城市綜合體物業(yè)管理服務(wù)方案

城市綜合體物業(yè)管理方案 第一章城市綜合體物業(yè)管理的概述第一節(jié)城市綜合體物業(yè)管理的特點(diǎn)因此城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)不僅在于充分發(fā)揮綜合體中各個(gè)部分的服務(wù)功能，而且還在于使整個(gè)綜合體各個(gè)部分服務(wù)功能的相互關(guān)系達(dá)到高度和諧共生的狀態(tài)。計(jì)和所不具有的一些特殊內(nèi)容。第二節(jié)城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)在這種情況下，物業(yè)策略性管理的任務(wù)就是，制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，進(jìn)行持有/出售分析，進(jìn)行物業(yè)更新改造和大修理的決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和第三節(jié)城市綜合體物業(yè)管理必須十分重視服務(wù)功能的開發(fā)和運(yùn)用商第四節(jié)城市綜合體物業(yè)管理應(yīng)注意的其它事項(xiàng)第二章項(xiàng)目概況、管理服務(wù)整體設(shè)想及總體目標(biāo)項(xiàng)目概況務(wù)、休閑、堂 4、住宅戶(套)數(shù)：戶 設(shè)想便與快捷的社區(qū)生活。種渠道讓溝通更和諧熱線電話、E-MAIL等多種渠道，開展座談會、訪談等多種形式，與客戶和業(yè)主保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量。住宅區(qū)域客戶服部心將實(shí)行體目標(biāo)通過各項(xiàng)管理服物業(yè)服務(wù)與保障體系，引入保險(xiǎn)機(jī)制，有效運(yùn)用高科技手段強(qiáng)化住宅區(qū)域積極倡導(dǎo)“業(yè)主自治”，有效發(fā)揮業(yè)主5、通過編制合理的修繕計(jì)劃、建立維修服務(wù)檔案、大中修外包監(jiān)督管理等(2)智能化的停車管理系統(tǒng)，具備車牌識別、視頻停車引導(dǎo)、反向?qū)ぼ嚒?4)住宅區(qū)域?qū)M(jìn)出的外來人員及裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證(5)每年對服務(wù)人員及業(yè)主進(jìn)行不少于2次的消防培訓(xùn)演習(xí)，對火災(zāi)、治(1)外委專業(yè)清潔公司實(shí)施清潔保潔工作。(2)寫字樓、商場、住宅樓首層設(shè)置分類垃圾桶(分別為可回收垃圾、其他垃圾和有害垃圾三類)，實(shí)行垃圾分類投放。(3)項(xiàng)目內(nèi)公共區(qū)域設(shè)置果殼箱，每日清運(yùn)2次。(4)項(xiàng)目道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；(5)寫字樓每層放設(shè)垃圾桶，每日定期收集并清運(yùn)垃圾。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味，垃圾日產(chǎn)日清，不在小區(qū)內(nèi)堆積停留。(6)共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次；及時(shí)清除(8)二次供水水箱每季度清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。(1)外委專業(yè)綠化公司實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。(2)草坪常年保持平整，邊緣清晰，及時(shí)清理雜草，按肥力、草種、生長(5)定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。(1)建立共用智能化的設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢記錄齊全。(2)對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)。(3)設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施(4)對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，及時(shí)組織(5)消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。(6)設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。(7)項(xiàng)目道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。(8)對照明設(shè)備按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開關(guān)，每天檢查，及時(shí)更換。(9)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)(1)設(shè)立住宅客戶服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話，24小時(shí)受理業(yè)主的(2)設(shè)立客服專員，實(shí)施一站式服務(wù)。(3)業(yè)主急修在規(guī)定時(shí)間內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整(4)經(jīng)常與業(yè)主溝通，及時(shí)解答業(yè)主的咨詢和處理業(yè)主投訴，每半年開展(5)每年開展兩次以上健康有益的社區(qū)文化活動。管理(2)根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維(4)按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主臨時(shí)公約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案，告知裝(5)對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有(6)項(xiàng)目主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。約定的各類服務(wù)。第三章組織構(gòu)架、人員配備、培訓(xùn)及管理，城城市綜合體物業(yè)管理有限公司城市綜合體物業(yè)管理處工程部人事行政部財(cái)務(wù)部辦公公寓管理部綜合物業(yè)部部部班班班班部部部部綠化部服務(wù)中心擬配置157名員工(清潔、綠化人員另計(jì))，如下表：主管1111111711112282417641111一二三五1211166663111141113七八六二、員工隊(duì)伍素質(zhì)要求1、各部門負(fù)責(zé)人均為大專以上學(xué)歷，管理人員持證上崗率100%。相應(yīng)的專業(yè)技能資格證及職稱證，且有在商業(yè)及小負(fù)責(zé)住宅區(qū)域內(nèi)裝修巡查、日常檢查，業(yè)主緊急送水送電等工作。安保專員1人，有工作責(zé)任心，全面負(fù)責(zé)外包保安、保潔的管理工作。C、寫字樓管理部(11人)E、財(cái)務(wù)部(4人)工作。