城市綜合體模式-物業(yè)比例

城市綜合體能夠創(chuàng)造更有效率的社會運行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式“城市綜合體”將城市人群的購物、商務(wù)、娛樂、居住等多種功能進(jìn)行組合，在一組建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式綜合體的各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益，并對所在區(qū)域的發(fā)展提供的動力和視覺的標(biāo)示作用由于城市綜合體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對項目選址、景觀設(shè)計、交通設(shè)計和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求現(xiàn)階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)城市綜合體定義目前中國已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實現(xiàn)或積極推進(jìn)跨區(qū)域發(fā)展目前，擁有清晰產(chǎn)品模式并實現(xiàn)塊區(qū)域發(fā)展的城市綜合體品牌有：華潤萬象城、萬達(dá)廣場、恒隆廣場、瑞安天地系列、凱德來福士各品牌產(chǎn)品都具有鮮明的個性和特點，而他們也都不同程度地正在經(jīng)歷著產(chǎn)品連鎖發(fā)展的市場檢驗，其中不乏失敗案例各品牌均通過運作城市綜合體獲得了資產(chǎn)升值和品牌建立的巨大成功，同時為所在城市創(chuàng)造了卓越的社會效益不同品牌由于資金鏈和商業(yè)運營能力的差異，在具體經(jīng)營策略和開發(fā)步驟方面有著明顯的差異中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（1）商業(yè)部分是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的購物中心都具有鮮明的個性

萬象城，以“永不落幕的party”為主題語，通過較大比例的餐飲、娛樂元素，時尚、現(xiàn)代的購物環(huán)境設(shè)計，為大眾消費人群營造了一個具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費場所港匯廣場，最佳的地理位置、引領(lǐng)城市風(fēng)尚的定位，以港匯廣場為代表的恒隆產(chǎn)品目標(biāo)要成為每一個城市的地標(biāo)性商業(yè)萬達(dá)商業(yè)廣場，依靠主力店的強大號召力，大型主力店組團(tuán)是其商業(yè)部分最大的特點，定位于中檔市場，萬達(dá)廣場通過一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險的最小化和擴(kuò)張的超高速，他已經(jīng)成為中國規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品瑞安天地，通過營造高端人群濃郁休閑氛圍的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，而杭州的失利或許會成為天地系列在重慶和武漢的成功之母來福士廣場，以其獨特的品牌選擇而著名，圍繞著20-30歲年輕白領(lǐng)的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對于個性、休閑、運動概念的追崇，成為成功定位于細(xì)分市場的典范中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（2）該產(chǎn)品將具有廣泛的城市普適性產(chǎn)品選址城市類型與選址條件匹配矩陣吸引力類型區(qū)域中心ABCD高區(qū)域中心低高城市時尚度低高城市吸引力城市中心區(qū)域中心城市中心A-首選市場B-次選市場C-次選市場D-慎入市場市場類型時尚度高低低高低高低城市中心區(qū)域中心城市中心慎入說明城市中心往往已進(jìn)駐或即將進(jìn)駐中高檔購物中心，競爭激烈區(qū)域中心機(jī)會相對較多，當(dāng)?shù)啬軌蛑С直井a(chǎn)品消費能力中高檔綜合性缺乏足夠支持消費力，更適合中檔大眾購物綜合體對于消費能力較全國的區(qū)域也可以考慮進(jìn)入競爭對手往往不會進(jìn)入該類市場以全市商圈范圍的消費能力能夠支撐中檔綜合體項目消費能力和意識難以支持綜合體項目B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進(jìn)行組合，通過一組建筑來實現(xiàn)。同時，在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)各部分的價值互補從而提升綜合體的整體價值城市綜合體是通過一組建筑物實現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價值互補的高效率大型建筑綜合體代表性的城市綜合體：美國：紐約洛克菲勒中心日本：幅岡博多運河城中國：深圳華潤中心隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當(dāng)今大型城市主流的建設(shè)模式城市功能分區(qū)建設(shè)階段(二站前)郊區(qū)化發(fā)展階段(二站后---70年代)城市功能組合發(fā)展階段(70年代至今)現(xiàn)代世界城市建設(shè)發(fā)展的不同階段城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設(shè)的規(guī)劃思想?yún)^(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時出現(xiàn)人口過度集中、城市環(huán)境惡化等問題為應(yīng)對城市規(guī)模積聚擴(kuò)張所帶來的一系列社會問題，伴隨著汽車時代的到來，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進(jìn)程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落城市的建設(shè)者意識到城市中心的衰落對于城市未來發(fā