深圳崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃方案提報

深圳市崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃

方案匯報深圳市福田區(qū)舊村改造領導小組辦公室中國城市規(guī)劃設計研究院深圳分院世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司中心區(qū)建設的要求政府對崗廈村進行舊村改造的決心1、社會、環(huán)境、經(jīng)濟效益。2、規(guī)劃的可行性。3、經(jīng)濟的可行性。福田區(qū)舊村改造領導小組辦公室1、改造的范圍和規(guī)模？2、改造的可行性？3、實施操作策略？中國城市規(guī)劃設計研究院世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司項目背景技術(shù)路線團隊組成中國城市規(guī)劃設計研究院世聯(lián)地產(chǎn)崗廈河園片區(qū)現(xiàn)狀概況崗廈河園片區(qū)項目經(jīng)濟測算崗廈河園片區(qū)改造規(guī)劃市場經(jīng)濟規(guī)劃標準完整規(guī)劃與改造策略政府決策依據(jù)崗廈河園片區(qū)功能定位分析崗廈河園片區(qū)功能比例設置崗廈河園片區(qū)容積率建議崗廈河園片區(qū)改造模式一、崗廈河園片區(qū)現(xiàn)狀概況崗廈崗廈位置崗廈河園片區(qū)區(qū)位

崗廈河園片區(qū)位于福田區(qū)中部

崗廈河園片區(qū)在中心區(qū)的位置崗廈河園片區(qū)位于福田中心區(qū)的東南角，臨深南路、水晶島、市民中心位于深圳市最重要的行政、商業(yè)、文化中心區(qū)內(nèi)

崗廈河園片區(qū)占地面積約20.2公頃，約占整個中心區(qū)面積的9%，其中用于開發(fā)改造的可建設用地面積16.16公頃（包括學校用地1公頃）?，F(xiàn)狀總建筑面積52.5萬平方米?，F(xiàn)狀毛容積率2.3，現(xiàn)狀凈容積率3.2現(xiàn)狀總戶數(shù)478戶，其中本地215戶，外籍(含港澳臺地區(qū))263戶。現(xiàn)狀居住總?cè)丝?.8萬人，其中本地戶籍人口1153人，外籍人口843人，暫住人口6.6萬人，常暫比1：34。現(xiàn)狀規(guī)模崗廈河園片區(qū)現(xiàn)狀空地面積約3.7公頃，約占總用地面積的16.0%，剩余用地全部建設。本地區(qū)現(xiàn)有建筑物552棟，建筑面積52.5萬M2。集體物業(yè)63棟，11.5萬M2，其中廠房4.2萬M2占36.5%；住宅5萬M2，占43.5%；商業(yè)鋪位2萬M2（食街1.7萬M2），占17.4%，其他0.3萬M2，占2.6%。村民私宅489棟，41萬M2，4及4層一下2.8萬M2，占6.9%，5、6層8.9萬M2；占21.8%；7、8層20.4萬M2，占50.3%；9及9層以上8.5萬M2，占21%。現(xiàn)狀建設深南路：城市東主干道，紅線寬度120m，雙向8車道。金田路、福華路：城市主干道，紅線寬度64m，雙向6車道。彩田路：城市主干道，紅線寬度70m，雙向6車道。福華一路、福華三路：城市次干道，紅線寬度24m，雙向4車道。村內(nèi)支路。現(xiàn)狀規(guī)劃道路二、崗廈河園片區(qū)功能定位分析項目整體功能的策劃定位分析項目整體功能的策劃定位分析確定項目整體功能定位成熟CBD功能定位研究深圳中心區(qū)功能布局分析判定本項目在中心區(qū)中可能承擔的功能從市場角度驗證本項目的功能定位技術(shù)思路項目整體功能的策劃定位分析確定項目整體功能定位成熟CBD功能定位研究深圳中心區(qū)功能布局分析判定本項目在中心區(qū)中可能承擔的功能從市場角度驗證本項目的功能定位CBD內(nèi)峰值地價與物業(yè)承租能力模型

CBD－－中央商務區(qū)（CentralBusinessDistrict）可從峰值物業(yè)租金大致判斷峰值地價點零售商業(yè)、娛樂物業(yè)商務辦公物業(yè)臨時居住物業(yè)（旅館、公寓）、批發(fā)業(yè)居家物業(yè)及其它物業(yè)1234峰值地價點所在區(qū)域成為CBD核美國部分城市的CBD功能國際CBD案例研究得出的結(jié)論成熟CBD存在峰值地價點峰值地價點所在區(qū)域成為CBD核臨近CBD核區(qū)域分布的娛樂、零售及臨時居住功能使CBD充滿活力地鐵、輕軌沿線逐漸成為CBD最繁華的重要區(qū)位綜合體成為CBD內(nèi)商業(yè)開發(fā)項目的發(fā)展趨勢容積率獎勵制度推動立體步行系統(tǒng)及公共空間的完善概念化的CBD功能示意E區(qū)公共管理及辦公機構(gòu)區(qū)C區(qū)商務辦公區(qū)D區(qū)餐飲娛樂、及臨時居住區(qū)F區(qū)居家住宅區(qū)B區(qū)次級零售區(qū)A區(qū)高檔零售區(qū)河流或海灣鐵路山脈天然屏障混合區(qū)周邊區(qū)域功能延續(xù)動態(tài)發(fā)展功能延續(xù)區(qū)土地價值結(jié)構(gòu)分析虛擬的城市元素國際成熟CBD功能結(jié)構(gòu)A區(qū)——高檔零售區(qū)。位于可達性最佳的位置，如主干道兩側(cè)、地鐵站前。所售商品和提供的服務等級最高，服務范圍為全市。通常沿街道分布。B區(qū)——次級零售區(qū)。與A區(qū)相連但特征明顯，所售商品為小件用品，通常位于A區(qū)一側(cè)或圍繞A區(qū)不連續(xù)分布。C區(qū)——商務辦公區(qū)。為高度集中的寫字樓，傾向于分布在展示性較好的位置。D區(qū)——餐飲娛樂及臨時居住區(qū)。與A區(qū)、C區(qū)相連，主要依賴于這兩個區(qū)而實現(xiàn)商業(yè)價值，是CBD中最具活力的區(qū)位。E區(qū)——公共管理及辦公機構(gòu)區(qū)。一般位于CBD一側(cè)，因其非商業(yè)性而缺乏活力。F區(qū)——居家住宅區(qū)。居家型居住社區(qū)，一般位于CBD邊緣環(huán)境較好的位置。E區(qū)C區(qū)D區(qū)F區(qū)B區(qū)A區(qū)中心區(qū)功陵能布局分脅析地鐵地鐵F區(qū)A區(qū)E區(qū)C區(qū)？商務區(qū)菜已經(jīng)形撒成，由槐于聚集牧效應，年中心區(qū)始西側(cè)形短成—C區(qū)中心區(qū)議居住物辦業(yè)大量竹存在，粘已經(jīng)形挺成居住冶區(qū)，中蹤蝶心區(qū)周露邊已形辭成—F區(qū)本項目—A區(qū)著：？—B區(qū)毛：？—C區(qū)仔：？—D區(qū)鋸：？—E區(qū)：？—F區(qū)：？公共管理析及辦公機腫構(gòu)區(qū)已經(jīng)硬形成—E枕區(qū)城市購物澇中心規(guī)劃豎商業(yè)面積謊近30萬覺，可能形胖成專業(yè)零鉛售區(qū)，但瞞需要經(jīng)受剃市場和時牛間考驗—A勿區(qū)項目整猴體功能粘的策劃左定位分駁析確定項己目整體功肚能定位成熟C野BD功能定異位研究深圳中心繞區(qū)功能布恒局分析判定本項霉目在中心銷區(qū)中可能承鍋擔的功藏能從市場螞角度驗詢證本項目兆的功能狐定位本項目造可能承紋擔的功篩能A區(qū)——高伸檔零售促區(qū)難以形成，區(qū)位條沉件和政攤策條件漏不利，繞同時必曲須面對膝與中心武區(qū)大規(guī)隸模商業(yè)街的同業(yè)坊競爭。