房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查應(yīng)對策略及稅企間涉稅爭議焦點問題解析案例

房地產(chǎn)業(yè)稅收檢查應(yīng)對策略及稅企間涉稅爭議焦點問題解析及稅企間涉稅爭議焦點問題解析

第一講營業(yè)稅檢查及稅企爭議焦點問題解析

《稅收專項檢查工作方案》

（一）檢查應(yīng)稅營業(yè)額的合理性、完整性。

1、有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。

2、營業(yè)收入是否包括了各種價外費用，重點關(guān)注被查對象收取的各類手續(xù)費、管理費、獎勵返還收入是否并入營業(yè)收入申報納稅；收取的水電開戶費、管道設(shè)施費、城建配套費、代辦證件費等是否并入營業(yè)收入申報納稅。

3、是否存在低價銷售的行為、有無價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的情況，關(guān)聯(lián)企業(yè)之間銷售價格是否合理。

4、動遷、拆遷補償?shù)仁鄯啃袨槭欠癜匆?guī)定足額申報納稅。

5、各種換購房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)抵債、無償贈與房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產(chǎn)、拆遷補償（安置）等行為是否按規(guī)定足額納稅。

6、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。

7、以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或不動產(chǎn)所有權(quán)，未與投資方共同承擔(dān)風(fēng)險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅。

8、房地產(chǎn)企業(yè)大額往來、長期掛賬的款項是否存在漏計銷售問題。

9、納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)照章申報納稅。

10、各種房產(chǎn)出租收入（如開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位等出租）是否按規(guī)定申報納稅；特別是“售房回租”業(yè)務(wù)，有無以房租費沖抵售房收入后再申報納稅。

（二）檢查應(yīng)稅營業(yè)額的及時性。

1、銷售房產(chǎn)預(yù)收款（預(yù)收定金）是否及時申報納稅。

2、按分期收款合同約定的時間應(yīng)收取而未收到的銷售款是否及時申報納稅。（三）其他營業(yè)稅涉稅問題。

1－1、房地產(chǎn)企業(yè)處置使用過的固定資產(chǎn)和廢舊物資應(yīng)當(dāng)交什么稅？怎樣繳納？（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份的選擇

《增值稅暫行條例實施細(xì)則》：非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)可選擇按小規(guī)模納稅人納稅。房地產(chǎn)企業(yè)增值稅涉稅事項納稅人身份應(yīng)選擇小規(guī)模納稅人。（二）小規(guī)模納稅人的征收率與應(yīng)納稅額的計算

1、征收率：小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3％。4、房地產(chǎn)企業(yè)銷售使用過的設(shè)備或物品怎樣納稅

財稅[2009]9號：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個人外）銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2％征收率征收增值稅。

“已使用過的固定資產(chǎn)”：是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3％的征收率征收增值稅。

例1-1、某房地產(chǎn)公司2006年3月購入2臺運貨車，每臺車單價200000元，增值稅稅率17％，貨車折舊年限為5年。為了提高運輸能力，更新車輛，2009年4月公司將這兩臺汽車出售，每臺售價60000元，應(yīng)如何繳納增值稅。例1－2、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)已經(jīng)竣工，在清理施工現(xiàn)場時，將建筑廢舊物資變賣，收入110000元，繳納了營業(yè)稅5500元。這樣納稅對么？

1－2自建房產(chǎn)自用是否繳納營業(yè)稅？誤交營業(yè)稅如何處理？

例1－5、山東省某市一個房地產(chǎn)企業(yè)，由于業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，2008年二月將一棟新建好的寫字樓自用，寫字樓成本價1900萬元。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)做視同銷售處理，繳納營業(yè)稅。經(jīng)評估機構(gòu)評估，公允價格為2800萬元，繳納營業(yè)稅及附加154萬元，企業(yè)所得稅匯算清繳時，還要征收企業(yè)所得稅。請問，對么？

新《細(xì)則》第五條納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：

（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

1－3、甲方提供材料與甲方提供設(shè)備怎樣納稅？裝飾勞務(wù)清包工稅收政策有何變化？甲方提供材料可否計入開發(fā)成本？（一）原《細(xì)則》第18條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對方如何結(jié)算,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價值作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)。注意：營業(yè)稅的計稅基數(shù)是營業(yè)收入，而不是施工成本。

例1－6、甲房地產(chǎn)公司將一項開發(fā)工程出包給乙建筑施工公司，合同采取甲供鋼材的承包方式，乙方現(xiàn)場領(lǐng)用。根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄎ?guī)定，各項取費標(biāo)準(zhǔn)如下：材料價差3％，臨時設(shè)施費2％，法定稅金4％，法定利潤3.5％，管理費2.5％，計15％。該工程決算：直接費1000萬元（其中鋼材預(yù)算價格200萬元），各項取費150萬元，包工包料結(jié)算價格為1150萬元。由于甲方供鋼材，實際結(jié)算價款為950萬元。乙公司開具發(fā)票950萬元，請計算乙公司應(yīng)交營業(yè)稅稅額；甲公司鋼材采購成本220萬元，怎樣計入“開發(fā)成本”？

建筑安裝工程計稅營業(yè)額計算示意圖工程施工：1.人工費2.材料費3.機械使用費4.施工間接費

工程結(jié)算（售價）

1.直接費＝工程量×預(yù)算定額（人工費、材料費、機械使用費）工程結(jié)算價款2.各項取費：按直接費一定比例計取材料價差、臨時設(shè)施費、長途搬遷費法定稅金、法定利潤、社保統(tǒng)籌、管理費用

計稅營業(yè)額包工包料甲供材料包工包料包設(shè)備計稅營業(yè)額＝按包工包料方式計算的工程結(jié)算價款工程價款結(jié)算辦法施工企業(yè)會計制度

（二）財稅[2003]16號：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價值，具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉。計稅營業(yè)額＝工程結(jié)算價款－設(shè)備價款

（三）新《細(xì)則》第16條：除提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。

例1－7、A企業(yè)新建一棟寫字樓，樓內(nèi)配電梯、中央空調(diào)等設(shè)備。設(shè)計概算為3000萬元，其中設(shè)備價款400萬元。請問，在工程出包時，應(yīng)當(dāng)怎樣簽訂合同對A企業(yè)有利？

（四）裝飾勞務(wù)的清包工以清包工形式提供的裝飾勞務(wù)：是指工程所需的主要原材料和設(shè)備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務(wù)。財稅[2006]114號規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入(不含客戶自行采購的材料價款和設(shè)備價款)確認(rèn)計稅營業(yè)額。非裝飾性建筑勞務(wù)——含甲供材料裝飾性建筑勞務(wù)——

不含甲供材料第16條建筑勞務(wù)

例3－8、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)別墅100套，準(zhǔn)備精裝修后出售，根據(jù)設(shè)計圖紙計算，裝修直接成本需要1980萬元。其中材料費占60％，采取何種出包方式，可以減少對裝修工程的營業(yè)稅支出？包工包料乙方計提營業(yè)稅額＝1980×3％＝59.4萬元清包工乙方計提營業(yè)稅＝1980×40%×3％＝23.76萬元節(jié)稅＝59.4－23.76＝35.64萬元討論：怎樣減少裝飾材料的浪費？

1－4、轉(zhuǎn)讓在建項目怎樣繳納營業(yè)稅？購入在建項目后再投資建設(shè)，建成后銷售怎樣納稅？例1－82007年，甲房地產(chǎn)公司通過拍賣取得乙商業(yè)公司一幢商用樓，拍賣價格14800萬元，經(jīng)過投資建設(shè)，于2009年建成，銷售價格32600萬元，甲公司應(yīng)當(dāng)怎樣繳納營業(yè)稅？

《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）：單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價后的余額為營業(yè)額。

財稅[2003]16號第二條：單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅：

1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目征收營業(yè)稅。

2、轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在建項目是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目

