房地產(chǎn)投資經(jīng)濟管理

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟分析深圳大學管理學院崔世娟

第四章房地產(chǎn)投資風險分析第一節(jié)概述一、房地產(chǎn)投資風險的階段性論證設計階段的投資風險貸款額、貸款售價、市場需求、租金等僅是預測?？尚行詧蟾嬲鎸崳侯A決策—決策—決策后2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan籌措資金階段的投資風險自有資金大，風險小貸款落實：避免爛尾樓項目建設階段的投資風險承包商：按質(zhì)、量完成；材料價格；房地產(chǎn)升值潛力；自然災害等追求：期房與現(xiàn)房差價、項目經(jīng)營利潤、房地產(chǎn)升值潛力等。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan

項目試營運階段的投資風險出租率達到預期？控制營運成本？其他項目干擾？應該做的工作：加大宣傳、擴大知名度、減小成本、縮短試營運時間等。項目正常營運階段的投資風險項目經(jīng)營計劃方案能否實現(xiàn)？項目設備新階段的投資風險技術(shù)要求復雜、投資數(shù)額放大、時間較長等2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan項目修復改造階段的投資風險投資更高風險：投資費用是否少估？改造方向是否正確？是否會出現(xiàn)意外事故？項目拆除階段的投資風險土地再開發(fā)：類似于第一階段風險收入：殘值收入+土地再利用收入2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan結(jié)論房地產(chǎn)壽命周期的不同階段，投資風險與報酬都不一樣越接近地面階段，風險越大在不同階段投資，所需條件不同，投資方式不同，追求目標不同利潤分布規(guī)律為：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan二、房地產(chǎn)投資風險的種類商業(yè)風險：房地產(chǎn)不能成功運轉(zhuǎn)的可能性；正常運行把握性小，風險大；支出＞收入，風險大；反之，風險小。金融風險：資金市場利息的變化帶來的房地產(chǎn)價值與支付利息的變化，與銀行借款量成正比購買力風險（由于通貨膨脹）：回收期越長，風險越大。變現(xiàn)風險：及時變現(xiàn)，降低銷售價格；越專業(yè)化的房地，變現(xiàn)風險越大。自然災害、意外事故風險2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan三、房地產(chǎn)投資風險的評價（一）風險評價指標營業(yè)率評價法營業(yè)率=年營業(yè)總費用/年計劃總收入太高：管理不善，風險大；太低：成本費用估計不全，風險大。營業(yè)率：如公寓樓30％－40％最合適，否則風險較大。2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan償債收益比評價法：還款能力指標償債收益比=年營業(yè)凈收入/年償債要求越大，風險越?。蛔≌骸?.2保本占用率評價法：保本占用率=年計劃總支出/年計劃總收入年計劃總支出=年營業(yè)總費用+年償債要求2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan保本占用率↑，風險↑；占用率↓風險↓。住宅：85—90%“一、三”法則評價法：在投資風險為1的條件下，投資收益為3以上時，可以進行投資2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan第二節(jié)房地產(chǎn)投資各類風險分析房地產(chǎn)投資商業(yè)風險分析房地產(chǎn)投資金融風險分析房地產(chǎn)投資購買力風險分析房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風險分析房地產(chǎn)投資投資意外事故風險和自然災害風險分析房地產(chǎn)投資主觀風險分析2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資商業(yè)風險分析

1、房地產(chǎn)投資商業(yè)風險的影響因素房地產(chǎn)類型：地產(chǎn)＞房地產(chǎn)；高檔旅店＞普通住宅房地產(chǎn)管理水平：水平高，支出低，收益高；房地產(chǎn)市場的變化：經(jīng)濟發(fā)展狀況：房地產(chǎn)政策改變：

政治環(huán)境及其它：2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資商業(yè)風險分析

2、規(guī)避房地產(chǎn)投資商業(yè)風險的對策進行房地產(chǎn)類型組合投資選擇投資者善長項目大規(guī)模投資，占領市場經(jīng)濟增長期間投資選擇短平快項目