G、工程部(36人)通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和管理服務(wù)水平，為本物業(yè)培養(yǎng)出一支品質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的物業(yè)管理員工隊(duì)伍。培訓(xùn)方式全員參加，分階段、分層次實(shí)施。第三階段：管理骨干提高—升職培訓(xùn)。在此項(xiàng)目工作期間，將根據(jù)不同的對象，開展系列化、正規(guī)化的培訓(xùn)工作。集中授課；公開討論；分析案例；總結(jié)學(xué)習(xí)體會。、培訓(xùn)考核方法容的掌握程度。筆試——每階段培訓(xùn)結(jié)束后，都要進(jìn)行閉卷考試，以檢查員工對所培訓(xùn)抽查——在日常工作中，不定時(shí)隨機(jī)抽查員工對培訓(xùn)內(nèi)容的熟練掌握和、具體實(shí)施辦法(1)崗前就業(yè)培訓(xùn)它是指員工上崗之前，對其進(jìn)行的公司背景、職業(yè)要求、崗位責(zé)任和獎勵(lì)(2)職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)它是指按照城市綜合體物業(yè)管理從業(yè)人員的一般要求，對所有員工進(jìn)行的(3)專業(yè)實(shí)務(wù)培訓(xùn)它是指為了使員工更好地適應(yīng)工作崗位的技術(shù)業(yè)務(wù)要求，所進(jìn)行的崗位應(yīng)培養(yǎng)訓(xùn)練。(4)專題強(qiáng)化培訓(xùn)指為了進(jìn)一步提高管理服務(wù)水準(zhǔn)，所進(jìn)行的針對性較強(qiáng)、內(nèi)容相對集中、(5)課堂講授法由指定的教員向受訓(xùn)員工宣講某一課題或講解某一方面的內(nèi)容。(6)集體研討法(7)視聽教學(xué)法運(yùn)用電視機(jī)、錄像機(jī)、錄音機(jī)、計(jì)算機(jī)和圖片等展示手段向受訓(xùn)員工傳輸有關(guān)知識和信息。它具有直觀可感的特點(diǎn)。(8)現(xiàn)場模擬法讓培訓(xùn)對象扮演特定角色去完成預(yù)先設(shè)計(jì)好的活動。它有助于提高實(shí)際工(9)樣板示范法由水平較高的員工給受訓(xùn)員工做示范表演或單向傳授。它給培訓(xùn)對象的印(10)指導(dǎo)自學(xué)法列出規(guī)定書目并倡導(dǎo)員工自己找時(shí)間學(xué)習(xí)。它實(shí)施起來更加靈活。員工培訓(xùn)計(jì)劃，分為兩個(gè)階段，第一階段為開盤前培訓(xùn)計(jì)劃，第二階段為第一階段開盤前上崗培訓(xùn)計(jì)劃全體員工開盤前上崗培訓(xùn)計(jì)劃容培訓(xùn)前領(lǐng)導(dǎo)致辭及動員間理序1234567公共部分理序89管理層及服務(wù)中心開盤前上崗培訓(xùn)計(jì)劃(1)理理理理理理理理間序12456789管理層及服務(wù)中心類別管理層及服務(wù)中心開盤前上崗培訓(xùn)計(jì)劃(2)程式序1類別管23456789理層及服務(wù)中心儀部門經(jīng)理式序12345678工程部類別式操操間小時(shí)123456789清潔“開荒”式講授間123456收時(shí)間前三天到位培訓(xùn)。 (1)目的：更新知識，增強(qiáng)技能，創(chuàng)綜合素質(zhì)優(yōu)良的管理干部隊(duì)伍。(2)內(nèi)容與進(jìn)度(詳見下表)基本業(yè)務(wù)知識業(yè)務(wù)范圍、工作技巧ISO9000服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)基本技巧月工作總結(jié)，分析、積累工作中處理得法或不當(dāng)?shù)陌咐?，積累經(jīng)驗(yàn)及吸取教訓(xùn)學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識和管知識舉行各類專題知識講座(根據(jù)臨時(shí)通知安物業(yè)管理崗位資格培ISO9000內(nèi)部質(zhì)量審各類專業(yè)知識培訓(xùn)同行業(yè)中業(yè)績優(yōu)良的上崗考核鑒定第四季末管理知識考試；年末成績能考核取得證書新知識產(chǎn)安排擋一面達(dá)標(biāo)率進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)時(shí)學(xué)時(shí)按外培單位要求半年一次訓(xùn)訓(xùn)證察息2、維修工培訓(xùn)計(jì)劃和(2)內(nèi)容及進(jìn)度(詳見下表)解設(shè)備特點(diǎn)(水電工)、機(jī)具、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修工作程序期滿由經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)對其進(jìn)行上崗考核鑒定試、實(shí)操水平、工作表現(xiàn)等具體業(yè)務(wù)方式個(gè)別輔導(dǎo)和自學(xué)實(shí)踐在領(lǐng)班帶領(lǐng)下實(shí)操實(shí)練理主管管三個(gè)月維修手冊、設(shè)備手冊、消防手冊、維修技巧及常識、消防知識、主要設(shè)備知識、工具使用方法政治思想教育、職業(yè)道例分析；總結(jié)一月工作情況，揚(yáng)長避短設(shè)備操作演練全體維修工按工種、級別分別進(jìn)行各類專業(yè)技等級評定考核每半年一次實(shí)操知識書面考試進(jìn)行實(shí)操和書面和主管主管經(jīng)理主管部門方式習(xí)討習(xí)上旬末兩時(shí)半年每年3、安保員培訓(xùn)計(jì)劃(1)目的：明確安保(車管)員的職責(zé)任務(wù)，樹立安保(車管)員職業(yè)意素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明值勤的安保(車管)員隊(duì)伍。(2)內(nèi)容及進(jìn)度(詳見下表)：方方式負(fù)責(zé)人考核集中學(xué)習(xí)與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合部門經(jīng)理和主管實(shí)際操作培訓(xùn)期滿進(jìn)行上崗考核鑒定期滿部門經(jīng)理進(jìn)行實(shí)操考試安保(車管)員職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎懲制度、安全保衛(wèi)服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令本崗位安全保衛(wèi)服務(wù)的基礎(chǔ)知識運(yùn)用：消防、安保 (車管)設(shè)施、設(shè)備的操作素質(zhì)訓(xùn)練時(shí)間時(shí)一周一個(gè)月B、在職培訓(xùn)政治思想、職業(yè)消防知識、本崗位專業(yè)知識政治思想教育、職業(yè)道德教育和技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)一月工作情況，揚(yáng)長避短“小教員”集訓(xùn)一次高樓消防知識、緊急集合演練消防實(shí)戰(zhàn)學(xué)習(xí)核每半年一次實(shí)操考核，每年末專業(yè)知識書面考試每年末進(jìn)行一次崗位知識考試月末兩次每月末兩次，小時(shí)每季一次半年一次人主管主管理理理方式習(xí)習(xí)練練練練4、保潔工培訓(xùn)計(jì)劃(1)目的：明確本崗位職責(zé)任務(wù)，樹立清潔服務(wù)職業(yè)道德意識和從業(yè)熱情，硬的保潔員隊(duì)伍。