某地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建議簡(jiǎn)報(bào)

夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)|新品質(zhì)時(shí)代江蘇保利地產(chǎn)南京江寧項(xiàng)目產(chǎn)品建議簡(jiǎn)報(bào)項(xiàng)目背景&條件梳理市場(chǎng)條件&機(jī)會(huì)梳理項(xiàng)目占位&產(chǎn)品建議10.12、12.10，保利連續(xù)出手，競(jìng)得仙林湖、江寧優(yōu)質(zhì)地塊，兩個(gè)項(xiàng)目均緊鄰地鐵終點(diǎn)，交通可達(dá)性好，自然資源優(yōu)勢(shì)明顯，成為繼紫晶山、香檳國(guó)際之后，承載保利品牌與利潤(rùn)來(lái)源的“新雙城”。項(xiàng)目背景一：保利“新雙城”江寧大學(xué)城區(qū)域板橋區(qū)域項(xiàng)目名稱NO.2010G34仙林湖地塊占地面積75466.5㎡容積率2.2建筑面積166026.3㎡樓面地價(jià)4578元/㎡限高60米項(xiàng)目名稱NO.2010G51江寧地塊占地面積155879㎡容積率2.1建筑面積327345㎡樓面地價(jià)3238元/㎡限高60米保利仙林湖地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保利江寧地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)仙林湖區(qū)域距主城距離兩者距離市中心新街口約30公里，車程相當(dāng)軌道交通兩者周邊均有地鐵線路通車，且均為地鐵底站；仙林湖地塊江寧地塊軌道2號(hào)線軌道1號(hào)南延線仙林大學(xué)城江寧大學(xué)城大學(xué)城兩者均屬于大學(xué)城范疇內(nèi)生活配套兩幅地塊周邊的配套設(shè)施均不完善資源環(huán)境兩幅地塊的區(qū)域環(huán)境較好，仙林湖地塊北面西湖濕地公園，本案西側(cè)距方山風(fēng)景區(qū)較近城市形象兩幅地塊所處的板塊區(qū)域均為南京市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，城市形象較佳區(qū)域價(jià)格本案周邊價(jià)格約為0.9-1萬(wàn)元/㎡左右，明年華潤(rùn)及騁望驪都項(xiàng)目的上市有望突破萬(wàn)元，而仙林湖項(xiàng)目周邊公寓住宅的價(jià)格約在9.5-1.1萬(wàn)元/㎡，如誠(chéng)品城等產(chǎn)業(yè)支撐兩個(gè)項(xiàng)目周邊均有大型大學(xué)城片區(qū)，產(chǎn)業(yè)支撐較好發(fā)展?jié)摿Ρ景讣跋闪趾幍膮^(qū)域缺乏市場(chǎng)標(biāo)桿項(xiàng)目，未來(lái)溢價(jià)提升空間較大，加上大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展?jié)摿?，將有望成為未?lái)中高端人士的移居方向，有力的支撐其價(jià)格的上揚(yáng)。項(xiàng)目背景一：保利“新雙城”仙林湖與江寧項(xiàng)目屬性相似性高，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，均具備打造成為區(qū)域性中高端項(xiàng)目的潛質(zhì)，在開發(fā)過(guò)程中協(xié)同考慮，將形成較好的戰(zhàn)略連線項(xiàng)目背景二：地塊條件梳理宗地距離市中心新街口27公里，位于風(fēng)景秀麗的方山風(fēng)景區(qū)，西側(cè)距方山約3公里。項(xiàng)目周邊自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，學(xué)府氛圍濃郁，但區(qū)域成熟度較低，配套處于起步階段。利潤(rùn)&溢價(jià)需求品牌&升華需求速度&資金需求保利江寧項(xiàng)目報(bào)告核心問(wèn)題：江寧項(xiàng)目如何成功定位&占位，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化和銷售速度的平衡，并使保利品牌在南京進(jìn)一步升華？項(xiàng)目背景&條件梳理市場(chǎng)條件&機(jī)會(huì)梳理項(xiàng)目占位&產(chǎn)品建議土地價(jià)值市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)客戶條件規(guī)劃對(duì)比戶型對(duì)比【南京城市格局、價(jià)值被低估的江寧】【江寧啟動(dòng)，城市的一個(gè)未來(lái)副中心，南京因我而精彩】【城市實(shí)現(xiàn)有序發(fā)展，江寧價(jià)值將被重新定義】【區(qū)域演進(jìn)，南京城市副中心價(jià)值凸現(xiàn)】區(qū)位江寧區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲“江南佳麗地”的南京市南部，從東西南三面環(huán)抱南京，東與句容市接壤，東南與溧水縣毗連，南與安徽省當(dāng)涂縣銜接，西南與安徽省馬鞍山市相鄰，西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望；本地塊所在區(qū)位為江寧區(qū)東南角，地塊北至規(guī)劃九路，西至學(xué)十三路，東至現(xiàn)狀，南至知行路，屬于江寧的大學(xué)城和大學(xué)城板塊內(nèi)。地塊周邊比較荒蕪，距離市區(qū)約30公里。地塊地處江寧南部發(fā)展較為滯后的江寧大學(xué)城板塊地塊價(jià)值本案江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)交通板塊內(nèi)有多條快速交通干道，與市區(qū)及南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)的連接性強(qiáng)，但公共交通體系主要依靠1號(hào)線，較為單一路面交通：宗地北面通過(guò)龍眠大道直接連接快速內(nèi)環(huán)（寧杭高速雙向六車道），可在40分鐘內(nèi)到達(dá)全市各區(qū)域。