浙江耀翔杭州房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

杭州耀翔·陽(yáng)光水岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGEPAGE53浙江耀翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司TOC\o"1-2"\h\z一、總

論 11項(xiàng)目概況 12項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 13可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) 2二、杭州市宏觀(guān)環(huán)境及杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r研究 31杭州市宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析 32杭州市房地產(chǎn)環(huán)境研究 73近期房地產(chǎn)新政對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 94市場(chǎng)結(jié)論 11三、本項(xiàng)目潛在周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊分析 131三墩板塊 132閑林板塊 133良渚板塊 14四、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析 151拱墅區(qū)祥符板塊整體市場(chǎng)分析 152拱墅區(qū)祥符板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及趨勢(shì)分析 16五、本項(xiàng)目選址及項(xiàng)目建設(shè)條件概況 191基本情況 192建設(shè)條件分析 20六、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析 211項(xiàng)目SWOT分析 212項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析 23七、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案 291項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位及競(jìng)爭(zhēng)分析 292本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)情況 302.1建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 302.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 302.3結(jié)構(gòu)部分 312.4消防設(shè)計(jì) 322.5電氣部分 322.6給排水部分 362.7空調(diào)、通風(fēng)部分 373項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)策略 38八、項(xiàng)目投資及資金籌措 421土地成本計(jì)算 422功能面積分配 423銷(xiāo)售價(jià)格擬定 424本項(xiàng)目投資狀況 435本項(xiàng)目資金平衡情況 45九、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 461本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 462本項(xiàng)目成本費(fèi)用狀況 463本項(xiàng)目銷(xiāo)售收入分析 474本項(xiàng)目現(xiàn)金流估算 485財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 496敏感性分析 50十、研究結(jié)論與建議 51一、總

論1項(xiàng)目概況1.1

項(xiàng)目名稱(chēng)：“耀翔·陽(yáng)光水岸”居住小區(qū)1.2項(xiàng)目地址：“耀翔·陽(yáng)光水岸”地塊位于拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)，整個(gè)地塊呈三角型用地，總占地面積約11971平方米，西北靠十字港河、東靠總管路、南靠祥運(yùn)路。祥符鎮(zhèn)位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北門(mén)重鎮(zhèn)”之稱(chēng)。本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，距市中心直線(xiàn)距離僅6公里，周邊出行依托石祥快速路、莫干山路、104國(guó)道、繞城公路等交通干道，交通出行快速便捷。項(xiàng)目周邊有亞洲最大的國(guó)際汽車(chē)會(huì)展中心、杭州汽車(chē)客運(yùn)北站、杭州文化商城、杭州運(yùn)河廣場(chǎng)等一些大型公建設(shè)施，有效提升本區(qū)域的居住附加價(jià)值。隨著杭州城市規(guī)劃“北秀”戰(zhàn)略的實(shí)施，杭州北部區(qū)域的居住環(huán)境不斷提升，居住人口不斷增加，一些大型樓盤(pán)陸續(xù)交房，極大提升了本項(xiàng)目周邊的居住人氣。1.3項(xiàng)目定位：本項(xiàng)目擬建28層高層精裝修住宅4棟，容積率為3.2，計(jì)容積率建筑面積38307平方米，沿地塊周邊建設(shè)商鋪以及會(huì)所，建成后本項(xiàng)目將極大提升祥符鎮(zhèn)城市形象，引領(lǐng)居民的現(xiàn)代生活方式，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。1.4開(kāi)發(fā)單位名稱(chēng)：浙江耀翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。公司成立于2010年，注冊(cè)資本10000萬(wàn)元。2項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)2.1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：用地面積11971平方米綠地率30%總建筑面積48307平方米建筑高度28層其中：地上建筑面積計(jì)入容積率38307平方米高層（幢數(shù)）4商店、會(huì)所住宅34560平方米商業(yè)建筑面積3747平方米停車(chē)位：地下10000平方米容積率3.2高度≤72m建筑密度28%2.2項(xiàng)目投入資金及效益情況項(xiàng)目總投資：52729萬(wàn)元；自有資金投入：23175萬(wàn)元；高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格：2011年均價(jià)19000元/平方米，2012年均價(jià)20000元/平方米，2013年均價(jià)21000元/平方米；商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格：50000元/平方米；項(xiàng)目銷(xiāo)售收入：90913萬(wàn)元；項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：28138.6萬(wàn)元；項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：53.36%；項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：49%。3可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)《拱墅區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓須知》《公共建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制大綱》《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研資料

二、杭州市宏觀(guān)環(huán)境及杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r研究1杭州市宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析1.1城市概況及發(fā)展規(guī)劃（1）杭州概況杭州是浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、文化中心、長(zhǎng)江三角洲的重要中心城市以及全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一。至2009年末全市常住人口達(dá)810萬(wàn)人，比上年末增加13.4萬(wàn)人。其中戶(hù)籍人口683.38萬(wàn)人，比上年末增加5.74萬(wàn)人。共轄上城、下城、西湖、拱墅、江干、濱江、蕭山、余杭八城區(qū)。依靠深厚的文化及歷史底蘊(yùn)，旅游資源；隨著浙江經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展；杭州作為浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，其城市地位也與日攀升。浙江省政府提出了要在十一五期間把杭州打造成長(zhǎng)三角第二大中心城市的目標(biāo)口號(hào)。2001年，杭州在公安部評(píng)比的“中國(guó)最具安全感的城市”中名列第一。2001年，杭州獲得“聯(lián)合國(guó)人居中心”頒發(fā)的世界人居環(huán)境改善方面的最高獎(jiǎng)項(xiàng)——“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”。2002年，杭州獲得“國(guó)際花園城市”的美譽(yù)。2003年，杭州在“世界銀行”公布中國(guó)的120個(gè)城市投資環(huán)境中排名第一杭州夜景。2004年，杭州加冕由中央電視臺(tái)評(píng)選的“中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”。2004年，杭州在人民日?qǐng)?bào)社評(píng)選的“中國(guó)十大協(xié)調(diào)發(fā)展城市”榮登榜首。2004年至2008年，杭州市連續(xù)五次在《福布斯》“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”中榮登榜首。2006年，杭州被“世界休閑組織”授予“東方休閑之都”稱(chēng)號(hào)。2006年，杭州被“國(guó)家旅游局”與“世界旅游組織”聯(lián)合授予當(dāng)年“中國(guó)最佳旅游城市”稱(chēng)號(hào)。2007年，杭州獲“國(guó)際旅游聯(lián)合會(huì)”頒給的“國(guó)際旅游金星獎(jiǎng)”，成為獲此殊榮的第一個(gè)也是唯一一個(gè)中國(guó)城市。2008年，杭州在《瞭望東方周刊》“中國(guó)最具幸福感城市”評(píng)比中名列第一。這是自2004起，連續(xù)五年蟬聯(lián)“中國(guó)最具幸福感城市”。2010年，杭州被評(píng)選為“中國(guó)十大最奢侈城市”。此外，杭州還得過(guò)以下榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)：全國(guó)社區(qū)建設(shè)示范市，全國(guó)綠化先進(jìn)城市，全國(guó)園林城市，全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市，中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)，國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市，國(guó)家衛(wèi)生城市，全國(guó)科教興市先進(jìn)城市，全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，全國(guó)雙擁模范城，全國(guó)無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)示范城市。（2）杭州城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)國(guó)務(wù)院對(duì)杭州城市總體規(guī)劃的批復(fù)。杭州將通過(guò)實(shí)施“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”戰(zhàn)略，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，重構(gòu)城市空間形態(tài)，形成以市區(qū)為核心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享、功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城市。規(guī)劃中杭州都市區(qū)域由“一主三副、雙軸六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”組成。“一主三副”即主城——老城區(qū)，即下城、上城、西湖、拱墅、江干五區(qū)和副城——江南（濱江及蕭山）、臨平、下沙城；“雙軸”即東西向以錢(qián)塘江為軸線(xiàn)的城市生態(tài)軸、南北向以主城—江南城為軸線(xiàn)的城市發(fā)展軸；“六大組團(tuán)”即臨浦、瓜瀝、義蓬、塘棲、余杭、良渚組團(tuán)；“六條生態(tài)帶”即西湖—靈龍（靈山、龍塢）、徑山—西溪、超山—半山、皋亭山—彭埠、石牛山—湘湖、青化山—航塢山—新街，以及東部沿江濕地等相間于中心城區(qū)、外圍組團(tuán)之間設(shè)置的6條生態(tài)隔離帶。