)展的不利影響，同時反思功能分區(qū)建設(shè)的弊端城市中心的地位重新得以恢復(fù)和加強強調(diào)多種功能復(fù)合化、并通過內(nèi)外部交通系統(tǒng)實現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設(shè)主流城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價值，同時為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運行效率社會效益：都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動機(jī)都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識性、對城市中心具有強化作用經(jīng)濟(jì)效益：通過多種功能的聚合，綜合體實現(xiàn)了對城市生活多方面消費需求的全面滿足綜合體在經(jīng)營上有明顯的價值互補優(yōu)勢，各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益各種商業(yè)配套的建設(shè)為政府帶來大量的稅收，并增加就業(yè)城市綜合體由于其功能的綜合性和復(fù)雜性，對其選址和建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求選址中心位置城市綜合體通常位于城市或區(qū)域的中心位置，并與城市交通干線實現(xiàn)連接現(xiàn)代景觀設(shè)計通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境是城市綜合體的重要特征超大的空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，同時室內(nèi)空間要求與之協(xié)調(diào)立體內(nèi)外部交通聯(lián)接通過立體交通設(shè)計將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系高科技設(shè)施集成城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理、通信手段、安全消防等多種方面城市綜合體的建設(shè)特點城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合住宅公寓城市綜合體構(gòu)成要素購物中心12354寫字樓酒店城市綜合體構(gòu)成元素——購物中心選址特點業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表項目城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區(qū)域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬達(dá)廣場深圳花園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%服務(wù)5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬平米上海新天地美國COCOWALK購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里城市綜合體構(gòu)成元素——寫字樓選址服務(wù)配套類型建筑特點租戶特點頂級寫字樓建筑品質(zhì)一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務(wù)核心區(qū)域知名大型跨國公司金融機(jī)構(gòu)甲級寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備建筑品質(zhì)優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設(shè)施地上／地下停車位充足有部分商務(wù)配套有地上／地下停車位幾乎沒有服務(wù)配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線無中央空調(diào)系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線城市綜合體構(gòu)成元素——酒店選址經(jīng)營特點酒店類型目標(biāo)客戶代表項目商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團(tuán)體會議及會展服務(wù)接待為主會議/會展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū)以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價格實惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強化會議／會展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù)建設(shè)有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂設(shè)施突出個性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設(shè)強調(diào)與自然環(huán)境的結(jié)合城市綜合體構(gòu)成元素——住宅選址特點目標(biāo)客戶住宅類型產(chǎn)品特點代表開發(fā)商普通住宅大眾消費者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房配套以停車場及公共廣場為主萬科商住樓商務(wù)區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能強調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套毛坯房為主ＳＯＨＯ住宅類型住：北京上海等城市已禁止住宅性質(zhì)物業(yè)用于商業(yè)注冊。商住樓性質(zhì)住宅將面臨逐步取消。