1－5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓有何納稅技巧？（一）不能不開發(fā)。國稅發(fā)[2007]132號第38條：對取得土地使用權(quán)后（不論是生地或是熟地），未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。如果不開發(fā)就轉(zhuǎn)讓在計算土地增值稅時不得加計扣除30%。（二）不得過量開發(fā)。財稅[2003]16號：轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。在計算營業(yè)稅計稅營業(yè)額時不得差額計算。1－6、蝦房地產(chǎn)世開發(fā)企利業(yè)取得柿的“生詢地”，歇對土地揪進行一乓級開發(fā)鑰怎樣納宿稅？總局《關(guān)于政府局收回土地投使用權(quán)及李納稅人代斯墊拆遷補泉償費有關(guān)匠營業(yè)稅問末題的通知》（國稅仆函[200準(zhǔn)9]52初0號）：劇納稅人巨受托進主行建筑泡物拆除挺、平整職土地并鬼代委托升方向原輔土地使叮用權(quán)人央支付拆摔遷補償想費的過打程中，稻其提供糟建筑物貌拆除、冊平整土痕地勞務(wù)肆取得的蜻收入應(yīng)狀按照“融建筑業(yè)糧”稅目段繳納營寨業(yè)稅；厘其代委鏟托方向樂原土地援使用權(quán)偽人支付狡拆遷補蔽償費的茫行為屬丹于“服衰務(wù)業(yè)—代理業(yè)椅”行為扣，應(yīng)以瘋提供代鼓理勞務(wù)回取得的趙全部收室入減去浮其代委挨托方支口付的拆糊遷補償訪費后的耳余額為咐營業(yè)額嚴(yán)計算繳乒納營業(yè)惕稅。計稅營揪業(yè)額＝甲全部收扶入－代每委托方壟支付的差拆遷補貝償費例1－9、甲房地鑰產(chǎn)公司嫌從市國嗽土管理架局取得尋一塊土到地使用耳權(quán)，土燥地現(xiàn)狀刑為毛地沉，合同想約定由己甲公式勸負(fù)責(zé)一表級開發(fā)華，開發(fā)抵費用抵儉頂土地宇出讓金告，開發(fā)帶總金額700萬元，其閘中建筑物嫌拆除、平鵲整土地等蛛勞務(wù)費300萬元，受紡?fù)邢蛟脸厥褂脵?quán)脅人支付拆臟遷補償費400萬元。笛由于，奏甲公司翅采用異身地購房勢安置的餓方式，盯實際發(fā)嶄生購房莖安置費徐用370萬元，狼請計算組甲公司食應(yīng)繳納新的營業(yè)鹽稅。1－7、怎樣征判定營第業(yè)稅合熟法有效闖憑證？（1）支付給已境內(nèi)單位妻或者個人往的款項，歷且該單位盈或者個人踢發(fā)生的行避為屬于營朋業(yè)稅或者揭增值稅征智收范圍的捎，以該單兇位或者個憤人開具的歪發(fā)票為合般法有效憑棍證；（2）支付療的行政雀事業(yè)性迎收費或由者政府欲性基金計，以開釋具的財讓政票據(jù)枝為合法桶有效憑鏈證；（3）支付給隆境外單位徒或者個人獎的款項，義以該單位棄或者個人量的簽收單急據(jù)為合法炎有效憑證竭，稅務(wù)機罰關(guān)對簽收糠單據(jù)有疑頂義的，可愧以要求其辟提供境外技公證機構(gòu)掘的確認(rèn)證院明；（4）國家腫稅務(wù)總蜘局規(guī)定敞的其他經(jīng)合法有搭效憑證安?！秶叶悇?wù)季總局關(guān)于賞企業(yè)銷售帆未取得發(fā)猾票的抵債聲不動產(chǎn)和拿土地使用角權(quán)征收營蠢業(yè)稅問題炎的批復(fù)》（國稅函[20娃05]譜77號）：合法有嗎效憑證貌，包括仁法院判求決書、志裁定書扔、調(diào)解咽書，以潮及可由慈人民法滴院執(zhí)行尺的仲裁馳裁決書感、公證給債權(quán)文非書。1－9、新《營業(yè)稅暫曬行條例》對價外途收費規(guī)策定有哪層些變化關(guān)？價外辣收費怎鋪樣判斷士是否應(yīng)織交納營讀業(yè)稅？《條例》第五條，宵營業(yè)額為豬納稅人收縱取的全部燈價款和價岸外費用。價外費用持，包括收趣取的手續(xù)費、補貼、基金、集鴨資費、返還聞利潤、繳獎勵費洲、違約或金、滯值納金、奇延期付撒款利息短、賠償拆金、代收款農(nóng)項、代嗽墊款項、罰息及其他翻各種性興質(zhì)的價外收謝費，但不縮慧包括同時側(cè)符合以下董條件代為沃收取的政瓦府性基金堂或者行政握事業(yè)性收郵費：（1）由國務(wù)捏院或者財筆政部批準(zhǔn)熱設(shè)立的政淹府性基金余，由國務(wù)疫院或者省村級人民政每府及其財靈政、價格罩主管部門涌批準(zhǔn)設(shè)立論的行政事伏業(yè)性收費熔；（2）收取時節(jié)開具省級是以上財政姥部門印制珠的財政票門據(jù)；（3）所收掀款項全孤額上繳箱財政。凡價外費池用，無論壇會計制度膨規(guī)定如何明核算，均拔應(yīng)并入營司業(yè)額計算混應(yīng)納稅額俯。4、下列收懶費是否屬特于價外收度費：天然氣敬集資費廳、暖氣悔集資費駕、有線訊電視初信裝費、籍網(wǎng)絡(luò)寬羅帶初裝童費、電剃話電纜營初裝費車、水電卡增容費華、熱計膨量表費畝、辦證臣費（房湖屋交易頃手續(xù)費只、產(chǎn)權(quán)辨登記費堵、他項被權(quán)利登是記費、雷權(quán)證工附本費）態(tài)、契稅金、商品甜房購銷漸合同印羨花稅、簽房屋所月有權(quán)證叉印花稅乓、土地馬使用權(quán)財證印花滴稅、住善房維修陳專項基擦金等。（1）代收的好政府性基鈴金、行政請事業(yè)收費但免稅如：辦證無費（房屋可交易手續(xù)勤費、產(chǎn)權(quán)額登記費、桑他項權(quán)利趟登記費、君權(quán)證工本墨費）、契鋒稅、住房專項訂維修基金龍、商品房胖購銷合爸同印花真稅、房羅屋所有猾權(quán)證印普花稅、閥土地使宵用權(quán)證釣印花稅尿。（2）只有睛取得財鑼政票據(jù)壞才不納認(rèn)稅。如：天然遮氣集資費表、暖氣集朗資費、有滾線電視初陣裝費、網(wǎng)棵絡(luò)寬帶初怨裝費等有痛些地區(qū)不避再屬于行太政事業(yè)收摘費，而屬霞于經(jīng)營性按收費，不獵能取得財檔政票據(jù)，溉不免稅。（3）區(qū)分應(yīng)自計入成本姨核算還是社作為往來言核算根據(jù)國家扶計委、財損政部《關(guān)于全面蠶整頓住房伍建設(shè)收費喜取消部份聽收費項目地的通知》（計價棒格[20逮01]隆585號）：取麻消與城市販基礎(chǔ)設(shè)施遼配套而收帳取的水、焰電、氣、烈熱、道路制以及其他此各種名目瘦的專項配擺套費。主要包治括開發(fā)塘項目內(nèi)告道路、草供水、橡供電、飲供氣、術(shù)排污、膀排洪、搶通訊、羞照明等探社區(qū)管懂網(wǎng)工程濾費和環(huán)悄境衛(wèi)生守、園林惰綠化等淚園林環(huán)統(tǒng)境工程稍費。1－10、支付滾境外公蜓司來華還提供咨蕩詢、設(shè)彩計、施第工等勞獲務(wù)費，村如何按闖規(guī)定代立扣營業(yè)塊稅和企雹業(yè)所得丹稅？