跨江沿江建設(shè)新城，東擴(kuò)南下加快發(fā)展，西進(jìn)北上發(fā)展旅游，形成“東動(dòng)西靜南新北秀中興”的城市新格局。“東動(dòng)”——沿江建設(shè)錢(qián)江新城，江東和臨平工業(yè)區(qū)要建成現(xiàn)代化大型制造業(yè)基地，為構(gòu)筑大都市東部產(chǎn)業(yè)帶、發(fā)展新世紀(jì)杭州加工業(yè)提供充足空間，并帶動(dòng)義蓬組團(tuán)；下沙城要建成集教育科研、商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城。“西靜”——城市西部地區(qū)要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升綜合服務(wù)功能，建成城市旅游擴(kuò)展區(qū)和生態(tài)保護(hù)區(qū)，并輻射余杭組團(tuán)。“南新”——江南城要接納主城的部分市級(jí)功能和人口，拓展城市發(fā)展空間，建成具有大都市新功能的城市副中心，并輻射瓜瀝和臨浦組團(tuán)?！氨毙恪薄瀼亍胺e極保護(hù)”方針，妥善保護(hù)和利用好良渚文化遺址，良渚和塘棲組團(tuán)要增強(qiáng)休閑度假、旅游觀(guān)光和科教產(chǎn)業(yè)功能?！爸信d”——即西湖核心景區(qū)要整合南線(xiàn)景區(qū)資源，改造北山路，實(shí)施“西湖西進(jìn)”，建設(shè)湖濱商業(yè)特色街區(qū)；運(yùn)河（杭州段）和市區(qū)河道要實(shí)施綜合整治和開(kāi)發(fā)。1.2城市經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況（1）近年杭州市GDP總量及增長(zhǎng)率杭州經(jīng)濟(jì)總量保持較快增長(zhǎng)。2009年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）5098.66億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.0％，連續(xù)19年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)?？梢?jiàn)城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好。（2）固定資產(chǎn)投資2009年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2291.65億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資2195.17億元，分別比上年增長(zhǎng)15.7％和16.6％。在限額以上固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資3.13億元，比上年增長(zhǎng)1.7％；第二產(chǎn)業(yè)投資611.55億元，增長(zhǎng)7.2％；第三產(chǎn)業(yè)投資1580.49億元，增長(zhǎng)20.8％。2009年全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資704.68億元，比上年增長(zhǎng)14.5％。房屋施工面積5121.49萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.7％；竣工面積763.95萬(wàn)平方米，下降25.9％。全年商品房銷(xiāo)售面積1441.18萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)86.0％，其中住宅銷(xiāo)售1300.99萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)92.2％。市區(qū)公開(kāi)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用房7002套，建筑面積50.09萬(wàn)平方米。（3）杭州市人口規(guī)模及增長(zhǎng)率杭州全市人口穩(wěn)步增長(zhǎng)，至2009年末全市常住人口達(dá)810萬(wàn)人，比上年末增加13.4萬(wàn)人。其中戶(hù)籍人口683.38萬(wàn)人，比上年末增加5.74萬(wàn)人。在戶(hù)籍人口中，農(nóng)業(yè)人口328.9萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口354.48萬(wàn)人?？梢?jiàn)杭州的城市化進(jìn)程持續(xù)加快，人口不斷增長(zhǎng)所帶來(lái)的住房需求，是推動(dòng)杭州房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的重要力量。（4）杭州市城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入及增長(zhǎng)分析據(jù)抽樣調(diào)查，2009年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26864元，比上年增長(zhǎng)11.5％。人均生活消費(fèi)性支出18595元，比上年增長(zhǎng)11.2％，恩格爾系數(shù)（食品占消費(fèi)支出比重）由上年的38.3％下降至37.5％。繼續(xù)保持著自2000年開(kāi)始的每年10%以上的增速。杭州居民收入的提高，意味著支付能力的加強(qiáng)，如能進(jìn)行合理的消費(fèi)引導(dǎo)，將非常有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。【總結(jié)】從經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，杭州市的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持健康發(fā)展的勢(shì)頭，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境比較健康。GDP連續(xù)15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量名列全省之首，未來(lái)城市發(fā)展后勁十足、潛力巨大，城市競(jìng)爭(zhēng)力將有更大提高。2010年，杭州被評(píng)選為“中國(guó)十大最奢侈城市”。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看杭州以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)為強(qiáng)大支柱，其比重逐年增大，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展頗具活力。受宏觀(guān)調(diào)控影響，固定資產(chǎn)投資增幅回落，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，面臨著投資降溫，開(kāi)發(fā)受限的局面。然而整體市場(chǎng)需求旺盛，未來(lái)發(fā)展前景依然看好。人民富足，生活條件優(yōu)越，收入不斷增長(zhǎng)。就整個(gè)長(zhǎng)三角區(qū)域而言，杭州人民的購(gòu)買(mǎi)力處于中上游的水平，并且杭州是浙江人的杭州，而不僅僅是杭州人的杭州，浙江經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)形成有效的購(gòu)買(mǎi)力支撐。2杭州市房地產(chǎn)環(huán)境研究2.1杭州市房地產(chǎn)整體運(yùn)行情況(1)杭州市土地供應(yīng)狀況分析由于杭州的土地市場(chǎng)一直采取不飽和供應(yīng)的政策，在2003年之前公開(kāi)出讓的土地供應(yīng)量一般都在1500畝以下，2003年是杭州市土地放量的第一年，也同時(shí)成為迄今為止供應(yīng)量最為充足的一年，當(dāng)年共推出地塊63宗，346.32萬(wàn)平方米。2003年之后，市政府雖然計(jì)劃推出不低于2003年的供應(yīng)量，但實(shí)際執(zhí)行上并未能達(dá)成，2004年和2005年的實(shí)際推出量分別為234.81萬(wàn)平方米和224.08萬(wàn)平方米，到了2006年上半年，調(diào)控政策頻出，政府在推地方面的舉措日趨謹(jǐn)慎，由于住宅用地受限較多，故在2006年的上半年推出了較多商業(yè)地塊，據(jù)統(tǒng)計(jì)有10宗之多，出讓面積共計(jì)10.5萬(wàn)平方米，而同期推出的住宅用地僅有9宗。2009年杭州的土地市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)歷史紀(jì)錄：一年出讓73宗、4293畝宅地以及43宗、1130畝商業(yè)用地，土地出讓總額達(dá)到1200億元，超越了北京、上海居中國(guó)城市之首。而2010年計(jì)劃出售94宗房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓面積達(dá)5354.2畝，可建建筑面積936.9萬(wàn)平方米。其中，住宅類(lèi)用地59宗，3901.56畝，可建建筑面積591.4萬(wàn)平方米；商業(yè)、公建類(lèi)用地35宗，1452.64畝，可建建筑面積345.47萬(wàn)平方米。根據(jù)目前的量來(lái)計(jì)算，基本與去年的實(shí)際出讓量持平。從歷年土地實(shí)際成交情況來(lái)看，杭州的土地市場(chǎng)的需求是相當(dāng)大的，而且土地成交價(jià)格逐年攀升。(2)杭州市住宅成交價(jià)格分析杭州市的住宅成交價(jià)格歷年來(lái)持續(xù)上漲，以六城區(qū)價(jià)格統(tǒng)計(jì)為標(biāo)準(zhǔn)，自2001年以來(lái)，杭州市區(qū)的住宅均價(jià)從4900元/平方米升至目前的19000元/平方米，漲幅達(dá)到287.7％。2001-2009年，每年的價(jià)格漲幅都在10％以上，特別是在2009年，漲幅巨大。在宏觀(guān)調(diào)控下，目前房?jī)r(jià)的漲幅受到了比較明顯的抑制，增速放緩。由于市場(chǎng)整體成交量的下降，資金回籠周期拉長(zhǎng)，自有資金不足的開(kāi)發(fā)商將率先開(kāi)始采用降價(jià)入市的策略，局部的價(jià)格松動(dòng)漸漸擴(kuò)大，形成了對(duì)整體市場(chǎng)價(jià)格的影響，因此可以預(yù)計(jì)，2010年宏觀(guān)調(diào)控之后，市場(chǎng)整體的房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率會(huì)繼續(xù)降低。2.2杭州市各區(qū)域房地產(chǎn)運(yùn)行情況(1)近年各區(qū)域房地產(chǎn)投資狀況分析杭州的發(fā)展規(guī)劃是“雙心雙軸、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”。經(jīng)過(guò)近幾年的建設(shè)，各個(gè)區(qū)域均有不同程度的發(fā)展。從城市房地產(chǎn)研究的角度來(lái)看，真正具有代表意義且形成密切關(guān)聯(lián)體系的主要是六城區(qū)：上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)。從各區(qū)域土地出讓的情況不難看出房地產(chǎn)投資的方向。2006-2010年上半年的統(tǒng)計(jì)中，江干區(qū)是出讓量最大的區(qū)域，濱江區(qū)和西湖區(qū)則是位居第二集團(tuán)的區(qū)域，而上城區(qū)和下城區(qū)兩個(gè)老城區(qū)則由于土地的稀缺性而供應(yīng)乏力。拱墅區(qū)的供應(yīng)量比兩個(gè)老城區(qū)要多，而2006年的土地出讓量更是各區(qū)域中最多的。(2)各區(qū)域住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況如前統(tǒng)計(jì)，杭州的住宅開(kāi)發(fā)量持續(xù)上升，在2004—2005年達(dá)到了頂峰，新開(kāi)工面積和施工面積先后處于最高位。開(kāi)發(fā)量較大的區(qū)域主要集中在濱江區(qū)、江干區(qū)和西湖區(qū)，而從年末各區(qū)域剩余的住宅套數(shù)可以說(shuō)明兩方面的情況：其一，市場(chǎng)需求對(duì)各個(gè)區(qū)域的認(rèn)可程度；其二，年末存量形成的供應(yīng)基數(shù)對(duì)后市產(chǎn)生的不同影響。據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在2010年1-5月批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積281萬(wàn)平方米，其中批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅230.3萬(wàn)平方米。1-5月商品房預(yù)售面積269萬(wàn)平方米，其中商品住宅預(yù)售207.4萬(wàn)平方米。1-5月二手住宅成交141.2萬(wàn)平方米。1-5月商品住宅預(yù)售平均價(jià)格15155.7元/平方米。1-5月二手住宅平均價(jià)格13513.3元/平方米。3近期房地產(chǎn)新政對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析2010年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策就是4月17日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)。從政府監(jiān)管、金融政策、交易稅費(fèi)、土地交易、房源供應(yīng)等多方面首次一次出臺(tái)系列政策。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的政策導(dǎo)向下，浙江省各級(jí)政府也相繼出臺(tái)政策，調(diào)整部分房地產(chǎn)政策。