山東高端社區(qū)項目定位及物業(yè)發(fā)展建議

>前言

感謝開發(fā)商為我們提供本次研究與策劃創(chuàng)作的機會，從某種意義而言，我們對項目的研究都是立足于開發(fā)商的角度，扮演的角色是開發(fā)商的智囊與保姆，如有理解不到位的地方，希望得到開發(fā)商及時的溝通和幫助，這將使我們可以盡可能好的呈現(xiàn)項目在臨邑地產(chǎn)行業(yè)中的產(chǎn)品價值及全新生活方式的打造。

xx公司服務(wù)流程客戶接洽項目市場調(diào)研項目整體定位項目針對性整改建議項目營銷策劃建議項目形象包裝銷售進場客戶提供項目基礎(chǔ)資料產(chǎn)品定位目標客群定位市場形象定位推廣策略建議媒體整合建議SP活動建議銷售策略及價格建議售樓處及樣板間建議客戶提出方案要求市場研究客群研究項目研究規(guī)劃設(shè)計優(yōu)化建議景觀設(shè)計優(yōu)化建議戶型結(jié)構(gòu)建議建筑細部調(diào)整建議樓書、DM單設(shè)計戶外廣告設(shè)計階段性廣告設(shè)計售樓處包裝設(shè)計目錄

PART1

宏觀市場概述

PART2區(qū)域市場分析

PART3

個案樓盤分析

PART4

項目地塊分析

PART5

項目整體定位

PART6物業(yè)反戰(zhàn)建議

PART7

營銷推廣策略

PART8投資收益分析

PART1宏觀市場概述新國八條出臺、限購令實施，調(diào)控立竿見影，一、二線城市紛現(xiàn)“量價”齊跌住建部長姜偉新:

樓市調(diào)控是長期性的，時刻準備出臺下一步樓市的調(diào)控政策。政府工作報告明確提及，今年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)的市場調(diào)控，進一步落實和完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。國土部：去年保障房用地占住宅用地82.3%徐紹史稱，按照國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》的要求，國土資源部將在新增建設(shè)用地年度計劃中單列保障性住房用地。針對1000萬套保障房土地的供應(yīng)，徐紹史斬釘截鐵地說：“一定能保證?！?/p>

房地產(chǎn)私募基金悄然集結(jié)千億外資伏擊國內(nèi)樓市據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，去年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款增長10.3%；利用外資增長66%，利用外資的增幅高出國內(nèi)貸款55.7個百分點?！皬耐馍掏顿Y的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)項目占比突出。”新國八條的出臺，限購令的殺傷力立竿見影。一二線城市量價齊跌。從過去全民炒股到如今的全民炒房，政府的限購令恐怕也是無奈之舉。政府打壓房價的決心非往昔所能比。兩會的召開，房價更是放在民生的頭等議題之席。溫總理承諾，在位之際一定要將抑制房價。樓市的起伏已經(jīng)深深地關(guān)系到中國民生的政治問題上。2011年，樓市如果沒有達到政府的預(yù)想，那么后續(xù)的調(diào)控政策依然會層出不窮。調(diào)控的直接效應(yīng)--購買力被限制，開發(fā)商將面臨資金的壓力。

小結(jié)：2011，現(xiàn)金為王的情景將重演…PART2區(qū)域市場分析臨邑縣地處魯北平原，屬于德州市，總面積1016平方公里，人口52萬?？h城人口僅為5萬左右。臨邑縣地理位置優(yōu)越，是山東省進出京津的喉嚨之地。是魯北重要的交通樞紐和商品集散地。104國道和臨棗、臨南、臨武、溶莘、永館等5條省道貫穿縣境，交會于縣城；境內(nèi)公路四通八達，交通十分便利。臨邑礦產(chǎn)資源豐富，境內(nèi)已探明石油儲量2.9億噸，天然氣40億立方米，開發(fā)前景非常廣闊。臨邑縣簡況《臨邑縣城市總體規(guī)劃2002-2020》臨邑城市未來發(fā)展方向為西南片區(qū)，西面為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，南面為新興城市政務(wù)區(qū)，目前臨邑城市的發(fā)展偏重于老城區(qū)舊村改造，但從長遠來看，西南片區(qū)仍是臨邑縣未來發(fā)展的中心。一、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，糧食生產(chǎn)再創(chuàng)新高2010年，全縣實現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值52.8億元，比上年增長6.12%。二、工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益持續(xù)向好

（一）是工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。2010年，全縣規(guī)模以上工業(yè)達到360家，比上年增加38家，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值91.47億元，增長19.47%，增幅比上年加快3.13個百分點，其中輕工業(yè)增長3.39%，重工業(yè)增長25.53%，重工業(yè)增勢強勁，拉動全縣工業(yè)增長16.68個百分點，重工業(yè)增加值比重達到69.6%，工業(yè)重工化結(jié)構(gòu)特征更趨顯著；臨邑2010年經(jīng)濟運行情況（二）企業(yè)效益持續(xù)向好。

2010年，規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入379.37億元，增長22.11%，比上年提高6.43個百分點；實現(xiàn)利稅總額55.47億元，增長21.83%，利潤25.88億元，增長28.29%，分別比上年提高2.67和14.16個百分點；工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)為310.37%，比上年提高13.62個百分點；三是支柱產(chǎn)業(yè)拉動作用明顯。2001年，食品、化工、紡織服裝、機械和建材五大支柱產(chǎn)業(yè)達到260家，占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的72.2%，分別實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入和利稅279億元和40.68億元，分別增長21.4%和39%，分別拉動產(chǎn)品銷售收入和利稅總額增長15.8和25個百分點。四是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重較快提升。2010年，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)值113.77億元，增長40.98%，占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值比重達到29.76%，比上年提高5.5個百分點。臨邑2010年經(jīng)濟運行情況三、投資增長高位趨穩(wěn)，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化2010年，全縣完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資115億元，比上年增長23%，增幅同比回落1.8個百分點。一是固定資產(chǎn)投資在建項目進展順利。全縣規(guī)模以上在建投資項目212個，其中5千萬元以上項目117個；新開工項目167個，占全縣在建項目的78.8%。二是從構(gòu)成看：2010年，建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置投資分別完成55.55億元和47.33億元，分別增長29.5%和16.9%，兩項投資占全縣固定資產(chǎn)投資額的89.6%。三是從三次產(chǎn)業(yè)看：2010年，一二三次產(chǎn)業(yè)分別完成固定資產(chǎn)投資4.21億元、60.06億元和50.55億元，分別增長130.2%、13%和31.7%，固定資產(chǎn)投資仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第一、三產(chǎn)業(yè)增速明顯加快，三次產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)調(diào)整為3.7：52.3：44。四是房地產(chǎn)開發(fā)投資有所放緩。2010年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成10.75億元，比上年增長15.1%，增幅同比回落7.6個百分點，比全縣固定資產(chǎn)投資增幅低7.9個百分點。四、消費品市場持續(xù)旺盛，各行業(yè)全面增長2010年，全縣實現(xiàn)社會消費品零售額56.66億元，比上年增長19.4%，增幅同比提高0.2個百分點。臨邑2010年經(jīng)濟運行情況五、出口貿(mào)易快速增長。2010年，全縣累計實現(xiàn)進出口總額23504萬美元，增長62.2%。六、民營經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展。七、財政收入較快增長。2010年，全縣完成財政總收入116881萬元，比上年增長11.19%，地方財政收入68261萬元，增長13.01%；地方財政收入中稅收收入完成39547萬元，增長7.87%，占地方財政收入的57.93%；財政支出128635萬元，增長25.04%。八、各項存款平穩(wěn)增加，信貸投放小幅增長。截至12月末，金融機構(gòu)各項存款余額82.06億元，比年初增長20.6%。九、城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。2010年，全縣在崗職工平均工資23210元，比上年增長8.6%，農(nóng)民人均純收入7090元，增長13.9%。臨邑2010年經(jīng)濟運行情況臨邑經(jīng)濟是一個以能源為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟特征，以能源為產(chǎn)業(yè)鏈，以此為附屬的工業(yè)、加工、紡織、制造等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟。城鎮(zhèn)人均月收入為1500-1700元左右，而涉及能源產(chǎn)業(yè)的職工收入在月收入在2000元左右。相對而言，對能源的依賴性較大，整體經(jīng)濟結(jié)構(gòu)較單一，但能源產(chǎn)業(yè)的不可替代性，日趨稀缺性，在經(jīng)濟發(fā)展過程中最具有穩(wěn)定性和抗風(fēng)險性。政府南遷，雖然西南片區(qū)目前暫停地產(chǎn)開發(fā)，但是未來該片區(qū)仍將是城市中心地域西部以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主導(dǎo)，相應(yīng)的配套需求將配合整個區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃來完善。政府大力進行舊城改造，老城區(qū)的成熟配套勢必吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群的購買力，改善居住品質(zhì)的客群也是舊城改造的重要目標群體。區(qū)域小結(jié)：PART3個案樓盤分析所選項目基本信息簡述項目名稱位置體量產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)商南鑫世紀城迎曦大街路北15萬平米多層/小高層南鑫地產(chǎn)比德弗國際花園南部新區(qū)明德廣場正東16萬平米多層、小高層、花園洋房比德弗房地產(chǎn)金龍盛世花園花園大道與迎曦大道交匯處東行100米路南28萬平米多層、小高層臨邑金龍房地產(chǎn)/山東德興鑫都御景苑邢侗公園南門20萬平米多層、小高層臨邑鑫匯房地產(chǎn)公司水木清華啟秀苑臨邑南部新城第一中學(xué)南鄰15萬平米多層，小高層德嘉房地產(chǎn)萬泰佳苑渤海路與永興大街交匯處12萬平米多層臨邑萬泰置業(yè)龍騰華府市場街與為民路交匯處南面17萬平米多層、小高層山東大圣房地產(chǎn)老城區(qū)--

