物業(yè)管理-房屋維修管理

房屋維修管理

第一節(jié)

房屋維修管理概述一、

房屋維修的概念

狹義的房屋維修：僅指物業(yè)管理公司對房屋的養(yǎng)護和維修廣義的房屋維修：養(yǎng)護、維修、改建。具體地說，房屋維修包括：

對房屋的日常保養(yǎng)對房屋破損部位的修繕對不同等級房屋的裝修及功能的恢復、改善結合房屋的維修加固增強房屋的抗震能力等工作。房屋陳舊、破損的原因：1．自然因素風吹、雨打、日曬等2．使用因素使用磨損、腐蝕等3．生物因素霉菌、白蟻等4．地理因素地基承載力不均、堿化作用等5．災害因素洪水、火災、地震、滑坡、颶風、爆炸等房屋維修的特點：

1．受原有條件的限制2．大量、經常性3.項目多，涉及面廣，零星分散4.

技術要求高5.具有生產和服務雙重性一、

房屋維修管理的概念與特點

(一)房屋維修管理的概念

房屋維修管理：指物業(yè)管理公司根據(jù)國家和地方相應的標準和規(guī)定，對其經營管理的房屋進行維護、修繕等的運籌統(tǒng)籌性工作。房屋維修管理的目的與任務：保證房屋的正常使用，延長房屋的使用年限防止和消除房屋及其附屬設備發(fā)生損毀保障使用者的安全、改善住用條件（二）房屋維修管理的特點

1．復雜性2．計劃性3．技術性

三．房屋維修管理的意義

1．利于延長房屋的使用壽命，增強房屋住用的安全性能，改善住用條件與質量。2.利于保證房屋的質量和房屋價值的追加，使房屋保值、增值，為業(yè)主使用人、物業(yè)企業(yè)、國家?guī)碇苯拥慕洕б妗?．利于城市建設和管理，美化環(huán)境，美化生活，促進城市經濟發(fā)展。4.利于物業(yè)管理公司建立良好的企業(yè)信譽，塑造良好的經營形象，為其他業(yè)務的發(fā)展打下扎實的基礎。5．搞好房屋維修，也有利于物業(yè)管理在經營中創(chuàng)收。第二節(jié)

房屋維修管理的內容

一、房屋維修管理的原則

1．用戶第一、服務第一的原則2．預防為主，管、修結合的原則3．經濟、合理、安全、實用的原則4．“區(qū)別對待”的原則

5．有償服務的原則

二、房屋維修管理的內容

（一）房屋安全與質量管理三方面工作：房屋完損等級評定房屋安全檢查危房鑒定及排險1．房屋完損等級評定

以建設部1985頒《房屋完損等級評定標準》為據(jù)，按統(tǒng)一標準、統(tǒng)一項目、統(tǒng)一方法對現(xiàn)有整棟房屋進行綜合性的完損等級評定。

任務：搞清情況（房屋的質量狀況分布），提供管、用、養(yǎng)、修房依據(jù)2．房屋安全檢查

目的與任務：及時發(fā)現(xiàn)房屋存在的安全隱患，采取搶修加固、排除險情的措施。分類：按時間間隔：定期檢查、不定期檢查按任務與內容：日常性檢查、隨時抽查、重點檢查、普查3．危房鑒定及排險解危

主要工作：（1）制定危房鑒定標準三種情況：①整幢危房②局部危房③危險點（2）建立危房鑒定機構，組織鑒定（3）確定解危辦法4種辦法：觀察使用法、處理使用法停止使用法、整體拆除法（二）

房屋維修的技術管理

房屋維修的技術管理：指對房屋維修工程中的各個技術環(huán)節(jié)，按國家的技術標準進行科學管理。三個基本環(huán)節(jié)：1．科學地制定房屋維修的設計、施工方案，確定經濟合理的修繕費用標準；2．監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術規(guī)程要求，確保施工質量與安全生產；3．建立房屋的技術檔案，貫徹技術責任制，打下好的技術管理基礎。（三）房屋維修的施工管理

房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質量標準和技術經濟要求，運用科學的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學的管理。專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：做好維修工程的招標維修工程的設計和技術交底承包合同簽訂施工質量監(jiān)管、工程竣工驗收價款的結算維修技術資料的整理、建檔等自行維修施工管理的基本內容：落實房屋維修任務，編制房屋維修計劃、維修設計方案和施工組織設計；做好維修工程開工前的準備工作；制定合理的材料消耗定額和嚴謹?shù)氖┕ご胧淮?、中修工程對施工過程進行嚴格質量控制管理和全面協(xié)調銜接；加強對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。（四）房屋維修行政管理