往北經(jīng)天元路，可連接雙龍大道、龍?bào)绰返竭_(dá)新街口，全程約30公里。地塊南側(cè)往西連接弘景大道、機(jī)場(chǎng)高速，可達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，全程27.5公里。公共交通：由于大學(xué)城為江寧區(qū)南拓的重點(diǎn)區(qū)域，屬新城開發(fā)范疇，雖已開發(fā)了近4、5年，但目前地塊周邊的公共交通仍較匱乏。目前有南廣線、安廣線、區(qū)內(nèi)6路和區(qū)內(nèi)19路公交線路。軌道交通1號(hào)南延線為區(qū)域內(nèi)重要交通，中國(guó)藥科大學(xué)站距離宗地東北側(cè)600米。區(qū)位地塊價(jià)值區(qū)域內(nèi)商業(yè)較為匱乏。地塊周邊幾乎無(wú)任何消費(fèi)性商業(yè)。離地塊最近的生活配套為現(xiàn)有大學(xué)城的一些簡(jiǎn)單配套，大型成熟商業(yè)離地塊較遠(yuǎn)，未來(lái)配套仍需提高。地塊周邊校區(qū)較多。江寧大學(xué)城是南京重點(diǎn)建設(shè)的“大學(xué)城”，區(qū)內(nèi)擁有中國(guó)藥科大學(xué)、南京航空航天大學(xué)、河海大學(xué)等著名高校12所，在校生約8萬(wàn)人。地塊北邊緊鄰江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、江寧大學(xué)城、江寧大學(xué)城，代表了南京江寧區(qū)最新的發(fā)展特色。全區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè)500余家，企業(yè)員工達(dá)到8萬(wàn)人。配套周邊商業(yè)配套缺乏，教育資源及產(chǎn)業(yè)支撐豐沛交通區(qū)位地塊價(jià)值同仁醫(yī)院環(huán)境地塊內(nèi)部現(xiàn)狀：地塊地勢(shì)平坦，西側(cè)有河道資源，地表以自然植被為主，有小水塘分布。宗地西北側(cè)為曉莊學(xué)院宿舍樓，周邊無(wú)高層建筑遮擋，視野開闊，居住環(huán)境好，但整體居住氛圍不足；東南側(cè)為解溪村社區(qū)；西側(cè)能看見方山景觀，周邊環(huán)境宜人，綠化覆蓋率高，空氣質(zhì)量良好。地塊整體環(huán)境較為中性,沒有硬傷，周邊居住氛圍需要提升配套交通區(qū)位地塊價(jià)值地塊短期價(jià)值：區(qū)域發(fā)展滯后，生活配套資源缺乏，教育、產(chǎn)業(yè)支撐豐沛尋找區(qū)域價(jià)值未來(lái)的機(jī)會(huì)點(diǎn)從南京城市發(fā)展的方向判斷，目前呈現(xiàn)以下態(tài)勢(shì)：向東：地域空間不足向北：需要跨越長(zhǎng)江，目前發(fā)展條件不成熟向西：發(fā)展趨于飽和向南：產(chǎn)業(yè)完善，教育支撐！未來(lái)南向居住區(qū)大勢(shì)所趨！江寧發(fā)展研究南京城市新格局、正在起飛的江寧，城市未來(lái)發(fā)展的副中心江寧發(fā)展研究機(jī)會(huì)點(diǎn)1—交通裂變南京火車南站：預(yù)計(jì)2012年運(yùn)營(yíng)，主要運(yùn)營(yíng)京滬高鐵、滬漢蓉高鐵、寧杭高鐵、寧安高鐵、寧通高鐵等高速鐵路，成為南京重要的交通門戶以及華東地區(qū)的重要交通樞紐之一?；疖嚹险緦槟蠀^(qū)的發(fā)展帶來(lái)質(zhì)的變化。城市道路：規(guī)劃道路網(wǎng)呈“方格網(wǎng)”狀結(jié)構(gòu)，道路等級(jí)分為快速路、主干道、次干道、支路四個(gè)等級(jí)，形成“六縱六橫”干路網(wǎng)格局。

公共交通系統(tǒng)：規(guī)劃新建公交首末站2座，位于奇武路-學(xué)十二路之間，弘景大道東側(cè)；以及地鐵藥科大學(xué)站東側(cè)。規(guī)劃新建公交樞紐站1座，位于江寧體育運(yùn)動(dòng)中心西側(cè)。規(guī)劃設(shè)置三處軌道站點(diǎn)，分別是經(jīng)貿(mào)學(xué)院站、海事學(xué)院站和藥科大學(xué)站，其中，藥科大學(xué)站點(diǎn)式結(jié)合軌道樞紐站點(diǎn)集中建設(shè)。江寧區(qū)與主城區(qū)的聯(lián)系將更為緊密，交通裂變將帶動(dòng)區(qū)域飛速發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)1—交通裂變江寧大學(xué)城規(guī)劃規(guī)劃形成“一心、一帶、兩廊、三環(huán)”的組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，有效促進(jìn)江寧大學(xué)城整體發(fā)展，打造成為副城“產(chǎn)、學(xué)、研、政、金”五位一體的“智慧谷”，構(gòu)建副城乃至都市區(qū)南部景觀環(huán)境的特色地區(qū)一心——即教育功能區(qū)的地區(qū)中心；布置在格致路與龍眠大道交叉口處，集中布置商務(wù)辦公設(shè)施，形成教育功能區(qū)集商務(wù)辦公，休閑娛樂為一體的核心。一帶——即延龍眠大道西側(cè)的中心共享帶：是規(guī)劃區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施、商務(wù)辦公集中地帶，同時(shí)也是規(guī)劃區(qū)的中央景觀帶。兩廊——即北面方山—青龍山之間的綠色生態(tài)廊道和南面解溪河水系形成的生態(tài)防護(hù)長(zhǎng)廊，是強(qiáng)化該地區(qū)景觀環(huán)境特色的重要生態(tài)載體。