南鑫世紀城

地理位置：迎曦大街路北開發(fā)商：南鑫地產(chǎn)占地面積：109013平米建筑面積：150688平米容積率：1.49樓層：6/11層物業(yè)：廣廈物業(yè)0.2元/平米戶型面積：87-102平米，兩室兩廳約占60%，

130左右的三室兩廳戶型40%多層價格：2800-3100元/平米小高層價格：3200-3800元/平米交房時間：2011.10.30項目點評：該項目為臨邑縣城老城區(qū)典型項目，地理位置較好，整體項目品質(zhì)在臨邑屬較高水平，小區(qū)配套較為齊全，項目自開盤以后就備受市場追捧，目前一期已基本消化完畢。項目地址：邢侗公園南門開發(fā)商：臨邑鑫匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程營銷：盛大策劃總占地面積：20萬平米物業(yè)收費：0.2元戶型面積：目前在售戶型為94㎡兩室和101㎡小三室戶型。項目售價：目前在售多層（6層產(chǎn)品），其中二-六層樓價格分別為：3955、3988、3888、3820、2400（閣樓）元平米；其項目中間為著名的臨邑第一商業(yè)步行街，沿街商業(yè)現(xiàn)已基本售罄，雙層均價6300元/平米，三層商鋪售價5800元/平米，商鋪單層面積在58平米左右。項目點評：該項目為臨邑市區(qū)中心位置樓盤，緊鄰新世紀廣場和邢侗公園，地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟。項目整體品質(zhì)尚可，為目前臨邑售價最貴樓盤，是整個縣城的價格標桿項目。老城區(qū)–鑫都御景苑

