以房養(yǎng)老存廢之爭

以房養(yǎng)老存廢之爭以房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老的主要模式是反向抵押貸款，是指已擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司、銀行等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)對借款人的年齡、房屋現(xiàn)值、未來增殖折損情況及借款人房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評估后，按其房屋評估值減去預(yù)期折損和預(yù)期利息，并按人的平均壽命計(jì)算，將房屋價(jià)值化整為零，分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按月或年或一次性支付現(xiàn)金給借款人，借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)享有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)，直到老人百年之后，金融機(jī)構(gòu)處置該房屋產(chǎn)權(quán)獲益。從理論上講，反抵押貸款的本質(zhì)是房屋融通資金，并以其為核心，拉動老年社會保障、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)等社會多方面參與發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動。以房養(yǎng)老思想的成功嘗試，是迄今為止僅有的一種大規(guī)模運(yùn)行的住房和養(yǎng)老相結(jié)合的金融工具。以房養(yǎng)老模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的國家是美國。該模式在世界上20多個(gè)國家相繼推出，已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。我國并沒有開展反抵押貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)，但反抵押貸款在國外的成功經(jīng)驗(yàn)對我國開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)具有重要的指導(dǎo)意義和借鑒意義。二、以房養(yǎng)老的立論依據(jù)1.生命周期理論生命周期理論是由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪利亞尼、布倫博格等人提出的，莫迪利亞尼作出了突出貢獻(xiàn)，并獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。這一理論的基本思想是:一個(gè)理性的消費(fèi)者，不僅對某一消費(fèi)行為、消費(fèi)項(xiàng)目的決策安排考慮個(gè)人效用的最大化，最重要的是要追求其生命周期內(nèi)整個(gè)一生效用的最大化，而其預(yù)算約束則為生命周期內(nèi)的收入與消費(fèi)支出的平衡。個(gè)人一生的收入與財(cái)富，應(yīng)當(dāng)在個(gè)人人生的整個(gè)生命周期的不同階段，包括養(yǎng)老期間予以合理配置，以使個(gè)人資源配置達(dá)到最優(yōu)。人們?yōu)榇艘獙⒁簧氖杖肟傤~，更有效地在自己一生中據(jù)以分配，使其擁有資源配置的結(jié)構(gòu)、收益及可發(fā)揮的功用等，能夠更為合理地滿足個(gè)人一生中的需要。生命周期理論是以房養(yǎng)老模式最基本的理論依據(jù)。這一理論的核心，是個(gè)人在工作期間取得的收入應(yīng)當(dāng)在其整個(gè)一生中包括養(yǎng)老期間予以合理配置。以房養(yǎng)老思想正是這一優(yōu)化配置思想的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用。生命周期理論把人的生命分為3個(gè)部分:青年時(shí)期，消費(fèi)大于收入，是負(fù)儲蓄;中年時(shí)期，收入大于消費(fèi)，是正儲蓄;老年時(shí)期，消費(fèi)大于儲蓄，需要?jiǎng)佑霉ぷ鲿r(shí)期的儲蓄支付。工作時(shí)期的儲蓄不僅指的是貨幣，更主要的是指財(cái)產(chǎn)實(shí)物的積累，這里指的是住房，它是一個(gè)家庭財(cái)富的最主要內(nèi)容。一般認(rèn)為，家庭生命周期和住房的壽命周期不一致，房主購房年齡多在30}50歲，假如人們預(yù)期存活壽命是70}80歲，而現(xiàn)在住房多采用框架結(jié)構(gòu)，其壽命多在70}100年，這樣到房主退休時(shí)，住房平均還可以使用40年時(shí)間，房屋價(jià)值還很高。以房養(yǎng)老正是要將這種較高的房屋價(jià)值余值提前變現(xiàn)，以滿足退體后養(yǎng)老的需要，實(shí)現(xiàn)住房和養(yǎng)老的最佳結(jié)合。3.不動產(chǎn)流動理論不動產(chǎn)通常指的是房產(chǎn)，指附著于土地的房產(chǎn)及附屬物。不動產(chǎn)價(jià)值很大，它的特點(diǎn)是不可移動或者與土地不能分離。不動產(chǎn)是指其物質(zhì)形態(tài)不能移動，它的價(jià)值形態(tài)是可以流動的，即住戶可以根據(jù)自己的需要通過買賣實(shí)現(xiàn)流動，以發(fā)揮最大功用。人們手中擁有各種資產(chǎn)，其中份額最重、數(shù)值最大、能長期發(fā)揮作用的是住房，它的價(jià)值比重占家庭全部資產(chǎn)的半數(shù)或更多。傳統(tǒng)做法是老年人養(yǎng)老靠子女，老人百年后將住房完整地留給子女。老人在晚年是純粹的消費(fèi)者，如果缺錢，就會產(chǎn)生“拿著金飯碗討飯吃”的狀況。