新《細(xì)則》規(guī)定，椒在中華鋼人民共隙和國境惡內(nèi)（以累下簡稱廢境內(nèi)）陸提供條盜例規(guī)定勢的勞務(wù)類、轉(zhuǎn)讓顏無形資豪產(chǎn)或者粥銷售不汗動產(chǎn)，襲是指：（1）提供或衛(wèi)者接受條扯例規(guī)定勞斗務(wù)的單位份或者個人銹在境內(nèi)；（2）所轉(zhuǎn)讓剪的無形資筒產(chǎn)（不含裁土地使用機權(quán)）的接籠受單位或扒者個人在變境內(nèi)。（3）所轉(zhuǎn)讓乳或者出租差土地使用躲權(quán)的土地艘在境內(nèi)；（4）所銷亡售或者氣出租的招不動產(chǎn)推在境內(nèi)控。（三）湊境內(nèi)企河業(yè)在境金外提供卻建筑勞刺務(wù)征稅此的規(guī)定財稅[20佛09]猶111號：1、對中華糕人民共和返國境內(nèi)（絕以下簡稱梁境內(nèi)）單雹位或者個線人在中華逮人民共和迎國境外（功以下簡稱筐境外）提拋供建筑業(yè)咸、文化體杠育業(yè)（除盜播映）勞框務(wù)暫免征無收營業(yè)稅高。2、境外單估位或者個為人在境外鈔向境內(nèi)單盼位或者個君人提供的濱完全發(fā)生朱在境外的《營業(yè)稅暫掠行條例》規(guī)定的勞榜務(wù)，不屬填于條例第昆一條所稱鞋在境內(nèi)提喚供條例規(guī)魚定的勞務(wù)毒，不征收緊營業(yè)稅。根據(jù)上述觸原則，對計境外單位移或者個人姜在境外向慕境內(nèi)單位草或者個人凳提供的文梯化體育業(yè)橋（除播映疊），娛樂怠業(yè)，服務(wù)都業(yè)中的旅投店業(yè)、飲系食業(yè)、倉晌儲業(yè)，以少及其他服紅務(wù)業(yè)中的文沐浴、理謙發(fā)、洗染繩、裱畫、忙謄寫、鐫詢刻、復(fù)印倡、打包勞株務(wù)，不征益收營業(yè)稅沃。例1－10、2009年3月15日，某房朽地產(chǎn)公司其委托A國的設(shè)計蜓院進行開完發(fā)小區(qū)的湖設(shè)計，按更合同規(guī)定斑支付設(shè)計亭費100萬美元。A國設(shè)計院裝在我國境痛內(nèi)沒有代佛理機構(gòu)，尚該公司應(yīng)界當(dāng)代扣營利業(yè)稅和外旗國公司的劣企業(yè)所得晌稅。已知便當(dāng)天美元勻與人民幣尼的匯率中頌間價為6.83氏73。應(yīng)當(dāng)代柏扣營業(yè)桂稅＝6.83謝73×1丸0000拉00×5％＝341,瞎865元代扣預(yù)提幼所得稅＝6.83蝦73×1菌0000它00×1銳0％＝683揮,73均0元1－11、什么是著合作建房罷？合作建殺房怎樣繳磨納營業(yè)稅己？合作建房肚，是指由挖一方（以下下簡稱甲結(jié)方）提供煎土地使用辱權(quán)，另一腰方（以下音簡稱乙方釣）提供資積金，合作送建房。合激作建房的予方式一般拆有兩種：第一種、從純粹的“腸以物易物周”，即雙地方以各自右擁有的土濱地使用權(quán)驅(qū)和房屋所狠有權(quán)相互王交換。具響體的交換釀方式也有翻以下兩種鍬：1.土地使治用權(quán)和富房屋所趕有權(quán)相脖互交換私，雙方炭都取得慣了擁有邪部分房采屋的所請有權(quán)。2.以出租靠土地使也用權(quán)為賴代價換伐取房屋姨所有權(quán)舟。例如立，甲方涌將土地捆使用權(quán)脅出租給討乙方若槍干年，莖乙方投程資在該偵土地上滅建造建齡筑物并艱使用，驗租賃期版滿后，哨乙方將晌土地使面用權(quán)連武同所建煎的建筑淹物歸還范甲方第二種擠方式是域甲方以金土地使?jié)庥脵?quán)、強乙方以于貨幣資掩金合股狀，成立夸合營企瘡業(yè)，合焰作建房燃。1.房屋建成淚后，如果割雙方采取偷風(fēng)險共擔(dān)載、利潤共鄰享的分配佳方式按照無營業(yè)稅“遞以無形資供產(chǎn)投資入殖股，參與求接受投資精方的利潤還分配、共饑同承擔(dān)投碧資風(fēng)險的寨行為，不陡征營業(yè)稅史”的規(guī)定斧。2.房屋建持成后，宗甲方如祥果采取經(jīng)按銷售雄收入的氏一定比右例提成查的方式如參與分落配，或畏提取固渾定利潤華，則不凝屬營業(yè)志稅所稱匠的投資速入股不而征營業(yè)舍稅的行夸為，而代屬于甲卡方將土及地使用隱權(quán)轉(zhuǎn)讓摔給合營街企業(yè)的今行為。3.如果房預(yù)屋建成快后雙方稿按一定累比例分撞配房屋保，則此斥種經(jīng)營潔行為，扭也未構(gòu)犯成營業(yè)斷稅所稱纖的以無爭形資產(chǎn)瘡?fù)顿Y入旨股，共戴同承擔(dān)功風(fēng)險的再不征營煌業(yè)稅的愉行為。1－12以“拆社一還一胞”方式浴進行動肢遷補償移，怎樣鐮計算營云業(yè)稅？國稅函刃發(fā)[199腸5]54籮9號：“犬對償還施面積與駛拆遷建茫筑面積鄉(xiāng)豐相等的拴部分由涼當(dāng)?shù)囟愃羷?wù)機關(guān)升按同類留住宅房絡(luò)屋的成左本價核潔定計征瞧營業(yè)稅縮慧”。1．按拆遷蝕合同價預(yù)維提拆遷補燦償費借：開庫發(fā)成本—土地征啊用及拆截遷補償損費貸：應(yīng)評付賬款—暫估拆敞遷補償單費2.出售新傲房給動濱遷戶借：應(yīng)付況賬款－暫儲估拆遷補鄙償費現(xiàn)金等科挎目貸：主營岡業(yè)務(wù)收入第二講槍土鉤地增值稅糧檢查及稅增企爭議焦齡點問題解錄析《稅收專覽項檢查景工作方孟案》1、是否按植規(guī)定申報蛛預(yù)繳土地地增值稅，而其會計處縫理是否正網(wǎng)確。2、是否不社按規(guī)定承進行成悶本分?jǐn)偰Γ鲋殿~的戲計算是否減正確。3、對普通單標(biāo)準(zhǔn)住宅銷的界定是呆否符合要泉求，是否摧將高檔住抱宅與普通犁標(biāo)準(zhǔn)住宅甲混淆在一載起預(yù)交或蚊清算土地唯增值稅。4、是否以證工程未結(jié)證算、未決擇算或商品臨房未銷售普完畢等理筑由不進行加土地增值鴿稅的清算睛。5、是否奸不按規(guī)清定確定顧土地增球值稅的縮慧清算單霧位。6、是否按懇規(guī)定對開層發(fā)成本中懼的利息支慚出進行分難離，超過騙貸款期限卻的利息和抬罰息是否疊稅前剔除勤。7、土地葛增值稅旦清算后催再有償眼轉(zhuǎn)讓房專地產(chǎn)是有否按規(guī)狀定納稅續(xù)。2－1、土地增桐值稅的征絨收范圍如晃何界定？土地增值將稅：是對抓轉(zhuǎn)讓國有訊土地使用召權(quán)、地上士建筑物及招其附著物鏡并取得收蘭入的單位笛和個人，百就其轉(zhuǎn)讓陜房地產(chǎn)所害取得的增宅值額征收拌的一種稅年。（一）修納稅人茅：（二）征洞稅范圍：店有償轉(zhuǎn)讓伙國有土地套使用權(quán)、奏地上建筑扮物及其附旦著物產(chǎn)權(quán)贏所取得的增值額。１、“國有土米地”是指法獅律規(guī)定睡屬于國濱家所有束的土地抱；2、地上建酒筑物及附大著物連同讀土地一并妄轉(zhuǎn)讓。（三）征維稅范圍的霜界定：1．土地增值神稅是對轉(zhuǎn)輪讓國有土桶地使用權(quán)控、地上建絨筑物和附失著物的行籃為征稅。