地理位置：渤海路與永興大街交匯處開發(fā)商：臨邑萬泰置業(yè)總建筑面積：12萬平米建筑形態(tài)：多層、小高層物業(yè)費：預(yù)計0.1元/平米目前已銷售：約55%左右項目售價:該項目目前在售多層住宅剩余樓層較少，多層售價一、四層3180元/平米，二、三層3300元/平米，五層2910元/平米，六層2380元/平米，均價3000元/平米。項目點評：該項目建筑密度大，樓座布局過密，一樓采光不足，園林規(guī)劃也較差，整體品質(zhì)一般。目前在售樓座主體已經(jīng)基本封頂，將于今年底交工，該項目最大的優(yōu)勢就是緊鄰臨邑實驗小學(xué)，教育是該項目的主打品牌。老城區(qū)–萬泰佳苑地理位置紋：南部新溉區(qū)明德廣巨場正東占地面厭積：200畝總建筑趟面積：16萬平米建筑形引態(tài)：多塔層、小羽高層、勉花園洋翼房物業(yè)費：日預(yù)計0.3元/平米目前已銷遙售：約25%左右，柜約4-6萬平米芽。項目售價:該項目拉目前在護售樓座駁為6、7、11、12號四棟寬小高層桿，戶型職為125-董128平米的三苦室兩廳戶環(huán)型，售價博為3078繳-368翅8元/平米，康均價3400元/平米；五剛層以下每誦層加80元/平米，六奸層以上每映層加60元/平米；西巧山最貴，俘高10元/平米。項目點拴評：整誤個小區(qū)勢品質(zhì)較崇高，應(yīng)造屬臨邑炒高檔的嘉社區(qū)的慈代表，趁浙江開公發(fā)商，泛臨邑縣冤西南新涂區(qū)城市均建設(shè)的煩招商引場資項目鏈，在西走南新區(qū)世建設(shè)如決火如荼炎的去年悼銷售業(yè)屯績斐然慶，銷售齡價格也粉直逼市戴區(qū)位置映最好的吳樓盤，愚但隨著京臨邑縣究政府領(lǐng)床導(dǎo)班子占的調(diào)整援及整個璃城市規(guī)銷劃發(fā)展港方向的智轉(zhuǎn)變，邀新城區(qū)躺目前已沸經(jīng)不作燈為未來霞幾年內(nèi)內(nèi)臨邑縣否發(fā)展的要重點方謹向，導(dǎo)冠致目前盯區(qū)域內(nèi)傳樓盤受從關(guān)注度裁直線下稼降，加固之其代菊理公司將采取的同錯誤的慨降價營僻銷策略視，導(dǎo)致封該項目潤部分客解戶退房海情況較瓣為嚴重狗，項目壺聲譽受掙損嚴重族。西南片區(qū)–比德弗徹國際花買園地理位置挽：花園大唐道與迎曦曬大道交匯離處東行100米路南開發(fā)商：市臨邑金龍舟房地產(chǎn)開慣發(fā)公司山知東德興企轎業(yè)發(fā)展聯(lián)俗盟占地面菌積：200畝應(yīng)總建筑紙面積：28萬平米竄建筑債形態(tài)：多費層、小高抱層銷售價格荒：多層一潮、二、三凍層383例8元/平米，槐四層3658元/平米，五顛層3288元/平米六鋸層283負8元/平米；腔小高層3068灑-390在8元/平米，五早層以下每累層高60元/平米，梨六層以際上每層車高100元/平米。優(yōu)惠：飯一次性攝免1年物業(yè)青費和6000元的家馳電卡；意銀行按信揭免1年物業(yè)費哀和300暫0元的家電壩卡戶型區(qū)間程：80-獲98平米兩遮室，120-生130平米的這三室戶誤型，三論室為主襯推戶型目前銷售芝進度：除尼了前期部故分團購房蔑源之外，顏銷售不足15%異.項目點蟻評:該項目緊紐奉鄰比德弗零花園，同譯為臨邑縣承西南新區(qū)嘗規(guī)劃下的查項目，該享項目開發(fā)臘商為臨邑沙當?shù)亻_發(fā)主商，資金濾實力較弱寨，前期一側(cè)期所售樓襪房為集資而建房，目導(dǎo)前在售的爛為二期房次源，雖然踏已經(jīng)開始惠有動工跡脈象，但該侄公司資金防不足，至尿今在售的橡二期土地夜款仍未交環(huán)齊，而目忙前國家貸吵款融資政顆策不斷收猾緊，因此催可以預(yù)見叛該項目后疼期操作難穗度非常大祝，項目進句度會較慢撫。西南片區(qū)–金龍盛巧世花園項目位居置：臨裝邑南部稈新城第有一中學(xué)盟南鄰開發(fā)商：虧德州德嘉真房地產(chǎn)開際發(fā)公司總樓座數(shù)療：12棟多層總戶數(shù)寺：100挪0戶戶型面積鎖：90、98平米兩悟室、99-詳126平米三算室戶型目前售價殖：一、四眠層3098元/平米，估二、三薪層3218元/平米，五謠層280昆0元/平米，器六層（疊閣樓）210禍0元/平米。優(yōu)惠：拘一次性95折，銀諷行按揭框沒有項目點福評：該評項目也軍屬于西館南新區(qū)跑內(nèi)的代騰表性項栗目，該策項目緊形鄰臨邑電一中和榆西南新鉗城政府縫辦公區(qū)辟，目前占項目已哪經(jīng)主體抬封頂，樹整體項紗目品質(zhì)秀一般，橋項目目姜前已經(jīng)陣推出8棟樓座，處戶型包括90、98、99、125平米戶型境。西南片區(qū)–水木清砌華啟秀烘苑從目前辜單個項金目供應(yīng)櫻體量來胃看，臨曾邑縣樓括盤規(guī)模谷普遍不龍大，且變目前市犯場上在陳售項目燭較少且蘭區(qū)域相音對集中搬，市場度競爭尚宋不激烈悟；所有災(zāi)項目均肢以兩室役、三室?guī)橹髁ε聭粜?，幫其中兩寨室面積基集中在85-哀90平米，茂面積較凡大的兩尸室銷售割速度明源顯緩慢典，三室惜戶型跨胞度較大善，以90-1暮00平米的敞小三室監(jiān)戶型市巷場認可擔度較高坊，120冤-13蔬0平米的縫舒適性謊三室市雙場認可冬度次之，四室及點頂層復(fù)蝕式的開磨發(fā)量較除少，因址總價較帶高及需突求較少況，銷售喪速度緩限慢；從價格巾角度來漂看，臨揚邑縣歷年來退房價漲茶幅較大減，目前蚊整個臨邑縣銷帝售均價已嚼經(jīng)超過300件0元/平米，束未來幾年臨邑房價上究漲勢頭屆十分強底勁；從客戶角么度來看，冷目前臨邑購房客戶側(cè)對臨邑的翁整體發(fā)耀展?jié)摿Π櫴挚簇惡?，正敞逐步接希受小高怖層、高冊層住宅柿，目前亮臨邑購暑房客戶紋的年齡抵一般在25歲—45歲之間是，縣城矮周邊及粘下屬鄉(xiāng)炒鎮(zhèn)居民氏進城購圍房現(xiàn)象鑼比較普咸遍；臨邑房地產(chǎn)逐整體產(chǎn)危品品質(zhì)僵屬中低黑等水平格，多層掙、小高賢層產(chǎn)品西供應(yīng)為禍目前市止場主流燃。受整層體價格荒因素影滿響，開撥發(fā)商在林產(chǎn)品品蝦質(zhì)層面乞上投入銳較少，戶型同質(zhì)掃化現(xiàn)象普職遍，市場畜競爭中地寨段和價格商因素占據(jù)桌了主要比仿重；由于外來動置業(yè)群體叛較少，屬于典吳型的輸鵝出型縣去城，從累臨邑房地產(chǎn)市雖場發(fā)展水疲平來看，在售遮項目去五化主要多依托本勵地客戶煎，因此允整個縣誘城目前貪的年均勿消化總余體量有路限，年遮平均約單在10-臭20萬平米，萬而目前臨俯邑縣的城施市總?cè)丝谘胩貏e是縣亂城人口十士分有限，摔且目前整美個城市的帥房地產(chǎn)正券處于起步削階段，因熔此大規(guī)模祝需求爆發(fā)松的可能性掠很小，但油隨著舊城蒜改造、新副區(qū)建設(shè)，匹供應(yīng)量會聾越來越大，因此未來戰(zhàn)整個臨邑房地減產(chǎn)市場前潮景充滿機采遇和挑戰(zhàn)持。競爭樓盤畢分析總結(jié)從目前實關(guān)際情況出嚼發(fā)，xx認為本案饞的操作戰(zhàn)丈略應(yīng)重點驚注重項目匙的通暢運迷作性，重茶點保證項檔目整體品威質(zhì)的均好衡性，通過梅品牌營銷住盡可能避諷免大量的吧競爭威脅杠，提升產(chǎn)污品價值，貞創(chuàng)造最大時利潤，打臥造臨邑最牽高端品質(zhì)享社區(qū)。PART柏4項目地塊分析迎賓冊南路花園大道索通老廠第一水遍廠項目地塊從上圖上可以看倉出，項懼目地塊需位于花強園大道末以北，鉗迎賓南房誠路以東餅，臨邑澇第一水鼓廠以西暈，包含請原索通退老廠區(qū)漫，在整供體城市周規(guī)劃中臥屬于南促部區(qū)域梁，地理絨位置優(yōu)纖越。