房屋修繕的一般責任：所有人承擔租賃私房的修繕責任：依約承擔人為損毀房屋的修繕責任：行為人承擔房管部門有權采取修繕強制措施第三節(jié)房屋修討繕工程一、房漿屋完損厚等級評叛定房屋完得損等級艇：房屋兄的完好哭與損壞濃程度評定依怠據(jù)：1班985和部頒《亡房屋完敬損等級掙評定標閥準》評定要素累：房屋的寧結構、設媽備、裝修房屋結構錄組成：基政礎、承重喇構件、非臥承重墻、樓地面、休屋面等；房屋裝修冠組成：門芹窗、墻、夜柱的飾面陜、頂棚、細木裝修銜等；房屋設備鍵組成：水菜衛(wèi)、電照存、暖氣空賓調及一些貨特殊設備其（消防、陶電梯、水悲泵、監(jiān)視備器等）等房屋完損緣瑞等級一般近分為五類萍：完好房超、基本估完好房鹽、一般番損壞房宮、嚴重鋼損壞房憲、危險距房。1．完好皆房指房屋的耗結構、裝商修和設備蒸各部分均膛完好無損妨，不需要棚修理或經醫(yī)一般小修恢就能具備橫正常使用現(xiàn)功能的房垂屋。2．基宰本完好夏房指房屋結跨構基本完影好牢固，煉少量構部齊件有輕微沫損壞，但弱還穩(wěn)定。鋸屋面或板幼縫局部滲剖漏，裝修典和設備有害個別零部遠件有影響?zhàn)囀褂玫钠瞥魮p，但通貿過維修可薪恢復使用憂功能的房陜屋。3．一惑般損壞外房指房屋笛結構有芽一般性起損壞，彩部分構凈部件有茶損壞或私變形，路屋面局宋部漏雨筋，裝修墻局部有瓶破損，詞油漆老嫁化，設封備管道儀不夠暢稀通，水底、電管漢線，電存器等有眠部分老桶化、損醉壞或殘箱缺，不玻能正常鴿使用，許需要進蝕行中修爽或局部瓦大修，席更換部嘴件的房厲屋。4．嚴均重損壞銀房指年久失稻修的房屋圍，房屋的聞部分結構毛構件有明洲顯或嚴重味傾斜、開演裂、變形抗或強度不仙足，個別趕構件已處看于危險狀鼻態(tài)，屋面極或板縫嚴怒重漏水，地設備陳舊猜不齊，管岸道嚴重堵未塞，水、甚電、照明梯的管線，墳電器等殘鮮缺及嚴重浪損壞，已席無法使用謹，需要進堅行大修或割改造的房苗屋。5．危險陳房屋指承重物撤件已屬危御險構件，攏結構喪失型穩(wěn)定和承污載能力，悅隨時有倒陰塌可能，欲不能確保坡使用安全凍的房屋。1．完略損等級株評定的欠要求1）要梁求對整歲幢房屋唱進行綜死合評定愛。2）要貼求以實隙際完損露程度為哪依據(jù)評都定，而南不能以綠建造年傍代或原倚始設計萄標準高嶄低為依嫁據(jù)。3）要謠求掌握晶好評定絹等級的兆決定因漏素，以鉆結構部傍分的地蜻基基礎擾、承重道構件，摔以及屋梁面中最襪低的完達損標準捷來評定想。4）要璃求嚴格竊掌握完殿好房標縫準和危累房標準桌。5）要求斜對重要房燈屋評定等扔級嚴格復粥核測試。6）對正榮在施工的攜房屋要求談做施工前椒房屋評定技。2．完幻玉損等級撒評定的丟基本做集法房屋完損籮等級評定誰可分為定落期和不定正期兩類。定期評忍定：一般是券每隔1~鏈3年對所雄管房屋進層行一次全午面的逐幢污完損等級剖的評定?；咀鰶r法：首先腫進行組踏織準備屑（包括壩制訂評禿定工作謊計劃，控建立評王定組織航，培訓領評定人仗員等）溉；朗其攝次是實沿施查勘喪；最后懂是統(tǒng)計嫁匯總。不定期評焰定：就是守隨機地濟在某個丘時間內薄對房屋派狀況進警行抽查落。常見幾拆種情況：（1）物根據(jù)氣候幸特征抽查篇評定；（2）房身屋經過中攔修、大修狐、翻修和異綜合維周修竣工驗似收后重新截評定完損寇等級；（3）接殖管新建房疲屋后，要獲進行完損印等級評定膊。3.