城市綜合體構(gòu)成元素——公寓選址特點目標(biāo)客戶公寓類型產(chǎn)品特點代表開發(fā)商投資者高收入白領(lǐng)普通公寓酒店式公寓投資者高級經(jīng)理人外籍人士雅詩閣集團(tuán)商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù)通常設(shè)有會所，提供餐飲、康體等配套服務(wù)戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大精裝修一般設(shè)有大堂公寓類型--B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究目前中國的城市綜合體開發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國性開發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用代表城市城市綜合體開發(fā)狀況代表項目一線城市北京上海深圳中心城區(qū)范圍內(nèi)，已建成大量城市綜合體項目；多個綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū)形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局包括全國性及地區(qū)性在內(nèi)的多種開發(fā)商參與開發(fā)華潤中心上海港匯廣場北京東方新天地二線城市長沙蘇州蘇州萬達(dá)廣場恒隆廣場三線城市贛州常州在具有一定地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射能力的三線城市開始零星出現(xiàn)全國性地產(chǎn)開發(fā)商開始試探性進(jìn)入贛州中航城區(qū)域中心為代表的城市綜合體項目開始規(guī)模性出現(xiàn)國際性及全國性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入在二線城市綜合體的開發(fā)中發(fā)揮重要作用各類型城市綜合體開發(fā)狀況產(chǎn)品模式成熟并實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體是中航城的學(xué)習(xí)對象城市綜合體產(chǎn)品華潤萬象城1恒隆廣場2萬達(dá)廣場3瑞安天地系列4來福士廣場5B2.

案例研究華潤萬象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天地系列來福士廣場華潤萬象城定位于中高端市場，目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州以及沈陽等城市城市深圳、杭州、沈陽選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業(yè)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先華潤萬象城產(chǎn)品特點華潤萬離象城選閃址在城癢市核心族地段以國及規(guī)劃狠的城市棉副中心懸，項目芬的開發(fā)代規(guī)模較瓣大，多散為50萬平米肺以上華潤萬上象城所集在城市廣項目指罪標(biāo)深圳杭州沈陽855部分建成商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅1080在建規(guī)劃城市早商業(yè)副中賓心--50籌建占地面詳積（萬平速方米）構(gòu)成元素具體地址總建筑薪面積（萬平浴方米）狀態(tài)商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅選址類型城市商業(yè)損中心城市中心羅湖區(qū)閣寶安南擴(kuò)路18邪81號錢江新城析慶春東路粱與富春路坐交叉口沈陽金廳廊沿線他，和平午區(qū)和平斷大橋省淡委對面華潤置旱地成功距塑造了執(zhí)深圳華鞋潤萬象絲式城，并覽以此模丘式為核敵心積極戴進(jìn)行跨訊區(qū)域發(fā)女展，成與為中國崗商業(yè)地班產(chǎn)以及難城市綜錫合體建雄設(shè)領(lǐng)域辨的領(lǐng)先吊者自200姨2年以來概，華潤壞置地已縱經(jīng)成功透進(jìn)駐北堆京、上繩海、深愉圳、成車都、武巡壽漢、合念肥、杭銅州、無衡錫、大燒連、寧允波、長暖沙、蘇戰(zhàn)州、重刃慶、沈竄陽15個內(nèi)地憐城市，課目前集球中在深謙圳、杭若州、沈際陽及大賞連開發(fā)中城市綜高合體截止到200潔6年12月31日，華潤染置地有限比公司的總摧資產(chǎn)已經(jīng)暢達(dá)到267億港元，灶股東權(quán)益115億港元彈，06年銷售線收入超泉過39億港幣截至到200竟6年12月31日，華潤明置地的總衰土地儲備址已經(jīng)接近100獻(xiàn)0萬平方米同，主營業(yè)形務(wù)包括住纖宅開發(fā)和橡投資物業(yè)看兩部分組耀成發(fā)展思逐路：首啞先搶占割經(jīng)濟(jì)與怎政治的揀戰(zhàn)略高淚地，北橡京、上癥海、深遺圳首當(dāng)壺其沖；酬接下來寫是省會卵級城市潛與資源祥稀缺型傍城市如沫成都、曲武漢、扮長沙、捕大連等理；長三和角的杭柔州、寧傍波、無繁錫等經(jīng)笑濟(jì)發(fā)達(dá)液區(qū)也在槍發(fā)展的罷序列中支持華潤萬燃象城功從能組合悠完善，蕩各項目按均包含蹤蝶商業(yè)、思寫字樓女、酒店涉、公寓制和住宅窄，并以尋商業(yè)功總能為核若心功能構(gòu)成深圳杭州深圳和杭星州萬象城況功能構(gòu)成華潤萬米象城定命位于中奴高端物峰業(yè)類型溝，各功鍋能物業(yè)也定位一瞇致華潤萬嚷象城物殺業(yè)類型城市名君稱公寓商業(yè)酒店杭州酒店式服咐務(wù)公寓精裝修國際5A甲級深圳寫字樓中高檔俊購物中剃心OLE大型超市REE頁L百貨店嘉禾電瓦影院冰紛萬象落溜冰城住宅--君悅酒店精裝修類型主力店中高檔界購物中識心OLE大型超失市Cent組ral百貨店嘉禾電影務(wù)院冰紛萬象嫂溜冰城國際5A甲級超五星生級商務(wù)配酒店類型品牌酒店式服噸務(wù)公寓超五星框級商務(wù)矮酒店華潤萬象菊城開發(fā)均封以商業(yè)為隔起點，開靜發(fā)步驟依購據(jù)不同項俘目特點有盟所不同一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅200掏9年201銹3年杭州2011年200伙6年底商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅三期工程二期工隙程商業(yè)熟軍地開發(fā)商進(jìn)標(biāo)一步提升稿商圈價值找，二期開膝發(fā)住宅實稈現(xiàn)收益商業(yè)生地棋，核心商爆圈人口不卸足商業(yè)和住踏宅同期開照發(fā)，保證坡核心商圈痛內(nèi)人口供拜給，同時姥為項目提清供豐沛滾傳動資金萬象城開聞發(fā)步驟在綜合體斯的經(jīng)營策痛略上，華禮潤萬象城自商業(yè)、寫仁字樓和公愉寓以出租喜為主，住溝宅則出售嬸套現(xiàn)華潤萬象頸城經(jīng)營策滴略公寓城市名稱商業(yè)寫字樓酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售深圳萬象異城購物中導(dǎo)心，定位添于中高收廳入人群及直游客，提秒供中高檔散次購物、餃餐飲和娛興樂綜合服輪務(wù)萬象城購腳物中心簡悶介設(shè)計單捆位：美國RTKL建筑師牙事物所規(guī)模：總建筑機(jī)面積18.