(2)內(nèi)容和進(jìn)度(詳見下表)本崗位職責(zé)、工作紀(jì)律；本崗位清潔操作和工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境保護(hù)意識，社區(qū)美化概三個(gè)月程、工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境保護(hù)意識，社區(qū)美化概三個(gè)月B、在職培訓(xùn)方式下學(xué)習(xí)相結(jié)合管管管一周后進(jìn)行“員工上崗考核鑒定”考核鑒定工作精神；與清潔有崗位專業(yè)知識的更新與先進(jìn)技術(shù)；清潔安全消防知識討論工作中遇到的問題尋求解決方法；討論如何吸取先進(jìn)的工作經(jīng)驗(yàn)；相互交流各種合理化建議清潔機(jī)械的操作、保養(yǎng)；清潔用品的使用及注意事項(xiàng)；保潔工作的要求和難點(diǎn)分析考核好培訓(xùn)記錄保潔綠化專員負(fù)責(zé)做好工作總結(jié)記錄每季度一次軍訓(xùn)考核每月上旬一次末保潔綠化部主管保潔綠化部主管保潔綠化部主管方式習(xí)訓(xùn)二、員工管理：考核與獎懲機(jī)制(一)員工考核(1)“三公”為公平，即考核標(biāo)準(zhǔn)公平合理，人人都能平等競爭；公開，(2)“三嚴(yán)”為嚴(yán)格考核標(biāo)準(zhǔn)，即考核要素的標(biāo)準(zhǔn)必須具體、明確、客觀；(3)“四結(jié)合”為組織考核與自我考核相結(jié)合，全面考核與單項(xiàng)考核相結(jié)合，常規(guī)考核與特別考核相結(jié)合，定性考核與定量考核相結(jié)合。(4)“四掛鉤”為考核結(jié)果與職務(wù)升降掛鉤，與收入多寡掛鉤，與榮譽(yù)得個(gè)方面。德主要考核思想覺悟和情況；位特點(diǎn)，再將考核項(xiàng)目加以調(diào)整，考核條目加以細(xì)化。(二)競爭與淘汰機(jī)制男性女性。女員工發(fā)長不過肩，如留長發(fā)須束起或使用發(fā)髻。臉、頸及耳朵絕對干凈，上班要化淡妝，但不得濃妝艷抹和在辦公室內(nèi)化妝煙，不飲酒，以免散發(fā)煙味或酒氣。手鞋襪1.工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服，非因工作需要，外出時(shí)不得、衣袖?？诖砥秸痫@鼓起。女，無破洞，襪筒根不可露在外。第四章物資裝備計(jì)劃序序號名稱數(shù)量1辦公桌椅25套2其他家具4電腦25臺5管理軟件1套6打印機(jī)2臺7傳真機(jī)1臺8保險(xiǎn)柜2個(gè)9照相機(jī)3部單價(jià)(元)金額(元)123456789元金額(元)單價(jià)(元)單價(jià)(元單價(jià)(元)金額(元)12345678劃1住宅區(qū)域物業(yè)管理用房2商業(yè)區(qū)域物業(yè)管理用房3合計(jì)nnn第五章前期介入服務(wù)、承接查驗(yàn)重要意義.工情況，對發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向置業(yè)公司反饋、處理，并做好各類記錄(文字、圖片)；各類線路的鋪設(shè)、設(shè)備的安裝、調(diào)試進(jìn)行全面跟蹤，并做好各類記錄(文字、圖片)；動管理服務(wù)中心各類資源，配合做好工程驗(yàn)收、物業(yè)移交驗(yàn)收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。(1)參與開發(fā)公司的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；(2)發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；(3)參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；(4)制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；(5)在公共設(shè)施、設(shè)備保持完好并資料齊全的情況下，技術(shù)接收管理。(6)指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。(1)公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置、工程技術(shù)人員到位；(2)各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備；(3)人員進(jìn)場安排及培訓(xùn)工作；(4)交接方案，并提出有針對性合理化建議；(5)實(shí)際管理方案的編制；(6)管理收支預(yù)算的審批或備案；(7)按啟動費(fèi)測算列出采購計(jì)劃。、物業(yè)交接驗(yàn)收。接管前一個(gè)月，管理處協(xié)助組織人員對房屋及設(shè)備、設(shè)登記。6、返修管理(返修管理流程詳見下圖)理管合修工程技術(shù)人員再對整改問題1、開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行承接查驗(yàn)時(shí)，須委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗(yàn)，與物題合格責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。3、為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，通過物業(yè)的承接查驗(yàn)，一方面使工程質(zhì)量工今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在客戶的立場上，對4、落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)主體負(fù)責(zé)用設(shè)施設(shè)備；查驗(yàn)協(xié)議；對和造冊登記工作，發(fā)現(xiàn)有缺少的資料時(shí)，應(yīng)向移交單位索取。(1)項(xiàng)目內(nèi)所有的建筑工程和配套設(shè)施的竣工圖紙；(2)項(xiàng)目內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的合格證、使用說明書、維保資料；(3)電梯使用許可證；(4)隱蔽工程驗(yàn)收記錄(涉及物業(yè)管理過程的項(xiàng)目)；(5)供水、供電、供氣系統(tǒng)的申報(bào)、審批文件；(6)供水、供電、供氣系統(tǒng)的驗(yàn)收證明(含指標(biāo)批文)；(7)項(xiàng)目內(nèi)所有建筑物本體、電梯、供水、供電、供氣、通訊、智能化、(8)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批等資料以及其他設(shè)計(jì)、施工相關(guān)資料。資料，填寫《建筑圖資料不齊全，記錄在《交接問題處理單》中，并督促移交、物業(yè)的本體、公共設(shè)備設(shè)施承接查驗(yàn)(1)驗(yàn)收責(zé)任人根據(jù)承接驗(yàn)收計(jì)劃的分工對建筑物本體、逐戶(層)及建A、各樓層(戶)內(nèi)(包括建筑物本體)的墻面、地面、頂板、樓梯等；E、有防水要求的天臺、廚房、衛(wèi)生間的防水層。(2)驗(yàn)收要求正常使用。E、天臺、廚房、衛(wèi)生間的地面以及外墻、門、窗是否滲水(廚房、衛(wèi)生間F、明確開發(fā)公司和保修單位簽訂的有關(guān)保修協(xié)議，確認(rèn)保修期限和保修項(xiàng)G、建筑物內(nèi)各有無建筑垃圾和生活垃圾(特別是對套房內(nèi)要進(jìn)行仔細(xì)的檢查)。