傻只對轉(zhuǎn)飛讓國有土作地使用權(quán)豎征稅，轉(zhuǎn)蛾讓集體所搖有土地是麻違法行為證；2．土地增值鬼稅只對國之有土地使善用權(quán)及其種地上的建倘筑物和附恒著物的轉(zhuǎn)狠讓行為征陰稅。不包括出受讓；不包掛括未轉(zhuǎn)讓芝（出租、觸自用）誓；3．土地增值唱稅只對轉(zhuǎn)麗讓房地產(chǎn)饑并取得收膚入的行為妙征稅。雖叔轉(zhuǎn)讓未取澡得收入不吹征稅。2－2、如何揮確認(rèn)土孝地增值胖稅的收勵入總額至？收入總知額包括那轉(zhuǎn)讓房脈地產(chǎn)的金全部價呢款及有求關(guān)經(jīng)濟名利益的宗流入。房地產(chǎn)們開發(fā)企講業(yè)將開被發(fā)產(chǎn)品霸用于職秘工福利碑、職工保獎勵、熔對外投游資、分吸配給股才東或投熟資人、綠債務(wù)重痰組、非喝貨幣性紅交易等膛，發(fā)生距所有權(quán)乎轉(zhuǎn)移時童應(yīng)視同西銷售房蒸地產(chǎn),繳納土地不增值稅。國家稅務(wù)穿總局《關(guān)于土地母增值稅清鍛算有關(guān)問宿題的通知》國稅函[20礎(chǔ)10]才220號：（1）已全額穩(wěn)開具商柱品房銷奔售發(fā)票腦的，按坦照發(fā)票送所載金顆額確認(rèn)憐收入；華（2）未開具氣發(fā)票或未禍全額開具慌發(fā)票的，鄭以銷售合川同所載的勵售房金額茶及其他收戀益確認(rèn)收原入；（3）合同所論載房產(chǎn)面緒積與實際弓測量面積搜不一致，洋應(yīng)在計算掉土地增值佩稅時予以泄調(diào)整。2－3、計算條增值額松時允許哀扣除的專開發(fā)成趙本包含眼哪些內(nèi)諒容？怎肯樣計算始允許扣結(jié)除的房察地產(chǎn)開蹈發(fā)費用脖？計算土診地增值離稅的增邁值額時開允許扣糞除的項心目：（1）取得土地命使用權(quán)所遙支付的金牛額；（2）房地產(chǎn)開續(xù)發(fā)成本；（3）房地產(chǎn)鎖開發(fā)費音用；（4）財政部規(guī)仔定的其他陶扣除項目再；（5）與轉(zhuǎn)讓房塔地產(chǎn)有關(guān)趙的稅金；（6）舊房及副建筑物影的評估議價格。“開發(fā)成度本”分喝為土地使洪用權(quán)所辛支付的捎金額、涼房地產(chǎn)畏開發(fā)成負(fù)本（一）取笑得土地使餐用權(quán)所支閘付的金額蠶：是指納捷稅人為取威得土地使險用權(quán)所支劑付的地價忘款和按國飽家統(tǒng)一規(guī)暫定交納的賺有關(guān)費用宵。包括地托價款、契稅、繳納紫有關(guān)登崇記、過緣瑞戶手續(xù)激費等。1.同一宗土擾地有多個保開發(fā)項目晨，是否予鞭以分?jǐn)?，麥分?jǐn)傓k法禍?zhǔn)欠窈侠砹?、合?guī)，傳具體金額保的計算是贏否正確。2.是否存仰在將房省地產(chǎn)開撐發(fā)費用丑計入取極得土地脆使用權(quán)抄支付金誦額以及隸土地征嗓用及拆態(tài)遷補償宏費的情害形。3.房地產(chǎn)紀(jì)開發(fā)企意業(yè)逾期清開發(fā)繳暢納的土地閑置墊費不得扣胡除。（二）石房地產(chǎn)虎開發(fā)成節(jié)本1.土地征堆用及拆際遷補償碑費：包氣括土地泄征用費祥、耕地雹占用稅璃、勞動文力安置費銷及有關(guān)面地上、裹地下附死著物拆懷遷補償鞠的凈支爆出、安行置動遷員用房支民出等。（1）企業(yè)用鍛本項目建心造的房地澡產(chǎn)安置回塔遷戶的，通安置用房翻視同銷售掠處理，同成時確認(rèn)為購房地產(chǎn)開賠發(fā)項目的張拆遷補償顆費。房地掛產(chǎn)開發(fā)企泥業(yè)支付給景回遷戶的克補差價款匯，計入拆肌遷補償費護；回遷戶儀支付給房農(nóng)地產(chǎn)開發(fā)左企業(yè)的補棄差價款，馬應(yīng)抵減本速項目拆遷淺補償費。（2）企業(yè)會采取異娃地安置律，異地豬安置的杏房屋屬差于自行使開發(fā)建爭造的，緩房屋價列值按視秘同銷售禮處理，倒并計入艙本項目猴的拆遷蝴補償費腸。（3）異地割安置的照房屋屬蹈于購入渴的，以默實際支壞付的購繞房支出額計入拆賽遷補償房誠費。（4）貨幣裳安置拆采遷的，腔房地產(chǎn)古開發(fā)企摩業(yè)憑合療法有效澡憑據(jù)計顫入拆遷誕補償費松。《清算管理罩規(guī)程》：審查廚支付給百個人的全拆遷補賴償款、撓拆遷（些回遷）飛合同和導(dǎo)簽收花聾名冊或模簽收憑逃證是否賀一一對朽應(yīng)。2.前期工程舉費：包括求規(guī)劃、設(shè)駱計、項目悶可行性研柿究和水文笨、地質(zhì)、殊勘察、測炎繪、“三鞠通一平”苦等支出。3.基礎(chǔ)設(shè)施費：火指開發(fā)項秘目在開發(fā)值過程中所妻發(fā)生的各課項基礎(chǔ)設(shè)霉施支出，來主要包括衣開發(fā)項目而內(nèi)道路、繭供水、供遷電、供氣示、排污、匯排洪、通愧訊、照明執(zhí)等社區(qū)管扎網(wǎng)工程費盛和環(huán)境衛(wèi)具生、園林秧綠化等園么林環(huán)境工蜓程費。審查時應(yīng)扁當(dāng)重點關(guān)你注：（1）前期采工程費憂、基礎(chǔ)寬設(shè)施費根是否真墓實發(fā)生遇，是否烘存在虛脾列情形配。（2）是否將顏房地產(chǎn)開蛋發(fā)費用記即入前期工咬程費、基婦礎(chǔ)設(shè)施費織。（3）多個（或光分期）項彩目共同發(fā)晌生的前期宇工程費、錦基礎(chǔ)設(shè)施貞費，是否剛按項目合叛理分?jǐn)偂?.建筑安裝工偵程費：糕指開發(fā)喊項目開佩發(fā)過程孝中發(fā)生謠的各項娘建筑安糟裝費用愿。主要辦包括開少發(fā)項目季建筑工錯程費和進開發(fā)項劈燕目安裝補工程費脈等。（1）發(fā)生黃的費用遮是否與廳工程結(jié)澇算報告立（書）鍵、工程多決算報浪告（書繪）、審計報告瓜、工程施工警合同記載鐵的內(nèi)容相三符。（2）房地充產(chǎn)開發(fā)狗企業(yè)自膏購建筑筑材料時茶，自購戶建材費擦用是否務(wù)重復(fù)計倦算扣除縣項目。（3）參照測當(dāng)?shù)禺?dāng)冶期同類擋開發(fā)項定目單位話平均建烘安成本村或當(dāng)?shù)乩浣ㄔO(shè)部判門公布蚊的單位印定額成峰本，驗日證建筑某安裝工濕程費支鍛出是否蛇存在異狹常。銷碧售已裝肚修的房炕屋，其裝修費用可以計入醉房地產(chǎn)開疑發(fā)成本。壁（4）建筑安改裝發(fā)票是卻否在項目是所在地稅艙務(wù)機關(guān)開逮具（例，鉛鋁合金門燦窗）。5.公共配套設(shè)浴施費：志指在開發(fā)區(qū)橋內(nèi)建造的墊會所、物柿業(yè)管理場妖所、電站代、熱力站夏、水廠、牌文體場館退、幼兒園寺等配套設(shè)不施。獨立的冬、非營鑰利性的檔，且產(chǎn)韻權(quán)屬于繳全體業(yè)異主的，錄或無償禽贈與地仙方政府洞、政府顛公用事彎業(yè)單位仍的公共啟配套設(shè)誘施支出燦。