隔8萬平方氧米營業(yè)面積12萬平方米梁商鋪，近300家地下2層、地省上5層，停車役位103緊0個開業(yè)時揚間：200屠4年12月定位：滿足中高帽收入人群光及游客中辜高檔次購摩物、餐飲類和娛樂綜緩合需求的恭時尚購物煎中心購物中心臥概況萬象城通過中高檔凝定位、乳豐富的塘餐飲娛則樂元素暖以及有柄效的空崖間設(shè)計砍，營造招出一個抗大眾消渣費群的編購物、埋社交與江休閑的廉都市化瓣消費場綠所萬象城各商業(yè)功能面積占比萬象城租戶檔次占比購物中士心分析主力店及襲次主力店撥在萬象城費的租戶組芒合中占據(jù)括重要地位課，其面積先占比為52%，保證很腿強的客流索吸引力主力店曉、次主恢力店面啦積占比主力店、誕次主力店菊業(yè)態(tài)和樓鍛層主力店業(yè)態(tài)樓層芮歐百貨購物B1-3F王子飯店餐飲5F嘉禾影城休閑娛樂3-4F冰紛萬象冰場休閑娛樂4FOLe'購物B1F次主力店業(yè)態(tài)樓層順電購物4F運動100購物5F生活本色購物4F美樂匯美食廣場餐飲5FNOVO購物1FEsprit購物1-2F萬寧購物B1F購物中治心分析寬闊的辜中庭設(shè)損計、各鐵樓層之渠間的便馳利交通紐奉系統(tǒng)以暖及考究舟的裝修眾和燈光頌效果共幅同營造里出萬象話城“自張由”、知“時尚掉”、“升舒適”毫的購物慚氛圍內(nèi)部墻壁露和地面以際花崗巖為絡(luò)主要材料彎，色調(diào)以無暖色調(diào)為組主，給人肆?xí)r尚、舒掃適的感覺寬闊的朽中廳設(shè)演計使購厚物者的端視野開看闊，并除獲得豐蝴富視覺幫感受由59部扶梯怎，17部直梯惹，3部觀光梯黨構(gòu)件的垂陪直交通系沿統(tǒng)使各樓苦層之間隊的轉(zhuǎn)換豆十分便純利購物中韻心分析杭州華潤中心深圳華潤中心沈陽華潤中心各項目設(shè)走計效果圖華潤萬凈象城在灑建筑設(shè)撒計上強遼調(diào)新穎紫性和領(lǐng)賓先性，哲成為所哨在城市喬的地標(biāo)B2.案例研驗究華潤萬竟象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天熔地系列來福士量廣場中國內(nèi)蛛地是恒股隆地產(chǎn)妻的發(fā)展魯重點，彈其產(chǎn)品悉以購物戲中心為網(wǎng)主，輔續(xù)以寫字慶樓、酒娘店和公床寓城市已進(jìn)入城購市為上海破、杭州、扣沈陽、無搬錫、濟(jì)南首、長沙目標(biāo)是幼三年內(nèi)爆，在多腫個大陸截城市為害購入土利地以興懂建12個大型齊商業(yè)項添目，擁投有約300萬平方柔米的最鋒佳商業(yè)瘋物業(yè)選址城市商業(yè)羽中心產(chǎn)品購物中釘心為主制導(dǎo)，部時分項目刃配合酒率店、寫君字樓、銹公寓經(jīng)營策略商業(yè)、寫睛字樓和公劑寓采用租毅賃方式，滑酒店委托悲管理開發(fā)步終驟以商業(yè)開校發(fā)為優(yōu)先恒隆廣廳場產(chǎn)品蜘特點恒隆地修產(chǎn)綜合政體項目邀選址于島城市中童心，總史規(guī)模在30萬平米左盆右；多個旱項目正處吸于建設(shè)過悼程中構(gòu)成元帖素地點城市建筑面積建設(shè)狀暈態(tài)天津天津和跑平路商牌圈購物商場15萬平米201壇0年完工城市中賀心15萬平米2009申年完工濟(jì)南購物商場歷下區(qū)泉吧城路沈陽市瞎中街路沈陽購物商晝場城市中心12萬平米2008年完工沈陽市政府廣販場南面城市中心80萬平米200賣8年動工長沙商業(yè)+寫字樓+公寓城市中心50萬平米2010賠年完工崇安區(qū)嶺人民中符路2008年動工無錫商業(yè)+寫字樓+酒店25.刊5萬平米長沙黃金董地塊恒隆地產(chǎn)劍各地項目竟情況選址類型城市中士心上海上海徐家坡匯核心商業(yè)+寫字樓+公寓31萬平米已投入運弟營城市中心城市中伸心上海上海南戒京西路商業(yè)+寫字樓21萬平米已投入央運營城市中詳心商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店恒隆地懲產(chǎn)是一叛家以持壩有性物殊業(yè)為主誤要發(fā)展越方向的工大型香曲港地產(chǎn)材公司總部位減于香港搬的綜合屠性物業(yè)率地產(chǎn)開杯發(fā)商開發(fā)的物己業(yè)類型包候括商場及給商鋪、寫鏈字樓、住消宅、服務(wù)腥式寓所、灰工業(yè)、寫皇字樓物業(yè)長以及停車訂場等，并萍以商業(yè)與肝寫字樓開憂發(fā)為主目前恒動隆將大擱陸作為施主要發(fā)普展區(qū)域殃，并已逝進(jìn)入上池海、沈竭陽、無獨錫、武傍漢等城歌市，以原購物中敞心為主緞要發(fā)展壟物業(yè)類攏型2006年實現(xiàn)碰營業(yè)額43.8億港元，膜利潤20億港元，豈截至2007年6月30日，公司您的市值達(dá)粱港幣1117億元，成巴為香港表湯現(xiàn)最佳的違大型地產(chǎn)遣公司之一支持上海恒燦隆廣場若和港匯掙廣場是行恒隆地吧產(chǎn)目前巨已投入拿運營并愈取得巨勺大成功藏的綜合則體項目恒隆在中焦國大陸成座功案例恒隆廣場港匯廣場200淺6年集團(tuán)西在上海蛛租金收竄入約為9.4書5億元，嶼升31％，兩項旨物業(yè)年回頓報率15％預(yù)計201糟0年回報灑率可達(dá)50％（不考幣慮租金調(diào)乖升）兩項目漸都以商懼業(yè)和寫彼字樓為慎基本功刑能配置亭，其中糟商業(yè)面牧積比例效為30%左右功能構(gòu)成恒隆廣逝場功能號構(gòu)成港匯廣場奇功能構(gòu)成總面積陵：21萬平米總面積蓄：31萬平米資料來源罪：九洲遠(yuǎn)景棗分析功能構(gòu)接成恒隆廣漫場定位便于高端錘消費群牧，而港續(xù)匯廣場辯已大眾導(dǎo)消費群百為目標(biāo)冤客戶群各功能物昂業(yè)類型恒隆廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓城市購物中心大眾消費群頂級甲級---酒店式服務(wù)公寓高端消費群類型目標(biāo)客群類型目標(biāo)客群城市購物中心中小型貿(mào)易、咨詢類公司為主大型跨國公司、金融企業(yè)為主---外籍商務(wù)人士為主資料來源陸：九洲遠(yuǎn)軟景分析在經(jīng)營蜓策略上宴，兩項孕目所有渣功能物字業(yè)均采溉取租賃護(hù)方式獲抖利各功能物專業(yè)經(jīng)營策直略恒隆廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓租賃租賃租賃租賃---租賃資料來源剖：九洲遠(yuǎn)下景分析恒隆廣漆場及港壞匯廣場蠅項目都行采取分劍步驟開盲發(fā)策略襯，并都蘋將商業(yè)憶部分作圖為首期投開發(fā)內(nèi)還容199文4年12月200帆1年11月2006年12月恒隆廣場商業(yè)寫字樓公寓199慢9年2006年10月港匯廣場200息2年11月商業(yè)寫字樓199關(guān)3年底200焰3年3月二期工施程一期工惹程資料來源鴉：九洲遠(yuǎn)暖景分析開發(fā)步驟港匯商駱業(yè)部分麥定位于良滿足大植眾消費紅者的綜轉(zhuǎn)合消費需需求的葛購物中電心；而基恒隆則苗以較小皆的規(guī)模突將目標(biāo)錄消費者蠢鎖定于劣高端階密層樓層數(shù)總面積業(yè)態(tài)組合定位主力店高檔城市購物中心5.2萬平方米高收入階層購物、餐飲、娛樂Sport100、華聯(lián)超市、永華影院恒隆購物廣場港匯購物廣場目標(biāo)消費者中高檔城市購物中心10.2萬平方米地下1層、地上5層地下1層、地上6層大眾客群購物、餐飲、娛樂I.T.、FitnissFirst購物中心產(chǎn)概況恒隆廣叼場和港立匯廣場拉購物中辛心在業(yè)圖態(tài)組合背上都是零以購物醫(yī)為主恒隆購物賞中心各業(yè)戴態(tài)面積占零比港匯購物甲中心各業(yè)厲態(tài)面積占稅比行業(yè)占旗比同時，談兩項目脂主力店率租戶的仁面積占螺比較小旺，確保粘了較高祝的租金強收益水艇平恒隆購甲物中心罷主力店料面積占撥比港匯購物頭中心主力疑店面積占帖比購物中鑰心概況從恒隆核地產(chǎn)所齊公布的補計劃興蹤蝶建城市棕綜合體澡項目資頂料中可銹以看出借，“城夕市中心腰位置的嚴(yán)地標(biāo)性帝高品質(zhì)頂物業(yè)”跨仍將是戶其產(chǎn)品仆定位計劃興建盲項目設(shè)計致效果圖天津項目沈陽中街項目沈陽市府廣場項目無錫項目濟(jì)南項目B2.案例研棋究華潤萬描象城恒隆廣性場萬達(dá)廣詠場瑞安天緣瑞地系列來福士拔廣場萬達(dá)廣拋場已成月為快速囑復(fù)制的區(qū)成熟產(chǎn)只品，定暮位于滿捆足大眾捎市場商忠業(yè)、商刮務(wù)以及可住宅的菜綜合性首物業(yè)城市已進(jìn)入11個城市以二線押城市為沫主選址區(qū)域商墾業(yè)中心城市新區(qū)隱中心產(chǎn)品通常以榮商業(yè)與閃寫字樓蕩為基本攜配置，鑒并視項蝕目具體瓶情況的阿不同配蔥合酒店融、公寓證及住宅枯等多種嚼功能商業(yè)部分涌突出購物傭功能，主切力店占比蔽高，以滿周足功能性讀需求為主經(jīng)營策忠略商業(yè)部史分租賃呀模式寫字樓威、公寓俊和住宅遇銷售為表主酒店采閣取委托蠢經(jīng)營開發(fā)步粗驟以商業(yè)部逢分和寫字嗚樓或者住若宅先期開蛛發(fā)為主萬達(dá)綜合致體產(chǎn)品特住點萬達(dá)廣泡場綜合艷體項目紡開發(fā)目生前以二河線城市獵為主，好目前已郊進(jìn)入11個城市牙，建成3個項目注：葛單一主力陜店項目巷多業(yè)態(tài)商兔業(yè)廣場項饒目飲城市綜家合體萬達(dá)全部蛛商業(yè)地產(chǎn)解項目分布出圖萬達(dá)綜愿合體項天目分布革具體情稅況序號城市城市級別數(shù)量狀態(tài)上海哈爾濱寧波重慶蘇州成都西安無錫沈陽濟(jì)南北京1098765243111一線一線二線二線二線二線二線二線二線二線二線2個1個建成1個在建1個1個1個1個1個1個1個1個1個1個建成建成部分建園成在建在建在建在建在建在建在建萬達(dá)廣場預(yù)選址多數(shù)蓋在城市的祝區(qū)域中心#城市名稱選址類型地點功能組合1上海區(qū)域中心楊浦區(qū)五角場商業(yè)+寫字樓2北京區(qū)域中心（CBD）朝陽區(qū)建國路93號商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅3哈爾濱區(qū)域中心香坊區(qū)衡山路20號商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓4寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號商業(yè)+酒店+住宅+公寓5北京區(qū)域中心石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處商業(yè)+寫字樓+酒店6成都區(qū)域中心錦江區(qū)二環(huán)路東五段商業(yè)+住宅+公寓7重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓8西安區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）西安市碑林區(qū)李家村商業(yè)+寫字樓+公寓9蘇州區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）平江區(qū)平江新城商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓10無錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓萬達(dá)各須綜合體莖項目概鄭況經(jīng)過19年發(fā)展健，萬達(dá)堪集團(tuán)已康經(jīng)發(fā)展壓成為中亂國商業(yè)濃地產(chǎn)領(lǐng)里域的領(lǐng)凍先者公司總建資產(chǎn)人隙民幣300億元、瞎年銷售歉額人民抓幣200億元、禽年利稅礦超過人詳民幣10億元在19個城市累開發(fā)萬剛達(dá)廣場忌，分別流為長春、久濟(jì)南、密長沙、暗南昌、欺青島、示南京、逝沈陽（2個）、煙武漢、油南寧、漲北京（2個）、高寧波、依上海、懲重慶、磚成都、格西安、窮無錫、季蘇州、格濟(jì)南、萍哈爾濱建設(shè)購物餐中心25家，持有昂租賃物業(yè)手面積（包左括開業(yè)和盈在建）約420萬平方米貸，租金收允入人民幣20億元與沃爾瑪禾、歐倍德億、時代測華納、蟻百勝、級百盛購當(dāng)物廣場集、麥當(dāng)?shù)鮿诩t星雖—美凱涼龍國際窩家居廣舞場、燦謀坤3Ｃ固數(shù)碼廣嘉場、新遙加坡大乳食代美滲食廣場色、百安楚居等十送余家各種業(yè)宏態(tài)主力監(jiān)店建立飾戰(zhàn)略合陽作伙伴塔關(guān)系，箭攜手發(fā)認(rèn)展萬達(dá)橡廣場支持萬達(dá)集部團(tuán)經(jīng)過察不斷的凱實踐與徒創(chuàng)新，靠逐漸形停成了目慢前以城獻(xiàn)市綜合擇體為主局的產(chǎn)品季模式第一階段忽單一主力撿店第二階垂段多業(yè)蝕態(tài)商業(yè)種廣場第三階段多城市綜合奸體2001得-200致32004齡-200銹5200蛇5至今商業(yè)內(nèi)錫容經(jīng)營模式代表項目評價單一主力夏店加少量受商鋪主力店租紡賃；商鋪局銷售長春、彼濟(jì)南、閘長沙、縣南昌、時青島、稈南京業(yè)態(tài)比較員單一，面侵積偏小，土人流量和麻商業(yè)豐富勾程度受限杜制多棟建搞筑組合鑼為商業(yè)毯廣場形嘉式，各灣單獨建慌筑引進(jìn)如不同業(yè)邊態(tài)主力畢店，之葡間由步所行街連工接沈陽、埋武漢、備南寧以租賃遭為主北京、萄寧波、譜上海、云重慶、棄成都、夸西安、陽無錫、嚴(yán)蘇州、尸沈陽、冬濟(jì)南、卡哈爾濱住宅全部液銷售，寫喊字樓租售畫結(jié)合，商固業(yè)租賃，寄酒店持有涵蓋零售序業(yè)態(tài)、休替閑娛樂、蔑餐飲文化鑰、寫字樓渾、酒店以師及住宅多完功能城市挨綜合體多種業(yè)態(tài)壤的引入豐字富了商業(yè)網(wǎng)功能，市壇場影響力扶提升多種功種能復(fù)合業(yè)，市場嗓影響力低進(jìn)一步駐提高；院同時，擊通過住泉宅、寫彼字樓的蠅滾動開談發(fā)，緩責(zé)解了項壁目資金注壓力萬達(dá)商管業(yè)地產(chǎn)償?shù)娜齻€燙發(fā)展階蟲段支持萬達(dá)廣庭場多數(shù)廊以商業(yè)群功能為灣主導(dǎo)，住輔以寫店字樓、穿酒店、承公寓以云及住宅詢，具體唱各功能午物業(yè)比蜘例視項格目情況糊有所不按同#城市名稱總面積（萬平米）面積（萬平米）面積占比(%)商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈爾濱28142.44--7.450%9%14%--26%4寧波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重慶7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9蘇州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10無錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬達(dá)綜溉合體各呈功能體塞量構(gòu)成集團(tuán)總零資產(chǎn)人梳民幣600億元以士上，年脅銷售額挖人民幣300億元以萍上，萬達(dá)集焦團(tuán)設(shè)定盆了發(fā)展隱成為世冷界商業(yè)無地產(chǎn)領(lǐng)拋先者的封戰(zhàn)略目逢標(biāo)購物中化心開發(fā)遙商排名世界文前三名租金收入50億元以燃上，年擇納稅人宏民幣30億元以上坑；建成和在遵建的項目就達(dá)到70個，建中筑面積娛達(dá)1000萬平方米支持萬達(dá)地產(chǎn)201顯0年發(fā)展冷目標(biāo)萬達(dá)廣場敲各項目的幫商業(yè)及酒歇店類型較移為統(tǒng)一，麥而寫字樓性及住宅類必物業(yè)則情牌況有所不距同#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓類型目標(biāo)消費者檔次主力店類型星級品牌類型類型1上海區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達(dá)城中城甲級--------2北京區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、神采飛揚電玩城甲級五星級索菲特普通住宅--3哈爾濱區(qū)域購物中心大眾階層中檔國美電器、神采飛揚電玩、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、萬千百貨乙級五星級索菲特--普通公寓4寧波區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨--五星級索菲特精裝修酒店式公寓5北京石景山區(qū)域購物中心大眾階層中檔規(guī)劃為萬達(dá)影城、大歌星KTV、萬千百貨、國美電器、神采飛揚電玩城甲級五星級索菲特----6成都區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院------普通住宅普通公寓7重慶區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院乙級五星級索菲特普通住宅普通公寓8西安區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院乙級------普通公寓9蘇州區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院甲級經(jīng)濟(jì)型雅高--普通公寓萬達(dá)綜疾合體各棄功能詳巖細(xì)類型萬達(dá)廣場部寫字樓租/售結(jié)合、瞞公寓和住闖宅全部出并售套現(xiàn)，縣實現(xiàn)項目亞內(nèi)資金滾動甘應(yīng)用，有效解讓決資金鏈屑問題（2／2）#城市名稱一期工程二期工程建設(shè)內(nèi)容完工時間建設(shè)內(nèi)容完工時間1上海商業(yè)、寫字樓2007年底----2北京CBD住宅、街鋪2005年年中商業(yè)、寫字樓、酒店2006年底3哈爾濱商業(yè)、酒店2007年中寫字樓、公寓2008年中4寧波商業(yè)、住宅商業(yè)2006年/住宅2005年酒店、公寓酒店2008年底，公寓2009年底5北京石景山商業(yè)、酒店、寫字樓2009年中----6成都商業(yè)、住宅、公寓商業(yè)2007年/住宅2008年中/公寓2008年底----7重慶街鋪、6棟住宅2008年商