(3)驗(yàn)收責(zé)任人將驗(yàn)收情況逐一記錄在《建筑物本體及公共設(shè)施承接查驗(yàn)(4)在承接查驗(yàn)中，如發(fā)現(xiàn)存在與要求不符的問題，記錄在《交接問題處(1)公共設(shè)施驗(yàn)收項(xiàng)目一般包括但不限于以下內(nèi)容：A、給排水系統(tǒng)(包括：供水管線、閥門、總水表、供水加壓設(shè)施、排水管線等)；B、電氣系統(tǒng)(包括：供電管線、變配電設(shè)施、總電表等)；C、燃?xì)庀到y(tǒng)(包括：燃?xì)夤芫€、計(jì)量器具、總閥門等)；D、消防系統(tǒng)(包括：消防管線、加壓設(shè)施、消防栓、消防箱、消防帶、各種滅火器、消防噴淋、消防監(jiān)控系統(tǒng)等)；E、通訊系統(tǒng)(包括：電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、背景音樂及消防廣播等)；F、安全監(jiān)控系統(tǒng)(包括：對講、門禁、入侵報(bào)警、玻璃破碎報(bào)警、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和崗?fù)さ仍O(shè)施、設(shè)備)；H、園林綠化系統(tǒng)(綠化植物的種類、數(shù)量、分布等)；J、管理配套系統(tǒng)(包括：管理用房、停車場、車棚、垃圾房等)。(2)驗(yàn)收要求：A、公共設(shè)施完善，符合的規(guī)劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，施工質(zhì)量達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)B、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)的質(zhì)量和使用功能應(yīng)符合國家和地方相關(guān)法律、法D、公共秩序維護(hù)設(shè)施、對講系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)地運(yùn)行檢測，質(zhì)量E、園林綠化系統(tǒng)應(yīng)實(shí)物清點(diǎn)、植物種類和成活情況必須符合綠化設(shè)計(jì)方案進(jìn)行驗(yàn)收前，提前通知開發(fā)公司、施工方、工程監(jiān)理單位進(jìn)》，人對自己簽發(fā)的《交接問題處理單》的整改情況進(jìn)行監(jiān)控，并6、驗(yàn)收責(zé)任人在確保自己簽發(fā)的《交接問題處理單》中的問題已全部完成7、承接查驗(yàn)小組組長根據(jù)物業(yè)承接查驗(yàn)項(xiàng)目和驗(yàn)收責(zé)任人提交的《建筑物本體及公共設(shè)施驗(yàn)收記錄表》、《建筑圖紙驗(yàn)收記錄表》、《鑰匙驗(yàn)收記錄表》記錄在《鑰匙驗(yàn)收記錄表》中，移交方和驗(yàn)收方雙方簽字確認(rèn)。理單》中，并要求和督促移交方補(bǔ)齊所缺少的鑰匙。3、驗(yàn)收責(zé)任人對驗(yàn)收的鑰匙的編號和實(shí)際房號進(jìn)行仔細(xì)的核對，并對所有1、物業(yè)承接查驗(yàn)小組組長在圖紙資料，建筑物本體及分戶(分層)設(shè)施和驗(yàn)交接表》應(yīng)一式三份，由開發(fā)公司、施工建設(shè)單位和物簽署物業(yè)管理委托進(jìn)樓掌握情況印制驗(yàn)收表確定驗(yàn)收日建設(shè)單位或建設(shè)單位委托施工單位和物業(yè)公司組成專有部分驗(yàn)收共有部分驗(yàn)資料移缺陷登記匯總交建設(shè)單位,由建設(shè)單位缺陷登記缺陷返修復(fù)驗(yàn)合格移交鑰匙施工單位、管理處按單辦理移交憑證小業(yè)主收摟驗(yàn)樓物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)薪資情況管理處管理處項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)理助理111312222225,0001工工工22,400員小計(jì)025×5.6%月金額(元)4,098.641測算方法為(一+況的實(shí)際物業(yè)投入人員不同，按實(shí)結(jié)算第六章服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及措施措施城市綜合體物業(yè)服務(wù)公司制定的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是我們在項(xiàng)目推行物業(yè)指定專門管理人員負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的建筑巡查，建檔記錄，保證建筑完好、建筑及配套設(shè)施完好率建筑臨修、急修及時(shí)率維修工程質(zhì)量合格率及回訪率公共區(qū)域照明完好率98%99%99%98%123456789項(xiàng)目內(nèi)治安案件發(fā)生率大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率客戶有效投訴率客戶投訴處理率住宅業(yè)主對物業(yè)管理滿意率道路、車場完好率理原因造成的重大安全100%理原因造成的重大安全2‰以下95%95%95%完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)制投訴處理做到有記錄、有結(jié)果和回訪。公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期管理人員培14訓(xùn)合格、持證上崗率100%準(zhǔn)及措施6、實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。安保部內(nèi)配專職的教練員兼督察員，對值班的工作進(jìn)行(1)外來人員進(jìn)出管理(2)物品出門管理辦法(1)在指定位置、指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；(2)立崗姿勢端正，身體挺直，雙手背后，兩腿呈跨立狀，面對微笑行注(3)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭?4小時(shí)立崗保安服務(wù)；(4)控制推銷人員進(jìn)入?yún)^(qū)域：(5)對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動車輛實(shí)行出入證制度、登記制度；(6)交接崗時(shí)按規(guī)范操作。(1)完成上級布置的各項(xiàng)任務(wù)；(2)上崗期間必須滿腔熱情地回答業(yè)戶提出的各種問題，彬彬有禮、有禮(3)大件物品出大門，必須憑《大件物品搬出申報(bào)表》，業(yè)主簽字，經(jīng)門(4)當(dāng)物業(yè)的電梯、設(shè)備有故障時(shí)，立即通知工程部門，夜間發(fā)生重大事像，對可疑情況跟蹤監(jiān)視、同步錄像：各情況，對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細(xì)記錄；)監(jiān)控員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、準(zhǔn)確、如實(shí)填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》(4)嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對有事進(jìn)出機(jī)(5)負(fù)責(zé)對講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)；(6)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)修；(7)保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。