老城區(qū)新城政務(wù)勺區(qū)項目地裂塊區(qū)位澆圖索通老廠客區(qū)現(xiàn)狀圖地塊北側(cè)撿道路現(xiàn)狀諸圖臨邑第一算水廠現(xiàn)狀陵圖地塊內(nèi)炎部東側(cè)移現(xiàn)狀圖地塊南側(cè)舉花園大道谷現(xiàn)狀圖地塊南側(cè)礎(chǔ)現(xiàn)狀建筑情圖項目地乓塊現(xiàn)狀本地塊位沸于臨邑縣梅南大門門紹戶位置，設(shè)西鄰迎賓離大道，南件鄰花園大鎮(zhèn)道，距離歷中心城區(qū)3分鐘車債程，交尼通便捷橡，地理陷位置優(yōu)受越。項礙目東側(cè)號緊鄰臨閉邑水資抹源保護克地公園——臨邑第地一水廠軌，環(huán)境交優(yōu)雅，墾自然景穿觀均好登性十分北突出，揮后期為饞重要的貴項目可衛(wèi)利用因牙素。項秀目目前鄙地上附愈著物較筍多，后瞎期拆遷潑體量較瓣大。整添個地塊概不太規(guī)綱整，這響也給未末來規(guī)劃叔設(shè)計帶駱來一定栽的難度報?？傮w來蔬說，本腳地塊綜粱合評價豎較高，宅可操作催性價值四較大。項目地填塊現(xiàn)狀黎小結(jié)方法論概丑述：本次深化塞梳理分析壞所選用的第指導(dǎo)方法蟻論是“奠祥基理論”醋，該理論風(fēng)是在社會脈學(xué)研究領(lǐng)案域中常用辭的信息加停工及定性喝分析方法困。該方法回擅長通過弄編碼并篩把選、分類三、組合編皇碼的方法圈，對散點墊式信息進陷行分析，壩從而在沒肚有任何假各設(shè)的前提叔下通過歸煮納及演繹雄法從數(shù)據(jù)證中直接提淋煉出結(jié)論蟲。我們將擦首先對炒項目的耽各項信閑息特點稈進行編毒碼，再麗通過以分下四個典步驟的前篩分、擾組合，勉通過交踏叉分析漂探討各懼項目特綠點對于換本案的岔可利用踐程度和熔所需條腫件，從這而歸納床出本案良最具實勢質(zhì)意義妄的可利崗用優(yōu)勢弱，進而燒演繹歸蠶納出本愁案的核既心價值匆，從而婚更精準和的指導(dǎo)辱下一步蜓的定位堵工作。項目價值變分析方法步驟一：深入SWOT分析。對楚本案所具縫備的各項夫特點，按擾照優(yōu)勢、悼劣勢、機慎會、威脅俊進行分類蹲并進行編吵碼。步驟二頭：改良的哨波士頓錢矩陣分爽析法。蜻我們認仇為一般項的SWOT分析中惑相關(guān)項尺目特點縣都是靜耗態(tài)的，務(wù)在外界放因素發(fā)右生變化閘的時候奶，項目歇特點也瓣會隨之串發(fā)生變斥化。因慨此還需啞要針對鼠項目特瞧點進行吩辯證的窯分析，讓對編碼隆做進一揭步梳理津，通過叼“可利裕用/改造性”疾和“影響魂力”這兩汽個因素建低立二維坐甜標，動態(tài)玩的確定各梅編碼/特點的確塑定性和不濫確定性以贏及其深化怒的價值。步驟三：劣勢及威肯脅進化分間析。針對筆步驟二中江間不確定骨性因素最洗高的兩個箭象限中的薄特點，探鑒討其轉(zhuǎn)化采或進化的藍可能性，刃從而篩選嶺出其他補稅充性的項抱目價值。項目價翅值分析絨步驟項目地塊掘地理位置飄優(yōu)越，有蘿升值潛力撥；項目地塊值交通便捷婦，出行十惰分方便；地塊東趙側(cè)緊臨脈第一水障廠水資通源保護繩地，具塊有一定樸景觀價湖值；索通集團船在臨邑當拐地的品牌收企業(yè)形象乘，給房地降產(chǎn)開發(fā)會耀帶來較大伯便利性。優(yōu)勢（S袖）步驟一氣：深入SWO園T分析及盤編碼項目目前沈地上附屬斑物較多，塑后期拆遷還總體量較信大；周邊的鳳生活、叔教育等焦配套資屑源尚不疾完善，夏會對項述目品質(zhì)釘產(chǎn)生不局利影響描。劣勢（W）步驟一：廚深入SWO兔T分析及葛編碼臨邑縣正忠在進行較毅大規(guī)模的怨城市改造乞，會產(chǎn)生什大量的購施房需求；項目地塊站也屬于目憑前政府大娘規(guī)模舊城打改造的范奔圍，有機吧會尋求政乘策方面的姐支持;目前市評場產(chǎn)品述品質(zhì)較涌低，且恭單一化，缺乏差俯異、缺乏私高品質(zhì)產(chǎn)野品；本地營銷淺推廣操作流成熟度較拖低，對本垃案營銷推姥廣提供了檔機會；先進的芒開發(fā)理掉念，可占以保證襖項目打促造高品海質(zhì)產(chǎn)品呀、樹立蠶良好的佛品牌形耽象機會（O）步驟一引：深入SWOT分析及辨編碼隨著整個臨邑斥大規(guī)模城笛市改造的嚴進行，后抓期潛在供頁應(yīng)量巨大本，勢必會北分流大量完客群，對里本案會形之成較大沖況擊；國家今純年房地專產(chǎn)打壓轎政策十堪分嚴厲破，目前伍全國整圾體房地榴產(chǎn)市場纏形勢十內(nèi)分嚴峻；國家信懂貸政策疑全面收趟緊，嚴浩重降低厲了回款爽速度；威脅（T）步驟一羅：深入SWOT分析及編妨碼對項目對項目難改變易改變明星問號瘦狗奶牛步驟二蘭：改良何的波士寧頓矩陣皇分析法上圖根據(jù)精項目特點周對本案影城響的大小竊和改變的衡難易程度壁劃分為四勵個象限，分別命距名為：明星、涂奶牛、宰瘦狗、扎問號通常來濱講，有句四種不帶同的戰(zhàn)愁略目標館對應(yīng)不什同的象桌限：發(fā)展：暗重點利寄用和宣嘩揚的特遠點。主驗要針對煤明星和些有部分窮發(fā)展前景途的問幅號；維持：維爛持現(xiàn)狀。毒主要針對個部分穩(wěn)定魯?shù)哪膛?；收獲：怒實質(zhì)上魔是一種蘭榨取，真目的是煙在短期內(nèi)內(nèi)盡可群能達到忽最大限邁度的利衣用；主要針沿對部分荷處境不回佳的奶艱牛和部敬分沒有思發(fā)展前屬途的瘦盤狗和問敢號；放棄：目稈標在于清相理和規(guī)避宣，主要針鼻對部分無妹利可圖的銷瘦狗和問活號。在實地視操作中運，往往杯根據(jù)實尸際情況院的不同詠，多種麻戰(zhàn)略混絲式合使用騾。步驟二：相改良的波扒士頓矩陣烤分析法明星為本案特死點中較容雖易改變或城獲得和利強用并且對鐮本案的發(fā)辰展影響很花大的因素夾，這些因丹素我們可胖以直接利畝用，打造鳳成為本案詞的亮點，祝從而進入涂本案的核奔心價值體總系。本案的明禁星因素：S項目內(nèi)地塊地抓理位置各優(yōu)越，獨未來升摧值潛力街巨大；S項目地緞塊交通便糠捷，出行拴十分方便刺；S地塊凝東側(cè)緊綱臨第一舒水廠水術(shù)資源保案護地，強具有一花定景觀取價值；S索通集桿團在臨邑擴當?shù)氐钠窡熍破髽I(yè)形巷象，給房巾地產(chǎn)開發(fā)母會帶來較富大便利性刑；o目前路市場產(chǎn)籌品品質(zhì)也較低，帶且單一亡化，缺對乏差異瞇、缺乏遙高品質(zhì)掉產(chǎn)品；o開發(fā)舌商充足摩的資金虛保障和形先進的活開發(fā)理核念，可包以保證臣項目打杜造高品禽質(zhì)產(chǎn)品誰、樹立故良好的宮開發(fā)企增業(yè)品牌岡形象。步驟二糠：改良葡的波士擱頓矩陣視分析法奶牛為本案猛特點中監(jiān)較容易剛改變或廢獲得但出是對本間案的發(fā)迷展影響克相對較浙小的因尚素，可磚以通過受附加少縮慧量的外當部條件熄，將其晨改善成蝦為本案抹可利用塌的機會效，打造肝成為本擊案的亮善點，但滔不成為陰本案的三核心價典值體系本案的奶勇牛因素：o項目何地塊也耽屬于目傻前政府首大規(guī)模溉舊城改乖造的范根圍，有恢機會尋帶求政策揪方面的售支持;o臨邑縣顛正在進行丘較大規(guī)模今的城市改復(fù)造，會產(chǎn)刑生大量的駱購房需求o本地頑營銷推棒廣操作杰成熟度砌較低，綱對本案匠營銷推鉤廣提供姨了機會桐；o開發(fā)服商充足救的資金尊保障和據(jù)先進的慚開發(fā)理希念，可拾以保證法項目打努造高品躍質(zhì)產(chǎn)品屯、樹立銳良好的姓開發(fā)企竄業(yè)品牌蘿形象。步驟二捐：改良醋的波士奔頓矩陣錘分析法瘦狗為本案特乎點中較難攤改變或獲拒得且對本斷案的發(fā)展溫影響相對賄較小的因辰素，這些偷因素我們搬即使加以絡(luò)改善，但添難度大且莫收效小，化再加之其仁對本案的誼影響又不兄大，因此折，可以考芹慮舍棄或鋼者規(guī)避。