資產(chǎn)流動理論指出，流動性是資產(chǎn)功用發(fā)揮的前提，資產(chǎn)只有在不斷的流動中才能發(fā)揮作用，并最大限度地實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值。以房養(yǎng)老是不動產(chǎn)流動理論的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用，它認(rèn)為在老人晚年養(yǎng)老生活中，住房這種不動產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)流動，以更好地滿足家庭經(jīng)營融資的需求。即通過一定的創(chuàng)新，引進(jìn)保險(xiǎn)、銀行等機(jī)構(gòu)，提前變現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值，以滿足退體后的養(yǎng)老資金需要，實(shí)現(xiàn)住房效用最大化。這樣住房就從一種超長期的耐用消費(fèi)品，變化為具有流動性的資產(chǎn)而可以成為養(yǎng)老金的來源。4.家庭資產(chǎn)配置理論資產(chǎn)配置是指根據(jù)投資需求，將投資資金在不同資產(chǎn)類別之間進(jìn)行分配，通常是將資產(chǎn)在低風(fēng)險(xiǎn)、低收益與高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的資產(chǎn)之間進(jìn)行分配。它研究的是國家、社會、家庭個(gè)人如何配置資源，使其達(dá)到最優(yōu)化配置，充分實(shí)現(xiàn)資源最大效用的理論。家庭資產(chǎn)配置指的是人們將一定時(shí)期內(nèi)手中擁有的資源，向各方面功能活動需要給予預(yù)算分配，以實(shí)現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)利益最大化。經(jīng)濟(jì)學(xué)家加里·貝克在《家庭經(jīng)濟(jì)分析》中指出:家庭是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，這個(gè)組織運(yùn)行的前提是擁有一定的人力、財(cái)力、物力資源;運(yùn)行的特點(diǎn)則取決于家庭規(guī)模、結(jié)構(gòu)和所處生命周期階段;運(yùn)行的目標(biāo)則是對家庭擁有各項(xiàng)資源的合理配置運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)家人共同生活需要的最大限度的滿足，實(shí)現(xiàn)家庭效用最大化。住房是我國城市居民中家庭擁有財(cái)產(chǎn)最值錢的家當(dāng)，卻因缺乏流動性而喪失投資贏利能力。而以房養(yǎng)老模式，正是家庭將包括房產(chǎn)資源在內(nèi)的各項(xiàng)資源，在整個(gè)生命周期的不同階段給予優(yōu)化配置的有效手段，即年輕時(shí)用貨幣買進(jìn)住房資產(chǎn)，年老時(shí)抵押住房，回籠貨幣用于晚年養(yǎng)老。它可以實(shí)現(xiàn)住房與養(yǎng)老的最佳結(jié)合。將住房、養(yǎng)老資金的籌措同家庭經(jīng)濟(jì)、金融理財(cái)和資源配置事項(xiàng)聯(lián)結(jié)在一起，作為家庭整個(gè)生命周期內(nèi)不同階段的整體資源配置是非常必要的，以房養(yǎng)老可將住宅資源的功用發(fā)揮得淋漓盡致。5.兩權(quán)分離和期權(quán)理論住房產(chǎn)權(quán)是指住戶對所擁有住房的各種權(quán)利，其中最主要的是所有權(quán)、使用權(quán)。兩權(quán)分離，這里指的是住房所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即老人將住房產(chǎn)權(quán)出售給某一特定機(jī)構(gòu)，而仍保留該住房的使用權(quán)，目的是提前變現(xiàn)，籌措養(yǎng)老費(fèi)用。特定機(jī)構(gòu)雖擁有住房所有權(quán)，但要到老人去世后，特定機(jī)構(gòu)才能收回住房所有權(quán)。這里體現(xiàn)的正是“兩權(quán)分離”思想。老人之所以這樣做，是因?yàn)?對老人而言，住房的所有權(quán)和使用權(quán)相比，所有權(quán)是居于第二位的，使用權(quán)才是最重要的，老人朝不保夕的生活使得所有權(quán)是奢侈的，老人需要的只是住宅的使用權(quán)，如正好到其死亡為止宣告終結(jié)的使用權(quán)。以房養(yǎng)老模式，就是買賣雙方約定老人對住宅的使用權(quán)一直保留到死，應(yīng)該說是非常符合老人養(yǎng)老需要的。以房養(yǎng)老模式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移方式和期權(quán)有很多相吻合之處:第一，合約標(biāo)的物為住房;第二，交易和交割在時(shí)間上是分開的;第三，住房交付價(jià)格低于住房余值，住房購買方把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給出售方，其差額是風(fēng)險(xiǎn)收益;第四，具有明確的執(zhí)行價(jià)格，老人在分期付款中得到的住宅價(jià)款就是執(zhí)行價(jià)格。當(dāng)然這種期權(quán)不是標(biāo)準(zhǔn)意義上的期權(quán)。十多年中，隨著房價(jià)持續(xù)上漲，住房的投資功能凸顯，不少經(jīng)濟(jì)實(shí)力優(yōu)越的城市家庭都擁有一套以上住房，上述家庭實(shí)行“以房養(yǎng)老”具備可行性。