B區(qū)——次級軍零售區(qū)可能形成田，中心區(qū)尚燥未形成此夢功能塊，熄且區(qū)位條努件滿足。C區(qū)——商娃務辦公松區(qū)難以形成截，由于西折側(cè)商務脂區(qū)形成物，已開隊始產(chǎn)生細集聚；閉本項目驕周邊商憲務氛圍貼不理想而。D區(qū)——餐飲娛樂及臨時居繪住區(qū)可能形牙成，中心區(qū)尚抬未形成此邊功能塊，薄且本項目斥有形成D陷區(qū)的良好踩條件。E區(qū)——公撞共管理暑及辦公役機構(gòu)區(qū)難以形成戰(zhàn)，中心區(qū)北眾區(qū)已規(guī)劃定建設成為染城市行政狡、文化中則心。F區(qū)——居騙家住宅辛區(qū)可能形成海，但相對賄于中心池區(qū)四個扶角大量究居家住影宅項目尋而言本驕項目不雄具競爭唐力，且陪該定位剖無益于殼項目整舍體形象逗及層次拴的提升鼠。本項目可坐能承擔的湖功能難以形憑成可能形肚成B區(qū)——擺次級零售氏區(qū)D區(qū)—葛—娛樂箏、臨時翅居住區(qū)F區(qū)——漸居家住宅篩區(qū)A區(qū)——蟻專業(yè)零售及區(qū)C區(qū)——寨商務辦公凱區(qū)E區(qū)—鞋—公共悄管理及已辦公機仔構(gòu)區(qū)×√項目整體棕功能的策威劃定位分純析確定項予目整體功能黑定位深圳中心擺區(qū)功能布局忙分析判定本項匆目在中心救區(qū)中可能承擔億的功能從市場枯角度驗鞠證本項目的罰功能定位成熟C歌BD功能定位決研究從市場胳角度驗插證項目渣本項目蹦的功能擱定位1、居家餃住宅物業(yè)2、臨乎時居住優(yōu)物業(yè)3、商業(yè)西娛樂物業(yè)4、辦公向物業(yè)B區(qū)——場次級零售席區(qū)D區(qū)—謠—餐飲己娛樂及除臨時居豆住區(qū)F區(qū)——須居家住宅拔區(qū)1.居溉家住宅尾物業(yè)目前中心扇區(qū)已建或領在建的純隔居家式住解宅項目有恩：黃埔雅占苑、天健蓮世紀花園傍、中銀花筒園、深業(yè)棒花園、雅鄭頌居、中劍海華庭、憶彩福大廈墾、風華盛津世、嘉麟英豪庭、城厭中雅苑、雷星河國際禍、港麗豪訊庭等，總供應量藥已達20植0萬平方惕米。住宅樓運盤主要獎分布于繳中心區(qū)旁四角，苦定位普侍遍較高忌，目標客戶店以高收入皇階層及港僅人為主，貿(mào)銷售均價墊在850忙0元/平隊方米以上副。由于項目嘩地處中心辜區(qū)，為配集合中心區(qū)法高標準的賴整體規(guī)劃量定位，同汽時又考慮甚到村民的狐拆遷返建忌需求，本項目遭居家住礙宅物業(yè)疤應定位舊為中高體檔次。由于中心援區(qū)現(xiàn)有住吩宅供應量豈已達20差0萬平方扔米，而中倚心區(qū)的規(guī)無劃居住人估口僅為7錘.7萬人漸，住宅供結(jié)應量已較熔大，故本獸項目的居家住宅糧物業(yè)開發(fā)鎮(zhèn)規(guī)模不宜巧過大，以順滿足中心屈區(qū)居住配犧套功能和倍村民拆遷鳴返建需求罪即可。2.臨研時居住口物業(yè)臨時居住庫物業(yè)是相帽對于居家容式純住宅膨物業(yè)而言桑的，它主灘要是指用穗于投資、永出租的小已戶型住宅比和商務式廳酒店公寓丹等，它集居陜住、辦公振、休閑為學一體，很禮受生意人戰(zhàn)及商務人咐士的青睞總。由于項惰目地處桐中心區(qū)粱邊緣商盆業(yè)繁華車地段，牲又鄰近搶皇崗口逮岸，市梢政及商熟務配套遞設施完龍善，交怕通便捷拴，彩田路沿積線具備了懸開發(fā)小戶億型住宅和施商務式酒幻玉店公寓（貧即臨時居筍住物業(yè)）吧的先天優(yōu)哭勢。項目周州邊的彩調(diào)田路兩惱側(cè)現(xiàn)已淚建有彩邁福大廈往、彩天遲名苑、脅彩虹新拴都、喜譽洋洋等敵以小戶遺型為主章的住宅勝公寓，甘前三個刻樓盤均芬在一年撥內(nèi)10晌0％售會出，銷驗售均價若在65裝00元鴿/平米報以上，疏喜洋洋狂預售情辯況也非顏常好。黎另該區(qū)必域的三旬級市場敘極為活往躍，房禽屋租售摸情況良閣好；商衡務式酒貴店公寓睛主要建忌有景軒挑酒店、般江蘇賓侵館、福臟建大廈緊等，平堪時入住以率平均淚達到7演0％以杯上。依據(jù)中鎮(zhèn)心區(qū)的東總體規(guī)憐劃，中肉心區(qū)南獎片區(qū)將袋建設成賀為城市技的中心韻商務區(qū)液（CB享D），攜商務式三酒店公瞎寓及小貓戶型住翁宅的市犁場需求紅量將會舟很大，胡故本項扇目可在僵鄰近中鍵心區(qū)一拒側(cè)規(guī)劃繞建設高候檔商務慎酒店，拘在彩田陵路一側(cè)溫規(guī)劃建斧設一定箭規(guī)模量宣的中高槍檔小戶差型住宅缸及商務規(guī)公寓。3.商醬業(yè)娛樂物各業(yè)項目周劫邊現(xiàn)已晃有發(fā)展冰較為成上熟的區(qū)型域級彩銹田商業(yè)霧圈，以陣家居市醒場和大仇型購物喝超市為蘋主，商輕業(yè)面積維共約7序萬平米得，經(jīng)營衫狀況良匯好。另中心區(qū)朋的南片即區(qū)中部愚規(guī)劃建碎設有購詳物公園姐、城市泥購物中召心、福賣華地下選商業(yè)街垮等，均徐為規(guī)模寄較大的段商業(yè)項謹目，商倍業(yè)面積比20余閣萬平米敞，中心磁區(qū)商業(yè)煌圈初現(xiàn)闊雛形。中心區(qū)及貼本項目周毅邊高檔的掏休閑娛樂咸項目較少購，僅有圣蛾保羅DI怠SCO、館拉斯維加醋斯夜總會薯和美洲健日身會，作延為定位為抽現(xiàn)代國際漫性城市的倒中心區(qū)，閑該部分城辱市功能較千為匱乏。本項目的懷商業(yè)功能年延續(xù)可借妨助彩田路歷商業(yè)圈已認形成的成伏熟商業(yè)氛歌圍，抓住河商機以地逢鐵崗廈站仔為核心沿刪福華路兩級側(cè)規(guī)劃建項設一定規(guī)錫模的商業(yè)額物業(yè)。考址慮到中心卻區(qū)商業(yè)圈錘在未來3需年內(nèi)也將溉形成且項寇目規(guī)模較甲大，故本項突目應注君重發(fā)展逃特色、若互補商勿業(yè)，避愿免同構(gòu)違競爭。本項目應席重點開發(fā)移建設一批味檔次較高予的休閑娛素樂項目，如特色調(diào)酒吧街朋、中高蜘檔餐飲侮、小型里游樂場巴、夜總鞏會等，以完善中菠心區(qū)的城茅市功能，使華燈初夸上的中心志區(qū)充滿商業(yè)繁華余與都市活既力。4.瞎辦公物費業(yè)中心區(qū)純擊辦公寫字饒樓主要集拐中于中心狼區(qū)南區(qū)C痕BD的西幻玉北角，形盜成了商務渣辦公核心犯區(qū)，是未每來城市的參金融、商狡務中心；中心區(qū)業(yè)寫字樓悅現(xiàn)已開胳發(fā)規(guī)模常建筑面瓶積達1還60萬三平方米寨，未來碰城市寫產(chǎn)字樓的噸新增供草應量也機主要集令中在中此心區(qū)；本項目桌不在C景BD辦鋤公核心駁區(qū)范圍恩內(nèi)，本產(chǎn)項目周壓邊唯一陰新建辦六公寫字坦樓大中君華國際員交易廣躍場項目丙也一直您處于爛料尾停工標狀態(tài)，瘦商務辦喉公氣氛黃不濃，什區(qū)域辦浩公形象尖不佳。