（1）公共唐配套設(shè)謎施的界于定是否袋準(zhǔn)確，跟公共配臭套設(shè)施憂費是否哥真實發(fā)泉生，有日無預(yù)提的公共配調(diào)套設(shè)施費箏情況。（2）是否將羞房地產(chǎn)開怠發(fā)費用計完入公共配壁套設(shè)施費培。（3）多個壟（或分衫期）項不目共同墨發(fā)生的肅公共配見套設(shè)施乏費，是以否按項敗目合理說分?jǐn)偂?.開發(fā)間接淋費：指企頑業(yè)為直接號組織和管完理開發(fā)項兩目所發(fā)生宣的，且不絲式能將其直厭接歸屬于搜特定成本絮對象的成巴本費用性召支出。主貼要包括管祖理人員工販資、職工餅福利費、桿折舊費、籍修理費、片辦公費、豆水電費、拍勞動保護咳費、工程演管理費、淡周轉(zhuǎn)房攤先銷以及項目營銷伶設(shè)施建造拿費等?！獙儆趶椂阈暂^大幕的費用驗項目。審核開共發(fā)間接健費用時潔應(yīng)當(dāng)重駕點關(guān)注塊：①是否存極在將企業(yè)嘗行政管理逐部門（總庭部）為組頓織和管理政生產(chǎn)經(jīng)營盡活動而發(fā)紡生的管理嬸費用記入需開發(fā)間接捧費用的情壘形。②開發(fā)間接袍費用是否港真實發(fā)生漲，有無預(yù)器提開發(fā)間鼠接費用的法情況，取幫得的憑證犬是否合法靠有效。（三）瀉房地產(chǎn)惠開發(fā)費房誠用：房軌地產(chǎn)開按發(fā)費用封是指與臉房地產(chǎn)總開發(fā)項碎目有關(guān)旋的銷售豪費用、陜管理費沸用、財局務(wù)費用伸。房地往產(chǎn)開發(fā)傘費用按鮮照“取得土地增使用權(quán)所和支付的金貿(mào)額”和“川房地產(chǎn)開嶼發(fā)成本”之和的10％以內(nèi)計御算扣除。澡具體比例為由各省、娛自治區(qū)、售直轄市人剩民政府規(guī)胃定?！栏健凹ぶ圃斐烧斜痉ā卞X，可稱巷“按照穗建造成消本的10％扣除告”（四）倉財政部菊規(guī)定的店其他扣約除項目不：是指拿從事房洋地產(chǎn)開灶發(fā)的納城稅人可黎按照“取得土烤地使用馳權(quán)所支怖付的金宮額”和學(xué)“房地扎產(chǎn)開發(fā)籮成本之”之和加計20％的扣五除；可精稱按照給建造成愿本的20％加計?？鄢ㄎ澹┤菖c轉(zhuǎn)讓漏房地產(chǎn)代有關(guān)的刪稅金：綁是指在贊轉(zhuǎn)讓房互地產(chǎn)時級繳納的捷營業(yè)稅素、城市燦維護建數(shù)設(shè)稅、課教育費穿附加和鴉印花稅僚。（六）輸舊房及冒建筑物已的評估效價格,是指在艘轉(zhuǎn)讓已西使用的泛房屋及昌建筑物扛時,由政府崖批準(zhǔn)設(shè)當(dāng)立的房催地產(chǎn)評截估機構(gòu)腿評定的命重置成氧本價乘竹以成新幫度折扣膛率后的磨價格。北評估價絮格須經(jīng)鹽當(dāng)?shù)囟惛C務(wù)機關(guān)句確認(rèn)。財稅[20悔06]棗21號第二悟條第一表款規(guī)定嶄“納稅自人轉(zhuǎn)讓慣舊房及耳建筑物乳，凡不伍能取得假評估價洗格，但因能提供也購房發(fā)渡票的，悼經(jīng)當(dāng)?shù)赝醵悇?wù)部填門確認(rèn)劈燕，取得勾土地使筍用權(quán)所竄支付的嗓金額、晉新建房乏及配套棉設(shè)施的拜成本、咱費用，摔可按發(fā)告票所載痕金額并江從購買厚年度起辦至轉(zhuǎn)讓館年度止敘，每年仰加計5％計算”悄。計算扣罷除項目洲時“每挎年”按卷購房發(fā)提票所載志日期起扯至售房莊發(fā)票開傳具之日影止，每選滿12個月計盾一年；狀超過6個月、未滿12個月的，儉可以視同傷為一年。物（意味著捏不足6個月的駛不計算直扣除額糊）2－4、扣除項目有哪霧些具體要柳求？開發(fā)晃費用中利磚息怎樣計夸算扣除？（一）對茫原始憑證格的要求：根據(jù)《土地增值準(zhǔn)稅暫行條批例》第六條坦及其實縫施細(xì)則抵第七條錘的規(guī)定跪執(zhí)行。旱除另有蹲規(guī)定外銅，扣除蹄取得土禿地使用逮權(quán)所支弄付的金糕額、房下地產(chǎn)開捆發(fā)成本缸、開發(fā)確費用及帳與轉(zhuǎn)讓架房地產(chǎn)洲有關(guān)稅疼金，須舞提供合躬法有效辣憑證；剃不能提苗供合法烘有效憑鳳證的，驕不予扣盡除?！肚逅愎芾磴^規(guī)程》：在土貸地增值巨稅清算潛中，扣池除項目示金額中奴所歸集揭的各項欄成本和注費用，社必須是補實際發(fā)餡生的，塞應(yīng)當(dāng)取面得但未惕取得合析法憑據(jù)春的不得鍛扣除。（1）拆遷補嘩償費的規(guī)肌定：《清算管程理規(guī)程》第22條：拆鴿遷補償榨費是否誓實際發(fā)增生，尤孟其是支及付給個赴人的拆濤遷補償喬款、拆鍬遷合同著和簽收墓花名冊券或簽收會憑證是堂否一一挖對應(yīng)。（2）扣留昨質(zhì)量保吧證金的蜻規(guī)定：篩房地產(chǎn)揮開發(fā)企抄業(yè)在工殊程竣工佩驗收后螺，根據(jù)桂合同約漠定，扣指留建筑劍安裝施搜工企業(yè)拿一定比冰例的工旁程款，洪作為開銀發(fā)項目攔的質(zhì)量恐保證金規(guī)，在計出算土地壞增值稅欄時，建屯筑安裝長施工企溜業(yè)就質(zhì)竭量保證撈金對房爐地產(chǎn)開繪發(fā)企業(yè)等開具發(fā)腫票的，繡按發(fā)票蒸所載金婚額予以察扣除；守未開具握發(fā)票的逆，扣留趟的質(zhì)保順金不得迎計算扣拌除。解決辦瞧法：在怪合同中倦約定。（二）對單位面積哲建安造價仍的規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)開發(fā)企失業(yè)辦理姐土地增儲值稅清嬸算所附膝送的“畏前期工旅程費、交建筑安該裝工程護費、基閱礎(chǔ)設(shè)施拳費、開捎發(fā)間接兵費用”宮的憑證士或資料就不符合賽清算要炸求或不觀實的，報地方稅激務(wù)機關(guān)預(yù)可參照泡當(dāng)?shù)亟ê稍O(shè)工程糠造價管納理部門遮公布的曬建安造駱價定額穩(wěn)資料，寨結(jié)合房柏屋結(jié)構(gòu)描、用途適、區(qū)位恢等因素秀，核定盆上述四目項開發(fā)瀉成本的握單位面廟積金額躬標(biāo)準(zhǔn)，吃并據(jù)以豎計算扣蠅除。具搭體核定晨方法由荷省稅務(wù)率機關(guān)確摧定。（京地稅仁地[200駱9]24暢5號）《清算管理橫程序》第25條：參辛照當(dāng)?shù)啬戤?dāng)期同穿類開發(fā)尿項目單哭位平均河建安成意本或當(dāng)莫地建設(shè)塌部門公嶼布的單荒位定額邊成本，郵驗證建功筑安裝商工程費兼支出是煉否存在軍異常。（三）甜房地產(chǎn)耗開發(fā)費河用中利管息的計冷算：1.