(四)傳統(tǒng)保障模式的不足“家庭養(yǎng)老”模式難以實(shí)現(xiàn)、由于獨(dú)生子女政策，我國人口結(jié)構(gòu)己經(jīng)發(fā)生巨大變化，目前我國城市大量存在著2-1”形式的家庭結(jié)構(gòu)，一對年輕夫婦需要同時(shí)贍養(yǎng)4個(gè)老人，并撫養(yǎng)一個(gè)孩子，這對收入水平一般的年輕人來說壓力十分大，難以很好地滿足老人的物質(zhì)和精神生活需求、)有的空巢老人兒女長期在外地工作或者出國，子女不在身邊，無法照料老人的口常生活，他們獨(dú)守空房，孤獨(dú)寂寞，家庭養(yǎng)老的目標(biāo)最終也難以實(shí)現(xiàn)，通過“以房養(yǎng)老”模式大大緩解了同時(shí)贍養(yǎng)4位老人的壓力、五、以房養(yǎng)老制度實(shí)施障礙(一)房屋使用權(quán)續(xù)期規(guī)定模糊隱含法律風(fēng)險(xiǎn)房屋產(chǎn)權(quán)70年，被金融界認(rèn)為是“以房養(yǎng)老”的最大障礙。銀監(jiān)會就曾表示，房屋產(chǎn)權(quán)70年的規(guī)定導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”難以推行。我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為70年。國家規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地實(shí)行國有、個(gè)人和企業(yè)可以有償使用以及交易使用權(quán)。《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。從法律層而講，購房者有權(quán)利在土地使用權(quán)到期后申請并獲得延期的資格，但具體的法律條文并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)、承擔(dān)主體作出明確規(guī)定，對于續(xù)期后房屋買賣有無限制也不得而知。因此，有些人悲觀地認(rèn)為，70年土地使用權(quán)到期后可能會出現(xiàn)“房隨地走、國家補(bǔ)償”的情況。(二)房價(jià)波動蘊(yùn)含收益風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，需要房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，房價(jià)保持適度穩(wěn)定，如美國房地產(chǎn)市場最近經(jīng)歷了四個(gè)完整的調(diào)整周期，實(shí)際房價(jià)波幅僅為7.700^20.700，且波幅呈現(xiàn)不斷縮小趨勢，己縮至10%以內(nèi).0。中國商品房市場自1998年真正形成后，房價(jià)普遍持續(xù)上漲，鮮有下降，至今尚未經(jīng)歷過一個(gè)完整的價(jià)格調(diào)整周期，而且中國房價(jià)受政府宏觀調(diào)控和政策調(diào)整的影響，業(yè)界普遍擔(dān)心房價(jià)下調(diào)。如前所述，保監(jiān)會曾在2003年8月向國務(wù)院上報(bào)《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報(bào)告》，但保險(xiǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為房價(jià)會下跌，而老人壽命在增長，因而保險(xiǎn)公司不愿虧錢而集體沉默，從而導(dǎo)致該報(bào)告并無下文。當(dāng)前，中國房地產(chǎn)市場投機(jī)過度，特別是一些二線、三線城市商品房過度發(fā)展，空置率居高不下，更引發(fā)人們對于房價(jià)下跌的預(yù)期。(三)相關(guān)配套機(jī)構(gòu)缺位一是養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在供不應(yīng)求、收費(fèi)較高、服務(wù)不到位等問題。根據(jù)民政部《社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》,2012年全國各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)44304個(gè)，擁有床位416.5萬張，僅為老年人總?cè)丝跀?shù)的200，遠(yuǎn)不能滿足要求。平均每千名老年人擁有的養(yǎng)老床位數(shù)量，發(fā)達(dá)國家為50張一70張，而中國僅為21.5張仁1門。況且，由于養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)存在收費(fèi)較高、服務(wù)不到位等問題，如果老年人將房屋進(jìn)行抵押，并需要入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，將而臨不少考驗(yàn)。二是中國市場上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機(jī)構(gòu)開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)。從南京、北京等地的實(shí)踐看，相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)公信力不足，機(jī)構(gòu)和客戶之間難以建立良好的信任關(guān)系。三是試點(diǎn)“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”業(yè)務(wù)，中國銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)知識和經(jīng)驗(yàn)積累都而臨挑戰(zhàn)。(四)“以房養(yǎng)老”受到“養(yǎng)兒防老”、“祖宅傳承”等傳統(tǒng)觀念的制約與西方國家“接力棒”式的親子關(guān)系不同，中國親子關(guān)系呈現(xiàn)“反饋式”特征，不僅父母要撫養(yǎng)未成年子女，成年子女還有贍養(yǎng)老年父母的責(zé)任和義務(wù)。因此，“養(yǎng)兒防老”成為我國千百年來形成的傳統(tǒng)觀念，表現(xiàn)為親子間的一種情感維系方式。