新的政策基本都以“穩(wěn)”字當(dāng)頭，希望加大住房保障力度，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止市場(chǎng)大起大落。2010年1月7日浙江省政府頒布了《浙江省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》并提出，為實(shí)現(xiàn)”住有所居”為目標(biāo)，要堅(jiān)持”加強(qiáng)保障、穩(wěn)定市場(chǎng)、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、促進(jìn)發(fā)展”的工作方針。一方面，要著力構(gòu)建健全住房保障體系，在基本解決城市低收入家庭住房困難的基礎(chǔ)上，逐步解決城市中等偏下收入家庭的住房困難問(wèn)題，多渠道改善不同收入群體的居住條件。另一方面，要加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2010年5月17日浙江省人民政府出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)金融稅收政策，堅(jiān)決抑制不合理住房需求；全面落實(shí)差別化住房信貸政策。堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家有關(guān)稅收政策。同時(shí)，杭州市出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》，即”29條新政”。與2008年底的”24條新政策”相比，該政策主要是以購(gòu)房貼補(bǔ)1.3%總房款或差額房款的形式取代了原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅的財(cái)政補(bǔ)貼，并控制補(bǔ)貼的范圍，以支持自住型、改善型住房需求。這些房產(chǎn)新政的主要影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，抑制過(guò)熱的市場(chǎng)需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)；其三，整頓市場(chǎng)秩序，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。下文就從這兩個(gè)方面分別對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。3.1住宅投資及投機(jī)需求得到抑制住宅市場(chǎng)的過(guò)熱投資和投機(jī)行為是本輪調(diào)控的重點(diǎn)所在。2010年新“國(guó)四條”關(guān)于“二套房首付五成、利率為基準(zhǔn)的1.1倍”，對(duì)樓市影響并不大，因?yàn)橹埃追抠J已經(jīng)實(shí)行首付四成，利率為基準(zhǔn)的1.1倍。但緊接著在4月17日出臺(tái)的新“國(guó)十條”中提出。“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款?！边@條限制了外地人購(gòu)房，將引發(fā)樓市震蕩。在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，對(duì)于一手市場(chǎng)而言，最大的機(jī)會(huì)仍在于近郊配套漸熟區(qū)域的中小戶(hù)型，作為剛性需求最大的部分，這一類(lèi)的住宅的上市將會(huì)供不應(yīng)求。3.2行業(yè)洗牌加劇對(duì)于杭州市場(chǎng)而言，由于一直以來(lái)行業(yè)規(guī)范方面相對(duì)走在前列，故在整頓秩序等方面受到的影響相對(duì)較小。但在房地產(chǎn)金融上，開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行的依賴(lài)性是相當(dāng)大的，自有資金比例的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，貸款的從嚴(yán)控制，都令得開(kāi)發(fā)商在資金上捉襟見(jiàn)肘，而整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡所帶來(lái)的銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，資金回籠放緩，更令得開(kāi)發(fā)商同時(shí)操作樓盤(pán)的數(shù)量大為減少，與此同時(shí)，實(shí)力雄厚的外地及外資開(kāi)發(fā)公司開(kāi)始紛紛入駐杭州市場(chǎng)，舊的市場(chǎng)格局已經(jīng)被打破，杭州市場(chǎng)進(jìn)入了“群雄逐鹿”的時(shí)代。中小開(kāi)發(fā)商面臨著合作、并購(gòu)、轉(zhuǎn)讓等多條路徑，大開(kāi)發(fā)商則步步為營(yíng)，完成戰(zhàn)略布點(diǎn)。本土化的企業(yè)將與外地、外資融合，形成新的結(jié)合體，杭州的房地產(chǎn)行業(yè)將漸漸融入到全國(guó)性的競(jìng)爭(zhēng)里。而另一方面，隨著杭州透明售房系統(tǒng)的建立和完善，在房產(chǎn)信息披露和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)方面將進(jìn)一步開(kāi)發(fā)資源，政府作為市場(chǎng)的監(jiān)督者的作用將進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)的透明化程度提高了，行業(yè)運(yùn)作才可能朝更規(guī)范、健康的方向發(fā)展。4市場(chǎng)結(jié)論4.1杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增幅放緩。住宅市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，近年新增供應(yīng)量有所減少，但在建住宅量較大。供應(yīng)區(qū)域主要集中在副城和近郊區(qū)塊，主城區(qū)樓盤(pán)偏少。住宅價(jià)格多年來(lái)持續(xù)上漲，2010-2011年間漲幅明顯減小，局部區(qū)域價(jià)格有所下調(diào)。剛性需求較大，對(duì)政策理解力強(qiáng)，市場(chǎng)的調(diào)整回復(fù)期較短，利好因素對(duì)市場(chǎng)成交的促進(jìn)比較明顯。房產(chǎn)新政對(duì)二手市場(chǎng)影響較大，中小戶(hù)型房源走俏。本土開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入變革期，多種開(kāi)發(fā)模式涌現(xiàn)，行業(yè)洗牌加劇。4.2未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)于杭州市場(chǎng)而言，資金流入的增幅雖有所減弱，但整體投資開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)是不會(huì)改變的。未來(lái)主要的供需矛盾集中在兩個(gè)方面，一個(gè)是政府土地出讓量的控制與開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求之間的矛盾，另一個(gè)是配套成熟區(qū)域的住宅產(chǎn)品的相對(duì)偏少與龐大的住宅需求群體間的矛盾。對(duì)于土地市場(chǎng)而言，拿地的門(mén)檻漸高導(dǎo)致中小型開(kāi)發(fā)商可能長(zhǎng)期無(wú)法獲得好的地塊，而外地外資開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)入使得杭州的土地市場(chǎng)逐漸成為“大鱷爭(zhēng)食”的戰(zhàn)場(chǎng)。從供應(yīng)源頭的爭(zhēng)奪到未來(lái)產(chǎn)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸步入成熟初期。而另一方面，市政建設(shè)的“多點(diǎn)開(kāi)花”其實(shí)并不意味著各個(gè)區(qū)域的配套可以快速成型，一個(gè)居住區(qū)的形成有其特定的規(guī)律，但是不斷增長(zhǎng)的需求使區(qū)域配套匱乏的矛盾繼續(xù)擴(kuò)大，這對(duì)于操作較大規(guī)模樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商而言，自身配套的自主性完善或許能帶來(lái)更多的認(rèn)同感。而產(chǎn)品的品質(zhì)將日益成為樓盤(pán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)產(chǎn)品的不斷改良，將可能帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)逐步進(jìn)化升級(jí)。市場(chǎng)的發(fā)展，城市的擴(kuò)張，總是通過(guò)不斷的顛覆和改善一步步前行的，對(duì)于杭州而言，在經(jīng)歷了快速的創(chuàng)造性發(fā)展之后，或許將進(jìn)入一個(gè)改善型的周期，在這個(gè)周期里，不斷地改善和升級(jí)將是這個(gè)行業(yè)的主題。

三、本項(xiàng)目潛在周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊分析1三墩板塊三墩的區(qū)域定位是杭州西北最大的居住中心，功能定位是“城西核心示范區(qū)”，規(guī)劃將把三墩建設(shè)成集知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、娛樂(lè)、教育、居住功能于一體的城市次中心。目前三墩片區(qū)的改造工程正在逐步實(shí)施中，浙大紫金港校區(qū)已經(jīng)顯露出其輻射作用，世紀(jì)聯(lián)華超市已經(jīng)開(kāi)業(yè)，而銀泰購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪大型連鎖超市也將在未來(lái)啟動(dòng)。而地鐵二號(hào)線(xiàn)規(guī)劃更是明晰的勾勒出三墩區(qū)塊未來(lái)無(wú)可限量的發(fā)展前景。三墩區(qū)域除都市水鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)適用房外，在未來(lái)幾年內(nèi)將有大量的商品房入市。目前三墩眾多樓盤(pán)都處在在建階段，其代表樓盤(pán)親親家園一直頗受消費(fèi)者的追捧，隨著廣宇·西城年華、耀江·文鼎苑、蘭韻天城、天陽(yáng)·美林灣、三墩·頤景園等樓盤(pán)的陸續(xù)上市，供應(yīng)量將不斷增大。高峰的供應(yīng)帶來(lái)區(qū)塊內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng)，近期隨著開(kāi)發(fā)思路的調(diào)整，三墩的樓盤(pán)整體的銷(xiāo)售形勢(shì)較好。三墩從規(guī)劃開(kāi)發(fā)以來(lái)，房?jī)r(jià)就一直穩(wěn)步向前，05年初開(kāi)盤(pán)的親親家園均價(jià)已達(dá)6800元/平方米，而西城年華與文鼎苑則高開(kāi)至8000-9000元/平米以上。此后，在2009年，三墩區(qū)塊的整體價(jià)格有所暴漲，主要區(qū)間在13000-18000元/平方米。三墩區(qū)塊是郊區(qū)板塊中熱得最快的區(qū)域，主要的客戶(hù)來(lái)源偏向于城西的消費(fèi)者。三墩的優(yōu)勢(shì)在于市政規(guī)劃的明確配套，人文基礎(chǔ)也較好。但自然景觀(guān)資源比較缺乏，而且目前公交線(xiàn)路雖多，但通向主城區(qū)的要道每天的交通壓力都非常大，但三墩的自身成熟度和區(qū)塊認(rèn)可度相對(duì)較高。2閑林板塊閑林的區(qū)塊定位相對(duì)比較模糊，比較適用的是休閑居住區(qū)。閑林板塊最突出的資源是自然山景資源。自2002年起，閑林從原先的中檔別墅排屋供應(yīng)區(qū)開(kāi)始逐漸向近郊大型公寓居住區(qū)方向發(fā)展，目前閑林的樓盤(pán)主要集中在02省道兩側(cè)，而且多以多層為主，多為幾百畝乃至上千畝的大盤(pán)。閑林板塊目前在售樓盤(pán)的價(jià)格主要在10000-12000元/平方米之間。閑林區(qū)塊目前的最大問(wèn)題就是交通和配套，無(wú)論從數(shù)量還是質(zhì)量來(lái)看，都還不盡如人意。在景觀(guān)資源方面，閑林有較大的優(yōu)勢(shì)。3良渚板塊良渚板塊的定位是現(xiàn)代復(fù)合旅游城鎮(zhèn)和國(guó)際旅游目的地，主要由良渚鎮(zhèn)、瓶窯鎮(zhèn)組成，主要依托良渚文化遺址等生態(tài)文化旅游景區(qū)，實(shí)現(xiàn)環(huán)境和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)休閑度假、旅游觀(guān)光和科教產(chǎn)業(yè)功能。