(1)值班人員要掌握本控制室內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維(2)值班人員要堅(jiān)守崗位，密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)；(3)每班對各類信號至少檢查一次，確認(rèn)正常與否，并做好記錄；(4)各操作手柄在正常情況下應(yīng)處在“自動”位置；用對講機(jī)或電話通知當(dāng)值班班長前去報(bào)警位置核查信號真?zhèn)吻闆r；(6)當(dāng)監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí)，應(yīng)立即通知當(dāng)值班長和工程人員前去處(7)從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立即通知當(dāng)值安(9)配合工程人員進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防(10)為保證中控室專線報(bào)警信息暢通，除緊急情況外不得使用中控室專線(11)當(dāng)值人員準(zhǔn)確、真實(shí)、清晰地填寫值班記錄；(12)謝絕與本控制室無關(guān)人員入內(nèi)；(13)中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺節(jié)目與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。行24小時(shí)全天候秩序維護(hù)巡視制度；(2)為防盜、防火、防災(zāi)和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡邏(3)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為；(4)為應(yīng)對突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)(每年1-2次)；(5)巡邏中遇到客戶、業(yè)主需求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)(2)在巡邏過程中嚴(yán)格按照會務(wù)巡視內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)逐個(gè)檢查，發(fā)現(xiàn)問題立(3)《巡邏記錄表》填寫必須真實(shí)、規(guī)范、字跡端正、無涂改。(1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車場為客戶、業(yè)主及辦事車輛提供泊車場地；(2)凡進(jìn)入車場的車輛須服從工作人員的指揮；；(4)引導(dǎo)車輛有序停放在指定車位線內(nèi)，車主應(yīng)關(guān)好門、窗。貴重物品不(6)對車輛進(jìn)出實(shí)行登記。(l)固定崗人員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部《大件物品／人員出入管理作(2)巡邏崗人員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合《安保巡視作業(yè)規(guī)程》、《交通管理(3)安保員在每日工作交接班時(shí)，必須依照《安保交接班管理作業(yè)規(guī)程》(4)停車場車管員每日當(dāng)值工作必須符合《停車場管理作業(yè)規(guī)程》各項(xiàng)工(5)當(dāng)發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，相關(guān)人員應(yīng)按《突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程》中要求(6)安保員的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)達(dá)到《安保崗、消防管理中心內(nèi)務(wù)作業(yè)(7)安保員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合《物業(yè)員工服務(wù)管理作(8)安保員在使用器械時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守《安保員器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項(xiàng)(9)安保員必須按《安保員培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓(xùn)和達(dá)到培訓(xùn)要(10)安保管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合《安保、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程》的(12)安保各級員工除應(yīng)嚴(yán)格按安保崗的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外，還需嚴(yán)(l)發(fā)生盜竊、匪警處理程序①安保員在值勤中遇到(或接報(bào))公開使用暴力或其他手段(如打、砸、搶⑤有案發(fā)現(xiàn)場的(包括偷盜、搶劫現(xiàn)場)要保護(hù)現(xiàn)場，任何人不得擅自移動(2)遇爆炸物或可疑物品處理程序范工作。(l)項(xiàng)目經(jīng)理為項(xiàng)目消防工作的總負(fù)責(zé)人。(2)綜合物業(yè)部經(jīng)理為項(xiàng)目消防負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織消防工作的具體實(shí)施，(3)項(xiàng)目各部(班組)負(fù)責(zé)人為本部門(班組)管理范圍內(nèi)的消防負(fù)責(zé)人。(4)項(xiàng)目設(shè)一名(兼職)負(fù)責(zé)本項(xiàng)目日常消防管理工作的檢查、監(jiān)督。(1)日常管理：《消防管理程序》，《公司消防組織機(jī)構(gòu)》，《動火安全(2)消防設(shè)備設(shè)施管理：《消防報(bào)警系統(tǒng)操作規(guī)程》，《消防報(bào)警系統(tǒng)巡標(biāo)準(zhǔn)及措施(一)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理理念現(xiàn)代建筑物內(nèi)所設(shè)置的每一個(gè)功能設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)都具有其非常鮮明的專業(yè)城市綜合體物業(yè)管理有限公司設(shè)備設(shè)施管理在廣泛吸取先進(jìn)理念和管理體系的基礎(chǔ)上，通過多年的努力探索和實(shí)踐形成了自己獨(dú)有的設(shè)施設(shè)備管理模式。