，做好入伙歡迎工作。在大廈現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語；在南北方向的兩個(gè)門口設(shè)置充氣拱門；在大廈的四周設(shè)立彩旗；在建筑物的周圍懸掛氣球等?，F(xiàn)場的保障及配合按照《入伙方案》中的相關(guān)內(nèi)容，入伙的當(dāng)天和入伙階段，切實(shí)做好現(xiàn)場的保障和配合工作，以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時(shí)、省力地順利地入住。二、空房管理辦法1管理要求管理處每月對空關(guān)房的管理情況進(jìn)行抽查，督促管理處做好空關(guān)房的日常安全巡視及停電、停水管理，實(shí)施空關(guān)房日常維護(hù)，確保能隨時(shí)投入使用，每月末將空關(guān)房的動(dòng)態(tài)情況記錄在案。2空關(guān)房日常管理每月一次巡查空關(guān)房內(nèi)各部位設(shè)備、設(shè)施和上下水管道，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。做好空關(guān)房的定期清潔工作，確保室內(nèi)干凈。每年春、秋兩季要做好空關(guān)房的通風(fēng)工作，防止室內(nèi)墻面霉變?？贞P(guān)房巡視中發(fā)現(xiàn)問題一般情況三天內(nèi)予以解決，特殊情況安排計(jì)劃整改。任何部門不得擅自使用空關(guān)房，如確需使用應(yīng)報(bào)開發(fā)商審批。3空關(guān)房屋管理收費(fèi)按照國家或地方相關(guān)規(guī)定向空房產(chǎn)權(quán)人收取管理費(fèi)用。第十八章投標(biāo)報(bào)價(jià)及經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算一、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算1、 費(fèi)用預(yù)算編制說明委托方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位；國家及XX市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；同類相似物業(yè)水平；業(yè)戶消費(fèi)水平；XX市現(xiàn)有物價(jià)水平；車庫管理費(fèi)用另行測算（不含在物業(yè)管理費(fèi)中）；測算以招標(biāo)標(biāo)的100%實(shí)現(xiàn)銷售為依據(jù)；委托方提供的數(shù)據(jù)，若實(shí)際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整。2、 開荒費(fèi)“XX廣場XX號(hào)樓項(xiàng)目（ ）”交接驗(yàn)收后，須對其進(jìn)行全面“開荒”清潔，尤其是對小區(qū)道路、地面、門窗、下水道、設(shè)備機(jī)房及其他公共部位等。“開荒”清潔費(fèi)用由貴方承擔(dān)，其費(fèi)用實(shí)行“實(shí)報(bào)實(shí)銷”，我公司負(fù)責(zé)具體實(shí)施。3、 人事費(fèi)用根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，公司在編人員（公司總部派駐項(xiàng)目現(xiàn)場）計(jì)提費(fèi)率為工資的％，其中養(yǎng)老金22%、失業(yè)保險(xiǎn)金2%、公積金7%、福利14%、工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%、職工教育基金%、工傷保險(xiǎn)％、生育保險(xiǎn)％;XX當(dāng)?shù)卣衅溉藛T計(jì)提費(fèi)為工資標(biāo)準(zhǔn)的％，其中養(yǎng)老金23%、工傷保險(xiǎn)%、生育保險(xiǎn)%、失業(yè)保險(xiǎn)2%。4、能耗費(fèi)根據(jù)XX市物價(jià)局有關(guān)文件，水費(fèi)：元/立方米；電費(fèi)：樓道照明用電元/度；5、年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算（1）支出預(yù)算年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表項(xiàng)目年預(yù)算額（元）備注辦公接待費(fèi)用357933保安服務(wù)費(fèi)用377808保潔服務(wù)費(fèi)用340758設(shè)備管理費(fèi)用1553504綠化服務(wù)費(fèi)用6000八管理酬金按管理成本10%收取稅收及附加按國家稅率%計(jì)算合計(jì)3121377物業(yè)管理費(fèi)（XX樓）：元/月.平方米注：年度設(shè)備設(shè)施檢測費(fèi)用（見表六）及年度房屋設(shè)備設(shè)施外委托保養(yǎng)費(fèi)用（見表七）納入公共維修基金。辦公接待費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1人事費(fèi)用管理處經(jīng)理（1人）7475108870經(jīng)理助理（1人）95308業(yè)戶主管（1人）19641業(yè)戶接待（5人）736542工作餐費(fèi)920110403服裝費(fèi)用25030004辦公費(fèi)用5006000印刷、辦公用品等費(fèi)用5交通費(fèi)用10012006接待費(fèi)用60072007飲水費(fèi)16019208辦公室水電費(fèi)30036009通訊費(fèi)用手機(jī)通訊費(fèi)4955940215元/人.月X2人+655元/人.月辦公室通訊費(fèi)30036001培訓(xùn)費(fèi)41750001公眾責(zé)任險(xiǎn)41750002員工人身意外險(xiǎn)80960120元/人.年3不可預(yù)見費(fèi)用5006000含政府規(guī)費(fèi)小計(jì)357933表二保安服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1人事費(fèi)用

保安服務(wù)部主管（1人）126316368保安領(lǐng)班（4人）360046652保安員（24人）192002488082工作餐費(fèi)3335400203服裝費(fèi)用1208145004白手套754506個(gè)月計(jì)5消防記錄用紙及色5帶10012006監(jiān)控用耗材506007通訊費(fèi)用6578065元/人.月X1人8保安培訓(xùn)費(fèi)用4350300元/人.2年9其它低耗品5060010員工人身意外險(xiǎn)2903480120元/人.年小計(jì)377808表三保潔服務(wù)費(fèi)用預(yù)算表項(xiàng)目月預(yù)算額（元）年預(yù)算額（元）備注1人事費(fèi)用保潔服務(wù)部主管（1人）14730保潔領(lǐng)班（2人）120015552保潔工（18人）99001283042工作餐費(fèi)2415289803服裝費(fèi)用35042004培訓(xùn)費(fèi)17521005通訊費(fèi)用657806員工人身意外險(xiǎn)21025207垃圾清運(yùn)5000600008外墻清洗5000600009化糞池處理10001200010物料費(fèi)用工具、材料、易耗品等費(fèi)用水桶120720按6個(gè)月計(jì)掃帚/簸箕120720按6個(gè)月計(jì)拖把80960抹布961152

層推2202640不銹鋼光亮劑2002400上水器/刮水器2002400其它藥劑50600小計(jì)340758名稱一、電梯

垂直梯A小計(jì)（1）

三、水泵類

生活水泵功率（kW）系數(shù)單價(jià)天數(shù)15 26 22 9名稱一、電梯

垂直梯A小計(jì)（1）

三、水泵類

生活水泵功率（kW）系數(shù)單價(jià)天數(shù)15 26 22 92 22 2