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓2010年8西安商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)2008年初/寫字樓、公寓2008年中----9蘇州商業(yè)、酒店、公寓酒店、住宅、公寓2009年年初/商業(yè)2009年中寫字樓2010年完工萬達(dá)廣場卻開發(fā)步驟萬達(dá)廣場漢已經(jīng)形成凱標(biāo)準(zhǔn)化的慚產(chǎn)品北京萬拾達(dá)商業(yè)世廣場發(fā)展商：大連萬達(dá)狀集團(tuán)設(shè)計單位貨：德國GMP國際建畏筑設(shè)計誰有限公壟司規(guī)模：商業(yè)面積7.6萬平方碎米西座商陷業(yè)共6層，東座自商業(yè)共8層停車位800個定位：以主力運店為主括導(dǎo)的中雹檔大型姜綜合性筍購物中私心開業(yè)時間畏：2006年年底開凡業(yè)北京萬時達(dá)廣場叼商業(yè)部幅分舉例F2北京萬達(dá)房誠商業(yè)廣場旗突出其購轎物功能，炸餐飲娛樂拌功能較少北京萬達(dá)罩廣場各業(yè)冷態(tài)面積占介比北京萬張達(dá)廣場則各業(yè)態(tài)暴布局北京萬賣達(dá)廣場券商業(yè)部緩分詳細(xì)扯內(nèi)容B1F1F3F4F5B1西座：東座：F1-謙F7沃爾瑪超打市規(guī)劃為藏精品章店（未耕開業(yè)）萬達(dá)影城構(gòu)、神采飛啊揚電玩城規(guī)劃為休盈閑娛樂中乎心（未開案業(yè)）規(guī)劃為劍精品管店（未店開業(yè)）規(guī)劃為美底食中心（賤未開業(yè)）沃爾瑪超稈市新世界百奧貨萬達(dá)商升業(yè)廣場唉在租戶號組合上飛采取以估主力店補為主導(dǎo)犬的經(jīng)營販模式，盜在實現(xiàn)卷了聚集悟客流和邀降低招辮商風(fēng)險樂的同時掏，也降兆低了租挪金收益癥水平主力店骨占比主力店舉判例購物類餐飲類娛樂類萬達(dá)廣震場商業(yè)莖部分詳父細(xì)內(nèi)容上海萬淚達(dá)廣場鴨商業(yè)概處況設(shè)計單位厭：中國建筑獄東北建筑忙設(shè)計研究藥院規(guī)模：營業(yè)面定積26萬平米地下2層，地射上5層購物佛中心三棟呈“將品”字形逼建筑開業(yè)時盤間：2007年12月定位：中端消化費群體昌的購物新休閑以仇及娛樂君場所上海萬等達(dá)廣場秘商業(yè)簡塵介上海萬達(dá)亡廣場商業(yè)翁部分舉例上海萬憶達(dá)廣場哥成為上怒海市東值北區(qū)域季居民購喬物休閑活的主要已場所，滿并成為辰五角場瀉城市副制中心的定標(biāo)志上海萬達(dá)巴廣場商業(yè)師部分同樣肺突出其購螺物功能，迅餐飲娛樂生功能較少上海萬環(huán)達(dá)廣場觀各業(yè)態(tài)呢面積占效比上海萬構(gòu)達(dá)廣場含各業(yè)態(tài)枕布局上海萬浸達(dá)廣場院商業(yè)部渠分詳細(xì)漂內(nèi)容底層B1購物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黃金珠寶城沃爾瑪超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3寶大祥青年購物上海書城+國美電器3座中3座中F2量販KTV+萬達(dá)影城F1-2F3-5上海第一食品餐飲3座東3座東上海萬達(dá)廣場北京萬達(dá)廣場哈爾濱刺萬達(dá)廣僅場萬達(dá)綜合砌體建筑設(shè)雀計在綜合撫體的建絹筑設(shè)計租上，萬扇達(dá)項目桶以理性討、現(xiàn)代購的風(fēng)格享為主寧波萬達(dá)廣場資料來源程：萬達(dá)集蟲團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景新分析B2.案例研究華潤萬趟象城恒隆廣場萬達(dá)廣場瑞安天地繞系列來福士廣丑場天地系列妄產(chǎn)品以打李造高端人黨群休閑娛跳樂消費場盤所為核心族特點，帶催動整個綜錫合體的高屆端品味和老資產(chǎn)價值澡的提升進(jìn)入城資市已進(jìn)入故城市為清上海、北杭州、她重慶、湯大連、參武漢選址城市中心，區(qū)域中心，選址靈活，對環(huán)境景觀和交通條件要求較高產(chǎn)品以生活時狀尚中心為晃商業(yè)定位豆，營造高乒端消費群僑的居住、寺休閑聚集撓區(qū)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發(fā)步驟由于規(guī)模巨大，通常以商業(yè)、住宅開發(fā)為優(yōu)先，分多期逐步開發(fā)天地系舊列產(chǎn)品膝特點天地系列舅綜合體通膽常是位于膨城市中心嗚區(qū)的舊城站改造項目耍，其開發(fā)開規(guī)模和體杰量巨大瑞安地產(chǎn)晨天地系列澤項目概況上海重慶武漢52130商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅12636061150占地面挺積（萬平歇米）功能組合具體地塑址總建筑各面積（萬平米堆）狀態(tài)商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+公寓+住宅區(qū)域非中球心位置，止具有良好相自然和交序通條件選址類翼型城市中心一環(huán)內(nèi)，要屬于城市刮中心，老藍(lán)租借區(qū)內(nèi)鉆，老城區(qū)欺改造地點漢口中授心城區(qū)仔永清地酷塊，緊懸鄰輕軌秘黃浦站住，連接授長江二飽橋，解煙放大道尤，京漢惰大道，華中山大起道以及侄沿江大宿道渝中區(qū)沙歐坪壩，東起嘉鄭華大橋典，西至醉渝中區(qū)臂紅巖革斃命紀(jì)念歇館盧灣區(qū)淮艇海路商業(yè)餃街的南側(cè)緊，東面到雷西藏路，靠南面至合貫肥路，西或面至馬當(dāng)歉路部分投狠入運營在建在建瑞安房血地產(chǎn)是急以大面委積城市冰區(qū)域性及綜合開某發(fā)為主三要業(yè)務(wù)山的香港歉地產(chǎn)公腰司，目咱前總部止位于上委海公司于200政4年成立攏，是瑞株安集團(tuán)占專注發(fā)會展內(nèi)地磨市場的封地產(chǎn)公廳司，總床部位于雪上海，剝截至2006年實現(xiàn)總余資產(chǎn)人民娘幣260億元，揪實現(xiàn)凈厲利30億人民幣目前，臺瑞安房吉地產(chǎn)已澆經(jīng)進(jìn)入被上海、千重慶、動武漢、爭杭州開惡發(fā)地產(chǎn)占項目，劫總建筑嶺面積約840萬平方米瑞安房地嫩產(chǎn)發(fā)展項如目可分為剖兩類：集厘多種用途虛并分多期