(二)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理模式塔式的企業(yè)技術(shù)管理架構(gòu)，以具有較強(qiáng)專業(yè)理論知識和豐富工程管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)(一)項(xiàng)目管理實(shí)施及系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃根據(jù)據(jù)我司《物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)》(企業(yè)內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn))對項(xiàng)目物業(yè)設(shè)備(1)物業(yè)設(shè)備設(shè)施臺帳。設(shè)備設(shè)施名稱、銘牌技術(shù)參數(shù)、安裝調(diào)試參數(shù)、配件資料等。(2)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行、系統(tǒng)保養(yǎng)資料。(3)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄與狀況評價(jià)(包括故障和事故)、設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保情況、設(shè)備設(shè)施報(bào)廢、更新和技改等。(1)清除墻體和地面建設(shè)時(shí)期的建筑殘留物，并采取相應(yīng)措施解決設(shè)備設(shè)(2)按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)，對相關(guān)設(shè)備設(shè)施、管井房防塵、防蟲鼠防(3)按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)對所有設(shè)備設(shè)施房進(jìn)行達(dá)標(biāo)整治，如：畫出距運(yùn)行設(shè)備設(shè)施的安全標(biāo)示線、設(shè)備設(shè)施房的地面排水處理等。(4)按我司設(shè)備設(shè)施管理標(biāo)準(zhǔn)懸掛設(shè)備設(shè)施功能標(biāo)識牌、操作規(guī)程，規(guī)范(二)建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和系統(tǒng)保養(yǎng)體系(1)完善設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄。(2)建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理制度和監(jiān)管機(jī)制。(3)建立設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況分析機(jī)制，依據(jù)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、環(huán)境、需求(1)制定設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃和修訂機(jī)制。(2)建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施與監(jiān)督機(jī)制。(3)建立設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃實(shí)施成本統(tǒng)計(jì)與分析機(jī)制。及系統(tǒng)管理費(fèi)用和廢棄處置費(fèi)用三個(gè)部分)。(4)每月底向服務(wù)中心提交本月物業(yè)設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)總結(jié)，同時(shí)提供下(5)公司工程部對派駐現(xiàn)場工程部提供全面的技術(shù)支持。(三)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行檢查(1)編制設(shè)備詳細(xì)的技術(shù)資料，并建立設(shè)備臺帳。(2)建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制作。(3)制定科學(xué)、嚴(yán)格的操作規(guī)程。(4)制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。(5)對操作人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，明確各自的崗位職責(zé)，掌握專業(yè)知識和操(6)實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。(7)定期校驗(yàn)設(shè)備中的安全附件，保證靈敏可靠。(8)工程技術(shù)人員對設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛(9)發(fā)生設(shè)備故障后對其原因進(jìn)行分析，提出有效的改善措施，確保類似(1)變配電系統(tǒng)變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保(2)給排水系統(tǒng)(3)照明系統(tǒng)(4)消防系統(tǒng)(5)電梯系統(tǒng)(四)系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)，(2)定期維護(hù)保養(yǎng)工作對于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為準(zhǔn)實(shí)施。日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制(2)給排水系統(tǒng)：檢測各種水位和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。(3)空調(diào)系統(tǒng)：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測試，對。(4)防雷接地：雷雨季節(jié)到來之前，均應(yīng)對整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)，提(5)電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和(五)節(jié)約資金、降低能耗的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案l建立技術(shù)為本、強(qiáng)化監(jiān)控的管理方式。3、建立完備的設(shè)備帳冊，設(shè)備技術(shù)檔案，設(shè)立設(shè)備管理卡，執(zhí)行設(shè)備責(zé)任A、電梯系統(tǒng)梯建議在日常搬運(yùn)家私等避免人貨梯混用情況。B明系統(tǒng)(六)設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案(1)故障分類(2)故障處理通則(3)重大故障處理職責(zé)現(xiàn)場，負(fù)責(zé)全面指揮。(4)一般故障處理職責(zé)(2)正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。(3)如因項(xiàng)目內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。