四、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研分析1拱墅區(qū)祥符板塊整體市場(chǎng)分析1.1祥符板塊概況浙江省杭州市拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北門(mén)重鎮(zhèn)”之稱(chēng)。東沿京杭大運(yùn)河西畔與拱宸橋、小河街道相接，南依余杭塘河與古蕩鎮(zhèn)相鄰，西與三墩鎮(zhèn)相連，北與余杭市勾莊鎮(zhèn)接壤。104國(guó)道和杭州繞城公路及西塘河和宦塘河縱橫交錯(cuò)，穿越全鎮(zhèn)，是平原水網(wǎng)地區(qū)。轄區(qū)面積23.7平方公里，2008年有常住人口2.7萬(wàn)，2008年全年登記在冊(cè)的流動(dòng)人口達(dá)18.7萬(wàn)。原轄15個(gè)村2個(gè)居民區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，有11個(gè)村撤村建居民區(qū)。祥符鎮(zhèn)歷史久遠(yuǎn)，因重建于明代、橫跨宦塘河的祥符橋得名。鎮(zhèn)區(qū)地理位置優(yōu)越，距市中心僅6公里，莫干山路、104國(guó)道、繞城公路、登云路、育苗路等交通干道和西塘河、宦塘河等水道縱橫交錯(cuò)、貫穿全鎮(zhèn)。亞洲最大的國(guó)際汽車(chē)會(huì)展中心、杭州汽車(chē)客運(yùn)北站、杭州文化商城、都市水鄉(xiāng)安居房產(chǎn)均坐落于該鎮(zhèn)。1.2祥符鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀2003年以來(lái)，祥符鎮(zhèn)按照市委、市政府和區(qū)委、區(qū)政府的戰(zhàn)略部署，始終堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，正確處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，積極推進(jìn)三個(gè)文明協(xié)調(diào)共進(jìn)，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)取得了良好的發(fā)展勢(shì)頭。鎮(zhèn)黨委、政府堅(jiān)持以招商引資帶動(dòng)，技改投入推動(dòng)，不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，切實(shí)改善發(fā)展環(huán)境，在夯實(shí)基礎(chǔ)的同時(shí)，深挖潛力，促使全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)始終保持著穩(wěn)中求進(jìn)、好中求快的發(fā)展勢(shì)頭。全鎮(zhèn)共有企業(yè)近千家，主要產(chǎn)品涉及汽車(chē)、機(jī)械電子、服裝服飾、房地產(chǎn)及建筑等行業(yè)。2007年，全鎮(zhèn)完成工業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)值26.89億元，同比增長(zhǎng)9.16％；實(shí)現(xiàn)企業(yè)銷(xiāo)售收入43.92億元，同比增長(zhǎng)34.11％；實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)總額1.60億元，同比增長(zhǎng)39.54％；實(shí)現(xiàn)企業(yè)固定資產(chǎn)投資8.14億元，同比增長(zhǎng)22％；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入4.77億元，其中地方財(cái)政收入2.88億元。同時(shí)，該鎮(zhèn)三產(chǎn)優(yōu)勢(shì)也初顯成效。“以路布點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，大力發(fā)展塊狀經(jīng)濟(jì)”的區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局已初顯框架，以文化商城為中心的文化商業(yè)區(qū)塊已產(chǎn)生互利帶動(dòng)輻射作用，以歐尚超市、銀泰購(gòu)物中心、豐元大廈和方家埭綜合大樓為主的豐潭路商業(yè)區(qū)塊；以TESCO超市、藍(lán)祥購(gòu)物中心為主的豐慶路區(qū)塊；以北城廣場(chǎng)、渡駕橋綜合大樓為主的輕紡路三產(chǎn)區(qū)塊；以祥符置業(yè)和花園商貿(mào)城為主的汽車(chē)北站商業(yè)區(qū)塊已進(jìn)一步確定發(fā)展框架，以祥符橋?yàn)橹行牡木幼∨涮咨虡I(yè)區(qū)塊也逐步呈現(xiàn)出較強(qiáng)的人氣和商業(yè)氛圍。1.3祥符鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，鎮(zhèn)黨委、政府切實(shí)加大投入，下大力氣強(qiáng)化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修建道路，整治河道，配置硬件設(shè)施，開(kāi)展“清潔祥符”等活動(dòng)，積極參與市“潔美杯”、區(qū)“運(yùn)河杯”評(píng)比活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)窗口單位、重要場(chǎng)所和重點(diǎn)路段的檢查和管理，促使全鎮(zhèn)環(huán)境衛(wèi)生面貌明顯改善，促進(jìn)了全鎮(zhèn)科教文衛(wèi)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，獲得了“省級(jí)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、“省、市級(jí)教育強(qiáng)鎮(zhèn)”、“市級(jí)體育先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)”等榮譽(yù)。2拱墅區(qū)祥符板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及趨勢(shì)分析2.1土地供應(yīng)情況2009年祥符板塊出讓土地4宗，出讓面積143380平方米，出讓金額20.43億元，可建面積36.5萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)5598元/平方米。2010年3月11日，拱墅區(qū)祥符板塊的兩宗宅地先后進(jìn)行了出讓?zhuān)?號(hào)祥符單元R21-01地塊的占地面積達(dá)到了151畝，該地塊位于拱墅區(qū)祥符單元，東至莫干山路，南至規(guī)劃道路(環(huán)鎮(zhèn)北路)，西至規(guī)劃道路(大吉路)，北至規(guī)劃道路(長(zhǎng)青路)，也就是原迪美化纖地塊，該地塊規(guī)劃為純住宅用地，容積率為2.6，是杭州近年來(lái)少有的稀缺大盤(pán)。浙江省建筑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、浙江發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以268500萬(wàn)元聯(lián)合競(jìng)得，樓面價(jià)10210元/平米。國(guó)務(wù)院宏觀(guān)調(diào)控之后，2010年5月20日，杭州主城區(qū)舉行3宗土地出讓活動(dòng)。其中綠城西子以17億元的價(jià)格競(jìng)得田園R21-19地塊，樓面價(jià)格高達(dá)9143元/平方米。資料顯示，該地塊位于拱墅區(qū)，出讓面積達(dá)到116208平方米，其中建筑面積為185932.8萬(wàn)平方米，為住宅用地。2009年綠城已經(jīng)在該板塊拿下了兩幅地皮，其中一塊地價(jià)高達(dá)9547元/平方米，而另一塊樓面價(jià)高達(dá)11118元/平方米。而本次的成交價(jià)格低于前兩次。綠城西子在板塊項(xiàng)目“田園牧歌”計(jì)劃在今年年底推出，預(yù)計(jì)售價(jià)在25000元/平方米。從土地出售情況看，祥符板塊的土地價(jià)格在2010年迅速上漲，漲幅高達(dá)82.3%。而在本次宏觀(guān)調(diào)控后拱墅區(qū)田園板塊的土地價(jià)格也進(jìn)一步說(shuō)明祥符板塊的價(jià)值在不斷提升。2.2祥符板塊樓盤(pán)銷(xiāo)售情況祥符鎮(zhèn)周?chē)鞔虬耸畮灼椒矫讘?hù)型的樓盤(pán)有名城燕園、銀樹(shù)灣、濱江萬(wàn)家花城，而與建筑面積130平方米戶(hù)型競(jìng)爭(zhēng)的主要是銀樹(shù)灣、濱江萬(wàn)家花城以及天陽(yáng)美林灣。名城燕園建筑面積10萬(wàn)余平方米，容積率2.0，小區(qū)綠化率30%，總戶(hù)數(shù)為750戶(hù)，7幢景觀(guān)高層、小高層建筑、3幢沿河排屋、1幢沿河多層以及沿街商鋪組成。其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一方面是科技，小區(qū)大量運(yùn)用智能科技，如智能電梯刷卡系統(tǒng)、電梯室內(nèi)召喚系統(tǒng)、智能刷卡信報(bào)箱等。另一方面，名城燕園靠近運(yùn)河廣場(chǎng)，有著小河直街深厚人文底蘊(yùn)和市中心繁華景致，目前在售價(jià)格27000元/平方米。銀樹(shù)灣項(xiàng)目總占地面積41畝，總建筑面積約10萬(wàn)平方米，由七幢11-24層的小高層、高層及商業(yè)配套圍合而成。銀樹(shù)灣的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于景觀(guān)設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目投入百萬(wàn)巨資打造東南亞風(fēng)情中央水景庭院。銀樹(shù)灣的戶(hù)型亮點(diǎn)在于基本上每個(gè)戶(hù)型都帶有一個(gè)入戶(hù)花園，尤其是朝向不佳的戶(hù)型，這在一定程度上滿(mǎn)足現(xiàn)代人希望融于自然，享受自然的理念，目前在售價(jià)格20500元/平方米。濱江萬(wàn)家花城占地面積200畝，40萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)體量，沿規(guī)劃益樂(lè)路、學(xué)院路距離翠苑居住區(qū)僅1000米，是城區(qū)內(nèi)僅有的大型住宅組團(tuán)。該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于交通、購(gòu)物上的便利。該項(xiàng)目周?chē)写笞辖鸶坌^(qū)，銀泰百貨、沃爾瑪、歐商超市三大商業(yè)中心云集，隨著區(qū)域人口的集中和商業(yè)配套的大量建設(shè)，這里將成為杭州市區(qū)內(nèi)最具潛力的商業(yè)是杭州的“徐家匯”。交通方面申花路、豐潭路、萍水路、莫干山路和規(guī)劃建設(shè)中的東西快速路、地鐵5號(hào)線(xiàn)構(gòu)成了完善的交通網(wǎng)。該項(xiàng)目推出的130平方戶(hù)型的亮點(diǎn)在于其陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)非常大，采光好。目前在售價(jià)格24500元/平方米。從目前周邊樓盤(pán)的情況看，祥符板塊的樓盤(pán)價(jià)格已超過(guò)20000元/平方米，而且隨著新盤(pán)的不斷入市，由于土地成本在不斷上升，因此房產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)保持上漲的勢(shì)頭。2.3未來(lái)祥符板塊前景分析杭州城市發(fā)展規(guī)劃中“北秀”戰(zhàn)略的實(shí)施，不斷提升城北區(qū)域的居住價(jià)值，不斷改變城北傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)的印象。交通改善提升樓盤(pán)價(jià)值。留石快速路是杭州城北的內(nèi)環(huán)線(xiàn)，有著溝通三墩、祥符、拱宸橋、石橋、半山、筧橋等城北重鎮(zhèn)及余杭區(qū)的重任，也擔(dān)負(fù)著連接三墩居住區(qū)、拱宸橋居住區(qū)、北景園居住區(qū)、臨平居住區(qū)的功能，加上南北貫穿的上塘中河快速路以及秋石快速路，將把杭城東北部的區(qū)域與市中心快速連接。隨著祥符三墩一帶有大量宅地將出讓?zhuān)贾莸木幼≈匦恼诒币?。?jīng)過(guò)去年的樓市大熱，三墩申花板塊價(jià)值已經(jīng)被定位在一個(gè)高度，萬(wàn)家花城一期的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到24000元/平方米的水平；大量已經(jīng)出讓的土地也進(jìn)入開(kāi)工階段，順發(fā)、保利、欣盛等大鱷將展開(kāi)市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)；未來(lái)還將有大批居民入住，留石快速路的開(kāi)通無(wú)論對(duì)實(shí)際出行來(lái)說(shuō)還是對(duì)板塊增值而言，都將是一大利好。商業(yè)配套日益完善。祥符地區(qū)以文化商城為中心的文化商業(yè)區(qū)塊已產(chǎn)生互利帶動(dòng)輻射作用，以歐尚超市、銀泰購(gòu)物中心、豐元大廈和方家埭綜合大樓為主的豐潭路商業(yè)區(qū)塊；以TESCO超市、藍(lán)祥購(gòu)物中心為主的豐慶路區(qū)塊；以北城廣場(chǎng)、渡駕橋綜合大樓為主的輕紡路三產(chǎn)區(qū)塊；以祥符置業(yè)和花園商貿(mào)城為主的汽車(chē)北站商業(yè)區(qū)塊已進(jìn)一步確定發(fā)展框架，以祥符橋?yàn)橹行牡木幼∨涮咨虡I(yè)區(qū)塊也逐步呈現(xiàn)出較強(qiáng)的人氣和商業(yè)氛圍。