完損等捆級的評禽定方法具體是：駕按部頒《黨房屋完損送等級評定直標準》的燙規(guī)定，將違房屋結構留分為四類運：1）鋼峰筋混凝揪土結構共；2）換混合結棟構；3）磚心木結構憲；4）勸其他結結構。再對各種幻玉房屋分結痛構、裝修麥、設備三巨個組成部誦分進行評蘿定。前三種類預型一種評煎法，后一架種類型一廈種評法。弄具體見P凳154-印155二．房調屋維修籮工程的梳分類按房屋杏損壞程惠度，維韻修工程秀性質，肺房屋維疑修工程濤可分為吳：小修工程中修工程大修工程翻修工句程綜合維修央工程（一）富小修工礎程1．小修曾工程概念小修工程謙亦稱零修云工程或養(yǎng)東護工程，裁是指物業(yè)榮管理企業(yè)臟為確保房撒屋正常使此用，保持皮房屋原來宅的完損等階級而對房謠屋使用中癥正常的小漆的損壞進槍行及時修書復的預防扁性養(yǎng)護工吃程。費用：駱綜合平解均費用耐占房屋縣現(xiàn)時總扇造價的遞1%以諷下特點：標項目簡情單、零牲星分散接、量大租面廣、卡時間緊盞迫、持續(xù)反復失性強、服測務性強。適用對象揉：完好、輝基本完好譯房。工程范圍科：P15多5（二）中勿修工程1．中修撐工程概念中修工鍛程是指途房屋少療量主體鑄構件已贊損壞或增不符合汁建筑結肺構的要封求，需木要牽動拐或拆換貞進行局嫌部維修畏以保持兔房屋原梯來的規(guī)符模和結心構的工等程。費用：一次維修頌費用是該華房屋同類嬌結構新建墳造價的2酸0%以下特點：工地比較州集中，項腐目較小，刻工程量較姐大，工程策的計劃性炮、周期性帽強適用對達象：一痕般損壞無房屋維修要耗求：修后7犯0%以中上房屋藏要符合箭基本完煌好或完為好房標悶準的要拍求。2．中萄修工程雅的項目似P1策56（三）大史修工程1．大修舅工程概念大修工任程是指羨無倒塌遷或只有捉局部倒遷塌危險跟的房屋爽，其主麥體結構住和公用絲式生活設劍備（包鬧括上、充下水通朱風取暖葡等）的坊大部分千已嚴重撈損壞，撈雖不需世全面拆趙除但必奔須對它誰們進行獅牽動、憶拆換、幅改裝、棕新裝、逼以保證滿其基本怠完好或迎完好的薯工程。費用：同鍋類結構新牽建房屋造附價的25奶%以上。特點：工咸程地點集攔中、項目軌齊全、工割程量大、配花費大、震具有整體島性，一般云與房屋的悔抗震加踏固、局少部改善房森屋居住使壟用條件相貿結合進行膏。要求：份大修后卸，房屋今要達到估基本完沖好房的賤標準。適用對象認：嚴重損播壞房2．大修背工程范圍省P1農57（四）幕翻修工低程（更眨新改造戶工程）1．翻修跟工程概念翻修工靈程是指災原來的蒜房屋需絕要全部倚拆除，葵另行設貓計，重水新建造罪或利用嚷少數(shù)主魂體構件知在原地趁或移動搏后進行厘更新改資造的工晨程。特點：瞎規(guī)模大偉、投資躬大、工擱期長。費用：應哄低于同類逢結構房屋喚的新建造筆價。要求：翻禮修后必須扒達到完好男房的標準嶼。適用對象位：危險房2．翻修谷工程項目暴P1衫57（五）進綜合維尼修工程1．綜合普維修工程熄概念綜合維羨修工程滲指成片駝多幢或考面積較待大的單錯幢樓房姜，大部扔分嚴重秧損壞而碗進行有勾計劃的咸代表大鴿會成片夸維修和幅為改變珍片（幢蛙）房屋犬面貌而先進行的蔽維修工爆程，也腐就是大堪修、中見修、小混修一次餓性應修續(xù)盡修（萬全項目術修理）挨的工程朗。費用：因應是該削片房屋碼同類結伯構新建盟造價的褲20%額以上特點：裂規(guī)模較藏大、項稈目齊全狗、工期灰長、花甩費大要求：徒綜合維跑修后的注房屋應頂達到基睜本完好旺或完好偷房的標囑準。2．綜合除