《細(xì)則》規(guī)定：利息支篇出，凡件能夠按得轉(zhuǎn)讓房傷地產(chǎn)項聰目計算揀分?jǐn)偛⒌晏峁┙鹁枞跈C構(gòu)仔證明的訊，允許宜據(jù)實扣面除，但零最高不儉能超過控按商業(yè)秒銀行同現(xiàn)類同期撓貸款利朽率計算冶的金額胞。其他牽房地產(chǎn)睛開發(fā)費貍用，在阻按照“討取得土船地使用砍權(quán)所支跟付的金糟額”與仍“房地億產(chǎn)開發(fā)地成本”宗金額之駱和的5％以內(nèi)計乘算扣除。2.嚷《國家稅務(wù)稀總局關(guān)于緒印發(fā)<土地增閘值稅宣梅傳提綱>的通知》（國稅函鄰發(fā)[199岸5]11尋0號）規(guī)定將：財務(wù)費漫用中的利儲息支出，狠凡不能提恥供金融機引構(gòu)證明的若，利息不軟單獨扣除溜，三項費宋用（指銷散售費用、槍管理費用態(tài)、財務(wù)費宴用）的扣柏除按取得膠土地使用霜權(quán)所支付桑的金額及彩房地產(chǎn)開慮發(fā)成本的10％以內(nèi)范計算扣盲除。3.國稅函[201飛0]22須0號：（1）利息支盒出凡不能宏按轉(zhuǎn)讓房危地產(chǎn)項目局計算分?jǐn)偫m(xù)利息支出座或不能提供手金融機構(gòu)管證明的，房地省產(chǎn)開發(fā)斥費用在衰按“取食得土地破使用權(quán)糖所支付配的金額完”與“啞房地產(chǎn)洪開發(fā)成繪本”金認(rèn)額之和穗的10%以內(nèi)計荷算扣除（2）全部岔使用自祖有資金叨沒有利門息支出唉的，按嫂照以上殼方法扣狀除（3）房地淘產(chǎn)開發(fā)倦企業(yè)既同向金融侮機構(gòu)借己款，又胳有其他贊借款的虎，其房旦地產(chǎn)開墨發(fā)費用投計算扣葡除時不是能同時哀適用本澆條（1）、（2）項所享述兩種附辦法?！x擇一種（4）土地增獨值稅清算盡時，已經(jīng)叨計入房地瓦產(chǎn)開發(fā)成糠本的利息車支出，應(yīng)菜調(diào)整至財沙務(wù)費用中結(jié)計算扣除冶。4.財稅字[199詠5]04網(wǎng)8號：貸款判逾期利息衡、加罰息地不得扣除慕。5.關(guān)于房地產(chǎn)海企業(yè)借于款費用身計算的介變化國稅發(fā)[200訂0]84號第三貸十五條援從事領(lǐng)房地產(chǎn)妻開發(fā)業(yè)叫務(wù)的納犯稅人為裂開發(fā)房秒地產(chǎn)而默借入資賢金所發(fā)虜生的借地款費用延，在房將地產(chǎn)完首工之前稿發(fā)生的資，應(yīng)計疤入有關(guān)堂房地產(chǎn)庸的開發(fā)槐成本。國稅發(fā)[200置7]13忽2號：在蒸計算加宿計扣除朋項目基毯數(shù)時，蛋審核是兩否剔除麗了已計框入開發(fā)圖成本的悲借款費悉用。結(jié)論：企報業(yè)開發(fā)項夾目的利息譯支出不能草夠提供金深融機構(gòu)證顏明的，開瘦發(fā)費用按超建造成本阻的10％計算扣雹除；開發(fā)濾項目的利惱息支出能奸夠提供金鐘融機構(gòu)證柳明的利息允許據(jù)特實扣除巴，其余開所發(fā)費用叔按5％扣除。審核利仇息支出汗時應(yīng)當(dāng)迫重點關(guān)敲注：①是否將校利息支出倒從房地產(chǎn)愉開發(fā)成本逮中調(diào)整至跑開發(fā)費用諒?！嬎阃恋乇鲋刀悤r還，將利息史支出“從鍋開發(fā)成本蹄”中剔除②分期開乏發(fā)項目或涼者同時開倆發(fā)多個項懂目的，其耐取得的一蓬般性貸款釣的利息支位出，是否曠按照項目測合理分?jǐn)偧t?！凑罩苯鱼U成本法分嶼配。③利用閑蠻置專項借昆款對外投帝資取得收猴益，其收單益是否沖央減利息支少出。6.土地增慕值稅的幼計算方素法及程惕序：（1）增值額丈＝銷售收冊入總額－與扣除項目價金額（2）扣除辟項目金鵝額＝建恰造成本們＋開發(fā)甩費用＋訂加計扣主除額＋相關(guān)錯稅金＝辜建造成謎本＋10％建造成物本＋20％建造成繞本＋5.5％銷售彼收入總額＝1.3×建造成成本＋營族業(yè)稅金沫及附加（3）增值率澡＝（增值押額÷扣除項意目金額蛛）×10瞎0％（4）選擇爭適用稅旁率：四讀檔稅率（5）土地夠增值稅蛙＝增值炕額×適用稅爹率－扣寧除項目立金額×扣除率前提：《實施細(xì)則》規(guī)定的嫂建造成判本中不鐮含利息召支出。7.根據(jù)清算惡規(guī)定調(diào)整城后的扣除項目的計變算公式：（1）企業(yè)開簽發(fā)項目的笑利息支出私不能夠提筍供金融機過構(gòu)證明的敞：扣除項翅目金額貨＝（建秒造成本晨－已計總?cè)腴_發(fā)永成本的罵借款利扶息）×1.振3＋與轉(zhuǎn)綢讓房地嘉產(chǎn)有關(guān)晃的稅金＝1.3種×不含息慕建造成層本＋營啊業(yè)稅及祖附加（2）企業(yè)開針發(fā)項目的艇利息支出換能夠提供熊金融機構(gòu)循證明的：扣除項目袍金額＝（1.2逼5×不含息建粱造成本功＋營業(yè)稅駁及附加）＋實際祝支付的哄利息金融機腰構(gòu)利息涼支出醬＞5%建造成本繳據(jù)實扣除掙法金融機構(gòu)占利息支出山≤5%建造成本婆比例扣除葵法2－5、什么歇是普通柴標(biāo)準(zhǔn)住錯宅，企乘業(yè)出售凝普通標(biāo)話準(zhǔn)住宅浴怎樣享耍受土地濤增值稅饞的稅收柳優(yōu)惠政濤策？銷冒售保障漠性住房敘是否應(yīng)敢當(dāng)預(yù)繳馳土地增頸值稅？（一）納怎稅人建造悼普通標(biāo)準(zhǔn)今住宅出售描，增值額醫(yī)未超過扣肺除項目金涼額20％的免稅征土地航增值稅攏。財稅[200晉6]14癥1號規(guī)定漲：“普韻通標(biāo)準(zhǔn)幅住宅”皇的認(rèn)定脫，可在碰各省級犧人民政世府根據(jù)得國辦發(fā)[200遮5]26號制定量的“普通住漁房標(biāo)準(zhǔn)”負(fù)的范圍內(nèi)奪從嚴(yán)掌握修。（二）國辦發(fā)[200宏5]26號對普通際標(biāo)準(zhǔn)住宅豪的原則規(guī)建定：1、住宅項小區(qū)建鼓筑容積喝率在1.0以上；2、單套建混筑面積在120平方米以西下；3、實際成腐交價格低滔于同級別達土地上住刷房平均交副易價格1.2倍以下以。允許單套洞建筑面積夸和價格標(biāo)證準(zhǔn)適當(dāng)浮丟動，但向勞上浮動的帆比例不得充超過上述弟標(biāo)準(zhǔn)的20％。經(jīng)濟適用貝住房建設(shè)殃單位利潤杜要控制在皇３％以內(nèi)市。（三）國稅發(fā)[201蓮0]53號：除保障叼性住房外····以···。（四）霞普通標(biāo)就準(zhǔn)住宅怪免稅臨動界點：例2-1、某房地帝產(chǎn)公司從陪事普通標(biāo)膊準(zhǔn)住宅開拉發(fā)，2008年，出透售一棟午普通住元宅樓，圾總面積1200寫0平方米，余平均單位戲售價2000元，銷暖售總額2400萬元，該典樓支付土見地出讓金324萬元，負(fù)房屋開冰發(fā)成本120亡0萬元，放其中：挨利息支路出100萬元，假多設(shè)不能提介供金融機棵構(gòu)借款費甚用證明，布城建稅率7%，教育誼費附加3%，印花鄉(xiāng)豐稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣雀?guī)定房張地產(chǎn)開發(fā)耽費用允許襲扣除比例10%。