三環(huán)——指圍繞方山，以龍眠大道、弘景大道為界形成的三個(gè)環(huán)狀組團(tuán)，內(nèi)環(huán)強(qiáng)調(diào)與方山自然風(fēng)貌特色相呼應(yīng)，形成以居住休閑為主的功能組團(tuán)；中環(huán)以中心共享帶為主體，形成商業(yè)、商辦為主的功能組團(tuán)；外環(huán)以居住、教育為主的功能組團(tuán)。機(jī)會(huì)點(diǎn)2—江寧大學(xué)城規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)點(diǎn)3—青奧會(huì)為迎接2014年“青奧會(huì)”的召開，一方面進(jìn)行以道路、水環(huán)境整治為重點(diǎn)的老城環(huán)境綜合整治，一方面加快以城軌為重點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，未來(lái)3年內(nèi)將通車和開建7條地鐵線，屆時(shí)舉辦青奧會(huì)的河西南部將通過(guò)地鐵線與主城、各新城“四通八達(dá)”。江寧大學(xué)城館區(qū)作為三大場(chǎng)館區(qū)之一，由江寧大學(xué)城地區(qū)的體育場(chǎng)館設(shè)施組成，集中了20%的比賽場(chǎng)館和12%的比賽項(xiàng)目。該區(qū)域與江寧大學(xué)城重合，影響力覆蓋15所高校的20萬(wàn)在校師生，讓廣大青年師生有機(jī)會(huì)直接感受奧林匹克的魅力，同時(shí)極大的帶動(dòng)了區(qū)域的配套設(shè)施建設(shè)和整體發(fā)展。青奧會(huì)的舉辦將會(huì)加快板整體城市建設(shè)的步伐，將縮短南京南北之間的距離，整個(gè)江寧的地域價(jià)值將得到提升和凸顯機(jī)會(huì)點(diǎn)3—青奧會(huì)重新定位江寧大學(xué)城板塊：價(jià)值被低估的潛質(zhì)型板塊青奧會(huì)江寧大學(xué)城規(guī)劃交通裂變江寧大學(xué)城目前處于價(jià)值裂變的前夕，未來(lái)區(qū)域價(jià)值將迎來(lái)新一輪的擢升土地價(jià)值重新定義土地價(jià)值重新定義江寧板塊對(duì)比獨(dú)特資源：高科技、大學(xué)片區(qū)名稱主導(dǎo)功能和特色東山副城核心片區(qū)國(guó)際化中心城區(qū)金軸-空港片區(qū)新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和山水秦淮特色農(nóng)業(yè)片區(qū)大學(xué)城-湖熟片區(qū)大學(xué)科教創(chuàng)新和湖熟稻作規(guī)模農(nóng)業(yè)片區(qū)湯山片區(qū)國(guó)際溫泉旅游與山水旅游休閑片區(qū)濱江片區(qū)濱江工業(yè)與都市高效農(nóng)業(yè)片區(qū)大江寧優(yōu)勢(shì)下，區(qū)域核心價(jià)值尋找之一：通過(guò)江寧區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃看江寧大學(xué)城區(qū)域知識(shí)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖濱江片區(qū)金軸-空港片區(qū)大學(xué)城-湖熟片區(qū)湯山片區(qū)東山副城核心片區(qū)江寧板塊對(duì)比區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)對(duì)比高新區(qū)產(chǎn)業(yè)資源：高新區(qū)為國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為全國(guó)首批也是江蘇省首家國(guó)家級(jí)高新區(qū)，規(guī)劃面積82.46平方公里，電子信息和生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主。教育資源：以南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京信息工程大學(xué)為主的大學(xué)城仙林景觀資源：南京龍脈紫金山教育資源：江蘇省發(fā)展高等教育產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)地區(qū)，及以南京大學(xué)為首的大學(xué)城江寧景觀資源：秀麗山川，眾多名勝；致力于打造江蘇知識(shí)創(chuàng)新基地，大力實(shí)施“產(chǎn)業(yè)化、城市化、數(shù)字化、生態(tài)化”戰(zhàn)略教育資源：以東南大學(xué)為首的江寧大學(xué)城高新區(qū)仙林江寧大江寧三優(yōu)勢(shì)下三，區(qū)域三核心價(jià)三值尋找三之二：選取南三京市三三大大學(xué)三城做資三源優(yōu)勢(shì)三對(duì)比獨(dú)特資三源：創(chuàng)三新基地三、產(chǎn)業(yè)三、大學(xué)三城區(qū)知識(shí)三大大三學(xué)城價(jià)三值對(duì)比三大大三學(xué)城價(jià)三值對(duì)比大江寧三優(yōu)勢(shì)下三，區(qū)域三核心價(jià)三值尋找大江寧區(qū)位優(yōu)三勢(shì)下的南京首三席中央三知識(shí)區(qū)核心價(jià)三值【市場(chǎng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)一三：區(qū)位三價(jià)值】未來(lái)由三區(qū)域規(guī)三劃&功能完三善帶來(lái)三的土地三價(jià)值增三長(zhǎng)大江寧區(qū)位優(yōu)三勢(shì)下的南京首三席中央三知識(shí)區(qū)核心價(jià)三值項(xiàng)目背三景&條件梳三理市場(chǎng)條三件&機(jī)會(huì)梳三理項(xiàng)目占三位&產(chǎn)品建三議土地價(jià)三值市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)客戶條三件規(guī)劃對(duì)三比戶型對(duì)三比環(huán)境配套交通區(qū)位江寧市三場(chǎng)供求江寧市三場(chǎng)下半三年持續(xù)三供應(yīng)，三成交差三強(qiáng)人意成交價(jià)三格走勢(shì)三表現(xiàn)出三明顯的三階段性三，年初三大幅上三漲，后三期走勢(shì)三平穩(wěn)，三略有下三挫持續(xù)供三應(yīng)，成三交差強(qiáng)三人意，三價(jià)格略三有下挫區(qū)域公三寓競(jìng)品三主力單三價(jià)在900三0-1三000三0元/㎡左右，三價(jià)格梯三度一般三，未推三體量86.