故本項哪目開發(fā)壺中高檔鍋寫字樓辯物業(yè)，翠規(guī)模不浸宜過大榜。市場驗證居項目整體綠功能定位B區(qū)——寒次級零售屆區(qū)D區(qū)—乎—餐飲眠娛樂及濃臨時居勁住區(qū)F區(qū)—歌—居家虛住宅區(qū)市場判定可實現(xiàn)市場判庸定可實現(xiàn)市場判定可實現(xiàn)，儀但須控制悉開發(fā)規(guī)?！獭獭添椖空w陳功能的策鉛劃定位分肌析確定項撐目整體功達能定位深圳中雜心區(qū)功能布局踩分析判定本砌項目在妖中心區(qū)糕中可能承帆擔的功戲能從市場爭角度驗愛證本項目的厲功能定位成熟CB夸D功能定位憑研究確定項目伐整體功能惠定位：建議本項士目整體功須能定位為諒：以零售商穿業(yè)、休閑展娛樂及小漂戶型居住墾為主導的棵商住多功頓能綜合發(fā)砌展區(qū)。三、崗燒廈河園劑片區(qū)功鍵能比例談設置項目整體概功能比例湖的優(yōu)化設余置項目整體舉功能比例付的優(yōu)化設席置確定整繼體功能比例分胃配深圳中心浮區(qū)功能比極例成熟C投BD的功能比例發(fā)現(xiàn)中郵心區(qū)功能缺歇陷初步確海定項目功能比例整體功能比例驗證從項目周曉邊市場角度分析技術(shù)思翼路項目整體泥功能比例昌的優(yōu)化設志置確定整體屬功能比例分先配深圳中蛋心區(qū)功能比質(zhì)例成熟C法BD的功能比央例從項目碎周邊市發(fā)場角度分帶析發(fā)現(xiàn)中盡心區(qū)功能缺陷初步確六定項目功能比前例整體功能比例驗證成熟C側(cè)BD案你例研究研究國謀際CB級D案例鉆近四十亭年的發(fā)晶展歷程忙，可以秤看出成墨熟CB接D的發(fā)濱展是動今態(tài)的，銷CBD祥的功能鮮及核心眠隨著市罪場演變四在不斷鍬調(diào)整而屯趨于合梯理與完距善。我們重點蘋研究東京攜新宿、上療海CBD逃，希望從插中找出本劈燕項目發(fā)展食可借鑒的陜經(jīng)驗與啟鞋示。案例一：家東京新宿企－－國際屢成熟的C駝BD案例二：丙上海CB始D－－國般內(nèi)較成功冰的CBD案例一猾：東京細新宿C懶BD日本橋津、銀座嘩是東京年最老的抬商業(yè)、委商務中接心，成拒為東京至的都心肢。20世紀揮60年代軍為疏散過安于集中的浩城市機能挎，政府決學定將位于劃銀座以西摔約5km榮處的新宿們地區(qū)建設盛成為綜合疾性副都心壘，發(fā)展規(guī)指劃于19歌60年公屯布。新宿的止發(fā)展得煮益于快悉速交通郵的完善造，新宿叫地處兩求條重要衣干道交只叉口上容。新宿日本橋厲銀座東京新宿謝CBD新宿C泡BD室已發(fā)展船成為較測成熟的承國際知嘩名CB笛D之一躁。經(jīng)過4樓0年的惑發(fā)展，供新宿總嚇用地面夠積已達厘到27鄉(xiāng)豐0公頃斃，其中踢集中商擾務辦公行區(qū)占地睜56公趁頃（未警包括邊鉤緣辦公呆區(qū)及零頂星分布倘的辦公絹面積）事，零售東商業(yè)娛訪樂功能脖占地8隆4公頃藝。新宿日本橋銀座深圳市腰中心區(qū)敲CBD蠅位于原悔羅湖金旅融商業(yè)陷中心以唉西約愁4km焰，而C港BD總窄占地面熊積約240公宴頃，從區(qū)腿位上或是跳從發(fā)展規(guī)蜂模上來說蹲，東京新胖宿都具有贊很強的可料借鑒性。用地功能懸現(xiàn)狀功能分艷區(qū)示意銀座方向集中商務另辦公區(qū)邊緣辦公區(qū)住宅區(qū)娛樂及由臨時居塌住區(qū)集中商業(yè)區(qū)辦公、臨許時居住混掉合區(qū)功能延續(xù)周邊住宅摟區(qū)功能延續(xù)周邊住沿宅區(qū)集中商務幫辦公區(qū)集中商漁務辦公需區(qū)東側(cè)飾接集中停商業(yè)區(qū)疤，西側(cè)定接新宿資中央公會園。由15虹棟商務著辦公樓白組成，弄內(nèi)部設嫂有健身豆、餐飲饒、零售傍等設施曲，總建筑面武積約20儉0萬m2，日間人榜口達3盲0萬人。新宿C僑BD形散象在早期單腦一的零售撕商業(yè)功能澇基礎上，船商務辦公箏、娛樂設悔施功能現(xiàn)刻已成為新犧宿最顯著毯的特征。新宿CB訓D形象：－Ⅰ-Lan癢d大廈－Ope賴raC拍ity大味廈－時代廣舌場－So毛uth胞ern秩To此wer坑大廈－公園塔刻大廈－東京兩新都廳……新宿CB貴D形象東京新都翼廳Ⅰ－La報nd大蹦廈新宿公園通塔大廈新宿CB炕D形象建筑之間攀的步行立糞體系統(tǒng)新宿鳥升瞰案例二浸：上海CB混D上海C笨BD范起圍上海CB杰D是由南把京路、外獄灘與陸家津嘴金融中灑心區(qū)組成新。發(fā)達便蛛捷的交通悶連接浦東酬、浦西兩妻岸，通過葵東西開發(fā)系軸形成C伐BD網(wǎng)絡傻發(fā)展格局掌。規(guī)劃總用潛地：22帽0公頃其中：－扭－浦西5肝0公頃－－浦號東17盾0公頃上海市CBD范話圍外灘南京路---勵---略-資料臨來源：荒上海城悔市規(guī)劃用院功能分區(qū)臉示意集中商業(yè)區(qū)集中商充務辦公區(qū)住宅聚瘦居區(qū)休閑觀光區(qū)功能延形續(xù)周邊辦公伯區(qū)功能延吃續(xù)周邊住宅角區(qū)集中商務柜辦公區(qū)集中商醋務辦公臉區(qū)西側(cè)鈴接陸家嶄嘴中心諒綠地，乖由十多罩棟高檔館商務辦負公樓組迎成，內(nèi)儉部設有擔娛樂、晨健身、失餐飲、授零售等各設施，志總建筑滋面積約騎200敵萬m2。陸家嘴形蔬象：－中銀大拒廈－申銀卡大廈－金茂大帽廈－匯豐判大廈－新上海樸國際大廈－中保大娘廈－證券抹大廈……陸家嘴形掩象集中商煙業(yè)區(qū)上海市撲南京路機東起著柴名的外矛灘商務金區(qū)，西顏到成都翻北路，爽全長2毅528多米。其剝中河南饒路到西辟藏路段致為步行句街，全屯長10切33米球。南由京路商避廈林立米，名特閘商店集顯中，是賭全國規(guī)棋模最大偶的商業(yè)川街區(qū)和掀上海的爹精華薈溜萃之地濁。近兩年慘南京路點步行街舊商業(yè)結(jié)灑構(gòu)調(diào)整娘后，總傘營業(yè)服飯務面積秒達到5羽0萬平垮方米，墊平時的選日客流磁量為8嗎0萬人節(jié)以上，再節(jié)假日唯高達1親00萬監(jiān)～12渣0萬，秒外地與寶外國的研游客占嶺70%啄以上。住宅聚居涉區(qū)以仁恒、近世茂、湯月臣等鄰江取地產(chǎn)為核黨心的濱江消高檔聚居幸區(qū)已經(jīng)形策成，總建港筑面積達典到150醋萬平米。世茂濱綿江花園成熟C堆BD的年功能比水例東京新宿宜CBD仍（Tok戴yoS砍hinj妨uku剪CBD諷）經(jīng)過四籠十年的發(fā)懷展已成為陶國際知名強CBD之奪一，其占像主導地位綠的物業(yè)功嬸能比例經(jīng)魚估算約為努：住宅∶辦很公∶商業(yè)選＝5∶珍5∶2上海CB索D的功能街比例上海CB蠻D現(xiàn)占主勞導地位的鹽各項物業(yè)橋功能比例進經(jīng)估算約褲為：住宅∶辦寒公∶商業(yè)吳＝5∶澇7∶2通過上頌海CB晴D與東印京新宿系CBD酸比較可騙以看出恨，上海強CBD怨是以金患融貿(mào)易鞋為核心浙的CB坑D，辦遙公所占碌比例非王常高，堂而商業(yè)價比例稍爆顯不足隸，尤其里是陸家義嘴金融言中心區(qū)蹈內(nèi)商業(yè)瞧娛樂功遭能更顯迎缺乏。銅該項功溫能如能胳完善，嘴則上海反CBD姿的整體濟國際形忌象將會蜻得到進睜一步提緩升。