同時(shí)，財(cái)產(chǎn)繼承的觀念也很普遍，如“但存方寸土，留予子孫耕”、“祖宅傳承”等觀念流行。另外，近年來中國城市房價(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購買力，而且住房保障體系不夠完善，很多家庭都是傾其所有、甚至幾家共同出資才能購置一套住房。因此，老人可能名義上擁有住房，但實(shí)際上不能自由支配，把房子抵押出去置換高水平晚年生活的可能性很小，而留給子女或其他晚輩的可能性更大。（五）房地產(chǎn)開發(fā)市場較小“以房養(yǎng)老”難以推行到廣大的農(nóng)村地區(qū)目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)在農(nóng)村地區(qū)還無法推進(jìn)。農(nóng)民住房不存在住房產(chǎn)權(quán)問題。我國法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地嚴(yán)禁流O《擔(dān)保法》也明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能用作為財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押，這使得農(nóng)民的房產(chǎn)不能作為資本來運(yùn)作，因此‘以房養(yǎng)老”在農(nóng)村幾乎無法推行。而我國農(nóng)村人口占總?cè)丝诘慕?0%，老年人口中的絕大多數(shù)—農(nóng)村老人被排除在了“以房養(yǎng)老”的門外。雖然近期農(nóng)村宅基地問題引起社會各界的熱議，農(nóng)村宅基地有望在將來能上市自由交易，但農(nóng)村房屋無論是出售或抵押在經(jīng)濟(jì)條件不發(fā)達(dá)、地理位置偏遠(yuǎn)的農(nóng)村短期內(nèi)也是行不通的，在這些地方不具備開辦“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)相應(yīng)的客觀條件，出售或抵押的需求寥寥無幾甚至沒有，人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對新事物的認(rèn)知能力差等，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國農(nóng)村缺乏賴以生存的廣闊空間。（六）房地產(chǎn)金融體制的不完善，加重了“以房養(yǎng)老模式推行的難度房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金需求規(guī)模較大，資金周轉(zhuǎn)周期較長的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。資金的供給是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要因素和保障。而目前我國的房地產(chǎn)金融體制不僅無法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需求，也不能為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供應(yīng)有的資金保障。資金來源嚴(yán)重依賴銀行系統(tǒng)、金融體系不健全、金融市場極不完善、融資工具缺失、宏觀管理體制不合理等是目前房地產(chǎn)金融體制的主要特點(diǎn)和困境。因此，由于我國在房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域缺少經(jīng)驗(yàn)，“以房養(yǎng)老”，也就是“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”也就缺少可行性和可操作性。實(shí)行以房養(yǎng)老制度的對策(一)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，消除傳統(tǒng)觀念首先，政府應(yīng)該樹立起養(yǎng)老保障體系社會化多元化和市場化的觀念，不斷創(chuàng)新和豐富養(yǎng)老保障形式，將家庭養(yǎng)老，國家養(yǎng)老以及市場化養(yǎng)老相結(jié)合，為養(yǎng)老服務(wù)提供多重保障;其次，在學(xué)界開展)‘一泛討論，借鑒西方的成功經(jīng)驗(yàn)，解放思想，努力消除“以房養(yǎng)老”實(shí)施的障礙，同時(shí)增加試點(diǎn)范圍，創(chuàng)新“以房養(yǎng)老”的具體形式，積累經(jīng)驗(yàn)，不斷探索以房養(yǎng)老的實(shí)施路徑;最后，政府和社會應(yīng)該通過加大)‘一告宣傳、正確引導(dǎo)，使得人們充分認(rèn)識到“以房養(yǎng)老”可以改善老人經(jīng)濟(jì)狀況，減輕子女壓力的好處〔)通過這種思想輿論的宣傳引導(dǎo)逐漸弱化老人傳統(tǒng)思想觀念的束縛以及年輕人背負(fù)的社會輿論壓力，使人們在文化和心理上認(rèn)可并接受這種模式、(二)構(gòu)建配套政策和法律法規(guī)環(huán)境據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，購房者有權(quán)利在上地使用權(quán)到期后申請并獲得延期的資格，但是具體的法律條文卻并沒有對續(xù)期的上地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法作出明確的規(guī)定，假如70年產(chǎn)權(quán)到期，抵押房屋要有償續(xù)期，則續(xù)期的費(fèi)用將是一個(gè)巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)、)這種不可能在短期內(nèi)掃出的障礙，使得中國大多數(shù)銀行或者保險(xiǎn)公司出于風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