本案的瘦戴狗因素：W地塊整體高不太規(guī)整菜，給規(guī)劃償設(shè)計帶來獎一定的難規(guī)度W項目目粘前地上茅附屬物胡較多，退后期拆創(chuàng)遷總體用量較大；T城市經(jīng)士濟水平斃不高，跡面對逐揉步提升懶的房價晌，消費米者絕對棄購買力璃有限，方對高端販產(chǎn)品承后受力較敞差；T整個市區(qū)年部分競爭賺項目規(guī)模擺較大，戶較型種類豐柔富，社區(qū)知配套較齊熊全，會對漆本案產(chǎn)生拳較大沖擊房誠。步驟二按：改良串的波士峽頓矩陣進分析法問號為本案特鄭點中，較絮難改變或預(yù)獲得，但的是對本案較的發(fā)展會他產(chǎn)生很大鈔影響的因效素。對于奸這些因素企，我們既鍵需要花大油力氣去爭豬取，又要腦時刻關(guān)注篩這些因素扣的變化情評況，因為跡這些因素船均具有較康強的不確花定性，隨艘時可能變沈成本案的等威脅因素蠢。本案的愛問號因澡素W周邊的質(zhì)教育等配調(diào)套資源尚茄不完善，湯會對項目旺品質(zhì)產(chǎn)生窩不利影響宅；T國家今年井房地產(chǎn)打維壓政策十則分嚴厲，呀目前全國奸整體房地川產(chǎn)市場形丑勢十分嚴腹峻；T國家信芬貸政策種全面收占緊，大毫大增加櫻了房地茅產(chǎn)開發(fā)慶的資金慢成本，疊嚴重降暗低回款觸速度;T國家續(xù)通貨膨痕脹嚴重偉，物價波持續(xù)走謝高，項翠目開發(fā)長的各項奸支出不且斷上漲漆;T整個萄臨邑競規(guī)爭項目啊潛在供景應(yīng)量巨榮大，對壓本案會界形成較榮大沖擊璃。步驟二：饒改良的波擔士頓矩陣嚴分析法通過步春驟二的嗓分析可艱以看出躺，靜態(tài)夸的SW排OT信叉息在進夸行“可余利用性以”和“您影響力圖”評估匪后出現(xiàn)殼了交叉先的現(xiàn)象熊。本著調(diào)資源最讀佳配置呢的原則肆，我們咐首先對墻“瘦狗輛”類型深的因素這采取放筋棄的戰(zhàn)療略，重榴點研究機“奶牛啞”和“壺問號”殲類型的珍因素，孤探討如挽何進行鵲資源最倒優(yōu)配置禽進而達師到使威鬼脅和劣兵勢得以搭進化的污結(jié)果，稍形成新楊的項目碰價值點遮。同時領(lǐng)結(jié)合本購案的“顏明星”愁因素，陪共同形惠成本案林的核心繳價值體養(yǎng)系。步驟三：裝威脅及劣輛勢進化研殊究目前臨嘗邑縣正嘩進行大疫規(guī)模城誤市改造，會產(chǎn)生售大量的民回遷房代安置房鋼，這部柏分房源針會給市松場帶來革較大的舟沖擊，靈所以未結(jié)來本地殃塊的客悉源還是法有保證喇的；項目地塊屬矩于舊城惑改造范圍，可剃以尋求政弊府相關(guān)政壩策法規(guī)方拳面的支持型與幫助，吃降低項目殲的開發(fā)風(fēng)皺險和資金鬼成本；牢牢把靈握住臨抬邑高端稱購房客愈戶群體然的需求第及對生艷活品質(zhì)灣的追求棵，打造逢適合其略需求的眾高品質(zhì)啄產(chǎn)品；媒體的成青熟度較低距是地縣級專城市存在渾的普遍現(xiàn)笛象，根據(jù)董我們掌握給的地縣級伯城市營銷姑推廣的系望統(tǒng)方法和國手段，屆撓時將通過景系列的營青銷推廣方失案及sp活動彌補塞這一不足杜。奶牛因素筑進化及改昂善評析：步驟三：餡威脅及劣羅勢進化研朝究結(jié)合周取邊的未廊來城市弄規(guī)劃，列與政府易協(xié)商解不決周邊廉缺乏的且的配套飛資源的晉問題；時刻關(guān)注集國家相關(guān)螺政策及法目律法規(guī)的涼最新規(guī)定殼，合理利傷用各種資橋源，想盡踢各種辦法岡，努力將波政策給樓叉市帶來不渡良影響降判到最低；隨著臨烈邑大規(guī)托模的城介市改造故產(chǎn)生的妥大量土虧地供應(yīng)出，這些糧土地將自陸續(xù)進贊入市場尺，未來蜓整個城房誠市商品姑房供應(yīng)靠量將十赤分巨大鑼，這就京帶來了割嚴重的條市場競方爭壓力側(cè)，但同息樣也釋鬧放出了燦較多的夕購房需支求，結(jié)換合項目扭地塊本砍身的優(yōu)筍勢，打胃造市場瞧差異化耕明星產(chǎn)傳品，實淋現(xiàn)價值末最大化平；問號因素錢進化及改影進評析：綜上所刑述，結(jié)蚊合貴公拆司的想蜂法和思幕路，我級司建議拾將本案每定位為壺臨邑最供高端尚吸品社區(qū)，以高品質(zhì)產(chǎn)品育、高居住中舒適度為主打賣效點，塑造高端形象，提升產(chǎn)挑品附加值姜，優(yōu)化自執(zhí)身產(chǎn)品披品質(zhì)，以高品質(zhì)產(chǎn)舊品取勝，追悉求高利潤家率的同時，劉注重索畜通房地描產(chǎn)良好企業(yè)品牌形象耍的塑造，闊擺脫市場乒低檔產(chǎn)品融供應(yīng)量大莖的重重包填圍，達成團終極營銷晃目標，實匠現(xiàn)利潤的底最大化。步驟三陡：威脅型及劣勢叉進化研襲究PART5項目整口體定位本章節(jié)系的目的吸在于綜訂合分析犧項目與費目前在哈售競爭坦項目在嗎地段、灰交通、浩自然環(huán)疫境、規(guī)蠟?zāi)?、?guī)伏劃、戶強型等方施面的優(yōu)太劣。以期幫助本案在規(guī)競爭激世烈的市缺場情況痛下，發(fā)楊揮優(yōu)勢鍋規(guī)避劣歪勢，成慎功突圍！本章節(jié)將薄重點分析濕項目地塊假與目前臨灑邑縣城在扮售項目之賴間的優(yōu)劣逼勢比較，委從中求得靠本案地塊階的綜合對宣比情況，懂從而為項妙目地塊未炭來的市場封定位做一匙定的參考繡借鑒。本疏章節(jié)將重劈燕點把鑫都御景巷苑、南鑫鏡世紀城、申比德弗國戒際花園、給鑫龍盛世身花園、水欲木清華啟觀秀苑、萬佳泰佳苑作為對比械對象。要素鑫都御景苑南鑫世紀城比德弗國際花園鑫龍盛世花園啟秀苑萬泰佳苑本案地段5544444交通5544454自然環(huán)境5354434規(guī)模4345434市政配套5544454開發(fā)商品牌4443334合計28252524232324通過客焰觀評分撒系統(tǒng)可礎(chǔ)以看出斃本案在磚基本條閱件方面屑與競爭剛對手類拋比系數(shù)絡(luò)中的優(yōu)治劣勢，宴找到項房誠目在市壤場競爭佳中的位膛置，才腫能為項割目未來亂的發(fā)展鉆作出理僑性的判富斷和戰(zhàn)稿略定位腫，從而咱實現(xiàn)項隸目品質(zhì)偵的全面諷提升與到超越。競爭樓費盤綜合畝類比評亮析在競爭激匹烈的市場研情況下，宴如何發(fā)揮克優(yōu)勢規(guī)避肆劣勢，成攀功突圍，避開大饑量同質(zhì)斗化產(chǎn)品危及大量筍回遷安瓶置房競字爭層面乎，獨樹瞧一幟。差異化槐產(chǎn)品，念差異化猶形象，栽打造臨助邑高端復(fù)樣板盤案例借撲鑒核心能力茅建立開發(fā)筑模式研究1產(chǎn)品創(chuàng)領(lǐng)新型社喇區(qū)2科技領(lǐng)先匙型社區(qū)3主題概念計型社區(qū)4創(chuàng)意領(lǐng)先公型社區(qū)5配套升葛級型社榨區(qū)萬科系概列：基津于客戶瞇需求深手入研究烏上的產(chǎn)鵝品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新嚼型社區(qū)金色家園摧創(chuàng)造了最火簡潔的建練筑形態(tài)和襖最單純的舊功能形態(tài)嫁樓體外檐懷是低調(diào)而何有性格的誼顏色層次糊，構(gòu)成完利整的六面售造型，體今態(tài)綽約；一個單尸元的純鹽板樓，歷充分保區(qū)障了歸來屬感與衛(wèi)私密性狹，成雙訊成對的搏錯落布斷局，達沿到共享茫與均好穗的最大歪化；三種戶型正，構(gòu)造了煙純粹的居蛇住環(huán)境，束營造順暢點與友善的獵溝通空間共。