項目整塌體功能失比例的屢優(yōu)化設邁置確定整體節(jié)功能比例分配深圳中慎心區(qū)功能比例成熟CB動D的功能比例從項目端周邊市粘場角度分在析發(fā)現(xiàn)中心瘡區(qū)功能缺膊陷初步確逐定項目功能比例整體功能比例驗倍證深圳中心槳區(qū)功能布綠局（法定召圖則）各類功珍能用地阿面積比于例圖例各類功諷能建筑悅面積比錢例深圳中虹心區(qū)功故能比例依據(jù)中戀心區(qū)的征法定圖眨則，占療主導地武位的各淺項物業(yè)姓功能比猾例所占蘋百分比宮分別為私：住偽宅38厚％、辦宗公38姿％、商諷業(yè)9％讓。住宅∶販辦公∶家商業(yè)＝意8∶茂8∶土2項目整體憐功能比例滋的優(yōu)化設仇置確定整體淺功能比例分磚配深圳中才心區(qū)功能比例成熟C挖BD的功能比路例從項目周枝邊市場角度分麗析發(fā)現(xiàn)中歪心區(qū)功能缺拿陷初步確嘉定項目功能比例整體功粉能比例驗腸證發(fā)現(xiàn)中心斜區(qū)功能缺晚陷深圳中心背區(qū)商業(yè)配源套功能不魚完善成熟CB法D功能比奔例－－－須住宅∶辦頸公∶商業(yè)每＝5：5復：2深圳中心踢區(qū)功能比型例－－住小宅∶辦公我∶商業(yè)＝堂8：8簽：2項目整堅體功能舍比例的歡優(yōu)化設登置確定整疤體功能比例分浪配深圳中倡心區(qū)功能比例成熟CB墨D的功能比重例從項目周腎邊市場角度分析發(fā)現(xiàn)中長心區(qū)功能缺陷初步確定柴項目功能比綢例整體功牲能比例驗凍證項目周邊趕市場物業(yè)依功能分析圖雨例:商業(yè)住宅賓館酒坊店辦公皇崗路深坦南晴大居道濱脖河巾大葬道本項目用地中心商被業(yè)區(qū)會展中心崗廈中學彩田路福華齒三碰路雅頌居市民中心其他地鐵綠化地本項目可遵能形成的甲物業(yè)功能罪（從市場朗功能延續(xù)折角度分析鎖）圖料例:商業(yè)住宅賓館酒店辦公皇崗路深總南燒大芝道濱抓河雖大烏道中心商業(yè)昌區(qū)會展中心崗廈中學彩田路福華跑三路其他地鐵綠化地本項目胃周邊（委周邊1無KM范神圍內(nèi)）堤現(xiàn)有物身業(yè)功能沉比例住宅建筑族面積：7涼6萬平方羊米寫字樓質(zhì)建筑面辟積：2均5萬平幣方米商業(yè)建筑葉面積：3擔9萬平方川米住宅∶逃辦公∶篩商業(yè)＝讓5∶妄2∶3項目整尊體功能乎比例的病優(yōu)化設扯置確定整鍬體功能比例分奇配深圳中心需區(qū)功能比敗例成熟CB截D的功能比較例從項目衫周邊市饞場角度分析發(fā)現(xiàn)中翼心區(qū)功能缺焦陷初步確定盞項目功能比答例整體功陶能比例驗置證初步確酒定本項券目功能煎比例通過研鎖究本項透目可能色形成的震物業(yè)功虹能并結(jié)控合周邊典現(xiàn)有物里業(yè)功能芽的分布曲綜合考區(qū)慮，我認們初步驅(qū)確定本既項目物喪業(yè)功能假比例：住宅∶斯辦公∶拒商業(yè)＝榮6∶2徐∶3本項目周炭邊物業(yè)功彈能比例現(xiàn)狀為住宅∶辦間公∶商業(yè)狡＝5∶2啟∶3項目整體憐功能比例閑的優(yōu)化設剛置確定整體逮功能比例分配深圳中心堆區(qū)功能比葵例成熟CB反D的功能比例從項目直周邊市額場角度分析發(fā)現(xiàn)中心翠區(qū)功能缺育陷初步確定寬項目功能比追例整體功絲式能比例驗證項目物這業(yè)功能裹比例驗掙證依據(jù)初步林確定的本惜項目物業(yè)荒功能比例吊，按容積趙率4.5劈燕計算，住勤宅面積為弟35.5顫萬平米，粘辦公面積蛾12萬平棄米，商業(yè)攏面積18映萬平米。按照中哀心區(qū)規(guī)我劃總建爺筑面積痕750債萬平米適來計算奶，則各定物業(yè)所膽占比例臺分別為咸：住宅5鹿％、辦事公2％禾、商業(yè)摧3％。那么中牽心區(qū)的柴各物業(yè)裙所占百劑分比相耽應變化藥為：住宅4欄3％、邪辦公4挨0％、訓商業(yè)1依2％卡，即住宅∶辦搶公∶商業(yè)嶼＝7∶段6∶2本項目功徐能比例驗棕證（續(xù)）通過完善設后的深圳守中心區(qū)與頑成熟CB欲D的功能晌比例比較歌，我們可幣以看到通番過本項目槽的改造完粗善了中心面區(qū)的功能鴉，使深圳描中心區(qū)C川BD更趨擇于國際化躁的成功發(fā)爆展模式，酒同時也提賄升了本項濱目乃至整底個中心區(qū)書的整體形妨象。因此從完繼善中心區(qū)咬功能的角倚度來看，尤初定的崗協(xié)廈改造項錘目功能比狡例是合理尾的。即：住宅∶辦愿公∶商業(yè)鹿＝6∶螺2∶3住宅∶吐辦公∶獎商業(yè)＝比5∶蠢5∶2住宅∶辦體公∶商業(yè)酸＝7∶艇6∶2崗廈各物闊業(yè)總量的捕市場實現(xiàn)能度驗證按照住宅炭∶辦公∶碗商業(yè)＝6爐∶2∶運3的比例賢，另外考榜慮約5％血的其他配扶套設施建窗設，各物畢業(yè)占本項呈目總建筑遍面積的比焦例分別為無：住宅：唱52％探辦解公：1論7％登商業(yè)堅：26援％讀其他：咐5％則各物業(yè)此的總量（細按容積率義4.5計驢算）分別驚為：住宅：3藥5.5萬刃平米辦公：消12萬姿平米商業(yè)：1沾8萬平米市場實現(xiàn)逝度高可實現(xiàn)√市場判定總量稍削大，基罵本可實必現(xiàn)（分析蛙見后頁篩）中心區(qū)觀市場可細實現(xiàn)可實現(xiàn)貓，但規(guī)廈模須控騾制√商業(yè)的扭市場實蠢現(xiàn)度論錄證（一告）我們做蓮了街坊承式、平帆臺式兩掙種商業(yè)陽類型的前規(guī)劃方罷案，經(jīng)回過市場軍論證（據(jù)參見后雅面的商熱業(yè)形態(tài)按論證部蠟分），施我們認鑼為最優(yōu)德的商業(yè)除形態(tài)為巡壽街坊式嶼，具體循設置方虜式為：街坊式原臨街兩心層商業(yè)妻，沿主喬干道福在華路兩枕側(cè)局部芳設置三賓層以上拴的商業(yè)獅主力店姜（約占馬總量的臟30％繼）。最大商掩業(yè)面積跟=15灑.16鑼×50虛％×蒸2×巷（1＋舊10％倉）＝1澆6.7行（萬平管米）則商業(yè)壞占項目垂總建筑帳面積比貫例＝1稅6.7撤÷（1蛙5.1丙6×恐4.杜5）＝售24％在該商業(yè)訪形態(tài)的布維置下，本衰項目規(guī)劃憶設計能達耳到的最大覆蓋率約籠為50％縱，則市場瓶可實現(xiàn)且卡符合規(guī)劃堡布局要求砍的最大商業(yè)面撫積約為運：商業(yè)的暫市場實胡現(xiàn)度論肢證（二賤）若本項腔目的商芳業(yè)形態(tài)恥考慮設妹置為“疾平臺式風方案”直，則沉具體布散置方案圈為：裙樓式兩盒層商業(yè)，軍部分設置爸三層以上滴的商業(yè)主膏力店（約繁占總量的抖30％）輔。在該商業(yè)棒形態(tài)的布堵置下，本價項目規(guī)劃采設計能達詞到的最大倍覆蓋率約請為53％漏，則市場它可實現(xiàn)且煉符合規(guī)劃定布局要求難的最大商似業(yè)面積約摘為：最大商珠業(yè)面積察=15狹.16坊×53勇％×席2×牧（1＋勇10％績）＝1算7.7擺（萬平止米）則商業(yè)煩占項目悅總建筑呀面積比態(tài)例＝1飼7.7曉÷（1薪5.1非6×猜4.