三77萬(wàn)方，三供應(yīng)充三足環(huán)境配套交通區(qū)位市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型容積率總建面積已售未上市10年去化量目前價(jià)格直接競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓多層、小高層1.512.5萬(wàn)2.2萬(wàn)10.3萬(wàn)2.2萬(wàn)小高層9400東方龍湖灣別墅、多層、小高層1.223.7萬(wàn)15.49萬(wàn)8.21萬(wàn)6.7萬(wàn)小高層10000萬(wàn)裕龍庭水岸高層、1.3535.7萬(wàn)1.94萬(wàn)33.76萬(wàn)1.94萬(wàn)高層9200未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)天正天御溪岸小高、高層、酒店式公寓、商業(yè)A、B地塊≤2，C地塊≤118.5萬(wàn)————騁望驪都多層1.616萬(wàn)————開發(fā)商三情況區(qū)域內(nèi)開發(fā)商情況項(xiàng)目名稱開發(fā)商物業(yè)管理公司宜家國(guó)際公寓南京景致佰富置業(yè)發(fā)展有限公司南京中聯(lián)物業(yè)管理有限公司東方龍湖灣開發(fā)商:南京龍建置業(yè)有限公司（五礦）南京錦江物業(yè)管理有限公司萬(wàn)裕龍庭水岸萬(wàn)裕(南京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬(wàn)裕（深圳）物業(yè)管理有限公司南京分公司天正天御溪岸天正集團(tuán)南京置業(yè)有限公司南京天正物業(yè)服務(wù)有限公司騁望驪都南京騁望置業(yè)有限公司待定區(qū)域品三牌開發(fā)三商缺乏三，產(chǎn)品三質(zhì)量保三證性較三差市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局201三1年區(qū)域內(nèi)兩個(gè)高三端項(xiàng)目三將上市三，有望三打破區(qū)三域內(nèi)無(wú)三高端項(xiàng)三目的歷三史，拔三升江寧三大學(xué)城三區(qū)域的三市場(chǎng)關(guān)三注度和三整體區(qū)三域價(jià)值三。項(xiàng)目情三況對(duì)比項(xiàng)目情三況對(duì)比環(huán)境配套交通區(qū)位未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局騁望驪三都節(jié)能科三技的運(yùn)三用前衛(wèi)的三建筑設(shè)三計(jì)感精裝修戶型：130三~22三0㎡占60%預(yù)計(jì)201三1年4月底5月初上三市天正天三御溪岸區(qū)位良三好：緊三鄰地鐵三站資源佳三：遠(yuǎn)觀三方山，三近享基三地內(nèi)部三的生態(tài)三湖景產(chǎn)品類三型豐富三：內(nèi)含三住宅，三商業(yè)，三酒店式三公寓預(yù)計(jì)201三1年下半三年上市定位：三只能有三機(jī)大宅定位：三生態(tài)景三觀豪宅亮點(diǎn)一三：高端三項(xiàng)目面三世：亮點(diǎn)二三：201三1年臨近三大學(xué)城三的九龍三湖板塊三，雅居樂、中糧、中冶、銀城等品牌三房企將三集體亮三相項(xiàng)目情三況對(duì)比項(xiàng)目情三況對(duì)比環(huán)境配套交通區(qū)位未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局雅居樂三九龍湖三項(xiàng)目亮點(diǎn)二三：品牌三房企扎三堆亮相三：中冶天三城中糧彩三云居銀城九三龍湖項(xiàng)三目九龍湖片區(qū)四大品牌發(fā)展商項(xiàng)目所在區(qū)域方山本案201三1年九龍三湖區(qū)域三的四大三品牌發(fā)三展商將三協(xié)同大三學(xué)城區(qū)三域的天三正和騁三望項(xiàng)目共同拉三動(dòng)方山三九龍湖三區(qū)域在南京南三部的強(qiáng)三勢(shì)崛起。大學(xué)城三區(qū)域未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局雅居樂三九龍湖三項(xiàng)目中冶天三城中糧彩三云居銀城九三龍湖項(xiàng)三目占地11.4萬(wàn)㎡容積率2總建22.8萬(wàn)㎡產(chǎn)品高層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代戶型400~700㎡大平層占地4.7萬(wàn)㎡容積率2總建11.4萬(wàn)㎡產(chǎn)品高層建筑風(fēng)格新古典戶型85~125㎡占地4.3萬(wàn)㎡容積率1.7總建10.3萬(wàn)㎡產(chǎn)品小高層建筑風(fēng)格新古典戶型50~130㎡占地2.23萬(wàn)㎡容積率1.7總建4.46萬(wàn)㎡產(chǎn)品高層、多層建筑風(fēng)格新古典戶型未定預(yù)計(jì)將三于明年三下半年三上市預(yù)計(jì)將三于明年3月上市預(yù)計(jì)將三于明年4、5月上市預(yù)計(jì)將三于明年三下半年三上市總體量三：50萬(wàn)㎡未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)格局中高端三項(xiàng)目存三在市場(chǎng)三機(jī)會(huì)點(diǎn)未來(lái)競(jìng)?cè)隣?zhēng)體量代表項(xiàng)三目屬性宜家國(guó)三際公寓龍庭水三岸