11層的建筑霧，采用了棋重度純色竟方案，從恨視覺上降舌低了色彩淺的刺激度酬，拉開了族樓與樓之毒間的心理成距離；另外一種18層的建筑往，則采用償了高、中鍋、低三種捎明度的深宿色設(shè)計，仇在與純色11層建筑相仇融合的基灣礎(chǔ)上，豐吳富了色彩駛感，提高講了整體建突筑群的層盜次感，凸偏現(xiàn)建筑的滾個性風(fēng)格賤與時代感愉。首先是在夜市場研究庸和客戶細挨分的基礎(chǔ)絹上聚焦目薪標客戶，取確定了兩抵種人群，騙一類是“設(shè)社會新銳閑”，一類穿是“望子增成龍”然后根據(jù)截對這兩類指客戶的家兇庭結(jié)構(gòu)、鋸生活習(xí)慣從、空間審撈美的研究嘆，設(shè)計和植推敲適合弓他們的具宏體戶型。最終金色桌家園一共沒只推出11層和18層兩種冤樓型、3種戶型鄉(xiāng)豐，分別貢是105平米平蕩層兩室耕、101平躍層紛兩室、117平三室。甲其中面向箱“社會新粱銳”的設(shè)蛋計的101平的兩敏房躍層戴，獲得松天津創(chuàng)催新戶型惑大獎，口被譽為累“最具州個性的奪品質(zhì)婚眨房”。在101平的兩育房躍層困戶型中縱，除了碼情趣感擋和舒適賊度之外卻，最大攀的亮點獨是近8平米的超咽大露臺，們將戶外生臟活盡情發(fā)漢揮，并與文樓上主臥冬外陽臺遙腐相呼應(yīng)，能平添一份財生活情趣印。聘請著名茶建筑設(shè)計引公司，在羨成熟社區(qū)緒注重功能西和實用的蝕開發(fā)，外建觀時尚、細現(xiàn)代的露今臺，還能農(nóng)兼顧其他衛(wèi)功能。萬科天津碎金色家園鋒尚系列增：憑借高鋒檔、高科耗技含量的暈建材、設(shè)慰備設(shè)施創(chuàng)紫造產(chǎn)品價捎值位于海帆淀萬柳冒居住區(qū);建筑面積8萬，容積脅率3，四棟毛塔樓和丑兩棟板握樓組成;顛覆板圍與塔的朱比較體境系;歐洲居糊住標準咬，新風(fēng)鑒系統(tǒng)、LOW藝-E玻璃、掀外墻保顯溫、地瓶板熱輻夢射采暖這等科技狠住宅八煩大子系聯(lián)統(tǒng);周邊價格璃平臺7000～8000元/平米，熔本項目宅實現(xiàn)均形價1050磁0元/平米。整體規(guī)劃外部看板裸體樣板間高科技住果宅的定位西符合區(qū)域鏟中關(guān)村客優(yōu)戶的價值喘取向，實責(zé)現(xiàn)了超額略溢價。科技領(lǐng)頌先型社誼區(qū)成功案例泰：北京鋒屈尚國際公紐奉寓、南京真鋒尚國際鏈公寓等北京鋒旱尚金地格林峰系列：以零純正的歐紙洲小鎮(zhèn)風(fēng)蛙情為主題萄，創(chuàng)造全圖新的居住捕理念主題概茶念型社醒區(qū)東莞金地爛格林小城：典雅明快五的德式建些筑風(fēng)格繽紛浪右漫的歐填洲風(fēng)情查商業(yè)街特色配套：印象館音樂坊標志物花裹塔……格林系答列：北胃京金地煤格林小威鎮(zhèn)、北糕京金地氧格林小判鎮(zhèn)6、武漢金浪地格林小撕城、東莞悼金地格林春小城等主題社箱區(qū)主要仇類別與潮典型代顛表：風(fēng)情主賠題：金岡地格林藍系列運動主潛題：奧貞林匹克渾花園教育主掃題：深嶺圳桃源邀居陽光100系列：國科際大師設(shè)疑計，打造贈城市新興原地帶具有協(xié)強烈標志逼性的國際凱新城創(chuàng)意領(lǐng)氣先型社計區(qū)天津陽伍光100：規(guī)劃：借用北聯(lián)京故宮軸娃線對稱的貫空間格局淡，建筑高全低錯落，管塔樓與板渾樓之間，坡空間開放竟流暢，將擦中庭花園售、灰色過玩渡空間結(jié)賢合得完美懷和諧。建筑：喉紅、黃餐、灰墳建筑外稀立面景觀：620米的長湖沿湖濱600米的景閣觀大道庭院式辨花園幾何造維型樓間球花園成功案例淋：北京陽邊光100、天津巧陽光100、沈陽州陽光100等合生帝景景系列：通遷過配套設(shè)震施的全面賢升級，實秀現(xiàn)市場超蟻越珠江帝社景：精裝修賽公寓，辛塔樓均炮價930苦0元/平米，板前樓均價1100疤0元/平米，鍵實現(xiàn)市刺場平臺懸超越2.5公里長，10萬平米很歐陸風(fēng)娛情商業(yè)豬街五星級酒銜店會所5A級寫字樓星級酒店纖式商務(wù)公網(wǎng)寓成功案例明：北京珠鉗江帝景、耐廣州珠江辜帝景、惠蝕州帝景灣瞧等配套升暮級型社抖區(qū)類似案秀例：鵬招潤第一板城系列國美第一北城明天又一臥城通過大興型商城歲配套建圖立差異執(zhí)化競爭蒸優(yōu)勢核心能演力建立開發(fā)模熄式總結(jié)模式類別典型案例典型案例的典型動作模式總結(jié)產(chǎn)品創(chuàng)新型社區(qū)萬科系列產(chǎn)品具備個性風(fēng)格的建筑外形注重功能與實用的創(chuàng)新戶型強調(diào)舒適度與情趣空間依靠強大的產(chǎn)品研發(fā)能力，扮演需求引領(lǐng)者，基于不同客戶細分和城市階段形成產(chǎn)品系列，“選擇填空式”的復(fù)制科技領(lǐng)先型社區(qū)鋒尚系列產(chǎn)品從通風(fēng)、保溫、采暖八大系統(tǒng)，滿足歐洲居住標準國際領(lǐng)先節(jié)能技術(shù)通過先進材料設(shè)備的引入，引發(fā)生活品質(zhì)的明顯提升或變革性改良主題概念型社區(qū)風(fēng)情主題運動主題教育主題……金地格林系列產(chǎn)品風(fēng)格化建筑風(fēng)格風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)標志物圍繞主題，做足文章，形成系統(tǒng)化的開發(fā)體系，在“套路化”的同時形成品牌優(yōu)勢創(chuàng)意領(lǐng)先型社區(qū)陽光100系列產(chǎn)品國際大師設(shè)計形式感的整體規(guī)劃色彩鮮艷的建筑外立面設(shè)計發(fā)力，推出高辨識度的創(chuàng)意形象，鎖定城市中日益增加的“創(chuàng)意敏感人群”，城市新面孔的制造者配套升級型社區(qū)合生帝景系列產(chǎn)品五星級酒店會所5A級寫字樓星級酒店式商務(wù)公寓通過開發(fā)商自身強勢的資源能力，整合高檔或大規(guī)模配套的強勢拉動，提升項目競爭力核心能力創(chuàng)建立開發(fā)兼模式選擇根據(jù)當前亡市場階段壞的客戶敏名感性、現(xiàn)典有市場空職間、開發(fā)畜模式的投娛入產(chǎn)出比辮等因素，小建議本項膠目采用“主題到社區(qū)”的開發(fā)孕模式。主題社子區(qū)模式鉗優(yōu)勢：1、項目形倉象鮮明，廊價值“外綢”現(xiàn)，易花被目標客目戶感知2、目前熊有較大善市場空屆間，差林異化力防度明顯釘，易于汗形成品探牌認知3、投入產(chǎn)塔出比高，們易于成本徑控制4、對地嘩塊資源培條件較掃小，易沙于模式么化套用極復(fù)制主題社珍區(qū)成功淚案例研綿究案例：摩東莞金令地格林爆小城項目位責(zé)置：南城限區(qū)東莞奪大道與鋤四環(huán)路駱交匯處箱，北臨蝴四環(huán)路慶，西近配東莞大予道，南腳靠新中醫(yī)路，東除至宏偉電路項目規(guī)秤模：項目列總占地貌面積13.6萬平方洗米，總侍建筑面灶積25萬平方掙米容積率:1餃.9產(chǎn)品類算型：多層、畫小高層、毛高層、商沸業(yè)街客戶構(gòu)鞠成：聚焦城鍋市中堅船階層，襯為客戶舉創(chuàng)造全閑方位高折檔品質(zhì)擋生活格林小疫城整體欲規(guī)劃由到一條橫慣向景觀茶軸貫穿態(tài)整個社失區(qū)，將閱各組團耀有機組填合在一但起，沿桿軸線布培置景觀野節(jié)點采用東莞砍首創(chuàng)的曰燥形組團，雷住宅與住衫宅之間形澤成內(nèi)庭環(huán)衫境，整體杏規(guī)劃上，展構(gòu)成圍合智式院落橫向景觀評軸貫穿整穗個社區(qū)，豬將各組團覽有機組合鋒在一起沿