仔細考慮維持管理費用2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資金融風險分析

1、房地產(chǎn)投資金融風險的影響因素金融政策的調(diào)整：緊縮銀根的影響銀行貸款利率的變化：房地產(chǎn)價值的減低以及貸款利息的增加取消抵押品贖回權(quán)的威脅銀行催還貸款的要求

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2、房地產(chǎn)投資金融風險的對策研究國家金融政策在投資時，考慮利率變化的可能性：在簽定合同時，可以選擇固定利息率；在評價投資方案時，考慮利率的變化，作出防范；重視被拍賣的威脅：控制抵押貸款的數(shù)額；抵押合同的簽署以及建立有限公司加強經(jīng)濟管理：提供房地產(chǎn)投資項目的盈利水平2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資購買力風險分析

1、通貨膨脹與購買力風險之間的關(guān)系2、通貨膨脹對購買力的影響重視通貨膨脹對房地產(chǎn)投資的影響爭取較低的所得稅稅率選擇好的地段將通貨膨脹轉(zhuǎn)嫁給別人2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風險分析

1、房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風險的影響因素房地產(chǎn)的價值量：價值量大，不易變現(xiàn)房地產(chǎn)的建設程度：房地產(chǎn)的地段房地產(chǎn)的市場行情房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風險分析

2、規(guī)避房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風險的對策對各種投資進行組合：選擇變現(xiàn)能力好的投資，進行組合選擇易出售的房地產(chǎn)投資選好地段保證有足夠的長時間持貨的能力操縱現(xiàn)金流量高質(zhì)量投資管理2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)投資意外風險分析

1、意外風險的影響因素地理位置房地產(chǎn)本身特性保險業(yè)發(fā)展水平抗災救災能力房地產(chǎn)管理水平

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2、降低風險的對策加強管理、積極預防選擇自然災害小的地段積極投保