中低端中低端三、低成三本主力900三0~9三300元/平方米預(yù)計(jì)120三00元/㎡以上高端價(jià)格約45萬(wàn)方約70萬(wàn)方左三右騁望、三天正、雅居樂三、萬(wàn)科中糧、三銀城資源型三、強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)三品兩級(jí)化三市場(chǎng)【市場(chǎng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)二三：競(jìng)爭(zhēng)三格局】品牌開三發(fā)商&品質(zhì)項(xiàng)三目進(jìn)駐帶來(lái)的三區(qū)域形三象價(jià)值三提升項(xiàng)目背三景&條件梳三理市場(chǎng)條三件&機(jī)會(huì)梳三理項(xiàng)目占三位&產(chǎn)品建三議土地價(jià)三值市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)客戶條三件規(guī)劃對(duì)三比戶型對(duì)三比目前區(qū)三域客戶三情況在區(qū)域三項(xiàng)目已三購(gòu)客戶三中，超三過(guò)七成三購(gòu)房者三為江寧三區(qū)本地三產(chǎn)業(yè)區(qū)三客戶和三周邊區(qū)三域客；一成客三戶為市三中心老三城，該三部分客三戶購(gòu)置三該區(qū)域三房源主三要是為三了投資三、養(yǎng)老三以及過(guò)三渡，屬三于改善三型客戶三和剛需三客；剩余一三成多客三戶區(qū)域三分布較三廣，看三中的是三本區(qū)域三房源的三價(jià)格低三、未來(lái)三升值潛三力大，三多作為三投資或三偶爾居三住使用三。目前客三戶構(gòu)成-大學(xué)城三板塊大學(xué)城三板塊主三力客戶三：江寧三經(jīng)濟(jì)開三發(fā)區(qū)和三城南導(dǎo)三入客戶三等地緣三性客戶三和價(jià)格三驅(qū)動(dòng)型三客戶為三主目前客三戶構(gòu)成-大學(xué)城三板塊大學(xué)城三板塊客三戶需求三特征：三剛需和三首改為三主力客戶所在區(qū)域客戶類型客戶群簡(jiǎn)介客戶背景意向主力產(chǎn)品戶型購(gòu)置類型老城區(qū)地鐵1號(hào)線導(dǎo)入市區(qū)客40歲以上，養(yǎng)老為主老南京人120平米左右較大戶型投資、養(yǎng)老城南導(dǎo)入客戶地鐵1號(hào)線導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客價(jià)格擠壓外地科研人員、經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)80多平米兩房、110平米左右三房品質(zhì)型剛需、首改江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地鐵1號(hào)線導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客一般企業(yè)工作者、白領(lǐng)年輕白領(lǐng)工作者、經(jīng)濟(jì)承受能力一般70平米左右一房、80多平米兩房品質(zhì)型剛需、首改江寧大學(xué)城、江寧大學(xué)城客戶江寧大學(xué)城區(qū)域產(chǎn)業(yè)客科研人員經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)80多平米兩房、110平米左右三房品質(zhì)型剛需、首改江寧大學(xué)城區(qū)域客老師、學(xué)生經(jīng)濟(jì)情況較好外地學(xué)生家庭70平米左右一房、80多平米兩房投資、品質(zhì)型剛需、首改區(qū)域項(xiàng)三目客戶三主要為三周邊區(qū)三域產(chǎn)業(yè)三客、價(jià)三格擠壓三客和地三鐵1號(hào)線導(dǎo)三入客；區(qū)域項(xiàng)三目客戶三多為年三輕白領(lǐng)三、科研三人員、三師生等三客戶；區(qū)域項(xiàng)三目客戶三購(gòu)置類三型多屬三于品質(zhì)三型剛需三和首改三，部分三投資客三；區(qū)域項(xiàng)三目客戶三意向產(chǎn)三品主要三為80多平米三的舒適三兩房和三小三房區(qū)域項(xiàng)三目成交三客戶分三析：目前客三戶構(gòu)成-大學(xué)城三板塊購(gòu)房類型訴求年齡主力戶型產(chǎn)品核心價(jià)值品質(zhì)型首置1）外地人需求、婚房、分戶需求2）市中心項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高3）離工作地方距離不算太遠(yuǎn)，交通方便25－35歲二房（75-85㎡）功能緊湊首改1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）品質(zhì)較好，一定配套，未來(lái)有升值潛力3）周邊環(huán)境好，無(wú)不利因素31－45歲三房（90-100㎡）緊湊改善板塊內(nèi)三主要集三中為品三質(zhì)型剛?cè)枋字萌笆赘娜?gòu)房客三戶；品質(zhì)型三剛需首三置客戶三需求面三積主要三集中在三兩房80m2左右；三首改型三客戶需三求面積三主要集三中在100三m2左右；需求訴三求點(diǎn)主三要在板三塊價(jià)格三優(yōu)勢(shì)、三軌道交三通便利三及環(huán)境三較好。板塊客三戶訴求三點(diǎn)：板三塊價(jià)格三優(yōu)勢(shì)、三軌道交三通便利三、環(huán)境三較好“有些三客戶說(shuō)三我們房三子賣的三貴，去三周邊看三了看其三他項(xiàng)目三還是會(huì)三回來(lái)，三為什么三呢？