(4)如設(shè)備或線路的電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法其他設(shè)備線路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀察，采取相應(yīng)措施。(5)低壓配電柜母線及其引出線故障時(shí)，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法(6)如供電局對項(xiàng)目突然全部停電，則應(yīng)立刻啟動柴油發(fā)電機(jī)機(jī)組，供給(1)在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管理處應(yīng)立即轉(zhuǎn)告項(xiàng)目內(nèi)各有(2)若安排水池清洗，管理處應(yīng)提前三天以書面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容(3)給排水設(shè)備故障一般處理程序：漏部位前端閥門，及時(shí)通知維修人員搶修。警處理規(guī)程(1)項(xiàng)目發(fā)生火警時(shí)，要做到忙而不亂，及時(shí)報(bào)警，并做好滅火及疏散人(2)火災(zāi)報(bào)警程序(3)接到報(bào)警后的處理辦法使設(shè)(1)當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。(2)由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正常使用時(shí)，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保(七)房屋設(shè)施的維保服務(wù)(1)樓層配電系統(tǒng)(2)扶手及護(hù)欄(3)樓梯(4)天臺門(5)天臺、平臺無衣水、掉水管(口)暢通，無堆積物，天面完好，排水順暢。(6)外裙墻(7)散水坡(8)外墻面部油漆，無污漬，無亂牽管線，無蜂窩、燕窩、蟲巢，邊角線整齊。(注意查后(9)給排水管道(10)消防箱、消防栓(11)污水井、雨水井、沙井(12)明暗溝(13)路面(14)變配電房(15)加壓泵房(1)每月對項(xiàng)目公用部位進(jìn)行巡查一次，將結(jié)果記錄于《房屋建筑設(shè)施巡(2)房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除(3)按《房屋維修保養(yǎng)檢查表》、《房屋、設(shè)施檢查養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》要求進(jìn)(4)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料(5)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)施檢查、保養(yǎng)計(jì)劃(1)維修當(dāng)班人員應(yīng)嚴(yán)格按操作規(guī)程操作，確保房屋、設(shè)施正常使用。(2)進(jìn)行房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)、維修檢查時(shí)，維修檢查人員應(yīng)填寫《房屋、設(shè)施全，(1)因工程施工養(yǎng)護(hù)原因封閉道路及公共部位場所設(shè)施，應(yīng)由維修當(dāng)班人(2)因建筑物突發(fā)事件，應(yīng)在根據(jù)實(shí)際情況聯(lián)系有關(guān)部門，及時(shí)搶險(xiǎn)清理技術(shù)資料的收集、管理、使用(1)所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺設(shè)備有一張?jiān)O(shè)備卡。按系統(tǒng)、設(shè)備編號，(2)將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺賬。(3)每一臺主要設(shè)備均建立技術(shù)檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行、改造、大修和故障情況，用于指導(dǎo)設(shè)備管理的實(shí)施工作。(4)大修、改造施工結(jié)果、驗(yàn)收合格后，把已修改完畢的全部圖紙整理歸集、管理工作我們將做好以下幾個(gè)方面的技術(shù)資料收集、管理、使用工作。(1)竣工資料(2)運(yùn)行資料(3)值班記錄(4)大修改造資料(5)二次裝修圖紙及審批資料(6)設(shè)備故障處理資料(7)區(qū)內(nèi)市政設(shè)施資料(9)計(jì)算機(jī)軟件及錄像資料線路、部分專用工具等)。(2)對外工程發(fā)包(指超出物業(yè)公司維保范圍的大面積維修及更新設(shè)備設(shè)施)。(3)對外勞務(wù)委托(指項(xiàng)目設(shè)備實(shí)施養(yǎng)護(hù)、維修所配套的專業(yè)工具工具的勞務(wù)委托維修養(yǎng)護(hù)，如擦窗機(jī)、液壓升降平臺等)。(1)使用部門認(rèn)為本部門工作有對外委托服務(wù)需要時(shí)，應(yīng)當(dāng)填制《對外委(3)批準(zhǔn)后的《對外委托服務(wù)申請表》應(yīng)當(dāng)依據(jù)《分供方評審與管理標(biāo)準(zhǔn)(4)總經(jīng)理依據(jù)評審結(jié)果選擇合格分供方簽定對外委托服務(wù)合約，合同中3、對外委托服務(wù)履約過程中的質(zhì)量監(jiān)控和最終成果驗(yàn)收(1)從設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行發(fā)生故障的故障率進(jìn)行考核；(2)日常維保工作質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)管考核驗(yàn)收；(3)對服務(wù)單位年度總結(jié)的評估進(jìn)行考核；(4)《對外委托服務(wù)申請表》、《分供方評審報(bào)告》、質(zhì)量監(jiān)控記錄等在對外委托服務(wù)完全結(jié)束后由公司統(tǒng)一歸檔永久保存。.準(zhǔn)及措施，操作。損壞。據(jù)實(shí)際情況，在運(yùn)營初期設(shè)備定一個(gè)N秒的滯后報(bào)警，當(dāng)客戶誤操作時(shí)，可在N解決了初期頻繁誤報(bào)的問題。運(yùn)行。具體計(jì)劃見下表(下頁)：閉路監(jiān)控系統(tǒng)停閉路監(jiān)控系統(tǒng)停車管理系統(tǒng)巡更系統(tǒng)各系統(tǒng)電電腦臨檢√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√年檢√√√√√√√√√√√號一二三四五六磁控門鎖對講電話監(jiān)視器控制器、畫面分割器、錄相機(jī)閘桿系統(tǒng)打印盤顯示器項(xiàng)目感應(yīng)性能外觀及布置插接件及聯(lián)線聯(lián)接控制性能外觀及布置外觀接插件及聯(lián)線聯(lián)接控制性能外觀安裝與聯(lián)接運(yùn)行外觀安裝與聯(lián)接運(yùn)行性能標(biāo)準(zhǔn)曬靈敏度高、響應(yīng)特性正常清潔無塵、擺放有序牢固、無接觸不良畫面清晰、穩(wěn)定清潔無塵、擺放有序牢固、無接觸不良各性能控制鍵及旋鈕靈敏、可靠，畫面分割穩(wěn)定、錄相清晰，干擾信曬清潔、完整、無破損安裝牢固、聯(lián)接可靠曬清潔、完整、有序、無破損牢固、無松脫正常、無死機(jī)、過熱等不良現(xiàn)象√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√準(zhǔn)及措施(一)物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)的整體設(shè)想合(二)物業(yè)環(huán)境管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)l的一所以及不同的物業(yè)使用人，對環(huán)境的要求及需求差異較，不同區(qū)域的綠化植物擺放等是環(huán)境管理工作的一項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。