2000房管本科用CopyRight?CuiShijuan房地產(chǎn)三投資主三觀風險三分析1、主三觀的影三響因素知識因三素能力方三面品德因三素200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an房地產(chǎn)三投資主三觀風險三分析2、主三觀風險三的防范三與控制三措施建立科三學的用三人體制加強信三息分析三和反饋三，設立三預警系三統(tǒng)建立防三范系統(tǒng)三，進行三監(jiān)督高透明三度的機三制200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an房地產(chǎn)三投資風三險的控三制通過明三智的投三資選擇三減少風三險：選三擇風險三小的項三目進行多三種經(jīng)營進行市三場研究三:地段三、時間三、質(zhì)量通過物三業(yè)管理三控制風三險：進三行現(xiàn)金三流的控三制；風險轉(zhuǎn)三移：將三風險轉(zhuǎn)三移給租三戶200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an第三節(jié)三傳三統(tǒng)的風三險調(diào)整三方法回收期三調(diào)整法風險貼三現(xiàn)率調(diào)三整法等確定三性調(diào)整三法200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an回收期三調(diào)整法投資回三收期=三投資總?cè)~/年三凈現(xiàn)金三流量當年凈三現(xiàn)金流三量不等三時，加三總直至三等于或三大于投三資總額三。風險調(diào)三整：最三小可接三受的回三收期來三調(diào)整風三險基本觀三點：風三險較大三的投資三項目必三須比風三險較小三的投資三項目具三有一個三較短的三回收期三。缺點：三精確度三不夠，三調(diào)整數(shù)三量帶有三主觀性三。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an回收期三調(diào)整法如：某一倉三庫，購三置時首三期付款三為80三,00三0美元三，其后三5年內(nèi)三可以確三保每年三創(chuàng)凈收三益10三,00三0美元三。5年三后將倉三庫售出三，預期三售價為三100三,00三0美元三。持有三期中每三年收益三由一資三信評估三無可挑三剔的租三戶確保三，該租三戶在租三約上有三5年簽三約期。三5年后三的倉庫三售價，三將取決三于該租三戶是否三重新續(xù)三定租約三---三-這是三一件不三確定性三很大的三事件。三假如租三戶不續(xù)三約，那三么售價三將取決三于投資三者以同三一租金三費率尋三找到一三個同等三租戶的三能力。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an風險貼三現(xiàn)率調(diào)三整法計算：貼現(xiàn)率i無風險三貼現(xiàn)率三：僅代三表貨幣三的凈時三間價值三，如按三中長期三銀行貸三款利率三，三年三期國庫三券收益三率等200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an風險補三償貼現(xiàn)三率：代三表伴隨三風險和三投資者三對待風三險的態(tài)三度，如三承受損三失的能三力，過三去的風三險經(jīng)歷三，個人三的心理三偏好等三。投資者三的風險三態(tài)度與三評估一三致時，三此方法三有效。確定一三個恰當三的風險三補償貼三現(xiàn)率是三困難的三。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an風險系三數(shù)設：無三風險貼三現(xiàn)率為三5%，三風險補三償貼現(xiàn)三率為6三%，則三風險調(diào)三整貼現(xiàn)三率為1三1%。例：Exc三el時間越三長，風三險系數(shù)三越大。缺點：三對遠期三風險貼三現(xiàn)過重200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an等確定三性調(diào)整三法基本思三路：決策者三認為：三未來收三益的估三計值10三0%確三定的某三一特定三數(shù)的收三益（無三風險）三，即認三為這兩三件事的三效用一三致。等確定三性系數(shù)三=等價三的無風三險現(xiàn)金三流量/三預期風三險性現(xiàn)三金流量200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an等確定三性調(diào)整三法例：某三一項目三，預期三3年內(nèi)三每年可三產(chǎn)生凈三收益1三0,0三00美三元。第三3年年三末將資三產(chǎn)出售三，預期三銷售凈三收入8三0,0三00美三元。這三筆收入三能否實三現(xiàn)，將三依據(jù)于三主要經(jīng)三濟條件三是否劇三烈變動三。如果三預期的三變動沒三有實現(xiàn)三，這筆三收入將三少得多三。投資三者對待三風險的三態(tài)度可三以如表三所示：Exc三el200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an預期收三益風險三越大，三等確定三性系數(shù)三越小。風險貼三現(xiàn)率調(diào)三整法與三等確定三性調(diào)整三法的關(guān)三系200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an例：exc三eli=5三.25三%,三NPV三=85三031k=9三.98三%,N三PV=三850三15風險補三償貼現(xiàn)三率=9.三98%三-5.三25%三=4.三73%缺點：三等確定三性系數(shù)三確定較三困難；三不適合三初步投三資決策三。200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an第四節(jié)三現(xiàn)三代風險三測量技三術(shù)引言風險:三實際結(jié)三果與預三期結(jié)果三之間發(fā)三生變動三的可能三性、準確性三,它是三一種可三測量的三、偏離三最可能三結(jié)果的概率。三這是一三操作性三很強的三含義。有人認三為：此三種風險三分析方三法不適三合被應三用于房三地產(chǎn)行三業(yè)中。傳統(tǒng)風三險調(diào)整三方法：三依靠主三觀直覺三，直覺三是其基三礎?，F(xiàn)代風三險分析三方法：三需要一三種語言三，用數(shù)三據(jù)表示三風險200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an風險測三量——三概率大三小風險與三不確定三性區(qū)別三:決策情三形分為三三種：三確定性三、風險三、不確三定性確定性三：決策三只有一三種結(jié)果三；不確定三性：各三種可能三結(jié)果的三數(shù)目是三不可知三的；風險：三各種可三能結(jié)果三發(fā)生的三概率是三已知的三或可測三的200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an風險測三量——三概率大三小概率估三計：各三種潛在三結(jié)果的三概率，三表示人三們對各三種事件三是否會三發(fā)生的三信心大三小。評三估人員三的主觀三估計—三—過去三的研究三經(jīng)驗三、智慧三。不管三用何種三估計，三給每種三潛在結(jié)三果一種三概率，三就表示三我們對三此種事三件是否三會發(fā)生三的信心三大小。聯(lián)合概三率：200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an例：某購物三中心的三評估人三員，根三據(jù)從好三到壞的三各種經(jīng)三濟條件三下的百三分比租三金率，三分有競?cè)隣帉ο笕蜔o競?cè)隣帉ο笕齼煞N情三況，進三行了年三凈現(xiàn)金三流量的三估測：是否有竟爭對象？一般經(jīng)營條件下的現(xiàn)金流量好中差無有＄250，000＄200，000＄150，000＄225，000＄175，000＄125，000200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an評估人三員給出三多種事三件的主三觀概率三：經(jīng)濟環(huán)境概率好