是三因?yàn)槲胰齻冮_發(fā)商三是五礦三，房子三品質(zhì)有三保障，而且三我們賣三的小高三層，得三房率最三少也有83%，龍庭三水岸的三領(lǐng)導(dǎo)有三挺多都三買到我三們這邊三了”——東方龍三湖灣章三誠(chéng)“我們?nèi)奈飿I(yè)三是五礦三自己的三物業(yè)，管理公三寓跟管三理別墅三的物業(yè)三是一樣三的，我們?nèi)麄鞯娜彩墙o80后一個(gè)三別墅級(jí)三別的家三，這點(diǎn)三客戶還三是比較三認(rèn)可的三”——東方龍三湖灣章三誠(chéng)“我們?nèi)饕嫒龑?duì)的還三是剛需三客戶，雖然是三剛需，三但是還三是比較三在乎生三活品質(zhì)三的，因?yàn)橹魅目腿龖魳?gòu)成三是大學(xué)三生，科三技園區(qū)三的工作三人員，三個(gè)人素三質(zhì)都比三較高，一部分三人買到三這里是三過(guò)渡下三，等有三錢了再三往市區(qū)三走，還三有一部三分就是三買過(guò)來(lái)三養(yǎng)老，現(xiàn)在三也不住三，就放三到這邊三”——東方龍三湖灣葛三凌云“我買三這邊就三是為投三資，買三的時(shí)候400三0多一平三，現(xiàn)在三一個(gè)月三租140三0元，這邊是三大學(xué)城三整體的三素質(zhì)比三較高，三環(huán)境也三好，等三我老了三就自己三住。現(xiàn)在三地鐵通三了，以三后這邊三還會(huì)再三漲價(jià)的三，你們?nèi)琴I三房子就三早點(diǎn)買三，聽說(shuō)三現(xiàn)在三三期的房三子都賣三到1萬(wàn)出頭三了”——龍湖灣三一期客三戶王先三生“河西的三房子景三觀、品三質(zhì)稍微三好點(diǎn)的三就要1萬(wàn)8左右了三，不合三算，后來(lái)三我同事三告訴我三他買了三龍湖灣三這邊的三房子，三我過(guò)來(lái)三看了下三覺得也三挺合適三，開發(fā)商三有實(shí)力三，房子三品質(zhì)做三的也不三錯(cuò)，我買三的價(jià)格三是980三0元/㎡，聽說(shuō)25號(hào)再開三盤就要1萬(wàn)1了，買三的還比三較合算三”——龍湖灣三躍層客三戶客戶三李先生三（華為三工程師三）來(lái)自板三塊內(nèi)部三的聲音東方龍三湖灣為三目前區(qū)三域內(nèi)最三高端項(xiàng)三目，我三們與其三銷售人三員和客三戶進(jìn)行三了深入三訪談1、有些客三戶說(shuō)我三們房子三賣的貴三，去周三邊看了三看其他三項(xiàng)目還三是會(huì)回三來(lái)——高端客三戶對(duì)品三質(zhì)比較三看重，三也愿意三為品質(zhì)三支付溢三價(jià)2、雖然是三剛需，三但是還三是比較三在乎生三活品質(zhì)三的——雖然以三首置、三售改等三剛需層三次較低三需求為三主，但三客戶層三次不低三，對(duì)項(xiàng)三目品質(zhì)三、仍然三比較看三重3、河西的三房子景三觀、品三質(zhì)稍微三好點(diǎn)的三就要1萬(wàn)8左右了三，不合三算——高端客三戶仍然三見識(shí)多三廣，購(gòu)三買行為三仍然是三從總價(jià)三可承受三的品質(zhì)三型項(xiàng)目三中選擇三，而不三會(huì)僅僅三為了性三價(jià)比、三便宜委三屈自己三對(duì)品質(zhì)三的要求4、等我老三了就自三己住——也有部三分市區(qū)三養(yǎng)老客三戶，他三們對(duì)環(huán)三境、服三務(wù)比較三看重五礦項(xiàng)三目為區(qū)三域內(nèi)最三高端項(xiàng)三目，我三們與其三銷售人三員和客三戶進(jìn)行三了深入三訪談，三總結(jié)如三下：來(lái)自板三塊內(nèi)部三的聲音未來(lái)客三戶機(jī)會(huì)三點(diǎn)區(qū)域配三套成熟6.5萬(wàn)㎡文三鼎廣場(chǎng)華潤(rùn)歡三樂頌樂活時(shí)三尚街區(qū)總建筑三面積將三達(dá)95萬(wàn)㎡，三項(xiàng)目包三含MAL三L、星級(jí)三酒店、三辦公等三多種物三業(yè)形態(tài)三，倡導(dǎo)三為消費(fèi)三者帶來(lái)三“一站三式消費(fèi)三”和“三快樂消三費(fèi)”的三雙重體三驗(yàn)總規(guī)劃三面積650三00m三2，集餐三飲、娛三樂、休三閑、購(gòu)三物于一三體的一三站式休三閑購(gòu)物三公園樂活時(shí)三尚街區(qū)三是專為三大學(xué)城12所高校三、20萬(wàn)師生三以及17個(gè)住宅三項(xiàng)目、10萬(wàn)新駐三市民開三發(fā)的全三方位綜三合商業(yè)三項(xiàng)目。區(qū)域商三業(yè)配套三不斷成三熟，將三會(huì)為區(qū)三域吸引三過(guò)來(lái)更三多客戶配套升三級(jí)未來(lái)板三塊形象三提升天正和三騁望項(xiàng)三目的高三定位，三有利于三板塊形三象的提三升，以三及中高三檔居住三氛圍的三形成以三及板塊三價(jià)格的三提升項(xiàng)目特三色：項(xiàng)目特三色：項(xiàng)目特三色：騁望驪三都產(chǎn)品三特色：1、節(jié)能三科技運(yùn)三用2、強(qiáng)列三的設(shè)計(jì)三感和品三質(zhì)感3、高端三配套天正天三御溪岸三產(chǎn)品定三位：延三續(xù)天正三在南京三的高端三路線，三主抓品三質(zhì)型剛?cè)枰约爸腥叨烁娜菩托枞罂蛻粑磥?lái)客三戶構(gòu)成本案客三戶主要三來(lái)自城三南和經(jīng)三濟(jì)技術(shù)三開發(fā)區(qū)三導(dǎo)入客三戶，需三求以高三端首置三和品質(zhì)三型改善三為主江寧經(jīng)三濟(jì)技術(shù)三開發(fā)區(qū)三客戶開發(fā)區(qū)三內(nèi)產(chǎn)業(yè)三客戶、三白領(lǐng)或三居住在三當(dāng)?shù)鼐尤?；剛需和三改善同三重；城南?dǎo)三入客戶目前居三住在市三區(qū)城南三部分或三者工作三范圍在三市區(qū)城三南的客三戶；以剛需三自住為三主，投三資置業(yè)三為輔；老城導(dǎo)三入客戶老城區(qū)三南京人三投資+養(yǎng)老客三戶養(yǎng)老、三改善、三投資型三客戶投資+養(yǎng)老剛需+品質(zhì)及三功能改三善剛需首三置江寧科三學(xué)園、三大學(xué)城區(qū)域內(nèi)三大學(xué)城三產(chǎn)業(yè)客三戶和江三寧大學(xué)三城教授三、講師三、學(xué)生三；自住為三主，投三資置業(yè)三為輔；首置/改善+投資本案未三來(lái)客戶三構(gòu)成客戶特三征總結(jié)建筑品質(zhì)社區(qū)景觀公共部分戶型商業(yè)配套江寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)客戶品質(zhì)感足錯(cuò)落式景觀品相要好房型緊湊生活便利城南導(dǎo)入客戶品質(zhì)感足氣派中央景觀挑高大堂功能滿足生活便利江寧科學(xué)園、大學(xué)城客戶有區(qū)別性集中式綠化寬敞明亮戶型緊湊特色商業(yè)老城導(dǎo)入客戶品質(zhì)感足園林式景觀挑高大堂功能滿足生活便利客戶共三性：1.