雅5）＝進26％項目整蒼體功能錯比例的個優(yōu)化設競置確定整篇體功能比例分喬配深圳中牢心區(qū)功能比例成熟C索BD的功能比掩例從項目周甜邊市場角度分析發(fā)現(xiàn)中黑心區(qū)功能缺陷初步確定唱項目功能比例整體功絕能比例驗驅(qū)證確定崗糾廈改造邪項目整唉體功能飄比例住宅：5俗4％只辦窮公：17括％廚商業(yè)：哥24％通其他5卻％從市場蔥實現(xiàn)度截分析的垂最優(yōu)商夾業(yè)比例泥為24忠％；從籌完善中仙心區(qū)功摩能角度久提出的禿商業(yè)比西例為2借6％，英因此，報商業(yè)比假例范圍悉最優(yōu)為亮24％窯，不宜調(diào)超過2死6％。由于該譽區(qū)域內(nèi)衣中高檔爐住宅售筒價與寫礦字樓售和價相差量不大，炭而住宅老的市場譯實現(xiàn)度取又遠高廈于辦公洲物業(yè)（播中心區(qū)彎寫字樓淋供應量流已很大治，本項在目辦公脂物業(yè)規(guī)漸模須控秤制），為所以住噴宅比例建可隨商邁業(yè)比例叛的調(diào)整蛾而相應士上調(diào)2會％，辦半公物業(yè)腳功能比跨例不變隨。即（該比征例為最蠅優(yōu)比例易，可考之慮1～充2％的好調(diào)整幅粱度。）本項目主的商業(yè)六形態(tài)論碧證福星沃蕉爾瑪福床中凳路彩田路皇崗路金田路深駱南福大赴道濱邪河室大薦道福華見路福華斜三宜路富島家箱居好百年世紀中心家居廣撐場彩田食氣街福田路本項目新一佳萬佳三墻分店益田路城建購物公園泰華購物公園福華地下乘商業(yè)街香江商場愈項目國商項情目圖良例:已建項美目規(guī)劃建設宣項目本項目周欣邊商業(yè)現(xiàn)寒狀分析未來中祖心區(qū)商敏業(yè)圈現(xiàn)有彩擠田商業(yè)奔圈城市購物遠公園規(guī)模：慕城建/滴泰華購征物公園領9.2首萬平方慮米定位：宰集購物昏、休閑評、娛樂鞠為一體籠的大型紛綜合性作公共活普動場所城市購疲物中心聯(lián)盟：香薄江商場項郊目+國商京商場項目規(guī)模：脆20萬絲式平方米意1畢層及-滿1層為撥商業(yè)區(qū)尾，-2笛層為超煉大停車媽場定位：“阻SHOP河PING寸M小ALL”商——大型孕購物中心集購物、伙金融、貿(mào)牢易、信息燥、影視、泊休閑、娛象樂為一體彩田商牛業(yè)圈規(guī)模：富嘆島家居＋膽好百年＋習新一佳等越臨街商業(yè)浙近1槐0萬平方扯米定位：傳趴統(tǒng)裙樓式字的商業(yè)形既態(tài)以家居給、零售面、餐飲歡業(yè)為主例的商業(yè)馳業(yè)態(tài)分咬布商業(yè)區(qū)形饑態(tài)與結(jié)構(gòu)列分析基本要素市級中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模40萬M2以上10萬M2以上5萬M2以下人流量日人流量50萬以上日人流量5萬以上居住人口5000以上核心客戶群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民步行15分鐘內(nèi)居民與其他核心商圈的競爭優(yōu)勢與相鄰同級別商圈定位存在差別必須有自己的主力品牌商家，從而以距離優(yōu)勢留住區(qū)域內(nèi)消費者發(fā)揮低成本優(yōu)勢區(qū)位城市交通干道人口核心區(qū)行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū)大型住宅小區(qū)商服中心基本條件整體商業(yè)布局連續(xù)性較多主力店與特色店支撐整體商業(yè)布局連續(xù)性1家以上主力商家居住人口數(shù)量----蹦----掠---資旨料來源：來世聯(lián)分析項目的商妄業(yè)定位分優(yōu)析中心區(qū)商固業(yè)圈：以大型購瞧物中心為膠主，項目魂規(guī)模大，麻且通過地雄鐵連接，劍形成明顯薯商圈，目削標客戶為峰全市居民棋及國內(nèi)外使游客，將河形成市級中暈心商業(yè)爺區(qū)。彩田商業(yè)換圈：以家居專臂業(yè)市場、阿餐飲、零耐售業(yè)為主就，有主力稍品牌商家夸好百年、潮富島家居優(yōu)及新一佳寸，目標客秧戶主要為肉福田區(qū)及堤其周邊居華民，已成績?yōu)閰^(qū)域級紡商業(yè)區(qū)。本項目商伏業(yè)：本項目矩處于市騙級和區(qū)甲域級兩列個商業(yè)勤圈之間決，商業(yè)司形態(tài)也炊處于從舅新興的額“SH登OPP怠ING垃MA系LL”汁到傳統(tǒng)狼裙樓式販商業(yè)形知態(tài)的過陰渡區(qū)域搶，因此確從商業(yè)圈結(jié)構(gòu)和焦商業(yè)形閱態(tài)上均朋應注重搭特色經(jīng)搭營、避陸免同構(gòu)宋競爭，組以期實杏現(xiàn)商業(yè)塵互補共牌同發(fā)展弱的“雙典贏效果伙”。項目的糞商業(yè)形筒態(tài)分析“SHO西PPIN遙GMA睡LL”形櫻式（大型期購物中心削）傳統(tǒng)裙樓僻式的商業(yè)嚴形態(tài)“街坊鞭式”商永業(yè)形態(tài)（一般宗為1～碌2層）本項目可開能形成的更商業(yè)形態(tài)先主要有：1.“臂SHO報PPI爹NG域MAL商L”類素型我們研究船國內(nèi)外mall盡的案例，甲我們發(fā)現(xiàn)除成功的m怖all有繩以下共性氣：MALL的共性本項目是否具備單個MALL商業(yè)面積多在10萬m2以上NO多數(shù)為地鐵上蓋物業(yè)OK開發(fā)商為業(yè)主，一般只租不售，且部分自營，以實現(xiàn)良好的整體經(jīng)營NO能提供大型的廣場、長廊、庭院等購物休閑環(huán)境和娛樂場所NO結(jié)論:由于本項脈目被市政犁道路劃分引為相對獨部立的6塊弦，要建成密集購物、吹休閑、娛件樂為一體論的SHO涌PPIN怒GMA佛LL，先鈔天條件不涌具備；同義時考慮到擠中心區(qū)已渠規(guī)劃建設菠有近30趨萬平米的雞SHOP已PING椒MAL作L，故“Sho董ppin觸gMa抽ll”類議型不適合盒本項目。2.傳統(tǒng)首裙樓商業(yè)宜形態(tài)深圳三大色商圈－－恨商業(yè)畏高匹現(xiàn)象嚴重垂，餐飲娛盤樂等臨街翻商業(yè)增加目前深據(jù)圳三大童商圈普娛遍存在熱畏高現(xiàn)素象，也靠就是二終層以上著商業(yè)嚴黎重空置蘆。人民南者及東門庫業(yè)態(tài)單第一，主奏要以裙司樓形式南經(jīng)營的堅服裝、晴皮具、宇化妝品精為主，吹二層以攤上商業(yè)濃空置率鉛居高不恭下。華強北掩業(yè)態(tài)較梨為豐富利，除了編萬佳、摟賽格、祖順電等臨幾大主酒力店之枕外，其巷他業(yè)態(tài)追正逐漸課向餐飲垃娛樂演圓變，而蠻這些業(yè)沿態(tài)不會騾選擇2區(qū)層以上雀的物業(yè)倆。深圳三大冠商圈綜合睜空置率----氣---資匠料來源：征世聯(lián)分析結(jié)論：以經(jīng)濟效漸益為中心喬的原則，法從市場可練實現(xiàn)的角具度考慮，裙樓為很主（尤隙其是3囑層以上資）的商元業(yè)形態(tài)就不是本充項目的凡最優(yōu)方營案。3.街坊黨式商業(yè)形翁態(tài)街坊式衰商業(yè)即縮慧以“造政街造坊成”的建滅筑方式底形成大基量臨街違商鋪（耗多為2吐層），崖商業(yè)業(yè)伶態(tài)以休斥閑購物鏡、餐飲壯娛樂業(yè)首為主?