景觀軸頌布置景觀噴以廣場為誦核心的景務(wù)觀節(jié)點主入口處葉設(shè)置假日遮休閑廣場歇，與商業(yè)避街有效結(jié)棉合，展示扛項目形象景觀軸運動休閑區(qū)商業(yè)街格林小城讀整體規(guī)劃叨圖建筑風(fēng)曠格典雅怠明快，奴為東莞峽市場首窩個純正桑德國現(xiàn)衡代建筑檢風(fēng)情項四目，獲鵝得市場零的高度攀認可材料局略部采用勿石、木膽本色，捐頂部以億白色為且主調(diào)，亮外墻以趁米白色諷為主，恥結(jié)合綠飲色的透驚明玻璃劈燕窗，穿駁插灰色萄、深色癥的線條幻玉和色塊升，豐富查的色彩麻變化為但整體注淺入活力善，表現(xiàn)蛇親切快勤樂，很殃有濃郁監(jiān)生活氣喂息；帶有創(chuàng)病新亮點求的住宅旱產(chǎn)品，惠體現(xiàn)了安居住品斯質(zhì)的提耳升東莞首創(chuàng)盒全落地飄拋窗全景致洋鎖房的五度吸空間：寬度：相同的面遲積，比別做人多了30公分，景媽致更寬闊高度：全落地窗艷，比普通慎窗戶高了30公分角度：實用的90度角度，駱戶型設(shè)計戴特點為方遷正、實用360度：一梯兩戶脖，南北通勵透，享受樸不同方向盛風(fēng)景。適度：適合人居脅的尺寸設(shè)季計六層全景陳致洋房效援果圖較之市場膽平臺，強憶化了社區(qū)折公共空間還的品質(zhì)和伯社區(qū)氛圍礎(chǔ)的營造，疫社區(qū)形象秩具有濃郁隙的小鎮(zhèn)風(fēng)彈情意向小城符號僻花鋁板——體現(xiàn)著對轎歐洲現(xiàn)代枯主義建筑弓的完美演謎繹浪漫的窯歐洲風(fēng)隔情商業(yè)恒街、具丸有藝術(shù)章氣質(zhì)的鋸高端配編套設(shè)施尿充分展尼示了項肥目的高秤形象，塵標志了玩社區(qū)生驢活的領(lǐng)呼先性150米的商墓業(yè)街，盡盛產(chǎn)咖艙啡香、勇書香、責(zé)面包香居，傳播餓衣韻、負樂韻、銀美顏雅知韻……音樂坊印象館風(fēng)情商業(yè)復(fù)街印象館臺：散布營在園林戶及建筑應(yīng)間的會雹所。被麗設(shè)計大樓師稱之峽為“無崗邊界會襲所”社區(qū)同賭時還具斧備網(wǎng)球趕場、健著身房和召青少年樹室（功給能齊全零的活動竟中心，爛有了乒膜乓球、驚泡泡球逝、閱覽剃室等）休閑游救泳館實寨景_65_總結(jié)：逆主題社融區(qū)開發(fā)捆模式四欲大要素：2、重點架打造體歸現(xiàn)社區(qū)晌主題的蘭風(fēng)情示得范區(qū)，雅形成鮮買明的形慘象標簽摘。1、社區(qū)主憑題具有鮮爆明的市場懷識別性，惹并能夠激啄發(fā)客戶的尚價值聯(lián)想3、圍繞主鋸題，形成巡壽體系化的合物業(yè)體系基，社區(qū)風(fēng)押格統(tǒng)一勻閑質(zhì)，大量箏使用“點糾題”的符哀號與元素宅。4、少而臨精的亮魂點配套硬，營銷鞏社區(qū)生搶活領(lǐng)先準性。主題的價奏值感主題的午濃縮展赤示主題的體扇系化表達緊扣主題難的社區(qū)精采神營銷√√√√品質(zhì)感風(fēng)情化精致感_66_項目整瓶體定位訪建議：臨邑首席瓶地中海風(fēng)敲情大宅產(chǎn)品核耳心價值臨邑首席板地中海風(fēng)破情大宅周邊自膠然景觀妹良好、辭緊鄰水職資源保動護公園視覺價值演、休閑.歷生態(tài)價闊值尊崇上享層生活額場高層、小酬高層、花描園洋房、似聯(lián)排別墅上層社窯會聚集她地未來核逮心地段城市配套無體系逐漸紫完善項目定甚位主推案名索通.但名郡SLOG彩AN:西班牙原激裝風(fēng)情大馳宅形象定位其他建證議案名索通.織華府索通.南愈都SLOG航AN:地中海原裝風(fēng)情扛社區(qū)形象定爺位本案價榆格定位通過分析偵臨邑市場姓的整體市肢況，結(jié)合票調(diào)查同區(qū)旬域內(nèi)周邊短樓盤的價揮格水平，閘再通過對駝各物業(yè)的撕環(huán)境配套遲、交通狀糠況、小區(qū)鮮規(guī)劃、物汁業(yè)管理、坊升值潛力渣等影響價禮格的因素報做類比分糞析，以便網(wǎng)得出該物旁業(yè)最合理都的價格水噴平。定價原跌則參考項夸目選取幼原則本案臨呼近原則/建筑類型頭相同原則/銷售價格站相近原則/與本案詢形成直懼接競爭傍原則參考項目鑫都御景逝苑/南鑫效世紀城/步比德弗國段際花園/追鑫龍盛世貸花園參考項目寸比較因素地理位置吵道路交泛通周邊痛配套環(huán)校境景觀中建筑規(guī)劃夸建筑類蝕型戶型窄設(shè)計園抱林景觀綠化率贈社劣區(qū)配套據(jù)層高岡開割發(fā)商然安防系鍋數(shù)物聚業(yè)服務(wù)竭裝修提標準抱會所可比樓盤悟量化定價寬法產(chǎn)品品質(zhì)鳳定價地段升值診潛力本案價格定位價格定位xx采取“念可比樓洋盤量化錦定價法蓄”對本窩案樓盤腫定價：針對許患多樓盤姿均傾向型于定性騎描述的販現(xiàn)狀，版我們嘗說試對樓伍盤進行呼定量描過述。進圍行量化兩統(tǒng)計的齡樓盤應(yīng)搏為可比悅性較強央的、地譽段、價少格、功邊能、用獅途、檔煤次都相旨近的現(xiàn)都樓、準果現(xiàn)樓或折樓花。遇每一樓似盤定級帖因素的覆具體指崖標及等鹽級劃分禁只有落裝實到具烘體樓盤陵所在片己區(qū)予以拼清楚描冬述。序號摘要評選指標權(quán)重比德弗國際花園南鑫世紀城鑫龍盛世花園本案1區(qū)域因素地塊區(qū)位96765交通因素8565523自然環(huán)境65.53544生活配套94.574.555教育配套755536發(fā)展前景865.5657項目因素項目規(guī)模544548建筑品質(zhì)75.554.569戶型設(shè)計7554.55.510園林景觀75.54.55611社區(qū)配套53.5334.512物業(yè)管理53.533413項目形象54.544514品牌效應(yīng)6555515宣傳推廣643.53.54.5合計10072.570.56971.5項目均價(元/平米）340035003488加權(quán)系數(shù)0.7250.7050.690.715比較系數(shù)55%30%15%本案均價（元/平米）3378小高層價奪格——市場比我較法本案入優(yōu)市價格殺定位：小高層飯：3380元/平約米高層：3480元/平重米花園洋辨房：4380元/平米別墅：630撕0元/平米小高層做購買力客戶定位按3380元/平米，項一套100平米的住宅計俱算：總房價：33.8萬首付：10.8萬；貸莊款20年；商業(yè)貸杠款：23萬。月還款額意度：176巧0元（按首套房忘還款利率計宅算）可承受的目基本家庭芽月收入：176轎0元*2=35簽20元（50%為還款安蒸全系數(shù)）可承受的蜘基本家庭搜年收入：422第40元根據(jù)2010年，全縣神在崗職工出平均工資2321賣0元/人能夠達船到家庭年收入422傳40萬元的購買污力基本客頌戶類型為:經(jīng)濟型諷家庭，輔助客朝戶類型值包括富裕型家見庭和中產(chǎn)型戰(zhàn)家庭（許拆遷剛性需要）?？蛻舳ㄎ换▓@洋瘡房購買力客戶定位按438剝0元/平米，一套130平米的住宅役計算：總房價：57萬首付：17萬；貸款20年；商業(yè)貸梅款：40萬。月還款額稿度：3060元（按首套敵房還款利率計器算）可承受歲的基本戚家庭月在收入：306乘0元*2=61除20元（50%為還款安逝全系數(shù)）可承受刮的基本璃家庭年線收入：734涉00元根據(jù)201肯0年，全縣焦在崗職工澇平均工資2321日0元/人能夠達毫到家庭年收入734陡00元的購買擺力基本竹客戶類型為:中產(chǎn)型家深庭，輔助客佩戶類型隆包括富裕型家庭和經(jīng)濟型家稼庭（拆遷剛性需要）?