他們愛三面子，三希望自三己的房三子是與三眾不同三的、品三質(zhì)感十三足的！2.他們需三要實(shí)惠三，房型三緊湊，三附加值三要夠高三！3.他們愛三生活，三希望小三區(qū)居住三環(huán)境、三居民層三次夠高三！客戶特三征總結(jié)【市場(chǎng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)三三：客戶三條件】品質(zhì)型三客戶導(dǎo)入帶三來(lái)的銷三售速度&溢價(jià)提三升項(xiàng)目背三景&條件梳三理市場(chǎng)條三件&機(jī)會(huì)梳三理項(xiàng)目占三位&產(chǎn)品建三議土地價(jià)三值市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)客戶條三件規(guī)劃對(duì)三比戶型對(duì)三比【整體規(guī)三劃】產(chǎn)品特三點(diǎn)直接競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都鳥瞰圖——總建面12.5萬(wàn)方，產(chǎn)品為公寓，行列式排布，無(wú)中央景觀規(guī)劃總建面23.7萬(wàn)方，一期三期為多層和小高，二期為別墅，景觀基礎(chǔ)好，全人車分流，小區(qū)品質(zhì)較高總建筑面積為35萬(wàn)方。

半圍合式排布，中間寬闊的水景將項(xiàng)目自然地劃分為東岸和西岸，水體從項(xiàng)目中央順勢(shì)穿過(guò)，成就了項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)。——總建筑面積為35萬(wàn)方，半圍合及錯(cuò)誤排布結(jié)合，結(jié)合組團(tuán)景觀區(qū)域內(nèi)三項(xiàng)目小三高為主三，景觀三規(guī)劃過(guò)三分依賴三自身景三觀基礎(chǔ)三，整體三規(guī)劃、三排布缺三乏亮點(diǎn)【建筑立三面】產(chǎn)品特三點(diǎn)區(qū)域內(nèi)三項(xiàng)目現(xiàn)三代主義三風(fēng)格為三主，品三質(zhì)感欠三缺直接競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都——現(xiàn)代風(fēng)格里立面，面磚+涂料現(xiàn)代主義風(fēng)格，面磚+涂料現(xiàn)代主義風(fēng)格，面磚+涂料ArtDeco風(fēng)格現(xiàn)代主義風(fēng)格，面磚+新材料【項(xiàng)目形三象展示三空間】直接競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸天正天御溪岸騁望驪都售樓處售樓處表現(xiàn)一般售樓處表現(xiàn)尚可售樓處表現(xiàn)一般暫無(wú)暫無(wú)樣板房無(wú)表現(xiàn)尚可無(wú)待定待定樣板段無(wú)表現(xiàn)較好無(wú)待定待定小區(qū)景觀表現(xiàn)一般表現(xiàn)較好表現(xiàn)一般待定待定項(xiàng)目規(guī)三劃區(qū)域內(nèi)三項(xiàng)目形三象展示三一般，三提升空三間較大【市場(chǎng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)四三：項(xiàng)目三規(guī)劃】領(lǐng)先規(guī)三劃&展示力提升帶三來(lái)的品三質(zhì)及溢三價(jià)提升項(xiàng)目背三景&條件梳三理市場(chǎng)條三件&機(jī)會(huì)梳三理項(xiàng)目占三位&產(chǎn)品建三議土地價(jià)三值市場(chǎng)競(jìng)?cè)隣?zhēng)客戶條三件規(guī)劃對(duì)三比戶型對(duì)三比競(jìng)品戶三型設(shè)置區(qū)域內(nèi)三在售項(xiàng)三目戶型三以80-三89㎡兩房、100三-11三0㎡三房為三主，未三來(lái)待推三項(xiàng)目騁三望驪都三以90-三110和130三-16三0㎡大戶型三為主項(xiàng)目名稱房型面積段比例萬(wàn)裕龍庭水岸兩房?jī)蓮d78.55-80.3535.17%三房?jī)蓮d101.47-101.6625.38%105.62-106.1525.38%126.6413.46%復(fù)式191.910.61%東方龍湖灣一房一廳66.75-69.08㎡23.07%兩房?jī)蓮d86.37-88.8641.70%三房?jī)蓮d112.68-117.6718.72%131-138.188.34%復(fù)式126-214.988.16%宜家國(guó)際公寓一房一廳56-7016.00%兩房?jī)蓮d80-8372.80%四房?jī)蓮d146-14811.10%戶型面積（㎡）戶數(shù)比例200-22054戶5.0%160-20076戶7.1%144-160306戶28.5%130-144224戶20.9%110-13062戶5.8%90-110330戶30.8%70-9020戶1.9%騁望驪三都戶型三配比周邊競(jìng)?cè)芬淹迫啃团淙雀?jìng)品戶三型附加三值直接競(jìng)爭(zhēng)宜家國(guó)際公寓東方龍湖灣萬(wàn)裕龍庭水岸舒適度較低，無(wú)附加值戶型常規(guī)，無(wú)附加值戶型常規(guī)，無(wú)附加值區(qū)域內(nèi)三在售項(xiàng)三目戶型三設(shè)計(jì)較三為常規(guī)三，無(wú)附三加值，三戶型創(chuàng)三新機(jī)會(huì)三明顯【市場(chǎng)機(jī)三會(huì)點(diǎn)五三：戶型三設(shè)置】戶型創(chuàng)三新&附加值提升帶三來(lái)的品三質(zhì)及溢三價(jià)提升項(xiàng)目背三景&條件梳三理市場(chǎng)條三件&機(jī)會(huì)梳三理項(xiàng)目占三位&產(chǎn)品建三議項(xiàng)目整三體定位具體內(nèi)三容：公館級(jí)三精品社三區(qū)，即三通過(guò)優(yōu)三良品質(zhì)三、緊湊三戶型、三可控成三本，實(shí)三現(xiàn)高端三品質(zhì)、三中端總?cè)齼r(jià)、單三價(jià)、高三溢價(jià)等三目標(biāo)。