，F(xiàn)代商汽業(yè)業(yè)態(tài)算發(fā)展趨逝勢：零售空間彩的比例逐赴漸降低，喚休閑服務仰空間成為疊顧客光臨駐的主要目甜的。商業(yè)貪正逐步由傳枝統(tǒng)的集中輛式零售百陸貨業(yè)向國播際化的休龜閑購物、御餐飲娛樂搏業(yè)演變。經(jīng)濟發(fā)展批與商業(yè)形論式發(fā)展的抖關系深圳市2鉆002年迷人均GD誤P已超過劣4000飾美金，融望合休閑、局娛樂與購走物的業(yè)態(tài)癥已呈現(xiàn)迅造速發(fā)展的幕趨勢。而這些系業(yè)態(tài)所懸選擇的辦最佳商居業(yè)型式餡應為街逝坊式的策臨街商辟業(yè)形態(tài)賀（即設耐有內(nèi)街袋、步行涌街）煉。800某-15霞00U跟S$1500乓-400姓0US$400鴿0-8肉000搏US$800倚0-2方000塊0US偷$——歐源美經(jīng)濟額發(fā)展的枕經(jīng)驗證彼明，當根城市的跨人均G伏DP達厘到40覺00美減金以上炕時，人訴們單純有購物的爹時間會皺明顯縮詢短，此始時融合劑休閑、紀娛樂與膨購物的鞭業(yè)態(tài)將軌迅速發(fā)匯展。---敞---扯-資料沒來源：要世聯(lián)分續(xù)析傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展綜合業(yè)種的業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)形式轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費者價格敏感多選擇，自由購物空間多種需求個性消費案例分沸析著名的上戚海南京路踢全長25旗28米，予其中南京植東路步行念街全長1先033米影，原有商小業(yè)面積3智4.47爬萬m2，大型商忠場的比重宅為48.餃97%苗。原商業(yè)差結(jié)構(gòu)為綜合百貨才多，普通稅服裝多，逼餐飲娛樂控少。近兩年刪南京東武路商業(yè)士結(jié)構(gòu)調(diào)間整較大蓮，商業(yè)希面積達誕到40鼠萬m2，大型隱百貨商捷業(yè)面積宴下降了先一半，仗僅剩下勉四大百蹈貨（中晉百一店娃、華聯(lián)坐商廈、萍新世界崇城、東弦海商都神）；而稈這條步踐行街休閑娛樂昌業(yè)所占的脹比重則由雪原來的0寧.73%猴提到9.上13%，男上升了1皺1.5倍團；餐飲業(yè)詞也由原來海的4.7寶%提到1訂1.09錘%，上升睬了1.3隆倍。南京路舞步行街競還將進汪一步拓污寬休閑怒娛樂、貫服務等撫行業(yè)的硬發(fā)展空麗間，使罪產(chǎn)業(yè)結(jié)嬸構(gòu)日益斧合理，畝綜合功飯能更加勵完善，壓以早日做成為一攜條國際堤化的著刊名商業(yè)卸街。資料來源偉：上海商勵業(yè)信息中衛(wèi)心上海南專京路步問行街－－大型商姓業(yè)比重飄減少，松休閑娛濁樂、餐池飲等臨斜街商業(yè)眾增加本項目袍的商業(yè)茄形態(tài)分孔析從商業(yè)犁業(yè)態(tài)的岔發(fā)展趨管勢分析柳，街坊善式商業(yè)須形態(tài)是枝符合國輸際化發(fā)簽展趨勢客的；從發(fā)展刮特色經(jīng)并營、避歸免與已肥有商業(yè)譯同質(zhì)競炒爭的角舟度分析催，街坊絲式式商業(yè)誦形態(tài)無求疑是最茂佳的選循擇方案扔，它將客與中心冷區(qū)已有穩(wěn)商業(yè)形柄成互補糟共同發(fā)煉展；從市場可跡實現(xiàn)的角附度分析，遷3層以上軌裙樓商業(yè)醉市場實現(xiàn)紫難度較大剖，考慮到墊經(jīng)濟效益觸為主導的核原則，街朗坊式（2秤層以下）杰商業(yè)形態(tài)斥應是最佳濟的方案；街坊式柳商業(yè)形熊態(tài)也延闖續(xù)了崗就廈舊村陣原有的嘴內(nèi)街式周商業(yè)文秤脈，進右一步完晶善了中蛇心區(qū)的榨功能。結(jié)論：綜合上述帥分析，街忠坊式商業(yè)宰為本項目床商業(yè)形態(tài)裹的最優(yōu)方蹤蝶案。本項目鳴商業(yè)形羽態(tài)的具捐體設置央方案研究國晃內(nèi)包括也香港市手級商圈卡的結(jié)構(gòu)贈我們發(fā)思現(xiàn)：成功經(jīng)營靠的商圈是核由：主力店僵+臨街劑商鋪構(gòu)成的，竿主力店一扔般占30膨％左右的惰比例。因澆此本項目毅在確定以及街坊式（州2層）商赴業(yè)為主導盛的商業(yè)形恩態(tài)前提下余，也應設流置約30禁％的主力龍店（即大孩開間商場連），具體麥設置方案和為：以“造街賊造坊”的愛建筑形式竿設置2層驅(qū)街坊式商派業(yè)，沿主妨干道福華洗路兩側(cè)局疫部設置3夕層以上的匪商業(yè)主力漠店（約占拾30％的糊比例）。成功的螺街坊式召商業(yè)案思例項目名稱部：北京默建外SO煉HO地理位賀置：鉛北京建繞國門外撈大街國漲貿(mào)中心關對面（蓮CBD贏范圍內(nèi)即）占地面積炊：16央.9萬平納米建筑面盈積：零約70泰萬平方煩米項目定位敢：最瘋狂鏈熱鬧的飛商業(yè)中澇心，一乓個最活峽躍豐富的倡文化亮料點，一坐個最前遍衛(wèi)時尚椅的生活宜櫥窗。居住工跳作公寓、辦于公辦公第一大連道寫字半樓找樂300陷個臨街穿店鋪，姻16條交彎曲滅的步行征商業(yè)小深街主要功砍能第一大道慶寫字樓：節(jié)南北兩慈座，辦公羞面積98欄000平脫米，樓高馬28層。鄭整棟樓通卡透明亮，筐簡約現(xiàn)代退。公寓樓白：

2屠7*2送7米的浙體量，玩體型細省長，白醋天透明售，夜晚屋發(fā)亮。離18棟挨樓高低士錯落，族異常生決動。商鋪：霧全部臨街鼻，1、2部層鋪面復屋式結(jié)構(gòu)自華成一體出麗入便利。建外SO所HO不是一個摔單調(diào)的封面閉的住宅缸區(qū)，而是棚一個有住列宅、有店艙鋪、有辦疼公、有花掀園的混合你型都市社臟區(qū)。在這搬里有逛不律完的街、涂看不完的寧人、找不瘡完的樂、炮24小時反不停息的服都市瘋狂早。建外SO兔HO的設蒙計理念建外SO劃HO首席守設計師：維山本理顯丑（世界著肚名建筑設塘計師）山本理艘顯說他酸給建外香SOH譜O做的毅是一個街區(qū)的稼計劃-雅--1逗6條彎曲曲的步饅行小街禿，寬的盒6米，雪窄的眨4米。全部建氣成以后悟的建外匯SOH烤O，每毫天將有慢5萬人銷在這里居住、王辦公、護逛街、勒找樂。16偷條步行射商業(yè)小銳街30除0個沿屋街店鋪鋼，20痛個雙層鉆花園，翼在迷宮嬸似的小讀路上，負可以體屢味到都考市生活番的各種度樂趣。建外SO對HO是開聽放的，這柿里沒有圍昆墻，16條小饒街是繁華浪的城市中譽心的一部預分，街上派有店鋪，羽有餐廳，另有辦公也望有住家，載和紐約，圣倫敦，巴胳黎的市中村心一樣?，F(xiàn)在是個董性化的年乏代，人們挪消費、娛驅(qū)樂、交流惡不再愿意姨去大廣場狐、大購物恐中心，建筑外SOH祖O商業(yè)街而的規(guī)劃既是對過桶去集市型傍商業(yè)精神慨的回歸，艙又迎合當案代都市人介個性化的始需求。建外SO坦HO的城出市魅力問：那種描國外的商贏業(yè)街區(qū)都菊不是很高彈，像建外餐SOHO酸這樣高層省建筑，下椅面是蜿蜒夢曲折的街粒區(qū)，不會押對人產(chǎn)生退壓力嗎？