1、收入尼總額：240們0萬；2、扣除項弊目金額（遠(yuǎn)扣除利息卵支出100萬）：（1）取得土磁地使用權(quán)白金額：324萬（2）房地銜產(chǎn)開發(fā)陳成本：1100萬（3）房地萍產(chǎn)開發(fā)佳費用：租（324慢+11乎00）×10群%=劑14催2.4萬（4）加計20%扣除數(shù)：書（324工+11攜00）×20連%=潑2捏84.愚8萬（5）扣除營拋業(yè)稅及附悄加：2400圓×5%×（1+7%枕+3%）=13坡2萬扣除項臟目金額敗合計：324約+賽110對0+于14江2.4全+2帝84.卡8+市13伯2=慮19鎮(zhèn)83.喪2萬3、增值額階：2400－198敗3.漂2=袋41劈燕6.8萬4、增值率葡：416置.8÷滾198堤3.泡2=勉21兼.02臂%建造成票本5、應(yīng)交扯土地增僵值稅：416剝.8府×3斧0%－0=撇125.初04萬6、獲利跡金額＝鮮收入－撫成本－盈費用－芝利息－肯稅金＝2400－324－1100－100－132－125＝619萬假設(shè)：瀉降價到197添5元/平方米厭，銷售不收入總疲額為237陰0萬元。增值額＝2370－198鉤1.6＝388.舌4萬；增值率偉＝388.筑4÷19梳81.6＝19.蠻6%小于20%，免繳土捉地增值稅郵。獲利金額威＝237轟0－324－1100－100－130溫.4＝715女.6萬多獲利筐＝715尚.6－619＝96.秋6萬《計算免稅碼臨界點》：設(shè)銷售收摟入總額為X，設(shè)不狹含息建豈造成本澆為Y。于是：按照建造毀成本10％計算含的房地驢產(chǎn)開發(fā)騾費用為0.1懶Y；財政部規(guī)絮定的加計20％扣除工額為0.2話Y；允許扣掠除的營斧業(yè)稅、焰城建稅惠、教育裁費附加弟為：X×5％×（1＋7％＋3％）＝0.0厲55X計算：當(dāng)獅增值率為20%時，銷擾售總額X與建造成摟本Y的關(guān)系：X－（1.3美Y+0壓.05轎5X）（1.3辟Y+0揭.05錯5X）0.93隱4X＝1.5閘6YX＝1.67形024Y即：增值蛛率＝20%時，售價圣為建造成敵本的1.6裝702餡4倍;當(dāng)X＜1.67跪024Y時,增值率＜20%,根據(jù)稅法國規(guī)定,免交土爸地增值樸稅。所以,我們把1.67黎024稱為“免稅臨冤界點定娃價系數(shù)”。＝20%根據(jù)上莊述計算喬方法，延我們計杯算得到白高收益裂最低定聯(lián)價系數(shù)茂為1.82友014。用圖表堆示如下：不交土地診增值稅殊稅負(fù)重、有利潤少墊相對稅負(fù)稱輕、利潤晨高1.67申024豆1.誓8201書4（免稅臨艱界點定價站系數(shù)）疏（高收益團最低定價塞系數(shù)）上例建遭造總成禁本1424萬元，炊單位建濤造成本118籍6.6兵6元/平方米免稅臨屑界點定仿價＝118遞6.6澇6×1豪.67貞024＝198資2.0捎0元/平方米高收益僑最低定劫價＝1186啞.66×霉1.82測014＝2159籍.91元/平方米（二）殺經(jīng)濟適借用房需頸要預(yù)征敞土地增金值稅嗎鵲？國辦發(fā)[200去5]26號：經(jīng)濟適用緒住房建設(shè)匆單位利潤綢要控制在３％以內(nèi)邀。國稅發(fā)[201虹0]53號：除扇保障性罷住房外····尤····段·?！逗颖笔〕油恋卦鼋种刀惞艽依磙k法》（冀地稅跨發(fā)[20鐵06]苗37號）第振十二條：摔納稅人承濟建經(jīng)政府鄉(xiāng)豐有關(guān)部門糞認(rèn)定的經(jīng)恥濟適用住柔房不預(yù)征止土地增值撕稅，竣工良決算后，稼按規(guī)定計冒算征、免抓土地增值呆稅。2－6、國家征掏用、收仰回房地輝產(chǎn)有何冰稅收優(yōu)尺惠？《條例》第八條紗因材國家建繳設(shè)需要維依法征丟用、收漲回的房宏地產(chǎn)免杏征土地捧增值稅咐?！都?xì)則》解釋：錄是指因乒城市實時施規(guī)劃緣瑞、國家迫建設(shè)的暫需要而腳被政府歷批準(zhǔn)征僻用的房棚產(chǎn)或收壩回的土仆地使用療權(quán)。財稅[20處06]真21號進一深步明確萬：（1）因“城市實拴施規(guī)劃”而搬遷僻，是指普因舊城竟改造或圍因企業(yè)逮污染、革擾民，奴而由政喂府或政插府有關(guān)資主管部鉤門根據(jù)炸已審批季通過的酷城市規(guī)污劃確定術(shù)進行搬矮遷的情拋況；（2）因“國家建設(shè)淺的需要”而搬遷天，是指威因?qū)嵤╆枃鴦?wù)院湖、省級美人民政絲式府、國駝務(wù)院有妥關(guān)部委察批準(zhǔn)的釋建設(shè)項錯目而進輩行搬遷校的情況恰。2－7、以房駕地產(chǎn)投竭資聯(lián)營舊有何稅上收優(yōu)惠鮮？財稅字[199都5]04乖8號第一坐條：對幼于以房溫地產(chǎn)進股行投資畜聯(lián)營的煙（含單讀位及個哲人），檢投資聯(lián)誘營一方肥以土地扮（房地蝴產(chǎn)）作蒸價入股睡，將房扛地產(chǎn)轉(zhuǎn)魂讓到投針資聯(lián)營瞎的企業(yè)魚中時，夜暫免征招收土地寒增值稅互。對投衡資、聯(lián)織營企業(yè)統(tǒng)將上述裝房地產(chǎn)展再轉(zhuǎn)讓竿的,應(yīng)征收勒土地增諸值稅。財稅[20閃06]藥21號補充：對于以長土地（慶房地產(chǎn)巴）作價責(zé)入股進獲行投資叔或聯(lián)營葵的，凡瓶所投資劍、聯(lián)營胃的企業(yè)泛從事房青地產(chǎn)開底發(fā)的，車或者房況地產(chǎn)開辨發(fā)企業(yè)掏以其建聾造的商齡品房進皇行投資蜓和聯(lián)營丸的，均橋不適用末財稅字[19塑95]碧48號第一條災(zāi)暫免征么收土地痰增值稅圣的規(guī)定罰。2－8、201崖0年對土地增就值稅的墳征收管服理有何節(jié)重大變媽化？（一）《細(xì)則》第十六條勇：納稅人雪在項目全個部竣工結(jié)史算前轉(zhuǎn)讓略房地產(chǎn)取沫得的收入,由于涉候及成本湖確定或院其他原購因,而無法富據(jù)以計照算土地濫增值稅裁的,可以預(yù)征土地增值懶稅,待該項目蹄全部竣工,辦理結(jié)算覺后再進行清毀算,多退少楊補。（二）財多稅[20彼06]搞21號：各地要幫進一步完拴善土地增暗值稅預(yù)征辦法，根據(jù)門本地區(qū)時房地產(chǎn)充業(yè)增值曉水平和樓市場發(fā)酒展情況蠢，區(qū)別嫩普通住據(jù)房、非西普通住脂房和商閑用房等不同類型，科學(xué)隨合理地確定預(yù)征饅率，并適時臺調(diào)整。工桑程項目竣般工結(jié)算后偽，應(yīng)及時逃進行清算白，多退少買補。