中等

差0.20.60.2合計1.0200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an購物中三心是否三會被新三建的概三率:競爭性購物中心經(jīng)濟環(huán)境好中差∑建不建0.160.30.040.50.040.30.160.5合計0.20.60.21.0200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an3.風三險測量三的解釋三:概率分三布:連三續(xù)或離三散期望值三計算:例：Exc三el離散度三測定:三方差和三標準差三作為風三險的測三量手段三.方差:標準差三:例:Exc三el200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an正態(tài)分三布假設三:(如三圖)例:SF=三=29,三262三US$F=1三87，三500三US$F落在{三158三238三,21三676三2}之三間的概三率為6三8.2三6%現(xiàn)金流三量概率200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三anF≥1三700三00的概率Z=三=-三0.6查表三:0.三274三3則F超過1三700三00的三概率為三:1-0三.27三43=三0.7三257變異系三數(shù):變異系三數(shù)=標三準差/三預期現(xiàn)三金流量①當期三望現(xiàn)金三流量大三致相同三，標準三差能很三好的起三作用②當期三望現(xiàn)金三流量相三差較大三時,用三變異系三數(shù)來測三量風險三,變異三系數(shù)越三大,風三險越大三.200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an4.標三準偏差三與現(xiàn)金三流量的三貼現(xiàn)模三式⑴平均三值/標三準偏差三方法需計算三出預算三期每一三年的現(xiàn)三金流量三期望值三和標準三偏差單三一期間三的情況三.例:首期投三資＄2三500三0,三三年后出三售＄5三000三0,其三標準偏三差估計三7三000三,前兩三年產(chǎn)生三的現(xiàn)金三流量為三0，基三準貼現(xiàn)三率10三%.且三假設現(xiàn)三金流量三服從正三態(tài)分布三.200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an查表:即:投三資者有三99%三的把握三得三到等于三或大于三首期投三資,也三就是說三,項目三有99三%的把三握是可三行的.⑵復雜三型現(xiàn)金三流量的三風險問三題各年現(xiàn)三金流量三的相關(guān)三性完全相三關(guān):相三關(guān)系數(shù)三為1不相關(guān)三:相關(guān)三系數(shù)為三0部分相三關(guān):相三關(guān)系數(shù)三為0至三1之間三.Fi,Fj的相關(guān)三系數(shù):200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an①完全相三關(guān)的現(xiàn)三金流量例：一三個房地三產(chǎn)項目三需要5三0，0三00的三首期支三出。一三位評估三人員對三年現(xiàn)金三流量作三了均值三和標準三差的估三測：（三結(jié)果見Exc三el）年現(xiàn)金流量分布均值標準偏差115，0005，400215，0004，500340，0009，000200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an②不相三關(guān)的現(xiàn)三金流量現(xiàn)值的三期望不三會改變標準偏三差變化則上例三的結(jié)果三：200三0房管本三科用Cop三yR三igh三t?三Cui三Sh三iju三an③部分三相關(guān)的三現(xiàn)金流三量希萊爾三式:現(xiàn)金流三量接近三不相關(guān)三