五、本項(xiàng)目選址及項(xiàng)目建設(shè)條件概況1基本情況1.1區(qū)域位置“耀翔·陽(yáng)光水岸”地塊位于拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)，整個(gè)地塊呈三角型用地，總占地面積約11971平方米，西北靠十字港河、東靠總管路、南靠祥運(yùn)路。祥符鎮(zhèn)位于杭州市北部，是杭城北出要津，素有杭城“北門(mén)重鎮(zhèn)”之稱(chēng)。周邊出行依托石祥快速路、莫干山路、104國(guó)道、繞城公路等交通干道，交通出行快速便捷，亞洲最大的國(guó)際汽車(chē)會(huì)展中心、杭州汽車(chē)客運(yùn)北站、杭州文化商城、都市水鄉(xiāng)安居房產(chǎn)均坐落于該區(qū)域。1.2自然環(huán)境拱墅區(qū)屬亞熱帶氣候，溫和濕潤(rùn)，年平均氣溫16℃左右；最熱月(7月)平均溫度約32℃左右。年降雨主要集中在3至4月份和7至9月份的春、夏兩季，年降雨量為1480.6毫米。夏、秋季受臺(tái)風(fēng)影響。年日照在1750小時(shí)左右，無(wú)霜期250天左右，本區(qū)山地面積約占總面積的7%，綠化覆蓋面積1735萬(wàn)平方米(其中山林綠化覆蓋面積980萬(wàn)平方米)。土壤呈中性，宜種水稻、油菜等農(nóng)作物。1.3周邊其他環(huán)境分析本項(xiàng)目南面有杭州長(zhǎng)途汽車(chē)北站、汽車(chē)北站小商品市場(chǎng)、杭州市國(guó)際會(huì)展中心、杭州汽車(chē)城，東部有市二醫(yī)院、運(yùn)河文化廣場(chǎng)，歐尚超市，西部有三墩工業(yè)區(qū)、華東陶瓷市場(chǎng)。同時(shí)，符祥鎮(zhèn)周?chē)阈欠植贾鴰姿鶎W(xué)校，南面有浙江法商專(zhuān)修學(xué)院、公益中學(xué)、和睦中學(xué)，西面有浙江應(yīng)用技術(shù)學(xué)院，東面有拱宸橋中學(xué)，北部有浙江省交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院。項(xiàng)目所處的地理位置交通便利，文教娛樂(lè)設(shè)施完備，生活購(gòu)物也比較方便。1.4主要配套概述學(xué)校：浙江法商專(zhuān)修學(xué)院、公益中學(xué)、和睦中學(xué)、浙江應(yīng)用技術(shù)學(xué)院、拱宸橋中學(xué)、浙江省交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院醫(yī)院：市二醫(yī)院、和睦醫(yī)院、新東方女子醫(yī)院購(gòu)物：歐尚超市、銀泰購(gòu)物中心、豐元大廈、方家埭綜合大樓、TESCO超市、藍(lán)祥購(gòu)物中心、北站小商品市場(chǎng)、東華陶瓷品市場(chǎng)交通站點(diǎn)：長(zhǎng)途汽車(chē)北站文化娛樂(lè)：杭州市國(guó)際會(huì)展中心、杭州汽車(chē)城、運(yùn)河文化廣場(chǎng)2建設(shè)條件分析2.1區(qū)位前景項(xiàng)目地塊位于杭州城北，符合杭州“北秀”發(fā)展趨勢(shì)，區(qū)位價(jià)格比同等其他板塊較低，更有德勝路、留祥快速路、運(yùn)河文化廣場(chǎng)、周邊商業(yè)中心等利好因素影響，具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格增長(zhǎng)潛力。2.2存在問(wèn)題土地面積較小，只有11971平方米，難以大施身手；能選擇的物業(yè)形態(tài)相對(duì)單一。

六、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分析優(yōu)勢(shì)：1優(yōu)越的地理位置2成本優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)：1地段知名度低2區(qū)塊占地面積過(guò)小3開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐闹炔桓邫C(jī)會(huì)：1“北秀”戰(zhàn)略使杭州北部房地產(chǎn)市場(chǎng)有良好發(fā)展空間2交通會(huì)更便利3毗鄰杭州高新技術(shù)發(fā)展4主推的小戶(hù)型會(huì)得到追捧威脅：1房地產(chǎn)政策、金融政策的變化2市政配套力度問(wèn)題3區(qū)域集中供應(yīng)量大4大量商業(yè)設(shè)施、生活配套的投入1項(xiàng)目SWOT分析1.1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析位置與環(huán)境優(yōu)勢(shì)祥符鎮(zhèn)位于杭州主城區(qū)的北部，素有杭城“北門(mén)重鎮(zhèn)”之稱(chēng)。該區(qū)域地理位置優(yōu)越、交通便利，距離杭州市中心僅6公里，并有石祥快速路與上塘高架相連，交通出行快速便捷；該區(qū)域受拱墅區(qū)運(yùn)河文化廣場(chǎng)輻射影響，有較濃厚的文化氛圍，運(yùn)河文化廣場(chǎng)購(gòu)物、娛樂(lè)、文化設(shè)施一應(yīng)俱全，為居住生活提供稀有的文化特性；通過(guò)河道整治，使得本項(xiàng)目西北部的十字港河得到良好改善，具備水景概念，適宜居?。辉搮^(qū)域周邊購(gòu)物比較便利，歐尚超市、銀泰購(gòu)物中心、豐元大廈、方家埭綜合大樓、TESCO超市、藍(lán)祥購(gòu)物中心、北站小商品市場(chǎng)、東華陶瓷品市場(chǎng)等購(gòu)物中心為居民日常生活購(gòu)物提供便利。成本優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目拿地成本較低，在稅費(fèi)上也有相關(guān)的優(yōu)惠措施，有效降低了項(xiàng)目運(yùn)作的成本，在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)中更具競(jìng)爭(zhēng)力。1.2項(xiàng)目劣勢(shì)分析地段知名度低項(xiàng)目地塊位于祥符鎮(zhèn)，周邊開(kāi)發(fā)未有連成片區(qū)，公眾對(duì)祥符住宅的區(qū)域認(rèn)識(shí)還需要一定時(shí)間培育。項(xiàng)目區(qū)塊占地面積過(guò)小本項(xiàng)目占地僅11971平方米，占地較小，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言難以大施身手，難以全方位布置小區(qū)配套設(shè)施，同時(shí)景觀(guān)和噪聲處理提出更高的要求。開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)氐闹炔桓哂捎陂_(kāi)發(fā)商在本地沒(méi)有開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目，在杭州的知名度不高，要建立開(kāi)發(fā)商品牌的知名度和美譽(yù)度需要一定時(shí)間和資金投入。1.3機(jī)會(huì)突破點(diǎn)分析“北秀”戰(zhàn)略使杭州北部房地產(chǎn)市場(chǎng)有良好發(fā)展空間杭州“北秀”戰(zhàn)略的實(shí)施，使杭州北部房地產(chǎn)迅猛發(fā)展態(tài)勢(shì)，拱墅區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展隨之推進(jìn)。目前有近40個(gè)樓盤(pán)建成，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拱墅區(qū)發(fā)展的一個(gè)密不可分的部分，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展。第一，拱墅區(qū)舊城改造力度加大，近年來(lái)拿地將近200畝，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的發(fā)展。第二、運(yùn)河時(shí)代的到來(lái)，使拱墅區(qū)有著很好的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)。第三、規(guī)劃結(jié)構(gòu)將會(huì)調(diào)整，拱墅區(qū)將從工業(yè)大區(qū)向服務(wù)業(yè)大區(qū)轉(zhuǎn)型。第四、拱墅區(qū)將有12家500強(qiáng)企業(yè)落戶(hù)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)巨大潛力。第五、優(yōu)質(zhì)的教育體系將使拱墅區(qū)變?yōu)橐司拥貐^(qū)。第六、拱墅區(qū)政府將加大發(fā)展力度，將該地區(qū)變?yōu)槎际猩藤Q(mào)區(qū)。祥符鎮(zhèn)未來(lái)交通會(huì)更便利未來(lái)五年內(nèi)，祥符鎮(zhèn)加大力度發(fā)展交通體系，部分地區(qū)將開(kāi)始建設(shè)地面的快速路，力求成為五橫五縱的交通格局。毗鄰杭州高新技術(shù)發(fā)展的區(qū)位

高新技術(shù)區(qū)的發(fā)展會(huì)給區(qū)域帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，就業(yè)人口增加，消費(fèi)水平上升，那么這批新增有著高消費(fèi)人員必然會(huì)拉動(dòng)該地區(qū)房地產(chǎn)需求。主推的小戶(hù)型會(huì)得到追捧隨著社會(huì)的發(fā)展，消費(fèi)者更加關(guān)注房子功能的合理性，并不過(guò)多最求面積數(shù)。如果能滿(mǎn)足功能需求，面積不一定大也會(huì)受追捧。該項(xiàng)目主推的中小戶(hù)型會(huì)得到消費(fèi)者的青睞，但是，該項(xiàng)目不合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)會(huì)降低市場(chǎng)需求程度。1.4困難威脅點(diǎn)分析房地產(chǎn)政策、金融政策的變化房地產(chǎn)政策，國(guó)家金融政策的變化給項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了許多不確定因素，為項(xiàng)目的有序開(kāi)發(fā)帶來(lái)了一定風(fēng)險(xiǎn)。市政配套力度問(wèn)題市政配套的力度，直接影響祥符板塊的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。單純依靠開(kāi)發(fā)商去做配套是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，同時(shí)也會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。區(qū)域集中供應(yīng)量大近年祥符板塊土地供應(yīng)不斷加大，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)將不斷出現(xiàn)，特別是同一板塊內(nèi)的大盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目會(huì)造成一定的競(jìng)爭(zhēng)。大量商業(yè)設(shè)施、生活配套的投入項(xiàng)目地塊周邊的市政配套除教育配套外，其他的生活配套、商業(yè)設(shè)施均依靠開(kāi)發(fā)商自行投入。受銷(xiāo)售速度、入住率等諸多因素影響，該板塊內(nèi)的商業(yè)氛圍建立還需要相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，此部分物業(yè)的操作對(duì)項(xiàng)目的投資收益起著重大的影響。2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)過(guò)程中存在影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的多種因素，而這些因素的作用難以或無(wú)法預(yù)料、控制，使得企業(yè)實(shí)際開(kāi)發(fā)利潤(rùn)可能與預(yù)計(jì)利潤(rùn)發(fā)生背離，因而使企業(yè)有蒙受經(jīng)濟(jì)損失的機(jī)會(huì)或可能性。2.1開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)影響因素(1)政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于與國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊密相關(guān)，因此，在很大程度上受到政府政策的控制。如：政府對(duì)租金售價(jià)的控制，對(duì)外資的控制，對(duì)土地使用的控制，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，尤其對(duì)投資規(guī)模和金融的控制，以及新稅務(wù)政策的制訂，都可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)尤其需要關(guān)注。(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度與供求狀況在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)發(fā)育完善的市場(chǎng)應(yīng)具備：信息充分、商品同質(zhì)、廠(chǎng)商買(mǎi)者自由出入以及交易雙方數(shù)量眾多四個(gè)基本條件。而一個(gè)發(fā)育不充分的市場(chǎng)必然會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。從總體上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性的市場(chǎng)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響要比整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響大的多。只要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展是健康的，房地產(chǎn)需求就不會(huì)發(fā)生大的變化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的強(qiáng)度取決于潛在的開(kāi)發(fā)商對(duì)租售收益的預(yù)期。當(dāng)租金、售價(jià)因房屋供應(yīng)短缺而上升時(shí)，開(kāi)發(fā)商便會(huì)紛紛開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)需要一定的時(shí)間，待開(kāi)發(fā)完成時(shí)，市場(chǎng)供求可能已發(fā)生了變化，致使開(kāi)發(fā)的物業(yè)難以租售。