具體方三式：1、前瞻三性產(chǎn)品三體系打三造，塑三造高端品三質(zhì)2、通過(guò)三合理面三積設(shè)置三和管控三建筑成三本來(lái)實(shí)三現(xiàn)中端總?cè)齼r(jià)3、從而三實(shí)現(xiàn)產(chǎn)三品單價(jià)高三溢價(jià)大江寧三中央三知識(shí)區(qū)三公館三級(jí)精品三社區(qū)客源客三層選擇目三標(biāo)客戶結(jié)合項(xiàng)三目定位三和保利三品牌需三求，項(xiàng)三目客戶定三位于高端首三購(gòu)、首三次改善三型客戶三，以品質(zhì)首三置需求三及功能三改善品三質(zhì)型家三庭等高價(jià)三值目標(biāo)三客戶作三為本案三的主流三客源。功能改三善功能緊三湊、品三質(zhì)型城郊改三善功能緊三湊、性三價(jià)比、三總價(jià)低產(chǎn)品占三有、生三活夢(mèng)想三型向生三態(tài)資源三區(qū)域遷三移戶型舒三適型成三熟家庭三居所功能滿三足型中三年家庭三居所舒適性三及尺度三升級(jí)品質(zhì)型三成長(zhǎng)家三庭功能三滿足型三城市住三宅高端首三購(gòu)&居住品三質(zhì)白領(lǐng)三階層城三市住宅客戶定三位普通首三購(gòu)&青年置三業(yè)型需三求功能滿三足核心客戶輔助客戶邊緣客戶核心客三戶江寧經(jīng)三濟(jì)開發(fā)三區(qū)客戶&城南導(dǎo)三入客戶客戶描三述：以三婚房、三分戶等三首次置三業(yè)、以三及品質(zhì)三、功能三改善需三求為主三，比例三分別在35和30%左右，三共65%重要客三戶江寧科三學(xué)園、三大學(xué)城三客戶&老城導(dǎo)三入客戶客戶描三述：江寧科三學(xué)園、三大學(xué)城三客戶和老城導(dǎo)三入客戶三，比例三分別為三略高于15%，共30%以上邊緣客三戶城北客三戶、投三資客戶客戶描三述：軌三道交通1號(hào)線導(dǎo)三入的城三北區(qū)客三戶、投三資客戶三，比例三為5%本案目三標(biāo)客戶三來(lái)源客戶來(lái)三源1、產(chǎn)品三內(nèi)核——戶型緊三湊、高三附加值面積配三比設(shè)計(jì)原三則戶型方三正合理控三制面積高附贈(zèng)三空間錯(cuò)開市三場(chǎng)同類三型產(chǎn)品三的平均三產(chǎn)品面三積段的三競(jìng)爭(zhēng)，三通過(guò)控三制單套三戶型銷三售面積三（仍保三證戶型三使用面三積），三從而創(chuàng)三造產(chǎn)品三總價(jià)的三競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)三勢(shì)及單三價(jià)溢價(jià)三優(yōu)勢(shì)；注入私三家入戶三、花園三入戶、三休閑陽(yáng)三臺(tái)等生三活理念三型空間三，增加三產(chǎn)品價(jià)三值力；進(jìn)行平三面戶型三的立體三化或者三新空間三設(shè)計(jì)創(chuàng)三新并三對(duì)居住三主題感三和生活三性進(jìn)行三創(chuàng)新引三領(lǐng)。戶型定三位戶型及三面積市場(chǎng)主三流面積周邊在售項(xiàng)三目以80-三89㎡三兩房、三100三-11三0㎡三三房為三主，也有一三定比例三的55-三70平方米三一房；三未來(lái)區(qū)三域高端三競(jìng)品騁三望驪都三以90-三110和130三-16三0㎡大戶型三為主總價(jià)競(jìng)?cè)隣?zhēng)優(yōu)勢(shì)提升單三價(jià)的同三時(shí)，控三制各戶三型面積三落點(diǎn)，三以總價(jià)三優(yōu)勢(shì)競(jìng)?cè)隣?zhēng)戶型銷三售面積↘單價(jià)三總價(jià)↘↗在滿足三客戶需三求的基三礎(chǔ)上希三望贈(zèng)送5-1三0㎡通過(guò)高三附贈(zèng)空三間戶型三彌補(bǔ)居三住使用三空間戶型建筑面積戶型比例1R45-55㎡5%緊湊2R70-75㎡30%緊湊3R89-90m240%功能3R100-110m210%舒適3R120-135m215%本案客三戶定位項(xiàng)目客三戶定位三于高端三首購(gòu)、三首次改三善型客三戶，以三品質(zhì)首三置需求三及功能三改善品三質(zhì)型家三庭等高三價(jià)值目三標(biāo)客戶三作為本三案的主三流客源附加值根據(jù)南三京市住三宅建筑三施工規(guī)三范以及三本項(xiàng)目三戶型面三積段設(shè)三置，建三議本案三戶型附三加值以凸窗、三陽(yáng)臺(tái)、三設(shè)備平三臺(tái)、花三池形式體三現(xiàn)附：附三加值贈(zèng)三送手法三建議2、價(jià)值三體系——品質(zhì)感三、外顯三性策略重三點(diǎn)：把三錢花在三刀刃上三，凸顯三品質(zhì)感三、外顯三性部位通過(guò)項(xiàng)三目產(chǎn)品三及細(xì)節(jié)三的打造三，提煉三出本案三的五大三核心價(jià)三值點(diǎn)價(jià)值點(diǎn)1戶型功三能價(jià)值點(diǎn)2社區(qū)入三口項(xiàng)目?jī)r(jià)三值支撐三體系價(jià)值點(diǎn)3精裝大三堂高附加三值價(jià)值點(diǎn)4立面風(fēng)三格價(jià)值點(diǎn)5運(yùn)動(dòng)會(huì)三所尊貴體三驗(yàn)項(xiàng)目品三質(zhì)永恒經(jīng)三典相輔相三成性價(jià)比三優(yōu)勢(shì)夠用剛?cè)齽偤闷焚|(zhì)提三升雙贏提升項(xiàng)三目調(diào)性三展示項(xiàng)三目品質(zhì)相輔相三成感性升三溫尊享空三間價(jià)值點(diǎn)