庫張欣傳：我覺得沉在城市中哥心蓋房子反，人口密邪度和建筑恐密度這是伐不可避免貢的事情，男密度太低晃的時候，懼也不可能懇形成一個施繁華的商蝕業(yè)景象。宋到過香港若中環(huán)的人負，都知道抵這個地方耐的容積率箱達到14效，新加坡耀容積率是蛛8，怎樣才能征創(chuàng)造繁華圾的商業(yè)景石象呢，跟響小、密都絨是不可分麥的。如果樓刮和樓之間切是一大片諷綠地，就毒不可能形喉成繁華的擱商業(yè)氣象么。－－張門欣在清潮華大學粥建筑學顛院回答吼部分學絨生提問十年前我以住在紐約申，還是喜綢歡遛大街特，最喜歡龍逛SOH欠O。狹窄協(xié)的街道，鑒迷宮般的亡店鋪和摩責肩接踵的宜人群。街單區(qū)的魅力就在于，即料使名牌設附計師的店音面也是小辦小的，美慢術(shù)館也小跪、餐廳也粱小。池那些隱演藏在某個瞎角落的內(nèi)階容，隨時帝等候你去敬發(fā)掘。－－－嗓張欣SOHO萍中國聯(lián)席定總裁：張封欣（英國梯劍橋大學綢經(jīng)濟學碩物士、城市頁規(guī)劃專家盼）街坊式商港業(yè)生活無中心啦、多層偽次、混詞合就是誕活力使商業(yè)連街更豐內(nèi)富、更矩親切。主力店酒商業(yè)四、崗嗚廈河園胞片區(qū)容蝴積率建塵議項目的較容積率確定項熊目容積遮率確定容積廊率范圍本項目現(xiàn)弟狀容積率中心區(qū)容積率分席布周邊區(qū)域容積率分的布中心區(qū)地面地價恭分布容積率建議確定核果心位置核－框理場論技術(shù)思路確定項目牲容積率確定容積看率范圍本項目現(xiàn)未狀容積率中心區(qū)容積率分買布周邊區(qū)沖域容積率造分布中心區(qū)地面地價團分布容積率建議確定核削心位置核－框理銅論本項目現(xiàn)秋狀容積率崗廈河再園舊村營現(xiàn)有高旬密度村右民私宅扮489樹棟，共陷計41驚萬m2；低密度躁集體物業(yè)巧63棟，換11.5奏萬m2，現(xiàn)狀凈久容積率3釣.1。資料來源象：福田區(qū)厘舊村改鈴造辦編沖寫的《械崗廈村蔽河園片元區(qū)拆遷宴改造研遞究分析尺報告》本項目周量邊區(qū)域容汽積率分布深河南膊大施道濱暖河脫大魄道彩田路皇崗路本項目未建2～53~59~1爆2廣場綠地本項目周質(zhì)邊沿彩田煉路一側(cè)容封積率為9顫～12，手其他區(qū)域窗容積率均傳在5以下蹦。待建商墊業(yè)項目1.0以鍬下3~5會展中心1.0金田路確定容積蓮率確定容積豬率范圍本項目現(xiàn)府狀容積率中心區(qū)容積率分帝布周邊區(qū)兔域容積率陽分布中心區(qū)地面地聾價分布容積率建議確定核拌心位置核－框發(fā)理論CBD餐核－框水理論簡訊介1954勉年美國城弱市研究學果者R.E招.墨菲和彩J.E.視范斯（R超.E.M災urph順y&J.予EVan少ce）采避用中心商晃務指數(shù)技膜術(shù)CBI鼻法對美國北九個中等析規(guī)模的城反市進行了肚研究，首次提遇出將C演BD空文間劃分胞成地域濃連續(xù)的游硬核和昂環(huán)繞硬衛(wèi)核的核顫緣兩部桑分組成利；1959屋年E.M誘.霍伍德虛和R.R菌.伯依斯模在墨菲等部人研究成缺果的基礎碑上提出了句核—框伙（Co所re-央Fra賓me）摘結(jié)構(gòu)理繡論，一無個較為籮完整的垂CBD殖內(nèi)部結(jié)碎構(gòu)劃分勉模式。核－框理慰論是一種鈔有益的土痕地使用及故功能模式貧理論，對擁于研究城鐵市規(guī)劃和亂再開發(fā)的夠空間安排膀、商務連裙接、城市認交通、功冶能設施的鴉安排等都瘡非常適用納。目前在果CBD叫的研究慰中它是欣最具影只響力的騎技術(shù)理濃論之一診，并受兔到業(yè)界營的廣泛還認同。CBD核料－框理論夾要點在CBD亦內(nèi)，地面遷地價最高伸、同時容種積率也是型最高以及肥交通可達金性最好的笨區(qū)域即為疑CBD的火硬核（H撒ard棍Core寫）區(qū)；CBD英核緣即坦環(huán)繞硬拋核且處轎于核—機框間的語連續(xù)過晨渡區(qū)域撫，是核呆的補充膽與支持競，為其機提供多崗方面的緣瑞服務與煮輔助空宣間，它煉們有：仍停車場避、交通廉樞紐、晨公寓式求住宅、孤專業(yè)化儀市場、聾娛樂服自務、部祥分零售明、倉儲屬空間等精。CBD月框結(jié)構(gòu)果是指核浮緣以外辰、中心妨區(qū)邊界海內(nèi)的區(qū)蝕域，功繼能物業(yè)膨以純住嶄宅為主唇，兼有猛重工業(yè)章區(qū)和天苦然屏障齒（如河承流、山管地等）翻；成功C獵BD的件核心容陡積率范仰圍一般制為5～傳10；景核緣容冠積率范覺圍3～撤5；核味框容積撈率范圍究一般在孔3以下破。在對美國診費城、鳳靠凰城以及掩南非首都肉開普敦等衫城市CB鎮(zhèn)D的研究挽過程中，蒜核—框理衣論都得到罵了很好的妄應用，也灘應證了它丹的科學性考和正確性網(wǎng)。核－框錦理論參臣考文獻匪：《現(xiàn)青代國外瘦城市中傅心商務居區(qū)研究冤與規(guī)劃府》《城市者中心區(qū)傻規(guī)劃》“Th蔥eH猴ard鄰Co當re折of及Cap蠶eT階own區(qū)’s唐CB療D:An休Att參emp綠ta門tD枝eli料mit怕ati量on”冤,E瘦con蜻omi孤cG緊eog英rap飼hy紙36案例：開爹普敦CB熊DCBD區(qū)域開普敦支CBD步的核－盯框定界1－核緣廣街區(qū)裳2－核內(nèi)徐街區(qū)公3做－CBD書框界核框核緣硬核D.H.宵戴維斯應土用核－框奸理論定界也的開普敦帥CBD，捉以地價和曠高度指數(shù)煉劃定硬核股范圍，硬核街慕區(qū)建筑蓮容積率錯在5～云10之英間；核緣街區(qū)以咸商業(yè)零牌售、娛小樂服務躬、酒店牲公寓等腸物業(yè)功恩能為主房誠，容積率稱在3～觀5之間；核框邊界內(nèi)躺以住宅醫(yī)為主，容積率汁在2.它5以下，且框界用西南角為線山地，東擦北角為泰薪伯灣天然仗屏障。中心區(qū)容登積率分布1.2～醋1.51～47～107~107～92.82.83.82.8～閣4.5北區(qū)：嶼開發(fā)強像度低，賊容積率窗集中在曾1.5倦和2.臨8南區(qū)：壯開發(fā)強攜度高，姓容積率閑以7為眼主行政、文娘化集中區(qū)2.2統(tǒng)～4.掛8居住集舍中區(qū)純居住區(qū)源，因此容美積率低9～12商務辦被公集中序區(qū)未定義上用地我們的損定位是揉綜合發(fā)震展區(qū)容積率筆應比純?nèi)谰幼^(qū)邁高中心區(qū)地梁面地價分猛布3800-48003700-1480016100-2300016100-2300016800-2160090009000-120008400-135009000地價峰值遲區(qū)地價峰桑值區(qū)出刊現(xiàn)在C留BD中胳心偏西調(diào)南，最賺高地面換地價達雜到23淺000塔元/平屋方米資料來源皮：福田區(qū)習市場地價傭圖應用核服—框理釋論確定喬容積率烤范圍住宅住宅住宅零售商謀業(yè)區(qū)本項目行政文竟化核框核緣根據(jù)E萍.M.段霍伍德蔬和R.差R.伯芳依斯的泄核—框既（Co波re-膊Fra行me）晉結(jié)構(gòu)理六論，結(jié)機合中心閃區(qū)容積集率分布界圖和地滴價分布蟻圖，可景以確定三中心區(qū)湖的核心疾位置，和而本項酷目處于扔CBD接的核緣團區(qū)域內(nèi)殼，容積缺率范圍棉可以據(jù)瓣此初步確定江為3~5之倦間。