（三）挽加強土灘地增值文稅預(yù)征荷工作國稅發(fā)[20烈10]對53號：科慌學(xué)合理粒制定預(yù)加征率，件加強土牙地增值棕稅預(yù)征成工作。豆為了發(fā)助揮土地舊增值稅炒在預(yù)征員階段的雀調(diào)節(jié)作群用，各鏟地須對番目前的鞠預(yù)征率息進行調(diào)遼整。（1）除保挺障性住疼房外——保障性挪住房不轎預(yù)征；（2）東部地輛區(qū)省份預(yù)辯征率不得斗低于2％；（3）中部季和東北馳地區(qū)省吉份不得衫低于1.5％；（4）西部賤地區(qū)省閘份不得齒低于1％；各地要根禽據(jù)不同類型蒙房地產(chǎn)確定適當(dāng)冷的預(yù)征率姓?！侗本┦凶∞Z房和城鄉(xiāng)叼建設(shè)委員急會、北京緣瑞市財政局賊、北京市絕地方稅務(wù)用局關(guān)于貫罪徹落實國譽家有關(guān)部愉門房地產(chǎn)高市場宏觀譽調(diào)控政策榜有關(guān)問題谷的通知》一、關(guān)呈于土地外增值稅灣預(yù)征率列問題自2010年10月1日起，房侄地產(chǎn)開發(fā)例企業(yè)銷售裹商品房取矛得的收入怖，按如下稀標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征宰土地增值悼稅：(一)房地產(chǎn)開輝發(fā)企業(yè)銷迎售經(jīng)濟適紙用住房、耽限價商品誼住房等保它障性住房搏取得的收殺入，暫不賺預(yù)征土地碑增值稅。(二)容積率導(dǎo)小于1.0的房地謎產(chǎn)開發(fā)耀項目，稿按照銷核售收入搶的3%預(yù)征土地晶增值稅。(三)其他房碼地產(chǎn)開炊發(fā)項目冷，按照等銷售收獵入的2%預(yù)征土地撞增值稅。2－9、怎樣的確定土泡地增值崗稅的清遙算項目熔？（一）土閘地增值稅避的清算單威位1、以國勒家有關(guān)部富門審批的運房地產(chǎn)開掀發(fā)項目為靠單位進行悔清算；2、對分偏期開發(fā)的跌項目，以臺分期項目崖為單位清領(lǐng)算；3、開發(fā)項步目中同時極包含普通每住宅和非銷普通住宅丙的，應(yīng)分戒別計算增析值額。（二）土聞地增值稅搞清算項目例的確定1.應(yīng)當(dāng)進行土掏地增值油稅清算鄙的項目究：①房地產(chǎn)寶開發(fā)項目射全部竣工凱、完成銷箏售的；②整體康轉(zhuǎn)讓未宿竣工決娃算房地務(wù)產(chǎn)開發(fā)受項目的監(jiān)；③直接轉(zhuǎn)持讓土地使禽用權(quán)的。應(yīng)當(dāng)進廉行土地絮增值稅肢清算的絹項目，互納稅人木應(yīng)當(dāng)在是滿足條醬件之日割起90日內(nèi)到主醒管稅務(wù)機央關(guān)辦理清涉算手續(xù)。2.主管稅爬務(wù)機關(guān)困可要求納踩稅人進嘩行土地尋增值稅江清算的撤項目：狠（1）已竣工滑驗收的房坦地產(chǎn)開發(fā)煩項目，已葛轉(zhuǎn)讓的房尸地產(chǎn)建筑跨面積占整煌個項目可可售建筑面牧積的比例樓在85%以上，或毒該比例雖起未超過85%，但剩余停的可售康建筑面刑積已經(jīng)巖出租或僑自用的照；（2）取得選銷售（坦預(yù)售）運許可證扶滿三年用仍未銷帆售完畢概的；（3）納稅人田申請注銷煩稅務(wù)登記記但未辦理齒土地增值層稅清算手末續(xù)的（4）省級稅獻務(wù)機關(guān)但規(guī)定的品其他情挎況。要求清算蠅的項目由埋主管稅務(wù)字機關(guān)決定哨并下達《清算通烈知》，納稅人守應(yīng)當(dāng)在收悼到清算通麥知之日起90日內(nèi)辦鴨理清算他手續(xù)。注在上述蠶規(guī)定的海期限內(nèi)誤拒不清餐算或不殃提供清兼算資料釣的，主蠻管稅務(wù)庫機關(guān)可篇依據(jù)《稅收征桐收管理眾法》有關(guān)規(guī)定等處理。2－10、房地四產(chǎn)開發(fā)稼項目在刺什么情趕況下土地增蒸值稅實紙行核定稍征收？符（一）宣條件岡：清算皂中符合短以下條朋件之一稈的實行徒核定征故收（1）依照法賽律、行政興法規(guī)的規(guī)皂定應(yīng)當(dāng)設(shè)寶置但未設(shè)皺置賬簿的岔；（2）擅自銷庫毀賬簿或缺者拒不提偵供納稅資楚料的；（3）雖設(shè)置起賬簿，但幅賬目混亂屬或者成本亭資料、收誕入憑證、脊費用憑證扛殘缺不全睜，難以確纖定轉(zhuǎn)讓收魂入或扣除重項目金額怕的；（4）符合土硬地增值稅宜清算條件膚，未按照西規(guī)定的期懂限辦理清涉算手續(xù)，掙經(jīng)稅務(wù)機粘關(guān)責(zé)令限羊期清算，做逾期仍不蟻清算的；材（5）申報的計徐稅依據(jù)明躺顯偏低，行又無正當(dāng)滲理由的。（二）叛核定征笨收的程巖序：符合上倘述核定陸征收條善件的，（1）由主管稅挖務(wù)機關(guān)發(fā)嘉出《核定征昆收的稅衫務(wù)事項鞭告知書》；（2）派出嫂稅務(wù)人諷員對房橫地產(chǎn)項臂目進行押土地增鞋值稅核戚定征收障的核查屆工作，信取得相往關(guān)資料哭；（3）經(jīng)主純管稅務(wù)送機關(guān)審北核合議不并做出火核定征猛收的決灶定；（4）通知納徒稅人申報脫繳納應(yīng)補巧繳稅款或舟辦理退稅圾。（三）201啟0年總局濫提出嚴(yán)盆格要求礎(chǔ)（國稅桿發(fā)[20譜10]可53號）（1）核定橡征收必究須嚴(yán)格右依照稅王收法規(guī)揭的條件迷進行，峽任何單塊位和個糊人不得貢擅自擴稀大核定吵征收范逃圍，嚴(yán)獻禁在清攤算中出小現(xiàn)“以崗核定為恒主、一吹核了之野”、“檔求快圖坐省”的富做法。悼凡擅自良將核定驢征收作瘡為本地丑區(qū)土地框增值稅涉清算主堤要方式娃的，必階須立即輪糾正。（2）對確瓶需核定夢征收的字，要嚴(yán)局格按照它稅收法礎(chǔ)律法規(guī)面的要求薪，從嚴(yán)、從捏高確定核略定征收率。為了規(guī)舉范核定工使作，核定婦征收率原殲則上不得爐低于5％，各民省級稅陰務(wù)機關(guān)殺要結(jié)合喪本地實隆際，區(qū)平分不同霞房地產(chǎn)藝類型制磚定核定瓶征收率共。2－11、土地吳增值稅遍的清算睜補繳及刷清算后亂再轉(zhuǎn)讓瓣房地產(chǎn)趁的處理1.納稅人按飯規(guī)定預(yù)繳仍土地增值堤稅后，清受算補繳的螞土地增值愿稅，在主綢管稅務(wù)機懷關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)例補繳的，不加塊收滯納行金。2.在土地增值溜稅清算時概未轉(zhuǎn)讓的別房地產(chǎn)，繭清算后銷鄉(xiāng)豐售或有償躬轉(zhuǎn)讓的，訴納稅人應(yīng)正按規(guī)定進沿行土地增踩值稅的納飾稅申報，勒扣除項目號金額按清附算時的“摔單位建筑扯面積成本侍費用”乘毯以銷售或映轉(zhuǎn)讓面積掘計算清算時應(yīng)讀當(dāng)計算釋：單位可您售面積