；▓@洋房渠購買力客戶定位按438寒0元/平米，族一套140平米的住宅計膨算：總房價：613袖200元首付：37.合32萬；貸款20年；商業(yè)頂貸款：24萬。月還款習(xí)額度：1824元（按二套房廳還款利率計糠算）可承受的項基本家庭靈月收入：1824元*2=3肝650元（50%為還款安妖全系數(shù)）可承受的回基本家庭包年收入：4380澇0元根據(jù)201筋0年，全圾縣在崗臨職工平檔均工資2321肅0元/人能夠達返到家庭年收入438狼00元的購買虹力基本心客戶類未型為：富裕型家庭，輔助客戶傾類型包括中產(chǎn)型家庭和經(jīng)濟型桂家庭（拆遷剛性需要）。項目客戶徒類型細分重要客戶核心客戶次要客戶補充客戶核心客戶拖：二次置杰業(yè)換房者部、能源企戴業(yè)職工、下鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民翻、商業(yè)經(jīng)劣營者、政呼府事業(yè)單追位職工次要客戶步：周邊居孤民、外出敲務(wù)工人員重要客戶許：首次置聚業(yè)年輕人補充客蘿戶：返擔鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)砌者、城沖區(qū)之外吊投資者尋求他猾們在價敞值觀、掛信念、寧心態(tài)、青生活方始式、社猜會角色塞上的共宗同點2530354050初生群體進取群任體成就群體還沒有率自己的列財產(chǎn)、亮房子或膜車和定采型的事繞業(yè)“闖”刷天下，患“創(chuàng)”稻業(yè)對未來汁充滿夢住想，樂舊于接受繩新事物捕捉機會中，從一個頓高起點向攏自己的目降標努力嘗試，枕挑戰(zhàn)，灑多做，都快跑常問的問旺題是：為救什么不？掙下自己爽的財產(chǎn)，祝事業(yè)有成有更高塔的目標宵，爭取鈔更多不斷提慨升自己藏，工作園大于生崗活，忙誤碌見證了自普己越來越稠好，但必約須努力常問的杯問題是似：下一狀個是什拋么？擁有家庭哲，事業(yè)，腔身份注重優(yōu)越存感、自得要輕松捐，不要皆松懈，保持成就暗和舒適，戚事業(yè)很重辭要夢想擁有敢和諧平衡添充實的生測活孩子教罰育，家庭菊生活，娛陸樂社交，林自我實現(xiàn)兆都是生活陽的重點常問的問稠題是：還醬有什么是較我沒有體陣會到的？別墅客戶訓(xùn)定位別墅購買力客戶定位按6300元/平米，功一套260平米的住宅計艷算：總房價：164萬首付：82萬；貸磨款15年；商業(yè)貸留款：82萬。月還款新額度：7752元（按首套房腎還款利率計幟算）可承受珍的基本轟家庭月柴收入：7752元*2=15紅504元（50%為還款袍安全系住數(shù)）可承受的午基本家庭旦年收入：186滴048元根據(jù)201宰0年，全縣請在崗職工終平均工資232享10元/人能夠達永到家庭年收入186飲048元的購買蠅力基本子客戶類型為:富裕型私家庭別墅客戶橫群職業(yè)背鏈景特性1、臨邑座大型企波業(yè)高管域及能源牌化工高贏技術(shù)人欺才；2、臨邑外亡出經(jīng)商人圈員；3、當?shù)毓﹄[性收沿入人群暗；別墅客紐奉戶群家綿庭年齡臂與家庭跨結(jié)構(gòu)特顆性購買別價墅的客宋戶基本蛙在40至60之間，犯家庭成洋員3-6人居多別墅客戶棋群基本特軟性他們屬條于社會泰上比較護富裕的江群體，嫌有穩(wěn)定秩的收入帽，具有池較高甚覆至顯赫她的社會滲地位他們擁有專雄厚的個望人資本，蛙喜好購買薪抵抗金融碌風(fēng)險強，托升值潛力愈大的商品偉用以保值戀和增值其斥資產(chǎn)他們含吸蓄內(nèi)斂羨，深藏趙不露，明不事張臉揚，不悉喜“露戶富”在事業(yè)成迷功的同時峰，內(nèi)心深獻處追求享收受成功的釀快感，喜稠歡樹立自秀我，標榜問個性，追灑求獨特的常文化品位覺，注重高間品質(zhì)休志閑健康塔的生活聚方式生活閱歷茄豐富，見綱識廣博、屬視野開闊役，對文化筆有很強的雷認同與敬菌慕，鐘情勾于純自然洪背景和高務(wù)品質(zhì)建筑限，追求對稀歡缺的自然榆資源、人座文資源的笑擁有，享益受“珍品物化”生活通過對確臨邑潛累在別墅競客戶的聲描述，態(tài)基本可章以說明菌本案潛挨在的客聰戶群是喉人生閱辱歷豐富璃，眼界詢極廣的寇人群，磚可以說惑他們見漠過甚至期擁有很貨多高品疊質(zhì)住宅錫和別墅物，因此字，針對淚這部分塑客戶群貿(mào)而言，彼如果要膛讓他們腥成為我閣們的業(yè)利主就需波要打造驢更高標郊準、更平完美的獨產(chǎn)品，掃才能打跟動他們惡的購買郵欲望。PAR涉T6物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)建議就目前臨煩邑縣的城話市未來發(fā)建展趨勢可廳以看出，未來的大憲量土地供倒應(yīng)，大量潤的回遷安跟置房、中葛低品質(zhì)商臉品房的建存造勢必會故導(dǎo)致目蟲前在售狠樓盤產(chǎn)迎品品質(zhì)乞無法得樂到提升旦，面對未來溫市場的激臭烈競爭狀具態(tài)，為了避揚免未來柔陷入與驚低檔產(chǎn)糖品拼價筆格的被撇動局面潮，更為回了攫取稼高額的罵利潤，我司建斗議將該贏項目地背塊打造恩成目前麗臨邑最伙高端的策居住產(chǎn)彼品類型導(dǎo)，雖然高端菊意味高投陡入，同時放意味著更道高的風(fēng)險盆。但這樣衣做可以位保證取孕得市場勢競爭的阻勝利，至避免同駕質(zhì)化現(xiàn)釣象發(fā)生亡，并同時旗考量投運入與利鳴潤，與恐當今市煌場格局爸的矛盾敬關(guān)系，是本案竭產(chǎn)品定帖位的主詞要思考徐點？根據(jù)貴公極司的要求稍，我司結(jié)貼合上述分竊析可以得晃知：本項目產(chǎn)品品質(zhì)假必須升級吵，避免同碧質(zhì)化競爭添，與周邊播項目拉杯開差距寬，擺脫陷裁入價格溪戰(zhàn)的糾垮纏，也為了能邊獲得更高乏的投資利嗓潤；打造高檔授尚居社區(qū)奧，重視自幼身產(chǎn)品品頂質(zhì)的提升服及配套設(shè)余施的完善餡；為了實劃現(xiàn)打造薄高品質(zhì)樂社區(qū)的級產(chǎn)品定汗位，必返須將產(chǎn)獄品豐富掏化，引入高保端物業(yè)蛇形態(tài)——別墅；小高層攻、高層至戶型選剩取市場有上最熱郵銷的85-120平米全明件戶型為主序，控制總圾價；花園洋看房產(chǎn)品面米積做大一淋些,以舒員適度為戶村型指標；重視小區(qū)給內(nèi)園林景詢觀的打造紅；本案產(chǎn)早品形態(tài)己定位：小高層、酒高層、花初園洋房、肥別墅堅持“刊厚重、肅內(nèi)斂、歸低調(diào)、捎陽光、熊浪漫”皮的西班豎牙設(shè)計程風(fēng)格，湖營造異斜國風(fēng)情長的住宅斗區(qū)。通過建賣筑外立丟面、各拾種建筑絲式形態(tài)的醉組合及聯(lián)原生態(tài)始主題景闖觀設(shè)計彰顯高端康品質(zhì)社區(qū)整體規(guī)劃新設(shè)計原則總體平盛面規(guī)劃騰建議項目產(chǎn)品博布局地塊西講側(cè)和南志側(cè)沿街妨做小高控層；北虛側(cè)沿街轟做高層鍋；規(guī)劃旋路北側(cè)越地塊建車造高層亭；迎賓路快與花園度大道交舉匯處做掙一個酒壤店與住面宅（寫價字樓）碰的綜合羽體，占虹地面積10-1疾5畝，酒急店體量飾約2萬平米，授層數(shù)控制暖在6層內(nèi)，酒忙店上面為摟住宅或?qū)懺谱謽?；第一水廠桌地塊可做霜為本項目月綠化景觀妨配套，納高入到本項震目生態(tài)景單觀設(shè)計系券統(tǒng)中，項喊目中心主漁題景觀可千與該綠化糕區(qū)域結(jié)合丙進行設(shè)計哈。中心景躍觀區(qū)域擺浮放獨棟別不墅和聯(lián)排輛別墅；別墅、羞花園洋困房、小扎高層、墳高層進濾行組團叼分區(qū)設(shè)永計，每救個分區(qū)描相對獨危