(3)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有快速和滯緩交替出現(xiàn)的周期性特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資也是有周期性的。投資周期包括高峰—收縮—低谷—恢復(fù)四個(gè)階段。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于高峰期，由于各產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)，使得房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高。在收縮期，國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求能力受到抑制，產(chǎn)品開(kāi)始出現(xiàn)難以脫手的現(xiàn)象。在低谷期，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張使得工業(yè)和建筑業(yè)投資銳減，投資產(chǎn)品價(jià)格降低但難以出售。在恢復(fù)期，國(guó)家放松銀根，降低利率，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求量開(kāi)始增大，價(jià)格逐漸回升，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。從較長(zhǎng)時(shí)間看，在投資收縮期、低谷期搞企業(yè)兼并或作準(zhǔn)備投資，在投資高峰期、恢復(fù)期大力投資，必能獲取較大盈利，避免較大虧損。(4)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、區(qū)域性和個(gè)別性，決定了它所處的地理位置極為重要。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的選擇對(duì)開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商搶占中心或門(mén)戶(hù)區(qū)位是普通常識(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何預(yù)測(cè)近期將形成的新的中心區(qū)位或新的門(mén)戶(hù)區(qū)位。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的地理環(huán)境條件，甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件處于不斷的變化發(fā)展過(guò)程中，這會(huì)使開(kāi)發(fā)商經(jīng)受著風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，需要有一定的預(yù)見(jiàn)性。開(kāi)發(fā)商若能及早投資開(kāi)發(fā)具有價(jià)值增長(zhǎng)潛力的地塊，則幾年后將會(huì)獲取較大的利潤(rùn)。(5)開(kāi)發(fā)類(lèi)型的選擇與開(kāi)發(fā)規(guī)模的確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是巨額資金投入的過(guò)程，從購(gòu)買(mǎi)土地、工程建設(shè)到推出廣告、上市銷(xiāo)售或出租，均需要投入大量的資金。而作為開(kāi)發(fā)商，通常難以完全用自有資金來(lái)完成一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一般都是在投入一筆啟動(dòng)資金如地價(jià)款或前期費(fèi)用后，通過(guò)各種借貸、預(yù)售等融資手段來(lái)籌集開(kāi)發(fā)資金，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。所以，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，資金的籌措是項(xiàng)目能否按期、按質(zhì)完成的重要一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模越大，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越大。(6)開(kāi)發(fā)周期的長(zhǎng)短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及交易需要較長(zhǎng)的時(shí)間，尤其是對(duì)于大中型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，從尋找機(jī)會(huì)、可行性研究、購(gòu)買(mǎi)土地、勘測(cè)設(shè)計(jì)、籌措資金、前期準(zhǔn)備到工程施工、竣工，以及制訂價(jià)格、推出銷(xiāo)售及簽署成交合同，往往需要幾年時(shí)間才能完成。在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)過(guò)程中，很難在一開(kāi)始就能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)期內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用和收益流動(dòng)作出精確的估計(jì)，只能是大概的測(cè)算。而在這一較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化，消費(fèi)者喜好的改變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰，國(guó)家有關(guān)政策的調(diào)整，物價(jià)的漲跌，匯率及利率的變動(dòng)都將是難以精確預(yù)測(cè)的。可是房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦確定，資金一經(jīng)投入，就很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調(diào)整。開(kāi)發(fā)期越長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大，各種費(fèi)用特別是后期費(fèi)用和房屋售價(jià)或租金就更加難以確定，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。此外，開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)、開(kāi)發(fā)方式的確定也是導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。2.2開(kāi)發(fā)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中容易受到資金籌措、建設(shè)成本變化以及工程施工等各方面因素的影響，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。(1)資金籌措風(fēng)險(xiǎn)由于整個(gè)項(xiàng)目資金回籠周期較長(zhǎng)，因而在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須分階段地籌集大量的資金以滿(mǎn)足總體項(xiàng)目工程的順利完成，保守估計(jì)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金約需要1.5億元左右，在資金壓力和資金籌措上都存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題則不但項(xiàng)目難以為繼，還會(huì)給公司的品牌形象及運(yùn)作帶來(lái)負(fù)面影響。(2)建設(shè)成本風(fēng)險(xiǎn)從目前的社會(huì)物價(jià)情況來(lái)看，物資價(jià)格大幅度上升的可能性不大，但由于項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)達(dá)3年左右，其間的建筑材料成本不免會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的整體運(yùn)作情況而有所變動(dòng)，因此這部分風(fēng)險(xiǎn)同樣需要謹(jǐn)慎考慮。(3)建筑工程風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目用地為所屬區(qū)域土質(zhì)相對(duì)較為松軟，且抗震耐腐性差，為樁基工程建設(shè)帶來(lái)了一定的困難。同時(shí)還需要考慮到雨季以及其他惡劣天氣情況的影響，用科學(xué)的方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷(xiāo)售收入風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，隨著市場(chǎng)情況的不斷變化，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，由于市場(chǎng)供求關(guān)系、市場(chǎng)資源條件、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力水平、市場(chǎng)消費(fèi)偏好、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目狀況變化等環(huán)境變動(dòng)的影響，使得銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售率有可能達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，從而影響到項(xiàng)目整體的資金運(yùn)作計(jì)劃，擾亂工程建設(shè)進(jìn)度。2.3市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要受到杭州整體房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)以及祥符區(qū)域樓市變化的影響，主要有以下幾個(gè)方面：(1)市場(chǎng)觀(guān)望氣氛將持續(xù)，短期內(nèi)信心難以回升宏觀(guān)調(diào)控之后，購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心明顯下降，隨著消費(fèi)者日趨理性和成熟，精挑細(xì)選和沉著冷靜已經(jīng)逐步取代了當(dāng)初的狂熱，房地產(chǎn)市場(chǎng)近期將在平穩(wěn)中持續(xù)徘徊，消費(fèi)者信心難以在短期內(nèi)回升，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)也要面臨如何打動(dòng)購(gòu)房者下單的挑戰(zhàn)；(2)市場(chǎng)供求失衡，開(kāi)發(fā)商面臨挑戰(zhàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)發(fā)規(guī)模回落的情況下，可售商品住宅的持續(xù)增加可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡。雖然市場(chǎng)的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模已經(jīng)顯著下降，開(kāi)發(fā)商也在新的環(huán)境下調(diào)整了戰(zhàn)略，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)反應(yīng)具有一定滯后性，嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)本案的開(kāi)發(fā)計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)思路提出了更高的要求；(3)住宅存量的積壓嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商的資金回籠，不少開(kāi)發(fā)商將面臨資金鏈安全的挑戰(zhàn)資金壓力又極大地影響了開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，其中包括樓盤(pán)定價(jià)措施，此外，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，開(kāi)發(fā)商如何在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)以外提升住宅產(chǎn)品的美譽(yù)度，是更深層次的挑戰(zhàn)；(4)城北大盤(pán)集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大近年來(lái)城北每年都有近千畝的土地供應(yīng)，特別是田園板塊和三墩板塊的崛起為項(xiàng)目的入市銷(xiāo)售帶來(lái)較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2.4政策風(fēng)險(xiǎn)毋庸置疑，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是巨大的，因而正確理解政策對(duì)房地產(chǎn)投資帶來(lái)的影響十分重要。同時(shí)也要考慮到在項(xiàng)目漫長(zhǎng)的建設(shè)周期中可能出現(xiàn)的宏觀(guān)政策變化的影響。(1)宏觀(guān)政策導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系變化供不應(yīng)求的杭州地產(chǎn)市場(chǎng)，在宏觀(guān)調(diào)控的壓力下，發(fā)展商由于資金壓力加緊出售以期回籠資金，而投資者和跟風(fēng)者也在總體政策的壓力下，出現(xiàn)了比較明顯的退潮趨勢(shì)。