區(qū)開發(fā)的大贈型城市區(qū)螞域開發(fā)項批目，一般索包括住宅晚、辦公樓奸、零售、癢娛樂及文壓化物業(yè)；徐以及坐落哈于市區(qū)交蔽通便捷地長段的優(yōu)質(zhì)掘綜合住宅叨發(fā)展項目榨，一般包密括住宅、唱學(xué)校和商堵業(yè)、零售偵及休閑設(shè)訂施支持上海新天鋼地是目前績?nèi)鸢蔡斓卣傧盗兄幸褎┎糠纸ǔ蓞^(qū)并成功運貞營的項目此，為瑞安膀地產(chǎn)在其裕他城市的桂開發(fā)提供斤了樣板上海新鳴天地改康造整體遷規(guī)劃說明5個建筑群領(lǐng)構(gòu)成：A部分：太繭平橋人工腦湖綠地鋸（完工）B部分：新雕天地休閑刪購物廣場外（完工）C部分：翠闖湖天地高習(xí)級住宅小億區(qū)（一期銹完工）D部分：谷企業(yè)天碼地甲級思辦公樓限區(qū)（在趨建）E部分：瑞暢安集團(tuán)總炎部大樓橋（在建）天地系列恰的城市綜嘩合體項目皆，由于開頑發(fā)整體體辜量較大，州開發(fā)通常凈分為多個飛建設(shè)階段袍，上海天摔地開發(fā)具園有典型代基表性上海天地妖綜合體分桐階段開發(fā)幣圖示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商業(yè)寫字樓公寓住宅2009年一期工程二期工畝程三期工屋程資料來源繪：九洲遠(yuǎn)景先分析上海新天柿地項目定銹位于高端腹綜合性物恥業(yè)，商業(yè)唇面積占比瓣較??；同枝時除住宅辛外主要采啟取出租方忙式獲利上海新蜻天地功并能構(gòu)成按比例上海新犯天地各廊功能類炎型及經(jīng)臟營模式類型經(jīng)營模式商業(yè)寫字樓公寓住宅甲級酒店式精裝修高檔生活方式購物中心出租出租出租出售上海新膨天地功羽能類型以時尚文少化為主題干的上海新葬天地休閑迷購物廣場戚，已經(jīng)成播為上海潮乏流熱點和徐城市地標(biāo)上海新天儲地簡介規(guī)劃單位臟：美國SOM公司規(guī)模：總占地面的積3萬平方米建筑面囑積6萬平方米離；商鋪近115家開業(yè)時間銷：200勾1年12月消費群背定位：小資一冰族、外宋籍人士征以及中害外游客開發(fā)理竿念：城市傳統(tǒng)把與現(xiàn)代時竿尚的完美摩結(jié)合上海新初天地商坡業(yè)詳細(xì)師內(nèi)容新天地狐廣場突涉出餐飲棍和休閑痰功能，幫并以仆高檔品沸牌為主痛，使其肝成為高銅端人士拉的休閑著購物場廊所新天地貌各業(yè)態(tài)蛇面積占堅比各業(yè)態(tài)租所戶舉例餐飲租戶小山料悉理翡翠酒判家鼎泰豐購物租財戶休閑娛樂藝租戶UME影院亞力山大導(dǎo)會館新天地壹嫁號瑜伽生扭活館Hugo堤Bos暗sMANG探OMISS呢SIX釀TYGior拼dano最Lad鴿iesSha森ngh植ai甘Tan城gPor吃ts保羅貝晚香露娜西攻餐彩蝶軒上海新顏天地商膊業(yè)詳細(xì)菜內(nèi)容新天地的劣租戶選擇琴十分強調(diào)腫與之定位百相適應(yīng)的凡格調(diào)和品顛味（1/3）保羅貝香小山料體理上海新竭天地商鬧業(yè)詳細(xì)陷內(nèi)容——餐飲類輩租戶舉炭例HugoBossMANGOVIN酒類零售店上海新覽天地商秤業(yè)詳細(xì)舅內(nèi)容——購物類庭租戶舉描例新天地優(yōu)的租戶敬選擇十司分強調(diào)砌與之定鋒位相適哲應(yīng)的格垮調(diào)和品嗚味（2/3）亞力山竿大會館Y+瑜伽館UME國際影女城新天地的銀租戶選擇渡十分強調(diào)皮與之定位兄相適應(yīng)的惰格調(diào)和品悄味（3/3）上海新天戚地商業(yè)詳望細(xì)內(nèi)容——休閑娛樂街類租戶舉揪例杭州西湖猜天地與當(dāng)克地消費水扛平不符，鄰且缺乏其掙他配套功星能的支持飯，難以適土應(yīng)杭州消排費市場，艦是其發(fā)展蠅緩慢的重溜要原因概況占地5萬平米，兼總建筑面肌積5.2萬平米杭州獨特雞的園林、府歷史建筑蘿為基礎(chǔ)自然與常時尚的勉融合、性歷史與被現(xiàn)代的貢對話餐飲、吩零售、跑文化及聾娛樂為趣一體失敗原因蘇：與當(dāng)?shù)鼐嘞M者絹消費水屢平不符照搬上闖海模式成為旅隙游觀光羅而不是羊城市居蹈民的消戰(zhàn)費場所缺乏住屠宅、商踐務(wù)等重替要配套圍設(shè)施缺乏目標(biāo)硬消費群的衛(wèi)數(shù)量支持說明產(chǎn)品應(yīng)六該適應(yīng)帝城市商且圈特點西湖天地抬二期規(guī)劃氏圖杭州西嶼湖天地脅概要從項目規(guī)窩劃可看出地，瑞安重襯慶天地依像然采用上哀海新天地侄模式，但包它大大強盾化了綜合捷體其他元敗素比例，隙我們也將錄拭目以待憐其商業(yè)部淡分是否能冤夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)遺地市場的社適應(yīng)重慶天地說明資料來源棄：九洲遠(yuǎn)景速分析重慶市速沙坪壩給區(qū)總建筑筒面積約360萬平方米定位為看重慶中碼央商務(wù)次區(qū)的延隨伸和補狼充項目建效設(shè)內(nèi)容繞包括:人工湖：商務(wù)區(qū)：100萬平米會展、貿(mào)儉易及批發(fā)扁中心、高紀(jì)檔星級酒猜店及會議善設(shè)施、寫柔字樓、餐悄飲、娛樂妹、購物、因休閑以及供相關(guān)社區(qū)糟配套設(shè)施住宅：160萬平米別墅及羅高檔住私宅商業(yè)：60萬平米沿江傳筐統(tǒng)風(fēng)格麥的休閑窯餐飲商嫌業(yè)和集批中式購瓶物中心重慶天標(biāo)地概況B2.綜案例袍研究華潤萬象撓城恒隆廣曠場萬達(dá)廣場瑞安天移地系列來福士廣婚場來福士廣虧場綜合體身目前已經(jīng)駱進(jìn)入上海仇、北京、筑成都以及畝杭州，并盒以其商業(yè)蟲成功的年模輕化定位曉而著稱城市上海、北京、成都和杭州選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)及寫字樓為核心，配合酒店及公寓商業(yè)定位于年輕白領(lǐng)的時尚購物中心經(jīng)營策略全部為持有型物業(yè)，對商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式經(jīng)營開發(fā)步驟整體面積小，各部分同期開發(fā)來福士廣什場產(chǎn)品特墾點資料來源箱：九洲遠(yuǎn)羊景分析來福士姿廣場選截址在城亡市核心跳地段以烏及規(guī)劃暈的城市口副中心段，項目夕開發(fā)規(guī)移模通常妻較小來福士烤廣場所類在城市令項目指近標(biāo)上海北京成都0.513.幻玉3建成商業(yè)+寫字樓1.510.5在