(三)環(huán)境管理模式及措施管理模式：零干擾的環(huán)保管理模式(1)高起點(diǎn)規(guī)劃環(huán)境服務(wù)與管理——保證服務(wù)高起點(diǎn)、高質(zhì)量完備的人力資源和設(shè)備。(2)建立“零干擾”的環(huán)境服務(wù)作業(yè)制度——營造安寧的辦公環(huán)境(3)建立多重質(zhì)量控制體系——保證服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)培養(yǎng)員工的全員保潔意識，每一個(gè)保潔員不僅要保持自己責(zé)任區(qū)域內(nèi)的工作達(dá)②實(shí)行三級檢查和管理員巡查相結(jié)合的質(zhì)量考核和清潔驗(yàn)收制度。要求。一類作業(yè)方式——保障清潔服務(wù)安全高效升服務(wù)質(zhì)量(四)清潔工作規(guī)程(1)保潔標(biāo)準(zhǔn)無蜘蛛網(wǎng)。(2)基本操作方法A上到下。先天花，風(fēng)口、燈盤、后墻身、地面；C、從重點(diǎn)到一般。先做重點(diǎn)污漬，后做一般保潔；措施城市綜合體物業(yè)管理有限公司管理有限公司在確保日常管理服務(wù)質(zhì)量低表荒臘潔地毯(抽地毯(干碧麗珠打臘坪改造提供室內(nèi)擺設(shè)苗木庭院綠化月保費(fèi)費(fèi)每月四次，護(hù)理包括：修剪、殺(50/M2內(nèi))理務(wù)收代植、代種紀(jì)念樹清洗百葉窗清洗抽油煙機(jī)清洗排氣扇取巨款服務(wù)家教(小學(xué))家教(初中)家教(高中)元/小時(shí)元/小時(shí)元/小時(shí)元/小時(shí)元/小時(shí)含車費(fèi)；禮物不代購機(jī)票、代發(fā)快遞、話費(fèi)、購物辦公軟件、硬件35基礎(chǔ)，須提前1天預(yù)約顧孕產(chǎn)婦天花、墻身粉刷磚修補(bǔ)壓頭陰陽角修補(bǔ)地面磚頭鎖修理木地板配門窗玻璃水鋁合金窗鎖扣氣扇孔大陽臺鐵欄桿翻新40元/天(8小時(shí))，800只限2—6歲兒童元/月不能自理的重病60元/天(8小時(shí))，800者，另加收50%元/月護(hù)理費(fèi)涼須三平方米以上平方米按平方米人工費(fèi)，包材料人工費(fèi)，房門鎖米以下計(jì)算包工包料，材料由管理處定類小陽臺鐵欄桿翻新新、拆裝水表裝抽油煙機(jī)器換、裝水龍頭水彎更換(疏通)地漏更換洗手盆下水軟管更換閘閥(水總掣)落水修理浴缸滲水缸換洗菜(臉)盆換金屬軟管器換空調(diào)開關(guān)插板安裝二位開關(guān)面板安裝一位開關(guān)面板電線線路整理(安裝)空調(diào)插頭(座)(更30—50元/臺(視復(fù)雜30—50元/臺(視復(fù)雜30—50元/個(gè)(視復(fù)雜包工包料，材料換奶白蘑菇燈泡燈頭開關(guān)搬家聯(lián)系項(xiàng)目外搬家搬運(yùn)生活用品聯(lián)系租賃汽車免費(fèi)面議正常損壞不賠償只限本項(xiàng)目內(nèi)搬遷只提供聯(lián)系方式以下，面積在2.正常損壞，不賠償提供聯(lián)系方式頁(國內(nèi))水電工具(電工手一套)電動工雙否決”機(jī)制，將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直態(tài)，減少維修支出，降低返修費(fèi)司財(cái)務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的管理區(qū)文化活動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及措施(一)、社區(qū)文化活動服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)文化氛圍。風(fēng)?！坝麓河螆@活動”“中秋文藝晚會(業(yè)”或“中秋賞月嘉年華會”“業(yè)主球類比賽”“游泳比賽”(1~3月)(7~9月)間夕夕間(二)、制度建設(shè)(三)、場地安排2.服務(wù)內(nèi)容多樣，城市綜合體中的購物中心一般具有綜合性的職能，及餐3.提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化水平。購物中心的客流量很大，流動人口較多。需要物及其措施(一)系統(tǒng)安全運(yùn)作是城市綜合體物業(yè)管理服務(wù)的第一要點(diǎn)(1)堅(jiān)持預(yù)防為主的原則，積極做好安全宣傳工作，確保安全標(biāo)識齊全，。(2)內(nèi)緊外松的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)智能化硬件與管理處軟件的最佳結(jié)合。之下，形成人防和技防相結(jié)合的安全防范體系。年一次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)和每年一次的消防摸擬演習(xí)，實(shí)現(xiàn)城市綜合體的安全運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主和住戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。重點(diǎn)抓好供配電設(shè)備、消防監(jiān)控設(shè)備、電梯設(shè)備的安全運(yùn)行。(1)設(shè)立設(shè)備專職維修保養(yǎng)責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)維護(hù)與保養(yǎng)；(2)嚴(yán)格執(zhí)行各設(shè)備系統(tǒng)操作規(guī)程，維修保養(yǎng)計(jì)劃；(3)建立設(shè)備臺帳，掌握、記錄運(yùn)行情況；(4)明確各責(zé)任人的崗位職責(zé)；(5)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)的“三檢兩養(yǎng)”制：兩養(yǎng)：大修保養(yǎng)、專業(yè)保養(yǎng)。明晰的道路標(biāo)識系統(tǒng)，人流和車流分開。系培訓(xùn)，遇突發(fā)事件能緊急啟動，安全疏導(dǎo)。(二)星級服務(wù)(1)人才素質(zhì)：高品位的服務(wù)的需求高素質(zhì)的人才，城市綜合體物業(yè)將按點(diǎn)，(三)社區(qū)文化氛圍營造圍。(四)用文化管理環(huán)境”4、設(shè)臵輕松優(yōu)雅的背景音樂，配以假山、流水，營造文化氣息；心，鼓勵(lì)飼養(yǎng)一些小動物以增添生活樂趣；8、花草樹木修剪成型，使之吻合城市綜合體的風(fēng)格和人文氣息。求編制《用戶裝禁止進(jìn)行聘請裝修專業(yè)人士為裝修單元在設(shè)1、提供全程的裝修代管服務(wù)操辦。3、裝修施工實(shí)行憑證進(jìn)出，制止野蠻、不文明的行為。安全及長遠(yuǎn)著管理及預(yù)算三至第八章突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案巡邏我們重點(diǎn)在轄區(qū)內(nèi)死