政策面的變化導(dǎo)致買(mǎi)家心理的變化，看空的比較多，普遍認(rèn)為樓市上升空間有限，而且可能還會(huì)下跌。因此，杭州樓市短期內(nèi)的供求關(guān)系發(fā)生了嚴(yán)重變化，從以往的供不應(yīng)求到現(xiàn)在的持幣觀(guān)望。這就要求項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中需要仔細(xì)研究政策走向，以選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)行開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，避免失衡的供求關(guān)系造成產(chǎn)品滯銷(xiāo)。(2)政策組合拳影響購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期除了各項(xiàng)政策細(xì)則對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的沖擊，近兩年來(lái)持續(xù)出臺(tái)的政策組合拳還直接影響到購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期，特別是房貸首付門(mén)檻的提高以及對(duì)外地購(gòu)房者限售的措施，使得多數(shù)購(gòu)房者采取觀(guān)望態(tài)度持幣待購(gòu)，市場(chǎng)成交態(tài)勢(shì)低迷，局部區(qū)域房?jī)r(jià)有所下調(diào)，勢(shì)必也會(huì)影響到項(xiàng)目的首期開(kāi)發(fā)定價(jià)策略，并延緩樓盤(pán)的去化速度。(3)政策的不可預(yù)估性增加項(xiàng)目隱性風(fēng)險(xiǎn)近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展受到宏觀(guān)政策的嚴(yán)格調(diào)控，不能夠按照一般的市場(chǎng)規(guī)律預(yù)測(cè)后市發(fā)展趨勢(shì)。對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，如果無(wú)法預(yù)估到政策的影響而未能采取及時(shí)的應(yīng)對(duì)措施，造成產(chǎn)品滯銷(xiāo)或銷(xiāo)售策略失誤，很有可能引致項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作的失敗。(4)政策影響戶(hù)型結(jié)構(gòu)變化，對(duì)開(kāi)發(fā)理念提出更高要求新政對(duì)戶(hù)型比例的硬性規(guī)定，不可避免地將改變現(xiàn)有的市場(chǎng)格局。雖然項(xiàng)目受此影響較小，但隨著小戶(hù)型房產(chǎn)品的集中供應(yīng)，以及購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)要求的不斷提升，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈，迫使開(kāi)發(fā)商更新開(kāi)發(fā)理念，本案如果不能積極應(yīng)對(duì)、勇于創(chuàng)新，很容易被瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)所淘汰。

七、本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案1項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位及競(jìng)爭(zhēng)分析1.1項(xiàng)目市場(chǎng)定位本項(xiàng)目將建造一個(gè)集商業(yè)店鋪、會(huì)所高層公寓的優(yōu)質(zhì)居住小區(qū)。經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，本項(xiàng)目具體目標(biāo)客戶(hù)可定位為：首次購(gòu)房的年輕白領(lǐng)改善型需求客戶(hù)這些目標(biāo)客戶(hù)群普遍關(guān)注的購(gòu)房因素為：價(jià)格、投資潛力、位置、交通、物業(yè)、配套設(shè)施等。目標(biāo)客戶(hù)的消費(fèi)心理主要表現(xiàn)為：普遍能夠接受的房?jī)r(jià)較低，可以接受并青睞小戶(hù)型，在購(gòu)買(mǎi)意愿上表現(xiàn)出對(duì)大都市生活的向往，對(duì)交通要求較高，對(duì)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施要求比較高。1.2本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況分析名城燕園。位于小河路、登云路口，地理位置好，配套全，建筑面積為10萬(wàn)余平方米，有著深厚的人文底蘊(yùn)和市中心繁華景致。戶(hù)型以80m2面積為主，大戶(hù)型為輔，二手房平均單價(jià)25349.3元/m2。信得銀樹(shù)灣。位于育苗路、小河路口，總建筑面積約10萬(wàn)，由七幢11-24層的小高層、高層及商業(yè)配套圍合而成。其中平均建筑面積在88m2單價(jià)在20255.8元/m2左右，平均建筑面積在131m2單價(jià)為19997.6元/m2左右景觀(guān)條件好，環(huán)境設(shè)計(jì)大方優(yōu)雅。濱江萬(wàn)家花城。占地面積200畝，40萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)體量，沿規(guī)劃益樂(lè)路、學(xué)院路距離翠苑居住區(qū)僅1000米，是城區(qū)內(nèi)僅有的大型住宅組團(tuán)。該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于交通、購(gòu)物上的便利。其中小戶(hù)型平均建筑面積為88m2單價(jià)在23742.2元/m2。2本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)情況2.1建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50180-93）》2、《住宅建筑規(guī)范》GB50368-20053、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50096-19994、《民用建筑設(shè)計(jì)放火規(guī)范》5、《高層民用建筑設(shè)計(jì)放火規(guī)范》GB50045（2005年版）6、《浙江省房屋建筑面積測(cè)算實(shí)施細(xì)則》7、《杭州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》8、國(guó)家、浙江省、杭州市有關(guān)規(guī)范、規(guī)則及規(guī)定。2.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）規(guī)劃原則本方案采用規(guī)則式布局，從城市設(shè)計(jì)和環(huán)境角度出發(fā)，仔細(xì)研判了周邊現(xiàn)狀及景觀(guān)，本著以人為本、人與自然相結(jié)合的原則，從居住者自身角度，對(duì)戶(hù)型、朝向和建筑形式進(jìn)行思考，力求創(chuàng)造既與周?chē)h(huán)境和諧的城市空間，又能保證絕大部分住戶(hù)有最好的朝向和景觀(guān)，達(dá)到戶(hù)戶(hù)有景戶(hù)戶(hù)不同。（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)可以用“兩軸一心”來(lái)概括：兩軸，即南北景觀(guān)軸和東西視軸；一心，既為北部高層區(qū)的中心水景。（3）規(guī)劃用地布局地塊用地性質(zhì)為住宅用地。規(guī)劃住宅分西北部高層組團(tuán)和南部商業(yè)組團(tuán)。（4）規(guī)劃路網(wǎng)布局該居住小區(qū)的路網(wǎng)是依據(jù)“人車(chē)分流”及“通而不暢，順而不穿”的原則進(jìn)行規(guī)劃的。小區(qū)規(guī)劃采用“車(chē)行便捷，步行成系統(tǒng)”的設(shè)計(jì)理念，人車(chē)分流，路網(wǎng)設(shè)置簡(jiǎn)捷合理。小區(qū)內(nèi)車(chē)流出入地下車(chē)庫(kù)主要集中在東西貫通的車(chē)行道上，入行則主要集中在東側(cè)小區(qū)主入口。（5）規(guī)劃建筑布局按照基地的形狀，用地條件，結(jié)合總體布局結(jié)構(gòu)和道路系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，居住小區(qū)的建筑布局手法以行列式為主，建筑均為南北朝向，采光和通風(fēng)較好，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快。小區(qū)建筑布置的各個(gè)方向的退讓間距嚴(yán)格遵守從杭州市城市規(guī)劃局的相關(guān)規(guī)范；住宅的面積指標(biāo)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》和《細(xì)則》的規(guī)定，并依據(jù)對(duì)市場(chǎng)規(guī)劃與建筑方案設(shè)計(jì)說(shuō)明，分析調(diào)查結(jié)果，小區(qū)住宅以南北朝向?yàn)橹?，有良好的通風(fēng)和采光。（6）空間組織和環(huán)境設(shè)計(jì)突出建筑群體的系統(tǒng)性，形成高低錯(cuò)落的空間效果，創(chuàng)造一個(gè)具有哲理與個(gè)性的聚落空間形態(tài)，通過(guò)對(duì)空間的處理加強(qiáng)整個(gè)居住區(qū)域的向心力與內(nèi)聚力。中國(guó)傳統(tǒng)“家”與“園”總是并提。“園”——外部空境，作為室內(nèi)空間的延伸與補(bǔ)充。在這里，我們用空間的“穿插”“流動(dòng)”增加空間趣味性，使該居住區(qū)域更具個(gè)性與人情味，營(yíng)造一個(gè)令人留戀居住空間。2.3結(jié)構(gòu)部分本工程為高層商住樓，根據(jù)建筑平面及結(jié)構(gòu)抗側(cè)力要求，結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。多層連排及單棟別墅建筑采用框架結(jié)構(gòu)，以滿(mǎn)足建筑功能需求。整個(gè)地下室及梁板墻柱均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，地下室梁板采用井字梁體系，以增大凈高，地上各層梁板采用大板結(jié)構(gòu)，以利使用過(guò)程中可以隨用戶(hù)需要改變隔墻位置，可用室內(nèi)各種組合。由于高層之底層為架空層，二層樓板處設(shè)梁式轉(zhuǎn)換，以滿(mǎn)足使用要求。本工種之高層建筑基礎(chǔ)，擬采用預(yù)應(yīng)力砼管樁，樁端置于中風(fēng)化巖層，多層建筑之基礎(chǔ)采用獨(dú)立基礎(chǔ)，待地質(zhì)資料提供后作詳細(xì)比較。結(jié)構(gòu)分析：（1）本工種按規(guī)范規(guī)定考慮重力荷載、風(fēng)荷載組合。（2）結(jié)構(gòu)整體分析選用高層建筑結(jié)構(gòu)空間有限元分析與設(shè)計(jì)軟件SATWE計(jì)算，并用時(shí)程分析法進(jìn)行補(bǔ)充計(jì)算。2.4消防設(shè)計(jì)本工程建筑由高層和底層商業(yè)組成高層住宅依據(jù)《高層民用建筑防火規(guī)范》（GB50045-95）（2006年版）滿(mǎn)足以下要求。高層住宅獨(dú)立設(shè)置消防車(chē)道，并滿(mǎn)足規(guī)范要求的寬度、坡度及轉(zhuǎn)變半徑。并保證每幢≥1/4周長(zhǎng)滿(mǎn)足消防登高要求。消防車(chē)道登高面盡量使已有道路、廣場(chǎng)、局部由于綠化需要做成植綠地。但此部分的基礎(chǔ)加固處理，荷載達(dá)到30T/M2,并且在此范圍中無(wú)任何大的植物或構(gòu)筑物。所有高層住宅均設(shè)有消防電梯，獨(dú)立前室大于4.6M2。合用前室大于6.0M2，無(wú)自然通風(fēng)條件的前室一律設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，所有樓梯間均通向屋頂平臺(tái)。所有封閉樓梯音、前室門(mén)、前室中高層住宅入戶(hù)均為乙級(jí)防火門(mén)，各類(lèi)管道井、樓梯間、前室及不同防火分區(qū)之間開(kāi)窗間距均符合規(guī)范。地下車(chē)庫(kù)設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，每個(gè)停車(chē)庫(kù)防火分區(qū)不大于4000M2，各設(shè)備分區(qū)大不于1000M2，所分區(qū)設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，兩個(gè)防火分區(qū)之間設(shè)防火墻，防火分區(qū)相聯(lián)系門(mén)為甲級(jí)防火門(mén)。地十車(chē)庫(kù)每個(gè)分區(qū)均有兩個(gè)疏散出口，臉且每個(gè)分區(qū)最大安全疏散距離不大于60M。消防控制室消防水池和水泵房設(shè)于地下室，保證小區(qū)消防的統(tǒng)一指揮和控制，水泵房有直通室外的樓梯。2.5電氣部分設(shè)計(jì)依據(jù)：民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范JGJ/T16-92高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50045-95（2005年版）汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB50067-97建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范GB50057-94（2000年版）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范GB50116-98工程概況：本項(xiàng)目屬一類(lèi)高層建筑。