”太感興趣、171因此，政府應(yīng)當(dāng)考慮適當(dāng)延長房產(chǎn)權(quán)限，或出臺相關(guān)房產(chǎn)權(quán)續(xù)期管理法規(guī)，明確房產(chǎn)權(quán)續(xù)期費(fèi)用的計(jì)算方法，降低金融機(jī)構(gòu)的長期預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府應(yīng)該出臺相應(yīng)的監(jiān)督法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范金融機(jī)構(gòu)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及個(gè)人的權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范市場行為，使得“以房養(yǎng)老”這一新事物的實(shí)施有法可依，有據(jù)可行，既可增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的信任度，促進(jìn)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的進(jìn)行，同時(shí)也確保老人的合法權(quán)利得到保障、(三)健全養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，提升養(yǎng)老服務(wù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的健全程度和服務(wù)水平是決定養(yǎng)老質(zhì)量的關(guān)鍵因素，同時(shí)也是影響“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推進(jìn)的重要因素〔)政府應(yīng)當(dāng)通過稅收減免，資金扶植，職業(yè)培訓(xùn)等一系列政策減少商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行壓力，積極扶持培育一批實(shí)力雄厚的“以房養(yǎng)老”機(jī)構(gòu)，同時(shí)限制一些實(shí)力不足，可信度不高的金融機(jī)構(gòu)開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，為“以房養(yǎng)老”模式的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)、)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要提升服務(wù)理念，引進(jìn)國外先進(jìn)的養(yǎng)老文化和做法，提高護(hù)理人員素質(zhì)，為老人提供更多的康復(fù)治療，心理咨詢，臨終關(guān)懷等人文關(guān)懷和優(yōu)良的服務(wù)、)此外，養(yǎng)老業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)尋求和保險(xiǎn)公司開展合作，附加多種保險(xiǎn)項(xiàng)目，以分散“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高“倒按揭”貸款的安全性。（四）加快房地產(chǎn)金融改革房地產(chǎn)金融體制是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通、信用渠道和其他金融市場所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動所構(gòu)成的組織體系、機(jī)構(gòu)組成和運(yùn)行機(jī)制。Cpl從20世紀(jì)g0年代初期的艱難摸索和金融試點(diǎn)開始，我國房地產(chǎn)金融體制的形成是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要而不斷產(chǎn)生和發(fā)展的，但又嚴(yán)重落后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前，我國基本建成了一個(gè)以商業(yè)銀行為主線，以其他金融機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的房地產(chǎn)金融體制，其發(fā)展程度遠(yuǎn)未成熟，需要不斷完善和改進(jìn)。我國房地產(chǎn)金融美國的改革方向有:(I)借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，積極引進(jìn)先進(jìn)并符合實(shí)際的融資工具和模式。從我國目前的實(shí)際情況來看，資本市場尚不發(fā)達(dá)，市場容量狹小，融資工具缺乏。個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足，且貸款的期限、利率、還貸方式、首期付款數(shù)額和提前還貸處置方面差異很大，還談不上標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款工具，尚不具備利用抵押債券在資本市場融資的條件。Ll短期來看，我們應(yīng)該大力發(fā)展金融市場，借鑒國外先進(jìn)的融資模式，包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、政策性住宅銀行、房地產(chǎn)抵押貸款證券化等工具。(2)積極發(fā)展我國的金融市場。長期以來，我國的金融市場停留在初級市場的發(fā)展上，次級市場遠(yuǎn)沒有得到開發(fā)和深化。由于二級市場可以更有效地吸納閑散資金，平衡資金供給，分散融資風(fēng)險(xiǎn)等作用，因此我們要大力發(fā)展二、三級金融市場。此外，我們還要發(fā)展直接融資渠道。只有發(fā)展金融市