硬核核心容可積率范傳圍5～潛10；爺核緣容鳳積率范獎圍3～婆5；核挖框容積辟率范圍番3以下繭。住宅容積率泡確定確定容于積率范圍本項目現(xiàn)版狀容積率中心區(qū)容積率柏分布周邊區(qū)域容積率分辦布中心區(qū)地面地價濤分布容積率建議確定核心繩位置核－框理賄論確定容積戰(zhàn)率范圍依據(jù)核幫－框理殼論本項肌目容積平率應在迎3～5盯之間，物但考慮持到中國鵲國情與綿國際化梢CBD欣的差異聾性，再菌結(jié)合項允目及周缺邊市場熔的實際概情況，衣初步確困定本項席目合理墨的容積丙率范圍恒為：3.5～嫂5.5之間。確定容積廣率確定容積旺率范圍本項目零現(xiàn)狀容積率中心區(qū)容積率紅分布周邊區(qū)遺域容積率痰分布中心區(qū)地面地價暈分布容積率建議確定核心疤位置核－框腐理論容積率兵建議經(jīng)過以冰上理論穗研究并小結(jié)合初箱步的經(jīng)虹濟試算紛，建議籌本項目強的最優(yōu)御容積率勢在4.0～啄5.0之間。五、崗變廈河園彈片區(qū)改喂造模式推薦改造鉆模式：整體規(guī)剛劃、整懲體改造龜！理由一來:崗廈河澇園片區(qū)襲的現(xiàn)狀傅建筑不具有導保留價晶值從規(guī)劃飾、建筑頁、文化撤等方面畫分析，現(xiàn)迅狀建筑杜不具有桿保留價值；全部拆歷除只有既經(jīng)濟上熄的損失。理由二產(chǎn):局部改造薄的方式不抗符合中心區(qū)整怪體建設棕目標的早要求質(zhì)量分類聞、整治的運難度大；周期長農(nóng)民思想澡工作難做誓。經(jīng)濟效秀益差。理由三:非整體改違造不易統(tǒng)嘩一建設標睡準充分利爪用崗廈慢河園片灶區(qū)改造鍬的有利時機余，全面拆暢除現(xiàn)狀建召筑，為完善快中心區(qū)尖的結(jié)構(gòu)辣提供完鴉整的改造勒用地和毫空間,細便于形殺成統(tǒng)一的建設媽標準。整體規(guī)劃串、整體改眉造的優(yōu)點1、按中怕心區(qū)規(guī)劃攀的要求安撥排空間和冬功能；2、整它體環(huán)境君容易控富制，達透到規(guī)劃確要求；3、周期餐短，帶來臥良好的社柴會效益；4、農(nóng)度民思想借工作宜抱做通，巧產(chǎn)權(quán)合魂法化；5、提供務空間，由畝政府引導脂實現(xiàn)三個湊效益的協(xié)丹調(diào)發(fā)展；6、改笨造的資哲金缺口適小，操折作實施剝性強。整體規(guī)劃洞、整體改貪造的問題1、一春次性投怒入的資停金大，清對開發(fā)信商的實早力要求梢較高。2、改造犯的量大、建人多、情目況復雜，矮需要政府念成立強有王力的組織獎協(xié)調(diào)部門適；改造模寒式：整體規(guī)厚劃、整誕體改造丘！六、崗廈喘河園片區(qū)斗改造規(guī)劃規(guī)劃背艇景與條栗件福田中心躁區(qū)是深圳市重要算的核心突地區(qū)福田中侮心區(qū)是波帶動深圳市、猴福田區(qū)消經(jīng)濟發(fā)展的強慰大動力研之一崗廈河禿園片區(qū)紗已經(jīng)嚴重阻礙叛了中心碗?yún)^(qū)發(fā)展16公頃芳用地52鼠.5萬M伙2;現(xiàn)狀居住倉人口6.魯8萬人;全部是農(nóng)刻民自建私繳房一線天握手樓比友比皆是;配套設為施不能嚴滿足使笑用;沒有系夸統(tǒng)的道伯路網(wǎng);存在各種穗安全隱患鄙;歷史遺留掩問題及區(qū)浴位優(yōu)勢增加決了改造難慶度歷史遺留謙問題造成概了城中村腫的密度規(guī)遮模偏高、火環(huán)境差、都改造成本預增加；政府基搶礎設施彼建設帶奔來的良擾好區(qū)位蜻使改造果地區(qū)的圾土地增蛾值，進墨一步增湊加了改今造的成衣本和難轉(zhuǎn)度；89現(xiàn)澆狀82總規(guī)89現(xiàn)狀從198鼓4年首次柴提出福田助中心區(qū)的珠設想到1該995年銷城市設計驅(qū)階段，崗掌廈村統(tǒng)一普規(guī)劃統(tǒng)一友建設；1995休年后，實臭施建設階撈段崗廈村壇已經(jīng)成為前不可逾越賀的障礙；景84年至牛今的19腳年時間里患，剛廈村汽“屹立”針在中心區(qū)丙內(nèi)，其改奴造難度已注經(jīng)超越了嘩中心區(qū)建億設的要求崗廈河范園片區(qū)赴改造的鵝迫切性滾和重要捷性完善中心恭區(qū)整體功襖能結(jié)構(gòu)；改善環(huán)境爬消除隱患擋完善城市整體漢形象；帶動全區(qū)巷經(jīng)濟的發(fā)洽展；加快深仿圳城市嗓化步伐姨；實現(xiàn)深圳雪市全面建登設小康社扔會目標的精戰(zhàn)略舉措脫；帶來良疤好的社月會示范敗效應。中心區(qū)冶詳細藍籮圖要求貫穿崗廈顧河園1、開2號地塊另東西向2辱00m限飄高微波通醉道。周邊建戰(zhàn)筑退道胳路紅線忍：金田兆路退后叨6m，侍福華一艙路退后允10m符，福華客路退后摩6、3伐m，福萬華三路擠退后1拒0m。高度控制爬：酒店商呢務公寓2氏50m，士辦公20凝0m福華三路拔、海田路扮中心區(qū)環(huán)怕形步行系量統(tǒng)一部分葛。金田路側(cè)調(diào)為中心區(qū)按二層聯(lián)廊雷系統(tǒng)，寬嬸4.5m掉。福華路肺地下商暫業(yè)橫穿梨中心區(qū)葵東西，芹并與中申心區(qū)南葬北地下軌商業(yè)街純銜接(娘截止深觸南路)序，福華將路兩側(cè)潮崗廈段孝6個下霧沉廣場斬，9個消出口。規(guī)劃定位竄、原則與腐目標崗廈河園等片區(qū)的規(guī)評劃原則承上啟下界的原則。受深化和完闊善上一層姐次的規(guī)劃喂要求，同臥時指導下夾一層次總伶平面和建寺筑設計的獨規(guī)劃建設粘。整體性找改造的凱原則，良充分利俯用現(xiàn)有兔崗廈河遭源片區(qū)選改造的屆有利時爺機，一院次性改爭造?？蓪嵤┬杂涝瓌t，充怕分考慮舊比村改造的佳難度，兼猜顧政府、粘村民、開鐘發(fā)商的利乒益，以經(jīng)禁濟效益最泄大化為主汽要原則，平充分考慮朽改造經(jīng)濟糞上的可行訓性，使崗椒廈河源片笛區(qū)的舊村偷改造切實鐵可行。優(yōu)先落實闖配套設施碼用地，解茫決交通問獅題，改善維環(huán)境的原鐘則。強調(diào)政肥府政策城支持和跳合理引松導的原宗則。鼓勵公眾雕參與的規(guī)瀉劃原則。崗廈河大園片區(qū)瞞的規(guī)劃丸目標加快深詞圳城市化裹步伐，早廳日將深圳份建設國際置性、現(xiàn)代始化園林城述市。完善槳中心區(qū)輸?shù)墓δ軕T結(jié)構(gòu)。通過后改造引砍導農(nóng)村載的經(jīng)濟蝕發(fā)展，爬從更高搬層面上賠參與市籃場競爭莖。明確位產(chǎn)權(quán)關軟系，使纖原有農(nóng)拿民私房達合法化判，改善爹環(huán)境杜貝絕各類娃安全隱猜患。功能、比關例、容積突率的規(guī)劃頌的驗證片區(qū)功能定女位崗廈河鳥園片區(qū)澡位于福若田中心區(qū)內(nèi)養(yǎng)，是中草心區(qū)的蠻重要組成部分西，其功能衫定位必須符合中返心區(qū)總體展規(guī)劃的要求。中心區(qū)元的功能弓結(jié)構(gòu)南北中受軸線和別“