總建筑為38307m2。其中商業(yè)3840m2；住宅34560m2；地下建筑10000m2；設(shè)計(jì)范圍本工程擬設(shè)置的電氣系統(tǒng)范圍：高低壓變配電系統(tǒng)、低壓配電及照明系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)及智能化系統(tǒng)等。高低壓變、配電系統(tǒng)（1）負(fù)荷等級(jí)：本工種屬一類(lèi)高層建筑。消防水泵、消防電梯、生活泵、消防用電、防排煙設(shè)施、事故應(yīng)急照明、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)菟及消防聯(lián)動(dòng)等按一級(jí)負(fù)荷要求供電；客梯按二級(jí)負(fù)荷供電；其它按三級(jí)負(fù)荷供電。（2）負(fù)荷估算：根據(jù)本小區(qū)用電情況及規(guī)模，住宅選用2臺(tái)630KVA變壓器；2臺(tái)800KVA變壓器。商業(yè)選用1臺(tái)800KVA變壓器。公共負(fù)荷選用1臺(tái)800KVA變壓器。總裝機(jī)容量為4460KVA。（3）供電電源：本工程電源由當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)由附近區(qū)域變電站提供一回路10KV高壓電源。為保證消防負(fù)荷、重要負(fù)荷的供電要求，本工程在防空地下室擬設(shè)置兩臺(tái)512KW的自啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組作為應(yīng)急備用電源。（4）計(jì)量：商業(yè)及公共負(fù)荷采用高壓計(jì)量，住宅采用低壓計(jì)量。另對(duì)對(duì)需要單獨(dú)計(jì)量的用戶(hù)裝設(shè)分表。（5）低壓系統(tǒng)：低壓配電系統(tǒng)采用單母線(xiàn)分段。低壓部分正常時(shí)各段母線(xiàn)分段運(yùn)行，當(dāng)某一段母線(xiàn)故障或檢修時(shí)，母線(xiàn)聯(lián)絡(luò)開(kāi)關(guān)合上，由另一段母線(xiàn)供重要負(fù)荷。整個(gè)小區(qū)配電系統(tǒng)采用放射式或樹(shù)干式供電，對(duì)消防等一級(jí)負(fù)荷均設(shè)末端切換箱。（6）變配電所設(shè)置本工程擬設(shè)1#、2#變配電所。其中1#變配電所電源自市政政網(wǎng)引入，1#變配電所內(nèi)設(shè)高壓開(kāi)關(guān)站，高壓電纜埋地引入，2#變配電所彩用環(huán)網(wǎng)供電方式。具體位置需要在初步設(shè)計(jì)或施工圖設(shè)計(jì)中確定。毗鄰1#配電所擬設(shè)一座柴油發(fā)電機(jī)房。低壓配電及照明系統(tǒng)（1）配電：電源采用380/220V三相五線(xiàn)制電源供電，采用放射式及樹(shù)干式相結(jié)合的供電方式。消防負(fù)荷及重要負(fù)荷由低壓配電室不同母線(xiàn)段提供兩路低壓電源，并于線(xiàn)路末端設(shè)置電源自動(dòng)切換控制箱。（2）擬設(shè)計(jì)正常照明、事故應(yīng)急照明、疏散照明及景觀(guān)照明。（3）由于本小區(qū)工程主要為住宅建筑、商業(yè)及會(huì)所，照明采用T5三基色節(jié)能燈具。本設(shè)計(jì)對(duì)主要區(qū)域按以下照明標(biāo)準(zhǔn)和功率密府值進(jìn)行照明設(shè)計(jì)：房間或場(chǎng)所照明功率密度（W/m2）對(duì)應(yīng)照度（lx）統(tǒng)一眩光值UGR一般顯色指數(shù)Ra起居室7100—80臥室775—80餐廳7150—90廚房、衛(wèi)生間7100—80商業(yè)、會(huì)所123002280發(fā)電機(jī)房8200—60消防控制室113002280風(fēng)機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、水泵房5100—60變配電所配電裝置室8200—60變壓器室5100—60停車(chē)庫(kù)5752880樓梯550—60弱電機(jī)房113002280（4）樓梯間、公共走道、地下室主要出入口設(shè)應(yīng)急照明燈及疏散批示燈，室外設(shè)有環(huán)境照明、景觀(guān)照明。防雷接地本工程防雷擬按三類(lèi)設(shè)防。本工程低壓配電系統(tǒng)采用TN-S系統(tǒng)，設(shè)置專(zhuān)用保護(hù)線(xiàn)（PE），為減少人體接觸電壓，在變配電間內(nèi)設(shè)置總等電位聯(lián)接。為防側(cè)擊雷應(yīng)采用相應(yīng)保護(hù)措施。智能化系統(tǒng)本工種擬設(shè)以下系統(tǒng)：有線(xiàn)電視系統(tǒng)；電話(huà)系統(tǒng)；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；安防系統(tǒng)；停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)；緊急廣播及背景音樂(lè)系統(tǒng)；BA系統(tǒng)。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本工程保護(hù)等級(jí)為一級(jí)，系統(tǒng)采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，消防報(bào)警控制中心設(shè)在首層，并有直通室外的出入口。系統(tǒng)由一臺(tái)集中報(bào)警控制器、一臺(tái)專(zhuān)用消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備及總線(xiàn)消防廣播盤(pán)、消防電話(huà)組成。各樓設(shè)區(qū)域報(bào)菟和模擬區(qū)域顯示盤(pán)。按不同功能房間，區(qū)域分別設(shè)置感煙、感溫探測(cè)器、手動(dòng)破碎玻璃按紐、水流指示器等，動(dòng)作信號(hào)送至消防中心報(bào)警。系統(tǒng)包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備：包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)的控制裝置、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的控制裝置、防煙、排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的控制裝置、防火卷簾的控制裝置、電梯回降控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急廣播的控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志的控制裝置。消防水泵、防煙和排煙風(fēng)機(jī)的控制設(shè)備除采用總線(xiàn)編碼模塊控制外，還在消防控制室設(shè)置手動(dòng)直接控制裝置?；馂?zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)?；馂?zāi)警報(bào)裝置。消防專(zhuān)用電話(huà)系統(tǒng)。電氣環(huán)保、節(jié)能措施選擇適當(dāng)?shù)淖儔浩骷捌湄?fù)載率，使變壓器處于較佳的運(yùn)行狀態(tài)，以降低其銅操作及鐵損。采用高效率三基色T5節(jié)能型熒光燈及氣體放電燈光源及燈具，并選用高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器。共共走道采用聲控開(kāi)關(guān)，盡量使用節(jié)能型燈，以達(dá)到節(jié)能的目的。柴油發(fā)電機(jī)排氣系統(tǒng)設(shè)消煙、消聲處理。廢氣直接排至天面并高出天臺(tái)1.5米，另外發(fā)電機(jī)采用減震座座。2.6給排水部分設(shè)計(jì)范圍：包括建筑紅線(xiàn)之內(nèi)室內(nèi)外給排水消防系統(tǒng)。生活給排水設(shè)計(jì)（1）給水系統(tǒng)水源及水壓：水源取自市政給水，從市政給水管引入兩條DN200mm進(jìn)水管。并在建筑物四周成環(huán)，供本樓生活及消防用水。給水系統(tǒng)：最高日用水量約為800m3/d地下室、一至四層由給水環(huán)管利用市政水壓直接供水。五層及以上由變頻生活水泵分兩區(qū)供水。超壓部分由減壓閥減壓。生活水池水泵房設(shè)于地下室。熱水系統(tǒng)：13層及以上住宅生活熱水由每戶(hù)設(shè)燃?xì)鉄崴鳘?dú)立制備，十二層及以下住宅生活熱水由屋頂太陽(yáng)能熱水器加熱，空氣源熱泵作輔助熱源。（2）排水系統(tǒng)生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管、廢水、寸水直接排入市政雨水管。污水系統(tǒng)：室內(nèi)首層以上生活污水靠重力排至室外污水管網(wǎng)，經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。地下室生活、消防泵房的泄水及其它地它地面沖洗等匯至集水池內(nèi)，由潛污泵提升排至室外雨水管網(wǎng)；每個(gè)消防電梯井道下單設(shè)有集水坑，廢水由潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。雨水系統(tǒng)a.室外設(shè)計(jì)重現(xiàn)期2a；屋面設(shè)計(jì)重現(xiàn)期5a。b.屋面雨水經(jīng)雨水斗收集后排入市政雨水管道。c.地面雨水經(jīng)雨水口收集后排入市政雨水管網(wǎng)。消防給水設(shè)計(jì)本工程的火災(zāi)次數(shù)按1次計(jì)算，消防工程設(shè)有：消火栓系統(tǒng)（室內(nèi)、外）、自動(dòng)噴灑滅火器配置、氣體消防系統(tǒng)等。其消防水量詳見(jiàn)表1。消防用水量表消防用水名稱(chēng)用水標(biāo)準(zhǔn)（L/S）供水時(shí)間（h）一次滅火用水量（m3）室外消火栓用水302216室內(nèi)消火栓用水402288自動(dòng)噴灑滅火用水301108地下室消防水池容積為396m3。2.7空調(diào)、通風(fēng)部分設(shè)計(jì)依據(jù)：（1）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）（2）《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97（3）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-2003（4）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）空調(diào)設(shè)計(jì)部分：（1）室外空調(diào)設(shè)計(jì)參數(shù)按當(dāng)?shù)貧庀筚Y料規(guī)定的數(shù)據(jù)執(zhí)行；（2）室內(nèi)空調(diào)設(shè)計(jì)參數(shù)。大堂過(guò)廳夏季室內(nèi)溫度室外溫差《10一般房間夏季室內(nèi)溫度25℃（3）社區(qū)商業(yè)等建筑采用變頻多聯(lián)機(jī)（一拖多）空調(diào)方式，別墅、住宅等均采用分體空調(diào)機(jī)組的空調(diào)方式，空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自理。通風(fēng)及防排煙設(shè)計(jì)部分（1）通風(fēng)換氣次數(shù)衛(wèi)生間5-12次/小時(shí)水泵房、空調(diào)制冷機(jī)房5-6次/小時(shí)變配電間10-15次/小時(shí)CO2鋼瓶間>10次/小時(shí)電梯機(jī)房10-15次/小時(shí)地下車(chē)庫(kù)6次/小時(shí)（2）地下車(chē)庫(kù)按防火分區(qū)設(shè)置機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)（或自然補(bǔ)風(fēng)），機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)消防時(shí)兼作排煙系統(tǒng)使用。（3）變配電房、發(fā)電機(jī)房設(shè)機(jī)械送排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)系統(tǒng)兼用于火災(zāi)后排出室內(nèi)污濁空氣。（4）水泵房、空調(diào)制冷機(jī)房、CO2鋼瓶間、衛(wèi)生間等設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。（5）所有防煙樓梯間及前室、合用前室等均設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，系統(tǒng)設(shè)置按GB50045-95《高規(guī)》之有關(guān)條文執(zhí)行。（6）房間機(jī)械排煙或自然排煙設(shè)置均按GB50045-95《高規(guī)》之有關(guān)條文執(zhí)行。環(huán)保、節(jié)能：（1）采用高效、低噪、節(jié)能空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備。（2）空調(diào)制冷劑采用環(huán)保冷媒。（3）對(duì)柴油機(jī)發(fā)電產(chǎn)生的煙氣、噪聲進(jìn)行治理，以滿(mǎn)足環(huán)保要求。3項(xiàng)目初步營(yíng)銷(xiāo)策略3.1項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路品牌——產(chǎn)品——品牌——產(chǎn)品……良性循環(huán)鏈產(chǎn)品的正式宣傳通常要等到預(yù)售